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1、衡阳市场调研报告衡阳市场调研报告 目标理解目标理解商业市场研究商业市场研究项目商业定位项目商业定位小户型提升建议小户型提升建议项目招商推广项目招商推广SWOTSWOT分析战略分析战略售卖模式售卖模式项目属性项目属性1.1 项目所在位置湖南省衡阳市高新开发区项目属性项目属性衡阳市衡阳市地理位置：地理位置：湖南省中南部，湘江中游，东邻株洲；南界永兴、桂阳；西接冷水滩、邵阳、邵东；北靠双峰、湘潭。占地面积：占地面积：5,310 km地区人口：地区人口：739.8万,市常住人口:96万所辖区县：所辖区县：蒸湘区雁峰区石鼓区珠晖区南岳区衡阳县衡山县衡东县衡南县祁东县常宁市耒阳市2009年年GDP:116
2、8亿元，增长14.7%人均人均GDP:17299元，增长14.3%社会消费品零售总额：社会消费品零售总额：399.23亿元，增长18.9%城镇居民人均可支配收入：城镇居民人均可支配收入：13911元，增长12%株洲株洲湘潭湘潭冷水滩冷水滩双峰双峰邵东邵东邵阳邵阳桂阳桂阳永兴永兴项目通达性好，人流量大项目通达性好，人流量大南临解放西路与蒸湘路交汇处；南临解放西路与蒸湘路交汇处；未来将依托商业步行街推进区域商业高速发展；发展前景未来将依托商业步行街推进区域商业高速发展；发展前景乐观；乐观；解放大道、蒸湘路为城市主干道解放大道、蒸湘路为城市主干道,多路公交线路经过多路公交线路经过,交通非常便利交通非
3、常便利.项目属性项目属性新城区新城区老城区老城区商业旺商业旺地地湘中地湘中地区批发区批发城城本案本案晶珠广场晶珠广场创富义乌商创富义乌商城城深国投商业中深国投商业中心心步步高百步步高百货货宇元万向宇元万向城城美美百美美百货货进步商进步商城城广百百广百百货货崇业商业广崇业商业广场场项目分析项目分析周边环境周边环境成熟度高，网点比较集中，相互作用强。成熟度高，网点比较集中，相互作用强。1、晶珠购物广场2、步步高超市3、香江百货4、步步高购物广场5、万向城综合体（建设中）6、美达商业广场（未营业）7、崇业商业广场（未营业）8、广百百货9、进步商城（建设中）10、长河广场（建设中）11、沃尔玛（筹建中
4、）12、龙泉商城13、龙江商城（建设中）项目周边商业成熟度高；商业网点较为集中，相互作用较强；未来将有万向城、沃尔玛、崇业商业广场、美达等大型集中商业。15243本本案案67 891011核心商圈核心商圈1213项目分析小结项目分析小结1 1、项目位于城市中心、项目位于城市中心CBDCBD区，处于核心商圈区，处于核心商圈,商业氛围浓厚。商业氛围浓厚。2 2、项目周边道路人流量大，道路的通达性较好；、项目周边道路人流量大，道路的通达性较好；3 3、项目所在区域商业氛围强，网点集中，相互作用较强；、项目所在区域商业氛围强，网点集中，相互作用较强；4 4、在未来将有万向城（大洋百货）、沃尔玛、崇业商
5、业广场、美达新天地、在未来将有万向城（大洋百货）、沃尔玛、崇业商业广场、美达新天地、商业步行街等大型集中商业进驻，整体供应量较大；商业步行街等大型集中商业进驻，整体供应量较大；5 5、处于中心区，借势商业步行街发展趋势，项目商业前景看好；、处于中心区，借势商业步行街发展趋势，项目商业前景看好；项目属性界定：项目属性界定：本项目是处于交通便利、竟争激烈的核本项目是处于交通便利、竟争激烈的核心商业区心商业区,体量小、发展前景优良的体量小、发展前景优良的小户型住宅小户型住宅+裙楼商裙楼商业项目业项目.目标理解目标理解商业市场研究商业市场研究项目商业定位项目商业定位小户型提升建议小户型提升建议项目招商
6、推广项目招商推广SWOTSWOT分析战略分析战略售卖模式售卖模式项目属性项目属性我们对目标的理解（我们对目标的理解（发展商给予我们的任务）快速回笼资金，快速回笼资金，售完-1至2层商业的销售；住宅在现有基础上提升其赢利能力；3-5层做办公写字楼销售；短期短期内实现利润利润最大化；总体商业格局总体商业格局区域商业研究区域商业研究在售案例研究在售案例研究目标理解目标理解商业市场研究商业市场研究项目商业定位项目商业定位小户型提升建议小户型提升建议项目招商推广项目招商推广SWOTSWOT分析战略分析战略售卖模式售卖模式项目属性项目属性城北片区城北片区城南片区城南片区中心片区中心片区城东片区城东片区高新
7、片区高新片区专业建材市场集专业建材市场集中；中；区域形象差批发市场聚集；批发市场聚集；火车站附近形成物流区，冶金厂和铁路宿舍区规模大湘江上游，老工业区，全市大型工矿企业集中区域衡阳市的商业、娱乐和服衡阳市的商业、娱乐和服务中心，功能配套完善；务中心，功能配套完善；对周边区域的吸引力极强，市民认同度高；整体商业配套未成熟；整体商业配套未成熟；行政中心，区域建设力度大，是地产开发的热点区域；本案本案商业格局商业格局目前衡阳市已经形成五大商业格局目前衡阳市已经形成五大商业格局衡阳市城区商业网点分为五个片区，分别是：1、城北商业区、中心商业区、城南商业区、城东商业区及高新开发区商业区，其中：2、中心商
8、业区、城南商业区主要集中在解放路、船山大道、蒸阳路、蒸湘路及中山路段形成了“两横三纵”的核心商业区，是衡阳的老城区商业区！“两横”解放路、船山大道商业区“三纵”即蒸阳路、蒸湘路及中山路商业区。3、城北和城东主要是专业市场聚集区域！4、高新开发区商业处于发展阶段，商业氛围缺乏，主要是些零散沿街铺面和社区配套服务商业为主。衡阳市商业网点现状分析衡阳市商业网点现状分析区域区域项目项目上半年销售套数上半年销售套数均面积均面积均价均价高新开发区高新开发区沐林美郡沐林美郡554.59150大千大千.水木清华水木清华932.56546融冠融冠.水映豪廷水映豪廷 2552.910802桂茗苑桂茗苑 4945.
9、711173拓兴拓兴.学府名苑学府名苑842.86307银泰银泰.红城红城 2074.66591博达博达.绿岛绿岛 288.46300中心区中心区美达美达.楚丰华城楚丰华城8724.215656颐高数码广场颐高数码广场 2321.319036宏雁宏雁.名仕华府名仕华府 55016740华亿明珠华亿明珠 47729471进步进步-亚泰亚泰2396.829512龙江明珠龙江明珠3149.926680南城区南城区世纪名城世纪名城167.710778禧诚禧诚.月畔湾月畔湾 361.76400东城区东城区东风东风.财富广场财富广场1030.14319荷花新城荷花新城 1153.65883衡衡阳阳市市在在
10、售售商商业业一一览览表表商业路段商业路段首层商铺最低租金首层商铺最低租金（元（元/平方米平方米月月首层商铺最高租金首层商铺最高租金（元（元/平方米平方米月）月）解放东路解放东路100250解放西路解放西路40100船上大道（西）船上大道（西）80200船上大道（东）船上大道（东）3080蒸阳路蒸阳路50200中山路中山路100450华新大道、延安路华新大道、延安路2038火车站附近火车站附近3580新一中附近新一中附近2040立新大道立新大道1025商业租金情况一览表商业租金情况一览表商业板块总结商业板块总结主城板块东城板块北城板块高新开发板块南城板块商业氛围不成熟；以社区商业氛围不成熟；以社
11、区商业为主；租金在商业为主；租金在20-40元元左右；价格：左右；价格：6000-10000之间；之间；商业氛围浓厚；租金在商业氛围浓厚；租金在100-100-450450元左右；价格：元左右；价格：15000-15000-6000060000之间；之间；社区商业；租金在社区商业；租金在20-3020-30元左右；价格：元左右；价格：6000-6000-80008000之间；之间；专业市场及临街商业；租金在专业市场及临街商业；租金在30-8030-80元左右；一楼商铺价格：元左右；一楼商铺价格：6000-100006000-10000元元/平方；平方；华源大市场租金在华源大市场租金在5050元
12、左右；一楼商铺价元左右；一楼商铺价格：格：8000-100008000-10000元元/平平方；方；第一阶段第一阶段以满足生活基本需要的必需型必需型消费阶段吃、穿、用为主要消费内容第二阶段第二阶段较好地解决基本生活后的起步型起步型消费阶段简单家用电器为重要消费内容第三阶段第三阶段以体现个性特点的发展型发展型消费阶段讲究品牌消费第四阶段第四阶段以追求生活质量的享受型享受型消费阶段以要求舒适、追求时尚、讲究情调为消费宗旨阶段阶段阶段描述阶段描述基本特征基本特征09年衡阳人均年衡阳人均GDP为为12000元人民币，处于向第元人民币，处于向第3阶段发展阶段，城市中将出现一些大型阶段发展阶段，城市中将出
13、现一些大型商业消费场所，部分客户追求休闲享受。商业消费场所，部分客户追求休闲享受。300US$1000US$3000US$5000-US$国内中等规模以上城市长三角珠三角深圳上海北京GDPGDP居民消费结构和消费水平发展阶段：居民消费结构和消费水平发展阶段：必需必需起步起步发展发展享受享受目目前前衡衡阳阳商业发展研判商业发展研判中心区域商业市场研究中心区域商业市场研究1.家电超市家电超市 6.广百百货广百百货 11.屈臣氏屈臣氏16.康宝衣柜康宝衣柜 20.中国联通中国联通 25.红苹果家具红苹果家具2.染牌男装染牌男装 7.通程电器通程电器 12.国美电器国美电器 17.雁城宾馆雁城宾馆 2
14、1.中国电信中国电信 3.专营童装专营童装 8.华银旺和超市华银旺和超市 13.中建大酒店中建大酒店 18.欧登咖啡欧登咖啡 22.中国移动中国移动4.雅戈尔专卖店雅戈尔专卖店 9.华天大酒店华天大酒店 14.JACK JONES 19.东方大酒店东方大酒店 23.鸿运数码港鸿运数码港5.肯德基肯德基 10.麦当劳麦当劳 15.金色家族名品购物中心金色家族名品购物中心 24.永嘉豪轩家具永嘉豪轩家具5环城北路环城北路蒸阳路和平路莲湖路蒸湘路和平路中山路蒸阳路中山路解放东路67891234101112131415161718莲湖路蒸湘路19202122解放西路232425广百百货广百百货国美电器
15、国美电器鸿运数码港鸿运数码港北解放路商圈扫描解放路商圈扫描商业形态商业形态:大型百货+大型超市+街铺；经营业态经营业态:主要由百货,服装,餐饮,手机通讯,电器等业态组成；主力商家主力商家:广百百货,国美电器。街铺售价街铺售价:3-5万元/平米(广百一楼商铺4万/平米)。租金水平租金水平:100-250元/平米/月（解放东路）;40-100元/平米/月（解放西路）;其中，广百百货首层铺位租金达250元/平米/月出租情况出租情况:整体出租率达98%。经营状况经营状况:销售氛围浓厚，人流量旺盛。解放路商业经营现状解放路商业经营现状物业地址:解放路与中山路交汇处商业体量:共两层,商业面积共约为2.5万
16、平米，建筑参数:主通道宽3米，辅通道宽2.6米，吊顶高2.8米，内部交通设置:6组电梯输送人流收银台设置:每层十个左右收银员空调配置:设有中央空调中空面积:16.4*8平方米业态分布:一楼:鞋 化妆品、饰品、箱包、皮具、手机、音像制品等；二楼:休闲女装、品牌女装、品牌男装、针织内衣等；出租情况:出租率95%以上租金:一楼街铺250元/平米.月主力店分析主力店分析:广百百货广百百货重点参考因素重点参考因素:业态规划业态规划,内部人流导向内部人流导向,租金租金,售价售价案例分析案例分析物业地址:解放路与蒸湘路交汇处商业体量:共三层,单层面积为3648平米,共约为1.1万平米，建筑参数:主通道宽3米
17、，辅通道宽2.6米，层高4.3米，内部交通设置:每层设一手扶电梯,一组观光电梯;空调配置:设有中央空调开业时间:2006年10月业态分布业态分布:一楼:数码相机 品牌电脑 笔记本 MP3 DV 手机二楼:电脑软配件 DIY装机 无线对讲 监控设备三楼:二手维修 电脑耗材 仪表线材 电脑桌椅 图书软件 电子元件出租率:一楼80%;二楼70%;三楼40%销售价格:一楼电梯口位置为约2万元/平米,其余部分1.2万元/平米租金水平:临街商铺临街商铺:90-100:90-100元元/平米平米.月月,一楼内铺一楼内铺:50-80:50-80元元/平米平米.月月;二楼二楼:40-70:40-70元元/平米平
18、米.月月;三楼三楼:30:30元元/平米平米/月月主力店分析主力店分析:鸿运数码广场鸿运数码广场案例分析案例分析业态业态:大型百货、品牌服饰、数码专业市场、手机数码等业态为主；档次档次:解放东路以中高档品牌服饰经营为主,整体定位较高,主要面向城市中高端消费群；租金水平租金水平:街铺租金价格120-250元/平米月;一楼内铺:50-100元/平米月，整体租金水平较高；经营状况经营状况:出租率近达90%以上,商业经营状况良好；人流量人流量:是城区商业区人流最旺盛的区域,说明解放路具有较强的财富吸附力。解放路商圈经营状况小结解放路商圈经营状况小结11 2 345 6789 10111213船山大道（
19、莲湖路以东）：船山大道（莲湖路以东）：以家具、广告装饰、建材等家居类业态为主以家具、广告装饰、建材等家居类业态为主船山大道（莲湖路以西）：船山大道（莲湖路以西）：以百货、超市类传统商业业态为主以百货、超市类传统商业业态为主1.1.西湖广场底商西湖广场底商 2.2.未来城童装天地未来城童装天地 3.3.生源百货生源百货 4.4.新大鑫家具新大鑫家具 5.5.大富豪名优家具城大富豪名优家具城 6.6.锦尚国际家具城锦尚国际家具城 7.7.百花家居中心百花家居中心 8.8.鸿运名优家私鸿运名优家私 9.9.全球名优家具全球名优家具 10.10.欧亚家私欧亚家私 11.11.穗皇家私城穗皇家私城 12
20、.12.步步高商场步步高商场 13.13.晶珠百货晶珠百货 船山路商圈业态扫描船山路商圈业态扫描船山路主要商业经营状况船山路主要商业经营状况船山路主要商业经营状况船山路主要商业经营状况商业形态:大型百货、大型超市、街铺、建材、家具、装饰、广告制作等主力商家:百货类：步步高商场、晶珠百货 专业市场：锦尚国际家具城、大富豪名优家具城等；租金水平:船山大道（蒸阳路以西）80-200元/平米月（街铺）船山大道蒸阳路以东30-80元/平米月（街铺）出租情况:整体出租率达90%经营状况:销售氛围浓厚，人流量旺盛主力店分析主力店分析主力店分析主力店分析:步步高商场步步高商场步步高商场步步高商场(船山店船山店
21、船山店船山店)商业体量：两层(一楼,二楼),商业面积共约8000平方米；建筑参数:层高4.3米,主通道2.5米，扶手电梯两部；经营业态：临街:麦当劳、百姓药店等；一楼:生活超市，超市内铺：箱包、鞋、烟酒；二楼:百货超市，超市内铺:服装(卖场式)；经营状况:经营氛围浓厚,人流量旺盛,商家经营状况良好；案例分析案例分析物业地址:蒸湘路与船山路交汇处商业体量：共四层，共约50000平方米建筑参数:层高4.3米,主通道3.2米,辅通道2.5米；电梯设置：一组手扶电梯，一组观光电梯经营业态：经营业态：负一楼：家润多超市 一楼:临街:肯德基、屈臣氏、百姓大药房、中国移动手机超市 内铺：女装、箱包、鞋、化妆
22、品、首钸等 二楼:品牌男装、品牌女装等 三楼:酒楼、电玩城、KTV等出租率:90%以上经营状况:人流量旺盛,商家经营状况良好；租金水平:负一楼超市内铺30-50元/平米月；主力店分析主力店分析:晶珠广场晶珠广场案例分析案例分析业态:以晶珠百货,步步高商场与家润多超市为主流（船山路西）以家具、建材、装饰、广告制作等业态为主（船山路东）档次:船山路核心商圈以中高品牌经营为主,主要面向城市中端消费群;租金水平:蒸阳路以西80-200元/平米月;蒸阳路以东30-80元/平米月,整体租金水平较高;经营状况:出租率近达90%,商家经营状况良好.人流量:人流量较大,船山路具有较强的吸附力.船山大道商圈经营状
23、况小结船山大道商圈经营状况小结蒸湘路商圈经营状况蒸湘路商圈经营状况商业形态:大型百货+大型超市+街铺经营业态:主要由百货,超市,服装,餐饮,家电,精品店等组成主力商家:香江百货、泰阳电器租金水平:中心段80-200元/平米月出租情况:整体出租率达90%经营状况:营业氛围浓厚，人流量旺盛物业地址:蒸湘路商业体量：二层(一楼,二楼),商业面积共约10000平方米建筑参数:层高4.3米,主通道2.5米电梯配置:2组扶手电梯经营业态：一楼:临街:肯德基、中国农业银行、超市内铺、箱包、鞋、烟酒 二楼:超市内铺:服装(卖场式)出租率:100%经营状况:人流量旺盛,商家经营状况良好;主力店分析主力店分析:香
24、江百货香江百货(蒸湘路店蒸湘路店)案例分析案例分析蒸湘路商业小结蒸湘路商业小结业态:以香江百货,泰阳电器为主力,以娱乐,餐饮,生活百货、家私为主;档次:以中端品牌经营为主,主要面向城市中端消费群;租金水平:街铺50-200元/平米月;整体租金水平较高;经营状况:出租率达80%,商家经营状况良好.人流量:人流量较大,具有较强的吸附力.中山路商圈经营状况中山路商圈经营状况中山路商圈经营状况中山路商圈经营状况商业形态:大型百货、品牌服饰、皮鞋、箱包、国际连锁餐饮名店等主要由百货,超市,服装,餐饮,家电,精品店等组成主力商家:龙泉国际商场、ITAT连锁、苏宁电器、麦当劳、肯德基等租金水平:中山路中山路
25、:100-450:100-450元元/平米平米月月出租情况:整体出租率达95%经营状况:经营氛围浓厚，人流量旺盛物业地址:中山北路与人民路交汇处建筑参数:层高4.3米,主通道2.5米商业体量：三层(负一楼,一楼,二楼),商业面积共约15000平方米经营业态：服装、鞋、精品、饰品、美发美甲租金水平：负一楼:100-350元/平米月一楼:200-600元/平米月二楼:50-100元/平米月押金:5000元/间转让费:2000-10000元/间管理费:15元/平方出租率:负一楼80%,一楼100%,二楼100%经营状况:人流量旺盛,商家经营状况良好主力店分析主力店分析:龙泉国际商场龙泉国际商场案例分
26、析案例分析中山路商圈是目前衡阳品牌商家最集中的区域中山路商圈是目前衡阳品牌商家最集中的区域,是衡是衡阳中高档商业的标杆，具有很强的幅射力阳中高档商业的标杆，具有很强的幅射力.中山路商圈经营状况小结中山路商圈经营状况小结业态:大型商业以龙泉商业,苏宁电器场为主力,品牌专卖以服装,皮鞋、皮具、休闲运动品牌为主;档次:中山路以中高端品牌经营为主,主要面向城市中端消费群;租金水平:中山路中山路:100-450元元/平米平米月，月，整体租金水平较高；经营状况:出租率近达100%,商家经营状况良好.人流量:人流量较大,中山路具有较强的吸附力.案例研究目的案例研究目的通过与本案类似的小户型住宅+裙楼商业案例
27、的研究，指导本项目商业发展方向；案例筛选条件：案例筛选条件：1、主城区核心地段、紧临城市主干道。2、小户型住宅商业3、规模类似我们通过类似市场在售案例研究，来寻找适合本项目商业我们通过类似市场在售案例研究，来寻找适合本项目商业发展方向；发展方向；衡阳长河广场衡阳长河广场商业总建筑面积：商业总建筑面积：16000；建筑类型：建筑类型：商业、住宅；业态分布：业态分布：1-2楼：极致名品商区，主营化装品、首饰、珠宝、皮具、手表。3-5楼商务休闲区，主营西餐厅、咖啡厅、美容美体；售买模式：售买模式：既买即收既买即收3 3年租金，年租金，3 3年返年返租租25%25%投资回报率；投资回报率；项目特点项目
28、特点：1、处于中心商圈内，周边配套较完善。2、分类入驻品牌，经营体系直化管理。3、集高尚住宅、特色美食、休闲娱乐、美容美体、咖啡茶楼等业态于一体，铺铺临街，铺面结构比例适中；交通位置：交通位置：石鼓区船山大道30号；交通便利；案例分析案例分析进步进步亚泰亚泰案例分析案例分析商业总建筑面积：商业总建筑面积：15000；建筑类型：建筑类型：商业、住宅；业态定位：业态定位：雁城首席女人时尚主秀场；业态分布：业态分布：-1-2层主营女人服装，3楼餐饮，4楼电影院。售买模式：售买模式：既买即收既买即收5 5年租金，前年租金，前3 3年每年年每年返租返租8%8%，后两年递增，后两年递增9%-10%9%-1
29、0%；项目特点项目特点：1、处于中心商圈内，周边配套较完善。2、集高尚住宅，临街铺面于一体；销售价格：销售价格：-1和2层均价3-4万/左右。1层临街10/万，其他6-10万/万。销售状态：销售状态：临街铺面销售不理想（价格过高）内铺70%；铺面面积铺面面积：6-40；交通位置：交通位置：衡阳中山北路，交通便利；龙江名珠龙江名珠案例分析案例分析商业总建筑面积：商业总建筑面积：13000；临街1-3层；建筑类型：建筑类型：商业、住宅；业态定位：业态定位：步步高超市进驻；其他类似广百北货；业态分布：业态分布：1楼街铺；2层步步高超市；售买模式：产权返租，售买模式：产权返租，既买即收既买即收5 5年
30、租金，年租金，前前3 3年每年返租年每年返租8%8%，后两年按年返；，后两年按年返；项目特点项目特点：1、处于老城区中心商圈内；铺面面积铺面面积：60-100；销售价格：销售价格：临街1-3万/；内铺：1万/；交通位置：交通位置：衡阳中山北路；华亿名珠华亿名珠案例分析案例分析商业总建筑面积：商业总建筑面积：1-51-5楼裙楼：楼裙楼：6088.2；建筑类型：建筑类型：商业、住宅；售买模式：售买模式：临街门面直接出售，2-5楼整层销售；项目特点项目特点：处于中心商圈内，周边配套较完善。销售价格：销售价格：临街（蒸湘北路）：4万/左右，2楼1万/；销售状况：销售状况：邻街商铺剩余二个门面；其余未售
31、；铺面面积铺面面积：临街：90-140；2-5楼1000；交通位置：交通位置：衡阳蒸湘北路19号；美达新天地美达新天地案例分析案例分析商业总建筑面积：商业总建筑面积：13000；临街-1-3层；建筑类型：建筑类型：集中商业；业态分布：业态分布：-1层：BOBO百变一族，时尚服饰；1层：化装品、珠宝首饰、珠宝工艺品、眼镜服饰等；2层：女士服饰、内衣、女鞋；3层：男士服饰售买模式：产权返租，首付售买模式：产权返租，首付4 4万元，万元，既买即收既买即收3 3年租金，每年返租年租金，每年返租8%8%；铺面面积铺面面积：50-500；销售价格：销售价格：临街2-3万/；内铺：1万/；销售状况：销售状况
32、：60%交通位置：交通位置：衡阳解放路与蒸阳路交汇口；总结总结 市中心主干道位置；交通便捷、配套完善；市中心主干道位置；交通便捷、配套完善；裙楼商业或集中式商业；裙楼商业或集中式商业；临街都采用商铺设置；临街都采用商铺设置；先招商后销售；先招商后销售；售买模式：产权返租；售买模式：产权返租；返租时间：一般返租时间：一般3-53-5年（一次性返年（一次性返3 3年）；年）；回报率：回报率：8%8%；目标理解目标理解商业市场研究商业市场研究项目商业定位项目商业定位小户型提升建议小户型提升建议项目招商推广项目招商推广SWOTSWOT分析战略分析战略售卖模式售卖模式项目属性项目属性S S优势：优势：1
33、、项目位于解放路成熟商业地段，地段价值优势显著；2、解放路商圈成熟的商业氛围和人流优势，为项目带来核心价值；3、项目地块临街，对商业规划非常有利；W W劣势：劣势：1、商业物业开发体量小；商业规划空间受限；2、区域业态丰富，业态的选择受限制；O O机会：机会：1、目前市场上缺乏一个现代化的专门纯粹的购物、交往和休闲场所；缺少体验式、多功能的现代商场中心，这为本项目的出现提供机遇。综合分析：综合分析：1、项目商业物业开发优势显著，市场机会明显，对项目开发形成良好条件。但鉴于整体的商业市场环境竞争激烈，开发上存在局部的劣势，更大程度上是来自市场的威胁。2、要确保本项目整体获利情况良好，则必须充分挖
34、掘商业的价值。T T威胁：威胁：1、城市的商业市场竞争激烈，特别是百货、超市业态竞争，晶珠、广百和香江百货，以及待开业的项目万向城、美达新天地、崇业商业广场等。SWOTSWOT分析战略结构分析战略结构领导者竞争者跟随者补缺者主流型定位：项目体量小直接导致竞争中的先天不足主流型定位：项目体量小直接导致竞争中的先天不足补缺型定位：小项目好地段，具一定的可能性补缺型定位：小项目好地段，具一定的可能性开发商目标：稳定销售，一定的回现速度开发商目标：稳定销售，一定的回现速度补缺型，全面分散风险，实现项目价值补缺型，全面分散风险，实现项目价值项目整体战略项目整体战略整体定位整体定位形象定位形象定位客群定位
35、客群定位目标理解目标理解商业市场研究商业市场研究项目商业定位项目商业定位小户型提升建议小户型提升建议项目招商推广项目招商推广SWOTSWOT分析战略分析战略售卖模式售卖模式项目属性项目属性功能定位功能定位商业整体定位商业整体定位我们锁定中上层及精英阶层；当衡阳还没有专门纯粹的购物、交往和休闲场所的时候；我们可以为他们提供这种满足体验感的场所；与传统的单纯休闲的场所相比，会有购物的功能。与传统的商业中心相比，他又是一个为特定圈层提供休闲和交往的场所。城市精英人士交往、休闲、购物的顶级场所城市精英人士交往、休闲、购物的顶级场所通常以商务休闲和交往为目的；餐厅、酒吧及其他或以商务为目的的购物行为人群
36、单纯、私密、环境好获得较高的体验价值消费目的消费方式消费场所消费感受精英人士单纯以购物为目的的消费会比较少，他们通常希望消费活动能在一个场所完成，如果购物功能融入得当，也能让他们有较好的购物体验。精英人士消费模式分析精英人士消费模式分析形象定位形象定位形象定位与项目的主题风格定位、经营管理企业的品牌形象定位是统一的，形象定位模型由商业市场、地块价值、客户特征三个维度构成；形象定位要点形象定位要点以推广手段确定市场地位以推广手段确定市场地位以展示树立专业形象以展示树立专业形象用建筑设计表现形象文化用建筑设计表现形象文化形象定位模型形象定位模型商业市场商业市场1 1、商业市场格局、商业市场格局2
37、2、存在问题、存在问题3 3、本项目将承担的、本项目将承担的角色角色地块价值地块价值1 1、地块优劣分、地块优劣分析析2 2、地块特征、地块特征客户特征客户特征1 1、消费者需求、消费者需求2 2、投资者对项目、投资者对项目的态度的态度3 3、商家进驻意向、商家进驻意向等等项目形象定位项目形象定位项目命名建议飞达飞达维多利亚广场维多利亚广场都市时尚格调生活体验岛都市时尚格调生活体验岛体验新的生活哲学体验新的生活哲学 格调的生活、低调的奢华、顶级的享受格调的生活、低调的奢华、顶级的享受一个能为精英人士带来顶级体验的场所；一个真正能让衡阳时尚起来的符号；一个让衡阳各路名流交往聚会的圈子；一个能让衡
38、阳精英人士沉淀气质的场所；一个气息高贵，但并不缺少趣味性的场所。项目形象定位项目形象定位项目体验价值的营造顶级品牌旗舰店进驻带来的体验同时也是城市时尚的符号这个符号可以是：=ARMANI=GUCCI目标客群定位目标客群定位消费者类型消费者类型消费原因消费原因消费特征消费特征核心客户核心客户生意往来、朋友聚会认为消费场所体现身份和格调,注重形象、档次和服务主要消费类型为高档休闲娱乐等；重要客户重要客户此外,家庭朋友具餐、主要消费中式正餐、西式以及快餐附近办公的白领，主要以中西快餐为主,游离客户游离客户市区其他偶得客户,可能是因为新颖奇特慕名而来甚至是偶然路过等原因到项目消费；可能消费的类型多样普
39、通居民周边高级白领周边居住客户；商务类高端消费群体；核心核心客户客户重要客户重要客户游离客户游离客户我们的核心客户是这样一群人我们的核心客户是这样一群人1 1、他们大部分是金融机构、大型公司企业的高层管理人员，或、他们大部分是金融机构、大型公司企业的高层管理人员，或者是私营业主、政府官员；者是私营业主、政府官员；2 2、私家车或公务车是他们主要的出行工具；、私家车或公务车是他们主要的出行工具；3 3、他们对价格不是太敏感，但关注格调、服务、环境和文化；、他们对价格不是太敏感，但关注格调、服务、环境和文化；4 4、他们对品牌的认同感很强，并且还在不断增强；、他们对品牌的认同感很强，并且还在不断增
40、强；5 5、他们认为消费体现了个人的身份、价值和品位，小圈层的低、他们认为消费体现了个人的身份、价值和品位，小圈层的低调奢华是他们的最高追求；调奢华是他们的最高追求；6 6、他们渴望体验和享受有格调的、与国际潮流接轨的时尚生活、他们渴望体验和享受有格调的、与国际潮流接轨的时尚生活方式；方式；7 7、他们希望在都市中寻找一处有品位、有格调、高雅时尚、有、他们希望在都市中寻找一处有品位、有格调、高雅时尚、有一定私密性的处所，或者宴请生意伙伴，于轻松的氛围中完成一定私密性的处所，或者宴请生意伙伴，于轻松的氛围中完成商务谈判。商务谈判。目标商家定位目标商家定位在商业地产价值链条中，对于招商招商可实现性
41、的研究必须前置与定位阶段；营销营销市调市调定位定位规划规划可行可行招商招商销售销售营运营运金融金融选址选址前期前期后期后期功能定位功能定位现代商业具体定位流程源自四个维度：商业发展趋势、消费者特现代商业具体定位流程源自四个维度：商业发展趋势、消费者特征、市场现状、项目整体发展战略；征、市场现状、项目整体发展战略；购物功能购物功能最基本的功能体现在购物中心商品品种、档次上；服务功能服务功能基本功能之一，体现物业管理和客户经营主体服务两方面；休闲功能休闲功能附加功能，体现在购物中心的休闲配套设施上；娱乐功能娱乐功能附加功能，体现在购物中心的休闲配套设施上；餐饮功能餐饮功能中西快餐、中餐、西餐、冷饮
42、、咖啡店、酒吧、茶艺馆、特色店（日韩料理、美国丹迪当）；商务功能商务功能商务服务中心；批发功能批发功能批发兼营；商业功能组成功能定功能定位位商业发商业发展趋势展趋势消费者消费者特征特征市场市场现状现状项目整体发项目整体发展战略展战略经营业态定位模型经营业态定位模型圈内业态现状圈内业态现状城市规划影响城市规划影响潜在客户分析潜在客户分析商家验证商家验证负一层功能分布及商家选择建议负一层功能分布及商家选择建议概念电器店概念电器店以国美电器“鲜活馆”或者苏宁电器“ELITE”精品店为龙头，辅以真功夫、元绿回转寿司、珍品店、甜品屋等快速中西餐饮项目，补偿以全国知名影音制品等与生活息息相关的配套项目，组
43、成时尚、潮流、特色的时尚生活馆。一层功能分布及商家选择建议一层功能分布及商家选择建议世界顶级品牌专卖：世界顶级品牌专卖：阿玛尼、Gucci、范思哲、CHANEL、CD、卡地亚、杰尼亚Zegna、宝诗龙Boucheron、百达翡丽、GUESS、PRADA、VALENTINO、海玛仕一楼对外店铺西餐店：星巴克、一楼对外店铺西餐店：星巴克、kosmo咖啡店咖啡店、日本、日本、韩国料理、可颂坊、塔可钟墨西哥风情餐厅、必胜客批韩国料理、可颂坊、塔可钟墨西哥风情餐厅、必胜客批萨等。萨等。chanelPRADA餐饮和便利店精品专卖一层功能分布及商家选择建议一层功能分布及商家选择建议1、一层世界顶级品牌店等专
44、卖；、一层世界顶级品牌店等专卖；2、对外餐饮；、对外餐饮；二层功能分布及商家选择建议二层功能分布及商家选择建议世界顶级品牌专卖：红酒专卖、雪茄专卖、意大利Sibilla咖啡精品店、意大利GABBIANI玻璃精品店、YOUNIK精品店等餐饮：法国Jean-Georges餐厅；丹周日式餐厅充满蝉意；巴黎店MaisonBlanche法国餐厅；顶级品牌专卖西餐厅二层：二层：1、世界顶级品牌店等专卖、世界顶级品牌店等专卖2、西餐厅。、西餐厅。二层功能分布及商家选择建议二层功能分布及商家选择建议咖啡精品店目标理解目标理解商业市场研究商业市场研究项目商业定位项目商业定位小户型提升建议小户型提升建议项目招商推
45、广项目招商推广SWOTSWOT分析战略分析战略售卖模式售卖模式项目属性项目属性售卖模式分析售卖模式分析目前市场上常用的商铺销售方式！销售方式销售方式特征特征优劣势优劣势适用性适用性直接销售将商铺分割销售给业主，让业主自主经营。优势：发展商没有后顾之忧；但对于有租有售的商业来说将会影响整体的经营和形象适用于成熟商业区域的街铺销售带租约销售开发商引进主力商家或经营管理者，主力商家或经营管理者在一定年限内享有经营权和收益权，发展商一次或每年返还客户收益。有利于实现统一的经营，但会在租约期满后产生一些后续问题。对于商业未成熟区域街铺，或是需要实现统一经营的商铺本项目建议：带租约销售；本项目建议：带租约
46、销售；操作方式操作方式1 1、拉高未来价值，降低现有的、拉高未来价值，降低现有的置业门槛；置业门槛；2 2、帐面定价、帐面定价=实收均价实收均价/79%/79%；3 3、购房时发展商一次性按照、购房时发展商一次性按照8%8%的年租金回报率支付三年租金；的年租金回报率支付三年租金；4 4、客户购买商业物业后由发展、客户购买商业物业后由发展商统一招商经营，三年后可收商统一招商经营，三年后可收回经营权自用；回经营权自用；假设某铺位面积：40平方米，实收均价20000元/平方米，总价80万。普通销售方式：首期5成，40万，卖金融产品：售价=20000/79%=25316元/平方米，总价1012658万
47、；（首期五成应付，506329.1万）；一次性返租三年抵扣首期 年回报率8%，返还款243038万；客户实际缴纳首期款263291万，相当于26%；案例分析案例分析降低了首付；降低了首付；项目商业价格分析项目商业价格分析采用市场比较法根据市场比较法，通过加权平均得出本项目路段月租金在根据市场比较法，通过加权平均得出本项目路段月租金在7777，246246元元/平米平米之间。取平均值：之间。取平均值：月平均租金月平均租金=161=161元元/平米平米各区商业路段各区商业路段首层商铺最首层商铺最低租金（元低租金（元/平方米平方米月月首层商铺最高首层商铺最高租金（元租金（元/平平方米方米月）月）权重
48、权重权重最低租权重最低租金（元金（元/平平方米方米月）月）权重最高租权重最高租金（元金（元/平平方米方米月）月）解放东路解放东路10025010%1025解放西路解放西路4010020%820船上大道（西）船上大道（西）8020020%1640船上大道（东）船上大道（东）308010%38蒸阳路蒸阳路5020030%1560中山路中山路10045010%1045售价X年回报率 12个月月租金=公式：注：年回报率临界点在7%，一般合理区间在8%-12%。本项目因需要培育按8%计算。根据本项目特点及区域市场特点，本项目的溢价空间主要集中在营销、商业成熟、市场增长三个方面，初步预期将带来10%15%
49、10%15%的溢价。动态价格动态价格=静态价格静态价格+溢价空间溢价空间收益法计算市场增长溢价规划利好溢价营销措施溢价外部溢价因素内部溢价因素项目成熟溢价产品领先溢价品牌信誉溢价项目商业的价格分析项目商业的价格分析经过溢价后的动态价格目标理解目标理解商业市场研究商业市场研究项目商业定位项目商业定位小户型提升建议小户型提升建议项目招商推广项目招商推广SWOTSWOT分析战略分析战略售卖模式售卖模式项目属性项目属性树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理总体招商思路总体招
50、商思路总体招商策略总体招商策略 先招主力餐饮和旗舰国际品牌店，后其他；主力餐饮和旗舰国际品牌店在招商条件上给予一定优惠。在品牌和铺位的选择上要坚持档次相似的原则。项目推广项目推广商铺入市策略1）商铺销售时机：商业展示区全实景展示，已签约1-2家主力大商家；2）先预热先展示再认筹：主体部分的外装修完成之后再登记咨询；3）制造营销热点，持续举行活动：不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。媒体推广计划媒体推广计划 ：根据销售强度和推售节奏进行阶段性重点安排：根据销售强度和推售节奏进行阶段性重点安排强销期强销期整体形象拔高期整体形象拔高期蓄客期蓄客期二次强销期二次