房地产开发流程课件.pptx

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1、河南臻美置业有限公司河南臻美置业有限公司房地产开发流程房地产开发流程HK000NFJ_RS_V12HK000NFJ_RS_V1房地产是房产和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。又常常称为“不动产”，不动产是指不能移动、或移动后会改变原来的性状或失去原有的价值，这是土地位置的不动性决定的。房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为。流程，英文“process”，中文也有译作“过程”。J约瀚逊：业务流程是把输入转化为输出的一系列相关活动的结合，它增加输入的价值并创造出对接受者更为有效的输出。前前 言言3HK000NFJ_RS_V1迈克尔波特说，“把企业作为一

2、个整体来看待，是无法理解企业的竞争优势的”。竞争优势来源于企业在设计、生产、营销、交货等过程和辅助过程中所进行的许多相互分离而又相互衔接的活动。价值活动：创造价值的基本工作。价值活动可以分为两类：基础活动和支持性活动。前前 言言4HK000NFJ_RS_V1价值链价值链支持性活动基础性活动战略投资 战略投资人力资源管理 人力资源管理企业基础管理工作 企业基础管理工作财务 财务 管理 管理 土地 土地储备 储备规划 规划设计 设计施工 施工建设 建设推广 推广销售 销售物业 物业服务 服务MARGIN MARGINMARGIN MARGIN前前 言言5HK000NFJ_RS_V1 房地产开发的流

3、程房地产开发的流程n 土地获取n 规划设计n 开发报批n 施工建设n 推广销售n 验收交付n 物业服务前前 言言HK000NFJ_RS_V1第一部分 土地获取7HK000NFJ_RS_V1购地决策程序办事处初步筛选土地信息收集通过不通过办事处信息整理编制可行性分析总裁办公会议审批参加国家土地招拍挂投标报价分析表投资利润分析董事会审批现场踏勘及楼盘调查市场分析及定位投资测算信息库向公司汇报放弃通过通过不通过不通过不通过不通过通过通过通过通过确定意向地块方案规划 土地获取土地获取8HK000NFJ_RS_V1土地的基本知识 1.土地使用制度(1)社会主义公有制 2.土地使用权有偿出让(1)地租(2

4、)补偿费用 3.土地使用权年限(1)居住用地 70年(2)工业用地 50年(3)教育 科技 文化 卫生 体育用地 50年(4)商业 旅游 娱乐用地 40年(5)综合用地 50年 土地获取土地获取9HK000NFJ_RS_V1出让征地的方式出让征地的方式出让方式协议出让招标挂牌拍卖行政划拨转让 土地获取土地获取HK000NFJ_RS_V1第二部分 规划设计1 1HK000NFJ_RS_V1项目定位方案设计政府审批施工图设计规划要求设计院是否政府审批是否开发企业规划设计 规划设计规划设计12HK000NFJ_RS_V1城市总体规划城市分区规划控制性详细规划修建性详细规划 房地产项目的规划设计政府规

5、划控制 规划设计规划设计13HK000NFJ_RS_V1 规划设计规划设计 规划设计必须遵循的原则一、服从城市总体规划和地区性规划二、按国家和地方政府制订的有关法规、规范、规定、条例办事三、实施统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设 四、遵循价值规律和供求法则，了解和掌握市场动态、对开发项目作出正确的定位 五、从实际出发，量力而行，又有超前意识 六、节约用地、合理用地 七、一切以人为本14HK000NFJ_RS_V1 规划设计规划设计 规划设计的基本内容一、土地使用、用地边界与面积二、环境容量：建筑容积率、建筑密度、人口密度、绿地率三、建筑控制：建筑高度、建筑后退、建筑间距四、城市设

6、计五、建筑空间、功能及其经济性六、基地停车车位、总体布置、出入口15HK000NFJ_RS_V1方案设计 在满足规划设计条件、设计规范要求的条件下，在规划布局、空间功能设置、建筑形式、建筑规模及面积分配等涉及使用和观感方面对产品进行深化设计，并向相关主管部门报审。施工图设计 它的主要任务是满足施工要求，即在初步设计或技术设计的基础上，综合建筑、结构、设备各工种，相互交底，核实校对，深入了解材料供应，施工技术、设备等件，把满足工程施工的各项具体要求反映在图纸上，做到整套图纸齐全，准确无误。施工图设计的内容主要包括：确定全部工程尺寸和用料，绘制建筑结构，设备等全部施工图纸，编制工程说明书、结构计算

7、书和预算书等。园林设计 就是在一定的地域范围内，运用园林艺术和工程技术手段，通过改造地形（或进一步筑山、叠石、理水），种植树木、花草，营造建筑和布置园路等途径创作而建成的美的自然环境和生活、游憩境域的过程。配套工程设计 包括水、电、气、暖等配套设计。规划设计规划设计HK000NFJ_RS_V1第三部分 开发报批17HK000NFJ_RS_V1房地产行业特点 房地产业本身属支柱产业，带动着诸多相关产业，拉动GDP的效果明显，占国家GDP约10%。房地产属性较为复杂，同时带有实体经济和虚拟经济特性，又同时具有投资和消费的功能。房地产行业的发展，影响到很多方面，房地产行业具有特殊性，兼有经济性、民生

8、性、政治性。房地产行业政治性民生性经济性 开发报批开发报批18HK000NFJ_RS_V111土地确权0 1人防设计条件2 9人防施工图设计方案报批人防审批施工图设计 消防报批用地规划证办理 土地证办理 规模报批开工放线建筑工程规划许可证10 25 26 402 42 43 5116 2选址意见书362 1555 86 56 10125 118117 87施工许可证37 开发报批开发报批19HK000NFJ_RS_V1报批流程报批流程主要有以下手续 1.立项 2.建设用地规划许可证 3.国有土地使用权证 4.消防设计审批 5.人防审批 6.建设工程规划许可证 7.图纸审查 8.建设工程施工许可

9、证 9.商品房预售许可证 开发报批开发报批20HK000NFJ_RS_V1相关许可证件相关许可证件建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。国有土地使用权证是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建设工程施工许可证(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件

10、、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。商品房预售许可证(房屋预售又称“买卖楼花”，或者称为“买卖期房”，一般指从开发商取得商品房预售许可证可以公开发售开始，预售正在建设尚未竣工交付使用的商品房。开发报批开发报批HK000NFJ_RS_V1第四部分 施工建设22HK000NFJ_RS_V1开发项目建设项目建设的基本程序项目建设准备 该阶段的准备工作质量直接关系到主体施工单位进场后能否顺利展开施工。首先，组建项目部，人员按项目的大小、编制到位，办公场所到位；清理提供作业面，提供临时水、电。优选施工队伍、监理队伍 招投标的编制、招标单位的报名、考察、

11、筛选、入围、造价咨询、招标代理单位的确定、监理公司的确定、开标、定标。项目施工建设 施工企业运用系统的观点、理论和方法对施工项目进行计划、组织、监督、控制、协调等全过程、全方位的管理，实现按期、优质、安全、低耗的项目管理目标。施工建设施工建设HK000NFJ_RS_V1第五部分 验收交付24HK000NFJ_RS_V1主体验收主体验收n 参加单位:五大责任主体参与，市质监站（或大项办监督站）监督。n 程序:主体竣工验收后，各责任主体签署验收报告。主体竣工验收后，由工程建设部负责组织相关单位，准备相关资料，在二个月内到质监站办理完成质量监督报告，在验收后三个月以内到建委办理完成备案工作。验收交付

12、验收交付25HK000NFJ_RS_V1配套工程验收配套工程验收n 消防验收n 消防验收由建设单位组织，施工单位、监理公司、消防支队参与，验收后取得消防验收合格证。n 消防验收前，需进行消防电气、设备检测工作。n 消防检测由市消防协会负责（具体由协会认可的检测公司操作）。n 水电气暖 水、电、一次热网、天然气验收由专业垄断施工单位负责，建设单位参与。n 其他配套工程(园林,市政,等)其他配套工程完工后先由工程建设单位组织监理公司验收。验收通过后，再由建设单位验收委员会进行核查。验收交付验收交付26HK000NFJ_RS_V1验收交付验收交付 竣工验收的标准：图纸设计的室内外工程全部施工完毕，无

13、用项工程，配套设施均是正式的，且已通过消防部门、五大责任主体验收和公司验收委员会验收通过，并经物业公司代表业主复验合格，施工资料齐全，场区内无施工人员逗留，室内外干净整洁。交付标准：业主的满意度95%以上；验收交付验收交付HK000NFJ_RS_V1第六部分 推广销售28HK000NFJ_RS_V1 营销工作的主要内容包含市场调查、产品定位、市场定位、市场推广、产品定价、销售管理、证照管理、客户关系维护、信息化管理（CRM系统）等方面，从营销期间来划分，一般划分为项目定位阶段、前期准备阶段、开盘预售阶段、强销期、尾盘销售阶段。营销工作的主要内容 推广销售推广销售29HK000NFJ_RS_V1

14、销售模块销售模块市场调查品牌的内涵、实力、信誉、质量、服务、竞争力公司可根据实际情况决定销售小组的组织大小，并可根据建设项目的情况决定是否聘请代理公司公司有关部门根据销售情况、建设成本、与可行性报告的投资估算进行比较，总结经验开盘仪式 意在宣传调查结果即时反馈策划部、并向决策层建议是否调整功能用房比例及装修标准策划的内容：项目销售许可证的取得、建议售价、租赁价及价格调整时机，销售推出时机、间隔取得售楼许可证销售小组广告宣传销售策略收集信息信息反馈、收集售价、租赁确定市场试控调整价格分段推出报纸、电视及其他宣传媒体销售代理公司选择市场调查的主要内容：现时房地产市场同类功能房产的售价、租赁价市场的

15、供需情况、未来及现时市场的需求、项目功能用户的比例、装修标准等公司决策层根据销售策划报告及掌握的市场情况，广泛听取策划部门有关项目策划、成本及有关方面的意见，决定售价及租赁价及推出时机等推出少量单元按定价试探市场反应，并及时作出反馈根据市场反应调整售价、租赁价销售及租赁时要不断地收集客户的信息，及时反馈积累资料，为今后发展打下基础循环循环 推广销售推广销售30HK000NFJ_RS_V1项目定位阶段 前期准备阶段 开盘预售阶段 强销期 尾盘期市场工作推广工作销售工作市场工作推广工作销售工作市场工作推广工作销售工作市场工作推广工作销售工作市场工作推广工作销售工作开盘销售30%主体结顶销售60%交

16、付销售95%，其余5%在6个月内清盘获取土地完 成 方案形象进度达到当地政府要求第一次签约高峰销售85-95%清盘营销阶段和销售目标 推广销售推广销售HK000NFJ_RS_V1第七部分 物业管理32HK000NFJ_RS_V1 定义：所谓的物业管理(realpropertymanagement)，是指专业机构和专业人员受物业所有人的委托，依照国家有关法律法规和合同，运用现代管理科学和先进的技术，对已投入使用的物业以经营方式统一管理，并对物业周围的环境、清洁绿化、安全保卫、道路养护等实施统一的专业化管理，向业主或租户提供全方位服务 特点：经营性专业化综合性法制化、规范化 物业管理物业管理33H

17、K000NFJ_RS_V1物业管理的作用1、物业管理可以使物业保值增值。2、物业管理可以改善居住环境。3、物业管理可以方便居住者生活。4、物业管理可以加快住宅商品化进程，促进房地产业的发展 物业管理物业管理34HK000NFJ_RS_V1物业管理的模式1、房管所改制的管理模式2、企事业单位自行管理的模式3、共同管理模式4、专业物业管理模式 物业管理物业管理HK000NFJ_RS_V1第八部分 总结36HK000NFJ_RS_V1房地产开发流程图纸审查市场调查产品定位方案设计签订土地转让合同初步设计地质普勘 文物勘探施工图设计编制标书土地证工程规划证规模批复人防审批消防审批交地 三通一平建安施工施工许可证建委招标方案审批用地规划证预售证 总结总结37HK000NFJ_RS_V1Thanks!