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1、城市更新改造补短板项目（二期）中心城区品质化提升项目（流花街老旧小区改造）勘察设计任务书一、项目背景中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035年远景目标纲要明确提出实施城市更新行动，改造提升老旧小 区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能。省、市层面也一 直在不断完善顶层设计，建立健全老旧小区改造制度框架、政策体系 和工作机制。广州市住房和城乡建设局关于印发广州市老旧小区改 造内容及标准指引的通知（2021.4）：明确了四类（基础类、完善类、 提升类、统筹类）改造内容包含的建设项目及建设标准。越秀区是广州最古老的中心城区，越秀区作为广州行政、商贸、 金融、文化中心，形成了
2、以第三产业为主体，特色经济为带动，商贸 服务业为支撑的产业格局。随着越秀区经济建设的发展，人口规模的 不断增加，城市基础设施存在一些问题，主要表现在：经济发展质量 和效益还有待进一步提高；城区环境建设还存在不少短板；民生保障 水平仍需提升。广州市越秀区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035 年远景目标纲要指出越秀区十四五期间发展目标是“力优化提升中 心城区功能，打造城市更新典范。树立全周期管理理念，聚焦产城融基 础类房 星 建 筑 本 体 共 用 花 分专业公司管理，或按照广州市住宅项目配建户外供水设 施移交供水单位管理维护办法移交条件、标准移交供水 企业维护管理。杜绝乱接乱建，确保水压
3、达到国家标准， 保障居民正常用水。屋顶生活水池水箱：1）修补、改造、在结构安全的前提下增设屋顶水池水箱， 满足防水防漏要求及安全防护要求.2）满足供水需求及用水卫生要求。8楼栋排水设施包牯维修、改造、增设雨水管和空调冷凝排水管。1）破损的室外雨立管全部更换为UPVC管。2）更换破损空调冷凝水排水管，统一规范安装UPVC管。3）管道排布应集中、整齐，尽量选择次要立面或较隐蔽的 立面凹口部位内敷设。4）禁止阳台排水管接入雨水管系统.9屋面防水含烟道、上人孔、雨篷刚性防水。1）屋顶防水改造应符合屋面工程技术规范及屋面工 程质量验收规范.2）屋面改造应满足屋顶防水、保温、隔热等要求。屋面防 水材料应满
4、足抗老化、防水、耐火等级等相关技术指标.3）屋顶安装的设施、设备应规范设置，并与屋面进行一体 化设计。以居民 意见调 查表或 检测报 告为依 据局部 修补或 整体更 换10化粪池清疏、维修、更换化粪池，清疏排污卧管及沙井，清疏堵 塞部位，确保畅通、无渗漏。11电气设施包括用电保护接地设施、防雷接地设施。符合建筑电气工程施工质虽验收规范及供电部门相关 要求。12外墙治理对建筑外立面进行局部修补及清洗。1）对残缺、脱落、破损的外墙进行局部修补.2）外墙外类、水刷石类立面清洗。基 础 类房 屋 建 筑 本 体 共 用 部 分13建筑户外构 造构件包括檐口、阳台栏机入口挑檐、勒脚、散水、女儿增家 1）
5、户外构件维修应保证结构安全,安装车胤满足防风、 防水、防火要求。2）户外构造维修应满足外墙防水、防潮、防腐要求，选用 环保节能材料。3）拆除或加周口久失修、存在安全隐患的飘篷等户外附加 构件；规范整治飘篷建议安装铝合金支架，3mm厚PVC 胶板。4）上人屋面的女儿墙设计应满足民用建筑设计统一标准 要求.14公用采光窗维修或更换破损公用采光窗，统一更换为铝合金窗或塑钢 窗；窗框及玻璃色彩应与立面设计协调。可开启外窗面积 应满足建筑防烟排烟系统技术标准的相关要求。15防盗网D拆除或加固日久失修、存在安全隐患的已建防盗网。动 员拆除或平建筑外立面重新安装.2）新装防盗1可应当安装在窗扇外做并作活动式
6、栏或不 少于一个可以供人员安全疏散的活动口（1咄1口）。3）新装防盗网不得设置在外走廊及其栏杆上，确需安全防 护的,可安装不影响市容景观的、钢丝直径不大于2nm的 隐形防盗网，或在其进出的门框处设置防盗门或栏柳。4）整改维修及新建防盗网应保证结构安全,外形美观，颜 色与建筑物外立面相协调：同一栋楼应采用相近的材料、 色彩、样式。161户一水表1）按自来水公司要求安装改造用户供水管和水表.2）合理安装用户开关阀位置，便于操控和管理。3）用户水表应选用智能水表。17一户一蚊1）按供电部门要求安装改造用户线路，集中安装一户一电 表02）设备更新：对社区内非标准一户一表计星:装置及其相关 设备（含接户
7、线、开关、电表箱、表位及表箱连线、楼面 线、线管、线槽、软管和接地线等）进行改造更换。设备 安装工艺应满足广州地区电能计量装置典型设计、安装 及验收实施细则要求。基 础 类房 屋 建 筑 本 体 共 用 部 分18管道燃气1）实现全覆盖:由区城管局统筹协调，街道支持配合,燃 气集团等专业经营巾位具体实施，对于符合管道燃气安装 的，确保地管到楼栋，盘管到户前.2）管道无骑压：避免小区内杂物堆放、临时建筑搭隹骑压3）增补为重点：将符合管道燃气安装条件但未安装的用户 列为增补用户，其中以“住改商”和出租屋为增补4点, 由街道会同区，依职贵加强出租屋管控，按照“每户排查， 逐户落实”的原则，加大宣传发
8、动和工作力度,切实解决 管道燃气“最后一米”问题.确保增补用户报装率达到 100% 1）用户要安检：政府、燃气集团、用户按照燃气管理条例 的相关要求，各负其贵，定期安全检查，消除安全隐患， 保证燃气管道安全。适老化设施1）楼栋出入口有高差位就宜进行无障碍出入口改造,增设 无障碍坡道。2）没有条件进行无障碍坡道改造或增设无障碍坡道的，宜 增加可推行轮椅的坡道并加设栏杆扶手。3）台阶人口应增加栏杆或扶手.4）楼梯没有扶手的宜在墙面一侧增加扶手。小 区 公 共 部 分20消防通道1）保证消防通道畅通。2）保证楼与楼之间、梯间消防通道通畅。3）清晰设置消防通道的标识。4）明确消防通道的管理贵任。21室
9、外消防设底1）维修完善主街卷消火枪：有条件的主街巷新设置市政消 火栓，间距不应大于120皿，其服务半径不应大于150% 室外消火栓应采用地上式消火栓.2）更换老旧、过期消防设施、灭火器材，保证完好有效。3）消防水源不符合消防要求的，应改造并满足国家规范要 求。4）达到微型消防站建设标准的小M应建立微型消防站。22无障碍设施1）有分阶位置增加无障碍通道。2）人行道出入口位置设置无障碍缓坡。3）完善小区盲道系统，消除盲道上障碍物，形成连贯的官 道系统。4）设置高差安全警示牌、无障碍遹道标识等植h23人行安全设1）维修、更换破旧栏杆,保证栏杆安装牢固,青足防护岛基 础 类小 区 公 共 部 分施度及
10、防攀爬要求。2）有京i差的位置增加护栏、扶手等安全防护设施。3）人车分流,步行区域、社区公共空间及康体活动区域边缘设置车止石24小区道珞1）车行路面应有足够的结构强度、稳定性、耐久性和平整、 抗滑、耐磨与低噪声等功能，保证路面的安全性、连通性、 平整度以及舒适度.2）人行甬道应保证连通性、平整度以及舒适度。25地面铺装1）对于只是面层开裂，道路基层、垫层质量较好的道路， 可对其进行局部面层俨除，用原面层材料进行重新铺设， 或者采用新材质对面层进行重新铺整。2）铺装材料选用应因地制宜、合理选材、降低能耗,优先 选用透水材料，充分利用再生材料，且应兼顾与周边环境 的景观统一性与协调性。3）室外非车
11、行地面铺装哈动广场、人行道、停车场等）宣 采用建筑废弃物综合利用产品。4）地面铺装材料应满足广州市团日小区微改造项目室外 地面铺装材料选用指引（试行）o26垃圾分类分可回收物、有害垃圾、餐厨垃圾、其他垃圾。1）合理设置垃圾收运点,统一规范垃圾收运点用蔽设施建 设。2）应满足分类收集要求，造型美观、固定设置、投放整齐。3）收集设施应封闭性好，外体干净,周雨整洁。4）垃圾收集点宜增设洗手池及照明设施。5）按照广州市生活垃圾分类投放点设置指引要求合理 设置分类投放点,功能上满足“绿化、美化、亮化”,设 口上与周边环境协调相匹配，并做好周边环境保洁.27排水管网（非雨污分 流）1）残旧管网改造：对小区
12、残旧排水管网进行改造,修复即 塌堵塞排水管道，提升排水能力。2）定期清理疏通：每月对排水管网进行清理疏通，减少管 网淤积，确保排水顺畅。3）疏通排水管网、排水口、雨水口，更换破损井盖、雨水 口等设施，清理管网淤积。1）井盖表面标高应与路面标高齐力保持路面平整。雨水 口标高及位置要保证排水顺畅、雨水不积水，减少径流污 染。5）排水边沟要保证排水顺畅，保护措水完善,避免人员拌 仇6）排水设施应与建筑和社区色彩风格统一.7）完善被污管道及污水排放口，做到污水收集排放符合规 定，防止外溢横流.8）排水沟、排水管网的检查井.管沟、基层等宜采用建筑含更换 管网井 盖基 础类小 区 公 共分废弃物综合利用产
13、品砌筑。28监控设施合理选取监控点，保证小区公共区域无监控盲点。29修缮用含清水墙拆砌、混水墙拆砌抹灰、油漆更换用墙栏杆等。1）维修小区困增，泊更换围墙栏杆。2）小区用墙形体、材料、色调和结构等应与小区环境相协 调。3）通透性用墙宜结合绿化、照明等设计:实体培体表面宣 通过增加装饰或结合宣传栏达到环境美化的效果。4）承受荷载要求较低的景观墙、用墙、挡土墙宜采用建筑 废弃物集合利用产品建造。30,次整治1）以下情况“三线”原则上应卜地：小区5米以上主要道 路的架空线路：横跨3米以上道路的架空线路：具备卜.地 条件的其它架空线路。2）不具备下地条件的区域，通过优化线路结构进行改造， 采取桥架（槽盒
14、或套管）、外墙敷设、钢绞线、线杆等方 式进行有序规整，符合安全要求及横平竖直美观要求。3）小区内存在安全陷患的室外悬挂式变压器和电力配电箱 原则上要求移入建筑内：不能移入建筑内的，严格按照电 力部门相关要求敷设，采取措施确保安全。4）严重影响小区周边环境的室外交接将及其它通信设施要 求移入建筑内，卜区隐蔽位置。5）同步清理废充的线路、线杆以及各种安放在墙体上的负 载物。31雨污分流楼宇、小区共用排水设施。1）排水立管有雨污混接的,进行立管雨污分流改造。2）采用符合国家或地方现行有关标准规葩要求的管材更换 老旧污水管、排水管。3）有条件的实施小区公共部分雨污分流改造。4）雨污排水系统的检查井、管
15、沟等宜采用隹筑废弃物综合 利用产品砌筑。5）暂不具备条件的也要做到污水收集排放有序，防止外溢32供电设施1）更换老旧供配电线路及配电装置.2）维修小区变配电房，确保结构安全.3）满足小区现状及发展用电需求,增容或更换变压器,预 咻用训则发展电归3目口33供水管网小区户外供水设施部分残旧供水管网更新。1）全面摸查小区供水管网现状,对残旧破损管网进行改造， 达到供水管网无渗漏。2）生活给水殳统的该口、施匚等技术要求卮改造符合用 户生活给水系统设入监工及验收规范）（DBJ440100/tl75-2013）等相关标准规范要求。完 善 类楣 屋 建 筑 本 体 共 用 部 分31遮阳聋同一临街面的遮阳篷
16、应统一材质、样式，与周边环境称调， 以不妨碍交通、保持整洁美观为原则。35空调机位1）拆除或加固日久失修、存在安全总患的空调机位等户外 附加构件：规整整治室外空调机位安装.2）空调外机罩的设口卜；书介广州市建筑立面空调外机罩 整治导则03）室外空调主机清洗。36外立面整饰遵循安全、美观节能环保，与周边建筑环境相协调的J: 位于历史城区内的小M，外堵整;保持原有风貌特色， 强化区域特色。根据建筑外立面检测报告对建筑外墙翻新。 1）粉刷类旧外墙翻新，外墙松散批荡铲除并重新批荡 重批干混抹灰砂浆、满刮院子两遍，面油水溶性晴雨外墙 漆一底二面（颜色另定）或贴陶瓷面砖.2）社区建筑色彩改造应参考广州市城
17、市色彩规划研究报 告，按照所在片区的色彩指引执行，以形成统一协调的 色彩风格。3）外墙饰面材料应栗用节能、环保的建蜕墙体饰面材料。 整饰工程应综合考虑建筑材料、底工过程、后期使用等各 湎的安全因素，包括现状外汇而构件及附属物对改造过 程和效果的影响，确保周边居民、循工人员等相关人员的 人身和财产安全。需依据 检测报 告做改 造设计37楼体绿化1）应根据屋面及建筑整体的允许载荷、防沙要求及小气候 条件进行屋顶绿化，不得影响建筑与.2屋面防：一2）有条件的小区可以增设屋顶希动交*空闾.3）应解决好排水、草木浇灌问题以及采光问题.1）明确日常管理维护；L5）通过绿墙、扑k窗台扑花等形式软化、美化、丰
18、富建 筑立面，鼓励阳台、窗台绿化。八）心屋顶绿化种植池、蓄水层宜采用建笊废弃物综合利用产品建造。38建筑节能改造在保证建筑的室内环境和室内人员居住舒适度的前提下， 对围护结构、用能用水设备和系统采取节能节水技罐*, 以降低建筑运行能耗水耗。1）雄节桁发【：作应在结构安全的前提下开展.完 善 类2）外窗节能或峨先采用窗厘葭通指他安装符合节能要 求的窗扇，有条件的保留原窗框.3）供配电与照明系统应采用高效节能的产品和技术。鼓励 创新,结合节能、节水措施，采用如太阳能、雨水收集等 节能新技术。4）有条件的配套建设雨水利用和再生水利用设施。4加装电梯按广东省既有住宅增设电梯的指导意见广州市既有 住宅增
19、设电梯办法及住建部相关要求进行建设。10信报箱1）更新补建信报箱，做到一户一信报箱。2）小区信报箱按统一标准安装。3）有条件的小区设置智能信报箱。小 区 公 共 部 分11照明设第1）维修、更换室外照明灯具应具备防水、防喷、防滴、抗 风、防火等特性，灯具的电器部分应防潮、防漏电和防雷 乱线路和设备都应采用安全措施。2）安全照明应覆盖单元出入口、道路甬道、小区出入口、 活动场地，以确保居民夜晚室外活动的安全性。应急灯宜 设在侧壁，应急照明要满足萦急情况下人流疏散的要求。3）以经济、简洁、高效为原则，做到照明适度设计和统一 规划，以符合不同场所的具体使用要求，突出小区的特色、 使用高效节能灯具产品
20、和绿色生态能源。12信息标识1）各街道、公服设底、楼栋编号及楼株单元均有地名牌或 门牌编九2）标识、标牌风格应统一，应与小区主题、建筑相契合， 兼顾美观和功能性。3）标志的色彩、造型设计应充分考虑其所在地区隹筑、景 观环境以及自身功能的需要。1）对永久性公共空间的标识指示牌应避免维修，不应采用 耐久性差的科料及制作方法。13公共晾晒设施1）结合小区集中绿化的空旷草坪、屋顶天面设置,避免占 用公共活动空间。2）设置晾晒设施的屋顶天而应有相应防雷设施，并严格控 制晾晒设施高度。3）晾晒设施应采用鲜明、显眼的颜色，避免出现儿童嬉闹 碰撞的危险。4）应有较高的强度和抗侧推、抗风摆的特性，保证安全性.1
21、1小区绿化1）对路旁、宅旁、空地及边角地进行绿化。2）有条件宜结合小区公共空间设置集中绿化。3）绿化建设应突出电自性、观赏或用性特点同时应完 善 类小 区 公部 分栗用开敞式设计,方便居民休憩、散步和交往的需要。4）绿化建设应优先使用木土、经济的物种，多设置精简、 节约、易于管理的小景观.5）对小区内影响住户正常采光或公共安全的植物进行修剪 或迁机45小区公共空间D有条件的小区增设口袋公园、宅间活动空间、小区广场、 屋顶交流空间等公共空间。2）设置街角休闲空间，利用宅间（宅旁）、空地及边角地 安排休憩设施，开辟户外公共交往空间。3）宜利用场地现有建筑废弃物营造环保特色景观。Ih小区入口1）有条
22、件的小区人口可人车分流进行一体化设计.2）提10多样化、艺术化的人口标识设计以梃高识别性,不 建议随意采用仿古牌坊形式。3）对于有历史价值的入口牌坊应进行保护和修缮。47景观小品1）景观小品主题应。小日工化内涵和主题一致.在体量、 尺度、材料、色彩和造型上保持整体感和协调感：应以贴 近人为原则，不得尺度超长过大,不宜采用金属光汴的材 料制作。2）景观设施应配合小区内建筑、道路、绿化及其它公共服 务设施而设置，起到我缀、装饰和丰富景观的作用。3）结合景观、树池、花基等设置公共休憩设施，宜采用建 筑废弃物综合利用产品建造.4）应满足行业标准、功能要求、安全性。48儿童娱乐设 随1）维修原有儿童娱乐
23、设施，达到安全使用要求。2）有条件的小区可以增加儿贵娱乐设施。器械选择应兼顾 实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全防护，材料 具有耐久性、环保性193瘁泊 位D维修车胤保证车棚结构安全、构件安装牢固，满足防 风、防雨、遮阳要求。2）维修更换自行车停车设施,确保完整、可肌3）合理配置自行车停放点，满足服务半径及便利要求。4）安装自行车停放设施,合理划定共享单车停放点。5）有条件的小区设置室外电动自行车独立集巾停放、充电 区域.50机动车.泊位1）合理选择场地配置机动钙自位，划定临时停车位。2）独立隹设的停车场地应采用可渗水地面铺装,并进行绿 化。3）有条件可增设或改隹立体机械停车位。51拆除
24、违法建 设1）拆除阻碍消防通道、妨碍公共安全的小区违法隹设,开 辟公共开敞空间。2）按照我市户外广告设置规划进度，消拆违法户外广告， 规范设置户外招牌。52充电卷含非机动车充电桩、电动汽车充电桩。有条件的小区结合停车泊位建设充电桩。充电桩选址应满 足安全、防火规范的要求。53快递设旅1）应便于居民使用及物件投递，应设置在架空层、广场边 缘等位置：不应设于能道路等影响交通或通行的位置。2）户外安装宜加设遮阳挡雨设施。信息宣传栏D设置1处或以上文化宣传鹰:历史文化街区和历史风貌 区最少设1处街区房史介绍的位置.2）宣传栏或信息屏一般设置在小区入口或公共活动中心， 高度不应大于3. 5m,颜色应与小
25、区整体环境风格相协调， 宜选用不锈钢材、玻璃等材料，设且一定宽度的遮雨篷： 还可预留电子信息端口，为将来实现电子信息梃供条件。梃 升 类小 区共 部 分55公服设施1）物业用房可利用架空层或闲置空间设目。2）参考广州市社区公共服务设施设置标准配置党群服 务中心、长者饭堂、文化室、社区服务站、星光Z人之家、 家庭综合服务站、社区日间照料中心、健身场地等配套设 施。其中康体设施布局应满足服务半径要求，分散布置，便捷 合理、维修原有体育器械，达到安全使用要求。新增器械 选择应兼顾实用和美观，有充分安全的构造和必要的安全 防护，材料具有耐久性、环保性.56危房治理按照广州市房屋使用安全管理规定相关规定
26、执行。57急救设旅有条件的小区内设置扫码触屏或直接刷验身份证就可取用 的智能急救站。站内宜放置AED、轮椅、担架等器械，及止血包、包扎包 和小伤口处理包等小型急救用品58智*社区有条件的小M内、以信息化平台为依托，完善老旧社区公 共服务体系为实体，产业集群为面，带动社区内的居民、 组织及企业公共参与，资源共享，电暨充满生机及活力的 智慧型老旧社区。硬件设施可选取人脸识别门禁、智百路 灯、曾急并盖、智怒消火栓、智慈安防、智能垃圾桶、智 急停车位等设施。59建设海绵城 市在社区改造中贯彻海绵城市的设计理念，因地制宜采用立 管断接、透水铺装. 植草沟、下沉绿地、雨水花园、雨水 蓄存回用设施等。1）推
27、进海绵型道路与广场建设，在非机动4、人行道、广 场等扩大使用透水铺装、线性排水沟和植草沟，合理导流 雨水，提高道路与广场的透水性,减少枳水情况：优先考 虑结构性透水铺装，优先考虑生态停车位2）有条件的小区通过断接雨水立管导流至新建的雨水花 园、植草沟、F凹式绿地等海绵设施，消纳自身雨水、增 强小区海绵体功能：雨水花园等调蓄设施应当为蓄滞周边 区域雨水提供空间。3）海绵城市建设难度特别大的，可采用雨水桶和蓄水模 等调蓄设施提升调蓄空间。1）雨水花园、浅草沟宜采用建筑废弃物综合利用产品建造.后 期 管 养60完善规范化 物业管理 （后续管理）通过居民议事完善社区治理体系,创新多元物业管养模式， 按
28、照居民意18确定具体模式、服务内容、服务标准和收费准.由属地镇（街八H区居委会作为引入日常管养匚作的 组织者，物业管理委员会、业主委员会、社区议事会予以 协助.对具备条件的老旧小区，由物业服务企业按照合同 约定提供专业管理服务：对业主消费水平较低、共有部分 营利能力较弱的,由业主大会、业主4 会组建日常管养 服务队伍自行管理：鼓励采用“物业管理+城市管理”模式. 拓展服务箱围，增加营利渠道。统 筹 类统筹各部门条块项目实施的项目,聚力老旧小区改造：推进公共服务覆盖群众身边 的“最后一公里”.对应相关职能部门，共同谋划、共享N %、同与实施。主要包 括：基础类里的一户一水表、一户一电表、管道燃气
29、、“三线”整治、雨污分流、小区 道路、供电设施、供水管网、无障碍设施等：完善类里的遮阳篷、空调机位、绿化丫化、建筑节能改造、加装电梯、机动车泊位、 信报箱、拆除违章建筑、充电桩、快递设施等：提升类里的公圈设施、危房治理、急救设施、智慧社区等。备注：以上四类改造内容，具体实施类别要结合片区（社区）老旧小区居民需求和实际 条件确定。六、设计工期要求按合同节点要求。七、设计成果及深度要求（包含但不限于）1）方案设计阶段1、现状分析图2、彩色总体平面图3、交通组织图（表达节点、场地的关系） 合、产业转型、职住平衡、智慧建设等关键领域，科学布局生产、生 活、生态空间，着力推进以人为核心的新型城镇化，优化
30、提升中心城 区功能，提高城区能级，建设一流城区。”为不断完善老城区基础设施、补强短板，越秀区在2020年开始 建设实施城市更新改造补短板项目一期工程，针对越秀区基础设施中 存在的问题，筹划实施了水环境治理、片区品质提升、公园基础设施 升级改造、环卫基础设施品质4大类型，共计26个子项内容。为进一步落实越秀区十四五规划的目标，提升人居环境，谋划新 一轮微改造，打造城市更新典范，越秀区人民政府提出了越秀区城市 更新改造补短板项目（二期）建设，项目以“三线”下地、“四网”融 合为重点，推动老旧小区实现设施智能、服务便捷、管理精细。以重 要节点、重要路段、重点片区为抓手，围绕建筑立面、市政设施、标 识
31、标匾等要素，加强城市公共空间基础设施建设管理，巩固提升旧楼 加装电梯、厕所革命、垃圾分类成效，推动一批背街小巷整治提升、 一批老旧设施升级改造，最终努力建设品质化的美丽越秀。建立健全老旧小区改造常态化工作机制，坚持规划先行，对2000 年以前建成的老旧小区进行新一轮摸查，按照“实施一批、谋划一批、 储备一批”的原则，结合旧城改造专项规划、片区策划，以混合改造 “留、改、拆、建”为创新点和突破口，与旧城改造相结合实现有机 更新。积极引导社会资本、居民出资参与老旧小区改造，通过老旧小 区改造，推动建立小区后续长效管理机制，实现基础设施配套、人居 环境质量、社会服务水平大幅提升。工作目标分为两个阶段
32、：4、建筑楼内公共部分整饰效果图5、重要景观节点总平面图及效果图6、铺装、装修、照明、运动器具、标识、公共与市政服务设施等 设计意向图7、重要局部透视图8、海绵城市专项方案9、建筑立面改造平、立面及效果图10、设计说明书2）初步设计阶段1、方案深化平面图2、主要剖面图3、定位总图、尺寸总图、标高总图4、场地铺装平面总图5、道路工程图纸、给排水工程图纸、照明工程图纸、立面工程 图纸、天面工程图纸、景观绿化工程图纸、建筑工程图纸、结构工程 图纸6、海绵城市专篇7、主要材料及成品示意图8、绿化总图、绿化苗木表9、初步设计概算10、勘察设计成果文件（测量、物探等）11、建筑立面修缮改造方案；3）施工图
33、设计阶段1、社区微改造工程总说明、绿化设计说明、小区内道路设计总说明、给排水设计说明、景观照明说明、建筑立面修缮设计说明、建 筑天面设计说明、电气设计说明2、总体平面图3、详图索引总图4、定位总图、尺寸总图、标高总图、铺装总图、道路总图、给排 水总图5、主要剖面、立面图6、楼内公共部分修缮性装修图7、公共及园建大样图、铺装大样图、道路大样图、交通工程大 样图、排水及照明大样图、建筑立面大样图、建筑天面大样图8、海绵城市4图3表9、主要材料及成品示意图10、公共照明总图11、0.4kV架空线下地图或遮档整饰图12、弱电下地图或遮档整饰图13、文物建筑建控范围内报建资料14、历史街区规划报批资料4
34、）其他要求1、设计成果纸质版文件按合同有关规定提交。2、设计成果电子版文件按合同有关规定提交，文本文件采用Microsoft office2003或以上的格式文件，图形文件采用DWG格式 文件和JPG格式。八、设计人员组织管理1、为便于甲方与乙方及时沟通及协调，以保证乙方的设计成果 文件能更好地体现甲方的建设意图，乙方应根据甲方的要求，分阶段 在指定的地点投入本合同约定的专业人员、设备及设施，实施本合同 工程的设计工作。乙方应根据项目设计任务及工期要求建立项目组。有关设计人员 要求详见本项目招标文件第五章发包人要求。2、在设计高峰或项目承建单位认为有必要时，设计方必须集中 力量确保设计进度。3
35、、设计单位在明确分工各负其责的基础上，按照招标文件所列 要求承诺为本项目合同约定项目指定的设计总负责人、各专业设计负 责人、各专业设计人、报建协调人，并向建设管理单位出具相应的授 权文件。4、项目设计总负责人，各专业设计负责人应能够胜任所承担任 务的设计、组织、计划、协调工作。5、须报送项目设计总负责人、各专业设计负责人、其他参与设 计工作的人员姓名、年龄、学历、专业、职称、职务、相关经历和主 要技术成果以及在本合同约定项目中负责的设计任务等资料。6、设计单位的设计人员数量、专业水平、专业配套等达不到设 计所需时，需更换及补充设计人员；未能在指定时间内及时更换和补 充的，将视为违约行为，项目承
36、建单位将根据项目设计（咨询）单位综 合考评办法予以相应的处罚。第一阶段（2021年1月一2021年12月），基本完成2016年 以来摸查在册、纳入市实施计划的61个项目的改造任务，目前已完 成55个，在建6个，按照市有关老旧小区改造的内容及标准，完成 改造任务。第二阶段（2022年1月一2025年12月），对2016至2021年 实施的微改造项目中已纳入改造范围的老旧小区进行摸查，查漏补缺, 重点摸查未能达到国务院有关要求的基础类改造内容；同时对尚未纳 入改造范围的老旧小区，再次进行深入摸查，掌握底数。在对老旧小 区充分摸查的基础上，开展项目谋划，编制实施方案，形成老旧小区 改造补短板项目，组
37、建我区项目储备库。对入库项目实行动态管理， 视资金筹集情况，按照“尽力而为、量力而行”的原则，成熟一批， 推进一批，稳步实施改造，力争在2025年底前基本完成2000年底 前建成的需改造老旧小区改造任务。本项目对越秀区进行城市更新改造补短板，完善老旧基础设施， 项目建设是实现“越秀区老旧小区改造工作实施方案（2021-2025年）” 的目标需要。二、设计依据1 .中华人民共和国城乡规划法（2008年1月）2 .中华人民共和国文物保护法（2017年修正版）3 .城镇排水与污水处理条例（国务院令第641号）4 .广州市国土空间总体规划（2018-2035年）5 .广州市旧城更新改造规划纲要6 .广
38、州市城市更新办法（广州市人民政府令第134号）7 .广州市幸福社区综合测评体系（穗幸福社区201424号）8 .广州市老旧小区微改造三年（2018-2020）行动计划9 .广州市老旧小区微改造实施方案10 .广州市老旧小区微改造设计导则11 .广州市老旧小区微改造工程设计指引12 .广州市老旧小区微改造“三线”整治实施方案和技术指引13 .广州市老旧小区微改造项目室外地面铺装材料选用指引（试行）14 .广州市建设项目雨水径流控制办法15 .广州市海绵城市规划建设管理暂行办法16 .广州市“三线”整治工作实施方案（穗建环境20206号）17 .广州市文物保护规定18 .民用建筑设计统一标准GB
39、50352-201919 .建筑设计防火规范GB50016-2014 （2018年版）20 .住宅建筑规范GB 50368-200521 .住宅设计规范GB 50096-201122 .屋面工程技术规范GB50345-201223 .建筑采光设计标准GB/T50033-201324 .建筑与市政工程无障碍通用规范GB 55019-202125 .建筑给水排水设计标准GB50015-201926 .室外给水设计标准GB50013-2001827 .室外排水设计规范GB50014-2006 （2016年版）28 .民用建筑电气设计规范JGJ 16-200829 .供配电系统设计规范GB 50052
40、-200930 .低压配电设计规范GB 50054-201131 .电力工程电缆设计标准GB 50217-201832 .建筑照明设计标准GB 50034-201333 .公园设计规范GB 51192-201634 .城市绿地规划标准GB/T51346-201935 .抹灰砂浆技术规程JGJ/T220-201036 .其他国家、省、市有关园林绿化的政策、法规及规定等;37 .建设单位提交的基础资料等；38 .本设计任务书。三、设计范围1 .本次工作范围：流花街道火车站社区、桂花苑社区、流花桥社区、 花果山社区。其中火车站社区的站西大院和花果山社区的环市东路 209号之一和之二已在前期工程中改造
41、过,本次改造主要为查漏补缺。2 .工作内容：完成本项目的勘察设计工作（包括但不限于投标阶段的 方案设计，中标后进行工程勘察工程测量、工程物探（含管线探测）、 地形实测（含1:500现状地形图实测）卜岩土勘察、立面测量、方案 及初步设计深化、设计概算、施工图设计、施工图预算、设计变更、 竣工图编制等后续所有勘察设计和现场驻场服务工作）。图1改造范围示意3 .设计内容包括：.房屋建筑本体改造：包括维修安装楼栋门（针对此前未更换或维 修楼栋）、楼栋外立面修缮与整饰（主要针对首层界面，含户外构 造构件、防盗网、遮阳棚、外立面整饰），楼栋化粪池改造，楼道 照明设施改造（针对此前未更换或未安装楼栋）、消防
42、设施改造（增 设或完善楼道消防栓箱配置）、楼梯和公共空间更新改造（针对此 前未改造楼栋、含墙面翻新、增加楼道踢脚线）、楼道无障碍及适 老化设施（增加）。社区公共部分改造：小区出入口整治（巷口空间，含入口标识、地 面高差处理、首层界面改造、老旧雨棚更换），小区围墙修缮及整 饰，小区通透围墙更换，“三线”规整（增设格栅遮蔽），小区道路 （小区内部路面铺装，含地灯&彩化图案设计、排水设计、高差处 理），弱电下地；巷门改造；公共运动健身区域改造（安全体育设 施，含人行安全设施、无障碍适幼设施、康体设施、休憩设施）; 公共休憩交往空间改造（含树池改造，增加休憩座椅、公共照明、 景墙、商业灯箱设施等）；非
43、机动车停放区改造（结合智慧充电桩 等）。智慧社区：选点增设智慧设施，如智能监控、人脸门禁、高空抛物 摄像机、智能烟感、声控感应灯、电子宣传栏、充电柜、智能垃圾 分类等。垃圾分类与环卫设施改造（垃圾回收站点修缮）。四、工作原则针对建筑本体需提升、街巷环境需优化、市政设施需规整的现状, 坚持文化、科技、健康三大原则，系统推进老旧小区微改造，开展城 市修补，完善小区功能，改善人居环境，同时促进提升历史文化显示 度，营造干净整洁平安有序的城市环境，创造宜居的流花街道空间环 境，让更多老旧小区居民共享改革发展成果。以低碳绿色环保、地方特色、公众参与、保护城市历史文脉、可 持续发展理念为指导，老旧小区微改
44、造实施方案编制应注重增进公众 利益和人民福祉，提升基础设施与公共服务设施建设，改善社区人居 环境，加快推进老旧小区更新步伐。1 .政府主导，社会参与。坚持政府在老旧小区微改造中的主导作 用，强化统筹协调力度，加大财政资金投入；搭建社区居民议事平台， 发动小小区居民积极参与；建立多方共同参与机制，合力推进更新改 造。2 .因地制宜，分类实施。坚持立足实际，统筹兼顾，结合老旧小 区建筑年代、街区肌理、居民意愿、文化、特色产业等因素，采取完 善基础、置换功能、产城融合等改造方式，分门别类，突出重点，先 易后难，有序推进。3 .连接联通，便民利民。坚持以点带面，串点成线，在提升公共 空间的基础上，促进
45、连接联通社区医疗、教育、交通、商业服务网点 等重要节点；以居民生活便利为导向，构建社区15分钟便民利民生 活圈；促进社区与山脉、水脉、文脉连接联通，打造宜居宜业宜游广外I O4 .建管并重，标本兼治。坚持老旧小区微改造与建立老旧小区长 效管养机制并重，引导老旧小区建立自治组织，加强社区自治、社会 管理，实现老旧小区自治管理和设施设备长效管养，巩固微改造成果。五、设计要求及技术任务项目参考2021年4月27日发布的广州市住房和城乡建设局关 于印发广州市老旧小区改造内容及标准指引的通知里面的建设标准 进行改造，具体如下表所示：表5-1广州市老旧小区改造内容及标准建设标准类 别类 型建设项目建设标准备注基 础 类房 屋 建 筑 本 体 共 用 部 分1楼栋门1）楼栋入口应普及安装楼栋门.2）楼栋入口铁制大门锈蚀时，应除锈并入新油漆（一底两 而，颜色H选）:楼栋入口不锈钢大小嘴洗刷茶2门禁系统维修或安装门禁楼栋系统，可以根据实际情况安装智能化 门禁系交3楼道照明1）每层楼梯、走道、电梯间应有基本功能照明,满足社区 夜间出行基本照明需要。2）使用高效节能灯具产品和绿色生态能源。4楼道修缮楼道粉刷（墙体翻新1:1）对松散的旧墙、梯栏板批荡铲除,用清水淋湿纯水泥浆， 重批十混抹灰砂