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1、资产评估的基本方法 (一)学习目的 评估方法是资产评估的重要基础。本部分的学习目的是测试考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法运用的掌握情况，从而考察考生对资产评估各类基本方法和具体方法的应用能力。 (二)基本要求 1掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法运用的基本步骤；熟悉市场法中可比因素及其内在要求；掌握市场法中的直接比较法和类比调整法，及其功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘数法等具体评估方法的运用及其适用条件和使用要求。 2掌握收益法的基本涵义和基本前提；熟悉收益法的实施步骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三个
2、基本参数的内涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。 3掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本法中重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种具体方法的运用及其结果属性。 4掌握市场法、收益法和成本法之间的逻辑关系和应用关系；掌握每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；掌握选择和运用各种评估方法基本要求和需要考虑的各种条件及参数。 第一节第一节 市场法市场法 一、市场法及其适用的前提
3、条件（一）市场法n市场法也称市场价格比较法。是指通过“比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。n市场法是一种最简单、有效的方法，是因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为估价。n但是，市场法的应用，与市场经济体制的建立和发展，资产的市场化程度密切相关。在我国，随着社会主义市场经济体制的建立和完善，为市场法提供了有效的应用空间，市场法日益成为一种重要的资产评估方法。 （二）市场法应用的前提条件应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件:n1需要有一个充分发育活跃的资产市场。市场经济条件下，市场交易的
4、商品种类很多，资产作为商品，是市场发育的重要方面。资产市场上，资产交易越频繁，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。n2参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。运用市场法，重要的是能够找到与被评估资产相同或相类似的参照物。但与被评估资产完全相同的资产是很难找到的，这就要求对类似资产参照物进行调整。有关调整的指标、技术参数能否获取，是决定市场法运用与否的关键。 二、运用市场法进行资产评估的方式-参照物的选择与调整运用市场法进行资产评估，应因市场条件的差异和参照物的不同，采取不同的方式。一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评
5、估资产的评估价值。这是市场法运用最简单、直观的方式。但是，资产评估过程中，完全相同的参照物几乎是不存在的，即使是一个工厂出产的相同规格、型号的设备，在不同企业中使用，由于维护保养条件、操作使用水平以及利用率高低等多种因素的作用，其实体损耗也不可能是同步的。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格调整。因此，市场法也称作市场成交价格比较法，是指一项被评估资产需要评估时，在公开市场上找不到与之完全相同的资产，但在公开市场上能找到与之相类似的资产，以此为参照物，并依其价格再做相应的差异调整，确定被评估资产价值。参照物差异调整因素主要包括:市场因素n1时间因素。时间因素是指参照物交易时间与
6、被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异。不同的时间条件下，资产价格不同，应特别注意时间因素导致的价格变化。n2地域因素。地域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。n3.交易条件功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。n如一座房屋或一台机器设备，就特定资产实体而言，效能较高，用途广泛，但购买者未来使用并不需要如此高的效能;反之，购买者也可能有超出特定资产现有条件的要求，因而产生实体功能对价格的影响。n一般情况下，功能越高，售价越高，但买主未来若对资产特定效能没有需求，就不愿意多花钱去购买这项资产，特殊功能的资产
7、对所有者来讲并没有特殊价值。资产的实体特征和质量 三、运用市场法评估资产的步骤及其优缺点（一）运用市场法评估资产的程序n1明确评估对象;n2进行公开市场调查，收集相同或相类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物;n3分析整理资料并验证其真实性，判断选择参照物。评估人员对收集到的资料，应认真分析其真实可信程度、交易条件和背景，并选择三个或三个以上的可比参照物;n4把被评估资产与参照物比较;n5分析调整差异，做出结论。n一般说，市场愈活跃，市场法运用的空间越大，评估结论准确程度越高。（二）市场法的优缺点市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在:n（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评
8、估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格;n（2）评估结果易于被各方面理解和接受。市场法的缺点表现在:n（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用;n（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。四、市场法中的直接比较法市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等若干具体评估方法。 特征参照物特征评估对象成交价格参照物象价值评估对AA现行市价法市价折扣法 价格指
9、数法折扣率价格成交价格参照物估价值资产评1动指数物价变成交价格参照物估价值资产评1功能价值法成新率价格法 生产能力参照物生产能力评估对象成交价格参照物估价值资产评成新率参照物成新率评估对象成交价格参照物估价值资产评五、市场法中的类比分析法类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 市场售价类比法 差异值交易情况差异值时间差异值功能物售价参照估价值资产评.修正系数时间差异修正系数功能差异物售价参照估价值资产评成
10、本市价法 行合理成本参照物现成交价格参照物行合理成本评估对象现估价值资产评市盈率乘数法 市盈率参照物收益额评估对象估价值资产评现行市价有块地已做到三通一平，面积10000平方米，交通环境好，二环公路在附近厂门离路仅有10米。 M 交易日期 价格元/平方米A 15000 92.8.1 20000B 4000 92.8.1 25000C 80000 93.6.1 24000D 11000 94.5.1 27000E 20000 95.1.1 28000F 60000 95.2.1 28500现对该土地95.6.1的价格进行评估？A 20000(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=2
11、8934B 25000(1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=36167C 24000(1+12%)(1+8%)(1+4%)=30192D 27000(1+8%)(1+4%)=30326E 28000(1+4%)=29120F 28500(1+4%)=29640算术平均：（28934+36167+30192+30326+29120+29640）6=30730元/M土地 95.6.1总价30730万元例6 某企业有一种设备，拟用于某合资企业并作价折股，该设备的原值为200000元，寿命期为10年，已使用6年，净值为90000元，年生产能力为1500件，年运营费用为15000元，为评
12、估这一资产的价值。有一规格、型号相似的但性能不同的全新设备可作参考，该全新设备的市价为40万元，使用寿命为12年，生产能力为年2000件，年运营费用为12000元，折现率按12%计算。解：估算过程如下：1购置全新设备的年金为=40（A/P.12%.12）=400.1614=6.456万元2全新资产的每年的费用为：设备年金+每年营运费用=6.456+1.2=7.656万元3拟评估资产与全新资产的功能比率为1500/2000100%=75%4拟评估资产的年总费用为：7.65675%=5.742万元5购置拟评估资产的年金成本为 年总费用-年营运费用=5.7242-1.5=4.242万元6拟评估资产的
13、重置价值为：年金成本（P/A.12%.12）=4.2426.194=26.2766万元7若拟评估资产尚可使用4年（10-6），则拟评估资产的价值为 年金（P/A.12%.4）=4.2423.0374=12,8847(万元)投资者之所以付出代价购买资产，在于对其运用可以获得收益，并能收回本金、弥补支出。 1、采用收益法对资产进行评估，所确定的资产价值，是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。资产的评估价值与资产的效用或有用程度密切相关。资产的效用 越大，获力能力越强，它的价值也就越大。2、资产成交后能为新的所有者带来一定的收益，所有者支付的货币量不会超过该项资产的期望收益的折现值
14、。投资者投资购买资产时一般要进行可行性分析，其预计的内部回报率只有在超过评估的折现率时才肯支付货币以取得该项资产。第二节第二节 收益法收益法一、收益法基本的涵义 收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。 资产的现值等同于本金，资产的未来收益率等同于利率，资产的剩余寿命等同于贷款期限。假设有一货币存入银行，会源源不断地带来一种稳定的纯收益流量： 纯收益=某一货币利率 某一货币= 资产价格 基本公式资产评估值 = 年收益额/本金化率（收益现值） 二、收益法基本的基本前提它
15、涉及三个基本要素：被评估资产的预期收益；折现率或资本化率；被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是： n(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量； n(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量； n(3)被评估资产预期获利年限可以预测。 三、收益法评估资产的步骤1收集验证有关经营、财务状况的信息资料2计算和对比分析有关指标及其变化趋势3预测资产未来预期收益，确定折现率或本金化率4将预期收益折现或本金化处理，确定被评估资产价值收益法中收益额 收益额是适用收益
16、法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点： (1)收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； (2)用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。 收益法中的折现率 收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率一般是指同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。 收益法中的收益期限
17、收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。 四、收益法中的主要技术方法收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类： (1)针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法； (2)针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。 （一）纯收益不变 1在收益永续，各因素不变的条件下算式：P=A/r 2在收益年期有限，资本化率大于零的条件下算式：nrrAP)1 (11（二）纯收益在若干年后保持不变1
18、无限年期收益 2有限年期收益 nttttrArRP111ntnNtttrrrArRP111111（三）纯收益按等差级数变化 1在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下算式： 2在纯收益按等级数递增，收益年期有限的条件下算式： 2rBrAPnnrnrBrrBrAP11112（四）纯收益按等比级数变化1在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下， 2在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下，srAPnrssrAP111收益现值法应用假定北京海滨区双榆树东里有一幅六层楼房，土地面积360平方米，房屋面积共计900平方米，月租金收入每平米150元。订约日期94年1月，地价税40元/年，房屋税
19、20元/年。建筑物已用10年，评价96年1月该土地的价格。解：1资料收集： 找到附近96.1出租的一幅楼房，一层共16平方米，96.1出租，租金200元/平方米，承租人在96.1支付押金3万元。2租金调整：96.1 200元/平方米 i=12% 押金3000016=1875元/平方米利息收入18.75元/月 租金 218.75元/平方米每层 9006=150平方米 取 一楼250元/平方米 使用方便业务经营 2-6 200元/平方米 没庭院平均（2502005）6208（元） 3总收益：20812900=2246.400元4总费用（1）地价税 40360=14400元/年（2）房屋税 2090
20、0=18000元/年（3）管理费 年租金的5% 22464005%=112320元/年（4）折旧费 96.1每平方米重建价9000元 折旧年限80年 期末残值和清理费用相等已用10年 每平方米折旧额已达1125元房屋现值 9000-1125=7875元/平方米大楼现值 7875900=7087500元大楼折旧额 112.5900=101250元/年（5）保险费 按大楼现值1%计算 70875001%=70875元/年（6）总费用：14400+18000+112320+101250+70875=316845元/年5土地年净收入（1）土地与房屋费用收入 总收入-总费用 =2246400-31684
21、5=1929555元（2）房屋净收入 A=p.I i=15% 房屋现值折现率 =708750015%=1063125元（3）土地净收入=房地产总净收入-房屋净收入 =192 =866430元6、土地价格土地收益率相对于房产及为稳定 取12%土地价格平均每平米价格：V=7220250360=20056元第三节 成本法 一、成本法的基本涵义 (一)、定义n成本法是指被评估资产时按照被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。n成本法的基本思路是被，在条件允许的情况下，任何潜在的投资在决定投资某项资产时，所愿意支付的价款不会超过构建该项资产的现行构建成本。-重置或重建被评估
22、资产n如果投资对象并非全新，投资者所愿意支付的价格会在投资对象全新构建成本的基础上扣除各种贬值因素。 上述的评估思路可以概括为：n资产评估价值=资产的重置成本n -资产实体性贬值n -资产功能性贬值n -资产经济性贬值n被评估资产评估值=重置成本成新率(二)、成本法的理论依据1、资产的价值取决于资产的成本；2、资产的价值是一个变量；3、影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。1.资产权利的价值取决于资产的成本静态资产的原始成本越高，资产的原始价值越大，反之则小，二者在质和量的内涵上是一致的。根据这一原理，采用成本法对资产进行评估，必须首先确定资产的
23、重置成本。重置成本是按现行市场条件下重新构置一项全新的资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成相同，二者反映的物价水平是不相同的，重置成本反映的是资产评估日的市场物价水平，原始成本反映的是当初构建时的物价水平。在其他条件既定时，资产的重置成本越高，其重置价值越大。 2.资产的价值是一个变量动态资产的价值随资产本身的运动和其它因素的变化而相应变化。影响资产价值量变化的因素，主要有市场价格的波动、利率水平变化，还有资产在存放和使用的过程中，由于自然力作用，造成资产在物理实体方面的损耗而引起的价值降低；也可能是由于技术进步，造成资产制造成本下降或功能相对落后而引起资产价值的降低。或者是
24、由于外部经济环境因素的变化，影响到资产的正常使用或者获取收益减少，从而引起资产价值降低。 3.影响资产价值量变化的因素，除了市场价格以外，还有：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值（三）成本法评估资产的前提条件1.被评估资产处于持续使用状态或被假定处于持续使用状态n对于非持续使用前提条件下的资产，如果运用成本法进行评估，需要对成本法的基本要素作必要的调整。从相对准确合理、减少风险和提高评估效率的角度看，把持续使用作为运用成本法的前提条件是有积极意义的。2.应当具备可利用的历史资料。3.形成资产价值的耗费是必须的。n耗费-成本费用-资产价值的基础n有效耗费n无效耗费基本公式n资产评估价值=资产的重
25、置成本n -资产实体性贬值n -资产功能性贬值n -资产经济性贬值n被评估资产评估值=重置成本成新率二、成本法的基本要素 就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，资产的重置成本资产的实体性贬值资产的功能性贬值资产的经济性贬值。 （一）资产的重置成本 资产的重置成本是资产的现行再取得成本，分为复原重置成本和更新重置成本复原重置成本n是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。n复原重置成本也叫复制品成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。n复
26、原重置成本是完全按照原样建造或购买相同的资产时所付出的成本。n这样，被评估资产与全新状态的重置资产相比，就不存在功能性贬值。因此，在计算公式中就不必考虑功能性贬值。更新重置成本n是指利用新型材料，并根据现代标准、设计、格式等技术以现时价格生产和建造具有同等功能的全新资产所需的成本。比较：n复原重置成本和更新重置成本，都需要根据现在的价格来估算重置成本，但是，更新重置被评估资产一般使用现代技术和新型材料，建造起来往往更加容易一些。因此，在两种成本都可取得的情况下，应选用更新重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。 n 在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。
27、在无更新重置成本时可采用复原重置成本。一般来说，复原重置成本大于更新重置成本。（二）资产的实体性贬值 资产的实体性贬值即是有形损耗，是指资产由于使用及自然力作用导致的资产的物理性能的损耗或下降引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率，公式表示为： 实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置成本（三）资产的功能性贬值资产的功能性贬值，是指由于技术进步引起资产功能相对落后而造成的资产价值损失。效率和效果两方面：它包括由于新工艺、新材料和新技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。 （四）资产的经
28、济性贬值资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。例如，一栋住宅会因其附近的一座污染性化工厂的建成和生产运营而降低价值；一辆微型轿车会因当地政府限制其行走线路政策的出台而降低价值。 三、成本法的评估方法（一）重置成本及其估算 1.重置核算法重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。在实际测算过程中又具体划分为两种类型：购买型和自建型。n购买型是以购买资产的方式作为
29、资产的重置过程。资产的重置成本具体是由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费以及其他必要费用构成，将上述取得资产的必需费用累加起来，便可计算出资产的重置成本。n自建型是把自建资产作为资产重置方式，它根据重新建造资产所需的料、工、费及必要的资金成本和开发者的合理收益等分析和计算出资产的重置成本。按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，总成本区分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。n直接成本是指直接可以构成资产成本支出的部分n间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费，总体设计制图等项支出。间接成本可以通过下列方法计算。n（1）按人工成本比例法计算，计算公式为
30、：间接成本=人工成本成本分配率成本分配率=间接成本额/人工成本额100%n（2）单位价格法，计算公式为：间接成本=工作量（按工日或工时）单位价格/工日或工时n（3）直接成本百分率法，计算公式为：间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率资产的重置成本应包括开发者的合理收益。一是重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额，应该包括资产开发和制造商的合理收益。二是资产评估旨在了解被估资产模拟条件下的交易价格，一般情况下，价格都应该含有开发者或制造者的合理收益部分。资产重置成本中收益部分的确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。 例1重置购建设备一台，现行市场价格每
31、台5万元，运杂费1 000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每台人工成本o.8元，请估算这台机器设备的重置成本。该机器设备重置成本为：直接成本50 000+1 000+800其中买价：50 000元 运杂费：1 000元安装成本：800元(其中原材料300元，人工500元)间接成本(安装成本)：400元 重置成本合计：51 800+40052 200元 2价格指数法价格指数法即物价指数法,它是通过对资产的原始(历史)成本进行物价指数调整而得到其重置成本的方法。这里的资产原始成本应当能够代表资产购建时的资产市场价值，或其代
32、表的价值类型与所要评估的价值类型相同。计算公式如下：资产重置成本资产原始成本(1+物价变动指数)资产重置成本资产原始成本环比价格指数：a1a2a3an 例2 某项待评估资产购建于1995年10月，账面原始价值为15万元，现评估其1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数分别为120%、160%，19961999年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动(上涨)指数约为33%。则该资产的重置成本如下： 15(160%120%)20(万元)15110%105%120%96%=20(万元) 15(1+33%)20(万元) 适用范围
33、：物价指数法估算的重置成本，是建立在不同时期的某一种或某类资产的物价变动水平上，仅考虑了价格变动因素，因而用该方法所确定的是资产的复原重置成本。重置核算法建立在现时价格水平与购建成本费用的核算基础上，既可以考虑价格因素，也可以考虑生产技术标准和工艺的变化，因而该方法既可用于评估复原重置成本，也可用于评估更新重置成本。价格指数法与重置核算法是重置成本估算较常用的方法，二者具有明显的区别：n(1)价格指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。n(2)价格指数
34、法建立在不同时期的某一种或某类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。n明确价格指数法和重置核算法的区别，有助于重置成本估算中方法的判断和选择。n一项科学技术进步较快的资产，采用价格指数法估算的重置成本往往会偏高。价格指数法和重置核算法也有其相同点，即都是建立在利用历史资料的基础上。n因此，注意分析、判断资产评估时重置成本口径与委托方提供历史资料(如财务资料)的口径差异，是上述两种方法应用时需注意的共同问题。在运用价格指数法时，一定要选用同类资产的价格指数，一般不用通货膨胀指数，否则无法代表被评估资产的价格及其变动趋势，从而影响评估值的准确性。
35、3功能重置成本法功能重置成本法是根据资产功能与成本间的内在关系，由参照物成本估算被评估资产重置成本的方法。 功能重置成本法的基本假设是：资产重置的目的在于重置其功能，而且功能与成本之间的关系可用某一确定的关系式加以描述。n显然,采用功能重置法,大大拓宽了选择参照物的范围。上述的复原重置或更新重置，都是在功能不变的前提下进行的。n而在运用功能重置成本法时,参照物可拓宽为同类功能的资产。n比如，生产同类产品的设备，其生产能力、运营费用、产品质量等主要功能指标都往往不同。这时，只要将这些功能指标按一定的权数折合成综合功能系数、就可按综合功能系数、通过功能成本法进行评估。而且，在评估其重置净价时，不必
36、(也不得)另行考虑技术性贬值和功能性贬值，仅需考虑成新率的影响。功能重置成本法的关键因素是描述功能与成本间关系的表达式即功能成本函数。在资产评估中，常用的功能成本函数有线性函数和指数函数两种。功能成本线性函数法是用线性函数来描述资产的成本与功能间的关系，进而确定被评估资产重置成本的方法。常用的线性方程式如下：Pa十bF式中P表示资产成本，F表示资产功能，a表示资产的固定成本，它在一定的功能范围内是稳定的；而b为变动成本系数，反映随功能变化的变动成本。 如果同类资产的功能与成本间的关系具有稳定性,我们可以选择一组具有代表性的资产功能与购建成本数据，利用回归分析方法，求出a、b这两个参数值。建立该
37、类资产的功能(Fi)成本(Pi)关系式。其步骤如下：(1)选择同类资产的n组功能(Fi)和成本(Pi)对应资料，在直角坐标系上通过描点观察验证两者确实存在线性关系(如若两者间存在明显的非线性，则线性成本法的假设前提不存在，不宜采用本法)。(2)设定回归方程式为Pa十bF(3)已知n组功能(Fi)和成本(Pi)数据，运用最小二乘法求取a、b值，然后将a、b的具体数值代入上式即得该类资产的功能成本关系式。 这种方法运用的前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。应用这种方法估算重置成本时，首先应分析资产成本与生产能力之间是否存在这种线性关系，如果
38、不存在这种关系，这种方法就不可以采用。 （1）功能价值法，也称生产能力比例法。这种方法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例，据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为：被评估资产重置成本=被评估资产年产量/参照物年产量参照物重置成本 前提条件和假设是资产的成本与其生产能力成线性关系，生产能力越大，成本越高，而且是成正比例变化。（2）规模经济效益指数法规模经济效益指数法是用指数函数来描述资产的成本与功能间的关系，进而确定被评估资产重置成本的方法，也称功能成本指数法。由于规模经济效益作用的结果，资产生产能力和成本之间只成同方向变
39、化，而不是等比例变化。计算公式为：重置成本(甲)重置成本(乙)生产能力(甲)生产能力(乙)x被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本（被评估资产的产量/参照物资产的产量） x x 是一个经验数据，成为规模经济效益指数。X参照物资产的产量被评估资产的产量参照物资产的重置成本被评估资产的重置成本X参照物资产的产量被评估资产的产量本参照物资产的重置成被评估资产的重置成本这种方法假定待评估资产的生产能力与价值成线性关系，首先找一个与待评估资产相同或类似的资产作为可比参照物，计算可比参照物的单位生产能力的价格，然后据以估算待评估资产的重置成本。式中的生产能力也可以是产量。其中x是规模经济效益指数，取经
40、验值，在不同行业有不同的取值范围，一般在o.6o.8之间。在机器设备的评估中，有的国家的经验数据是o.7左右，房地产评估采用o.9左右。 从这一关系式中很容易导出重置成本的计算公式。这一方法的优点是把重置成本和资产的产量从而和收益联系起来，符合资产的收益原则。例3 被评估资产甲生产能力为600000件年，参照资产乙的重置成本为5000元，生产能力为300000件年，设x取值0.7，求被评估资产的重置价格。 计算：被评估资产重置全价5000(600000300000)0.7 8122元4.统计分析法 在用成本法对企业整体资产及某一项同类型资产进行评估时，为了简化评估业务，还可以采用统计分析法确定
41、某类资产重置成本。 第一，在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准化分为若干类别。 第二，在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，估算其重置成本。 第三，依据分类抽样估算资产的重置成本额与帐面历史成本，计算出分类资产的调整系数。根据调整系数估算被评估资产的重置成本。(二) 实体性损耗的测算方法 实体性陈旧贬值是由于使用磨损和自然损耗造成的贬值。确定实体性陈旧贬值时，应综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维护、修理、大修理、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与全新状态相比较，考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能、使用效率带来的影响，从而确定实体性陈旧贬值额。具体计算方可用观察法、直接
42、价值法及使用年限法等计算。 1. 观察法观察法也叫成新率法，是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的主要实体部分进行技术鉴定，或通过向资历较深、有经验的工程技术人员或操作人员咨询来确定其损耗程度，再与同类或相似全新资产进行比较，判断被评估资产的成新率，从而估算其有形损耗。计算公式为： 实体性贬值重置成本X(1一成新率) 这种方法主要有两种方式：一种是总体观察法，即对资产总体进行观察后，确定资产总体的有形损耗，一般适用于简单的单项资产。另一种方式是加权平均法，即将资产总体分解为若干部分，分别对它们进行观察，确定各自的有形损耗，然后再以各部分成本占总成本的比重为权重，用加权平均法计
43、算出总体资产的有形损耗率。 例4 某工业企业有三条生产线，各生产线占总成本的比例分别为10%、40%和50%。经对各条生产线的分别观察，有形损耗率分别为，30%、10%和20%。则三条生产线的总体损耗率为： 10%30%+40%10%+50%20%17% 2.使用年限法它是根据评估资产估计已使用年限和尚可使用年限之比，估算固定资产实体性陈旧贬值的一种方法。计算公式：资产的实体性贬值=（重置成本-预计残值）/总使用年限实际已使用年限n、预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回的金额。在资产评估中，通常只考虑数额较大的残值，如残值数额较小可以忽略不计。n、总使用年限指的是实际已使用年限与尚可使用年
44、限之和。计算公式为：n 总 使 用 年 限 = 实 际 已 使 用 年 限 + 尚 可 使 用 年 限 n实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率n 名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的年限。n实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。实际已使用年限与名义已使用年限的差异，可以通过资产利用率来调整。n资产利用率计算公式为：n资产利用率=截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计法定利用时间100%n当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长;当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限;当资产n利用率1时，表示
45、开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。n例:某资产1985年2月购进，1995年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该资产实际每天工作7.5小时。由此可以计算资产利用率:n由此可确定其实际已使用年限为9.4年。n实际评估过程中，由于企业基础管理工作较差，再加上资产运转中的复杂性，资产利用率的指标往往很难确定。评估人员应综合分析资产的运转状态，诸如资产开工情况、大修间隔期、原材料供应情况、电力供应情况、是否季节性生产等各方面因素分析确定。n 尚可使用年限可通过下表测算尚可使用年限规定使用年限实得分/100 影响因素 标准分 实得分1
46、资产完好程度 302资产开工率 203主要部件磨损情况154主要零部件更换况155资产维护保养情况156开工时间 5合 计1003 .直接价值法也叫修复费用估算法，它是通过确定被评估资产恢复原有的精度和功能所需要的费用来直接确定该项资产的有形损耗。它一般适用于可以恢复功能的资产，使用这种方法时，要尽可能把有形损耗的可补偿部分与不可补偿部分区分开来。n可补偿部分是可以修复而且经济上合算，而不可补偿部分的有形损耗则不能修复，或者可以修复，但在经济上不合算。n对于可补偿部分的有形损耗以直接支出的金额来估算，对于不可补偿的有形损耗，则运用前述的观察法或比率法来确定。可补偿部分与不可补偿部分的无形损耗之
47、和，构成被评估资产的全部有形损耗。例5 某工业企业有一台大型设备，复原重置成本为300万元，按照采用现代设计标准、使用新型材料的要求估算，更新重置成本为复原重置成本的85%。通过和技术人员交谈，得知该设备的某些零部件需要更换，整个维修费大约为30万元。该设备1989年1月1投入生产，评估基准日为1999年12月31日。预计修复后该设备至少还可使用15年。确定其有形损耗。 计算： A该设备的零部件的更换，属于可补偿的有形损耗扣减有形损耗后的复原重置成本：复原重置成本一可补偿的有形损耗30030 270万元B利用使用年限法估算设备的不可补偿的有形损耗不可补偿的有形损耗率(已使用年限总使用年限)10
48、0%不可补偿的有形损耗率10(10+15)100%40%C扣减可补偿有形损耗后的复原重置成本不可补偿有形损耗率27040%108万元总的有形损耗为：108+30138万元求综合有形损耗率 综合有形损耗率(可补偿有形损耗+不可补偿有形损耗)复原重置成本 138300100%46%D求综合有形损耗 综合有形损耗复原重置成本30085%46% 117.3万元(三) 功能性损耗的测算方法功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、料耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加和效益降低，相应确定功能性贬值额；同时，还要重视技术进步因素，注意替代设备、
49、替代技术、替代产品的影响，以及行业技术装备水平现状和资产更新换代速度。功能性损耗的产生原因包括：n(1)新技术的出现导致生产率的提高而使原有资产贬值：n(2)生产方法的改进导致的劳动生产率的提高而使原有资产贬值；n(3)由于分工越来越细导致劳动生产率的提高而使原有资产贬值。 通常，功能性贬值的估算可以按下列步骤进行：1将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较；2计算二者的差异，确定净超额运营成本。由于企业支付的运营成本是在税前扣除的企业支付的超额运营成本会引起税前利润额下降，所得税额降低，使得企业负担的运营成本远远低于其实际支付额。因此，净超额运营成本是超额运营
50、成本扣除所得税以后的余额。3估计被评估资产的剩余寿命。4以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现，这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗(贬值)，计算公式为：折现系数营成本被评估资产年净超额运额被评估资产功能性贬值当计算完年超支额后，还不能直接用此数来反映功能性损耗，这里还有一个扣除所得税问题。也就是说，如果没有年超支额，那么这一金额就大体变成利润，而利润对多数经营单位来讲都有所得税上缴问题。一旦上缴所得税，那么经营单位从节约年超额运营成本中受益的就是税后这一块。所以，从这一意义上讲，扣除所得税后的年超额运营成本才是经营单位真正承担的功能性损耗。其计算公式为： 被评估资产生