《安置小区物业公司重新选聘投标方案参考借鉴范本.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《安置小区物业公司重新选聘投标方案参考借鉴范本.docx（93页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、安置小区物业公司重新选聘投标方案技术标年月曰4、分类指标1）、管理处设专线24小时受理报修，2）、业户接待时间：365天8:30-20:30；3）、各类服务人员上岗培训率到达100际4）、档案归档率到达100%,档案完整率到达100；5）、维修及时率到达100%；6）、维修质量合格率到达95%以上；7）、实行维修服务回访制度，回访率到达100船8）、有效投诉处理率100%,投诉人签字满意率95%以上；9）、公共设备、设施完好率到达98%以上；10）、房屋建筑完好率到达98%以上；11）、绿化存活率到达98%以上；12）、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清;13）、道路、
2、停车场完好率到达98%以上;第二局部管理机构设置和规局部制度一、管理机构设置根据本安置小区物业工程工程实际情况，我们将在物业管理处设置客服部、工程部、秩 序维护部、保洁部四个部门，并在客服部设立服务中心。(-)组织框图共计：二、管理机制(-)工作流程我司首先进行新老物业的交接、进行房屋验收与接管、建立完善的规局部制度、岗位培 训；其次，进行入住管理，装修管理，日常管理与维修养护。日常管理与维修养护包括物管 收费、综合服务、清洁与绿化、车辆管理、平安管理、房屋维修设备养护。各部门之间相互 协调，共同做好各方面工作。(二)激励机制激励是管理处内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到尊重
3、并应始终 保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。1、思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能，充分调发动工的个人积极性，适时 做好深入细致思想工作，其主要工作方式有：与员工谈心，组织有益的集体活动和家访等。2、奖惩机制应以表扬奖励为主，以处分为辅的原那么，但奖惩要清楚，用优胜劣汰的方 式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，我们坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。3、工资福利机制重在考核，缩小固定局部工资，加大活动局部工资，拉大距离不搞一 刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上的团队精神。4、培养提升机制在实际工作中缺一不可，其培养的目标是使员工有较强的事业心和敬 业
4、精神，对工作能做到一专多能，精益求精。在用人提拔上不任人唯亲，而是不拘一格选拔 那些有真才实学的人才，做到能者上，平者让，庸者下，从而把培养提升、培训、进修等工 作有机地结合在一起，使之形成一种人才培养的良性循环气氛。5、文化活动机制是沟通管理处内部员工的桥梁，通过文化活动的开展增强了员工的自 信心和认同感，把员工的利益和公司的利益紧密地结合在一起。文化活动的方式可有许多种， 如：集体活动、旅游、娱乐晚会和邀请家属小孩共同联欢等活动。三、规局部制度我司认为取得成功的重要因素在于建立科学完善、健全有效的管理制度以及合理量化的 工作标准考核方法并且能切实地落实。为进行统一规范的管理，我公司在接管本
5、安置小区物 业工程工程后，我们定将严格按照IS09001国际标准及本公司质量体系文件要求，对本安置 小区物业工程工程实施专业化、规范化管理。在此，我们针对本安置小区物也工程工程特点，制定了有关秩序维护、装修等局部相关 的规局部制度、考核方法及落实措施。具体目录见下。（一）公众制度本安置小区物业工程工程管理规约本安置小区物业工程工程精神文明本安置小区物业工程工程楼宇使用及维护规定本安置小区物业工程工程装修管理规定本安置小区物业工程工程装修管理公约内部岗位责任制本安置小区物业工程工程管理处工程经理岗位职责本安置小区物业工程工程管理处部门主管岗位职责本安置小区物业工程工程管理处部门工作职责（二）员工
6、守那么本安置小区物业工程工程管理处员工文明服务标准本安置小区物业工程工程管理处物业服务人员办公制度 本安置小区物业工程工程管理处部门月计划、月总结制度 本安置小区物业工程工程管理处员工培训制度（三）员工考核制度本安置小区物业工程工程管理处员工工作考核及奖罚制度本安置小区物业工程工程管理处员工岗位责任年考核表本安置小区物业工程工程管理处员工岗位责任考核成绩汇总表本安置小区物业工程工程管理处工程经理岗位考核表本安置小区物业工程工程管理处服务中心管理员月考核表（四）员工激励制度本安置小区物业工程工程管理处工作福利机制本安置小区物业工程工程管理处奖惩机制本安置小区物业工程工程管理处培训提升机制本安置小
7、区物业工程工程管理处集体合作机制本安置小区物业工程工程管理处工作机制（五）监督、反响机制政府主管部门监督反响制度业主委员会监督反响制度公共媒体监督反响制度业主及住用人监督反响制度来电来函处理制度四、物业用房、设施、设备的运用我们将根据各部门不同需要，利用物业用房，分别安排办公用房，并给于配备相关的办 公用具。办公设施的折旧平均折旧年限为5年，即：月固定折旧资产费为：总额除以60第三局部 管理人员配备、管理一、管理操作人员配备、技术人员比例（一）人员总体素质要求工作人员具备良好的政治素质，有吃苦耐劳和奉献精神，一技多能，有较强的服务意识, 具有较好的职业道德，为人诚恳，遵守纪律，服从指挥。（二）
8、管理操作人员配备1、管理处工程经理：1名，负责人事、财务、日常运行总体管理和对外事务协调。2、客服部主管：1名，兼任保洁部主管，负责管理客服部和保洁部的日常运作。3、财务：1名，负责管理处财务统筹管理，控制管理本钱；协助客服人员工作。4、客服人员：3名，做好与业主沟通、内勤管理，档案管理，管理费收缴。5、保洁员：7名，负责小区内和地下车库的日常保洁;每天定时定点对小区的垃圾进行 清运。7、绿化：1名，负责绿化养护，园艺建设。8、工程部主管：1名，负责小区管理系统的平安运行。9、维修人员：4名，其中2名高配工，1名泥水工，1名管道工，负责维修保养各区域内 机电、管道、电梯及对业主提供维修服务。1
9、0、秩序维护部主管：1名，负责小区秩序维护管理。11、门岗：6名，监控3名，车辆4名，巡逻6名，轮休4名。二、员工培训方案源源不断的人员培训是本物业公司的管理水平不断提高的根本保证。为此，我司根据自 身开展的需要，建立了自己的“培训中心”。“培训中心”每年举办二期1个月全脱产的物业经 理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘 一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲，讲授市场的营销筹划和各类物业的管理，从 物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成 本核算及资金的运行等。到目前为止，已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗，
10、而且已 得到了大家的一致好评。新进员工培训方案培训目的：使新员工了解公司概况、企业文化、各项规局部制度等，以便能迅速的适应公 司的运作模式，工作要求；提高工作效率。培训内容： 公司基本情况、组织机构、主要领导介绍公司管理理念和服务理念教育 企业文化、价值观的传递员工手册职业道德及有关制度教育培训时间：4课时【管理处经理、副经理培训】通过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘, 有较强的公关意识与协调能力，必须掌握物业管理的法规政策，懂得各类物业权属的手续办 理，掌握资金的运行原那么和资金的正确使用，成为企业领导的好当家。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1
11、物业管理现行 政策法规6物业管理的现行法律、法规知识：社 会治安条例；案例分析；物业管理基础 知识2物业管理常识8.5物业管理概论;机构设置.；人员配 备；管理方案的制定；装修管理； 入住须知；物业管理运作相关知 识；3质量管理2.5IS09001 IS01400K OHSAS18001 贯标知识；4不同类型的物 业管理及运作 模式7. 5办公楼管理；公寓楼管理；别里管 理；一般住宅管理实务；国外的 物业管理；物业管理运作 实务5各类专业管理18设备工程8理；房屋（建吸1识）；机 电设备；空调；电梯；管道；给排 水系统保养；安保与消防管理；保 洁的基础管理；绿化与环保管理; 客户服务礼仪；特约
12、性服务与兼营 性服务；服务收费价格制定等；6内部管理8.5物业管理的资金运行；服务费用的 取缴与使用；物业管理企业的财会 制度与税收；行政人事管理；计算 机操作；档案管理注：一小时为一词艮时【各部门主管培训】通过培训，能协助物业经理的工作，做好各自岗位的本职工作，制定部 门岗位责任制，协调各部门、各岗位之间的关系，定期或不定期地对下属进行岗位培训。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3不同类型物业管理运作
13、6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；物业管理运作实务4各类专业管理24设备工程管理；房屋（建物知 识）；机电设备；空调；电梯；管 道；给排水系统保养；安保与消防 管理；保洁的基础管理；绿化与环 保管理；客户服务礼仪；特约性 服务与兼营性服务；儿童乐园设施管理；物业管理运作实务5内部管理3.5员工意识的培养及行为规范岗位标准及考核；文档管理；6企业的品牌建3.5物业管理与服务理念等实习与考察7实地操作与实践56（根据需要可适当延长）注：一小时为一课时【一般管理人员培训】 通过培训，树立100%为业户服务的思想，把“服务”作为一种敬业精神，基本了解物业经营 管理知识、法律知识，必须掌握建筑知识
14、、机电设备维修保养知识，物业环境保护及管理知 识，文档管理知识等。培训时间为2-3周注：一小时为一课时类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理 法规1物业管理现行 政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理基础知识2物业管理常识6物业管理概论；装修管理；入住 须知；物业管理运作相关知识；3不同类型的物业管理及运作模式6一般住宅管理实务：经济适用房 操作实务；物业管理 运作实务 物业管理 运作实务4各类专业管理设备Z3睇里房屋（建嫩嗯）；机 电设备；空调；电梯；管道；给和 水系统保养；安保与消防管理；保 洁的基础管理；绿化与环 保管理;客户服务礼仪；特约性 服务与兼
15、营性服务；文档管理；5企业的品牌建 设3物业管理与服务理念等实习与考察6实地操作与实践45（根据需要可适当延长）业户服务培训内容课程概述：业户是物业业主（产权人）和物业租用户（使用人）的统称。业户服务是专指物业管理公司为物 业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务。 为适合业户服务的需要，物业管理公司可以在工程管理处设置一个业户服务部，作为物业管 理接待服务的窗口，专门负责业户服务工作。培训对象：1、管理处经理、客服主管课程目标：通过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户服务与作业标准、装修管 理与运作规范和到管理处实地学习等培训，使学员们对业户服务的
16、重要性有进一步的理解 与掌握，使学员们深刻地认识到业户服务是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、 是满足业户需求的保证、是物业服务的基础。培训内容： 业户服务的概念；业户服务的内容； 业户服务的基本要求；入伙服务； 业户接待；权籍管理； 装修管理；培训课时：16课时保安服务培训内容 课程表述：物业管理区域公共秩序维护的基本知识，保安服务门岗、巡视岗、监控岗和车辆管理岗的服 务要求，本物业公司保安服务基础服务标准和保安服务基第一局部 物业管理服务的整体设想及筹划4一、本安置小区物业工程物业基本情况4二、本安置小区物业工程工程特点与管理难点、重点分析4三、本安置小区物业工程物业管理整体设想及
17、筹划5第二局部 管理机构设置和规局部制度11一、管理机构设置11二、管理机制11（一）工作流程11（二）激励机制11三、规局部制度12（-）公众制度12（）员工守那么12（三）员工考核制度13（四）员工激励制度13（五）监督、反响机制13四、物业用房、设施、设备的运用13第三局部 管理人员配备、管理14一、管理操作人员配备、技术人员比例14（-）人员总体素质要求14（-）管理操作人员配备14二、员工培训方案14一、管理处各项管理制度目录23三、人员录用考核、培训奖惩机制25（-）人员录用与考核25（-）奖惩淘汰机制27四、人员上岗仪表、行为、态度的标准规定27（一）仪容27（二）礼节礼貌27第
18、五局部 创优及管理方案28第六局部业务服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护30一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新30二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定30三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案37第七局部维修基金使用计划41第八局部房屋本体及设施设备养护方案44一、房屋及公用设施维修护447.3.1 房屋本体维修养护计划：467.3.2 公用设施维修养护计划：48二、设备管理49第九局部清洁卫生与绿化管理的具体实施方案60一清洁卫生保洁方案60二、绿化养护管理方案61第十局部公共秩序的维护及治安配合具体实施方案63第十一局部 各类管理档案的建
19、立与管理77（-）资料的收集77（二）资料的整理和分类77（三）资料的归档管理77（四）档案的使用77（五）档案的销毁78（六）档案资料的分类管理781、工程技术资料782、业主档案78础作业标准。培训对象：物业管理经理、保安主管课程目标：1、了解物业管理区域公共秩序维护的基本知识；2、了解物业管理区域配置的平安技防设备设施的基本作用；3、熟悉本物业公司保安服务基础标准和保安服务基础作业标准4、熟悉本物业公司保安服务的运作模式。5、掌握基本平安护卫技能，能够恰当地处理和应对物业管理区域护卫工作及突发事件课程提纲： 物业管理及保安服务的重要性物业管理分类中的保安服务 保安服务的目标保安服务的特点
20、 保安服务的基本要求保安服务的主要职责 保安服务的组织机构保安各类人员的岗位职责 保安服务的主要任务消防工作（11） 平安应急方案各类表格记录考前须知03）保安队列动作教案培训课时：24课时保洁服务培训内容课程概述：通过对保洁服务在我国的产生和开展的阐述，了解保洁服务概论，特性和分类。从 保洁服务内容、要求、作业规程、作业检查和作业标准等方面，说明楼内保洁服务、外墙清洗服务、垃圾的存放与收集运作规范，环境保护与运作规范，掌握保洁的基 础知识, 了解保洁服务的管理制度和岗位职责，并进行监督检查。培训对象：保洁服务管理人员和保洁员工及相关人员课程目标：保洁服务操作规范化和服务质量标准化课程提纲：1
21、. 概述保洁服务的内容、要求、作业规程、检查等2. 常用清洁剂的使用其他培训课时：8课时绿化服务培训内容课程概述：绿化养护管理是物业管理中不可缺少的一个重要组成局部。园林绿化能保护和改善环境、 调节气候、增加收益、美化环境等方面都具有一定的作用。通过绿化养护管理能充分表达 管理区域应有的绿化景观。培训对象：管理处经理及小区绿化服务相关人员课程目标：让学员能认识到园林绿化在物业管理中的重要地位。课程提纲：1、收集资料，建立绿化档案2、园林绿化法律法规政策3、绿化名词解释4、怎样验收小区绿化工程5、怎样对小区绿化环境进行监管培训课时：12课时设备管理培训内容课程概述：物业设备管理模式是重于服务，又
22、不轻于管理。特别是本物业公司服务公司成立以后，物业管 理与服务别离，设备管理由服务公司承当，实行分专业管理，管理处监督的模式。物业设备 一般可分六个系统：给排水系统、消防系统、暖通（空调）系统、电梯系统、强电系统、弱 电系统等。设备管理的内容包括：设备的档案管理、设备运行管理、设备计划维保管理等。培训对象：物业管理处经理、物业管理设备主管等。课程目标：了解物业设备管理模式，物业管理设备的种类，设备管理的具体方法以及设备管 理的相关标准。课程提纲：1.管理处经理设备管理职责1. 1设备管理的模式1. 1. 1管理处管理设备1. 1. 2管理与服务别离1. 2管理处经理设备管理职责1. 2. 1设
23、备管理保姆1. 2. 2设备管理管家2.设备管理的内容2. 1设备档案的建立2. 1. 1设备台帐、卡与标识管理2. 1. 2设备机房管理2. 1. 3设备的运行管理2. 1. 4设备的维保管理2. 1. 5设备、设施中、大修管理3.设备管理的分类3. 1给排水系统3. 2消防系统3. 3暖通（空调）系统3. 4电梯系统3. 5强电系统3. 6弱电系统3. 7智能化系统4.设备管理标准4. 1管理处中央监控室管理方法4. 2给排水系统运行管理和维护保养管理制度4. 3空调系统运行管理和维护保养管理制度4. 4弱电系统运行管理和维护保养管理制度4. 5电梯运行管理和维护保养管理制度4. 6消防系
24、统运行管理和维护保养管理制度4. 7柴油发电机组运行管理和维护保养管理制度4. 8设备帐、卡物管理方法4. 9房屋、设备、设施中大修管理方法培训课时：20课时一、管理处各项管理制度目录序 号文件名称文件编码1管理处内部岗位设置、标准2职业平安健康职责3物料管理方法4停电停水应急预案5水浸应急预案6治安应急预案7文件质量记录管理方法8犬类管理方法9保安岗位架构图10保安运作规程11人员出入管理方法12监控中心管理方法13车辆管理方法14保安岗位操作规程15安保岗位标准16燃放烟花爆竹管理规定17保洁岗位监管规程18绿化（地）养护监管规程19消防平安管理方法20火警应急预案21消防设备（设施）运行
25、管理方法22消防设备（设施）操作规程23消防管理制度24消防设备（设施）维修保养规程25弱电设备（设施）运行管理规定26弱电设备（设施）操作规程27弱电设备（设施）维修保养规程28弱电设备（设施）平安管理制度29电梯设备监管方法30电梯故障紧急预案序号文件名称文件编码31供配电设备（设施）平安管理制度32供配电设备（设施）运行管理规程33供配电设备（设施）操作规程34供配电设备（设施）维修保养规程35电工平安操作守那么36给排水设备（设施）平安管理制度37给排水设备（设施）运行管理规程38给排水设备（设施）操作规程39给排水设备（设施）维修保养规程40管道维修工作规程41房屋设备（设施）平安管
26、理制度42房屋设备（设施）运行管理规程43房屋设备（设施）操作规程44房屋设备（设施）维修保养规程45房屋、设备设施巡视内容与要求46设备完好率标准47房屋、设施维修保养规程48服务供方质量监管规程49雨天防滑管理方法50业户管理方法51空房管理方法三、人员录用考核、培训奖惩机制（一）人员录用与考核1、人员录用（1）确定标准、严格招聘我公司在多年来物业管理工作的实践中形成了一套自己的用人标准，比拟突出的做法 是：重品德修养，热爱物业管理行业，讲奉献、能吃苦；重工作能力，要求员工一专多能， 重学历水平，坚持在高学历中选择录用管理人员。管理队伍年龄要求因岗位而异，合理优化, 既稳健经营，同时又充满
27、朝气。（2）规范管理、分层实施1）组织落实，制度规范：我公司人员的组织靠的是严格、可行的企业规范，在明确各 级人员的岗位职责和权利下，建立一套合理公正的奖励制度，依据工作中的表现确立不同的 工资福利系统。2）分工协作，层级管理：由于物业管理工作中，存在许多不确定因素，所以在管理中 我们对管理层员工实施授权管理，即在一定的工作范围内让他们自己管理自己，增强管理人 员的责任意识。（3）默契合作，充分授权强调分工合作的工作态度。我们将采用管理处工程经理责任制的管理方式，做到“人人 有事做，事事有人管”。同时我们倡导全员协调管理，员工应以合作的姿态开展工作。倡导 合理授权的工作方式。管理处工程经理通过
28、授权，将精力和时间放在把握全局，正确决策上 并建立检查和反响制度。（4）素质评价、绩效考核绩效考核，是我们管理员工的重要手段之一。其根本目的是营造“以效率为向导”的良 好气氛。通过实践我们总结出管理人员素质评价体系，对员工进行全面客观的评鉴，各级人 员均有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、绩效的高低、综合素质的优劣均可通过量化在分 析图上反映出来，使考核起到奖励先进、鞭笞后进的良性作用，同时使员工有压力感、责任 感和紧迫感，以此保证我们公司优秀的物业管理水平。2、人员考核（1）管理处工程经理考核等级为一级，依据公司年初制订的管理处指标如：治安案件 发生率、清洁卫生街道评比名次、设备故障率等；事故
29、、综合治理等责任状；创优、责任目 标。考核方法：每半年管理处工程经理向公司总结、述职，由公司区域经理根据目标和责任 书完成情况对其进行考核，并与管理处工程经理的年薪挂钩。（2）部门主管考核等级为二级，依据管理处工程经理根据公司目标进行分解后与各部门主管签订责任 书；主管竞聘时签订的岗位聘用协议书内容；客服部每季度向业主征求意见情况。考核方法：每季度向管理处工程经理总结、计划；每年底向公司述职、辩论：业主征求 意见来评估该部门负责人该季度工作。（3）秩序维护员考核等级为三级，依据完成基本工作任务情况；违规或责任事件情况；业主有效投诉情 况。考核方法：由秩序维护部主管每天以优、良、差三档次评估，每
30、月汇总。（4）工程人员考核等级为三级，依据工作量完成指标数，维修及时率、质量合格率、事故发生率等指 标数，业主对工程维修人员态度评估和投诉。考核方法：由工程部主管根据指标、客服部维修回访记录每月评估。（5）保洁绿化人员考核等级为三级，依据完成基本工作任务情况，业主有效投诉情况，保洁主管每天检查 评估，管理处工程经理每月调查。考核方法：根据考核依据由管理处工程经理和清洁部主管每月评估，并评出“月之星”。（6）客服部不定期考核，依据完成基本工作任务情况，业主有效投诉情况，作为管理处中枢，发生 责任事件情况。考核方法：由管理处工程经理每月评估。（二）奖惩淘汰机制考核及奖惩淘汰机制遵循原那么：确定标准
31、、严格招聘；量才适用、合理配置。规范管理、分层实施；组织落实，制度规范。分工协作，层级管理；素质评价、绩效考核。四、人员上岗仪表、行为、态度的标准规定（-）仪容1、仪容要端庄大方，佩证上岗，按规定着装，服装要整洁，衣服要洗净烫平。不得裸 背敞胸、穿短裤、背心、卷裤脚，不准穿拖鞋。2、头发要梳理好，不准留长发、怪发式，男子不准留大胡子，不准留长指甲。女的不 准浓装艳抹、染指甲。3、坐、立、行姿势要端正，举止要大方。坐时不准将脚放在桌椅上，不准翘脚、摇腿; 站立时姿势要自然大方，两手自然弯曲在背后或胸前，不得两手插口袋，不要呆板不动、依 墙、靠壁或依椅靠柜；行走时不得摇头晃脑、拉手、搭肩、奔波追逐
32、。（二）礼节礼貌1、对待业主或客人态度要自然、大方、稳重、热情、有礼。做到笑面相迎，用好敬语, 不以衣帽取人。2、与业主、客人谈话时应站立端正，讲究礼貌，不左顾右盼，低头哈腰或昂首叉腰， 用心聆听业主、客人的谈话，不与之抢话，不中途插话，不与之争论，不强词夺理，说话要 有分寸，语气要温和，语言要文雅。3、对奇装异服、举止奇特的人不围观、不交头接耳，对伤残和有缺陷人士不歧视，服 务要周到。4、凡遇老、弱、病、残、幼的业主，特别要主动搀扶，倍加关心。第五局部创优及管理方案一、创优目标及实施方案（一）创优指导思想以本安置小区物业工程工程业主满意为宗旨，以国家级物业管理示范小区为典范，以达 标创优为目
33、标，通过争创“上海市物业管理优秀小区”活动,树立我司良好的企业形象，提 高物业管理队伍的整体素质和本安置小区物业工程小区的管理水平。（二）创优目标引入TS09001质量保证体系，对各项制度的实施进行全程质量监控，保证管理与服务的 专业化、规范化、人性化和有效性，于交付两年内获得本市级优秀先进小区称号，交付五年 内到达本市物业管理优秀小区标准。（三）创优计划1、创优达标实施阶段依照市达标创优标准进行自我初评，通过自我初评寻找差距，并就相关问题的解决落实 到人，即时进行整改。并根据市达标标准，结合IS09001质量保证体系的相关程序文件及工 作规程，对发现的问题进行整改，并进行跟踪检查，以确保问题
34、整改的及时性和有效性，最 终到达所制订的目标。2、自查阶段根据市创优达标的评分标准，组织创立领导小组成员对小区的管理进行自评、自检，做 好考评验收工作。3、创省优阶段总结经验、积累资料，提高管理水平和服务水准。根据评审结果，继续保持达标的标准， 对未到达标准的缺乏之处加以整改，在达标的基础上进一步提高服务质量和管理水平，力争 在五年内获得省优秀小区。（四）创优实施方法1、建立创优领导小组为确保争创“上海市物业管理优秀小区”工作的顺利开展，公司将成立创优领导小组， 由我司领导担任组长，负责创优工作的领导、协调；公司各职能部门负责人担任成员负责创 优的指导工作；本安置小区物业工程工程管理处负责落实
35、创优的各项指标。使本安置小区物 业工程工程的物业管理创优工作，真正做到领导重视，协调有力，基层落实。2、制定实施计划根据创优活动的具体目标，制定切实可行的实施计划。要把创优活动与日常管理结合起 来，把创优目标与眼前工作结合起来。通过开展创优活动，真正带动各项管理工作。并根据 市达标标准，结合IS09001质量保证体系的相关程序文件及工作规程，对发现的问题进行整 改，并进行跟踪检查，以确保问题整改的及时性和有效性，最终到达所制订的目标。3、强化各项规局部制度要充分借助创优活动的动力，建立、健全各项规局部制度。在制订各项规局部制度时， 结合全国城市物业管理示范小区达标评分细那么，寓创优达标评分细那
36、么于各项日常物业管 理规局部制度中，真正到达以制度促管理，使各项管理规范化、科学化、制度化，做到有部 分可循，操作规范。4、打好基础，抓好落实千里之行，始于足下。为到达“本市物业管理优秀小区”验收标准，必须从中标的第一 天做起，从每一份前期工作建议报告、每一项物管服务小事做起。同时，必须抓好本安置小 区物业工程工程每个物业管理从业人员的培训工作，使争创活动知晓率到达100%对照创优标准，确保已有硬件环境和设备设施的完好，同时创造条件，补充应有的创优 硬件条件，为创优打下良好的硬件条件基础，为达标创造良好的物质条件。5、加强考核，措施得力为确保创优活动的顺利开展，使之经常化、制度化，必须落实各项
37、措施。开展每日检查， 每周考核，每月考评，年终总结的考核制度，并结合经济责任制与个人经济收入挂钩，职责 相联，建立严谨的激励机制，以此确保一年打基础、二年整改、五年创优，到达创优标准。6、加强检查、督导对创优活动要经常进行检查、督导，及时总结经验。对存在的问题，要认真查找原因， 寻求解决的方法，确保创优活动健康开展，取得实效。7、积极配合社区开展各项公益活动。对于社区内开展的各项活动，要求工作人员大力配合，并积极参与活动。3、维修资料784、公共秩序维护资料785、设备设施管理资料（包括消防）796、绿化清洁资料797、小区文化资料798、员工管理资料799、反响资料7910、行政文件资料79
38、第十二局部社区文化建设80一、三项主题801、创造生活全新理念802、热爱地球，保持环境803、做新世纪文明使者80二、三项特征811、人性化的管理理念812、具有超前性的文化视角813、宁静、祥和的文化气氛81三、便民服务措施81第十三局部 日常管理服务措施82第十四局部 新老物业交接时的承接杳验85第十五局部创新措施91一、管理创新措施91（-）制度建立92（-）营造效果92二、管理现代化92（-）管理观念现代化92（-）管理方式程序化93（三）管理标准规范化93（四）管理组织网络化93（五）管理手段自动化93第十一局部 企业效益（根据商务内容写）94一、收支预算94二、经济预算及增收节支
39、计划94（-）预算书94（二）增收节支计划94三、建立收支公开、监督制度94附表一办公物资装备计划95附表三收入支出预算表96第六局部业务服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况 需要维修，属于小修范围的，及时组织修复 属于开发商保修范围的，按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议，并协助开 发商维修 编织合理的维修养护计划，建立共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、 保养等记录齐全 合理使用，不任意拆动原房屋结构，不任意改变原建筑的用途 各类设备设施信息记录清晰明确，台帐清楚
40、及时保养维修，保持房屋及公共设备设施的完好 因房制宜，有计划地安排保养维修任务 完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度 完善的管理、检查、考核制度 给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态 建立和贯彻各项规局部制度及各项标准 搞好维修保养计划管理，科学安排施工进度二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定【房屋、建筑设施】 建物维修工a.按房屋、设施维修养护规程与房屋、设备、设施（年度）维修计划表的内 容要求进行修缮养护；b.每月一次按房屋、设备、设施巡视内容与要求对小区房屋建筑，公用部 位、设 施进行巡查；c.将周期巡查、养护结果记录于共用部位巡查、养护记录表内；d.房屋
41、、设施 修缮工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；e.房屋、设施发生异常，及时报告设备主管，并在设备主管协同下排除异常。 设备主管a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购计划的编制，委托 维修的联系工作；b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度房屋、设备、设施（年度）维修 计划表；c.组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督；d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证；e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录房屋、设施检查表， 根据日常巡视及季度检查记录按照房屋完好程度评定方法，填写房屋完好程度鉴定 表、房屋完好情况分类
42、记录表，经经理审核后上报公司主管部门；【供配电设备】电工a.每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视配电房设备，并记录配 电房巡视记录表；b.配电房每周清扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜（箱）“运行”与“备用”每 月切换检查一次，并记录设备定期启动表；c.按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和供配电设备（设 施） 维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设 备、设施周期检查、 保养记录表内；d.供配电设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内；c.供配 电设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障。设备
43、主管a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划 的编制，外委托修理的联系工作；b.每年12月制订下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表， 并按运行情况制订房屋、设备、设施（年度）维修计划表；c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查；d.每周巡 视配电房设备，检查巡视记录、交接班记录；e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写供配电系统检查表。按日 常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交 经理审核后报公司主管部门；f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证；g.每季汇总
44、设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报经理审 核后，交公司主管部门；h.按应急预案规定负责处理应急事件。【消防设备】 日常巡视a.设备维修工每日一次按照房屋、设备、设施巡视内容与程序巡视泵房及风机房 设备，记录水泵房巡视记录表和风机设备巡视记录表。设备 发生异常和故障及时 报告设备主管，记录设备故障记录表，并在设备主管协同下排除异常和故障； 定期检查a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动 测试，记 录设备定期启动记录表；b.由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行 消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警平安系 统的测试。记录消火栓、喷淋系统测试记录表，消防送风、排烟系统测试记录表。 维修保养a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作；b.设备机房每周清扫一次，机组每月清洁一次。消防泵“运行”与“备用”每月定期 启动后交替更换一次；c.按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和消防设备（设 施）维 修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设 备、设施周期检查、 保养记录表内；d.消防设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内。 设备主管a.负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的 编制，委托修理的联系工作；