《假设开发法及其运用.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《假设开发法及其运用.ppt（50页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、第九章 假设开发法及其运用第一节假设开发法概述第二节假设开发法的基本公式第三节现金流量折现法和传统方法第四节假设开发法测算中各项的求取第五节假设开发法总结和运用举例第一第一节节假假设设开开发发法概述法概述一、假一、假设设开开发发法的含法的含义义二、假二、假设设开开发发法的理法的理论论依据依据三、假三、假设设开开发发法适用的估价法适用的估价对对象和条件象和条件四、假四、假设设开开发发法的操作步法的操作步骤骤假假设设开开发发法也称法也称为为剩余法剩余法、预预期开期开发发法法、开开发发法法。是是预测预测估价估价对对象象开开发发完成后的价完成后的价值值和和后后续续开开发发建建设设的必要支出及的必要支出
2、及应应得的利得的利润润，然后将估价，然后将估价对对象开象开发发完成后的价完成后的价值值减去后减去后续续开开发发建建设设的必要支出及的必要支出及应应得利得利润润来来求取估价求取估价对对象价象价值值的方法。的方法。假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。一、假设开发法的含义二、假设开发法的理论依据其基本理其基本理论论依据与收益法相同，是依据与收益法相同，是预预期原理期原理。假假设设开开发发法在法在形式上是形式上是评评估新开估新开发发完成的房地完成的房地产产价格的价格的成本法的倒算法成本法的倒算法。两者的主要区两者的主要区别别是：成本法中的土地价格是：成本法中
3、的土地价格为为已知，需要求已知，需要求取的是开取的是开发发完成后的房地完成后的房地产产价格；假价格；假设设开开发发法中开法中开发发完成完成后的房地后的房地产产价格已事先通价格已事先通过预测过预测得到，需要求取的是土地得到，需要求取的是土地价格。价格。三、假设开发法适用的估价对象和条件（一）适用的估价（一）适用的估价对对象象假设开发法适用于假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的具有投资开发或再开发潜力的并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产法等方法求取的房地产。包括可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是房地产开发用
4、地)、在建工程(房地产开发项目)、可重新装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)，以下统称为“待开发房地产”。对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。发法估价。三、假设开发法适用的估价对象和条件（二）需要具（二）需要具备备的条件的条件在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列何，关键取决于下列两个预测两个预测：是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使
5、用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。还要求有一个良好的社会经济环境：还要求有一个良好的社会经济环境：房地产法规、土地供应计划、房地产信息资料库。三、假设开发法适用的估价对象和条件（三）假（三）假设设开开发发法的其他用途法的其他用途适用于房地产开发项目投资分析。适用于房地产开发项目投资分析。（估价：典型投资者角度，投资分析：特定投资者的角度）具体可为房地产投资者提供下列三种数值：具体可为房地产投资者提供下列三种数值：（1）测算待开发房地产的最高价格测算待开发房地产的最高价格（2）测算
6、房地产开发项目的预期利润测算房地产开发项目的预期利润（3）测算房地产开发中可能出现的最高费用测算房地产开发中可能出现的最高费用四、假设开发法估价的操作步骤1.调查待开发房地产的基本情况；2.选择最佳的开发利用方式；3.预测后续开发经营期；4.预测开发完成后的房地产价值；5.预测后续必要支出及应得利润；6.测算待开发房地产价值。第二节假设开发法的基本公式一、假一、假设设开开发发法最基本的公式法最基本的公式待开发房地产价值待开发房地产价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润=取得税费+后续开发成本+后续管理费用+后续销售费用+后续投资利息+后续销售
7、税费+后续开发利润对于上述公式中，具体应减去的项目及其金额，要牢记“后续”两字。应应用上述公式：用上述公式：一是要把握待开发房地产在投资开发前后的状况；二是要把握开发完成后的房地产经营方式。将生地建成房屋将生地建成房屋将生地开将生地开发发成熟地成熟地将毛地建成房屋将毛地建成房屋将毛地开将毛地开发发成熟地成熟地将熟地建成房屋将熟地建成房屋将在建工程将在建工程续续建成房屋建成房屋将旧房装修改造成新房将旧房装修改造成新房出售出售出租出租直接直接经营经营二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式（一）求生地价（一）求生地价值值的公式的公式1.适用于将生地建成房屋的公式：适用于将生地建成房屋的公式
8、：生地价值=开发完成后的房地产价值-取得生地的税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润2.适用于将生地开适用于将生地开发发成熟地的公式：成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式（二）求毛地价（二）求毛地价值值的公式的公式1.适用于将毛地建成房屋的公式：适用于将毛地建成房屋的公式：毛地价值=开发完成后的房地产价值-取得毛地的税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润2.适用于将毛地开适用
9、于将毛地开发发成熟地的公式：成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值-取得毛地的税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式（三）求熟地价（三）求熟地价值值的公式（在熟地上的公式（在熟地上进进行房屋建行房屋建设设）熟地价值=开发完成后的房地产价值-取得熟地的税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润（四）求在建工程价（四）求在建工程价值值的公式的公式在建工程价值=续建完成后的房地产价值-取得在建工程的税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润（五）求旧房
10、价（五）求旧房价值值的公式的公式旧房价值=装饰装修改造或改变用途后的价值-取得旧房的税费-装饰装修改造或改变用途的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-装饰装修改造利润三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式（一）适用于开（一）适用于开发发后出售的公式后出售的公式V=VP-CV-待开发房地产的价值；待开发房地产的价值；VP-用比较法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值；用比较法或长期趋势法估算的开发完成后的房地产价值；C-应扣除项目应扣除项目（二）适用于开（二）适用于开发发后出租、直接后出租、直接经营经营的公式的公式V=VR-CVR-用收益法估算的开发完成后的价值用收益法估算的开
11、发完成后的价值V、C同上；同上；房地房地产产开开发发具有周期具有周期长长的特点，其开的特点，其开发发成本、管理成本、管理费费用、用、销销售售费费用、用、销销售税售税费费、开、开发发完成后的价完成后的价值值等等实际发实际发生的生的时间时间不尽相同，因此运用假不尽相同，因此运用假设设开开发发法估价必法估价必须须考考虑虑货币货币的的时间时间价价值值。考考虑货币虑货币的的时间时间价价值值有两种方法：有两种方法：采用折现的方式，称为现金流量折现法；采用计算利息的方式，称为传统方法。第三节现金流量折现法和传统方法一、现金流量折现法与传统方法的定义二、现金流量折现法与传统方法的区别1.对对开开发发完成后的房
12、地完成后的房地产产价价值值、后、后续续的开的开发发成本、管理成本、管理费费用、用、销销售售费费用、用、销销售税售税费费等的估算，在等的估算，在传统传统方法中主要是方法中主要是根据估价根据估价时时点的房地点的房地产产市市场场状况作出的，基本上是静止在状况作出的，基本上是静止在估价估价时时点的金点的金额额；而；而现现金流量折金流量折现现法中，是模法中，是模拟拟开开发过发过程，程，预测预测未来未来现现金流量。金流量。2.传统传统方法不考方法不考虑虑各各项项支出、收入支出、收入发发生的生的时间时间不同，直接不同，直接相加减，但要相加减，但要计计算利息，算利息，计计息期通常到开息期通常到开发发完成完成时
13、时止；而止；而现现金流量折金流量折现现法要考法要考虑虑各各项项支出、收入支出、收入发发生的生的时间时间不同，不同，首先将它首先将它们们折算折算为为同一同一时间时间上的价上的价值值，然后再相加减。，然后再相加减。3.在在传统传统方法中投方法中投资资利息和开利息和开发发利利润润都都单单独独显现显现出来，在出来，在现现金流量折金流量折现现法中法中这这两两项项都不都不单单独独显现显现出来，而是出来，而是隐隐含在含在折折现过现过程中。程中。三、现金流量折现法与传统方法的优缺点三、现金流量折现法与传统方法的优缺点现现金流量折金流量折现现法法：结结果精确，但比果精确，但比较较复复杂杂；传统传统方法方法：结结
14、果粗略，但相果粗略，但相对简单对简单。现现金流量折金流量折现现法具体需要做到三点：法具体需要做到三点：(1)开发期和经营期要估计准确；开发期和经营期要估计准确；(2)各项支出、收入在何时发生要估计准确；各项支出、收入在何时发生要估计准确；(3)各项支出、收入在发生时的数额要估计准确。各项支出、收入在发生时的数额要估计准确。第四节假设开发法测算中各项的求取一、一、后后续续开开发经营发经营期期后后续续开开发经营发经营期的期的起点起点是（假是（假设设）取得估价）取得估价对对象的象的时间时间（即估价（即估价时时点）点），终终点点是将开是将开发发完成后的房地完成后的房地产经营结产经营结束的日期。束的日期
15、。开开发经营发经营期可分期可分为为开开发发期和期和经营经营期。期。开发期开发期可称为开发建设期、建设期，其可称为开发建设期、建设期，其起点起点与开发经营期的起点相与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。对于在土同，终点是预计待开发房地产开发完成（竣工）的日期。对于在土地上进行房屋建设的情况来说，地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期开发期又可分为前期和建造期。前。前期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期是期是从取得待开发土地到动工开发（开工）的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。从动工开发到房屋竣工的这段时间。经营期
16、经营期可以具体化为可以具体化为销售期销售期（针对销售这种情况）和（针对销售这种情况）和运营期运营期（针对（针对出租、营业、自用这些情况）。销售期是从开始销售已开发完成或出租、营业、自用这些情况）。销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。销售未来开发完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重完成的房地产，即预售。在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。运营期的起点通常是待开发房地产开发完成合。运营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工竣工)的日期，终点的日期，终点是开发完成后的房地产经
17、济寿命结束的日期。是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。开开发经营发经营期、建期、建设设期、期、经营经营期之期之间间的关系的关系见见下下图图：开开发经营发经营期期建建设设期期建造期建造期前期前期销销售期售期经营经营期期开开发经营发经营期期建建设设期期建造期建造期前期前期运运营营期期经营经营期期预测预测开开发经营发经营期可以分期可以分别预测别预测其各个其各个组组成部分，成部分，再把各部分再把各部分连连接起来。接起来。建建设设期的具体估算方法期的具体估算方法：一是根据往后需要做的各项工作所必要的时间来直接估算建设期；二是采用类似于市场法的方法，即通过类似房地产已发生的建设期的比较、修正和调整，先
18、分别求取开发完成后的房地产的建设期和待开发房地产的建设期，然后将开发完成后的房地产的建设期减去待开发房地产的建设期。二、开发完成后的价值预测开发完成后房地产的价值，首先要弄清该价值是在哪种开发完成后的房地产状况下的价值；其次要弄清该价值是在哪个时间上的价值，第三要弄清预测的方法有哪些。(一一)开开发发完成后的价完成后的价值对应值对应的房地的房地产产状况状况开发完成后的房地产价值，是指开发完成后的房地产状况所对应的市场价值。(二二)开开发发完成后的价完成后的价值对应值对应的的时间时间可能是开发完成之前的某个时间，也可能是开发完成之后的某个时间。(三三)开开发发完成后的价完成后的价值值的的预测预测
19、方法方法出售的房地产出售的房地产运用市场比较法与长期趋势预测法相结合的方法，即根据同类用途和性质的房地产过去与现在的及其未来可能的变化趋势来推测。出租或经营的房地产出租或经营的房地产预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转化为价值。三、后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润是将待开发房地产状况“变成”开发完成后的房地产状况所必须付出的各项成本、费用、税金及应当获得的利润，具体包括取得待开具体包括取得待开发发房地房地产产的税的税费费（取得税取得税费费）和后）和后续续的开的开发发成本、管理成本、管理费费用、用、销销售售费费用、用、投投资资利息、利息、销销售税售税费费以及开以及开发发利利润
20、润。它它们们的估算方法与成本法相同。但要注意以下两点：的估算方法与成本法相同。但要注意以下两点：它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值在未来发生时的值，而不是在估价时点的值；它们是在取得待开发房地产之后取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，而不包括在取得待开发房地产之前所发生的必要支出及应得利润。三、后续必要支出及应得利润取得税取得税费费是假定在估价是假定在估价时时点点购购置待开置待开发发房地房地产产，此，此时应时应由由购购置者置者缴纳缴纳的有关税的有关税费费。该该税税费费通常是根据税法及中央和通常是根据税法及中央和地方政府的有关地方政府的有关规规定，按照待开
21、定，按照待开发发房地房地产产价价值值的一定比例的一定比例来来测测算。算。后后续续的开的开发发成本、管理成本、管理费费用、用、销销售售费费用等必要支出的多少，用等必要支出的多少，要与开要与开发发完成后的房地完成后的房地产产状况相状况相对应对应。一一项费项费用的用的计计息期的起点是息期的起点是该费该费用用发发生的生的时时点，点，终终点通常点通常是建是建设设期的期的终终点。点。应计应计息的息的项项目包括：未知的需要求取的待开目包括：未知的需要求取的待开发发房地房地产产价价值值及其税及其税费费、后、后续续的开的开发发成本、管理成本、管理费费用和用和销销售售费费用用。未知的需要求取的待开未知的需要求取的
22、待开发发房地房地产产价价值值是假是假设设在估价在估价时时点一点一次性付清，因此其次性付清，因此其计计息的起点是估价息的起点是估价时时点。点。三、后续必要支出及应得利润后后续续的开的开发发成本、管理成本、管理费费用、用、销销售售费费用通常不是用通常不是集中在一个集中在一个时时点点发发生，而是分散在一段生，而是分散在一段时间时间内不内不断断发发生，但生，但计计息息时时通常将其假通常将其假设为设为在所在所发发生的生的时时间间段内均匀段内均匀发发生，并具体的生，并具体的视为视为集中集中发发生在生在该时该时间间段的期中。段的期中。开开发发利利润润的的测测算中，不同利算中，不同利润润率率对应对应不同的不同
23、的计计算算基数，基数，测测算算时时要相互匹配。要相互匹配。总总利利润润率与年利率与年利润润率。率。四、折现率计计算中用到的折算中用到的折现现率的估算与收益法中的率的估算与收益法中的报报酬率酬率的原理相同，具体的原理相同，具体应应等同于同一市等同于同一市场场上上类类似房地似房地产产开开发项发项目所要求的平均目所要求的平均报报酬率，它体酬率，它体现现了了资资金金的利息和开的利息和开发发利利润润两部分。两部分。五、测算中的其他有关问题(一一)注意假注意假设设开开发发法的三种估价前提法的三种估价前提自己开发前提；自己开发前提；自愿转让前提；自愿转让前提；被迫转让前提。被迫转让前提。(二二)应应考考虑虑
24、开开发发完成后的房地完成后的房地产产价价值值以外的收益以外的收益第五节假设开发法总结及运用举例一、假一、假设设开开发发法法总结总结假设开发法本质上是一种收益法，在形式上是成假设开发法本质上是一种收益法，在形式上是成本法的倒算法。本法的倒算法。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。分为现金流量折现法和传统方法。假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，统称为待开发房地收益
25、法等方法求取的房地产，统称为待开发房地产。产。假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。价值减去后续必要支出及应得利润。一、假设开发法总结运用假运用假设设开开发发法估价的关法估价的关键键，首先是要把握住两，首先是要把握住两头头：一一头头是待开是待开发发房地房地产产状况状况；另一另一头头是开是开发发完完成后的房地成后的房地产产状况状况。然后假。然后假设设将待开将待开发发房地房地产产状状况况“变变成成”开开发发完成后的房地完成后的房地产产状况，需要做哪些状况，需要做哪些工作，完成工作，完成这这些工作需要多些工作需要多长时间长
26、时间，需要哪些必，需要哪些必要支出，相要支出，相应应要要获获得多少利得多少利润润。一、假设开发法总结待开待开发发房地房地产产状况可分状况可分为为可供开可供开发发建建设设的土地、在建工程、的土地、在建工程、可重新装可重新装饰饰装修改造或改装修改造或改变变用途的旧房三大用途的旧房三大类类。可供开可供开发发建建设设的土地又可分的土地又可分为为生地、毛地、熟地生地、毛地、熟地三三类类。开开发发完成后的房地完成后的房地产产状况，状况，对对于生地和毛地的估价于生地和毛地的估价对对象来象来说说，有熟地和新房两，有熟地和新房两类类；对对于熟地、在建工程和旧房的估于熟地、在建工程和旧房的估价价对对象来象来说说，
27、只有新房一，只有新房一类类。新房又可分新房又可分为为毛坯房、粗装修房和精装修房三毛坯房、粗装修房和精装修房三类类。另外，开另外，开发发完成后的房地完成后的房地产产状况不一定是状况不一定是纯纯粹的房地粹的房地产产，还还可能包含着家具可能包含着家具设备设备等等动产动产和特和特许经营权许经营权等等权权利。利。一、假设开发法总结开开发发完成后的价完成后的价值值可以采用市可以采用市场场法或法或长长期期趋势趋势法法求取，也可以采用收益法求取。求取，也可以采用收益法求取。后后续续必要支出及必要支出及应应得利得利润润通常分通常分为为取得税取得税费费、开、开发发成本、管理成本、管理费费用、用、销销售售费费用、投
28、用、投资资利息、利息、销销售售税税费费和开和开发发利利润润。例9-1:后分后分块块有有偿转让偿转让；可；可转让转让土地面土地面积积的比率的比率为为60%；附近地区与之位置相当的小；附近地区与之位置相当的小块块五通一平熟地的五通一平熟地的单单价价为为800元元/m2；建；建设设期期为为3年；将年；将该该成片荒地开成片荒地开发发成五通一平成五通一平熟地的开熟地的开发发成本以及管理成本以及管理费费用、用、销销售售费费用用为为2.5亿亿元元/km2；贷贷款年利率款年利率为为8%；土地开；土地开发发的年投的年投资资利利润润率率为为10%；当地；当地土地土地转让转让中中卖卖方需要方需要缴纳缴纳的的营业营业
29、税等税税等税费为转让费为转让价格的价格的6%，买买方需要方需要缴纳缴纳的契税等税的契税等税费为转让费为转让价格的价格的4%。请请采用假采用假设设开开发发法中的法中的传统传统方法方法测测算算该该成片荒地的成片荒地的总总价和价和单单价。价。二、假设开发法应用举例解解设该设该成片荒地的成片荒地的总总价价为为v：v=开开发发完成后的价完成后的价值值-开开发发成本成本-管理管理费费用用-销销售售费费用用-销销售税售税费费-开开发发商利商利润润-投投资资利息利息-开开发发商商购购置土地置土地应负应负担的税担的税费费该该成片荒地开成片荒地开发发完成后的完成后的总总价价值值8002000000609.6(亿亿
30、元元)开开发发成本和管理成本和管理费费用等的用等的总额总额2.525(亿亿元元)投投资资利息利息总额总额(v+v4)(1+8)3-1+5(1+8)1.5-1)0.27v+0.612(亿亿元元)转让转让税税费总额费总额9.660.576(亿亿元元)开开发发利利润总额润总额（v+v4）103+5101.50.312v+0.75(亿亿元元)购买该购买该成片荒地的税成片荒地的税费总额费总额v40.04v(亿亿元元)v9.650.04v（0.27V+0.612）0.576(0.312v+0.75)v1.641(亿亿元元)故：荒地故：荒地总总价价1.641(亿亿元元)荒地荒地单单价价82.05(元元)例9
31、-2:某宗七通一平熟地的面某宗七通一平熟地的面积为积为5000m2，容，容积积率率为为2，适宜建造一幢乙，适宜建造一幢乙级级写字楼。写字楼。预计预计取得取得该该宗土地后将宗土地后将该该写写字楼建成需要字楼建成需要2年，建筑安装工程年，建筑安装工程费为费为每平方米建筑面每平方米建筑面积积1500元，勘察元，勘察设计设计和前期工程和前期工程费费及其他工程及其他工程费为费为建筑安装建筑安装工程工程费费的的8%，管理，管理费费用用为为建筑安装工程建筑安装工程费费的的6%；建筑安；建筑安装工程装工程费费、勘察、勘察设计设计和前期工程和前期工程费费及其他工程及其他工程费费、管理、管理费费用第一年需要投入用
32、第一年需要投入60%，第二年需要投入，第二年需要投入40%。在。在该该写字写字楼建成前半年需要开始投入广告宣楼建成前半年需要开始投入广告宣传传等等销销售售费费用，用，该费该费用用预计为预计为售价的售价的2%。当地房地。当地房地产产交易中交易中卖卖方方应缴纳应缴纳的的营业营业税税等税等税费为费为成交价格的成交价格的6%，买买方方应缴纳应缴纳的契税等税的契税等税费为费为成交成交价格的价格的3%。预计该预计该写字楼在建成写字楼在建成时时可全部售出，售出可全部售出，售出时时的的平均价格平均价格为为每平方米建筑面每平方米建筑面积积3500元。元。请请利用所利用所给资给资料采料采用假用假设设开开发发法中的
33、法中的现现金流量折金流量折现现法法测测算算该该宗土地的宗土地的总总价、价、单单价及楼面地价。价及楼面地价。(折折现现率率为为12%)解解设该设该宗土地的宗土地的总总价价为为V：（1）该该写字楼的写字楼的总总建筑面建筑面积积=50002=10000（m2）（2）开开发发完成后的完成后的总总价价值值350010000/（1+12%）22790.18（万元）（万元）（3）取得取得该该宗土地的税宗土地的税费总额费总额=V3%=0.03V（万元）（万元）（4）建筑安装工程建筑安装工程费费等的等的总额总额150010000（1+8%+6%）60/（1+12%）0.540%/（1+12%）1.51546.5
34、5（万元）（万元）建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为体现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。（5）销销售售费费用用总额总额3500100002/（1+12%）1.7557.41（万元）（万元）（6）销销售税售税费总额费总额=2790.186=167.41（万元）（万元）（7）V2790.180.03V1546.5557.41167.41=989.14（万元）（万元）（8）故：土地故：土地总总价价989.14（万元）（万元）土地土地单单价价9891400/5000=1978.28（元（元m
35、2）楼面地价楼面地价=9891400/10000989.14（元（元m2）例9-3:某旧厂房的建筑面某旧厂房的建筑面积为5000m2。据其所在地点和周。据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商境，适宜装修改造成商场出售，并可出售，并可获得政府批准，得政府批准，但需但需补交土地使用交土地使用权出出让金等金等400元元/m2(按建筑面按建筑面积计)，同同时取得取得40年的土地使用年的土地使用权。预计购买该旧厂房旧厂房买方需要方需要缴纳的税的税费为其价格的其价格的4%；装；装饰装修改造期装修改造期为1年，装年，装饰装修改造装修改造费用用为每平方米建筑面每平方米建筑面积1000元；装元；装饰装修改造装
36、修改造完成后即可全部出售，售价完成后即可全部出售，售价为每平方米建筑面每平方米建筑面积4000元；元；在装在装饰装修改造完成前半年开始投入广告宣装修改造完成前半年开始投入广告宣传等等销售售费用，用，该费用用预计为售价的售价的2%；销售税售税费预计为售价的售价的6%。请利用上述利用上述资料采用假料采用假设开开发法中的法中的现金流量折金流量折现法法测算算该旧厂房的正常旧厂房的正常购买总价和价和单价价(折折现率率为12%)。解解设该设该旧厂房的正常旧厂房的正常购买总购买总价价为为V（1）V=装修改造后的价值装修改造费用销售费用销售税费开发商购置土地应负担的税费改造补交土地使用权出让金（2）装修改造后
37、的装修改造后的总总价价值值40005000/（1+12%）1785.71（万元）（万元）（3）装修改造装修改造总费总费用用10005000/（1+12%）0.5472.46（万元）（万元）（4）销销售售费费用用总额总额400050002/（1+12%）0.7536.47（万元）（万元）（5）销销售税售税费总额费总额400050006/（1+12%）107.14（万元）（万元）（6）购买该购买该旧厂房的税旧厂房的税费总额费总额V40.04V（万元）（万元）（7）需需补补交土地使用交土地使用权权出出让让金等的金等的总额总额4005000200（万元）（万元）（8）V1785.71472.4636.
38、47107.140.04V200932.09（万元）（万元）（9）故：旧厂房故：旧厂房总总价价932.09（万元）（万元）旧厂房旧厂房单单价价l864.18（元（元m2）例9-4:某在建工程的建某在建工程的建设设用地面用地面积为积为3000m2，规规划划总总建筑面建筑面积为积为12400m2，用途，用途为办为办公。土地使用期限公。土地使用期限为为50年，自年，自2007年年3月月1日起日起计计，国有建，国有建设设用地使用用地使用权权出出让让合同中合同中约约定不可定不可续续期；当期；当时时取得土地的花取得土地的花费为费为楼面地价楼面地价800元元/m2。该该土地上正土地上正在建造写字楼，建筑在建
39、造写字楼，建筑结结构构为为框架框架结结构，构，测测算正常建算正常建设费设费用用为为每每平方米建筑面平方米建筑面积积2300元。至元。至2008年年9月月1日完成了主体日完成了主体结结构，构，相当于投入了相当于投入了40%的建的建设费设费用。用。预计预计至建成尚需至建成尚需1.5年，年，还还需需投入投入60%的建的建设费设费用。建成半年后可租出，可出租面用。建成半年后可租出，可出租面积为积为建筑建筑面面积积的的70%，可出租面，可出租面积积的月租金的月租金为为60元元/m2，出租率，出租率为为85%，出租的运，出租的运营费营费用用为为有效毛收入的有效毛收入的25%。当地。当地购买购买在建工程在建
40、工程买买方需要方需要缴纳缴纳的税的税费为购买费为购买价的价的3%，同，同类类房地房地产产开开发项发项目的目的销销售售费费用和用和销销售税售税费费分分别为别为售价的售价的3%和和6%。在建成前半年开始。在建成前半年开始投入广告宣投入广告宣传传等等销销售售费费用用。请请利用上述利用上述资资料采用假料采用假设设开开发发法法中的中的现现金流量折金流量折现现法法测测算算该该在建工程在建工程2008年年9月月1日日的正常的正常购购买总买总价和按价和按规规划建筑面划建筑面积积折算的折算的单单价价(报报酬率酬率为为9%，折，折现现率率为为13%)。解解设该设该在建工程的正常在建工程的正常购买总购买总价价为为V
41、在建工程价值开发完成后的价值续建开发成本销售费用销售税费买方购置在建工程应负担的税费续续建完成后的建完成后的总总价价值值A/Y11/（1+Y）n1/（1+rd）tt为需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。净净收益收益A=60121240070%85（125）=398.41（万元）（万元）n=50-3-0.5=46.5（年）Rd=13%t=2（年）故故续续建完成后的建完成后的总总价价值计值计算如下：算如下：398.41/9%11/（1+9%）46.51/（1+13%）23403.78（万元）（万元）续续建建总费总费用用=23001240060%/（1+13%）0.751561.32（万元）（万
42、元）销销售售费费用用总额总额398.41/9%11/（1+9%）46.53%/（1+13%）1.25111.92（万元）（万元）销销售税售税费总额费总额3403.786204.23（万元）（万元）购买该购买该在建工程的税在建工程的税费总额费总额V30.03V（万元）（万元）V3403.781561.32111.92204.230.03V1481.85（万元）（万元）故：在建工程故：在建工程总总价价1481.85（万元）（万元）在建工程在建工程单单价价14818500124001195.04（元（元m2）2006年真题24、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，右采用现金流量折现法计算，则该
43、待开发房地产开发经营期的起点应是（）。A待开发房地产开发建设开始时的具体日期B待开发房地产建设发包日期C取得待开发房地产的日期D房地产开发完成并投入使用的日期答案：C2006年真题25、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案：C2006年真题26、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售
44、50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。A 766 B 791 C 913 D 1046答案：B2006年真题11、假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。A可接受性B保值增值性C现实社会需要程度D未来发展趋势E固定性答案：ACD11、假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）答案：错2007年真题28、运用假设开发法
45、中的现金流量折现法估价时，无须做的是()。A.估算后续开发经营期B.估算后续开发的各项支出、收入C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生D.估算开发期中的利息和利润答案：D2007年真题11、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（).A.开发期+经营期B.开发期+运营期C.开发期+经营期-前期-建造期D.开发期+运营期-前期-建造期E.前期+建造期+经营期答案：ABE12、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。()答案：对2005年真题11.在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可能性，关键取决于（）A.房地
46、产具有开发或者在开发的潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值答案：答案：CE2005年真题10.在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。（）答案：错答案：错11.假设开发估价必须考虑资金的时间价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（）答案：错答案：错2007年真题某在建工程的土地使用权是2004年
47、12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工时间为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13。该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以1.5的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15。按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中，买方按售价的3缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2和6。请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。