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1、第二部分 基本方法本部分基本要求本部分基本要求v掌掌握握资资产产评评估估三三种种基基本本方方法法的的原原理理，熟熟悉悉资资产产评评估估方方法法选选择择的的基基本本依依据据，了了解解各各种种评评估估方方法法间间的的关关系系。能能够够运运用三种基本方法用三种基本方法对对常常见见的的资产进资产进行行评评估。估。本章重点本章重点v对对资资产产评评估估中中的的比比较较法法、收收益益法法和和成成本本法法的的理理解解，特特别别是是三三种种基基本本评评估估方方法法中中各各项项参参数数指指标标的的基基本本含含义义和和取取得得方法是掌握方法是掌握资产评资产评估方法的关估方法的关键键。本章本章难难点点v对对收收益益
2、法法评评估估基基本本原原理理的的理理解解以以及及收收益益额额、折折现现率率和和收收益期三个基本指益期三个基本指标标在在实实践中的取得方法和途径。践中的取得方法和途径。资产评估过程结构图资产评估过程结构图评估环境评估环境社会社会经济经济技术技术法律法律形成问题形成问题评价指标评价指标综综合合分分析析选选择择实实施施意意见见1234567目的与动机目的与动机1 1资料收集资料收集2鉴定与评价鉴定与评价3假设前提假设前提4定量估算定量估算5结果分析结果分析6提出结论提出结论7活动过程活动过程思维过程思维过程资产评估基本途径和方法资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市
3、场法收益法市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法 使用年限法直接价值法收益额折现率收益期资产评估方法体系资产评估方法体系第一第一节节 成本法成本法 以以被被评评估估资资产产的的重重置置价价值值，扣扣除除从从资资产产的的形形成成并并开开始始投投入入使使用用至至评评估估基基准准日日这这段段时时间间内内的的损损耗耗得得到到资资产产的的评评估估价价值值。它它是是从从成成本本取取得得和和成成本本构构成成的的角角度度对对被被评评估估资产资产的价的价值进值进行的分析和判断。行的分析和判断。（三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费
4、是必要的（一）成本法的理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路 评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性一、成本法的基本原理一、成本法的基本原理搜集历史资料，确定成本构成二、操作程序二、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值综合分析，确定评估值确定评估对象确定评估对象确定被评估资产的重置成本确定被评估资产的重置成本 重置成本评估方法三、常见的评估方法三、常见的评估方法重置核算法重置核算法物价指数法物价指数法功能价值法功能价值法统计分析法统计分析法各种贬值评估方法各种贬值评估方法实体性贬值实体性贬值功能性贬
5、值功能性贬值经济性贬值经济性贬值观察法观察法使用年限法使用年限法修复费用法修复费用法功能成本功能成本线性函数法线性函数法功能成本功能成本指数法指数法复原重置成本更新重置成本 （一）重置成本及其估算方法（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本的含义一般可分为一般可分为复原重置成本复原重置成本和和更新重置成本更新重置成本。复复原原重重置置成成本本是是指指运运用用与与原原来来相相同同的的材材料料、建建筑筑或或制制造造标标准准、设设计计、格格式式及及技技术术等等，以以现现时时价价格格水水平平重重新新购购建建与与评评估估对对象象相相同同的的全全新新资资产产所所发发生生的的费费用。用。更更新新
6、重重置置成成本本是是指指采采用用新新型型材材料料、现现代代建建筑筑或或制制造造标标准准、新新型型设设计计、规规格格和和技技术术等等，以以现现行行价价格格水水平平购购建建与与评评估估对对象象具具有有同同等等功功能能的的全全新新资资产产所所需需要要的费用。的费用。更新重置成本和复原重置成本的更新重置成本和复原重置成本的相同相同方面方面在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的在于采用的都是资产的现时价格标准，资产的功能也是相同的，功能也是相同的，不同不同之处在于所用材料、技之处在于所用材料、技术、设计、标准等方面的差异。术、设计、标准等方面的差异。复原重置成本往往会高于更新重置成本。复原重置成本往往
7、会高于更新重置成本。（1）重置核算法）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方计算并累加来估算重置成本的一种方法。法。基本原理：基本原理：2、重置成本的估算方法、重置成本的估算方法 计算公式计算公式重置成本直接成本间接成本重置成本直接成本间接成本建造成本构成：建造成本构成：材料成本材料成本 人工成本人工成本 制造费用制造费用 资金成本资金成本 合理利润合理利润取得成本构成：取得成本构成：购买价格购买价格 安装调试费安装调试费 运杂费运杂费 人工费人工费间接成本构成：间接
8、成本构成：取得和建造取得和建造 资产的管理资产的管理 费用、设计费用、设计 制图等费用制图等费用LOREM IPSUM DOLOR LOREM v间间接成本接成本=人工成本人工成本总额总额成本分配率成本分配率v成本分配率成本分配率=间间接成本接成本总额总额人工成本人工成本额额v间间接成本接成本=直接成本直接成本间间接成本相接成本相对对于直接成本的于直接成本的 比率比率v间间接成本接成本=工作量（工工作量（工时时或工日）或工日）单单位工作量位工作量 间间接成本接成本例例1：待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，评评估估师师拟拟运运用用成成本本法法评评估估。评评估估人人员员收收集集的的成成本本
9、资资料料有有：该该机机器器设设备备的的现现行行市市场场价价格格每每台台180000元元，运运杂杂费费5000元元，安安装装成成本本为为20000元元，其其中中原原材材料料6000元元、人人工工成成本本13000元元、其他费用其他费用1000元，安装期限较短。元，安装期限较短。评评估估人人员员分分析析认认为为，被被评评估估资资产产为为外外购购需需安安装装机机器器设设备备，其其重重置置成成本本应应包包括括买买价价（含含增增值值税税）、运运杂杂费费、安安装装成成本本、其其他他费费用用，由由于于安安装装期期限限较较短短可可不不考考虑虑资资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：金成本。按重置核
10、算法估算该机器设备的重置成本为：重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本=180000+5000+20000=205000（元）（元）例例2：被评估资产为一台：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，万元，其中，购买价为购买价为8万元，运杂费万元，运杂费1.6万元，安装费中直接万元，安装费中直接成本成本0.4万元，间接成本为万元，间接成本为0.2万元。根据对同类万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比
11、型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨年前上涨20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？备的重置成本是多少？（1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8（1+20%）=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费=1.6（1+80%）=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4（1+40%）=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本9.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万
12、元）（2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率0.20.450%间接成本间接成本0.5650%0.27（万元）（万元）（3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=13.04+0.27=13.31（万元）（万元）（2）功能价值法）功能价值法 参照物功能价值被评资产重置成本（单位生产能力）是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。照物成本推算被
13、估资产重置成本的方法。计算方法计算方法A功能成本线性函数法功能成本线性函数法P=abF能力F价格P例：被评估资产为一台经改进的锻压设例：被评估资产为一台经改进的锻压设备。该设备由备。该设备由50吨压力机改装而成，生吨压力机改装而成，生产能力为产能力为70吨。经调查，市场上有系列吨。经调查，市场上有系列压力机出售，其能力与价格如表所示：压力机出售，其能力与价格如表所示：用最小二乘法求得：用最小二乘法求得：a=31.67b=0.98则直线方程为：则直线方程为：P=31.67+0.98F被评估设备能力为被评估设备能力为F=70吨，可得：吨，可得：重置成本重置成本P=31.67+0.9870=100.
14、27（万元）万元）B功能成本指数法功能成本指数法重置重置成本成本参照资产参照资产重置成本重置成本被评资产的生产能力被评资产的生产能力参照资产的生产能力参照资产的生产能力x是是在在资资产产历历史史成成本本的的基基础础上上，通通过过价价格格变变动动指指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。数，将其调整为评估基准日时的重置成本。（3）物价指数法）物价指数法基本原理基本原理资产重置成本资产账面原值资产重置成本资产账面原值物价变动指数物价变动指数计算公式计算公式分类物价指数个别物价指数综合物价指数物价变动指数物价变动指数定基指数定基指数环比指数环比指数评估基准日物价指数评估基准日物价指数资产购建时物价指
15、数资产购建时物价指数（1a1）（1a2）（1a3）（1an）（其中（其中an表示第表示第n年环比价格指数）年环比价格指数）某机床于某机床于1994年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为16万元。万元。1996年进行一次改造，改造费年进行一次改造，改造费用为用为4万元；万元；1998年又进行一次改造，年又进行一次改造，改造费用为改造费用为2万元。若定基价格指数万元。若定基价格指数1994年为年为1.05，1996年为年为1.28，1998年年为为1.35，1999年为年为1.60。要求：计算该机床要求：计算该机床1999年的重置成本年的重置成本例题例题重置成本重置成本计算表算表时间投资费用
16、(万元)物价指数（%）物价变动指数（%）重置成本（万元）1994161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32199641.281.60/1.28=1.2541.25=5199821.351.60/1.35=1.1921.19=2.3819991.601.60/1.60=1合计31.7物价指数法的特点物价指数法的特点v物物价价指指数数法法估估算算的的重重置置成成本本，仅仅考考虑虑了了价价格格变变动动因因素素，因而确定的是复原重置成本因而确定的是复原重置成本；v物物价价指指数数法法建建立立在在不不同同时时期期的的某某一一种种或或某某一一类类甚甚至至全全部部资产资产的物价的物价变
17、动变动水平上水平上；v对对于于科科学学技技术术进进步步较较快快的的资资产产，采采用用物物价价指指数数法法估估算算的的重置成本往往会偏高重置成本往往会偏高。（二）各种贬值及其估算方法（二）各种贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法2、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法3、经济性贬值及其估算方法、经济性贬值及其估算方法1、实体性贬值及其估算方法、实体性贬值及其估算方法决定实体性贬值的因素有：决定实体性贬值的因素有：使用时间使用时间使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度是资产由于使用和自然力作用形成的贬值是资产
18、由于使用和自然力作用形成的贬值（1）观察法）观察法计算公式为：计算公式为：资产实体性贬值资产实体性贬值=重置成本重置成本（1成新率）成新率）通过观察确定新旧程度形体物理变化程度形体物理变化程度机器设备评估主要包括机器设备评估主要包括：机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度机器的长度、厚度、水平度、垂直度、强度硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。硬度、软度等是否发生变化，有无裂痕等。房屋建筑物评估主要包括房屋建筑物评估主要包括：墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、墙体表面的剥落程度、裂缝的长度和宽度、裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方裂缝的性质、建筑物是否发生垂直或水平方向位移等向位移等
19、（2）公式法（使用年限法）公式法（使用年限法）资产的实体性贬值资产的实体性贬值=（重置成本（重置成本预计残值）预计残值）实际已使用年限实际已使用年限总使用年限总使用年限（实际已使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）尚可使用年限）名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间100例例1：被被评评估估资资产产为为企企业业中中的的一一台台设设备备，评评估估人人员员收收集集到到的的有有关关资资料料有有：该该设设备备1997年年1月月购购进进，2002年年1月月评评估估；该该设设
20、备备的的重重置置成成本本为为500000元元，其其残残值值为为2000元元，尚尚可可使使用用5年年；根根据据该该设设备备技技术术指指标标，正正常常使使用用情情况况下下，每每天天应应工工作作8小小时时，该该设设备备实实际际每每天天工工作作5小小时时。该该设设备备的的实实体性贬值为：体性贬值为：资产利用率资产利用率=53605/53608=62.5%实际已使用年限实际已使用年限=562.5%=3.125（年）（年）总使用年限总使用年限=3.125+5=8.125（年）（年）资资产产的的实实体体性性贬贬值值=（5000002000）3.125/8.125=191538.46例例2：被被评评估估设设备
21、备购购建建于于1992年年，原原始始价价值值30000元元，1997年年和和2000年年进进行行两两次次更更新新改改造造，主主要要是是添添置置一一些些自自动动化化控控制制装装置置，投投资资分分别别为为3000元元和和2000元元。2002年年对对该该资资产产进进行行评评估估，假假设设从从1992年年至至2002年年每每年年的的价价格格上上升升率率为为10%，该该设设备备的的尚尚可可使使用用年年限限经经检检测测和和鉴鉴定定为为6年年，估估算算该该设设备备的的实实体性贬值率如下。体性贬值率如下。估算设备复原重置成本估算设备复原重置成本投资日期投资日期原始投资额原始投资额价格变动系数价格变动系数复原
22、重置成本复原重置成本1992年年300002.60(1+10)10780001997年年30001.61(1+10)548302000年年20001.21(1+10)22420合计合计85250计算计算（复原重置成本（复原重置成本投资年数）投资年数）投资日期投资日期复原重置成本复原重置成本投资年限投资年限复原重置成本复原重置成本投资年数投资年数1992年年78000107800001997年年48305241502000年年242024840合计合计85250808990计算加权投资年限计算加权投资年限加权投资年限加权投资年限=80899085250=9.5（年）（年）计算实体性贬值率计算实体
23、性贬值率实体性贬值率实体性贬值率=9.5（9.5+6）100%=61%2、功能性贬值及其估算方法、功能性贬值及其估算方法资资产产的的功功能能性性贬贬值值是是指指由由于于技技术术进进步步引引起起的的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。功能性贬值有两种表现形式功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本）超额投资成本（2）超额运营成本）超额运营成本（1）超超额额投投资资成成本本：由由于于新新技技术术、新新材材料料、新新工工艺艺不不断断出出现现，使使得得相相同同功功能能的的设设备备的的建建造造成成本本比比过过去去降降低低，原原有有设设备备中中就就有有一一部部分
24、分超超额额投投资资得得不不到到补补偿偿。它它主主要要反反映映为为更更新新重重置置成成本本低低于复原重置成本。于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本超额投资成本复原重置成本更新重置成本注注意意：如如使使用用复复原原重重置置成成本本则则应应考考虑虑是是否否存存在在超超额额投投资资成成本本引引起起的的功功能能性性贬贬值值；如如使使用用的的是是更更新新重重置置成成本本，这这种种贬贬值值因因素素则则已已经经考考虑虑在在内内了，无需考虑了，无需考虑（2）超超额额运运营营成成本本：由由于于技技术术进进步步出出现现了了新新的的、性性能能更更优优的的设设备备，致致使使原原有有设设备备的的功功能能落
25、落后后于于新新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本超额运营成本各年净超额运营成本折现系数折现系数分析设备的分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高生产效率是否提高维护保养费用是否降低维护保养费用是否降低材料消耗是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低操作工人数量是否降低例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为
26、所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用元，被评估控制装置尚可使用3年，所得年，所得税率为税率为33%，适用的折现率为，适用的折现率为l0%。根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。能性贬值。（1）计计算算被被评评估估生生产产控控制制装装置置的的年年超超额额运运营营成本：成本：(6-3)6000=18000(元元)（2）估估算算被被评评估估
27、生生产产控控制制装装置置的的年年超超额额运运营营成本净额：成本净额：18000(1-33%)=12060(元元)（3）将将被被评评估估生生产产控控制制装装置置在在剩剩余余使使用用年年限限内内的的每每年年超超额额运运营营成成本本净净额额折折现现累累加加，估估算算其其功能性贬值额功能性贬值额:12060(P/A，10%，3)=120602.4869=29992（元）元）3、经济性贬值的估算、经济性贬值的估算经经济济性性贬贬值值是是由由于于外外部部环环境境变变化化引引起起资资产产闲闲置置、收益下降等而造成的资产价值的损失。收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因有：产生的原因有：（1）竟竟争争加
28、加剧剧，社社会会总总需需求求减减少少，导导致致开开工工不足；不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；）材料成本增加，导致企业费用直线上升；（4）通通货货膨膨胀胀的的情情况况下下，国国家家实实行行高高利利率率政政策，导致企业运营成本加大；策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；）产业政策的变动，缩短使用寿命；一一般般情情况况下下，当当资资产产使使用用基基本本正正常常时时，不不计计算算经济性贬值。经济性贬值。估算方法：估算方法：A经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见的经
29、济收益损失额的经济收益损失额现值系数现值系数B经济性贬值率经济性贬值率=1（实际使用生产能力（实际使用生产能力/额定生产能力）额定生产能力）X100%经济性贬值经济性贬值=（重置成本（重置成本-实体性贬值实体性贬值功能性功能性贬值）贬值）经济性贬值率经济性贬值率例例1：某某电电视视机机生生产产厂厂家家，其其电电视视机机生生产产线线年年生生产产能能力力为为10万万台台，由由于于市市场场竞竞争争加加剧剧，该该厂厂电电视视机机产产品品销销售售量量锐锐减减，企企业业不不得得不不将将电电视视机机生生产产量量减减至至年年产产7万万台台(销销售售价价格格及及其其他他条条件件未未变变)。这这种种局局面面在在今
30、今后后很很长长一一段段时时间间内内难难以以改改变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。变。请估算该电视机生产线的经济性贬值率。评评估估师师根根据据经经验验判判断断，电电视视机机行行业业的的生生产产规规模模效益指数为效益指数为0.6，设备的经济性贬值率为：设备的经济性贬值率为：经济性贬值率经济性贬值率=1-（70000/100000）0.6100%=19%例例2：如如果果该该电电视视机机生生产产企企业业不不降降低低生生产产量量，就就必必须须降降价价销销售售电电视视机机。假假定定原原电电视视机机销销售售价价格格为为2000元元/台台，经经测测算算每每年年完完成成10万万台台的的销销售售量量，售售价
31、价需需降降至至1900元元/台台，即即每每台台损损失失毛毛利利100元元。经经估估算算，该该生生产产线线还还可可以以继继续续使使用用3年年，企企业业所所在在行行业业的的平平均均投投资资报报酬酬率率为为10%，试估算该生产线的经济性贬值。试估算该生产线的经济性贬值。计算过程如下：计算过程如下：经济性贬值经济性贬值=(100100000)（1-33%）（P/A，r，n）=16662230(元元)练练习习：某某生生产产线线额额定定生生产产能能力力为为1000个个/月月,已已使使用用三三年年，目目前前状状态态良良好好，观观察察估估计计其其实实体体性性贬贬值值为为15%，在在生生产产技技术术方方面面，此
32、此生生产产线线为为目目前前国国内内先先进进水水平平。但但是是由由于于市市场场竞竞争争激激烈烈，目目前前只只能能运运行行在在750个个/月月的的水水平平上上。假假设设已已知知其其更更新新重重置置成成本本为为1000000元元，这这类类设设备备的的生生产产规规模模效效益益指指数数X=0.7。估估算算此此生生产产线线运运行行于于750个个/月月的的经经济济性性贬值和继续使用条件下的公平市场价值。贬值和继续使用条件下的公平市场价值。计算过程如下：计算过程如下：（1）更新重置成本）更新重置成本=1000000元元（2）实体性贬值）实体性贬值=100000015%=150000(元元)（3）功能性贬值）功
33、能性贬值=0（4）经济性贬值率）经济性贬值率=1-（750/1000）0.7100%=18.5%（5）经济性贬值）经济性贬值=(1000000-150000)18.5%=157250(元元)资产评估价值资产评估价值=1000000-150000-157250=692750(元元)练练习习：被被评评估估设设备备建建于于1986年年，帐帐面面价价值值100000元元，1991年年对对设设备备进进行行了了技技术术改改造造，追追加加技技改改投投资资50000元元，1996年年对对该该设设备备进进行行评评估估，根根据据评评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据
34、：（1）从从1986年年至至1996年年每每年年的的设设备备价价格格上上升升率率为为10%；（2）该该设设备备的的月月人人工工成成本本比比替替代代设设备备超超支支1000元；元；（3）被被评评估估设设备备所所在在企企业业的的正正常常投投资资报报酬酬率率为为10%，规模效益指数为，规模效益指数为0.7，所得税率为，所得税率为33%；（4）该该设设备备在在评评估估前前使使用用期期间间的的实实际际利利用用率率仅仅为为正正常常利利用用率率的的50%，经经技技术术检检测测该该设设备备尚尚可可使使用用5年年，在在未未来来5年年中中设设备备利利用用率率能能达达到到设设计计要求。要求。要要求求：估估算算被被评
35、评估估设设备备的的重重置置成成本本、实实体体性性贬贬值值、功功能能性性贬贬值值、经经济济性性贬贬值值及及被被评评估估设设备备的的评估值。评估值。（1）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=100000（1+10）10+50000（1+10）5=339894.75（元）（元）（2）计算实体性贬值）计算实体性贬值(1+10%)10=2.59374246加加权权投投资资年年限限=（259374.2510+80525.55）339894.7550%=4.41(1+10)5=1.61051实体性贬值率实体性贬值率=4.41（4.41+5）=46.87%实体性贬值实体性贬值=339894.7546.
36、87%=159291.81（元）（元）（3）计算功能性贬值）计算功能性贬值年超额运营成本年超额运营成本=121000=12000（元）（元）年年超超额额运运营营成成本本净净额额=12000（1-33%）=8040功功能性贬值能性贬值=8040(P/A，10%，5)=80403.7908=30478.03（4）计算经济性贬值）计算经济性贬值经济性贬值经济性贬值=0（5）计算被评估设备评估值）计算被评估设备评估值评估值评估值=339894.75-159291.81-30478.03=150124.91三、三、对对重置成本法的重置成本法的评评价价1、从成本耗、从成本耗费费角度角度评评估估资产资产价价
37、值值。2、运用中一般没有、运用中一般没有严严格的前提条件。格的前提条件。3、并并 非非 所所 有有 评评 估估 对对 象象 都都 适适 合合 采采 用用 成成 本本 法法。第二节第二节 比较法比较法一、比较法的基本原理（一）理论基础均衡价值论:由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则来为被估资产定价。（二）评估思路 LOREM IPSUM DOLOR LOREM（三）运用的前提条件（三）运用的前提条件 1、充分、充分发发育活育活跃跃的的资产资产市市场场。2、参参照照物物及及其其与与被被估估资资产产可可比比较较的的指指标标、参参数数等等资资料
38、料均能搜集到。均能搜集到。二、市二、市场场比比较较法的基本程序及有关指法的基本程序及有关指标标 1、成交价必、成交价必须须真真实实。2、至少三个交易案例。、至少三个交易案例。3、与被估、与被估资产资产相相类类似（大可替代，即功能相同）。似（大可替代，即功能相同）。4、成交价是正常交易的、成交价是正常交易的结结果。果。5、尽可能、尽可能选择选择近期成交的交易案例。近期成交的交易案例。四四、操作程序操作程序确定被评估资产确定被评估资产选择参照物选择参照物比较差异因素比较差异因素调整差异指标调整差异指标综合分析综合分析得出结果得出结果1.参照物的可比性：功能、市场条件、资产实体特征和质量、成交时间等
39、。2.参照物数量：三个以上。1.选择差异因素：根据资产种类，选择对资产价值影响较大的因素。2.指标对比、量化差异。以参照物成交价格为基础，将各项差异指标进行调整，得出初评结果。对初评结果进行分析，用统计分析或其他方法判断结果的合理性。五、常见的评估方法五、常见的评估方法直接法是指能够在市场上找到与被评估直接法是指能够在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，或被评估资产的取资产完全相同的参照物，或被评估资产的取得时间与评估基准日非常接近且市场价格基得时间与评估基准日非常接近且市场价格基本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易本稳定的情况下，直接以参照物的市场交易价格或购置价格作为被评估资产的评估
40、值的价格或购置价格作为被评估资产的评估值的评估方法。评估方法。1、直接法、直接法 1、如如果果与与被被评评估估资资产产相相同同的的参参照照物物在在评评估估基基准准日日同同时时存存在在多多种种交交易易价价格格时时，应应当当选选用价格最低的一种。用价格最低的一种。2、如如果果参参照照物物价价格格变变动动幅幅度度过过大大，可可在在分分析析参参照照物物价价格格合合理理性性的的基基础础上上，加加以以适适当当调整。调整。直接法应当注意以下问题：直接法应当注意以下问题：类类比比法法，又又叫叫市市场场成成交交价价格格比比较较法法，是是在在公公开开市市场场上上无无法法找找到到与与被被评评估估资资产产完完全全相相
41、同同的的参参照照物物时时，可可以以选选择择若若干干个个类类似似资资产产的的交交易易案案例例作作为为参参照照物物，通通过过分分析析比比较较评评估估对对象象与与各各个个参参照照物物成成交交案案例例的的因因素素差差异异，并并对对参参照照物物的的价价格格进进行行差差异异调调整整，来来确确定定被被评评估估资产价值的方法。资产价值的方法。2、类比法、类比法类比法的基本计算公式为：类比法的基本计算公式为：被评估资产评估值参照物价格被评估资产评估值参照物价格调整系数调整系数被评估资产评估值参照物价格被评估资产评估值参照物价格（1调整率）调整率）1.时时间间因因素素。时时间间因因素素是是指指参参照照物物交交易易
42、时时间间与与被被评评估估资资产产评评估估基基准准日日时时间间上上的的不不一一致致所所导导致致的差异。的差异。如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有时时间间因因素素的的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：影响时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格交易时间差异修正系数交易时间差异修正系数参照物的主要差异因素有：参照物的主要差异因素有：2.区区域域因因素素。区区域域因因素素是是指指资资产产所所在在地地区区或或地地段段条条件件对对资资产产价价格格的的影影响响差差异异。地地域域因因素素对对房房地地产产价价格格的的影影响响尤尤为为突突出出。当当评评估估对
43、对象象与与参参照照物物之之间间只只有有区区域域因因素素的的影影响响时时，被被评评估估资资产的价值可用下式表示为：产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格区域因素修正系数区域因素修正系数3.功功能能因因素素。功功能能因因素素是是指指资资产产实实体体功功能能过剩和不足对价格的影响。过剩和不足对价格的影响。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有功功能能因因素素的的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格功能差异修正系数功能差异修正系数4交交易易情情况况。交交易易情情况况主主要要包包括括交交易易的的市
44、市场场条条件件和和交交易易条条件件。市市场场条条件件主主要要是是指指参参照照物物成成交交时时的的市市场场条条件件与与评评估估时时的的市市场场条条件件是是属属于于公公开开市市场场或或非非公公开开市市场场以以及及市市场场供供求求状状况况。交交易条件主要包括交易批量、动机、时间等。易条件主要包括交易批量、动机、时间等。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有交交易易情情况况的的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格交易情况修正系数交易情况修正系数LOREM IPSUM DOLOR LOREM v评评估估某某拟拟快快
45、速速变变现现资资产产，在在评评估估时时点点与与其其完完全全相相同同的的正正常常变变现现价价为为10万万元元，经经评评估估师师综综合合分分析析，认认为为快快速速变变现现的的折折扣扣率率应应为为40%，因因此此，拟拟快快速速变变现现资资产产价价值值接接近近于于6万元。万元。v 资产评资产评估价估价值值=10（1-40%）=6（万元）（万元）5个个别别因因素素。个个别别因因素素主主要要包包括括资资产产的的实实体体特特征征和和质质量量。资资产产的的实实体体特特征征主主要要是是指指资资产产的的外外观观、结结构构、规规格格型型号号等等。资资产产的的质质量量主主要要是指资产本身的建造或制造的工艺水平。是指资
46、产本身的建造或制造的工艺水平。当当评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间只只有有个个别别因因素素的的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：差异时，被评估资产的价值可用下式表示为：评估值参照物价格评估值参照物价格个别因素修正系数个别因素修正系数如如果果评评估估对对象象与与参参照照物物之之间间存存在在上上述述各各种种差异时，评估值计算公式可用下式表示为：差异时，评估值计算公式可用下式表示为：评评估估值值参参照照物物价价格格交交易易时时间间差差异异修修正正系系数数区区域域因因素素修修正正系系数数功功能能差差异异修修正正系系数数交交易易情情况修正系数况修正系数个别因素修正系数个别因素修正系数优点：
47、优点：（1）能能够够客客观观反反映映资资产产目目前前的的市市场场情情况况，其其评评估估的的参参数数、指指标标直直接接从从市市场场获获得得，评评估估值值更更能能反映市场现实价格；反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。）评估结果易于被各方面理解和接受。六六、市场途径的优缺点、市场途径的优缺点缺点缺点：（1）需需要要有有公公开开活活跃跃的的市市场场作作为为基基础础，有有时时因因缺少可对比数据难以应用；缺少可对比数据难以应用；（2）不不适适用用于于专专用用机机器器设设备备和和大大部部分分的的无无形形资资产产，以以及及受受到到地地区区、环环境境等等严严格格限限制制的的一一些些资资产评估
48、。产评估。案案例例1：某某待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，年年生生产产能能力力为为150吨。评估基准日为吨。评估基准日为2003年年2月月1日。日。评估人员收集的信息：评估人员收集的信息：（1）从从市市场场上上收收集集到到一一个个该该类类设设备备近近期期交交易易的的案案例例，该该设设备备的的年年生生产产能能力力为为210吨吨，市市场场成成交交价格为价格为160万元。万元。（2）将将待待估估设设备备与与收收集集的的参参照照设设备备进进行行对对比比并并寻找差异。寻找差异。（3）发发现现两两者者除除生生产产能能力力指指标标存存在在差差异异外外，从从参参照照设设备备成成交交到到评评估估基基准
49、准日日之之间间，该该类类设设备备的的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。分分析析：由由于于待待估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例易易于于选选取取，可可采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异主主要要体体现现在在生生产产能能力力这这一一指指标标上上，即即可可通过调整功能差异来估算该资产的价值。通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值评估值=160150/210=114.29(万元万元)案案例例2：某某待待估估资资产产为为两两室室一一厅厅居居住住用用房房，面面积积为为58平平方方米米，建建筑筑时时间间为为
50、1989年年，位位置置在在某某市市闹市区，评估基准日为闹市区，评估基准日为2003年年5月月1日。日。在在待待估估房房屋屋附附近近，于于2001年年12月月曾曾发发生生过过房房屋屋交交易易活活动动，交交易易价价格格为为58000元元。经经调调查查和和分分析析，评评估估人人员员认认为为该该居居住住用用房房所所处处位位置置、面面积积、建建造造时时间间、交交易易的的市市场场条条件件等等方方面面与与待待估估资资产产基基本相同。本相同。分分析析：由由于于可可以以找找到到待待估估资资产产的的市市场场交交易易案案例例，应应采采用用市市场场法法进进行行评评估估。待待估估资资产产与与参参照照资资产产的的差差异异