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1、 政府的角色与开发项目审批1、政府在房地产开发过程中的角色 一、政府的角色n规则的制订者；n制定各种法律、条例及管理办法；n并保证、并监督规则的执行。n行政许可n监管n公共服务的提供者。n各种配套服务二、政府对房地产开发过程的管理n规划审批n计划管理n工程建设管理n管制n配套设施n环境保护n开发商与业主之间的契约管理n产权管理三、房地产开发审批的主要环节n规划审批n开工审批n建设过程及竣工审批n销售审批n交付与入住审批2 城市规划及规划审批一、城市规划的作用1、控制城市的发展方向和速度n主要是对影响城市性质、发展规模的各方面因素进行有效的引导和制约。2、控制城市发展的布局和结构n主要是对城市的
2、土地利用、空间布局、容积率、日照间距、建筑层数、环境容量、园林绿化要求、自然风貌和历史文化遗产的保护，以及建设部署等方面进行严格的规划管理，防止混乱失控现象。n对房地产项目来说，规划是最重要的审批环节。n规划可以决定项目的价值；n用途、规模、容积率等。二、城市规划的层次n城市总体规划n城市分区规划n详细规划 n控制性详细规划n修建性详细规划 n城市总体规划n确定一个城市的性质、规模、发展方向以及制订城市中各类建设的总体布局。n描述了城市较长时间内（一般为20年）的发展方向。规划通常包括一个书面的开发目标和政策，并附有总体规划图。n城市分区规划n对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的
3、配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。n分区规划应当包括下列内容：n原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标；n确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地范围；n确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点座标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围；n确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求；n确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地范围。n3、详细规划n控制性详细规划，对土地使用性质和土地使用强度、空间环境；市政基
4、础设施；公共服务设施以及历史文化遗产保护等作出具体控制性规定的规划。n 修建性详细规划，对实施开发地区的各类用地、建筑空间、绿化配置、交通组织；市政基础设施、公共服务设施以及建筑保护等作出具体安排的规划。（1）控制性详细规划一般包括下列内容：n用地的界线，各类用地内适建，不适建的建筑类型。n确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。n提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则；n根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线
5、、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。n根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。n修建性详细规划应当包括下列内容：（一）建设条件分析及综合技术经济论证；（二）作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图；（三）道路交通规划设计；（四）绿地系统规划设计；（五）工程管线规划设计；（六）竖向规划设计；（七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。三、开发项目的规划审批n审批依据：n控制性详细规划n修建性详细规划n4个阶段：n规划意见书n建筑工程规划用地许可证n单体方案审定n建筑工程规划许可证。招拍挂取得
6、土地的规划审批流程规划意见书设计方案审定建筑工程规划许可证建筑工程用地规划许可证土地招拍挂设计方案施工图消防人防环保交管1、规划意见书n申报条件n产权无争议，明确用地范围；n地块所在区域有控制性详细规划或者修建性详细规划；n申请单位上级部门批准；n地块符合建设条件，排除有损环境等可能；n计划部门的批准；n如果是新征建设用地，需事先获得批准。n规划意见书n建设单位名称n建设项目类型n建设项目选址位置n拟用地规模n拟建筑规模2、设计方案审批n非行政许可事项，属于自愿审批；n为避免重复设计，开发商通常需要；n主要内容n设计说明n总平面图 n各层平面图n各立面图n主要部位剖面图设计方案审查3、建筑用地
7、规划许可证n以招拍挂取得土地，应在出让合同签定前，向规划部门领取用地规划许可证。4、建筑工程规划许可证n规划部门认定的最终合法证件；n申请：n规划意见书n施工图纸n设计说明、总平面图、各层平面图、剖面图、立面图、基础平面图、基础剖面图。n地名批准文件n建筑工程规划许可证内容：（1）许可证编号；（2）发证机关名称和发证日期；（3）用地单位；（4）用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；（5）计容积率面积及各分类面积；（6）附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。样本四、规划监管n验线n规划验收许可证第三节 开工、建设、销售的审批一、开工审批开工审批
8、表招投标交纳黏土砖使用费开工审计统计登记质检登记开工证自来水、下水（市政工程管理处）、煤气、供电、电信、供暖n招投标：n办理招标登记、招标申请n招标准备n招标通告n编制招标文件并核准n编制招标工程标底n标底送审合同预算审查处确认n标底送市招标办核准，正式申请招标n投标单位资格审批n编制投标书并送达n召开招标会，勘察现场n召开开标会议，进行开标n评标、决标n发中标通知书n签订工程承包合同n工程承包合同的审查与备案二、竣工手续二、竣工手续n办理单项工程验收手续n办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书n商品住宅性能认定n竣工统计登记n办理竣工房屋测绘n办理产权登记 三、销售手续三、销售手续n提交完成建设项目投资证明n签署预售商品房预售款监管协议n办理内销商品房预（销）售许可证n办理预售登记n办理转让登记n办理房地产抵押登记手续n质量保证书和使用说明书n办理产权立契过户手续