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1、万科金色家园前期物业管理投标书Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.投 标 函致：深圳市长城房地产有限公司 我我方确认认收到贵贵方提供供的位于于武汉市市京汉大大道7001号万万科金色家家园物业业管理服服务的招招标文件件的全部部内容，我我方：深深圳万科科物业管管理有限限公司作作为投标标者，正正式授权权 先生生代表我我方进行行有关本本投标的的一切事事宜。 在在此提交交的投标标文件，正正本二份份，副本本七份。包包括如下下等内容容：1、投标函函2、法人代代表授权权书 3、资资格证明明文件4、物业服服务模
2、式式5、物业管管理服务务机构设设置方案案、运作作流程及及各项管管理规章章制度6、服务人人员配置置方案7、物资装装备配置置方案8、服务费费用收支支预算方方案9、服务分分项标准准与服务务承诺我方已完全全明白招招标文件件的所有有条款要要求，并并重申以以下几点点：(一)我方方决定参参加万科科金色家家园前期期物业管管理的投投标。(二)全部部有关服服务的投投标总价价为(详详见投标标报价表表)。(三)本投投标文件件的有效效期为投投标截止止日后115天有有效，如如中标，有有效期将将延至合合同终止止日为止止。(四)我方方理解贵贵方不一一定接受受最低标标价或任任何贵方方可能收收到的投投标。(五) 我我方如果果中标
3、，将将保证履履行招标标文件以以及招标标文件修修改书(如果有有的话)中的全全部责任任和义务务，在中中标通知知书规定定的时间间内签订订物业业管理服服务合同同，并并严格按按国家有有关法规规履行自自己的全全部责任任，按质质、按量量、按期期完成物物业管理理服务合合同中中的全部部任务。(六) 所所有与本本招标有有关的函函件请发发往下列列地址：地 址：武汉市市洪山区区珞狮北北路766号书香香门第大大厦3楼楼邮政编码：43000700投标人(公公章)：深圳万万科物业业管理有有限公司司授权代表姓姓名(签签名或盖盖章)：日 期期：20007年年8月114日法定代表人人授权书书致：深圳市市长城房房地产有有限公司司本
4、授权书声声明：注注册于武武汉市沌沌口经济济技术开开发区中中心商业业区3006号地地的深圳圳万科物物业管理理有限公公司的在在下面盖盖章的 法定代代表人代代表本公公司授权权在下面面签名的的 先生为为本公司司的合法法代表人人，就湖湖北省武武汉市京京汉大道道7011号万科科金色家家园项目目物业管管理服务务招标的的投标和和合同执执行，以以我方的的名义处处理一切切与之有有关的事事宜。本本授权书书于20007年年8月114日签签字生效效，特此此声明。投标人(公公章)：深圳万万科物业业管理有有限公司司法定代表人人(盖章章)：职 务： 被授权人(签名)：职 务：经经理一、企业资资质及信信誉评价价 公司营业业执照
5、复复印件 公司资质质证书复复印件 ISO90001质质量管理理体系证证书复印印件 ISO1440011环境管管理体系系证书复复印件 公司简介1. 公司营业执执照（正正本） 2. 公司资质证证书（正正本）3. ISO90001质质量管理理体系认认证证书书复印件件4. ISO1440011环境管管理体系系认证证证书复印印件5. 公司简介公司简介、规规模、主主要业绩绩及荣誉誉5.1公司司简介、规规模与现现状深圳万科物物业管理理有限公公司，系系武汉美美好愿景景房地产产开发有有限公司司全资子子公司，在在北京、山山东威海海、长沙沙注册有有美好愿愿京物业业管理公公司；系系武汉物物业管理理协会会会员单位位、武
6、汉汉市物业业管理招招投标专专家组成成员单位位之一。公司成立于2001年5月， 注册资金310万元，物业管理资质二级，经营范围为专业化物业管理。公司已通过ISO9001：2000国际质量管理体系和ISO14001：1996国际环境管理体系认证，获得英联邦URS权威认证证书，成为亚太地区首家通过新版质量/环境管理体系双认证的物管企业。公司的质量方针是“亲情有序服务，共建美好家园”。在规范化、标准化的管理中，坚持不懈注重亲和建设；有条不紊地强化专业管理；一丝不苟地做到物有所值；共同参与营造高尚社区。公司的环境方针是：“充分利用资源，节能降耗；坚持规范操作，预防污染”。公司已全面推行CIS形象系统战略
7、工程。公司现管理领域涉及居住小区、综合写字楼、酒店和物业顾问管理服务领域。公司现管理北京的物业小区有听涛雅苑；长沙的山水芙蓉国际新城、山水人家；武汉的香榭丽舍、书香门第（瑞景华庭）、汀香水榭、海天一色、缤纷四季、嘉和阳光水岸、武汉奥林匹克花园、慧谷时空、东一时区、阳光在线、东方夏威夷国际花园、武汉知音人家（顾问）；山东威海的威海尚城国际、春天花园。公司机构分两级多处，即公司领导下的各小区物业管理处，机构设置简明高效。实行董事会领导下的总经理负责制。 公司拥有一大批高素质的管理人才，持有国家建设部颁发的物业管理岗位证书的管理人员五十余人，持有英联邦URS内审员证书的管理人员六十余人，做到管理人员
8、持证上岗，达到或超过了建设部的规定。公司已建立武汉工程大学美好愿京物业培训基地，成功实现“产学联合”，保证了物业管理的专业人才不断地得到补充。公司现实行经营管理目标责任制和员工半年考核制度，形成了具有愿京特色的管理模式和竞争机制。公司严格执行当地政府物价部门的规定，实行挂牌亮证收费。公司办有美好生活月刊，作为反映与沟通各小区服务管理动态和业主心声的桥梁。公司致力于打造独特的企业文化，塑造一流品牌5.2公司司历年荣荣誉20022年，香香榭丽舍舍获“湖北省省物业管管理优秀秀住宅小小区”的称号号。20003年，香香榭丽舍舍获“武汉市市绿化先先进单位位”、“武汉市市三星级级安全小小区” 称号号。200
9、03年，汀汀香水榭榭获“武汉市市三星级级安全小小区”的称号号。20004年，汀汀香水榭榭获得“湖北省省物业管管理优秀秀住宅小小区”的称号号。20004年，瑞瑞景华庭庭获得“湖北省省物业管管理优秀秀住宅大大厦”的称号号。20005年，曾曾为 “碧波山山庄”、“知音人人家”提供物物业管理理顾问服服务。二、物业服服务模式式万科金色色家园位位于武汉汉市江汉汉区京汉汉大道7701号号，是一一个地处处闹市区区，专为为时尚新新锐、青青年阶层层度身定定造的温温馨家园园，充分分体现了了万科地地产倡导导的“缔造宜宜居环境境”的精神神。小区区规划设设计主题题鲜明，建建筑品味味高尚，设设备、设设施齐全全、智能能化程度
10、度高，整整体环境境优雅宜宜人。物业管理是是房地产产售后服服务中至至关重要要的一个个环节，我我们深知知物业管管理在房房屋销售售及物业业使用中中肩负的的使命。我我司在对对万科金色家家园进行行实地考考察的基基础上，组组织具有有丰富物物业管理理经验的的资深管管理人员员和专业业技术人人员，仔仔细研究究，集思思广益，制制定了一一整套切切实可行行的物业业管理方方案。我们有足够够的实力力和信心心实现自自己的诺诺言。我我司作为为武汉市市专业的的物业管管理公司司，拥有有独特的的管理风风格和雄雄厚的企企业实力力。在领领导班子子的正确确带领下下，在全全体员工工的勤勉勉努力下下，经营营管理不不断突破破，整体体实力不不断
11、加强强，行业业地位日日益提高高。我们们努力塑塑造的企企业形象象，得到到了社会会的广泛泛认同与与好评。公司正在积积极地秣秣马厉兵兵、枕戈戈待发，如如果能有有幸接管管万科金色家家园，我我们将派派出精明明强干的的管理队队伍，充充分运用用我司的的丰富的的物业管管理经验验和聪明明才智及及精益求求精的管管理技巧巧，全力力打造物物业管理理的品牌牌。一）接管优优势分析析1.管理经经验优势势万科金色色家园总总建筑面面积达11743311.4平方方米，智智能化程程度高，环环境质量量高。要要管理好好这样的的社区，丰丰富的经经验是必必不可少少的，而而我们在在这方面面有充分分的优势势。在我们管理理的物业业中，包包含住宅
12、宅、别墅墅、商场场、写字字楼等各各种类型型，其中中相当一一部分已已获得区区、市、省省、国家家优秀管管理小区区称号，我我公司完完全有能能力在最最短的时时间内达达到一流流的物业业管理水水平，提提升万科科金色家家园的整整体形象象，凸现现其物业业价值，使使其真正正成为时时尚新锐锐、青年年阶层的的温馨家家园。2.人才优优势人才是企业业发展的的根基，我我们始终终把建设设一支高高素质物物业管理理人队伍伍作为企企业发展展的核心心竞争力力。人力力资本的的增值重重于企业业利润的的增长，由由于我们们公司的的迅速发发展，对对每个走走进企业业的人来来说都存存在着巨巨大的发发展空间间和表演演舞台。结结合本行行业的特特点，
13、基基层人员员流动性性较大，我我公司高高度重视视基层人人才的储储备与培培养，先先后与高高等院校校建立良良好的合合作关系系，我们们吸收优优秀的退退伍军人人，为大大学毕业业生提供供培训和和实习机机会，以以此保证证人才的的供应。此此外，我我公司犹犹为重视视培训，每每年均制制订详细细的培训训计划，以以保障人人才的动动态优势势。3.管理创创新优势势管理无止境境，创新新是根本本。只有有把握客客户不断断增长的的服务需需求，才才是最终终的胜利利者。在在内部管管理上导导入ISSO90001：20000质量量管理体体系，提提供规范范化的服服务，公公司还将将引入 “5S”管理，人人造环境境育人，通通过创造造好的环环境
14、，提提高工作作效率、服服务水准准、员工工士气，减减少浪费费，培养养和吸引引一流的的人才，缔缔造一流流的企业业。二）物业管管理的整整体构想想 （一）指导导思想运用先进的的物业管管理理念念和专业业的物业业管理技技术，为为业主提提供全面面规范、富富有个性性的服务务，营造造安全、便便利、静静谧、时时尚的居居住环境境和尊重重人、关关怀人的的社区环环境，提提供个性性化的居居家服务务，充分分体现的的温馨金金色家园园。（二）总体体目标.自接管管之日起起，三个个月内建建立ISSO90001：20000国际际质量管管理体系系；.自接管管之日起起，一年年内达到到武汉市市物业管管理优秀秀住宅小小区标准准；.自接管管之
15、日起起，两年年内达到到湖北省省物业管管理优秀秀住宅小小区标准准。（三）管理理模式.一体化化管理在万科金金色家园园，我们们将实行行一体化化管理。我我们把物物业管理理作为一一个有机机的整体体来看待待，发挥挥一体化化物业管管理的整整体效能能和综合合效率，既既从各细细微处着着手提供供全面周周到的服服务，又又着重做做好关键键、重点点环节的的工作；既强调调各专业业工种的的分工，又又注重相相互的配配合与协协调；既既提供常常规性的的公共服服务，又又提供针针对性的的专项服服务和特特约服务务。.人性化化管理在该小区，我我们将贯贯彻以人人为本、人人性化管管理的思思想，在在物业管管理中体体现对业业主的尊尊重与关关怀。
16、在在管理服服务过程程中，管管理处与与业主将将实行全全方位的的互动，既既维护业业主权利利、服务务业主、让让业主满满意，也也便于物物业管理理工作的的正常展展开。在在服务内内容方面面，我们们将以业业主为中中心，为为业主提提供全面面、细致致的公共共服务，并并在此基基础上，提提供丰富富的生活活配套服服务，使使业主真真正感受受到物业业服务的的周到与与体贴；我们还还将在小小区倡导导相互理理解、相相互关怀怀社区文文化，策策划开展展多样化化、多层层次的社社区活动动，培养养并加强强小区的的整体凝凝聚力。.标准化化管理我公司完全全按照IISO990011：20000质质量体系系运作，具具有一套套完整、科科学、严严密
17、的质质量管理理模式，在在推行的的过程中中，积累累了一系系列丰富富的实际际操作经经验。我我们将在在该小区区的物业业管理中中全面导导入ISSO90001：20000质量量体系，为为树立优优质、规规范的物物业管理理服务提提供保障障。按照照ISOO90001质量量体系的的要求，根根据该小小区的具具体特点点，合理理设岗定定员，对对每个员员工工作作进行具具体设计计，做到到专业清清晰、业业务饱满满、职责责到人。根根据各个个员工的的工作职职责与范范围，规规定在时时间序列列上的分分解和空空间位置置上的移移动，规规定各步步骤的程程序和对对应的标标准，把把各项管管理服务务工作都都纳入标标准化管管理的轨轨道。.闭环式
18、式管理建立合理的的监督机机制。管管理处定定期向物物业管理理公司本本部和业业主委员员会、深深圳市长长城房地地产有限限公司（成成立业主主委员会会前）报报告工作作，检讨讨管理服服务运作作事务，并并汇报出出日常工工作的进进展和计计划；公公司内部部对各项项过程与与服务实实行规范范的监视视和测量量，分级级监督、检检查和考考评；业业主、客客户对管管理处工工作实行行公开监监督制和和公开评评议制。建立信息反反馈及处处理机制制。管理理处作为为主要的的信息处处理中心心，244小时接接受和处处理各方方面的信信息，获获得信息息后，管管理处经经理分析析处理，向向相关班班组、人人员发出出指令并并监督其其及时改改进；公公司监
19、视视整个机机制的运运作情况况，并为为管理处处的工作作提供有有力的指指导和支支持。各各项信息息实行闭闭环管理理，问题题圆满解解决后，将将信息反反馈给相相关人员员，保证证管理信信息畅通通和各项项指令、目目标的落落实。四）管理模模式的实实现综合配套服服务为业主提供供全方位位的便民民服务既既是物业业管理的的重要内内容，又又是检验验管理服服务水平平的试金金石，更更是凸现现万科金色家家园关怀怀人、尊尊重人的的文化氛氛围的有有力杠杆杆。我们们将根据据万科金色家家园住户户的特点点，做好好综合配配套服务务。（一）设立立“万科金色家家园好管管家服务务中心”借鉴五星级级酒店的的管理办办法，在在小区内内设立“万科金色
20、家家园好管管家服务务中心”，以管管理处为为中心，以以社会各各种服务务机构为为力量，由由管理处处牵头与与社会各各种服务务机构签签定的合合作代理理协议，为为业主提提供方式式灵活、价价格合理理的配套套服务，这这类服务务项目多多、范围围广，包包括商业业购物、餐餐饮娱乐乐、酒店店住宿、旅旅游出行行、家政政服务、日日常需要要等各个个方面。另另外，本本着“竭诚为为您服务务到家”的服务务宗旨，管管理处将将提供224小时时“好管家家服务热热线”，随时时受理业业主的咨咨询、需需求和投投诉，并并及时处处理反馈馈，精心心为业主主考虑生生活的每每一个环环节。（二）提供供医疗保保健服务务健康是现代代人最宝宝贵的资资本和最
21、最关心的的话题，为为了促进进业主的的全面健健康，管管理处计计划与医医疗单位位联合，为为住户定定期进行行健康义义诊，建建立业主主健康档档案。对对季节性性的常见见病有选选择开展展医疗保保健的讲讲座，使使每个业业主多了了解一些些防病治治病的保保健医疗疗知识，从从而选择择正确的的生活方方式或生生活习惯惯。小区区还将与与医院联联合设立立急重病病人绿色色通道，使使急重病病人能以以最快的的速度送送往医院院，为病病人赢得得宝贵的的治疗时时间。（三）提供供多样化化的特约约服务我们的思想想是：只只要业主主有需求求，我们们就尽力力满足。比比如，对对于商业业用途的的业主或或租户，我我们将提提供网络络接入、维维修方面面
22、技术服服务；对对委托管管理处保保管钥匙匙的业主主，管理理处将负负责室内内的通风风、浇花花、喂鱼鱼、保管管报刊信信件等工工作；对对于平时时没时间间照顾住住在万科科金色家家园的年年迈的父父母的业业主，管管理处可可安排一一个有一一定文化化，懂点点医疗知知识及一一般的护护理的家家政服务务员，陪陪护老人人、给老老人调配配合理饮饮食；对对常不在在家或工工作繁忙忙无时间间打理私私人花园园及绿色色植物的的住户，服服务中心心将派出出专业的的绿化队队伍精心心打理养养护绿化化工作，力力求能让让住户有有一个合合适、怡怡人的绿绿化环境境。社区文化活活动管理处将通通过社区区文化活活动的展展开，改改善了小小区的人人文环境境
23、，促进进了小区区文化发发展，并并使业主主产生强强烈的主主人翁意意识与自自豪感，把把万科金色家家园建设设成为一一个能够够真正陶陶冶情操操、净化化心灵、升升华精神神的名符符其实的的精品文文明小区区。拟采采用以下下措施开开展社区区文化活活动：（一）活动动形式多多样化我们将根据据不同时时期，不不同年龄龄结构，不不同文化化程度的的特点来来全面考考虑社区区文化活活动，而而不拘泥泥於单一一、单结结构的形形式。规规模上，拟拟大小结结合，可可以是大大型活动动（如庆庆祝“国庆节节”大型文文艺晚会会、迎春春晚会、相相识中秋秋晚会），也也可以是是小型的的日常活活动（如如露天舞舞会、白白领见面面会、棋棋类、球球类比赛赛
24、）；年年龄结构构上，可可以以“老年人人”为对象象开展活活动（如如老年健健身队），也也可以以以“儿童”为对象象开展活活动（如如暑假儿儿童游泳泳培训班班）；文文化程度度上，可可以举行行“雅”的活动动（如音音乐欣赏赏晚会、书书展、画画展、邮邮展）。（二）活动动内容主主题化围绕“亲情情篇”、“休闲篇篇”、“精神篇篇”和“时尚篇篇”四个主主题，精精心策划划、组织织各种丰丰富的社社区活动动。在“亲情篇篇”方面，管管理处将将发展商商和管理理处的人人文关怀怀送给每每位业主主，比如如在住户户入伙当当天或年年度纪念念日，利利用特定定的方式式祝贺乔乔迁之喜喜；利用用背景音音乐，受受托为业业主播送送节日祝祝福等；在“
25、休闲篇篇” 方面面，我们们将对每每个居民民的休闲闲意向进进行搓合合、配对对，利用用会所等等小区设设施，开开展丰富富多彩的的休闲活活动，让让业主感感受轻松松、享受受生活。在在“精神篇篇”方面，利利用会所所条件，定定期举办办各类主主题的沙沙龙活动动，进行行交流、讨讨论，不不断提高高业主的的精神修修养；在在节日及及重大庆庆典活动动时，举举行升旗旗仪式，利利用背景景音乐播播放国歌歌，增加加业主的的爱国主主义精神神，培养养其主人人翁意识识，加强强小区的的整体凝凝聚力；围绕万万科金色家家园的环环境主题题，开展展以“花卉”为主题题的系列列活动，举举办“万科金色家家园花卉卉展”、“插花艺艺术展”、“评选最最佳
26、花卉卉阳台”、“互赠花花卉”、“花卉种种植经验验交流会会”等系列列活动，增增添小区区的文化化艺术气气息，创创造“人与自自然和谐谐共处”的艺术术氛围。在在“时尚篇篇”方面，我我们将利利用周边边商业配配套以及及会所条条件针对对小区中中的时尚尚新锐，青青年才俊俊们准备备了类似似于白领领见面会会、酒吧吧化装舞舞会、电电子竞技技等年轻轻时尚的的人们喜喜爱的活活动。通通过各类类活动团团结小区区内业主主的业余余生活，也也增加了了整个小小区的向向心力，从从而减轻轻了管理理压力，提提高了管管理效率率。（三）活动动特征生生动化社区文化活活动应该该在逐步步满足参参与者需需求的基基础上，不不断在知知识性、趣趣味性、娱
27、娱乐性上上下功夫夫，把握握好三者者的特性性和尺度度，尽可可能在社社区活动动中渗透透知识性性，保持持趣味、娱娱乐性，我我们将在在很多社社区活动动如“英语沙沙龙”、“网友之之家”、“保健讲讲座”、“养生之之道”、“棋友协协会”中，贯贯彻这一一思想。（四）活动动沟通双双向化通过社区文文化活动动的开展展，建立立与业主主的信息息交流网网络，及及时沟通通各种信信息，增增进管理理处与业业主的相相互之间间的了解解，加强强业主对对社区活活动支持持的力度度和参与与的兴趣趣。当然然，社区区文化活活动还有有其他的的形式，通通过设定定宣传栏栏、公布布各种信信息资料料，通过过设立业业主投诉诉箱、电电话，都都可以及及时收集
28、集各种合合理化建建议，与与业主沟沟通各类类信息。（五）活动动方向主主动化随着社区文文化活动动工作的的不断深深入，逐逐渐转换换业主自自身观念念，由被被动向主主动过渡渡，由无无序向有有序过渡渡，由个个人活动动向集体体活动过过渡，由由管理处处开展活活动向业业主自发发举办活活动过渡渡。通过过参加丰丰富多彩彩的社区区文化活活动，使使业主们们逐步从从个体小小家庭中中走出来来，加入入到社区区大家庭庭中，成成为其中中的一员员。尽量量发动业业主自发发组织活活动，成成立各类类社团。三、物业服服务机构构设立方方案、运运作流程程及各项项管理规规章制度度一）物业管管理服务务机构设设立方案案1、物业管管理服务务机构设设置
29、万科金色色家园物物业管理理处实行行公司领领导下的的经理负负责制。深圳万科物业管理有限公司武汉万科金色家园物业管理处客户部业务部工程部客户服务环境管理安全管理设施维修设备维护2、管理机机制以人为本，是是我公司司企业文文化的精精髓。我我们认为为，员工工是企业业最宝贵贵的资源源，企业业只有管管好人，才才能管好好事。在在万科金色家家园，我我们的人人员管理理的宗旨旨是以人人为本，善善待员工工，规范范管理，人人尽其才才。在用用人方面面要：选选优、培培优、用用优、留留优，运运用压力力机制和和激励机机制，量量才录用用，知人人善任，为为人才的的培养创创造良好好的空间间，最终终激励员员工为企企业尽心心竭力，追追求
30、人力力资本增增值。我我们的人人员管理理体系由由五部分分组成：素质机制制定标准，考核录用通过培训提供素质设计工作岗位合理配置人员配置机制人员管理规范管理分层实施组织机制量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合绩效机制工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励激励机制二）运作流流程及规规章制度度物业的前期期管理 （一一）物业业的前期期介入通过前期介介入，管管理处可可以提前前对物业业全方位位了解，有有利于日日后对小小区进行行有效的的管理服服务，对对物业质质量的提提升也具具有积极极的意义义。我们们的前期期介入工工作包括括：1规划、设设计阶段段的介入入万科金色色家园的的规划设设计阶段段已基本本完成，管管理处将将认
31、真研研究学习习，并从从物业管管理的角角度提出出合理化化建议，并并以咨询询报告的的形式提提交万科科地产有有关部门门考虑。具具体操作作时从配配套设施施的完善善、水电电气等供供应容量量、安全全保卫系系统、垃垃圾处理理方式、绿绿化布置置、消防防设施、建建筑材料料选用等等几个方方面着手手。2施工阶阶段的介介入 施工阶段介介入，有有利于保保证万科科金色家家园的工工程施工工质量，并并保证日日后物业业管理的的连续性性。我们们将派出出管理处处的有关关专业人人员参与与施工阶阶段的有有关工作作，全面面收集各各种资料料，会同同有关单单位进行行会审，同同时熟悉悉工程情情况，检检查了解解各个部部分的施施工质量量，为日日后
32、的管管理作充充分准备备。3竣工验验收中的的介入管理处作为为成员之之一，参参与万科科金色家家园的竣竣工验收收，并充充分发挥挥自己的的作用，严严把质量量关，并并为接管管验收打打好基础础。（二）入伙伙仪式的的举行管理处在确确定入住住时间后后，及时时协助发发展商向向业主发发出入伙伙通知，并并提前一一周在现现场张贴贴住户入入住手续续的办理理程序。在在入伙之之前，完完成办公公现场布布置，完完成广告告牌、彩彩旗、宣宣传横幅幅的布置置。入伙的现场场办公，必必须井然然有序，方方便住户户办理入入住手续续，并通通过热烈烈隆重的的入伙仪仪式，为为共同良良好的物物业管理理大环境境获得一一个良好好的开端端。（三）装修修管
33、理万科金色色家园设设计高贵贵典雅，虽虽然精装装修，但但做好装装修管理理，对于于保障房房屋的结结构安全全和外观观统一，维维护业主主的正常常生活秩秩序都具具有重要要意义，因因此我们们将采取取积极有有效的措措施加强强装修管管理。1.制定切切实的装装修管理理规定，预预防对房房屋外观观的影响响和对承承重结构构的破坏坏，预防防对住户户正常生生活的干干扰，预预防对环环境的人人为破坏坏，预防防安全隐隐患的发发生。2.委托专专业的装装饰设计计公司，针针对每种种户型设设计多种种装修方方案供业业主参考考，举办办装修知知识讲座座，对业业主在装装修过程程中遇到到的各种种问题提提供免费费咨询服服务。3. 加强强装修申申请
34、的审审批以及及装修现现场的管管理工作作，保证证装修管管理规定定落到实实处，对对不符合合规定的的装修进进行制止止。4. 加强强对装修修公司的的管理，严严格审查查其资质质，禁止止无证无无牌的装装修队伍伍进入小小区，建建立装修修公司管管理档案案，发现现违章装装修立即即责令整整改，三三次违章章装修的的公司将将禁止其其在小区区承揽业业务。物业维修养养护管理理 物物业维修修养护是是物业管管理的一一项重要要工作，其其目的在在于延长长物业的的使用寿寿命，提提高物业业的使用用价值，从从而使产产权人、使使用人获获得最大大的收益益。 在在万科金色家家园，管管理处对对物业维维修养护护的管理理将主要要从软件件和硬件件两
35、方面面进行：（一）软件件的管理理在接管物业业时，建建立健全全物业的的挡案、资资料，完完善物业业的标识识系统，与与此同时时以ISSO90001：20000质量量管理体体系为依依据，制制定完善善的维修修养护标标准作业业规程，如如：发电电机、高高低压配配电柜、给给排水、消消防系统统等标准准维保作作业规程程。健全全各项管管理制度度， 如如：定期期巡检、保保养制度度，设备备房管理理制度等等；制定定紧急事事件处理理流程，如如停电、停停水、火火灾等，成成立应急急分队，以以保证紧紧急事件件能及时时处理。作作到小事事故及时时处理，大大事故不不过夜的的原则。（二）硬件件的管理理采取硬件管管理与人人员管理理并重的的
36、原则；物业管管理是属属于劳动动密集型型行业，因因此，要要作好物物业的维维修养护护工作，关关键在于于建立一一支技术术硬、素素质高、理理念新的的管理队队伍，通通过高薪薪外引人人才和内内部培训训提拔人人才的道道路，引引入优胜胜劣汰的的竞争机机制，增增强企业业的活力力。同时时对物业业的巡检检要作到到一个“勤”字，以以预防为为主，作作好日常常的维护护工作，如如：清洁洁、除锈锈、油漆漆、紧固固、更换换易损件件、定期期加润滑滑油和机机油等，有有计划进进行保养养工作，使使物业本本身的各各种功能能、配套套设施始始终保持持良好的的工作状状态。安全管理 万万科金色家家园是一一个规模模较大的的小区，小小区的安安全管理
37、理工作具具有难度度大、要要求高的的特点。对对此，我我们已有有充分的的认识，并并务必通通过我们们的努力力，确保保小区的的安全。（一）加强强人员管管理工作作我们在严把把保安人人员招聘聘关，对对人员的的自身素素质、形形象等提提出较高高要求的的基础上上，实行行系统更更新保安安人员的的服务理理念，树树立依法法管理，竭竭诚服务务的宗旨旨，使我我们的护护卫员成成为“护卫员员、迎宾宾员、服服务员”的有机机一体。同同时，我我们对保保安人员员实行“五统一一”，即统统一作息息，统一一出操，统统一上岗岗，统一一着装，统统一装备备，确保保队伍的的高素质质。（二）建立立完善的的安全管管理体系系在防范策略略上，强强调与周周
38、边小区区联防联联治，同同时与辖辖区治安安办保持持紧密联联系，发发挥治安安的规模模优势。在小区内设设立治安安责任人人，对重重点责任任区责任任到人，同同时建立立应急小小分队，制制定应急急事故处处理流程程，做到到快速反反应，快快速支援援。在巡逻上，我我们将利利用闭路路监控系系统，使使人防与与技防有有机的结结合起来来，同时时将采用用固定岗岗和机动动巡逻岗岗相结合合的方式式对小区区进行安安全管理理，机动动巡逻岗岗重点对对小区死死角的巡巡视，确确保管理理不出现现盲点。（三）充分分发挥智智能化设设备的作作用 （11）监控控中心的的运作 监监控中心心是万科科金色家家园应急急事件的的信息处处理中心心和决策策控制
39、中中心，其其运作流流程为：公安机关、消防中队119报警管理指令管理处主任反馈信息110报警报警、求助监控中心各方位信息住户双向信息交流调度指令事务管理管理处下属各职能部门其它外部网如：房地局、物业公司、水电气主管单位、国际互联网（INTERNET）等3查看6调度2调度1报警5启动4查看信息反馈现场信息反馈7应急行动消防大队保安员消防控制中心报警铃广播电梯防排风、喷淋、水龙带等消防设备烟感、温感按钮等探测报警装置火灾报警现场面 场（2）消防防报警应应急反应应程序119报警义务消防大队8现场处理记录汇报总结灭火 秩序维护与疏散 技术保障 现场信息反馈 救护9（3）智能能化系统统的误报报处理误报确认
40、住户误操作系统故障原因分析转入故障处理程序对住户进行示范、教育、培训记录、统计、总结、汇报环境管理万科金色色家园的的环境是是整个小小区的特特色与亮亮点，我我们将本本着“预防污污染、防防治共进进”的思想想原则，以以“环保社社区，金金色家园园”为目标标，彰显显万科金色家家园现代代化住宅宅小区的的独特风风貌。（一）清洁洁管理我们将严格格按照IISO990011：20000标标准进行行清洁保保洁工作作，保证证操作的的正常有有序运行行，并通通过公司司内外对对清洁工工作的监监视和测测量，不不断提高高工作的的质量和和效率；在管理理处培养养全体职职工的环环境意识识，倡导导“管理处处人人都都是清洁洁工”的观念念
41、，在物物业管理理的各个个工作环环节落实实环保措措施；我我们将在在万科金色家家园实行行垃圾分分类处理理，将生生活垃圾圾分类排排放、分分类收集集；同时时，我们们将通过过多种方方式与业业主沟通通，请业业主配合合我们的的工作，共共同维护护万科金色家家园的环环境卫生生。具体体清洁卫卫生质量量标准如如下：1、每天清清扫道路路、地面面（包括括地下室室地面）、花花坛、草草地，保保持干净、无明明显杂物物垃圾，零零星垃圾圾（烟头头、果皮皮、纸屑屑）的存存在不会会超过一一小时。2、每日清清洁垃圾圾桶，楼楼面垃圾圾间的垃垃圾桶放放置整齐齐，把垃垃圾袋套套在垃圾圾桶内壁壁；桶四四周无散散积垃圾圾，无明明显污渍渍，无异异
42、味。3.垃圾站站垃圾堆堆放合理理，四周周无散积积垃圾，站站内保持持清洁，无无异味。4.地面指指示牌、宣宣传栏、栏栏杆、路路灯干净净，目视视无明显显灰尘。5.大堂通通道干净净，无污污迹；楼楼内各类类消防设设施表面面、墙面面瓷砖表表面用纸纸巾抹拭拭30厘厘米，墙墙面瓷砖砖表面基基本不被被污染；楼道墙墙角无蛛蛛网。6.楼梯台台阶面干干净，无无杂物、污污迹；楼楼梯扶手手表面用用纸巾抹抹拭500厘米，纸纸巾基本本不被污污染。7.楼内防防火门用用纸巾抹抹拭门上上冒头330厘米米、门板板50厘厘米，纸纸巾基本本不被污污染。8.楼层、楼楼梯内的的玻璃窗窗目视明明亮、无无污迹，用用纸巾抹抹拭300厘米，纸纸巾基
43、本本不被污污染。9.各种不不锈钢表表面无污污渍，无无锈迹，无无手印，光光泽明亮亮。（二）绿化化管理我们将依托托园林公公司的技技术和经经验，充充分发挥挥我们在在园林绿绿化景观观营造和和维护保保养方面面的优势势，严格格按照IISO990011：20000质质量管理理标准打打理好设设计施工工好的绿绿化场地地。另外外，我们们还计划划在适当当位置摆摆放、悬悬挂适当当的花卉卉品种，统统一设计计规范住住户阳台台和屋顶顶的绿化化、摆花花内容，指指导住户户的花草草养护工工作，并并把替业业主、住住户打理理花草作作为管理理处有偿偿服务的的内容之之一，让让万科金色家家园：水水常清、草草常绿，花花常艳。园园林绿化化工作
44、基基本质量量标准为为：1.保持区区内公共共绿化地地和花坛坛、建筑筑小品完完整良好好。2.根据园园艺设计计要求按按时种植植树木、花花草、发发现缺苗苗及时补补种。3.保证花花草树木木生长茂茂盛、无无病虫害害，形态态美观。4.定时定定期修剪剪、施肥肥、浇水水，使花花木既整整齐又健健康生长长。档案资料的的建立与与管理万科金色色家园物物业管理理的档案案资料的的建立与与管理将将实行“四化”，即集集中化、有有序化、电电脑化和和信息化化，严格格执行档档案管理理的各项项规章制制度，达达到资源源共享，充充分利用用的目的的。（一）档案案的建立立根据工作需需要，对对物业从从主体到到配套、从从建筑到到环境、从从硬件到到
45、软件的的各个环环节，明明确建档档内容，实实行系统统收集。主主要包括括以下内内容：接管验收资资料：包包括各类类工程建建筑产权权资料和和各类工工程技术术资料。管理档案资资料：包包括物业业资料、住住户资料料、事务务管理资资料、装装修资料料、维修修资料、治治安交通通管理资资料、设设备管理理资料、社社区文化化资料、员员工管理理资料、业业主反馈馈资料、行行政文件件资料、业业主委员员会资料料、财务务档案资资料等。（二）档案案的管理理建立标准化化的档案案资料室室，安排排专人负负责档案案的管理理。对收收集来的的档案，进进行系统统整理；档案组组卷分类类科学、逐逐一编号号、登记记造册，按按工作部部门分柜柜保存；采用
46、多多种形式式的信息息贮存方方式，实实行电脑脑化系统统管理；实行档档案管理理工作检检查经常常化。每每季对档档案文件件的形成成、积累累、整理理和进行行一次全全面的检检查；对对重要档档案实行行公司保保存原件件、管理理处保存存复印件件的双档档管理制制。（三）档案案的运用用通过科学简简便的方方法，方方便档案案的检索索和使用用，充分分发挥档档案的储储存和使使用价值值；实行行严格的的档案查查阅与借借用制度度，坚持持“分级分分层”的原则则，对各各种资料料，不得得供无关关人员查查看；贯贯彻国家家保密法法，确保保档案在在使用过过程中的的安全，做做到不丢丢失、不不泄密。三）运作流流程(一) 前期管理工工作计划划序号项 目内 容时 间1签订物业管管理委托托合同与武汉万科科天润地地产公司司签订万科金金色家园园前期物物业管理理委托合合同与开发商协协商2组建万科金色家家园管理理处人员：管理理处前期期介入需需要的人人员约22人（管管