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1、房地产市场搜集交易实例存入交易实例库选取可比实例可比实例价格A可比实例价格B可比实例价格C 建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础交易情况、交易日期、房地产状况修正交易情况、交易日期、房地产状况修正交易情况、交易日期、房地产状况修正比准价格A 比准价格B 比准价格C 求取最终比准价格最终比准价格分析估价对象房地产价值重新购建价格折旧土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润土地的重新购建价格重新购置价格重新开发成本求取方法市场法基准地价修正法成本法建筑物的重新购建价格重置价格重建价格求取方法单位比较法分部分项法工料测量法指数调整法物质折旧功能折旧经济折旧
2、年限法市场提取法分解法房地产价格=房地产净收益资本化率资本化率=房地产净收益房地产价格房地产净收益=房地产价格资本化率房地产价格=房地产收益收益乘数收益乘数=房地产价格房地产收益土地价格=土地净收益土地资本化率建筑物价格=建筑物净收益建筑物资本化率房地价格=房地净收益综合资本化率土地价格=房地净收益建筑物净收益土地资本化率=房地净收益建筑物价格建筑物资本化率土地资本化率=房地净收益综合资本化率建筑物价格建筑物价格=房地净收益土地净收益建筑物资本化率=房地净收益土地价格土地资本化率建筑物资本化率=房地净收益综合资本化率土地价格第九章 假设开发法第一节 概论一、假设开发法的概念 是求取估价对象未来
3、开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。二、假设开发法的理论依据预期原理 假假设设开开发发法法在在形形式式上上是是评评估估新新建建房房地地产产价价格格的成本法的倒算法。的成本法的倒算法。两者的区别：两者的区别：成成本本法法中中的的土土地地价价格格为为已已知知，需需要要求求取取的的是开发完成后的房地产价格；是开发完成后的房地产价格；假假设设开开发发法法中中开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价格格已已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。三、假设开发法的适用对象和条件三、假设开发法的适用对象和
4、条件（一）适用对象（一）适用对象 待待开开发发房房地地产产，即即具具有有投投资资开开发发或或再再开开发发潜潜力的房地产估价。力的房地产估价。（二）适用条件（二）适用条件 1）有规划设计条件，且已明确。）有规划设计条件，且已明确。2）对对有有规规划划条条件件，但但尚尚未未明明确确的的待待开开发发房房地地产产，必必须须将将该该最最可可能能的的规规划划设设计计条条件件列列为为估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件，并并在在估估价价报报告告中中作作特特别的提示。别的提示。在实际估价中，假设开发法的可靠性在于在实际估价中，假设开发法的可靠性在于以下两个预测：以下两个预测：1、是否正确判断了房地产的最佳
5、开发利用、是否正确判断了房地产的最佳开发利用方式。方式。2、是是否否正正确确预预测测了了未未来来开开发发完完成成后后的的房房地地产价值。产价值。3）假设开发法的运用还要求有一个良好的）假设开发法的运用还要求有一个良好的社会经济环境。社会经济环境。A、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；、要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；B、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；、要有一个明朗、开放及长远的房地产政策；C、要有一个全面、连续及公开的房地产信息资料库。、要有一个全面、连续及公开的房地产信息资料库。（三）假设开发法的其他用途 假设开发法除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目投资分析。可为
6、房地产投资者提供下列数据：1、测算拟开发场地的最高价格。2、测算开发项目的预期利润。3、测算开发中可能出现的最高费用。四、假设开发法的操作步骤1、调查分析待开发房地产的基本情况2、选择最佳的开发利用方式3、估计开发经营期4、预测开发完成后的房地产价值5、预测后续必要支出和应得利润。6、测算待开发房地产的价值调查待开发房地产的基本情况包括：1、弄清土地的区位状况选择最佳的土地用途1）土地所在城市的性质2）土地所在城市内的区域的性质3）具体的坐落状况2、弄清土地实物状况面积、形状、平整状况、地质状况、基础设施等。估算开发成本、费用3、弄清政府的规划条件。确定最佳的开发利用方式。4、弄清将拥有的土地
7、权利。预测未来开发完成后的房地产价格、租金等服务。选择最佳的开发利用方式 包括用途、规模、档次等的确定，最重要的是选择最佳的用途。第二节第二节 假设开发法的基本公式假设开发法的基本公式一、假设开发法最基本的公式一、假设开发法最基本的公式 待开发房地产的价值待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值后开发完成后的房地产价值后续必要支出及应得利润续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润=取得税费取得税费+开发成本开发成本+管理费管理费用用+销售费用销售费用+投资利息投资利息+销售税费销售税费+开发利润开发利润二、假设开发法的细化公式二、假设开发法的细化公式（一）求生地价值的
8、公式（一）求生地价值的公式1 1、生地建成房屋、生地建成房屋 生生地地价价值值=开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价值值取取得得生生地地的的税税费费由由生生地地建建成成房房屋屋的的开开发发成成本本管管理理费费用用销售费用投资利息销售税费开发利润销售费用投资利息销售税费开发利润2 2、将生地开发成熟地、将生地开发成熟地 生生地地价价值值=开开发发完完成成后后的的熟熟地地价价值值取取得得生生地地的的税税费费由由生生地地开开发发成成熟熟地地的的开开发发成成本本管管理理费费用用销售费用销售费用 投资利息销售税费土地开发利润投资利息销售税费土地开发利润（二）求毛地价值的公式（二）求毛地价值的公式1
9、1、毛地建成房屋、毛地建成房屋 毛毛地地价价值值=开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价值值取取得得毛毛地地的的税税费费由由毛毛地地建建成成房房屋屋的的开开发发成成本本管管理理费费用用销售费用销售费用 投资利息销售税费开发利润投资利息销售税费开发利润2 2、将毛地开发成熟地、将毛地开发成熟地 毛毛地地价价值值=开开发发完完成成后后的的熟熟地地价价值值取取得得毛毛地地的的税税费费由由毛毛地地开开发发成成熟熟地地的的开开发发成成本本管管理理费费用用销售费用销售费用 投资利息销售税费土地开发利润投资利息销售税费土地开发利润（三）求熟地价值的公式 熟地价值=开发完成后的房地产价值取得熟地的税费由熟地
10、建成房屋的开发成本管理费用销售费用 投资利息销售税费开发利润（四）求在建工程价值的公式 在在建建工工程程价价值值=开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价值值取取得得在在建建工工程程的的税税费费续续建建成成本本管管理理费费用用销销售售费费用用 投投资资利利息息销销售售税税费费续续建建投投资利润资利润（五）求旧房价值的公式 旧旧房房价价值值=开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价值值取取得得旧旧房房应应负负担担的的税税费费装装修修改改造造成成本本管管理理费费用用销销售售费费用用 投资利息销售税费装修改造投资利润投资利息销售税费装修改造投资利润对公式的把握在于：一是要把握待开发在投资开发前后的状
11、况；二是要把握投资开发后的房地产经营方式。第三节第三节 现金流量折现法和传统方法现金流量折现法和传统方法一、现金流量折现法和传统方法的定义一、现金流量折现法和传统方法的定义 在假设开发法中对货币的时间价值有两种处理方在假设开发法中对货币的时间价值有两种处理方法：折现的方法和计算利息的方法。法：折现的方法和计算利息的方法。折现的方法折现的方法现金流量折现法现金流量折现法计算利息的方法计算利息的方法传统方法传统方法二、两种方法的区别二、两种方法的区别1、对对开开发发完完成成后后的的房房地地产产价价值值、开开发发成成本本、管管理理费费用、销售税费的估算：用、销售税费的估算：在在传传统统方方法法中中：
12、是是根根据据估估价价时时的的房房地地产产市市场场状状况况做做出出，即它们是静止在估价时点的数额；即它们是静止在估价时点的数额；现现金金流流量量折折现现法法中中：是是模模拟拟开开发发过过程程，预预测测它它们们在在未未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。2、传传统统方方法法：考考虑虑各各项项支支出出、收收入入发发生生的的时时间间不不同同，但但要要计计算算利利息息，利利息息期期通通常常到到开开发发完完成成时时止止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。即既不考虑预售，也不考虑延迟销售。现现金金流流量量折折现现法法：要要考考虑虑各各项项支支出出、收收入入
13、发发生生的的时时间间不不同同，即即首首先先要要将将它它们们折折算算到到同同一一时时间间上上的的价价值值，然后再相加减。然后再相加减。3、投资利息和开发利润：、投资利息和开发利润：传统方法：单独显现。传统方法：单独显现。现现金金流流量量折折现现法法：不不单单独独显显现现，隐隐含含在在折折现现过过程程中中。因因此此要要求求折折现现率率既既包包含含安安全全收收益益部部分分，又又包包含含风风险险收收益部分。益部分。三、两种方法各自的优缺点三、两种方法各自的优缺点 现现金金流流量量折折现现法法估估算算的的结结果果较较精精确确，但但比比较较复复杂杂；传统方法估算的结果较粗略，但相对要简单些。传统方法估算的
14、结果较粗略，但相对要简单些。估估价价中中宜宜采采用用现现金金流流量量折折现现法法，在在难难以以采采用用现现金金流量折现法时可采用传统方法。流量折现法时可采用传统方法。例例：有有一一片片荒荒地地需需要要估估价价。获获知知该该成成片片荒荒地地的的面面积积为为2平平方方公公里里，适适宜宜进进行行“五五通通一一平平”的的开开发发后后分分块块有有偿偿转转让让；可可转转让让土土地地面面积积的的比比率率为为60%；附附近近地地区区与与之之位位置置相相当当的的熟熟地地的的单单价价为为800元元/平平方方米米；开开发发期期需需要要3年年；将将该该成成片片荒荒地地开开发发成成熟熟地地的的开开发发成成本本、管管理理
15、费费用用等等估估计计为为每每平平方方公公里里亿亿元元；贷贷款款年年利利率率为为10%；投投资资利利润润率率为为15%；当当地地土土地地转转让让中中卖卖方方需需要要缴缴纳纳的的税税费费为为转转让让价价格格的的6%，买买方方需需要要缴缴纳纳的的税税费费为为转转让让价价格格的的4%。试试用用传传统统方方法法估估算算该该成成片片荒荒地的总价和单价。地的总价和单价。例例：需需要要评评估估一一宗宗“七七通通一一平平”熟熟地地2005年年9月月的的价价格格。该该宗宗土土地地的的面面积积为为5000平平方方米米，土土地地剩剩余余使使用用年年限限为为65年年，建建筑筑容容积积率率为为2，适适宜宜建建造造某某类类
16、商商品品住住宅宅；预预计计取取得得该该土土地地后后建建造造商商品品住住宅宅的的开开发发期期为为2年年，建建筑筑安安装装工工程程费费为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积800元元，勘勘察察设设计计等等专专业业费费用用及及管管理理费费为为建建筑筑安安装装工工程程费费的的14%，第第一一年年需需要要投投入入60%的的建建筑筑安安装装工工程程费费、专专业业费费用用和和管管理理费费；第第二二年年需需投投入入40%。销销售售费费用用为为其其售售价价的的2%，房房地地产产交交易易中中卖卖方方需需缴缴纳纳税税费费为为交交易易价价格格的的6%，买买方方需需缴缴纳纳税税费费为为交交易易价价格格的的3%；预预计计该
17、该住住宅宅在在建建成成时时可可全全部部售售出出，出出售售价价格格为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积为为3500元元。试试用用现现金流量折现法计算其价值。（折现率为金流量折现法计算其价值。（折现率为12%）。）。第四节第四节 假设开发法计算中各项的求取假设开发法计算中各项的求取（一）后续开发经营期（一）后续开发经营期 从取得估价对象（待开发房地产）的时间到将开从取得估价对象（待开发房地产）的时间到将开发完成后的房地产全部经营结束的时间。发完成后的房地产全部经营结束的时间。开发经营期取得估价对象时间全部租售完毕建设期经营期取得估价对象时间开发完成前期取得土地施工开始建造期施工开始开发完成开始租售
18、全部租售完毕二、开发完成后的房地产价值二、开发完成后的房地产价值 指开发完成时的房地产状况的市场价值。指开发完成时的房地产状况的市场价值。其价值，一般通过预测求取。其价值，一般通过预测求取。出出售售型型房房地地产产，常常采采用用市市场场比比较较法法或或比比较较法法与与长长期期趋势法相结合。趋势法相结合。出出租租型型或或直直接接经经营营房房地地产产，可可先先预预测测其其租租赁赁或或经经营收益，再转换为价值。营收益，再转换为价值。（三）开发成本、管理费用、销售税费 可根据当地的房地产价格 的构成情况来分项估算，估算方法同成本法。（四）投资利息：传统方法中需计算1、应计息项目：待开发房地产的价值，取
19、得待开发房地产应负担的税费，开发成本、管理费用和销售费用。2、计息期的长短 从该项费用发生的时间，到开发期结束的时间。不考虑预售和延迟销售的情况。3、计息方式：单利和复利两种。4、利率大小：单利利率和复利利率。5、计息周期：年、半年、季、月、周或天。6、名义利率和实际利率。（六）投资者购买待开发房地产应负担的税费（六）投资者购买待开发房地产应负担的税费 根根据据当当地地的的规规定定，按按待待开开发发房房地地产产价价值值的的一定比率估算。一定比率估算。（七）折现率（七）折现率 应应等等同同于于同同一一市市场场上上类类似似房房地地产产开开发发项项目目所所要要求求的的平平均均收收益益率率，包包含含资
20、资金金的的利利息息和和开开发发利润两部分。利润两部分。（八）其他问题无形收益无形收益估价前提估价前提自己开发自己开发 例例：某某旧旧厂厂房房的的建建筑筑面面积积为为5000平平方方米米。根根据据其其所所在在地地点点和和周周围围环环境境，适适宜宜装装修修改改造造成成商商场场出出售售，并并可可获获得得政政府府批批准准，但但需需补补交交土土地地使使用用权权出出让让金金等等每每平平方方米米建建筑筑面面积积400元元，同同时时获获得得40年年的的土土地地使使用用权权。预预计计装装修修改改造造期期为为1年年，装装修修改改造造费费为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积1000元元；装装修修改改造造完完成成后后
21、即即可可全全部部售售出出，售售价价为为每每平平方方米米建建筑筑面面积积4000元元；装装修修改改造造完完成成的的前前半半年年投投入入销销售售费费用用，该该费费用用为为售售价价的的2%；销销售售税税费费为为售售价价的的8%；购购买买该该旧旧厂厂房房买买方方需需要要缴缴纳纳的的税税费费为为其其价价格格的的4%。试试利利用用现现金金流流量量折折现现法法估估算算该该旧旧厂厂房房的的正正常常价价格格。（折折现现率率为为12%）。）。例例：某某在在建建工工程程开开工工于于2009年年3月月31日日，总总用用地地面面积积4000平平方方米米，规规划划总总建建筑筑面面积积为为15400平平方方米米，用用途途为
22、为写写字字楼楼。土土地地使使用用权权年年限限为为50年年，从从开开工工之之日日起起计计；当当时时取取得得土土地地的的花花费费为为楼楼面面价价800元元/平平方方米米。该该项项目目的的正正常常开开发发期期为为年年，建建设设费费用用（包包括括前前期期工工程程费费、建建安安工工程程费费、管管理理费费等等）为为每每平平方方米米建建面面2300元元。至至2010年年3月月31日日实实际际完完成成了了主主体体结结构构，已已投投入入50%的的建建设设费费用用。但但估估计计至至建建成成尚尚需需2年年，还还须须投投入入60%的的建建设设费费用用。建建成成后后半半年年可可租租出出，可可出出租租面面积积的的月月租租金金为为60元元/平平方方米米，可可出出租租面面积积为为建建面面的的70%，正正常常出出租租率率为为85%，出出租租的的运运营营费费用用为为有有效效毛毛收收入入的的25%。买买方方需需缴缴纳纳购购买买价价的的3%的的税税费费，销销售售费费用用为为售售价价的的4%，建建成成前前半半年年投投入入销销售售费费用用。试试评评估估该该在在建建工工程程2010年年3月月31日日的的正正常常价价格格。（折现率（折现率13%，报酬率，报酬率9%）。