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1、银行从业资格考试个人贷款第一章考点第一节个人贷款的概念和意义1 .个人贷款的概念概念 个人贷款是指银行向个人发放的用于满足其各种资金需求的贷款。个人贷款是以 主体特征为标准对贷款分类的一种结果 即借贷合同关系的一方主体是银行 另一方主体是 个人 这是与公司贷款相区别的重要特征。意义 有利于银行增加收入和分散风险有助于满足城乡居民的有效消费需求 繁荣金 融行业 促进国民经济健康发展。2 .个人贷款的特征：1品种多、用途广。既有个人消费贷款 又有个人经营贷款 既 有自营性个人贷款又有委托性贷款既有单一贷款又有组合贷款。2贷款便利。可在银行所辖营业网点、网上银行、个人贷款服务中心或金融超市办理。3还
2、款方式灵活。3 .个人贷款的发展历程1住房制度的改革促进了个人住房贷款的产生和发展20世纪80年代中期 随着我国住房制度改革、城市住宅商品化进程加快和金融体系的变革 中国建设银行率先在国内开办个人住房贷款业务 随之各商业银行相继开办该业务。2国内消费需求的增长推动了个人消费信贷的蓬勃发展1999年2月 中国人民银行颁布关于开展个人消费信贷的指导意见 后 各商业银行不断加大消费信贷业务发展力度 个人消费信贷业务得到快速发展。3商业银行股份制改革推动了个人贷款业务的规范发展近年来 银行着力完善公司法人治理结构 推动了个人贷款业务的规范发展。第二节个人贷款产品的种类4 .按产品用途分类1个人住房贷款
3、个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款 包括 自营 性个人住房贷款。也称商业性个人住房贷款 指银行运用信贷资金向在城镇购买、 建造或大修各类型住房的个人发放的贷款。公积金个人住房贷款。也称委托性住房公积金贷款 指由各地住房公积金管理中心运 用个人及其所在单位缴纳的住房公积金委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房 的住房公积金缴存人以及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。不以 营利为目的 实行“低进低出”的利率政策 贷款额度受限 是一种政策性个人住房贷款。个人住房组合贷款。指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时可以同时申请公积金个人
4、住房贷款和自营性个人住房贷款。2 个人消费贷款个人消费贷款意信银行向个人发放的用于家庭或个人购买消费品或支付其他与个人消 费相关费用的贷款包括个人汽车贷款。指银行向个人发放的用于购买汽车的贷款。 所购车辆按用途分为自用车和商用车 按注册登记情况分为新车和二手车 指从办理完机动 车注册登记手续到规定报废年限一年之前进行所有权变更并依法办理过户手续的汽车。个人教育贷款。是银行向在读学生或其直系亲属、法定监护人发放的用于满足其就学 资金需求的贷款。分为国家助学贷款和商业助学贷款。国家助学贷款是由国家指定的商业银行面向在校的全日制高等学校经济确实困难的本 专科学生 含高职学生、研究生以及第二学士学位学
5、生发放的 用于帮其支付在校期间的 学费和日常生活费 并由教育部门设立“助学贷款专户资金”给予财政贴息的贷款。实行“财 政贴息、风险补偿、信用发放、专款专用和按期偿还”的原则。商业助学贷款指银行按商业原则自主向个人发放的用于支持境内高等院校困难学生学 费、住宿费和就读期间基本生活费的商业贷款。实行“部分自筹、有效担保、专款专用和按 期偿还”的原则。个人耐用消费品贷款。指银行向个人发放的用于购买大额耐用消费品的人民币担保贷 款。耐用消费品通常指价值较大、使用寿命相对较长的 除汽车、房屋以外的家用商品。通4 银行品牌营销途径改变银行运作常规。银行将品牌作为运作的核心需要各部门都能通晓品牌的策略和 发
6、展方向 整体行动。传播品牌。整合品牌资源。银行品牌间是否存在有机的内在联系 是决定银行品牌管理效率高低 的关键。建立品牌工作室。为品牌创造影响力和崇高感。利用各种方式为品牌创造更多的附加值 以扩大品牌的 影响力和崇高感。13 .策略营销1银行营销策略内涵银行营销策略是指银行在复杂的、变化的市场环境中 为了实现特定的营销目标以求得 生存发展而制定的全局性、决定性和长期性的规划与决策。有效的营销策略应该是营销目标 与营销手段的统一。2银行营销策略低成本策略。强调降低成本 使银行保持令人满意的边际利润 同时成为一个低成本 竞争者。低成本并不一定等同于低价格。在顾客对价格十分敏感的情况下 成本领先战略
7、特 别奏效。产品差异策略。力求在顾客的心目中树立一种独特的观念并以这种独特性为基础 将它运用到市场竞争中。可以通过诸如形象设计或特殊服务等多种途径来实现差异化。当银 行运用对客户需求有价值的方法把自己区别于竞争对手 而且竞争对手使用的差异化服务的 数目少于有效的差异性服务的数目时 差异化策略就特别奏效。专业化策略。要求银行在所选市场的一个或几个部分中加强竞争力度。专注于某个服 务领域 瞄准特定细分市场 针对特定地理区域。专业化策略建立在对产业内一个狭窄的竞 争范围的选择上。当一家银行的实力范围狭窄、资源有限或者面对强大的竞争对手时专 业化策略可能就是它唯一可行的选择。大众营销策略。指银行的产品
8、和服务是满足大众化需求适宜所有的人群。特点是目 标大、针对性不强、效果差。单一营销策略。又称一对一的营销是针对每一个客户的个体需求而设计不同的产品 或服务有条件地满足单个客户的需要。特点是针对性强适宜少数尖端客户为客户提供 个性化服务但营销渠道狭窄营销成本高。情感营销策略。是在单一营销的基础上注入人性化的营销理念 不局限于满足客户的 一次性需要 而是用情感打动客户的心 把客户终生套牢。分层营销策略。是现代营销最基本的方法 把客户分成不同的细分市场 提供不同的 产品和服务 介于大众营销和一对一营销之间 研究的是某一层面所有的需求 用相对少的 资源满足一批客户的需求。交叉营销策略。基于银行同客户的
9、现有关系 向客户推荐银行的其他产品。其立足点 不是争取新客户 而是挽留老客户。策略步骤为 看客户拥有什么产品一一分析研究客户的 资产、负债、年龄组和职业等一一推断其可能需要的产品一一分析判断其购买每个产品的可 能性一一推算出客户购买后银行可能的盈利。14 .定向营销银行与客户之间需要建立一个长期友好的关系 为了保证做到共赢 双方必须建立有效 的交流渠道 这就是银行的定向营销。在与客户的交流阶段 通常会涉及感觉、认知、获得、发展和保留几个步骤。前两点以广告形式最常见 以建立品牌效应为主要目的。后三点是一对一的精确定位营销 以销售为 最终目的。银行应重点营销优质客户 加大对优质客户的定向营销力度
10、对于优质客户要开 辟绿色通道在办理业务时做到区别对待。核心考点术语1 .银行市场细分银行把市场和客户再分成若干个区域和群体一对一地把银行产品和 服务投放到适合位置的过程就是银行市场细分所分出的市场称为细分市场。2 .集中策略 指银行把某种产品的总市场按照一定标准细分为若干个子市场后 从中选 择一个子市场作为目标市场针对这一目标市场只设计一种营销组合集中人力、物力和 财力投入到这一目标市场。3 .差异性策略指银行把某种产品的总市场按照一定标准细分成若干个子市场后从中 选取两个或两个以上子市场作为自己的目标市场 并分别为每一个目标市场设计一个专门的电肖口 4.银行市场定位 就是银行针对面临的环境和
11、所处的位置考虑当前客户的需求特点 设 计表达银行特定形象的服务和产品 展示银行的鲜明个性 从而在目标市场上确立恰当的位 置。5 .“直客式”个人贷款营销模式利用银行网点和理财中心作为销售和服务的主渠道银 行客户经理按照“了解你的客户 做熟悉客户”的原则 直接营销客户 受理客户贷款需求。6 .银行营销管理 是为创造达到个人和机构目标的交换而规划实施的理念、产品、服务 构思、定价和促销的过程 包括计划、组织、领导和控制等。7 .品牌营销 指将产品或服务与其竞争者区分开的名称、术语、象征、符号、设计或它 们的综合运用通过发现、创造和交付价值以满足一定目标市场的需求同时获取利润的一 种营销活动。8 .
12、银行营销策略 指银行在复杂的、变化的市场环境中 为了实现特定的营销日标以求 得生存发展而制定的全局性、决定性和长期性的规划与决策。9 .定向营销 银行与客户之间需要建立一个长期友好的关系 为了保证做到共赢 双方 必须建立有效的交流渠道 这就是银行的定向营销。银行从业资格考试个人贷款第三章考 点第一节基础知识1 .个人住房贷款的概念和分类个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人住房贷款的分类依据分类概念自营性商业性个人住房贷款指银行运用信贷资金向在城镇购买、建造或大修各类型住房的个人发放的贷款公积金个人住房贷款委托性住房公积金贷款政策性个人住房贷款指由各地住房公积金管
13、理中心运用住房公积金 委托商业银行向购买、建造、翻建或大修自住住房的住房公积金缴存人及在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的专项住房贷款。不以营利为目的实行“低进低出”的利率政策 贷款额度受限资金来源个人住房组合贷款指按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造或大修住房时可 同时申请公积金个人住房贷款和自营性个人住房贷款新建房个人住房贷款 个人一手房贷款指银行向符合条件的个人发放的、用于在一级市场上购买住房的贷款个人再交易住房贷款个人二手房住房贷款指银行向个人发放的、用于购买在住房二级市场上合法交易的各类型个人住房的贷款住房交易形态个人住房转让贷款 指当尚未结清个人住房贷款的客户出售用该贷款购
14、买的住房时 银 行用信贷资金向购买该住房的个人发放的个人住房贷款 固定利率贷款利率确定方式浮动利率贷款2 .个人住房贷款的特征1贷款金额大、期限长。2以抵押为前提建立的借贷关系。实质是一种融资关系 是以抵押为前提建立起来的一种借贷关系。3风险因素类似 风险具有系统性特点。客户还款能力、还款意愿、房地产交易市场的稳定性和规范性对风险的影响较大。3 .个人住房贷款的发展历程第一阶段1995年中国人民银行颁布个人住房担保贷款管理试行办法 标志着我 国住房贷款业务的正式启动。第二阶段 以1998年住房制度改革及中国人民银行颁布个 人住房贷款管理办法为标志个人住房贷款业务进入快速发展阶段。4 .个人住房
15、贷款的要素 1贷款对象具有完全民事行为能力的自然人合法有效的身份或居留证明有稳定的经济收入 良好的信用 偿还贷款本息的能力有合法有效的购买 建造、大修 住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证 明文件有贷款银行认可的资产进行抵押或质押 或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或 自然人作为保证人贷款银行规定的其他条件。2贷款利率按商业性贷款利率执行 上限放开 实行下限管理。个人住房贷款的下限利率水平为相 应期限档次贷款基准利率的0.7倍。3贷款年限贷款最高期限为30年个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限一般男性自然人的还款期限不超过65岁 女性自然人的还款年限不超过60岁。4 还
16、款方法常用还款方式有一次还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。贷款期限在1 年以内 含 的 实行到期一次还本付息法 贷款期限在1年以上的 可采用等额本息还款 法和等额本金还款法等。一笔借款合同只能选择一种还款方法合同签订后未经贷款银行 同意 不得更改还款方式。5 担保方式个人住房贷款可实行抵押、质押和保证三种担保方式以抵押担保为主在未实现抵押 登记前普遍采取抵押加阶段性保证的方式保证人必须是借款人所购住房的开发商或售房 单位 且与银行签订“商品房销售贷款合作协议书”。借款人、抵押人、保证人应同时与贷款 银行签订抵押加阶段性保证借款合同。抵押担保的 评估抵押物的费用由借款人负担。借款人以所
17、购住房作抵押的 须将住房 价值全额用于贷款抵押。质押担保的其贷款额度最高不超过质押权利凭证票面价值的90%以凭证式国债作质押的贷款期限最长不超过凭证式国债的到期日若用不同期限的多张凭证式国债作质押 以距离到期日最近者确定贷款期限。保证担保的保证人应与贷款银行签订保证合同 保证人为借款人提供的贷款担保为全 额连带责任保证 借款人与保证人之间不得相互提供保证。仅提供保证担保方式的 一般只 适用于贷款期限不超过5年 含 的贷款 贷款额度不得超过所购 建造、大修 住房价值 的50%。而由住房置业担保公司提供保证的 其贷款期限放宽至15年 且贷款额度可达到 其购买房产价值的70%o贷款银行可采用一种或同
18、时采用几种贷款担保方式。在贷款期间 经贷款银行同意 借 款人可变更担保方式。抵押物、质押权利、保证人变更的应与贷款银行重新签订相应的担 保合同。6贷款额度首套自住房且建筑面积小于90平方米 首期付款不低于价款20%首套自住房且建筑面积大于90平方米 贷款首付款比例不得低于30%非首套购房的贷款首付比例不低于40%首付比例应随购买住房套数的增加而提高。 第二节贷款流程5 .贷款的受理和调查 贷款的受理贷前曾询。银行通过现场咨询、网上银行、业务宣传手册等方式介绍个人住房贷款的 品种、申请人的条件要求、申请人需提供的材料、贷款程序、贷款利率和还款方式等主要条 款及其他相关事宜。贷款的受理程序。包括接
19、受申请和初审。申请贷款时需递交 个人住房借款申请书 有效身份证件 借款人还款能力证明材料 合法、有效的购房合同 抵押物或质押权利的权属证明文件及有处分权人同意抵 质 押的 抵押担保的 评估抵押物的费用由借款人负担。借款人以所购住房作抵押的 须将住房 价值全额用于贷款抵押。质押担保的其贷款额度最高不超过质押权利凭证票面价值的90%以凭证式国债作 质押的 贷款期限最长不超过凭证式国债的到期日 若用不同期限的多张凭证式国债作质押 以距离到期日最近者确定贷款期限。保证担保的保证人应与贷款银行签订保证合同保证人为借款人提供的贷款担保为全 额连带责任保证 借款人与保证人之间不得相互提供保证。仅提供保证担保
20、方式的 一般只 适用于贷款期限不超过5年 含 的贷款 贷款额度不得超过所购 建造、大修 住房价值 的50%。而由住房置业担保公司提供保证的 其贷款期限放宽至15年 且贷款额度可达到 其购买房产价值的70%o贷款银行可采用一种或同时采用几种贷款担保方式。在贷款期间 经贷款银行同意 借 款人可变更担保方式。抵押物、质押权利、保证人变更的 应与贷款银行重新签订相应的担 保合同。6贷款额度首套自住房且建筑面积小于90平方米 首期付款不低于价款20%首套自住房且建筑面积大于90平方米 贷款首付款比例不得低于30%非首套购房的贷款首付比例不低于40%首付比例应随购买住房套数的增加而提高。 第二节贷款流程6
21、 ,贷款的受理和调查1贷款的受理贷前咨询。银行通过现场咨询、网上银行、业务宣传手册等方式介绍个人住房贷款的 品种、申请人的条件要求、申请人需提供的材料、贷款程序、贷款利率和还款方式等主要条 款及其他相关事宜。贷款的受理程序。包括接受申请和初审。申请贷款时需递交 个人住房借款申请书 有效身份证件 借款人还款能力证明材料 合法、有效的购房合同 抵押物或质押权利的权属证明文件及有处分权人同意抵 质 押的书 面证明或签字 保证人出具的担保书面承诺和担保人资信证明材料 购房首付款证明材料 贷款银行规定的其他文件和资料。如配偶共同申请 还需递交出示结婚证及配偶的户口簿等。初审主要审查借款申请人的主体资格及
22、借款申请人所提交材料的完整性与规范性。2贷前调查对开发商及楼盘项目的调查。主要包括a.开发商资信的审查。包括房地产开发商资质企业资信等级或信用程度企业法人 营业执照税务登记证明会计报表开发商债权债务及为其他债权人提供担保的情况企 业法人代表的个人信用程度和管理层的决策能力。b.项目审查。包括 项目资料的完整性、真实性和有效性 项目 包括项目开发及销售 的合法性 一般不能为已被抵押的项目提供商品房销售贷款 项目工程进度 项目资金到位 情况。c.项目实地考察。包括 开发商所提供的资料和数据是否与实际一致 是否经过政府部 门批准开发商从事房地产建筑和销售的资格认定项目的销售前景。撰写调查报告。包括
23、开发商的企业概况、资信状况 开发商要求合作的项目情况、资 金到位情况、工程进度情况、市场销售前景 合作项目效益与风险 项目合作的可行性结论 以及可提供个人住房贷款的规模、相应年限等。对借款人的调查。调查方式审查申请材料面谈查询个人信用记录电话调查实地调查等。其中 至少应直接与借款申请人 包括共同申请人 面谈一次 可在受理贷款申请的同时进行 面 谈应做相应记录。调查内容 主要有借款申请人基本情况、贷款基本情况、所购房屋情况、贷款担保情况。 重点调查材料一致性借款申请人包括代理人身份证明借款人信用情况借款人偿 还能力证明材料 所购房屋首付款证明 购房合同或协议 担保材料真实性 贷款真实性。其中审核
24、担保材料具体应调查抵押担保的抵押物是否属于法律规定且银行认可的抵押财产范围抵押人对抵押物占 有的合法性抵押物价值与存续状况。质押担保的 质押权利的合法性 出质人对质押权利占有的合法性 质押权利条件。保证担保的 保证人具备保证资格 三年内连续亏损、在银行黑名单之列或有重大违法 行为损害银行利益的法人不得作为保证人。贷前调查完成后应填写“个人住房贷款调查审批表”。7 .贷款的审查和审批1贷款的审查审查借款人提交材料的合规性 审查贷前调查人提交的“个人住房贷款调查审批表”、面 谈记录及贷前调查内容是否完整。审查后在“个人住房贷款调查审查表”上签署意见 连同申 请材料、面谈记录等一并送交审批。2个人住
25、房贷款的审批流程组织报批材料。报批材料包括 “个人信贷业务报批材料清单”、“个人信贷业务申报 审批表”、“个人住房借款申请书”、个人住房贷款办法及操作规程规定需提供的材料等。贷款审批。审查内容 借款人资格和条件 借款用途 申请贷款金额、期限 借款人 材料的合法性、完整性、有效性 贷前调查人贷款建议的合理性 报批贷款的主要风险点及 风险防范措施的合规性、有效性 其他相关事项。提出审批意见。单人审批时 贷款审批人直接在“个人信贷业务申报审批表”上签署审 批意见 双人审批时 只有当两名贷款审批人同时签署“同意”意见时 审批结论意见方为“同 意）审批意见落实。对未获批准的借款申请及时通知借款人退还有关
26、材料并解释原因 同时将记录存档 对需补充材料的 按要求及时补充材料后重新审查、审批对经审批同意 或有条件同意的 应及时通知借款人并按要求落实有关条件、办理合同签约和发放贷款等。相关推荐8 .贷款的签约和发放1贷款的签约流程填写合同。要使用统一格式的合同文本。审核合同。复核合同及附件填写的完整性、准确性、合规性并建立复核记录。同笔贷款的合同填写人与合同复核人不得为同一人。签订合同。a.在签订合同文本前 应履行充分告知义务。b.借款人、保证人为自然人的 应当面核实签约人身份证明后由签约人当场签字 如委 托他人代替签字签字人须出具经公证的委托授权书保证人为法人的保证方签字人应为 其法定代表人或其授权
27、代理人须提供有效的书面授权文件。c.抵押担保的 抵押物共有人应在相关合同文本上签字。d.银行有权签字人审查通过后在合同上签字章之后加盖银行个人住房贷款合同专用章。e.银行可决定是否办理合同公证。2贷款的发放落实贷款发放条件。包括 首付款是否全额支付到位 所购房屋符合贷款条件 需办 理保险、公证的相关手续办理完毕采取委托扣划还款方式的借款人已开立还本付息账户 落实相关贷款担保手续、保证责任。注意抵质押登记手续应由银行派人该人员应与贷款发放岗位人员分开与抵质 押人一起办理或接受其委托代为办理银行也可委托外部机构代为办理。贷款支付。基本步骤 信贷主管审核签字一一会计部门开立账户一一划付贷款。个人住房
28、贷款原则上采用专项提款方式。9 .贷后与档案管理1贷款的回收借款人按合同约定的支付方式 委托扣款或柜面还款任选其一 可变更、还款方式等 定期还款。2 合同变更合同主体变更。借款人或财产继承人持有效法律文件 向贷款银行递交书面申请 银 行对变更后的借款人的主体资格、资信情况、担保情况审批同意后与变更后的借款人、担 保人重新签订合同新合同借款利率按原合同利率约定执行。借款期限调整。指延长或缩短期限借款人须向银行递交期限调整申请书具备以下条件贷款未到期无欠息无拖欠本金本期本金已归还。缩短期限的剩余有效还款期数不能为零。对到期一次还本付息类个人贷款账户不允许缩短借款期限。缩短 延长 借款期限后新的借款
29、期限达到新的利率期限档次时 从缩短延长 之日起 按新的期限档次利率执行。已计收的利息不再调整。分期还款额的调整。还款方式变更。条件 贷款期内递交还款方式变更申请书 没有拖欠本息及其他费用 归还当期本息。担保变更。条件 递交变更贷款担保申请且新的担保符合要求 不拖欠本息及相关费 用贷款余额与新抵质押物价值比例不能超过规定的抵质押率。同意变更的贷款 银行应与借款人、担保人签订变更担保协议或重新签订担保合同办理有关手续。3贷后检查借款人检查。主要检查借款用途和借款人还债能力 对借款人的不当行为应限期要求 纠正 对借款人拒绝纠正的 应提前收回已发放贷款的本息或解除合同 并要求借款人承担 违约责任担保的
30、检查。对危及担保能力的情形应限期要求借款人更换贷款银行认可的新担保 对借款人拒绝或无法更换贷款银行认可的担保的 应提前收回已发放的贷款本息 或解除合 同对开发商和项目及合作机构的检查。4贷款风险分类和不良贷款的管理贷款风险分类。一般先定量分类 再定性分类。分类应遵循不可拆分原则 即一笔贷 款只能处于一种贷款形态。贷款形态分正常贷款、关注贷款、次级贷款、可疑贷款、损失贷 款五类不良贷款的认定。包括次级、可疑和损失类贷款。银行定期对不良贷款进行认定。不良贷款的催收。按拖欠期限的不同可采取电话催收、信函催收、上门催收、通过中 介机构催收、采取法律手段催收等不同方式。不良贷款的处置。抵押物处置可与借款
31、人协商变卖、提起诉讼或申请强制执行 对呆账应按规定核销 对银行保留追索权的贷款实行“账销案存” 并注意诉讼时效。5贷后档案管理贷款档案的内容。主要包括 借款人的相关资料 贷后管理相关材料。档案的收集整理和归档登记。 档案的借 查 阅管理。档案的移交和接管。 档案的退回。第三节风险管理10 合作机构管理1合作机构管理的内容合作机构分析。内容包括领导层素质业界声誉历史信用记录重点查看外部监 管记录和与银行合作信用记录管理规范程度重点分析其组织机构、内部管理规章制度、财务监督机制、治理结构经营成果 偿债能力。与房地产开发商合作关系的确定及合作管理。内容包括 确立合作意向 合作后的管 理包括及时了解开
32、发商的工程进度、经营及财务状况借款人入住情况及住房使用情况 借款人违约后立即处置抵押物注意房地产市场的动态等。与其他社会中介机构 包括房地产评估机构、担保公司和律师事务所等 的合作管理。2 合作机构风险的表现形式房地产开发商和中介机构的欺诈风险。主要表现为“假个贷” 指借款人并不具有真实 的购房目的 采取各种手段套取个人住房贷款的行为。“假个贷”主耍成因 开发商恶意套取银行资金进行诈骗 开发商为缓解楼盘销售窘境 开发商为获得优惠贷款银行的管理漏洞等。“假个贷”的表现形式 滞销楼盘突然热销 楼盘售价与周围楼盘相比明显偏高 开发企 业员工或关联方集中购买同一楼盘 借款人收入证明与年龄、职业明显不相
33、称 集中申请办 理贷款借款人对所购房屋信息不甚了解借款人首付款非自己交付同一人或单位转账或 现金支付还款 借款人集体中断还款。担保公司的担保风险。主要表现在“担保放大倍数”过大 即担保公司对外提供担保的 余额与自身实收资本的倍数过大 造成过度担保。其他合作机构的风险。3 合作机构风险的防范措施“假个贷”的防控措施。加强一线人员建设 严把贷款准入关 完善风险保证金制度 利用法律手段追究当事人刑事责任。其他合作机构风险的防控措施。深入调查选择讲信用、重诚信的合作机构不过分 依赖合作机构严格执行准入退出制度有效利用保证金制度严格执行回访制度。11 .操作风险操作风险指在个人住房贷款业务操作过程中由于
34、违反操作规程或操作中存在疏漏等情 况而产生的风险 是一种发生在实务操作中的、内部形成的非系统性风险。1贷款流程中的风险贷款受理和调查中的风险。贷款受理中的风险 借款人的主体资格是否符合规定 借款人提交的资料是否齐全 格 式是否符合要求 原件和复印件之间是否一致。贷前调查中的风险。a.项目调查中的风险 提供贷款业务的项目未按规定上报审批 或 审批未批准的情况下开展业务等。b.借款人调查中的风险借款人所提交的资料是否真实、 合法借款人第一还款来源是否稳定、充足担保措施是否足额、有效。贷款审查和审批中的风险。未按独立公正原则审批不按权限审批贷款对应审查的 内容审查不严。贷款签约和发放中的风险。合同签
35、订的风险 未签订合同或签订无效合同 合同文本不规范 未核实合同签署人及 签字 签章 O二贷款靠放的风险 个人信贷信息录入是否准确 贷款发放程序是否合规 贷款担保手续 是否齐备、有效抵质 押物是否办理登记手续 在发放条件不齐全的情况下放款 会计 凭证填制不合耍求未按规定发放贷款。贷后与档案管理中的风险2 法律和政策风险借款人主体资格。银行不宜办理房屋唯一产权人为未成年人的住房贷款申请 而应由未成年人及其法定监 护人共同申请。实践中 我国境内商业银行均将外籍自然人列为住房贷款对象。合同有效性风险。格式条款无效提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的 该条款无效。未履行法定提示义
36、务的风险应采取合理方式提请借款人注意免除或限制其责任的条 款 并按对方要求对该条款予以说明 且须在借款合同签订前作出 否则 对当事人不产生格式条款解释风险 对格式条款的理解发生争议的 应按通常理解予以解释。对格式条 款有两种以上解释的 应作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款与非格式条款不一致的风险不一致的应采用非格式条款。担保风险。抵押担保风险抵押物的合法有效性抵押物重复抵押抵押物价值高估、不足值或抵 押率偏高抵押登记存在瑕疵。质押担保风险 质押物的合法性 对于无处分权的权利进行质押 非为被监护人利益以 其所有权利进行质押 对非法所得的权利进行质押等。保证担保风险 未明确连带责任保证 追
37、索难度大 保证期间未明确或不明 保证人保 证资格有瑕疵或缺乏保证能力 借款人互相保证 公司、企业的分支机构为个人提供保证 公司、企业职能部门、董事、经理越权对外提供保证等。诉讼时效风险。政策风险。3操作风险的防范措施提高贷款经办人员职业操守和敬业精神。 掌握并严格遵守个人住房贷款相关的 规章制度和法律法规。严格落实贷前调查和贷后检查。信用风险1信用风险表现形式还款能力风险。指借款人经济状况严重恶化导致不能按期或无力偿还银行贷款或者 因借款人死亡、丧失行为能力借款人的继承人放弃所购房屋从而给银行利益带来损失的 违约风险。还款意愿风险。2信用风险防范措施加强对借款人还款能力的甄别。应着重验证工资收
38、入、租金收入、投资收入、经营收 入的真实性。深入了解客户还款意愿。坚持面谈制度。第四节公积金个人住房贷款12.基础知识1 概念略。2 特点互助性。住房贷款资金来源为单位和个人普遍性。正常缴存住房公积金的职工都可 申请。利率低期限长。最长期限为30年 贷款期限不得超过法定离退休年龄后5年。3 要素贷款对1。公积金缴存的职工基本条件为具有城镇常住户口或有效居留身份按 时足额缴存住房公积金并具有个人住房公积金存款账户有稳定的经济收入信用良好有 偿还贷款本息的能力 有合法有效的合同、协议及其他证明文件 有当地住房公积金管理部 门规定的最低额度以上的自筹资金 并保证用于支付所购 大修 住房的首付款 有符
39、合耍 求的担保 符合当地住房公积金管理部门规定的其他借款条件。贷款利率。按人民银行规定的公积金个人住房贷款利率执行。贷款年限。最长为30年。 还款方式。一次还本付息、等额本息还款法、等额本 金还款法。 担保方式。以住房置业担保公司所提供的连带责任担保最为常见。贷款额度。普通商品住房、经济适用房 最高贷款额度为所购买住房总价款的80集资建造住房房改房 最高贷款额度为所购买住房总价款的90 购买二手房最高 贷款额度为所购买住房总价款的70 有价证券质押贷款最高贷款额度为有价证券票面 金额的90 建造、翻建、大修自住住房 最高贷款额度为所需费用的60 o4 公积金个人住房贷款业务的职责分工公积金管理
40、中心基本职责。制定公积金信贷政策、负责信贷审批和承担公积金信贷风 险。承办银行职责 公积金借款合同签约、发放、职工贷款账户设立和计结息及金融手续 操作等基本职责 贷前咨询受理、调查审核、信息录入 贷后审核、催收、查询对账等可委 托代理职责。5公积金个人住房贷款业务的操作模式银行受理 公积金管理中心审核审批 银行操作公积金管理中心受理、审核审批 银行操作 公积金管理中心和承办银行联动。6公积金个人住房贷款与商业银行自营性个人住房贷款的区别公积金个人住房贷款 商业银行自营性个人住房贷款资金来源 公积金管理部门归集的住房公积金 银行自有的信贷资金 承担风险的主 体政府设立的住房置业担保机构提供担保商
41、业银行不承担贷款风险商业银行自担风险贷款对象住房公积金的缴存人具有完全民事行为能力的自然人贷款利率 比自营性个人住房贷款利率低审批主体公积金管理中心商业银行自己审批13.贷款流程1贷款的受理和调查银行先和公积金管理中心签订“住房公积金贷款业务委托协议书”取得承办权之后才能接受委托办理公积金个人住房贷款业务。申请商品房公积金个人住房贷款的借款人须提供的补充材料。借款人及参贷人的居民 身份证、户口簿原件及复印件和共同还款承诺书 婚姻状况证明 合法的商品房购房合同或 协议借款人及参贷人所在单位提供的个人资信证明借款人已交付不低于20购房款的 有效凭据有效的担保证明办理公积金个人住房贷款的期房楼盘必须
42、是由开发商与受委 托银行签订个贷协议的楼盘。申请二手房公积金贷款的借款人须提供的材料。卖方身份证、户口簿复印件房产证 原件和复印件 由公积金管理中心认可的评估机构出具的评估报告 由公积金管理中心认可 的中介机构与买卖双方签订的三方协议 由区级以上房产交易部门进行抵押登记。2 贷款的审查和审批贷前审查。考察 借款人缴存住房公积金情况 借款用途 借款内容 贷款资信审查。贷款审批。登记台账。贷款审批。公积金管理中心对借款人的贷款额度、比例、年限做出决策。核对或登记台账核对。承办银行及时取回公积金管理中心出具的审批意见和“委托放款 通知书”核对登记台账。3 贷款的签约和发放贷款签约。公积金管理中心审批
43、后 向受委托银行出具“委托贷款通知书” 同时将委 托贷款基金划入银行的住房委托贷款基金账户。银行凭“委托放款通知书”与借款人签订合 同 办理抵押手续、贷款划付手续。具体包括第一 合同签约。包括制作借款合同 合同签字 章 录入并检查修改系统中的信息。第二担保落实。第三 申领和存拨基金。承办银行申请住房委托贷款基金 公积金管理中心受理申请和 拨存基金。承办银行建立住房委托贷款基金账户 根据“资金划转通知单”划拨资金 核实基 金是否到账并统计管理基金的使用、结余等定期对账、报送业务资料和报表等。银行先和公积金管理中心签订“住房公积金贷款业务委托协议书”取得承办权之后才能 接受委托办理公积金个人住房贷
44、款业务。申请商品房公积金个人住房贷款的借款人须提供的补充材料。借款人及参贷人的居民 身份证、户口簿原件及复印件和共同还款承诺书 婚姻状况证明 合法的商品房购房合同或 协议借款人及参贷人所在单位提供的个人资信证明借款人已交付不低于20购房款的 有效凭据有效的担保证明办理公积金个人住房贷款的期房楼盘必须是由开发商与受委 托银行签订个贷协议的楼盘。申请二手房公积金贷款的借款人须提供的材料。卖方身份证、户口簿复印件 房产证 原件和复印件 由公积金管理中心认可的评估机构出具的评估报告 由公积金管理中心认可 的中介机构与买卖双方签订的三方协议 由区级以上房产交易部门进行抵押登记。4 贷款的审查和审批贷前审
45、查。考察 借款人缴存住房公积金情况 借款用途 借款内容 贷款资信审查。贷款审批。登记台账。贷款审批。公积金管理中心对借款人的贷款额度、比例、年限做出决策。核对或登记台账核对。承办银行及时取回公积金管理中心出具的审批意见和“委托放款 通知书”核对登记台账。3贷款的签约和发放贷款签约。公积金管理中心审批后 向受委托银行出具“委托贷款通知书” 同时将委 托贷款基金划入银行的住房委托贷款基金账户。银行凭“委托放款通知书”与借款人签订合 同 办理抵押手续、贷款划付手续。具体包括第一 合同签约。包括制作借款合同 合同签字 章 录入并检查修改系统中的信息。常由银行与特约商户合作开展 双方签订耐用消费品合作协
46、议 而借款人需在银行指定的商 户处购买特定商品。个人消费额度贷款。指银行向个人发放的用于消费的、可在一定期限和额度内循环使 用的人民币贷款。借款人可先向银行申请有效额度 必要时才使用 不使用贷款不收取利息。 在额度有效期内 客户可随时向银行申请使用。个人旅游消费贷款。指银行向个人发放的用于该个人及其家庭成员 包括借款申请人的配偶、子女及父母 参加银行认可的各类旅行社 公司 组织的国内、外旅游所需费用的 贷款。借款人必须选择银行认可的旅游公司 并向银行提供其与旅游公司签订的有关协议。个人医疗贷款。指银行向个人发放的用于解决市民及其配偶或直系亲属伤病就医时资 金短缺问题的贷款。一般由贷款银行和保险
47、公司联合当地特约合作医院办理 由借款人到特 约医院领取并填写经特约医院签章认可的贷款申请书 持医院出具的诊断证明及住院证明到 开展此业务的银行申办贷款 获批准后持个人持有的银行卡和银行盖章的贷款申请书及个人 身份证到特约医院就医、结账。5 个人经营类贷款个人经营类贷孩是欣行向从事合法生产经营的个人发放的用于定向购买或租赁商用房、机械设备 以及用于满足个人控制的企业 包括个体工商户 生产经营流动资金需求和 其他合理资金需求的贷款。按贷款用途分为个人经营专项贷款简称专项贷款。指银行向个人发放的用于定向购买或租赁商用 房和机械设备其主要还款来源是由经营产生的现金流。主要包括个人商用房贷款和个人经 营设备贷款。前者指银行向个人发放的、用于定向购买或租赁商用房所需资金的贷款后者 指银行向个人发放的、用于购买或租赁生产经营活动中所需设备的贷款。个人经营流动资金贷款 简称流动资金贷款。指银行向从事合法生产经营的个人发 放的、用于满足个人控制的企业 包括个体工商户 生产经营流动资金需求的贷款。按照有 无担保的贷款条件分为有担保流动资金贷款和无担保流动资金贷款。5.按担保方式分类1个人抵押贷款个人抵押贷款是指贷款银行以自然人或第三人