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1、 物业接管验收物业入伙物业装修控制工作程序_物业经理人 物业接收验收、物业入伙及物业装修掌握程序 1.0目的 对楼宇验收、接收物业、业主住户的入住及装修过程进展掌握，确保业主住户在最短时间内顺当入住，业主住户对房屋的装修符合要求。 2.0范围 适用楼宇验收接收物业、入住前预备、入住过程及房屋装修过程的治理。 3.0职责 3.1总经理负责组织成立物业验收接收领导小组并负责楼宇的验收和接收物业活动。 3.2治理处负责物业验收接收物业的日常事务组织协调工作。 3.3各部门按规定组成接收小组时各专业组参加物业的验收接收工作。 3.4治理处负责入住的详细实施负责接收装修的申请批准和质量掌握。 3.5工程
2、部负责对业主住户的房屋装修的有关工程质量问题进展监视掌握。 4.0工作程序 4.1楼宇的验收接收物业的掌握 加强物业综合验收和交接收理，保障房屋及配套设施的质量及各项功能指标符合规定要求和标准。 4.1.1物业验收应具备的条件 4.1.1.1新建物业验收应具备的条件： a)建立工程施工全部完成经竣工验收合格； b)供电、供气、经排水、卫生、道路、采暖冷（必要时）等设施能正常使用； c)房屋幢户编号经有关部门确认。 4.1.1.2原有物业验收应具有的条件： a)房屋全部权、使用权清晰； b)土地使用范围明确。 4.1.2成立物业接收工作小组，由总经理任组长，治理者代表和拟任治理处主任任副组长，小
3、组成员由相关部门负责人组成，按专业设立资料组、工程土建组和机电组，治理处组织编 制物业接收规划报总经理批准实施，治理处负责日常事务的运作，按规划验收。 a)各专业组长负责接收分工范围内的工作，严格验收，把好质量关； b)各专业小组按国家省市工程验收标准验收物业，确保物业的各项功能、指标符合规定要求。 4.1.3参加房屋的竣工验收 4.1.3.1验收前资料预备：竣工验收前资料组要求托付方供应开发建立单位、工程施工单位、监理单位、消防治理部门、管道煤气公司、配电工程施工单位、设计院等部门供应有关资料，适当时包括物业规划图、竣工总平面图、单体建筑及构造竣工图、地下管网竣工图、建筑施工竣工图、隐藏工程
4、验收签证、沉降观看记录、竣工验收证明、房地产权属关系的有关资料、机电设备说明书、消防系统竣工验收证明、电梯等公共设施检查验收证明，用水电气指标批文，水电气表校验报告等图纸资料并对全部资料进展查验，为物业接收验收供应资料和数据。 4.1.3.2物业的竣工验收：验收接收领导小组参加开发建立单位、工程施工单位、监理单位、消防治理部门、管道煤气公司、配套工程施工单位、设计院等依照建立部城市住宅小区竣工综合验收治理方法（1993，12）房屋接收验收标准（1991，2）等规定组织的竣工验收工作。 4.1.4对已竣工在使用物业的验收接收工作 4.1.4.1各专业组依据分工范围分别负责对房屋主体构造、单元住宅
5、、公共配套设施（水、电、气、机电设备、消防、管线等）进展现场检查验收，治理处按资料移交清单、房屋接收验收表（水）、房屋接收验收表（电）、房屋接收验收表（土建）、公建接收验收表、园林绿化接收验收表、设备接收验收表、工程整改记录单、接收验收明细表、验收遗漏问题统计表所列工程进展逐项验收并填写好以上相关记录。 4.1.4.2验收完毕后，验收接收领导小组对验收中存在的问题进展归纳汇总，并将房屋接收验收表（水）、房屋接收验收表（电）、房屋接收验收表（土建）、公建接收验收表、园林绿化接收验收表、设备接收验收表、工程整改记录单、接收验收明细表、验收遗漏问题统计表的副本交托付方，以落实责任部门限期整改直至到达
6、规定要求。 4.1.5物业移交内容 4.1.5.1建筑物移交内容： a)各类房屋清单及配套钥匙； b)单体建筑构造、水电气设备竣工图； c)住宅区规划图竣工总平面图； d)其它必要的技术资料含设计的变更和隐藏工程验收签证。 4.1.5.2公共设施及公共场地移交： a)公共设施及公共场地清单； b)绿化竣工图、室外竣工图含地下管网、道路、停车场等； c)机电设备操作、维护说明书； d)其他必要的技术资料含设计变更和隐藏工程验收签证。 4.1.5.3资料的移交：移交资料应包括：产权资料和技术资料两大类。资料组负责各类资料的核对、接收，填写物业交接验收表并依据文件掌握程序进展分类编号，列出清单，移交
7、治理处归档保管。 4.1.6新竣工的物 业由验收接收领导小组与托付方和开发建立单位就建筑物保修事宜进展协商，明确修理责任和保修期限。 4.1.7房屋的修理：应依据建立部全国优秀治理住宅小区标准加强对业主住户的房屋及修理的治理，努力做到： a)房屋外观完好、干净，执行清洁效劳掌握程序有关规定； b)建筑物有明显标志及方向指引，执行效劳供应掌握程序有关规定； c)房屋完好率应到达98%以上； d)无违章建筑； e)房屋装修无危及构造安全，执行本程序装修局部； f)房屋修理准时率达98%以上，合格率达成100%并建立回访制度； g)代收代付房租、水、电、气等各项费用，收缴率达98%以上，执行费用收取
8、操作规程； h)房屋资料档案齐全，便于查阅，执行本程序入住有关规定。 4.2楼宇入住 4.2.1入住预备 4.2.1.1治理处相关人员依据分工，应作好以下预备工作： a)编制业主住户入住资料清单，保证入住单必要的文字资料齐备； b)相宜的办公场所； c)对各岗位人员进展专业培训、考核合格后上岗。 4.2.1.2对新竣工的物业，如需要举办入住典礼仪式，由治理处主任安排和组织，护卫队负责维护现场秩序。 4.2.1.3入住手续的办理应尽量供应一条龙效劳，为住户节约时间，保证办理入住手续简捷便利。 4.2.2入住过程的掌握 4.2.2.1办理入住手续工作流程： 入住住户登记钥匙交接设备资料交接交接验房
9、验收证件 4.2.2.2验证收件：向业主住户交楼时必需查验入伙邀请书、商品房屋销售合同及房屋购置付款凭证原件、业主身份证原件和复印件或业主托付代办人代办的证明、代办人身份证原件和复印件，法人资格；确认手续后，业主依据合同规定需交首期治理费；方可办理交接验房手续。 4.2.2.3住户登记：帮助业主住户填写家居状况登记表及家庭成员登记表并将业主住户身份证、户口或护照签证复印存档。详细执行客户效劳中心工作手册关于住户交楼的规定。 4.2.2.4钥匙交接：与业主住户当面清点全部房屋钥匙，填写入伙钥匙签领表并签字。 4.2.2.5设备资料交接：与业主和住户当面清点全部设施资料说明书，填写入伙签收一览表请
10、住户签字确认。 4.2.2.6验房；治理处工程人员随业主住户前往楼宇住宅，抄录水、电、气表底数，检查全部家具房屋设施装修状况，填写业主入伙接楼表、入伙返修工程表，对存在质量问题 商定时间限期修理，执行设施设备技改修缮修理掌握程序和工程维护部工作手册有关规定。 4.2.2.7入住：业主住户入住后，治理处客户效劳人员应将有关文件资料整理完毕，交档案室存档。 4.2.2.8业主自行出租房屋的交接，业主托付物业公司办理交楼手续时，依据城市房屋租 赁治理方法（1995年建立部42号令）出具租赁合同等有关书面文件，并明确水电气电话费用物业治理费的承付方和起止日期等事项。 4.3对房屋装修的掌握 4.3.1
11、住宅使用房屋需进展装修时，应执行建筑装饰工程施工企业资质等级标准（建立部1995，6）、建筑装饰装修治理规定（建立部1995，8）、成都市城市房屋装修构造安全治理规定成人发20233号公告（公布）和住宅内装饰装修治理方法（建立部110号）的有关规定，业主住户应填写房屋装饰装修申请表向治理处申请获得批准，审核是否符合有关规定。 4.3.2装修人员凭已审批的房屋装饰装修申请表、营业执照、装修装饰资质证明等有关证件到治理处办理装饰装修效劳协议缴纳有关费用后，按期开工，对个体装修从业人员应具备个体装饰装修从业上岗证并办理相关手续。 4.3.3装修中非构造性变动应由工程部负责查验、批准，工程部可进展有偿
12、代办，对构造性变动及专用设备（如管线、仪表）的变动，应向主管部门申请批准。 4.3.4工程部应加强对装修作业现场的监视治理，防止扰民、污染或安全事故的发生。 4.3.5装修后的验收：业主住户装修完毕后应通知治理处与业主住户共同验收，业主住户除根据装修合同进展验收外，工程部按公司房屋装修治理规定和国家有关装修规定进展验收，对违章状况应限期订正，填写房屋装饰装修竣工验收表。 4.3.6业主住户在治理处对其装修验收并在房屋装饰装修竣工验收表中填写验收合格意见并签名后，方可正式启用。 5.0支持/相关文件 效劳供应掌握程序 文件掌握程序 根底设施和工作环境掌握程序 设施设备技改修缮修理掌握程序 城市住
13、宅小区竣工综合验收治理方法（建立部1993，12） 房屋接收验收标准（建立部1991，2） 建筑装饰工程施工企业资质等级标准（建立部1995，6） 建筑装饰装修治理规定（建立部1995，8） 成都市城市房屋装修构造安全治理规定成人发20233号公告（公布） 住宅内装饰装修治理方法（建立部110号） 客户效劳中心工作手册 工程维护部工作手册 6.0记录 资料移交清单 房屋接收验收表（水） 房屋接收验收表（电） 房屋接收验收表（土建） 公建接收验收表 园林绿化接收验收表 设备接收验收表 工程整改记录单 接收验收明细表 验收遗漏问题统计表 入伙邀请书 家居状况登记表 家庭成员登记表 入伙钥匙签领表 入伙签收一览表 业主入伙接楼表 入伙返修工程表 房屋装饰装修申请表 装饰装修效劳协议 房屋装饰装修竣工验收表/P