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1、项目六： 假设开发法及其应用房地产估价房地产估价项目项目六六 假设开发法及其应用假设开发法及其应用o 学习目标o 【知识目标知识目标】 （1）理解假设开发法的适用对象和条件 （2）掌握假设开发法的基本公式 （3）掌握现金流量折现法与传统方法的应用o 【能力目标能力目标】 （1）能界定假设开发法的适用对象 （2）能界定假设开发法中各个成本费用项目发生的时间和金额 （3）能熟练运用现金流量法和传统方法进行估价操作和测算项目项目六六 假设开发法及其应用假设开发法及其应用o 项目分析o 【项目概述项目概述】假设开发法是房地产估价实践中一种科学而实用的方法，无论在房地产估价，还是房地产投资中都有很重要的
2、应用。本课题主要介绍假设开发法的概念、基本思路和理论依据，假设开发法的适用范围和应用前提条件，假设开发法的基本公式，假设开发法估价基本程序和内容，并通过大量估价实例来分析和掌握假设开发法的应用。项目项目六六 假设开发法及其应用假设开发法及其应用o 【情境案例情境案例】某企业购得一宗已停工5年的在建工程。该在建工程目前结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，526层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层部分和58层的住宅部分作抵押，向银行申请抵押贷款。你所在的估价公司接受委托承接该项估价业务，并指派你为该估价项目负责人。o 请说明评估该项目拟优先选用的估价方法、技术路线及
3、理由，并说明确定评估价值时需考虑的主要因素。项目项目六六 假设开发法及其应用假设开发法及其应用o 本项目基本知识与技能o 课题一 认识假设开发法o 课题二 假设开发法估价公式o 课题三 现金流量折现法和传统方法o 课题四 假设开发法计算中各项的求取o 课题五 假设开发法应用实例课题一 认识假设开发法o 一、假设开发法概念与理论原理一、假设开发法概念与理论原理o 1 1假设开发法的概念假设开发法的概念o 假设开发法又称剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后用开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。o 假设开发法的本质与收益法相
4、同，是以房地产的预期收益为导向求取估价对象的价值。o 是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下，得到了广泛应用，尤其在待开发土地等房地产评估中应用最为广泛。课题一 认识假设开发法o 2 2假设开发法的理论依据假设开发法的理论依据o 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理预期原理。o 基本思路(通过房地产开发企业购置房地产开发用地的报价过程体现)： 首先，要深入调查、分析这块土地的内外部状况及和当地房地产市场状况; 其次，研究、判断该块土地的最高最佳利用; 第三，要预测在未来适当的时候销售开发完成后的房地产价格将、获得土地使用权的“取得税费”、开发建设和销售房地产
5、的成本费用等支出、出售开发完成后的房地产时的“销售税费” 以及正常的开发利润； 最后，便可知愿意为这块土地支付的最高价格。 课题一 认识假设开发法o 假设开发法在形式上是评估新开发的房地产（如新建商品房）价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：o 成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；o 而假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到，需要求取的是土地价值。 课题一 认识假设开发法o 二、假设开发法适用的估价对象和条件二、假设开发法适用的估价对象和条件o 假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场比较法、收益法等方法求取的房地产的估价
6、，包括：o 可供开发的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产开发用地)；o 在建工程(或称为房地产开发项目)、o 可重新改造或可改变用途的旧房(包括改建、扩建、重新装修等，如果是重建就属于毛地的范畴)。o 以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。课题一 认识假设开发法o实际估价中，假设开发法测算结果的可靠性，取决于两个预测：o是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。o是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后的价值。o假设开发法测算结果的准确性，还要求有一个良好的社会经济环境。包括：o要有一套统一、严谨
7、及健全的房地产法规；o要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；o要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括一个清晰、全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。 课题一 认识假设开发法o三、假设开发法估价的基本步骤三、假设开发法估价的基本步骤o运用假设开发法估价一般分为6个步骤： 调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况； 选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产状况； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 测算后续开发建设的必要支出及应得利润； 测算待开发房地产价值。 以评估政府有偿出让国有建设用地使用权的价格为例，说明如
8、何调查、分析待开发房地产状况和选取最佳的开发利用方式（其他步骤的内容在后面介绍）。课题一 认识假设开发法o （一）调查、分析待开发房地产状况o 调查、分析该类房地产开发用地的状况主要包括下列方面：o 1土地的区位状况。包括3个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的坐落状况。弄清这些主要是为选择最佳的土地用途服务。o 3土地的权益状况，特别是规划条件和将拥有的土地权利。弄清规划条件包括土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，主要为选取最佳开发利用方式、确定开发完成后的房地产状况服务；弄清将拥有的土地权利包括土地权利性质、使用期限、是否不可续期，以及对该房地产开发用地
9、转让、出租、抵押甚至价格等的有关规定等，主要为预测开发完成后的房地产价格、租金等服务。课题一 认识假设开发法o （二）选取最佳的开发利用方式o 在调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况后，便可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规模、档次等。o 这些都要在规划允许范围内选取，即在规划条件给定范围内的最佳。其中最重要的是选取最佳的用途，这时要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，即要分析当地市场的接受能力，项目建成后市场究竟需要什么类型的房地产。课题二 假设开发法估价公式 一、假设开发法的基本公式o 待开发房地产价值 开发完成后的价值-后续必要
10、支出及应得利润o 后续必要支出及应得利润 待开发房地产取得税费+后续建设成本+后续管理费用+o 后续销售费用+后续投资利息+后续销售税费+后续开发利润o 运用上述公式估价，一是要把握待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况；二是要把握未来开发完成后的房地产经营方式。课题二 假设开发法估价公式o待开发房地产状况即估价对象状况，有土地(分为生地、毛地、熟地)、在建工程和旧房等；开发完成后的房地产状况，有熟地和新房地等。综合起来有下列7种情形： 估价对象为生地，在生地上进行房屋建设； 估价对象为生地，将生地开发成熟地； 估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设； 估价对象为毛地，将毛地开发成熟地；
11、估价对象为熟地，在熟地进行房屋建设； 估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋； 估价对象为旧房，将旧房重新改造或改变用途成新房。o未来开发完成后的房地产经营方式，有出售、出租(多为建成后出租)和营业等。课题二 假设开发法估价公式o 二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式o （一）求土地价值的公式o 1 1求生地价值的公式求生地价值的公式o (1)适用于在生地上进行房屋建设的公式： 生地价值开发完成后的价值-生地取得税费-由生地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润o (2)适用于将生地开发成熟地的公式： 生地价值开发完成后的熟地价值-生地取得税费-由生地开
12、发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润课题二 假设开发法估价公式o 2 2求毛地价值的公式求毛地价值的公式o (1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值开发完成后的价值-毛地取得税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润o (2)适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值开发完成后的熟地价值-毛地取得税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润o 3 3求熟地价值的公式（适用于在求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房屋建设熟地上进行房屋建设） 熟地价值开发完成后的价值-熟地取得税费-由熟地建成房
13、屋的成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-开发利润课题二 假设开发法估价公式o （二）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋） 在建工程价值续建完成后的价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-续建利润o （三）求旧房价值的公式（适用于将旧房重新改造或改变用途成新房） 旧房价值重新改造或改变用途后的价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途成本-管理费用-销售费用-投资利息-销售税费-利润课题二 假设开发法估价公式o 三、按开发完成后的经营方式细化的公式三、按开发完成后的经营方式细化的公式 o 开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用市场比较法评估
14、；适宜出租或营业的，其价值适用收益法评估。在假设开发法基本公式的细化公示如下：o 1适用于开发完成后的房地产销售的公式VVP Co 2适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式VVR - C课题三 现金流量折现法和传统方法o 一、现金流量折现法和传统方法的定义 o 运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。o 考虑资金时间价值可有两种方式：o 折现方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；o 计息方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。o 二、现金流量折现法与传统方法的区别（3大区别）o 1对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，传统方法中主
15、要是根据估价时点的房地产市场状况作出的，即基本上是静止在估价时点的金额；而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及发生时的数额，即要进行现金流量预测。课题三 现金流量折现法和传统方法o 2传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间上 (直接或最终折算到估价时点上)，然后再相加减。o 3在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，现金流量折现法中这两项都不单独显现，而是
16、隐含在折现过程中。因此，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目经济评价中的现金流量分析的口径一致，便于比较。课题三 现金流量折现法和传统方法o 三、现金流量折现法和传统方法的优缺点o 从理论上讲，现金流量折现法测算的结果比较精确，但测算过程相对较复杂；传统方法测算的结果比较粗略，但测算过程相对简单。o 实际估价中应尽量采用现金流量折现法。在难以采用现金流量折现法的情况下，可以采用传统方法。课题四 假设开发法估价测算中各项的求取o 一、后续开发经营期o 假设开发法估价首先需要预测后续开发经营期（以下简称开发经营期）。 o
17、开发经营期的起点是（假设）取得待开发房地产的日期（即估价时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。o 开发经营期可分为建设期和经营期。o 建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成的房地产竣工日期。建设期又可分为前期和建造期。o 前期是指从取得待开发房地产到动工建设的这段时间；o 建造期指从动工建设到未来开发完成的房地产竣工的时间。课题四 假设开发法估价测算中各项的求取o 经营期根据未来开发完成后的房地产经营方式而具体化为销售期（销售方式）和运营期（出租和营业两种情况）。o 销售期是自开始销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。o 运营期的起点是开发完成后的房地产
18、竣工之日，终点是开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。开发经营期、建设期、经营期等之间的关系见图 (a)在销售（含预售）情形下(b)在出租或营业情形下建设期建设期课题四 假设开发法估价测算中各项的求取o 二、开发完成后的房地产价值o 1 1开发完成后的价值对应的房地产状况开发完成后的价值对应的房地产状况o 先弄清未来开发完成后的房地产状况，再预测该状况的房地产价值。o 以估价对象为商品房在建工程为例，预计未来开发完成后的商品房是毛坯房、粗装修房或者是精装修房，则预测的开发完成后的价值应分别是商品房是毛坯房的价值、粗装修房的价值、精装修房的价值。课题四 假设开发法估价测
19、算中各项的求取o 2 2开发完成后的价值对应的时间开发完成后的价值对应的时间o 先弄清是预测未来开发完成后的房地产状况在哪个时间的价值。o 在传统方法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在估价时点的房地产市场状况下的价值。o 在现金流量折现法中，未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常预测其在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场较好而适宜预售的，则是预测它在预售时的房地产市场状况下的价值；当房地产市场不好而需要延迟销售的，则是预测它在延期销售时的房地产市场状况下的价值。课题四 假设开发法估价测算中各项的求取o 3 3开发完成后的价值的预测方法开发完成后的价值的预
20、测方法o 在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，根据经营方式不同，采用不同的方法。o 对于销售的房地产，通常是采用市场比较法并考虑类似房地产价格的未来变化趋势来推测，比较的单位一般为单价。o 对于出租和自营的房地产，如写字楼、商店、旅馆、餐馆等，预测开发完成后的价值时，可先预测其租赁或经营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。o 在这两种情况下，市场比较法、收益法均不是一种独立的估价在这两种情况下，市场比较法、收益法均不是一种独立的估价方法，而是被包含在假设开发法之中，成为该法的一部分。方法，而是被包含在假设开发法之中，成为该法的一部分。o 运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能
21、采用成本法求取，否则实质上成为采用成本法估价。o 这一要求并不影响对同一估价对象同时采用成本法和假设开发法估价。 课题四 假设开发法估价测算中各项的求取o 三、后续必要支出及应得利润o 后续必要支出及应得利润，是将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况必须付出的成本、费用、税金及应当获得的一般正常利润，具体包括待开发房地产取得税费和后续的建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费以及开发利润。这些都是假设开发法测算中应当减去的项目，统称为“扣除项目”。它们的估算与成本法中的方法相同，但有两点区别：o 它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，不是在估价时点的值（在传统方法
22、中将它们近似为估价时点的值）。o 它们是在取得待开发房地产之后到把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，不包括在取得待开发房地产之前所发生的支出及应得利润。课题四 假设开发法估价测算中各项的求取o 待开发房地产取得税费，是假定在估价时点购置待开发房地产时应由购置方（买方）缴纳的契税、印花税、交易手续费等税费。通常根据税法及政府有关规定，按照待开发房地产价值的一定比例测算。o 后续的建设成本、管理费用、销售费用等必要支出的测算，要与未来开发完成后的房地产状况相对应。o 后续的建设成本、管理费用、销售费用等必要支出的测算，要与未来开发完成后的房地产状况相对应。o 测算投资利息时要把握应计息项目
23、、计息周期、计息期、计息方式和利率。其中应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费，以及后续的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。 课题四 假设开发法估价测算中各项的求取o 注意： 待开发房地产价值及其取得税费是假设在估价时点一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。 后续的建设成本、管理费用和销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间（如开发期间或建造期间）内不断发生，但在计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年划分，精确的测算要求按半年、季或月来划分。o 测算后续开发利润时，要注意成本法中讲过的利润
24、率与其计算基数的相互匹配。o 另外要注意，利润率是指总利润率还是年平均利润率。 课题四 假设开发法估价测算中各项的求取o 四、折现率o 折现率是采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，它与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润两部分，因而采用现金流量折现法（动态方法）测算待开发房地产价值时，不再单独进行投资利息和开发利润计算。课题四 假设开发法估价测算中各项的求取o 五、假设开发法估价测算示例o 【例例6-1】某成片荒地的面积为2km2，适宜开发成“五通一平”的熟地后分块转让；可转让土地面积的
25、比率为60；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元m2；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用经测算为2.5亿元km2；贷款年利率为8；土地开发的年平均投资利润率为10；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6和4。o 请采用假设开发法中的传统方法测算该成片荒地的总价和单价。五、假设开发法估价测算示例五、假设开发法估价测算示例o【解解】估价时点为购买该成片荒地之日（现在），并设该成片荒地的总价为V，则：o（1）开发完成后的熟地总价值800 2 000 000609.6(亿元)o（2）
26、该成片荒地取得税费总额V4%0.04 V(亿元)o（3）建设成本、管理费用和销售费用总额2.525(亿元)o（4）投资利息总额(V +0.04V )(1+8)3 -1+5(1+8)1.5 -1)o0.27 V +0.612(亿元)o（5）转让开发完成后的熟地税费总额9.660.576(亿元)o（6）开发利润总额(V + V4%)103+510%1.5o0.312V +0.75(亿元)o（7）V9.6-0.04V -5-(0.27V +0.612)-0.576-(0.312V +0.75)oV1.641(亿元)o故：该成片荒地总价1.641 (亿元)o该成片荒地单价164 100 000/2 000 00082.05(元m2)五、假设开发法估价测算示例五、假设开发法估价测算示例o 【例例6-2】五、假设开发法估价测算示例五、假设开发法估价测算示例o 【例【例6-3】五、假设开发法估价测算示例五、假设开发法估价测算示例o【例例6-4】