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1、福州市好景景花园土土地竞拍拍可行性性分析报报告项目编号：侠客行行估字20004888号项目名称：福州市市好景花花园土地地竞拍总造价：334477986612.91元元 楼面面造价：16338.004元/M2土地面积：410032.87MM2 建建筑面积积：21104995M22建筑密度：30% 容积率率：3.6 绿化化率：335%建设单位：侠客行行置业有有限责任任公司项目负责人人：侠客客行编制单位：侠客行行置业有有限责任任公司编制负责人人：侠客客行 编编制审核核人：侠侠客行编制人：侠侠客行 编制日日期：004-77-3目录 一一、技术术经济指指标1 二二、可行行性分析析1 三三、福州州市好景景
2、花园土土地竞拍拍成本计计算表2 四四、福州州市好景景花园土土地竞拍拍面积和和销售收收入表3 五五、福州州市好景景花园土土地竞拍拍经济分分析表4 六六、福州州市好景景花园土土地竞拍拍敏感性性分析表表5 一一、技术术经济指指标： 11、用地地面积：558832mm2 22、容积积率：33.6 33、可建建面积：20009955m2 其中中：住宅宅面积：18447633m2 商店店面积 沿街街商店面面积：669166m2*2层=138832 m2 小区区内商店店面积：12000 mm2*22层=224000 m22 另外外可建车车位：地地下室面面积95500 m2（车车库4550个） 44、绿化化率
3、：335% 55、密 度：30%以内（本本方案按按30%计算） 二二、可行行性分析析 本本可行性性测算方方案，销销售收入入为1000%，因因此在本本地块投投标中应应考虑该该因素。建建议按880%的的销售率率为底限限，同时时结合房房地产业业的经验验，本项项目的最最理想的的总地价价款在996388万元以以内。 附附：福州州市好景景花园土土地竞拍拍成本计计算表 福州市市好景花花园土地地竞拍面面积和销销售收入入表 福州市市好景花花园土地地竞拍经经济分析析表 福州市市好景花花园土地地竞拍敏敏感性分分析表 侠侠客行置置业有限限责任公公司 二二00四四年九月月十二日日福州市好景景花园土土地竞拍拍可行性性报告
4、成成本计算算表编码工程项目（费费用）名名称计量单位工程量单价或费率率造价或费用用(元)楼面造价(元/MM2)百分比(%)计算公式或或说明1.一、征地、拆拆迁、前前期费005471008900259.99215.877%1-1-11征地补偿费费项150000000005000000000237.55414.511%按实际发生生1-2-11设计费平方米2104995183788991018.0001.1%18元/平平方米1-3-11建筑招投标标费项11000001000000.050.01%1-4-11建筑核放样样费项15000005000000.240.02%1-5-11施工许可证证项12000
5、002000000.100.01%1-6-11消防审核费费平方米2104995484198804.000.25%2.二、建安造造价0019194489668911.88955.677%2-1-11土建及安装装费用平方米210499565013682217550650.00039.699%2-1-22地下室部份份建安费费用平方米0120000.000%2-2-11小区道路配配套费平方米210499570147344650070.0004.28%2-3-11电梯费用部702500000175000000083.1445.08%2-4-11工程监理费费项115000000150000007.130.
6、44%2-5-11工程监督费费元、%155944000000.2234306681.630.1%2-6-11小区配水电电费用等等平方米21049951002104995000100.0006.11%5.三、其他税税费009813887544.911466.22328.477%3-1-11营业税等元、%534433615508.54542770722.755215.88113.188%3-2-11广告费项1500000005000000023.7551.46%3-3-11销售管理费费用元、%53443361550153443361.525.3991.55%3-3-11建设管理费费用元、%2466
7、5598558249331197.1623.4441.44%3-4-11利息费用元、%246655985585.63003443277.766142.6688.72%8-1-11不可预见费费元、%24665598558373997795.7435.1552.15%zzj总成本0034479986112.9911638.04100.001%0000.000% 0000.000%福州市好景景花园土土地竞拍拍可行性性报告销销售收入入表序号楼层、单元元或楼房房名称计量单位单价建筑面积(M2)可售面积(M2)项目套数可售套数销售收入(元)销售模式备注1住宅元/2050184766300037876641
8、550按建筑面积积2沿街店面一一层元/13000069160008990880000按建筑面积积3沿街店面二二层元/400069160002766440000按建筑面积积4小区店面一一层元/10000012000001200000000按建筑面积积5小区店面二二层元/3000120000036000000按建筑面积积6车库元/套5000009500045002250000000按项目套数数合计0000053443361550福州市好景景花园土土地竞拍拍可行性性报告租租赁收入入表序号楼层、单元元或楼房房名称计量单位单价建筑面积(M2)可租面积(M2)项目套数可租套数租赁收入(元)租赁模式备注00
9、0000合计000000福州市好景景花园土土地竞拍拍可行性性报告投投资计划划表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1一、征地、拆拆迁、前前期费547100890054710089001367777222.51367777222.51367777222.51367777222.52二、建安造造价191944896681919448966847987724224798772422479877242247987724223三、其他税税费9813887544.9119813887544.9222453446888.7332453446888.7332453446888.733245
10、3446888.733合计34479986112.99134479986112.9928619996533.2338619996533.2338619996533.2338619996533.233福州市好景景花园土土地竞拍拍可行性性报告资资金筹措措计划表表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1投资计划34479986112.99134479986112.9928619996533.2338619996533.2338619996533.2338619996533.2332资金筹措计计划034479986112.9928619996533.2338619996533.233
11、8619996533.2338619996533.2332.1 自有资资金12067795114.55212067795114.5523016998788.6333016998788.6333016998788.6333016998788.6332.2 借款022411190998.445602997744.65602997744.65602997744.65602997744.62.21 向向银行贷贷款022411190998.445602997744.65602997744.65602997744.65602997744.6福州市好景景花园土土地竞拍拍可行性性报告全全投资现现金流量量表序号
12、项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1现金流入053443361449.999017814453883.33317814453883.33317814453883.3331.1销售收入053443361449.999017814453883.33317814453883.33317814453883.3331.2租赁收入0000001.3其它收入0000002现金流出034479986112.9928619996533.2338619996533.2338619996533.2338619996533.2332.1开发投资、经经营034479986112.99286199965
13、33.2338619996533.2338619996533.2338619996533.2332.2其它支出000000净现金流量量018963375337.007-8619996553.2239194557300.19194557300.19194557300.1累计净现金金流量00-8619996553.22357460076.879769118066.97718963375337.007福州市好景景花园土土地竞拍拍可行性性报告资资本金现现金流量量表序号项目名称成本（元）合计（元）第1年第2年第3年第4年1现金流入053443361449.999017814453883.33317814
14、453883.33317814453883.3331.1销售收入053443361449.999017814453883.33317814453883.33317814453883.3331.2租赁收入0000001.3其它收入0000002现金流出012067795114.5523016998788.6333016998788.6333016998788.6333016998788.6332.1开发投资、经经营012067795114.5523016998788.6333016998788.6333016998788.6333016998788.6332.2其它支出000000净现金流量量0
15、41375566335.447-3016698778.66314797755004.7714797755004.7714797755004.77累计净现金金流量00-3016698778.66311780056226.00726578811330.77741375566335.447福州市好景景花园土土地竞拍拍可行性性报告多多方案经经济分析析表序号项目名称计量单位基本方案方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案10方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案181土地拍卖价价款万元5000500060007000800090001000001100001200
16、001300001400001500001600001700001800001900002000002100002200001.1 土地拍拍卖单价价元/M212191219146217061950219324372681292431683412365638994143438746304874511853621.2 土地拍拍卖单价价元/亩81236618123661974833311373305129977771462225016247722178711941949666621121138227466112437008325995555276200272924449930869971324944
17、4434119916357433881.3 土地拍拍卖价款款占比例例%14.514.516.83319.01121.06622.98824.79926.528.11129.64431.09932.47733.78835.02236.21137.34438.42239.45540.4442项目总成本本万元3448003448003565223682333799553916774033994151004268224385444502664619884736994854114971335088555205665322885440003资金筹措万元344800344800356522368233379
18、9553916774033994151004268224385444502664619884736994854114971335088555205665322885440003.1 资本金金万元1206881206881247881288881329881370881411991452991493991534991575991616991657991698991739991781001822001863001904003.2 借款万元224122224122231744239355246977254588262200269822277433285055292677300288307900315
19、5223231333307553383773459883536004经营总收入入万元5344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344444.1 销售收收入万元5344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344445344444.2 租赁收收入万元00000000
20、000000000005利润总额万元18964418964417792216620015448814277713105511933310761195908418724660744903373125591387216-9566所得税万元6258625858715485509847114325393835513165277823912005161812318444587107税后利润万元12706612706611921111136610350095658780799572106425564048554070328525001715929144-9568全投资财务务内部收收益率%91.591.58
21、3.876.55569.663.05556.75550.7554539.45534.15528.95523.95519.114.49.755.20.8-3.69资本金财务务内部收收益率%488.11488.11468.555450.22433416.88401.555387.11373.445360.555348.33336.665325.555315304.99295.33286.005277.225268.8810全投资财务务净现值值(Icc=300%)万元6214621455804945431036763041240717721138503-132-766-14011-20355-267
22、00-33055-39399-4574411资本金财务务净现值值(Icc=300%)万元18352218352218129917907717685517463317241117019916797716575516353316131115908815686615464415242215020014798814576612全投资回收收期年1.941.9422.072.142.222.32.42.492.62.722.842.983.143.313.53.713.95013资本金回收收期年1.21.21.211.221.231.241.251.261.271.271.281.291.31.311.3
23、21.331.341.351.3614投资利润率率%555549.91145.13340.66636.45532.49928.75525.21121.87718.715.69912.82210.17.55.032.660.4-1.76615资本金利润润率%157.114157.114142.559128.996116.117104.11592.82282.14472.04462.48853.42244.81136.64428.86621.44414.3777.611.16-5.022福州市好景景花园土土地竞拍拍可行性性报告敏敏感性分分析表序号项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化5
24、0000001土地拍卖价价款万元5000500050005000500050001.1 土地拍拍卖单价价元/M21219121912191219121912191.2 土地拍拍卖单价价元/亩8123661812366181236618123661812366181236611.3 土地拍拍卖价款款占比例例%14.513.75514.29915.02214.57713.7772项目总成本本万元3448003636333499773328993431883630333资金筹措万元3448003636333499773328993431883630333.1 资本金金万元12068812727712
25、24991165111201111270663.2 借款万元2241222363662274882163882230772359774经营总收入入万元5344444703005451225184005611665077114.1 销售收收入万元5344444703005451225184005611665077114.2 租赁收收入万元0000005利润总额万元1896441066881951661855112179771446996所得税万元6258352064406122719347757税后利润万元127066714713076612429914604496948全投资财务务内部收收益率
26、%91.551.792.65592.6104.11568.49资本金财务务内部收收益率%488.11389.44491490.99520.775429.9910全投资财务务净现值值(Icc=300%)万元62142208643261127546398311资本金财务务净现值值(Icc=300%)万元18352215008818751117831119627716762212全投资回收收期年1.942.381.931.931.852.1613资本金回收收期年1.21.251.21.21.191.2314投资利润率率%5529.34455.76655.73363.52239.86615资本金利润润
27、率%157.11483.822159.333159.222181.447113.887基准(期望望)收益益率%030303030301土地拍卖价价款临界界点万元084861514441464001690001128331.1 土地拍拍卖单价价元/M20206836913568411927501.2 土地拍拍卖单价价元/亩013786696246044702378558327457765183311821.3 土地拍拍卖价款款占比例例%020.98832.332.84435.02225.8442项目总成本本万元04044774688334458554826224366553资金筹措万元04044
28、774688334458554826224366553.1 资本金金万元01415771640991560551689221528333.2 借款万元02629113047442898003137002838224经营总收入入万元04703005451225184005611665077114.1 销售收收入万元04703005451225184005611665077114.2 租赁收收入万元0000005利润总额万元0658376297255785471066所得税万元0217225182394259223457税后利润万元0441151124861526247618全投资财务务内部收收益
29、率%030303030309资本金财务务内部收收益率%0429.99429.99429.99429.99429.9910全投资财务务净现值值(Icc=300%)万元0-4-5-5-5-511资本金财务务净现值值(Icc=300%)万元016762216762216762216762216762212全投资回收收期年02.822.822.822.822.8213资本金回收收期年01.231.231.231.231.2314投资利润率率%016.28816.27716.27716.27716.27715资本金利润润率%046.546.546.546.49946.5福州市好景景花园土土地竞拍拍可行性
30、性报告概概率分布布情况表表变化因素项目名称计量单位基本数变化1变化2变化3变化4变化5投资投资变化比比例(%)0122-5-2100投资变化概概率00.20.20.20.20.20销售销售收入变变化比例例(%)0-122-35-50销售收入变变化概率率00.20.20.20.20.20福州市好景景花园土土地竞拍拍可行性性报告概概率分析析情况表表方案名称序号项目名称计量单位数值备注基本方案(期望值值)01土地拍卖价价款万元50001.1 土地拍拍卖单价价元/M212191.2 土地拍拍卖单价价元/亩81236611.3 土地拍拍卖价款款占比例例%14.2662项目总成本本万元3505443资金筹
31、措万元3505443.1 资本金金万元1226993.2 借款万元2278554经营总收入入万元5205444.1 销售收收入万元5205444.2 租赁收收入万元05利润总额万元1700006所得税万元56107税后利润万元1139008全投资财务务内部收收益率%81.6559资本金财务务内部收收益率%463.1110全投资财务务净现值值(Icc=300%)万元525611资本金财务务净现值值(Icc=300%)万元17596612全投资回收收期年2.0213资本金回收收期年1.2114投资利润率率%48.515资本金利润润率%138.556土地拍卖最最高限价价方案0土地拍卖价价款临界界点万元132911财务内部收收益率期期望值%29.8财务内部收收益率大大于基准准(期望望)收益益率的概概率%60财务内部收收益率小小于0的的概率%0