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1、土地竞拍可行性分析报告目录一、技术经济指标1二、可行性分析1三、某某市某某花园土地竞拍本钱计算表2四、某某市某某花园土地竞拍面积和销售收入表3五、某某市某某花园土地竞拍经济分析表4六、某某市某某花园土地竞拍敏感性分析表5某某市某某花园土地竞拍可行性报告资金筹措计划表序号工程名称本钱（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1投资计划.91.92.23.23.23.232资金筹措计划0.92.23.23.23.232. I自有资金.52.52.63.63.63.632.2借款0.4.6.6.6.62.21向银行贷款0.4.6.6.6.6某某市某某花园土地竞拍可行性报告全投资现金流量表序号工程名称本
2、钱（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1现金流入0.990.33.33.331.1销售收入0.990.33.33.331.2租赁收入0000001.3其它收入0000002现金流出0.92.23.23.23.232. 1开发投资、经营0.92.23.23.23.232.2其它支出000000净现金流量0.0723.1.1.1累计净现金流量0023.87.97.07某某市某某花园土地竞拍可行性报告资本金现金流量表序号工程名称本钱（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1现金流入0.990.33.33.331.1销售收入0.990.33.33.331.2租赁收入0000001.3其它收入000
3、0002现金流出0.52.63.63.63.632. 1开发投资、经营0.52.63.63.63.632.2其它支出000000净现金流量0.4763.7.7.7累计净现金流量0063.07.77.47某某市某某花园土地竞拍可行性报告多方案经济分析表序号工程名称计量单位基本 方案方案1方案 2方案 3方案 4方案 5方案 6方案 7方案 8方案 9方案 10方案 11方案 12方案 13方案 14方案15方案 16方案 17方 案 181土地拍卖 价款万元5000500060007000800090001000 0110001200 01300 01400 01500 01600 01700
4、01800 01900 02000 02100 0220 001.1土地拍 卖单价元 /M2121912191462170619502193243726812924316834123656389941434387463048745118536 21.2土地拍 卖单价元/ 亩8123618123619748331.3土地拍 卖价款占 比例%14.514.516.8319.0121.0 622.9 824.1 926.528. 1129.6 431.0 932.4 733.7 835.0236.2137.3438.4 239.4 540.442工程总成 本万元3448 03448 03565 23
5、682 33799 53916 74033 94151 04268 243854450264619847369485414971350885520565322 8544 003资金筹措万元344834483565368237993916403341514268438545024619473648544971508852055322544002357902468913568003. 1资本金万元1206 812068124781288 81329 81370814119145291493 91534 91575 9161691657 91698 91739 91781 01822 01863 0
6、190403.2借款万元2241 222412231742393 52469 7254582622 02698 22774 32850 5292673002 83079 03155 23231 33307 53383734598353604经营总收 入万元5344 45344 45344453444534445344 45344 453444534445344 45344 453444534445344 45344453444534445344 4534444. 1销售收 入万元5344 45344 45344453444534445344 45344 453444534445344 4534
7、4 453444534445344 45344 4534445344453444534444.2租赁收 入万元00000000000000000005利润总额万元1896 418964177921662 01544 81427 7131051193310761959084187246607449033731255913872169566所得税万元6258625858715485509847114325393835513165277823912005161812318444587107税后利润万元127061270611921111361035 0956587807995721064255640
8、485540703285250017159291449568全投资财 务内部收 益率%91.591.583.876.5 569.663.0 556.7 550.7 54539.4534. 1528.9523.9 519. 114.49.755.20.83.69资本金财 务内部收%488.1488.1468.55450.2433416.8401.55387.1373.45360.55348.3336.65325.55315304.9295.3286.05277.25268 .8益率10全投资财 务净现值 (Ic=30%)万元621462145580494543103676304124071772
9、1138503-132-76614012035267033053939457 411资本金财 务净现值 (Ic=30%)万元1835 21835 21812 917907176851746317241170191679 71657 51635316131159081568 61546 41524 21502 0147981457612全投资回 收期年1.941.9422.072. 142. 222.32.42.492.62. 722. 842.983. 143.313.53.713. 95013资本金回 收期年1.21.21.211.221.231.241.251.261.271.271.28
10、1.291.31. 311.321.331.341.351.3 614投资利润 率%555549.9145. 1340.6 636.4532.4 928.7525.2121.8718. 715.6912.8210. 17.55. 032.660.41. 7615资本金利 润率%157.14157.14142.59128.96116.17104.1592.8 282. 1472.0 462. 1853.4 244.8136.6428.8621.4414.3 77.611. 165.0 2某某市某某花园土地竞拍可行性报告敏感性分析表序号工程名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化500000
11、01土地拍卖价款万元5000500050005000500050001.1土地柏卖单价元/M21219121912191219121912191.2土地拍卖单价元/亩8123618123618123618123618123618123611.3土地拍卖价款占比例%14.513. 7514.2915. 0214. 5713. 772工程总本钱万元3448036363349973328934318363033资金筹措万元3448036363349973328934318363033. 1资本金万元1206812727122491165112011127063.2借款万元22412236362274
12、82163822307235974经营总收入万元5344447030545125184056116507714. 1销售收入万元5344447030545125184056116507714.2租赁收入万元0000005利润总额万元1896410668195161855121797144696所得税万元6258352064406122719347757税后利润万元12706714713076124291460496948全投资财务内部收益率%91.551. 792.6592.6104.1568.49资本金财务内部收益率%488. 1389.4491490.9520.75429.910全投资财务
13、净现值（ic=3（n）万元62142208643261127546398311资本金财务净现值（Ic=30%）万元18352150081875117831196271676212全投资回收期年1.942. 381.931.931.852. 1613资本金回收期年1.21.251.21.21. 191.2314投资利润率%5529. 3455. 7655. 7363. 5239. 8615资本金利润率%157. 1483. 82159. 33159. 22181.47113. 87一、技术经济指标:1、用地面积：55832m22、容积率：3.63、可建面积：200995m2其中：住宅面积：184
14、763m2商店面积沿街商店面积：6916m2*2层=13832 m2小区内商店面积：1200 m2*2层=2400 m2另外可建车位：地下室面积9500 m2（车库450个）4、绿化率：35%5、密 度：30%以内（本方案按30%计算）二、可行性分析本可行性测算方案，销售收入为100%,因此在本地块投标中应考虑该因素。建议按80%的销售率为底限，同时结合房地产业的经验，本工程的最理想的总地价款在9638万元以内。基准（期望）收益率%030303030301土地拍卖价款临界点万元08486151441464016900112831.1土地拍卖单价元/M2020683691356841192750
15、1.2土地拍卖单价元/亩01.3土地拍卖价款占比例%020. 9832.332. 8435. 0225. 842工程总本钱万元040447468834458548262436653资金筹措万元040447468834458548262436653. 1资本金万元014157164091560516892152833.2借款万元026291304742898031370283824经营总收入万元047030545125184056116507714. 1销售收入万元047030545125184056116507714.2租赁收入万元0000005利润总额万元065837629725578547
16、1066所得税万元0217225182394259223457税后利润万元0441151124861526247618全投资财务内部收益率%030303030309资本金财务内部收益率%0429.9429.9429.9429.9429.910全投资财务净现值（ic=3（n）万元0-4-5-5-5-511资本金财务净现值（lc=30%）万元0167621676216762167621676212全投资回收期年02. 822.822. 822. 822. 8213资本金回收期年01.231.231.231.231.2314投资利润率%016. 2816. 2716. 2716. 2716. 271
17、5资本金利润率%046.546.546.546. 4946.5某某市某某花园土地竞拍可行性报告概率分布情况表变化因素工程名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化5投资投资变化比例（给0122-5-2100投资变化概率00.20.20.20.20.20销售销售收入变化比例（酚0-122-35-50销售收入变化概率00.20.20.20.20.20某某市某某花园土地竞拍可行性报告概率分析情况表方案名称序号工程名称计量单位数值备注基本方案（期望值）01土地拍卖价款万元50001.1土地拍卖单价元/M212191.2土地拍卖单价元/亩8123611. 3土地拍卖价款占比例%14. 262工程总本
18、钱万元350543资金筹措万元350543. 1资本金万元122693.2借款万元227854经营总收入万元520544. 1销售收入万元520544.2租赁收入万元05利润总额万元170006所得税万元56107税后利润万元113908全投资财务内部收益率%81.659资本金财务内部收益率%463. 110全投资财务净现值 (Ic=30%)万元525611资本金财务净现值 (Ic=30%)万元1759612全投资回收期年2. 0213资本金回收期年1.2114投资利润率%48.515资本金利润率%138. 56土地拍卖最高限价方案0土地拍卖价款临界点万元13291财务内部收益率期望值%29.
19、8财务内部收益率大于基准 （期望）收益率的概率%60财务内部收益率小于0的 概率%0附：某某市某某花园土地竞拍本钱计算表某某市某某花园土地竞拍面积和销售收入表某某市某某花园土地竞拍经济分析表某某市某某花园土地竞拍敏感性分析表某某置业有限责任公司二00四年九月十二日某某市某某花园土地竞拍可行性报告本钱计算表编码工程工程（费用）名称计量单 位工程量单价或费率造价或费用 （元）楼面造价（元/M2）百分比 （%）计算公式或说明1.一、征地、拆迁、前期费00259. 9215.87%1-1-1征地补偿费项1237. 5414.51%按实际发生1-2-1设计费平方米2104951818. 001. 1%1
20、8元/平方米1-3-1建筑招投标费项110000100000. 050.01%1-4-1建筑核放样费项150000500000. 240. 02%1-5-1施工许可证项120000200000. 100.01%1-6-1消防审核费平方米21049548419804.000. 25%2.二、建安造价00911.8955. 67%2-1-1土建及安装费用平方米210495650650. 0039. 69%2-1-2地下室部份建安费用平方米0120000. 000%2-2-1小区道路配套费平方米2104957070. 004. 28%2-3-1电梯费用部7025000083. 145. 08%2-4
21、-1工程监理费项17. 130. 44%2-5-1工程监督费元、%0. 223430681.630. 1%2-6-1小区配水电费用等平方米210495100100. 006. 11%5.三、其他税费00.91466. 2328.47%3-1-1营业税等元、%8.5.75215.8113.18%3-2-1广告费项123. 751.46%3-3-1销售管理费用元、%1.525. 391.55%3-3-1建设管理费用元、%2.1623. 441.44%3-4-1利息费用元、%5.6.76142. 688. 72%8-1-1不可预见费元、%3.7435. 152. 15%zzj总本钱00.911638
22、. 04100.01%0000. 000%0000. 000%某某市某某花园土地竞拍可行性报告销售收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积 (M2)可售面积 (M2)工程套数可售套数销售收入 阮)销售模式备注1住宅元/m，2050184763000按建筑面积2沿街店面一层元/nV130006916000按建筑面积3沿街店面二层元/nf40006916000按建筑面积4小区店面一层元/nf100001200000按建筑面积5小区店面二层元/m30001200000按建筑面积6车库元/套50000950004500按工程套数合计00000某某市某某花园土地竞拍可行性报告租赁收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积 (M2)可租面积 (M2)工程套数可租套数租赁收入 阮)租赁模式备注000000合计000000某某市某某花园土地竞拍可行性报告投资计划表序号工程名称本钱（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1一、征地、拆迁、前期费.5.5.5.52二、建安造价3三、其他税费.91.92.73.73.73.73合计.91.92.23.23.23.23