《2022年福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告 .pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告 .pdf（18页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、1 / 18 福州市好景花园土地竞拍可行性分析报告工程编号：侠客行估字 200488 号工程名称：福州市好景花园土地竞拍总造价： 344798612.91元楼面造价： 1638.04元/M2 土地面积： 41032.87M2 建筑面积： 210495M2 建筑密度： 30% 容积率： 3.6 绿化率： 35% 建设单位：侠客行置业有限责任公司工程负责人：侠客行编制单位：侠客行置业有限责任公司编制负责人：侠客行编制审核人：侠客行编制人：侠客行编制日期： 04-7-3 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 1 页，共 18 页2 / 18 目
2、录一、技术经济指标1 二、可行性分析1 三、福州市好景花园土地竞拍成本计算表2 四、福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表3 五、福州市好景花园土地竞拍经济分析表4 六、福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表5 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页，共 18 页3 / 18 一、技术经济指标： 1、用地面积：55832m2 2、容积率： 3.6 3、可建面积：200995m2 其中：住宅面积：184763m2 商店面积沿街商店面积：6916m2*2 层=13832 m2 小区内商店面积：1200 m2*2 层=2400 m2 另外可建
3、车位：地下室面积9500 m2（车库 450 个） 4、绿化率： 35% 5、密度： 30%以内（本方案按30%计算）二、可行性分析本可行性测算方案，销售收入为100%，因此在本地块投标中应考虑该因素。建议按80%的销售率为底限，同时结合房地产业的经验，本工程的最理想的总地价款在9638万元以内。附：福州市好景花园土地竞拍成本计算表福州市好景花园土地竞拍面积和销售收入表福州市好景花园土地竞拍经济分析表福州市好景花园土地竞拍敏感性分析表侠客行置业有限责任公司二 00 四年九月十二日精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页，共 18 页4
4、 / 18 福州市好景花园土地竞拍可行性报告成本计算表编码工程工程（费用）名称计 量 单位工程量单价或费率造 价 或 费 用(元) 楼 面 造价(元/M2) 百 分 比(%) 计算公式或说明1. 一、征地、拆迁、前期费0 0 54710890 259.92 15.87% 1-1-1 征地补偿费项1 50000000 50000000 237.54 14.51% 按实际发生1-2-1 设计费平方 M 210495 18 3788910 18.00 1.1% 18 元/平方 M 1-3-1 建筑招投标费项1 10000 10000 0.05 0.01% 1-4-1 建筑核放样费项1 50000 5
5、0000 0.24 0.02% 1-5-1 施工许可证项1 20000 20000 0.10 0.01% 1-6-1 消防审核费平方 M 210495 4 841980 4.00 0.25% 2. 二、建安造价0 0 191948968 911.89 55.67% 2-1-1 土建及安装费用平方 M 210495 650 136821750 650.00 39.69% 2-1-2 地下室部份建安费用平方 M 0 1200 0 0.00 0% 2-2-1 小区道路配套费平方 M 210495 70 14734650 70.00 4.28% 2-3-1 电梯费用部70 250000 1750000
6、0 83.14 5.08% 2-4-1 工程监理费项1 1500000 1500000 7.13 0.44% 2-5-1 工程监督费元、 % 155940000 0.22 343068 1.63 0.1% 2-6-1 小区配水电费用等平方 M 210495 100 21049500 100.00 6.11% 5. 三、其他税费0 0 98138754.91 466.23 28.47% 3-1-1 营业税等元、 % 534436150 8.5 45427072.75 215.81 13.18% 3-2-1 广告费项1 5000000 5000000 23.75 1.46% 3-3-1 销售管理费
7、用元、 % 534436150 1 5344361.5 25.39 1.55% 3-3-1 建设管理费用元、 % 246659858 2 4933197.16 23.44 1.44% 3-4-1 利息费用元、 % 246659858 5.6 30034327.76 142.68 8.72% 8-1-1 不可预见费元、 % 246659858 3 7399795.74 35.15 2.15% zzj 总成本0 0 344798612.91 1638.04 100.01% 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页，共 18 页5 / 18
8、 0 0 0 0.00 0% 0 0 0 0.00 0% 福州市好景花园土地竞拍可行性报告销售收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2) 可售面积(M2) 工程套数可售套数销售收入(元) 销售模式备注精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页，共 18 页6 / 18 1 住宅元/2050 184763 0 0 0 378764150 按建筑面积2 沿街店面一层元/13000 6916 0 0 0 89908000 按建筑面积3 沿街店面二层元/4000 6916 0 0 0 27664000 按建筑面积4 小区店面一层
9、元/10000 1200 0 0 0 12000000 按建筑面积5 小区店面二层元/3000 1200 0 0 0 3600000 按建筑面积6 车库元/套50000 9500 0 450 0 22500000 按工程套数合计0 0 0 0 0 534436150 福州市好景花园土地竞拍可行性报告租赁收入表序号楼层、单元或楼房名称计量单位单价建筑面积(M2) 可租面积(M2) 工程套数可租套数租赁收入(元) 租赁模式备注0 0 0 0 0 0 合计0 0 0 0 0 0 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页，共 18 页7 /
10、18 福州市好景花园土地竞拍可行性报告投资计划表序号工程名称成本（元）合计（元）第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年1 一、征地、拆迁、前期费54710890 54710890 13677722.5 13677722.5 13677722.5 13677722.5 2 二、建安造价191948968 191948968 47987242 47987242 47987242 47987242 3 三、其他税费98138754.91 98138754.92 24534688.73 24534688.73 24534688.73 24534688.73 精选学习资料 - - - - - - -
11、- - 名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页，共 18 页8 / 18 合计344798612.91 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.23 福州市好景花园土地竞拍可行性报告资金筹措计划表序号工程名称成本（元）合计（元）第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年1 投资计划344798612.91 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.23 2 资金筹措计划0 344798612.92 86199653.23 8619965
12、3.23 86199653.23 86199653.23 2.1 自有资金120679514.52 120679514.52 30169878.63 30169878.63 30169878.63 30169878.63 2.2 借款0 224119098.4 56029774.6 56029774.6 56029774.6 56029774.6 2.21 向银行贷款0 224119098.4 56029774.6 56029774.6 56029774.6 56029774.6 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页，共 18 页
13、9 / 18 福州市好景花园土地竞拍可行性报告全投资现金流量表序号工程名称成本（元）合计（元）第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年1 现金流入0 534436149.99 0 178145383.33 178145383.33 178145383.33 1.1 销售收入0 534436149.99 0 178145383.33 178145383.33 178145383.33 1.2 租赁收入0 0 0 0 0 0 1.3 其它收入0 0 0 0 0 0 2 现金流出0 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.2
14、3 2.1 开发投资、经营0 344798612.92 86199653.23 86199653.23 86199653.23 86199653.23 2.2 其它支出0 0 0 0 0 0 净现金流量0 189637537.07 -86199653.23 91945730.1 91945730.1 91945730.1 累计净现金流量0 0 -86199653.23 5746076.87 97691806.97 189637537.07 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页，共 18 页10 / 18 福州市好景花园土地竞拍可行
15、性报告资本金现金流量表序号工程名称成本（元）合计（元）第 1 年第 2 年第 3 年第 4 年1 现金流入0 534436149.99 0 178145383.33 178145383.33 178145383.33 1.1 销售收入0 534436149.99 0 178145383.33 178145383.33 178145383.33 1.2 租赁收入0 0 0 0 0 0 1.3 其它收入0 0 0 0 0 0 2 现金流出0 120679514.52 30169878.63 30169878.63 30169878.63 30169878.63 2.1 开发投资、经营0 12067
16、9514.52 30169878.63 30169878.63 30169878.63 30169878.63 2.2 其它支出0 0 0 0 0 0 净现金流量0 413756635.47 -30169878.63 147975504.7 147975504.7 147975504.7 累计净现金流量0 0 -30169878.63 117805626.07 265781130.77 413756635.47 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页，共 18 页11 / 18 福州市好景花园土地竞拍可行性报告多方案经济分析表名计
17、量单位基本方案方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 方案 7 方案 8 方案 9 方案 10 方案 11 方案 12 方案 13 方案 14 方案 15 方案 16 方案 17拍款万元5000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000 18000 19000 20000 21000 拍价元/M2 1219 1219 1462 1706 1950 2193 2437 2681 2924 3168 3412 3656 3899 4143 4387 4630 4874 511
18、8 拍价元/亩812361 812361 974833 1137305 1299777 1462250 1624722 1787194 1949666 2112138 2274611 2437083 2599555 2762027 2924499 3086971 3249444 3411916拍款例% 14.5 14.5 16.83 19.01 21.06 22.98 24.79 26.5 28.11 29.64 31.09 32.47 33.78 35.02 36.21 37.34 38.42 39.45 总本万元34480 34480 35652 36823 37995 39167 403
19、39 41510 42682 43854 45026 46198 47369 48541 49713 50885 52056 53228 筹万元34480 34480 35652 36823 37995 39167 40339 41510 42682 43854 45026 46198 47369 48541 49713 50885 52056 53228 金万元12068 12068 12478 12888 13298 13708 14119 14529 14939 15349 15759 16169 16579 16989 17399 17810 18220 18630 精选学习资料 -
20、- - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页，共 18 页12 / 18 款万元22412 22412 23174 23935 24697 25458 26220 26982 27743 28505 29267 30028 30790 31552 32313 33075 33837 34598 总入万元53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 收万元53444 53444 53444
21、 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 53444 收万元0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 总万元18964 18964 17792 16620 15448 14277 13105 11933 10761 9590 8418 7246 6074 4903 3731 2559 1387 216 税万元6258 6258 5871 5485 5098 4711 4325 3938 3551 3165 2778 2391 2005 1
22、618 1231 844 458 71 利万元12706 12706 11921 11136 10350 9565 8780 7995 7210 6425 5640 4855 4070 3285 2500 1715 929 144 资内益% 91.5 91.5 83.8 76.55 69.6 63.05 56.75 50.75 45 39.45 34.15 28.95 23.95 19.1 14.4 9.75 5.2 0.8 金内益% 488.1 488.1 468.55 450.2 433 416.8 401.55 387.1 373.45 360.55 348.3 336.65 325.5
23、5 315 304.9 295.3 286.05 277.25资净值%) 万元6214 6214 5580 4945 4310 3676 3041 2407 1772 1138 503 -132 -766 -1401 -2035 -2670 -3305 -3939 金财现值%) 万元18352 18352 18129 17907 17685 17463 17241 17019 16797 16575 16353 16131 15908 15686 15464 15242 15020 14798 资回期年1.94 1.94 2 2.07 2.14 2.22 2.3 2.4 2.49 2.6 2.
24、72 2.84 2.98 3.14 3.31 3.5 3.71 3.95 金回年1.2 1.2 1.21 1.22 1.23 1.24 1.25 1.26 1.27 1.27 1.28 1.29 1.3 1.31 1.32 1.33 1.34 1.35 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页，共 18 页13 / 18 期利润% 55 55 49.91 45.13 40.66 36.45 32.49 28.75 25.21 21.87 18.7 15.69 12.82 10.1 7.5 5.03 2.66 0.4 金利率% 157
25、.14 157.14 142.59 128.96 116.17 104.15 92.82 82.14 72.04 62.48 53.42 44.81 36.64 28.86 21.44 14.37 7.61 1.16 福州市好景花园土地竞拍可行性报告敏感性分析表序号工程名称计量单位基本数变化 1 变化 2 变化 3 变化 4 变化 5 0 0 0 0 0 0 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页，共 18 页14 / 18 1 土地拍卖价款万元5000 5000 5000 5000 5000 5000 1.1 土地拍卖单价元/M
26、2 1219 1219 1219 1219 1219 1219 1.2 土地拍卖单价元/亩812361 812361 812361 812361 812361 812361 1.3 土地拍卖价款占比例% 14.5 13.75 14.29 15.02 14.57 13.77 2 工程总成本万元34480 36363 34997 33289 34318 36303 3 资金筹措万元34480 36363 34997 33289 34318 36303 3.1 资本金万元12068 12727 12249 11651 12011 12706 3.2 借款万元22412 23636 22748 216
27、38 22307 23597 4 经营总收入万元53444 47030 54512 51840 56116 50771 4.1 销售收入万元53444 47030 54512 51840 56116 50771 4.2 租赁收入万元0 0 0 0 0 0 5 利润总额万元18964 10668 19516 18551 21797 14469 6 所得税万元6258 3520 6440 6122 7193 4775 7 税后利润万元12706 7147 13076 12429 14604 9694 8 全投资财务内部收益率% 91.5 51.7 92.65 92.6 104.15 68.4 9
28、资本金财务内部收益率% 488.1 389.4 491 490.9 520.75 429.9 10 全投资财务净现值(Ic=30%) 万元6214 2208 6432 6112 7546 3983 11 资本金财务净现值(Ic=30%) 万元18352 15008 18751 17831 19627 16762 12 全投资回收期年1.94 2.38 1.93 1.93 1.85 2.16 13 资本金回收期年1.2 1.25 1.2 1.2 1.19 1.23 14 投资利润率% 55 29.34 55.76 55.73 63.52 39.86 15 资本金利润率% 157.14 83.82
29、 159.33 159.22 181.47 113.87 基准 (期望 )收益率% 0 30 30 30 30 30 1 土地拍卖价款临界点万元0 8486 15144 14640 16900 11283 1.1 土地拍卖单价元/M2 0 2068 3691 3568 4119 2750 1.2 土地拍卖单价元/亩0 1378696 2460470 2378583 2745765 1833182 1.3 土地拍卖价款占比例% 0 20.98 32.3 32.84 35.02 25.84 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 14 页，共
30、18 页15 / 18 2 工程总成本万元0 40447 46883 44585 48262 43665 3 资金筹措万元0 40447 46883 44585 48262 43665 3.1 资本金万元0 14157 16409 15605 16892 15283 3.2 借款万元0 26291 30474 28980 31370 28382 4 经营总收入万元0 47030 54512 51840 56116 50771 4.1 销售收入万元0 47030 54512 51840 56116 50771 4.2 租赁收入万元0 0 0 0 0 0 5 利润总额万元0 6583 7629 7
31、255 7854 7106 6 所得税万元0 2172 2518 2394 2592 2345 7 税后利润万元0 4411 5112 4861 5262 4761 8 全投资财务内部收益率% 0 30 30 30 30 30 9 资本金财务内部收益率% 0 429.9 429.9 429.9 429.9 429.9 10 全投资财务净现值(Ic=30%) 万元0 -4 -5 -5 -5 -5 11 资本金财务净现值(Ic=30%) 万元0 16762 16762 16762 16762 16762 12 全投资回收期年0 2.82 2.82 2.82 2.82 2.82 13 资本金回收期年
32、0 1.23 1.23 1.23 1.23 1.23 14 投资利润率% 0 16.28 16.27 16.27 16.27 16.27 15 资本金利润率% 0 46.5 46.5 46.5 46.49 46.5 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 15 页，共 18 页16 / 18 福州市好景花园土地竞拍可行性报告概率分布情况表变化因素工程名称计 量 单位基本数变化 1 变化 2 变化 3 变化 4 变化 5 投资投资变化比例(%) 0 12 2 -5 -2 10 0 投资变化概率0 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0 销
33、售销售收入变化比例(%) 0 -12 2 -3 5 -5 0 销售收入变化概率0 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 0 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 16 页，共 18 页17 / 18 福州市好景花园土地竞拍可行性报告概率分析情况表方案名称序号工程名称计量单位数值备注基本方案 (期望值 ) 0 1 土地拍卖价款万元5000 1.1 土地拍卖单价元/M2 1219 1.2 土地拍卖单价元/亩812361 1.3 土地拍卖价款占比例% 14.26 2 工程总成本万元35054 3 资金筹措万元35054 3.1 资本金万元12
34、269 3.2 借款万元22785 4 经营总收入万元52054 4.1 销售收入万元52054 4.2 租赁收入万元0 5 利润总额万元17000 6 所得税万元5610 7 税后利润万元11390 8 全投资财务内部收益率% 81.65 9 资本金财务内部收益率% 463.1 10 全投资财务净现值(Ic=30%) 万元5256 11 资本金财务净现值(Ic=30%) 万元17596 12 全投资回收期年2.02 13 资本金回收期年1.21 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 17 页，共 18 页18 / 18 14 投资利润率% 48.5 15 资本金利润率% 138.56 土地拍卖最高限价方案0 土地拍卖价款临界点万元13291 财务内部收益率期望值% 29.8 财务内部收益率大于基准(期望 )收益率的概率% 60 财务内部收益率小于0的概率% 0 精选学习资料 - - - - - - - - - 名师归纳总结 - - - - - - -第 18 页，共 18 页