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1、前前 言言 本报告基于我公司已提交贵公司的本报告基于我公司已提交贵公司的本报告基于我公司已提交贵公司的本报告基于我公司已提交贵公司的上实黄上实黄上实黄上实黄岛项目市场研究报告岛项目市场研究报告岛项目市场研究报告岛项目市场研究报告完成，相关内容不再重复完成，相关内容不再重复完成，相关内容不再重复完成，相关内容不再重复详述，只做简单概括。详述，只做简单概括。详述，只做简单概括。详述，只做简单概括。一、青岛的经济地位一、青岛的经济地位n n环渤海经济圈的中心城市环渤海经济圈的中心城市环渤海经济圈的中心城市环渤海经济圈的中心城市n n中国东部的重要港口城市中国东部的重要港口城市中国东部的重要港口城市中
2、国东部的重要港口城市n n位于山东省城市圈领头羊位于山东省城市圈领头羊位于山东省城市圈领头羊位于山东省城市圈领头羊的位置的位置的位置的位置二、大青岛战略二、大青岛战略n n青岛政府适时地推出了西海岸经青岛政府适时地推出了西海岸经青岛政府适时地推出了西海岸经青岛政府适时地推出了西海岸经济发展规划济发展规划济发展规划济发展规划n n包括黄岛在内的西海岸将会建成包括黄岛在内的西海岸将会建成包括黄岛在内的西海岸将会建成包括黄岛在内的西海岸将会建成一个集中居住、旅游、航运、制一个集中居住、旅游、航运、制一个集中居住、旅游、航运、制一个集中居住、旅游、航运、制造业与一体的第二个青岛市区造业与一体的第二个青
3、岛市区造业与一体的第二个青岛市区造业与一体的第二个青岛市区n n通过落户大型产业项目、健全配通过落户大型产业项目、健全配通过落户大型产业项目、健全配通过落户大型产业项目、健全配套设施等多种方式吸引大量新增套设施等多种方式吸引大量新增套设施等多种方式吸引大量新增套设施等多种方式吸引大量新增人口。到二零零二年，西部海岸人口。到二零零二年，西部海岸人口。到二零零二年，西部海岸人口。到二零零二年，西部海岸人口将达到人口将达到人口将达到人口将达到160160余万人。余万人。余万人。余万人。三、黄岛发展过程及定位三、黄岛发展过程及定位阶阶阶阶 段段段段时时时时 间间间间政策标志政策标志政策标志政策标志典型
4、事件典型事件典型事件典型事件探索起步阶段探索起步阶段探索起步阶段探索起步阶段 19851985年年年年 至至至至19921992年年年年 以项目建设带动基础以项目建设带动基础以项目建设带动基础以项目建设带动基础设施建设，以基础设设施建设，以基础设设施建设，以基础设设施建设，以基础设施建设保证项目上马施建设保证项目上马施建设保证项目上马施建设保证项目上马 国家级青岛新技术试验区在开发国家级青岛新技术试验区在开发国家级青岛新技术试验区在开发国家级青岛新技术试验区在开发区成立区成立区成立区成立 ，青岛保税区经国务院，青岛保税区经国务院，青岛保税区经国务院，青岛保税区经国务院批准设立批准设立批准设立批
5、准设立 二次创业阶段二次创业阶段二次创业阶段二次创业阶段 19921992年年年年 至至至至20012001年年年年 小平同志南巡讲话小平同志南巡讲话小平同志南巡讲话小平同志南巡讲话 青岛开发区与青岛市黄岛区的体青岛开发区与青岛市黄岛区的体青岛开发区与青岛市黄岛区的体青岛开发区与青岛市黄岛区的体制合一制合一制合一制合一 第三阶段第三阶段第三阶段第三阶段 20012001年年年年3 3月至今月至今月至今月至今 挺进西海岸、构建青挺进西海岸、构建青挺进西海岸、构建青挺进西海岸、构建青岛经济发展重心岛经济发展重心岛经济发展重心岛经济发展重心 黄岛的经济迅速上扬黄岛的经济迅速上扬黄岛的经济迅速上扬黄岛
6、的经济迅速上扬黄岛市区形成规模黄岛市区形成规模黄岛市区形成规模黄岛市区形成规模黄岛的房地产呈现高速发展黄岛的房地产呈现高速发展黄岛的房地产呈现高速发展黄岛的房地产呈现高速发展 1 1、黄岛、黄岛GDPGDP的发展的发展n n自自自自9292年以来，黄岛的年以来，黄岛的年以来，黄岛的年以来，黄岛的GDPGDP上涨迅速上涨迅速上涨迅速上涨迅速n n反映了黄岛经历的三个发展阶段反映了黄岛经历的三个发展阶段反映了黄岛经历的三个发展阶段反映了黄岛经历的三个发展阶段2 2、人口发展（、人口发展（1989200319892003）n n20032003年人口增长率年人口增长率6.5%6.5%，自然增长率仅为
7、千分之，自然增长率仅为千分之5.455.45，可见黄岛的人口主要以外来人口的增加量为主；这充分可见黄岛的人口主要以外来人口的增加量为主；这充分说明了其说明了其移民城市移民城市移民城市移民城市的特色，的特色，人口低龄化人口低龄化人口低龄化人口低龄化是黄岛另一个特是黄岛另一个特点点n n黄岛未来有深圳移民城市的特性黄岛未来有深圳移民城市的特性黄岛未来有深圳移民城市的特性黄岛未来有深圳移民城市的特性3 3、黄岛未来发展及定位、黄岛未来发展及定位n n胶州湾西海岸经济发展战略的核心胶州湾西海岸经济发展战略的核心n n黄岛将成为青岛市新的重要经济区黄岛将成为青岛市新的重要经济区 4 4、人口发展趋势预测
8、、人口发展趋势预测n n对比上海浦东的人口密度，对比上海浦东的人口密度，黄岛人口仍有发展空间黄岛人口仍有发展空间n n影响因素：影响因素：大学城、大炼油大学城、大炼油等项目等项目浦东浦东浦东浦东黄岛黄岛黄岛黄岛人口（人）人口（人）人口（人）人口（人）176.69176.6923.823.8面积（面积（面积（面积（Km2 Km2）522.75522.75220220人口密度（人人口密度（人人口密度（人人口密度（人/km2km2）33803380108110815 5、黄岛房地产市场现状、黄岛房地产市场现状n n开发项目区域集中开发项目区域集中n n购买者投资目的性强购买者投资目的性强n n价格涨
9、幅大、速度快价格涨幅大、速度快n n物业带内装修物业带内装修n n整体市场目前进入调整期整体市场目前进入调整期6 6、黄岛房地产发展趋势、黄岛房地产发展趋势n n在在在在20082008年奥运会的契机下，会有新一轮的市场年奥运会的契机下，会有新一轮的市场年奥运会的契机下，会有新一轮的市场年奥运会的契机下，会有新一轮的市场竞争竞争竞争竞争n n产业等项目的上马，使黄岛进入高速发展期产业等项目的上马，使黄岛进入高速发展期产业等项目的上马，使黄岛进入高速发展期产业等项目的上马，使黄岛进入高速发展期n n各类型的物业产品纷纷登陆黄岛，加剧竞争各类型的物业产品纷纷登陆黄岛，加剧竞争各类型的物业产品纷纷登
10、陆黄岛，加剧竞争各类型的物业产品纷纷登陆黄岛，加剧竞争n n与青岛市区的差距逐渐减小与青岛市区的差距逐渐减小与青岛市区的差距逐渐减小与青岛市区的差距逐渐减小n n拆迁改造项目陆续展开拆迁改造项目陆续展开拆迁改造项目陆续展开拆迁改造项目陆续展开n n新一轮的投资热潮在新一轮的投资热潮在新一轮的投资热潮在新一轮的投资热潮在2 2年后产生年后产生年后产生年后产生项目地块项目地块项目地块项目地块一、长江路街道办事处一、长江路街道办事处1、长江路办事处区域状况n n该区域规划定位为黄岛的该区域规划定位为黄岛的该区域规划定位为黄岛的该区域规划定位为黄岛的行政商务中心行政商务中心n n黄岛城区的发展主要集中
11、在本区域黄岛城区的发展主要集中在本区域黄岛城区的发展主要集中在本区域黄岛城区的发展主要集中在本区域 n n是黄岛主要的商业区域是黄岛主要的商业区域是黄岛主要的商业区域是黄岛主要的商业区域n n囊括了香江路商圈和长江路商圈囊括了香江路商圈和长江路商圈囊括了香江路商圈和长江路商圈囊括了香江路商圈和长江路商圈n n商业和住宅房地产开发项目主要集中在本区域商业和住宅房地产开发项目主要集中在本区域商业和住宅房地产开发项目主要集中在本区域商业和住宅房地产开发项目主要集中在本区域2、人口密度分布 黄岛现在的人口虽少，但是黄岛现在的人口虽少，但是37%37%集中在长江路街集中在长江路街道办事处，有近道办事处，
12、有近1515万人口，人口密度约万人口，人口密度约34093409人人/kmkm2 2,超过浦东的平均人口密度，具有良好的商超过浦东的平均人口密度，具有良好的商业基础。业基础。3 3、长江路街道办事处土地供给、长江路街道办事处土地供给长江路街道办事处目前农村已经基本上被城市长江路街道办事处目前农村已经基本上被城市长江路街道办事处目前农村已经基本上被城市长江路街道办事处目前农村已经基本上被城市替代，行政村的数量只有替代，行政村的数量只有替代，行政村的数量只有替代，行政村的数量只有1818个；个；个；个；未来土地供给主要集中在江山路以西和昆仑山未来土地供给主要集中在江山路以西和昆仑山未来土地供给主要
13、集中在江山路以西和昆仑山未来土地供给主要集中在江山路以西和昆仑山路以东的区域。此区域主要为农村的旧村改造路以东的区域。此区域主要为农村的旧村改造路以东的区域。此区域主要为农村的旧村改造路以东的区域。此区域主要为农村的旧村改造和农田的征用等。和农田的征用等。和农田的征用等。和农田的征用等。二、香江路片区状况二、香江路片区状况ABCDEFG1 1、香江路片区是黄岛行政商务中心的、香江路片区是黄岛行政商务中心的 成熟商圈和金融中心成熟商圈和金融中心2 2、香江路的商圈现状、香江路的商圈现状n n以中低档的大众化消费为主以中低档的大众化消费为主以中低档的大众化消费为主以中低档的大众化消费为主n n南北
14、的人气反差较大南北的人气反差较大南北的人气反差较大南北的人气反差较大n n人流集中，消费能力较强，已初步形成了一定的商业格局；人流集中，消费能力较强，已初步形成了一定的商业格局；人流集中，消费能力较强，已初步形成了一定的商业格局；人流集中，消费能力较强，已初步形成了一定的商业格局；n n整体商业布局比较传统，经营缺乏特色，形态相对老化；整体商业布局比较传统，经营缺乏特色，形态相对老化；整体商业布局比较传统，经营缺乏特色，形态相对老化；整体商业布局比较传统，经营缺乏特色，形态相对老化；n n购物空间狭窄，商业观赏性及休闲性较差；购物空间狭窄，商业观赏性及休闲性较差；购物空间狭窄，商业观赏性及休闲
15、性较差；购物空间狭窄，商业观赏性及休闲性较差；n n业态分布相对单调，文化餐饮服务类发展不足；业态分布相对单调，文化餐饮服务类发展不足；业态分布相对单调，文化餐饮服务类发展不足；业态分布相对单调，文化餐饮服务类发展不足；n n停车位严重不足；停车位严重不足；停车位严重不足；停车位严重不足；n n整个商圈向更大规模及更高档次发展有一定的障碍；整个商圈向更大规模及更高档次发展有一定的障碍；整个商圈向更大规模及更高档次发展有一定的障碍；整个商圈向更大规模及更高档次发展有一定的障碍；n n项目以西项目以西项目以西项目以西“云海天城云海天城云海天城云海天城”中低档消费市场，非常繁荣。中低档消费市场，非常
16、繁荣。中低档消费市场，非常繁荣。中低档消费市场，非常繁荣。3 3、香江路商圈分析结论、香江路商圈分析结论香江路属于黄岛的商业中心，片区发展的提升香江路属于黄岛的商业中心，片区发展的提升香江路属于黄岛的商业中心，片区发展的提升香江路属于黄岛的商业中心，片区发展的提升空间较大空间较大空间较大空间较大 周边配套、设施齐全，商业较多，雷同性强，周边配套、设施齐全，商业较多，雷同性强，周边配套、设施齐全，商业较多，雷同性强，周边配套、设施齐全，商业较多，雷同性强，没有亮点项目没有亮点项目没有亮点项目没有亮点项目整个商业形态落后，不具备改造升级条件整个商业形态落后，不具备改造升级条件整个商业形态落后，不具
17、备改造升级条件整个商业形态落后，不具备改造升级条件三、项目地块分析三、项目地块分析1 1、项目技术参数、项目技术参数总用地面积23051建筑容积率 4.0 建筑覆盖率47%地面建筑面积92200其中：商业37200 住宅55000地下建筑面积35500建筑层数多高层机动车位810个后退用地红线其他要求2 2、四至道路及建筑、四至道路及建筑黄岛四中工业区电子第四十一研究所工业区高科技创业中心中达化纤轻骑大厦香江花园长江商厦吉韩商厦吴家庄云海商城黄岛成人中专青岛昌隆文具有限公司百盛金融一条街鲁泽大厦双鑫园大酒店消防大队公安宿舍供电大楼世家花园世家花园世家花园世家花园道路和交通分析道路和交通分析道路
18、和交通分析道路和交通分析n n项目地块南侧是香江路，双向四车道，西连江山路。江山路项目地块南侧是香江路，双向四车道，西连江山路。江山路项目地块南侧是香江路，双向四车道，西连江山路。江山路项目地块南侧是香江路，双向四车道，西连江山路。江山路是连接胶州湾高速公路的主干道。是连接胶州湾高速公路的主干道。是连接胶州湾高速公路的主干道。是连接胶州湾高速公路的主干道。n n项目地块东侧是太行山路，双向四车道，南连长途汽车站，项目地块东侧是太行山路，双向四车道，南连长途汽车站，项目地块东侧是太行山路，双向四车道，南连长途汽车站，项目地块东侧是太行山路，双向四车道，南连长途汽车站，北连江山路直达环胶州湾高速公
19、路北连江山路直达环胶州湾高速公路北连江山路直达环胶州湾高速公路北连江山路直达环胶州湾高速公路n n驱车驱车驱车驱车5 5分钟可到达黄岛长途汽车站分钟可到达黄岛长途汽车站分钟可到达黄岛长途汽车站分钟可到达黄岛长途汽车站n n驱车驱车驱车驱车1010分钟可到达薛家岛轮渡码头分钟可到达薛家岛轮渡码头分钟可到达薛家岛轮渡码头分钟可到达薛家岛轮渡码头n n驱车驱车驱车驱车1515分钟即可到达环胶州湾高速公路分钟即可到达环胶州湾高速公路分钟即可到达环胶州湾高速公路分钟即可到达环胶州湾高速公路n n到达青岛国际机场的距离与青岛市区相同，驱车约到达青岛国际机场的距离与青岛市区相同，驱车约到达青岛国际机场的距离
20、与青岛市区相同，驱车约到达青岛国际机场的距离与青岛市区相同，驱车约4545分钟分钟分钟分钟公交线路分析公交线路分析公交线路分析公交线路分析公交车公交车公交车公交车始终站点始终站点始终站点始终站点发车间隔时间发车间隔时间发车间隔时间发车间隔时间客流量比客流量比客流量比客流量比1 1路路路路轮渡轮渡轮渡轮渡金沙滩金沙滩金沙滩金沙滩3 3分分分分47%47%2 2路路路路唐岛湾唐岛湾唐岛湾唐岛湾安子码头安子码头安子码头安子码头8 8分分分分9%9%6 6路路路路柳花泊柳花泊柳花泊柳花泊唐岛湾唐岛湾唐岛湾唐岛湾2020分分分分7%7%1515路路路路唐岛湾唐岛湾唐岛湾唐岛湾福瀛装饰城福瀛装饰城福瀛装饰
21、城福瀛装饰城4 4分分分分28%28%2121路路路路王家港王家港王家港王家港台子沟台子沟台子沟台子沟2525分分分分4%4%2222路路路路金沙滩金沙滩金沙滩金沙滩后岔湾后岔湾后岔湾后岔湾1212分分分分5%5%途经项目地块周边的公交车如下：途经项目地块周边的公交车如下：途经项目地块周边的公交车如下：途经项目地块周边的公交车如下：3 3、地块分析结论、地块分析结论n n周边市政配套成熟，但商业氛围较淡周边市政配套成熟，但商业氛围较淡周边市政配套成熟，但商业氛围较淡周边市政配套成熟，但商业氛围较淡n n人流量较大，但是驻足人员很少人流量较大，但是驻足人员很少人流量较大，但是驻足人员很少人流量较
22、大，但是驻足人员很少n n周边现有居住小区较多周边现有居住小区较多周边现有居住小区较多周边现有居住小区较多n n周边部分工业厂区未来规划为住宅小区周边部分工业厂区未来规划为住宅小区周边部分工业厂区未来规划为住宅小区周边部分工业厂区未来规划为住宅小区n n项目地块交通便捷，但没有公交车在地块停靠项目地块交通便捷，但没有公交车在地块停靠项目地块交通便捷，但没有公交车在地块停靠项目地块交通便捷，但没有公交车在地块停靠n n现有城市绿化带对项目未来的经营有影响现有城市绿化带对项目未来的经营有影响现有城市绿化带对项目未来的经营有影响现有城市绿化带对项目未来的经营有影响建议建议建议建议1 1 1 1建议建
23、议建议建议2 2 2 2 地块南侧的城市绿化用地对本项目的商业气氛营造形成不利的影响。建议地块南侧的城市绿化用地对本项目的商业气氛营造形成不利的影响。建议地块南侧的城市绿化用地对本项目的商业气氛营造形成不利的影响。建议地块南侧的城市绿化用地对本项目的商业气氛营造形成不利的影响。建议发展商发展商发展商发展商向政府相关部门申请把该地快作为项目的组成部分统一考虑，向政府相关部门申请把该地快作为项目的组成部分统一考虑，向政府相关部门申请把该地快作为项目的组成部分统一考虑，向政府相关部门申请把该地快作为项目的组成部分统一考虑，使之使之使之使之与项目自成一体。与项目自成一体。与项目自成一体。与项目自成一体
24、。四、项目四、项目SWOTSWOT分析分析S.优势优势W.劣势劣势O.机会机会T.威胁威胁1 1、StrengthStrength优势分析优势分析S S：区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位S S：邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利S S：地块周边居住小区众多，人流集中，消费能力较强地块周边居住小区众多，人流集中，消费能力较强地块周边居住小区众多，人流集中，消费能
25、力较强地块周边居住小区众多，人流集中，消费能力较强S S：投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买力强劲投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买力强劲投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买力强劲投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买力强劲S S：产权式酒店、公寓具有很强的投资价值产权式酒店、公寓具有很强的投资价值产权式酒店、公寓具有很强的投资价值产权式酒店、公寓具有很强的投资价值S S：上实、中原强强联合上实、中原强强联合上实、中原强强联合上实、中原强强联合S S S S：区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位区域缺乏高
26、档综合物业项目，项目占据领先空位区域缺乏高档综合物业项目，项目占据领先空位uu香江路的市场价值已经迅速提升香江路的市场价值已经迅速提升香江路的市场价值已经迅速提升香江路的市场价值已经迅速提升uu香江路商业规模较小、没有特色、传统性强香江路商业规模较小、没有特色、传统性强香江路商业规模较小、没有特色、传统性强香江路商业规模较小、没有特色、传统性强uu高档商业物业市场仍属于空白高档商业物业市场仍属于空白高档商业物业市场仍属于空白高档商业物业市场仍属于空白uu高档商业物业在该区域还存在较大的提升空间，本项目的建立将会占据领高档商业物业在该区域还存在较大的提升空间，本项目的建立将会占据领高档商业物业在
27、该区域还存在较大的提升空间，本项目的建立将会占据领高档商业物业在该区域还存在较大的提升空间，本项目的建立将会占据领先的空位，从而取得竞争中的领先优势。先的空位，从而取得竞争中的领先优势。先的空位，从而取得竞争中的领先优势。先的空位，从而取得竞争中的领先优势。S S S S：邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利邻近临近黄岛商业圈香江路，占尽地利uu香江路金融商业密集，辐射整个黄岛开发区。香江路金融商业密集，辐射整个黄岛开发区。香江路金融商业密集，辐射整个黄岛开发区。香江路金融商业密集，辐射整个黄岛开发区。uu未来香江路的发展同样不
28、可限量。未来香江路的发展同样不可限量。未来香江路的发展同样不可限量。未来香江路的发展同样不可限量。uu本项目是本项目是本项目是本项目是近期香江路沿线开发的唯一大型综合类类项目近期香江路沿线开发的唯一大型综合类类项目近期香江路沿线开发的唯一大型综合类类项目近期香江路沿线开发的唯一大型综合类类项目，独有卖点无可比，独有卖点无可比，独有卖点无可比，独有卖点无可比拟拟拟拟 S S S S：地块周边居住小区众多，人流集中，消费能力较强地块周边居住小区众多，人流集中，消费能力较强地块周边居住小区众多，人流集中，消费能力较强地块周边居住小区众多，人流集中，消费能力较强uu香江路的人流是黄岛最大的香江路的人流
29、是黄岛最大的香江路的人流是黄岛最大的香江路的人流是黄岛最大的uu周边存在着很多的机关单位和住宅宿舍周边存在着很多的机关单位和住宅宿舍周边存在着很多的机关单位和住宅宿舍周边存在着很多的机关单位和住宅宿舍uu大量的机关单位和住宅宿舍所带来的人群为本项目提供了商业所必需的客大量的机关单位和住宅宿舍所带来的人群为本项目提供了商业所必需的客大量的机关单位和住宅宿舍所带来的人群为本项目提供了商业所必需的客大量的机关单位和住宅宿舍所带来的人群为本项目提供了商业所必需的客户基础。户基础。户基础。户基础。S S S S：投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买
30、投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买投资客看好黄岛的未来，具有强烈的投资热情，购买 力强劲力强劲力强劲力强劲uu黄岛房地产物业的购买客户以投资为主约占黄岛房地产物业的购买客户以投资为主约占黄岛房地产物业的购买客户以投资为主约占黄岛房地产物业的购买客户以投资为主约占60%60%。uu黄岛是未来青岛西海岸城市的中心。黄岛是未来青岛西海岸城市的中心。黄岛是未来青岛西海岸城市的中心。黄岛是未来青岛西海岸城市的中心。S S S S：产权式酒店、公寓具有很强的投资价值产权式酒店、公寓具有很强的投资价值产权式酒店、公寓具有很强的投资价值产权式酒店、公寓具有很强的投资价值uu产权式物业具有独特的投资
31、价值产权式物业具有独特的投资价值产权式物业具有独特的投资价值产权式物业具有独特的投资价值uu产权式物业正在被越来越多的业内人士和普通消费者所认可。产权式物业正在被越来越多的业内人士和普通消费者所认可。产权式物业正在被越来越多的业内人士和普通消费者所认可。产权式物业正在被越来越多的业内人士和普通消费者所认可。uu产权式物业高额利润回报、较少的资金投入产权式物业高额利润回报、较少的资金投入产权式物业高额利润回报、较少的资金投入产权式物业高额利润回报、较少的资金投入S S S S：上实、中原强强联合上实、中原强强联合上实、中原强强联合上实、中原强强联合 上海上实城市发展投资有限公司，实力雄厚，在业界
32、拥有良好的声上海上实城市发展投资有限公司，实力雄厚，在业界拥有良好的声上海上实城市发展投资有限公司，实力雄厚，在业界拥有良好的声上海上实城市发展投资有限公司，实力雄厚，在业界拥有良好的声誉。中原集团是在地产界打拼誉。中原集团是在地产界打拼誉。中原集团是在地产界打拼誉。中原集团是在地产界打拼2525年的著名专业代理公司，拥有一批年的著名专业代理公司，拥有一批年的著名专业代理公司，拥有一批年的著名专业代理公司，拥有一批专业、精干的人才。二者强强联合，前景广阔。专业、精干的人才。二者强强联合，前景广阔。专业、精干的人才。二者强强联合，前景广阔。专业、精干的人才。二者强强联合，前景广阔。2 2、Wea
33、knessWeakness劣势分析劣势分析 WW：项目地块属于香江路的断层地带项目地块属于香江路的断层地带项目地块属于香江路的断层地带项目地块属于香江路的断层地带WW：地块的容积率高地块的容积率高地块的容积率高地块的容积率高WW：上实品牌目前在黄岛缺乏号召力上实品牌目前在黄岛缺乏号召力上实品牌目前在黄岛缺乏号召力上实品牌目前在黄岛缺乏号召力WW：周边业态分布缺乏整体布局周边业态分布缺乏整体布局周边业态分布缺乏整体布局周边业态分布缺乏整体布局WW：政府的盲目规划、招商政府的盲目规划、招商政府的盲目规划、招商政府的盲目规划、招商W W W W：项目地块属于香江路的断层地带项目地块属于香江路的断层地
34、带项目地块属于香江路的断层地带项目地块属于香江路的断层地带uu项目东是香江路商业的中心地段。项目西是低档次集贸市场的聚集地。东项目东是香江路商业的中心地段。项目西是低档次集贸市场的聚集地。东项目东是香江路商业的中心地段。项目西是低档次集贸市场的聚集地。东项目东是香江路商业的中心地段。项目西是低档次集贸市场的聚集地。东西两侧各自聚集了大量的人气。西两侧各自聚集了大量的人气。西两侧各自聚集了大量的人气。西两侧各自聚集了大量的人气。uu本项目位于香江路两大商业板块的中部。周边人流量小，商业氛围非常冷本项目位于香江路两大商业板块的中部。周边人流量小，商业氛围非常冷本项目位于香江路两大商业板块的中部。周
35、边人流量小，商业氛围非常冷本项目位于香江路两大商业板块的中部。周边人流量小，商业氛围非常冷清清清清W W W W：地块的容积率高地块的容积率高地块的容积率高地块的容积率高uu本项目的总占地面积在本项目的总占地面积在本项目的总占地面积在本项目的总占地面积在2 2万平方米左右，而规划建筑面积接近万平方米左右，而规划建筑面积接近万平方米左右，而规划建筑面积接近万平方米左右，而规划建筑面积接近1010万平方米万平方米万平方米万平方米uu必须压缩广场面积，从而使项目难以形成具有特色的文化广场必须压缩广场面积，从而使项目难以形成具有特色的文化广场必须压缩广场面积，从而使项目难以形成具有特色的文化广场必须压
36、缩广场面积，从而使项目难以形成具有特色的文化广场W W W W：上实品牌目前在黄岛缺乏号召力上实品牌目前在黄岛缺乏号召力上实品牌目前在黄岛缺乏号召力上实品牌目前在黄岛缺乏号召力uu上实的品牌号召力偏弱上实的品牌号召力偏弱上实的品牌号召力偏弱上实的品牌号召力偏弱uu该项目在策划、推广和宣传的过程中缺少发展商品牌力的有效支撑。该项目在策划、推广和宣传的过程中缺少发展商品牌力的有效支撑。该项目在策划、推广和宣传的过程中缺少发展商品牌力的有效支撑。该项目在策划、推广和宣传的过程中缺少发展商品牌力的有效支撑。W W W W：周边业态分布缺乏整体布局周边业态分布缺乏整体布局周边业态分布缺乏整体布局周边业态
37、分布缺乏整体布局uu周边物业缺乏经营特色周边物业缺乏经营特色周边物业缺乏经营特色周边物业缺乏经营特色uu缺乏创新意识和创新策略缺乏创新意识和创新策略缺乏创新意识和创新策略缺乏创新意识和创新策略W W W W：政府的盲目规划、招商政府的盲目规划、招商政府的盲目规划、招商政府的盲目规划、招商uu政府规划的前瞻性较低政府规划的前瞻性较低政府规划的前瞻性较低政府规划的前瞻性较低uu大量招商导致商业供应过剩大量招商导致商业供应过剩大量招商导致商业供应过剩大量招商导致商业供应过剩3 3、OpportunityOpportunity机会分析机会分析OO：青岛西部城市的规划建设青岛西部城市的规划建设青岛西部城
38、市的规划建设青岛西部城市的规划建设OO：20082008年奥运会，青岛将成为世界瞩目的焦点年奥运会，青岛将成为世界瞩目的焦点年奥运会，青岛将成为世界瞩目的焦点年奥运会，青岛将成为世界瞩目的焦点OO：未来的青黄跨海大桥连接青岛与黄岛未来的青黄跨海大桥连接青岛与黄岛未来的青黄跨海大桥连接青岛与黄岛未来的青黄跨海大桥连接青岛与黄岛OO：产业资源、自然资源、学院资源的挖掘和完善产业资源、自然资源、学院资源的挖掘和完善产业资源、自然资源、学院资源的挖掘和完善产业资源、自然资源、学院资源的挖掘和完善OO：百盛即将入驻，带动香江路北侧商业气氛百盛即将入驻，带动香江路北侧商业气氛百盛即将入驻，带动香江路北侧商
39、业气氛百盛即将入驻，带动香江路北侧商业气氛O O O O：青岛西部城市的规划建设青岛西部城市的规划建设青岛西部城市的规划建设青岛西部城市的规划建设uu青岛的西部城市将是以黄岛开发区为中心，整合胶州和胶南部分区域青岛的西部城市将是以黄岛开发区为中心，整合胶州和胶南部分区域青岛的西部城市将是以黄岛开发区为中心，整合胶州和胶南部分区域青岛的西部城市将是以黄岛开发区为中心，整合胶州和胶南部分区域uu西海岸城市将成为第二个青岛市区西海岸城市将成为第二个青岛市区西海岸城市将成为第二个青岛市区西海岸城市将成为第二个青岛市区O O O O：2008200820082008年奥运会，青岛将成为世界瞩目的焦点年奥
40、运会，青岛将成为世界瞩目的焦点年奥运会，青岛将成为世界瞩目的焦点年奥运会，青岛将成为世界瞩目的焦点n n20082008年青岛将成为世界瞩目的焦点年青岛将成为世界瞩目的焦点年青岛将成为世界瞩目的焦点年青岛将成为世界瞩目的焦点n n适时利用奥运会的契机，为本项目增加机会点适时利用奥运会的契机，为本项目增加机会点适时利用奥运会的契机，为本项目增加机会点适时利用奥运会的契机，为本项目增加机会点 O O O O：未来的青黄跨海大桥连接青岛与黄岛未来的青黄跨海大桥连接青岛与黄岛未来的青黄跨海大桥连接青岛与黄岛未来的青黄跨海大桥连接青岛与黄岛uu青岛海湾大桥规划已经出台青岛海湾大桥规划已经出台青岛海湾大桥
41、规划已经出台青岛海湾大桥规划已经出台uu缩小两岸的距离，缩小两地的经济实力缩小两岸的距离，缩小两地的经济实力缩小两岸的距离，缩小两地的经济实力缩小两岸的距离，缩小两地的经济实力uu黄岛成为中国的第二个浦东黄岛成为中国的第二个浦东黄岛成为中国的第二个浦东黄岛成为中国的第二个浦东O O O O：产业资源、自然资源、学院资源的挖掘和完善产业资源、自然资源、学院资源的挖掘和完善产业资源、自然资源、学院资源的挖掘和完善产业资源、自然资源、学院资源的挖掘和完善uu黄岛产业发达，多家世界知名企业进入黄岛黄岛产业发达，多家世界知名企业进入黄岛黄岛产业发达，多家世界知名企业进入黄岛黄岛产业发达，多家世界知名企业
42、进入黄岛uu薛家岛旅游风景区，每年吸引大量的游客薛家岛旅游风景区，每年吸引大量的游客薛家岛旅游风景区，每年吸引大量的游客薛家岛旅游风景区，每年吸引大量的游客uu石油大学等多所知名院校进驻黄岛石油大学等多所知名院校进驻黄岛石油大学等多所知名院校进驻黄岛石油大学等多所知名院校进驻黄岛O O O O：百盛即将入驻，带动香江路北侧商业气氛百盛即将入驻，带动香江路北侧商业气氛百盛即将入驻，带动香江路北侧商业气氛百盛即将入驻，带动香江路北侧商业气氛uu带动香江路北侧的商业气氛的提升带动香江路北侧的商业气氛的提升带动香江路北侧的商业气氛的提升带动香江路北侧的商业气氛的提升uu百盛为旧房改造，发展受限百盛为旧
43、房改造，发展受限百盛为旧房改造，发展受限百盛为旧房改造，发展受限4 4、ThreatThreat威胁分析威胁分析T T：潜在竞争对手较多潜在竞争对手较多潜在竞争对手较多潜在竞争对手较多T T：香江路详细规划尚未出台香江路详细规划尚未出台香江路详细规划尚未出台香江路详细规划尚未出台T T：长江路日益攀升的人气会对香江路形成客群分流长江路日益攀升的人气会对香江路形成客群分流长江路日益攀升的人气会对香江路形成客群分流长江路日益攀升的人气会对香江路形成客群分流T T T T：潜在竞争对手较多潜在竞争对手较多潜在竞争对手较多潜在竞争对手较多uu多个大型的商业市场意向进入黄岛多个大型的商业市场意向进入黄岛
44、多个大型的商业市场意向进入黄岛多个大型的商业市场意向进入黄岛uu形成巨大的商业体量形成巨大的商业体量形成巨大的商业体量形成巨大的商业体量uu与本项目在目标客群方面有较大的重合与本项目在目标客群方面有较大的重合与本项目在目标客群方面有较大的重合与本项目在目标客群方面有较大的重合T T T T：香江路详细规划尚未出台香江路详细规划尚未出台香江路详细规划尚未出台香江路详细规划尚未出台uu商圈成型较早，物业分布不均，商业模式较为传统商圈成型较早，物业分布不均，商业模式较为传统商圈成型较早，物业分布不均，商业模式较为传统商圈成型较早，物业分布不均，商业模式较为传统uu未来的商业分布，以及人流的导向都会对
45、本项目造成极大的影响未来的商业分布，以及人流的导向都会对本项目造成极大的影响未来的商业分布，以及人流的导向都会对本项目造成极大的影响未来的商业分布，以及人流的导向都会对本项目造成极大的影响T T T T：长江路日益攀升的人气会对香江路形成客群分流长江路日益攀升的人气会对香江路形成客群分流长江路日益攀升的人气会对香江路形成客群分流长江路日益攀升的人气会对香江路形成客群分流uu长江路作为一条新崛起的商圈，其商业正处于发展阶段，商业潜力巨大长江路作为一条新崛起的商圈，其商业正处于发展阶段，商业潜力巨大长江路作为一条新崛起的商圈，其商业正处于发展阶段，商业潜力巨大长江路作为一条新崛起的商圈，其商业正处
46、于发展阶段，商业潜力巨大uu长江路的定位是黄岛未来的行政商务中心区长江路的定位是黄岛未来的行政商务中心区长江路的定位是黄岛未来的行政商务中心区长江路的定位是黄岛未来的行政商务中心区uu长江路的这种日益发展的商业将会对本项目构成极大的威胁长江路的这种日益发展的商业将会对本项目构成极大的威胁长江路的这种日益发展的商业将会对本项目构成极大的威胁长江路的这种日益发展的商业将会对本项目构成极大的威胁项目总体定位项目总体定位项目定位与片区定位的关系项目定位与片区定位的关系n n香江路作为行政商务中心的重要商圈，需要一个具有标志性建筑物香江路作为行政商务中心的重要商圈，需要一个具有标志性建筑物香江路作为行政
47、商务中心的重要商圈，需要一个具有标志性建筑物香江路作为行政商务中心的重要商圈，需要一个具有标志性建筑物n n长江路街道办事处是黄岛的行政商务中心，应该有高档的餐饮娱乐长江路街道办事处是黄岛的行政商务中心，应该有高档的餐饮娱乐长江路街道办事处是黄岛的行政商务中心，应该有高档的餐饮娱乐长江路街道办事处是黄岛的行政商务中心，应该有高档的餐饮娱乐消费项目与之相配套消费项目与之相配套消费项目与之相配套消费项目与之相配套n n黄岛的人口低龄化特点，决定了目前主流消费以大众化为主黄岛的人口低龄化特点，决定了目前主流消费以大众化为主黄岛的人口低龄化特点，决定了目前主流消费以大众化为主黄岛的人口低龄化特点，决定
48、了目前主流消费以大众化为主n n长江路办事处作为黄岛未来的居住核心区，为项目提供充足的客源长江路办事处作为黄岛未来的居住核心区，为项目提供充足的客源长江路办事处作为黄岛未来的居住核心区，为项目提供充足的客源长江路办事处作为黄岛未来的居住核心区，为项目提供充足的客源项目定位原则项目定位原则n n香江路地标项目香江路地标项目香江路地标项目香江路地标项目n n休闲的鲜明主题休闲的鲜明主题休闲的鲜明主题休闲的鲜明主题n n高品位、高性能高品位、高性能高品位、高性能高品位、高性能n n重装饰、重配置重装饰、重配置重装饰、重配置重装饰、重配置n n以小见大以小见大以小见大以小见大n n降低项目经营风险降低
49、项目经营风险降低项目经营风险降低项目经营风险物业类型物业类型功能分布功能分布面积（面积（m m2 2）合计（合计（m m2 2）租租/售建议售建议备注备注 综合商业综合商业 内街商铺内街商铺10000100002660026600出售出售综合超市综合超市1500015000以租代售以租代售家乐福家乐福美食广场美食广场16001600酒店酒店餐饮餐饮麦当劳麦当劳50050042004200以租代售以租代售上岛咖啡上岛咖啡500500韩国料理韩国料理400400自留产权自留产权1515个包厢个包厢日本料理日本料理4004001515个包厢个包厢中式餐饮中式餐饮240024005050个包厢个包厢娱
50、乐娱乐酒吧酒吧60060061006100自留产权自留产权歌舞歌舞+音乐厅音乐厅12001200KTVKTV包厢包厢160016003030个包厢个包厢洗浴中心洗浴中心18001800多功能厅多功能厅900900客房客房行政套房行政套房60060081008100标准间标准间75007500公寓公寓5050m m2 2公寓公寓5000500022560225608080m m2 2公寓公寓1600016000260260m m2 2公寓公寓15601560商住楼商住楼单体附楼单体附楼24000240002400024000本本项项目目功功能能定定位位总体分布总体分布类类 型型业业 态态 组组