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1、.正本盐城“*小区”前期物业效劳技 术 标投标书招标人名称： 招标工程名称：*房地产开发*小 区目录第一章工程概况、特点及治理措施其次章质量治理目标及治理方式第三章物业治理效劳内容第三章人力资源的配备及治理第五章治理规章制度第六章 档案的建立与治理第一章 工程概况、特点及治理措施盐城“*小区”位于盐都区火村二组，东至小马沟河用地红线西侧，南至生产河用地红线北侧，西至开创路东规划用地红线东侧，北至三河子河规划用地红线南侧。总规划用地 126022 平方米；规划总建筑面积 157875 平方米；居住总户数 1800 户。工程特点:1、由于该工程受所处位置周边住宅区物业治理状况的影响， 收费标准定位
2、底，收入有限，必将给物业治理带来难度。治理措施：在深入了解现场状况的根底上，结合我司在其它工程上人力资源，制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作治理方案，确保有效运作。2、该工程由于开发周期长，治安工作较难治理，因此安全保卫任务负担较大，治安的好坏是业主衡量治理绩效的关键。治理措施：在现场勘查，实地规划定位的根底上，结合我司在其它治理工程取得的阅历，从实际状况动身，确立了治安治理以：“强化专业、人防为主、技防物防相结合、全面防范”的整体治安治理防范思路。在装修中实施“有章可循、违章必纠”的治理方法，机敏运用各种手段，治理上人性化治理、讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装修把握在萌芽阶段，确
3、保工程外观统一美观。其次章 质量治理目标及治理方式质量治理目标：制订前期物业治理效劳合同、住户手册和其他有关的规章制度，明确效劳的质量和双方的权利与义务。业主满足率 80%以上。修理准时率 90%以上。修理合格率 100%。房屋外观干净完好，管道畅通完好。每半年一次业主满足率征询活动，建立回访制度和回访记录。设备保养良好运行正常，无重大责任事故，小修不超过 12 小时，中修不超过 48 小时。公共场所卫生干净，绿地树木存活率 90%以上。重大火灾、治安责任事故率为零。治理方式:1、在总体治理方式上拟实行“以人为本、标准化”治理模式。该工程在治理方式、治理手段和治理人员方面的治理模式， 实行以人
4、为本、标准化治理。实现治理体制企业化、专业化、一体化，以业主为效劳中心的经营方针。严格法规和标准制约，标准组织和个人的治理效劳行为，致力于精神文明建设。2、在安全治理上拟实行全封闭的安全预案制。安全问题是业主永久最关心的问题，公司在进驻现场前先了解安全死角，将物业在安全治理上的缺乏和缺陷找出来，制订有针对性的安全措施，将预案作为员工培训的依据，逐步提高安全治理的实际水平。对人员物品进出实行分类把握，对业主承受“记忆+标准”的方法，对租户承受凭证出入，对散客承受登记有效证件把握出入，实行立体化治理。3、在效劳方式上实行特色效劳与共性化效劳。（1） 时效工作制对业主关心的工作都要求规定的时间完成方
5、为有效。将相关的工作流程公示给业主监视，对未按规定办理进展惩罚，以提高业主对我的效劳感到满足。（2） 首问负责制对业主的问题，第一个接触业主的工作人员应负责将问题向工程治理处进展反响，不能以任何理由进展推诿。对于业主的问题必需有答复，不能久拖不决。4、实行系统化治理。（1） 组织系统A、组织机构的设置原则是精干高效,一专多能。工程治理处直属公司总部管辖，实行整体治理的方式。B、工程治理处内部实行重在领导,削减治理环节,提高工作效率。工程经理属治理层,下设全部为操作层。C、工程治理处是指挥、把握的枢纽。设置效劳热线，负责收集, 归档整理和日常指挥功能。D、保安负责公共秩序的维护及消防治理；治理员
6、负责社区的二次装修治理、楼宇的巡查与治理，物业治理费、水电费等有关费用的收取工作；水电技术员负责设备修理、养护及运行；保洁绿化员负责社区全部公共区域的卫生保洁及绿化养护。（2） 整体运作程序系统A、整体运作流程原则是全面、合理、高效，环环相扣，相互制约，保证各环节严密连接,既无盲点,又无积淀。B、全部运作过程均有严格的监控保证,充分表达治理效率。（3） 内部运作系统A、在内部运作流程设计中,坚持全过程治理,保证指挥,监视的封闭性。治理层既是指挥者,又是监视者,打算、组织、把握、反响集于一身，避开治理环节消灭缺漏和盲点，有效保证治理准时到位。B、操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进展标准。
7、同时提倡全员质量治理，充分授权，在权责范围内最大限度地调发动工的工作乐观性和主动性。（4） 信息反响系统A、信息是我重要的经营资源。信息源要全面，会聚与高层工程物业治理有关的全部信息，使反响具有肯定的范围和频率，信息采集真实、科学。B、保证信息反响通道畅通，信息处理集中，全部信息会聚到工程治理处，经过分析整理，并由工程治理处发出指令，跟踪检查。C、保持指令权、检查权和处理权的高度统一，避开责任分别所导致的治理失控。D、充分利用现代化治理手段获得处理和利用信息。E、在检查把握的方式中，我承受行政检查、专项检查、穿插检查、外部检查、外部监视、隐秘检查等方式。把握的措施有预先把握、现场把握、反响把握
8、。F、质量把握上，对不合格的效劳制订了订正偏差的处理措施。第三章 物业治理效劳内容一前期开发建设期间物业治理效劳内容1、分析原设计图纸，提出物业构造布局功能方面的改进建议 工程治理处在物业治理实践中最了解物业布局的构造合理性，以及物业的使用、修理和治理，可供给综合考虑物业总体布局的建议。如建筑物外面附属物预留位置、孔洞等，避开日后使用修改， 给治理带来不便，以提高物业的整体效果、价值。2、供给设备设施的设置和效劳方面的改进意见与建议工程治理处可以从使用、治理和修理的角度，为建设单位供给设备设施的改进意见。对建筑材料的选用，设备设施性能特点、使用效果，养护修理、更换本钱费用等方面，供给信息与建议
9、。3、供给工程质量的改进建议工程治理处在工程施工阶段可派驻工程施工现场，生疏根底隐蔽工程，机电设备安装调试，管道线路的敷设及走向，准时提出整改方案，协作落实。4、设立物业治理询问在工程销售期间，工程治理处可协作售楼部，和购房者沟通，明确今后物业治理的收费、效劳内容、效劳标准，解答购房者物业治理方面的问题。二物业竣工验收期间物业治理效劳内容1、参与竣工险收工程治理处可派工作人员参与政府组织的竣工验收工作，帮助开发商催促施工单位完成验收资料的预备，组织技术人员了解现场房屋及配套设备设施是否具备验收条件，要求施工单位按要求完成开发商交给的施工任务，帮助开发商监视施工单位对竣工验收工作中提出问题的整改
10、实施状况。2、组织接收验收由工程治理处牵头，对高层工程的施工质量、设备设施的使用功能、技术资料、工程文件和业主资料等工作进展接收验收。3、帮助开发商处理工程遗留问题（1） 常见的非构造性工程遗留问题屋面渗漏水；有防水要求的地面渗水；外墙面渗水；室内地坪空鼓、开裂、起砂、面层松动；抹灰层、面砖、油漆、脱落残缺；门窗开关不灵、缝隙过大、缺件；卫生间、厨房、阳台积水，倒泛水；给排水系统漏水；排水管道堵塞，区间道路沉陷；电器、电线漏电，灯具安装不牢；其它常见问题。（2） 问题的处理程序在保修期内发生保修范围内的工程质量问题，由建设单位或建设单位托付工程治理处通知施工单位修理。施工单位自接到通知之日起，
11、应在商定的保修时限内到达现场与业主确定返修内容，尽快修理、整改，对发生涉及构造安全或者严峻影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位在接到通知 后，应马上到达现场抢修。相关部门、单位到场监视整修方案。施工单位非因特别缘由，未能在商定时限内到达修理现场， 建设单位应协作再次通知施工单位限时修理，如施工单位再次违约，建设单位有权在不提高工程标准的前提下，自行返修或托付其他单位修理，发生的费用由原施工单位担当。保修完工后，建设单位、工程治理处或房屋全部人组织验收。因保修不准时造成的人身、财产损害。由造成拖廷的责任方担当赔偿责任。三入住及装修期间物业治理效劳内容1、办理入住手续的前提条件（1） 已通过接收验
12、收：房屋无重大质量问题，工程遗留问题根本得到解决，工程资料已经齐备，产权确认工作已经完毕；（2） 到达入住的条件：实现通水、通电、通讯、排水、排污等根本使用功能，可以满足日常生活所需，配套设施根本齐备，建成能够使用，物业工程治理处有固定办公场所。2、入住的预备工作（1） 入住资料的预备：依据实际状况协作开发商编写和印刷业主临时公约、住户手册，预备住宅使用说明书、住宅质量保证书、入住通知书等；（2） 入住时的环境布置：挂横幅、插彩旗，营造气氛，设立指示标识牌等。3、发出入住通知（1） 由工程治理处协作开发商确定入住时间，向业主发出入住住通知；（2） 业主办理入住手续须带证件：入住通知书，商品房买
13、卖合同原件和复印件各一份，业主及家庭成员的身份证原件及复印各一份，一寸彩照每人各两张，单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份，托付他人办理的须带业主托付书及托付人身份证原件和复印件各一份。4、入住手续的办理（1） 验证入住资料、证件；（2） 由业主填写业主家庭状况登记表，签署业主临时公约等文件；（3） 交纳入住相关费用；（4） 验房收楼；（5） 发放钥匙，资料；（6） 开通水电。5、装修治理（1） 装修的申请与审批；（2） 办理施工证，施工人员出入证等；（3） 施工期间的治理；（4） 违章装修的处理；（5） 装修施工的竣工验收；四实际运行期间物业治理效劳内容1、综合治理（1） 设立专业
14、物业治理机构，实行综合一体化治理；（2） 设立 24 小时效劳热线 ；（3） 设立固定的办公场所，治理人员佩带明显标识牌，持证上岗；（4） 帮助组建业主委员会并协作其运作，签定物业效劳托付合同，治理单位责权利明确；（5） 制订内部治理治理运作制度及工作流程；（6） 档案资料齐全，治理完善。2、房屋治理及修理养护（1） 房屋外观完好、干净、无阻碍市容和观瞻；（2） 建立装修治理制度，无违章装修，无乱搭建，无乱张贴悬挂；（3） 公用设施干净，公用楼梯、天台、通道等无堆放杂物及违章占用等；（4） 无擅自转变房屋用途，栋号有明显标志，主要入口有引路标识图；（5） 房屋修缮制度、治理值班制度、便民报修措
15、施完善，建立回访制度和回访记录；（6） 房屋完好率到达 100%，修理合格率到达 100%。3、保安消防及车辆（1） 保安和车辆实行一体化治理，建立专业化保安队伍；（2） 消防设备设施完好无损；（3） 可能危及住户安全处设立明显标识和防范措施；（4） 无因治理公司责任造成重大刑事案件和重大火灾事故；（5） 机动车辆行驶停靠有序，制度落实，无违章行驶及停靠；（7） 非机动车辆治理制度落实，治理有序，停放整齐；（8） 设立24 小时安全防卫值勤，业主、住户、来访人员进出治理有序；（9） 保证消防通道畅通，消防疏散标志醒目、完好、齐全。4、环境治理（1） 清洁卫生实行一体化治理，有专业的清洁保洁队伍
16、，治理制度落实；（2） 环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施等，垃圾日产日清；（3） 整体环境及环卫设施随时保持清洁，定期进展卫生消杀；（4） 无违反规定饲养家禽、家畜现象；（5） 公用雨水、污水治理畅通，无堵塞现象；（6） 加强二次供水治理，保证水质符合卫生防疫要求。5、绿化治理（1） 有专业的绿化养管队伍，治理制度落实；（2） 保持现有绿化面积不削减、不占用；（3） 花草树木长势良好，修剪整齐美观，无践踏折损现象，无大面积黄土暴露；（4） 加强绿化日常治理，包括水分治理、施肥、修剪、病虫害防治、中耕除草、绿化保洁、对老化、死亡、损坏植物准时补种或更换等；6、公用配套设施、设备、场所治理（1）
17、按规划标准治理公用配套设施设备和场所，无违章私自改动原规划行为，无擅自侵占公共设施或场所，公用设施设备运营正常，完好率到达 95%以上；（2） 道路早畅通无损环、路面平坦干净、排水畅通；（3） 供电、供水、供气、电梯、消防监控、有线电视、通讯管线及设施完好无损，运行正常；（4） 公用排污、排雨水管线设施完好无损；（5） 停车场及其他公共场地、建筑小品等完好无损；（6） 路灯完好率到达 95%以上；（7） 做好设施设备修理与安全措施。7、商业网点治理与经营效劳（1） 商铺无违章装修、乱搭建、乱悬挂张贴；招牌整齐美观， 无破损污迹；（2） 落实好门前三包，铺面干净，无乱丢垃圾，无污水等；（3） 排
18、放油烟、噪音、粉尘等符合环保规定，无存放有害有毒物质；（4） 多种经营效果好，有偿效劳工程齐全，无违反规定乱收费。8、空置房治理（1） 保证空置房各项设施设备完好无损；（2） 做好空置房室内外的卫生保洁；（3） 协作售房需要，供给各种便利。9、社区文化（1） 健全并落实各项精神文明建设、社区效劳制度；（2） 设立宣传教育学习专栏；（3） 乐观帮助街道、派出所、居民委员会开展各项工作； 10、便民特约效劳适应社区进展需要，适时供给特约有偿效劳等；第四章 人力资源配备及治理一人力资源的配置该工程物业治理人员的配备应结合实际状况，要求治理层根本素养高，相关岗位人员必需是一专多能，实行一岗多职，真正表
19、达治理职能的“三合一”事务、安防、日常效劳。在治理队伍建设上，我将承受标准治理和人性化治理相结合的方式，运用鼓励机制，充分调动全体员工的工作乐观性、严格考核，确保治理目标得以实现。工程治理处人员配置：工程经理 1 名，物管员兼出纳 1 名，工维人员 2 名，保安人员 12 名，保洁绿化人员 15 人。二工作人员的培训企业的竞争归根到底是人才的竞争。要实现治理人员素养的现代化，必需标准企业的培训制度，把培训作为企业的进展战略， 常抓不懈。公司以培训与考核相结合的培训方针，使培训真正落实到实处。1、培训内容：a.员工入职培训； b.岗位专业技能培训； c.素养提高培训；d.政策、理论培训； e.治
20、理人员出外培训。2、培训的评估考核a. 培训前考核：了解员工的现状，制订切实可行的培训打算， 确定员工培训的需求方向。b. 培训中考核：技术能方面的培训，要依据实际状况边培训、过考察，理论与实践相结合，便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进展督导和指正。c. 培训后考核：分为实操考评和书面考评两种，反响培训绩效，把考评的结果作为评核员工综合培训成绩的主要依据。三工作人员的治理治理人员是公司最贵重的资产，我司的人员治理的宗旨是以人为本，善待员工，标准治理，人尽其才。我司将秉承公司的人才观，运用压力机制和鼓励机制，量才录用，知人善任，为人才的培育制造良好的空间，最终鼓励员
21、工为企业尽心尽力，追求人才资本增值。人员治理体系由五局部组成：素养机制、配置机制、组织机制、绩效机制、鼓励机制。第五章 治理规章制度科学完善，合理量化，健全的治理规章制度是物业效劳取得成功的重要法宝。制定相应的规章制度，进一步加强治理，提高治理质量，实现社会效益，环境效益和经济效益。制订：一、员工岗位职责二、供配电系统治理工作手册 三、给排水治理制度与操作规程四、消防治理制度与操作规程五、物业治理处运作治理制度与操作规程六、房屋及公共场所治理规定七、房屋养护和修缮治理规定八、安防治理规定、工作规程、考核规程、考核细则九、保洁工作流程与标准十、公众制度。第六章 档案的建立与治理随着建筑设计高科技
22、、专业化的进展，信息成为治理资源中又一重要因素。通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学程序，运用先进的物业治理软件，便于公司的工作检查和监视，使档案治理真正为治理效劳。一档案治理工作环节：资料收集-资料整理-资料归档-档案利用1.资料的收集（1） 设立档案室，实行系统化、科学化、电脑化的先进手段， 由治理员分管档案治理。建立相应的规章制度，对全部档案进展严格的治理。（2） 资料的收集坚持内容丰富的原则，依据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要动身，扩大信息资料的来源渠道。2.资料分类整理收集后的全部信息，同意由档案室集中整理。整理的重点是去伪存真，依据档案的来源、信息的内容、住处的表
23、现形式等特点进展细分，做到条理清楚、分类合理。3. 资料归档治理（1） 归档就是依据资料本身的内在规律、联系进展科学地分类与保存，便于查找和调用。（2） 档案柜的开关都有严格的规定。档案柜的钥匙由专人保管，严防文件的流失。（3） 档案的治理环境必需做到“三防”，即防火、防潮、防霉变。4. 档案的运用承受先进的物业治理软件，建立电脑网络系统，充分发挥档案的贮存和使用价值。一档案资料的分类名资料内容称工程建筑产权资料工程技术资料1. 规划图纸、工程批文、用地批文2. 建筑许可证、投资许可证、开工许可证 3.其他政府规定的资料1.红线图、总平面图 2.地质勘察报告、开竣工报告、图纸会审报告3.工程合
24、同、工程预决算 4.工程设计变更、通知及技术核算单5. 竣工图：单体建筑、构造、设备竣工图消防、燃气、智能化等工程及地下管网竣工图6. 房屋消防、燃气竣工验收证明书 7.钢材、水泥等主管材料的质量保证书8. 材料、构配件的鉴定合格证书9. 供水、供电、消防、智能化等设备的检验合格证书， 供水、供电、消防、智能化等设备技术资料10. 砂浆、混凝土试块、试压报告 11.绿化工程竣工图12.其他技术资料事务1.住户入伙资料购房合同、入伙通知书、业主公约、住户治理二次装修申请表、验房表、费用托收协议等 2.住户资料资料家庭人员档案 3.住户设施修理档案事务1.事务值班表 2.搬出入物品登记表3.回访登
25、记表资料 4.事务交接记录表 5.日常事务巡察记录二次装修资料修理资料1. 二次装修申请表附图纸2.装修工程队安全责任书3.临时施工人员登记表 4.施工单位营业执照1.修理、报修登记表 2.修理派工单 3.修理回访记录本4.公共设施修理记录1.日常巡查记录、交接班记录、值班记录 2.查岗记录、治安交通 闭路电视监控系统录像带治理资料 3.物资搬运放行记录、紧急大事处理记录 4.车辆治理记录、车辆具体资料、车位使用治理协议设备治理资料社区文化资料1.公用设施保养修理记录 2.各项机电设备保养修理运行记录3.设备分承包方修理保养记录 4.设备检查记录1.活动打算实施方案、总结记录 2.社区文化活动图片及录像记录3.传媒报导 4.公用设施使用状况1.员工个人资料、聘用表 2.员工培训打算及实施记录员工治理 3.员工外出考评及参与演练记录 4.员工住户及内务管资料理记录表5.员工业绩考核及奖惩记录6.员工培训考核记录业主反响 1.效劳质量回访记录表2.业方法见调查征询记录表3.资料业主投诉及处理记录表1.工程治理处主管值班及监视记录2.政府部门文件3.工程治理处与主管领导部门文件行政文件4.工程治理处规章制度、通知、通报等文件 5.工程管资料理处荣誉一览表6.工程治理处接待来访参观记录表业委会资1.筹备成立文件2.成立后运行文件料