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1、房地产项目开发建设流程政府审批全手续1房地产开发的涵义房地产开发的涵义通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。品牌房地产开发需要整合的资源劳动力 土地 专业人员 经验城市基础、公用 配套设施建筑材料 资金23房地产开发主要涉及政府部门房地产开发主要涉及政府部门l市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划市（县）政府、发改局、土地局、建设局、规划局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防局、房产管理局、安监局、公安消防、人防、防震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电震、气象局、环保局、地税局、自来水公司、电力局、通信公司、燃气公司、广电局、工商局、力局、通信公司、
2、燃气公司、广电局、工商局、水利局、财政局等水利局、财政局等4项目推广、销售项目获取（取得土地）项目启动规划设计施工建设竣工验收项目交付权证办理房地产项目开发建设流程图房地产项目开发建设流程图选址、立项5 前前 期期 主主 要要 工工 作作办理房地产办理房地产办理房地产办理房地产开发企业资质开发企业资质开发企业资质开发企业资质办理建设项目办理建设项目办理建设项目办理建设项目选址意见书选址意见书选址意见书选址意见书办理建设用地办理建设用地办理建设用地办理建设用地规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证取得土地取得土地取得土地取得土地使使使使 用用用用 权权权权开发项目开发项目开发项目开发项目立项登
3、记立项登记立项登记立项登记项目深度项目深度项目深度项目深度市场调研市场调研市场调研市场调研项目定位项目定位项目定位项目定位策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品策策策策 划划划划项目产品项目产品项目产品项目产品设设设设 计计计计建筑方案建筑方案建筑方案建筑方案审审审审 批批批批办理建设工程办理建设工程办理建设工程办理建设工程规划许可证规划许可证规划许可证规划许可证办办办办 理理理理施工许可证施工许可证施工许可证施工许可证6办理国土使用证办理国土使用证受理单位：国土局地产处受理单位：国土局地产处受理单位：国土局地产处受理单位：国土局地产处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：121
4、2个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件；土地权属证明文件；土地权属证明文件；土地权属证明文件；土地权属证明文件；建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红线图、总平面图；线图、总平面图；线图、总平面图；线图、
5、总平面图；建设项目批准或备案文件；建设项目批准或备案文件；建设项目批准或备案文件；建设项目批准或备案文件；地籍调查表、届址点成果表、宗地图；地籍调查表、届址点成果表、宗地图；地籍调查表、届址点成果表、宗地图；地籍调查表、届址点成果表、宗地图；招标、拍卖、挂牌成交确认书；招标、拍卖、挂牌成交确认书；招标、拍卖、挂牌成交确认书；招标、拍卖、挂牌成交确认书；土地出让金缴纳情况审核表；土地出让金缴纳情况审核表；土地出让金缴纳情况审核表；土地出让金缴纳情况审核表；契税完税凭证或缓交、免交契税材料。契税完税凭证或缓交、免交契税材料。契税完税凭证或缓交、免交契税材料。契税完税凭证或缓交、免交契税材料。取得国
6、土使用证取得国土使用证取得国土使用证取得国土使用证 7办理房地产开发企业资质办理房地产开发企业资质受理单位：建委开发处受理单位：建委开发处受理单位：建委开发处受理单位：建委开发处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：2020个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：申请资质等级的报告；所需主要资料：申请资质等级的报告；所需主要资料：申请资质等级的报告；所需主要资料：申请资质等级的报告；填报软件生成上报软盘并打印房地产开发企业资质申填报软件生成上报软盘并打印房地产开发企业资质申填报软件生成上报软盘并打印房地产开发企业资质申填报软件生成上报软盘并打印房地产开发企业资质申报表；报表；报表；报表
7、；企业营业执照；企业营业执照；企业营业执照；企业营业执照；企业税务登记证；企业税务登记证；企业税务登记证；企业税务登记证；验资报告；验资报告；验资报告；验资报告；开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用证；证；证；证；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程；专业技术人员的职称证书。专业技术人员的
8、职称证书。专业技术人员的职称证书。专业技术人员的职称证书。取得房地产开发企业资质取得房地产开发企业资质取得房地产开发企业资质取得房地产开发企业资质8办理建设项目选址意见书办理建设项目选址意见书受理单位：规划局综合处受理单位：规划局综合处受理单位：规划局综合处受理单位：规划局综合处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：1515个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：建设项目选址意见书申请表所需主要资料：建设项目选址意见书申请表所需主要资料：建设项目选址意见书申请表所需主要资料：建设项目选址意见书申请表;土地权属证明文件土地权属证明文件土地权属证明文件土地权属证明文件;扩建项目需提供产权证
9、复印件扩建项目需提供产权证复印件扩建项目需提供产权证复印件扩建项目需提供产权证复印件;联建项目需提交联建协议联建项目需提交联建协议联建项目需提交联建协议联建项目需提交联建协议;1:500 1:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。取得建设项目选址意见书取得建设项目选址意见书取得建设项目选
10、址意见书取得建设项目选址意见书 9办理建设用地规划许可证办理建设用地规划许可证受理单位：规划局综合处受理单位：规划局综合处受理单位：规划局综合处受理单位：规划局综合处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：1212个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：建设项目选址意见书所需主要资料：建设项目选址意见书所需主要资料：建设项目选址意见书所需主要资料：建设项目选址意见书;建设用地规划许可证申请表建设用地规划许可证申请表建设用地规划许可证申请表建设用地规划许可证申请表;经测绘行政主管部门审核的经测绘行政主管部门审核的经测绘行政主管部门审核的经测绘行政主管部门审核的1:500(1:500(或或或
11、或1:1000)1:1000)实测现状矢量地实测现状矢量地实测现状矢量地实测现状矢量地形图形图形图形图;拨地红线成果图拨地红线成果图拨地红线成果图拨地红线成果图;拨地红线备案通知书拨地红线备案通知书拨地红线备案通知书拨地红线备案通知书;涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，应向各相关部门出具征求意见函应向各相关部门出具征求意见函应向各相关部门出具征求意见函应向各相关部门出具征求意见函;工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环
12、工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环保等管理部门的意见。保等管理部门的意见。保等管理部门的意见。保等管理部门的意见。取得建设用地规划许可证取得建设用地规划许可证取得建设用地规划许可证取得建设用地规划许可证 10开发项目立项登记开发项目立项登记受理单位：区发改委受理单位：区发改委受理单位：区发改委受理单位：区发改委受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：5 5个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：项目申请报告所需主要资料：项目申请报告所需主要资料：项目申请报告所需主要资料：项
13、目申请报告;营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的资金信用证明资金信用证明资金信用证明资金信用证明;投资意向书投资意向书投资意向书投资意向书;银行出具的融资意向书银行出具的融资意向书银行出具的融资意向书银行出具的融资意向书;规划行政部门出具的项目用地意见书规划行政部门出具的项目用地意见书规划行政部门出具的项目用地意见书规划行政部门出具的项目用地意见书;环境保护行政主管部门出具的审批意见。环境保护行政主管部门出具的审批意见。环境保护行政
14、主管部门出具的审批意见。环境保护行政主管部门出具的审批意见。编编编编 制制制制项目建议书项目建议书项目建议书项目建议书申申 报报项目建议书项目建议书审审 批批项目建议书项目建议书（代可行性研究报告）（代可行性研究报告）取得立项批复取得立项批复取得立项批复取得立项批复11项目深度市场调查项目深度市场调查在项目立项之后，需针对当地市场状况，在项目立项之后，需针对当地市场状况，在项目立项之后，需针对当地市场状况，在项目立项之后，需针对当地市场状况，进行更深层次的市场调研，以达到规避市进行更深层次的市场调研，以达到规避市进行更深层次的市场调研，以达到规避市进行更深层次的市场调研，以达到规避市场风险，寻
15、求利润最大化的目标。深度市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场风险，寻求利润最大化的目标。深度市场调查有两个层面，一是市场层面，二是场调查有两个层面，一是市场层面，二是场调查有两个层面，一是市场层面，二是场调查有两个层面，一是市场层面，二是产品层面。市场层面需要调查项目所在区产品层面。市场层面需要调查项目所在区产品层面。市场层面需要调查项目所在区产品层面。市场层面需要调查项目所在区域的市场状况，产品层面需要调查项目所域的市场状况，产品层面需要调查项目所域的市场状况，产品层面需要调查项目所域的市场状况，产品层面需要调查项目所在区域的产品构成情况。在区域的产品
16、构成情况。在区域的产品构成情况。在区域的产品构成情况。12项目定位策划项目定位策划在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，在深度了解市场状况之后，在产品设计之前，需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项需要确定项目的定位。项目定位主要包括本项目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态目的市场定位、项目开发核心定位、产品形态定位、项目价格定位等。在这一阶段，需根
17、据定位、项目价格定位等。在这一阶段，需根据定位、项目价格定位等。在这一阶段，需根据定位、项目价格定位等。在这一阶段，需根据项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源项目资源的可利用程度，确保项目的各项资源得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基得到充分的利用。同时，在充分了解市场的基础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空白础上，确定本项目的竞争力，研判市场的空
18、白点予以定位点予以定位点予以定位点予以定位,确定项目概念草案。确定项目概念草案。确定项目概念草案。确定项目概念草案。13项目产品策划项目产品策划在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要在设计公司进行土地规划之前，开发商尚需要根据策划部门根据策划部门根据策划部门根据策划部门(公司公司公司公司)的建议合理划分项目地块的建议合理划分项目地块的建议合理划分项目地块的建议合理划分项目地块的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到的可利用程度，把项目差异化竞争优势转化到的可利用程度，把项目
19、差异化竞争优势转化到规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策规划设计工作中。在这一阶段，需要开发商策划部门、策划公司、设计单位之间互相配合，划部门、策划公司、设计单位之间互相配合，划部门、策划公司、设计单位之间互相配合，划部门、策划公司、设计单位之间互相配合，最后由策划部门最后由策划部门最后由策划部门最后由策划部门(公司公司公司公司)出具项目概念设计任务出具项目概念设计任务出具项目概念设计任务出具项目概念设计任务书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行书、产品设计建议书，以此
20、指导设计公司进行书、产品设计建议书，以此指导设计公司进行项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项项目的总体规划设计、方案设计，最终确定项目的产品方案。目的产品方案。目的产品方案。目的产品方案。14项目产品设计项目产品设计概念设计概念设计规划概念设计规划概念设计景观概念设计景观概念设计规划时空环境分析规划时空环境分析方案设计方案设计初步设计初步设计施工图设计施工图设计建筑方案设计建筑方案设计景观方案设计景观方案设计详细规划设计详细规划设计建筑单体设计建筑单体设计15建筑方案审批建筑方案审批受理单位：区规划局受理单位：
21、区规划局受理单位：区规划局受理单位：区规划局受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：8 8个工作日个工作日个工作日个工作日所需主要资料：建筑方案总平面图所需主要资料：建筑方案总平面图所需主要资料：建筑方案总平面图所需主要资料：建筑方案总平面图(1:500(1:500或或或或1000)1000)四份；四份；四份；四份；建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立建筑方案文本一套，含各单体建筑图、主要街道临街正立面效果图面效果图面效果图面效果图(须标明色彩及材质须标明色彩及材质须标明色彩及材质
22、须标明色彩及材质)、项目总体鸟瞰图、项目总体鸟瞰图、项目总体鸟瞰图、项目总体鸟瞰图;光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图光盘一张，含所有报建图纸内容及总平面图绿化分析图(含含含含建筑物底层外墙轮廓线建筑物底层外墙轮廓线建筑物底层外墙轮廓线建筑物底层外墙轮廓线)。取得核发核定的建筑方案总平面图取得核发核定的建筑方案总平面图取得核发核定的建筑方案总平面图取得核发核定的建筑方案总平面图 16办理建设工程规划许可证办理建设工程规划许可证受理单位：规划局综合处受理单位：规划局综合处受理单位：规划局
23、综合处受理单位：规划局综合处受理时间：受理时间：受理时间：受理时间：1010个工作日个工作日个工作日个工作日事前需办理事项或所需主要资料：在建委设计处、审图中心办理事前需办理事项或所需主要资料：在建委设计处、审图中心办理事前需办理事项或所需主要资料：在建委设计处、审图中心办理事前需办理事项或所需主要资料：在建委设计处、审图中心办理 施工图审查施工图审查施工图审查施工图审查(人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划人防、消防、卫生防疫、环保、绿化、交通、规划 等审核等审核等审核等审核)，1717至至至至2
24、222个工作日；个工作日；个工作日；个工作日；在建委城建二处办理市政设施配套费核定单在建委城建二处办理市政设施配套费核定单在建委城建二处办理市政设施配套费核定单在建委城建二处办理市政设施配套费核定单 ，3 3个工个工个工个工 作日；作日；作日；作日；在文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单在文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单在文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单在文物管理部门办理文物挖掘完毕通知单 ；在建委建管处缴纳报建费用；在建委建管处缴纳报建费用；在建委建管处缴纳报建费用；在建委建管处缴纳报建费用；在勘察设计院办理正式坐标放线资料。在勘察设计院办理正式坐标放线资料。在勘察设计院办理正式坐标放线资
25、料。在勘察设计院办理正式坐标放线资料。取得建设工程规划许可证正、副本取得建设工程规划许可证正、副本取得建设工程规划许可证正、副本取得建设工程规划许可证正、副本盖有规划管理技术专用章盖有规划管理技术专用章盖有规划管理技术专用章盖有规划管理技术专用章(骑缝章骑缝章骑缝章骑缝章)的建施总平面图的建施总平面图的建施总平面图的建施总平面图要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书要求建设单位制作现场公示牌的书面通知书 17办理施工许可证办理施工许可证受理单位：建委建管处受理单位：建委建管处受理单位：建委建管处受理单位：建委建管处受理
26、时间：受理时间：受理时间：受理时间：5 5个工作日个工作日个工作日个工作日事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请事前需办理事项或所需主要资料：建设单位填写的施工许可证申请 表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；表；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；开工条件开工条件开工条件开工条件 审查审查审查审查(表表表表)；中标通知书、施工合同及中标备案；中标通知书、施工合同
27、及中标备案；中标通知书、施工合同及中标备案；中标通知书、施工合同及中标备案(表表表表)；施工图审；施工图审；施工图审；施工图审 查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合查备案通知书；建设单位、施工单位、监理单位三方会审合 格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和格并盖章的施工组织设计原件；监理公司资质、营业执照和 派遣书，总监证派遣书，总监证派遣书，总监证派遣书，总
28、监证(原件压证原件压证原件压证原件压证)、监理证；项目经理证、监理证；项目经理证、监理证；项目经理证、监理证；项目经理证(原件压证原件压证原件压证原件压证););质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物质监备案手续；安监备案手续；防雷手续；人防手续；文物 勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。勘探手续；民工工资保证金；缴纳规费证明等。取得建设工程施工许可证取得建设工程施工许可证取得建设工程施工
29、许可证取得建设工程施工许可证18前前 期期 其其 它它 工工 作作施工现场的水、电、路通和场地平整；市政设施接驳的谈判与协议；安排短期和长期信贷；建设工程项目地名报批；工程项目设计招标办理；设计方案评标会召开及设计单位中标办理；勘察招投标与勘察单位的中标办理；施工招标办理、施工监理单位甄选；开发项目保险事宜洽谈；编制项目开发进度表，预估现金流；检查所有的工程图纸 是否准备就绪等。以上各项工作落实之后，即进入建设阶段以上各项工作落实之后，即进入建设阶段以上各项工作落实之后，即进入建设阶段以上各项工作落实之后，即进入建设阶段19重庆市房地产开发项目行政审批流程示意图国土局出具“用地预审意见”环保局
30、出具“环境评估审查意见”地震部门提供地震安全性评价文件规划局出具“规划意见函复”，分别交发改委和建委国土资源部门进行国有土地使用权出让（招拍挂），合法建设用地批准书、国有土地使用权证书普通商品住宅固定资产投资项目备案规划部门发放规划部门发放建设用地规划许可证建设用地规划许可证编制修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案施 工 图 设 计规划部门审定修建性详细规划或建设工程设计方案总平面图、建设工程设计方案建设、规划、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监、国家安全等有关职能部门联合审图、备案审图机构进行施工图审查规划部门核发建设工程规
31、划许可证规划部门核发建设工程规划许可证已审定的修建性详细规划（或建设工程设计方案总平面图）、建设工程设计方案规划许规划许可阶段。可阶段。其中行政审批、办理时间共计为9日政府实施政务信息全程公开监察部门实施全程行政监察20组织施工单位、监理单位招标招标文件备案，招标投标情况书面报告，招标合同 备 案建设工程质量、安全监督手续备 案排水部门核发城市排水许可证市容环卫部门对城市建筑垃圾处置核准建设部门核发建筑工程施工许可证1、提供土地使用权 证、工程规划许可证2、提供施工图纸审查合 格书；3、已办理工程质量、安 全监督手续；4、建设资金已落实1、提供土地使用权证、建设 工 程规划许可证、施工许 可证
32、；2、投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25%以上3、已有商品房预售方案房产部门核发商品房预售许可证商品房预售合同备案房地产开发企业组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收规划、建设、市政、绿化、城管、消防、人防、地震、环保、气象、技术监督、教育、文物、水利、安监等有关职能部门联合进行竣工验收、认可建设工程竣工验收备案规划验线；规划条件、工程质量、施工安全从开工至竣工的监督施工许施工许可阶段。可阶段。其中行政审批、办理时间共计为4日竣工验竣工验收阶段。收阶段。其中行政审批、办理、验收时间共计为5日政府实施政务信息全程公开监督部门实施全程行政监督21房地产开发的证件房地产开发的证件l
33、1、核准或备案证（固定资产投资）l2、土地证l3、建设用地规划许可证l4、建设工程规划许可证l5、建筑工程施工证l6、商品房预售许可证22l办理“五证”的条件建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证：23一、项目获取一、项目获取l项目可行性研究调研项目可行性研究调研 当地房地产市场形势；当地房地产市场形势；政府优惠政策、投资环境；政府优惠政策、投资环境；当地消费水平；当地消费水平；人口组成；人口组成；地理位置、交通；地理位置、交通；项目开发成本、利润测算；项目开发成本、利润测算；24开发开发成本构成成本构成25开发开发利润构成利润构成26房地产涉及税费房地产涉及税费l1、涉及房地产购置的：包括契税
34、、印花税及交易手续费。l2、涉及房地产出售的：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税及交易手续费。l3、涉及土地购置的：土地出让金、地上附着物补偿款27二、项目启动二、项目启动1土地报批土地报批3房产资质审批房产资质审批4项目可行性项目可行性 报批报批2项目公司注册项目公司注册报批报批环保初步意见环保初步意见5立项报批立项报批28l1、获取土地获取土地 获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨获取形式：拍卖、招标、挂牌、划拨l2、项目公司注册项目公司注册 A、项目公司申报；、项目公司申报；B、办理项目公司营业执照、组织机构代码证；、办理项目公司营业执照、组织
35、机构代码证；C、办理银行开户、税务登记等手续；、办理银行开户、税务登记等手续；l3、房产公司资质审核房产公司资质审核l4、项目可行性研究报告审批项目可行性研究报告审批l5、项目立项报批项目立项报批 A、环保部门审查，做、环保部门审查，做环境影响评价报告环境影响评价报告；B、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；、发展计划部门立项报批，列入当年投资计划；29资质资质等级等级注册资本注册资本（万元）（万元）开发经营开发经营年限年限3年累计竣工面年累计竣工面积（万积（万m2）质量质量合格率合格率专业技专业技术人员术人员一级一级5000530连续连续5年年100%40二级二级2000315连续连续3
36、年年100%20三级三级80025连续连续2年年100%10四级四级5001已竣工工已竣工工程程100%5暂定资质证书暂定资质证书的条件不得低于四级资质企业的条件的条件不得低于四级资质企业的条件 30三、项目规划设计三、项目规划设计1规划方案审批规划方案审批2初步方案审批初步方案审批3 施工图审批施工图审批4建设工程规划建设工程规划许可证报批许可证报批311、规划方案审批、规划方案审批选址、定点选址、定点 报批报批规划设计条件规划设计条件意见书审批意见书审批环境影响评估环境影响评估报告书审批报告书审批规划方案审批规划方案审批地质初勘地质初勘322、施工图审批、施工图审批施工图外审施工图外审施工
37、图内审施工图内审规划报批规划报批气象报批气象报批消防报批消防报批防震报批防震报批人防报批人防报批环保绿化方案环保绿化方案报批报批地质详勘地质详勘施工图设计施工图设计施工图报批施工图报批333、建设工程规划许可证、建设工程规划许可证建筑工程规划建筑工程规划许可证报批许可证报批墙墙 改改物业维修基金物业维修基金散装水泥散装水泥节节 能能34四、项目建设施工四、项目建设施工1建设工程施工建设工程施工许可证许可证2项目建设能源、项目建设能源、系统报批系统报批3施工建设杂项施工建设杂项报批报批351、建设工程施工许可证、建设工程施工许可证工程类别核定工程类别核定工程建设招投标工程建设招投标建设工程拟建备
38、案建设工程拟建备案安全生产条件备案安全生产条件备案工程质监备案报批工程质监备案报批建设工程施工建设工程施工许可证许可证泥石流方案报批泥石流方案报批林业部门报批林业部门报批362、项目建设能源、系统报批、项目建设能源、系统报批项目建设项目建设能源、系统报批能源、系统报批雨水、污水雨水、污水排放、接入排放、接入许可证报批许可证报批电力、燃气、电力、燃气、热气、自来水、热气、自来水、邮政电信邮政电信相关部门报批相关部门报批装修消防报批装修消防报批373、施工建设杂项报批、施工建设杂项报批施工建设杂项施工建设杂项报批报批城区绿化临时占用城区绿化临时占用树木砍伐（迁移）树木砍伐（迁移）报批报批城区道路、
39、城区道路、河道占用（借用）河道占用（借用）开设道路开设道路各项施工图变更各项施工图变更38五、项目销售五、项目销售房管处面积预测房管处面积预测商品房预售证报批商品房预售证报批销售合同工商销售合同工商审批备案审批备案商品房价格备案审批商品房价格备案审批39六、项目竣工验收六、项目竣工验收项目竣工验收项目竣工验收质监单项验收质监单项验收验收备案验收备案单项局部验收单项局部验收专项工程验收专项工程验收综合竣工验收综合竣工验收竣工图纸竣工图纸 档案备案档案备案规划验收规划验收土管验收土管验收建筑业管理处备案建筑业管理处备案40项目能源、系统的开通运营能源开通能源开通电电 力力自来水自来水电电 信信雨水
40、、污水雨水、污水开通开通出入口出入口开通开通燃气开通燃气开通41l项目专项工程验收项目专项工程验收专项工程专项工程验收验收消消 防防人人 防防绿绿 化化燃燃 气气气气 象象环环 保保42七、项目交付七、项目交付项目交付项目交付项目竣工验收项目竣工验收物业管理费价格审批物业管理费价格审批房管处面积实测房管处面积实测43八、权证办理八、权证办理房屋权属登记房屋权属登记报批报批各项权属办理各项权属办理住宅：住宅：房产证、房产证、契证契证 公建：公建：房产证、房产证、土地权证土地权证商场：商场：营业执照、营业执照、房产证房产证其它其它44谢谢 谢谢 分分 享！享！房地产是永恒的朝阳产业，让我们熟悉并房地产是永恒的朝阳产业，让我们熟悉并了解它，让它成为终生的事业！了解它，让它成为终生的事业！45