某地产项目产品定位报告建议.pdf

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1、目 录 第一章 项目理解与阐发 第一节 项目表面 第二节 项目开端评估 第三节 综合阐发概述 第二章 产物定位开端设想 第一节 产物性质 第二节 产物目标市场 第三节 产物型态开端设想 第四节 产物改革内容 第五节 有关产物改革和支解方案（见附图）第三章 市场研究 第一节 市调陈诉 第二节 小户型产物市场研究 第三节 区域楼盘个案观察 第四章 目标客户定位 第一节 目标客户定位 第二节 目标客户置业需求特征 第三节 目标客户的购置动机 第五章 代价定位 第六章 产物定位发起 第一节 修建外观发起 第二节 修建功效性分别发起 第七章 产物配套发起 第一节 大堂 第二节 室内会所 第三节 交房尺度

2、 第八章 投资简朴阐发 第一章 项目理解与阐发 第一节 项目表面 地理位置：上海市闸北区柳营路、平型关路口（近灯具市场）项目计划现状 修建形态：框架、剪力墙结构，地下一层，地上十五层 基地面积：约 3800 平方米 总修建面积：约 14800 平方米 项目性质：四层商业裙房的办公大厦 项目状态：工程根本完成，目前处于停止状态，无人入住 第二节 项目开端评估 项目计划与市场脱节 项目原有计划显然脱离市场，立项显得盲目。作为商办大楼，其立地条件必须具备地理位置显著，交通发达，商业配套生长完整，周边功效有商办需求。而本案位于闸北区内环外，远离商圈，周围险些全部为居民区。虽然其南部有旧厂房，但根本废弃

3、，属于改革范畴。并且本案所临通道柳营路仅为陈旧、狭窄的双向 2 车道马路，距共和新路、内环线有一定距离。因此，作为大开间的纯办公大楼底子不适合。项目改革的两个选择 结合本案特点及上海办公楼市场，其产物形式必须进行大的改变。纵然衡宇性质不作改变，其结构及功效也必须进行大的窜改。从项目现状结合市场阐发，大开间办公房和酒店等纯商业物业形式已经不适合，改性为住宅也面临销售难题。因此，可供选择目前可有两个选择：支解为小户型商住公寓；中等面积的商住公寓。综合各方面因素，我们倾向于前者。小户型商务公寓的发起 支解为小户型商住公寓并非因为市场上小户型流行，而是它可淡化物业的商业气氛。同时小面积大大低落衡宇总价

4、，功效适应性强而适合投资等特点使这种产物形态更容易在市场消化。支解为小户型商住公寓面临平面部署的难题，但这无法制止。无论何种方案，支解和功效摆设都是难题。在咨询设计院方意见之后，我们主张支解包装为全装修小户型商务产权公寓的方案。以下我们将凭据这一方案进行产物定位和研究。第三节 综合阐发概述 区域生长状况 传统居住区域，人口会合，配套成熟 本项目位于老居住区柳营新村，多年的生长使这一地带配套极为成熟，包罗大型绿地闸北公园、大型生意业务市场灯具市场以及学校上海大学等。从居住的角度看，是条件非常好的区域。老旧修建逐渐被改革，情况建立正在加速进行 项目周边包罗内环沿线、闸北公园周围、西宝兴路周围区域。

5、近年来，西藏北路的建立及沿线大量商品房建立已经改变了这一区域破旧形象。而闸北公园和共和新路沿线房产建立更使这一区域布满生机。预计项目南面旧厂房改革后，将这里的区域情况档次得到极大提高。市政计划促进区域生长 共和新路高架和地铁一号线延伸工程的建立使这一区域有着辽阔的生长前景。闸北公园周围中高等住宅楼的开发为这一区域品位提高打下了底子。结论：结合地域生长前景，该区域将生长成为市区居住和特色商业生长的优势地段。市场条件 情况改进，品位提高 市政计划中共和新路、内环线交织口将建立 5.6 万平方米的大型绿地，和田生态聚居区也初露头角。嘉利明珠城、新柳公寓等新商品房建立等使这里将成为情况优美的繁荣街区

6、房地产生长迅速，市中心土地难求 近两年上海房地产生长迅速，市场代价劲升，大量的房源被消化，市中心地块逐渐稀少。随着土地市场的范例化，市中心新项目运作难度加大。特色商业生长，促进商业繁荣 灯具市场在本市具有较高知名度，动员区域办事业的生长，也侧面促进了这一区域的繁荣。甚至也提供了一定的低端商务市场。结论：视市场状况而言，本区域房产生长有一定时机。其他结论 项目可塑性弱，但仍具一定改革潜力。该区域有一定低端商务市场需求，但显然不是主流。这将对本项目改革有较大限制。第二章 产物定位开端设想 第一节 产物性质 我们发起：结合区域居住功效主流，和本项目办公性质，将本产物定位为小户型办公产权式商务公寓。第

7、二节 产物目标市场 为区域内低端市场有一定商务需求、无须大范围、高等次办公场合的经商人士们提供商务行政功效衡宇；为区域内职场青年提供配备齐全的生活空间 为投资客提供可供投资的不动产产物 第三节 产物型态开端设想 外观雄伟、精致的、具有高等气氛的独立大楼；有商场、超市、银行、生意业务市场等进驻的区域生活中心；档次较高的大众空间；优雅的生活情况和气氛；全装修、气势派头现代的居住单位；可办公、居住、SOHO 的精致小我私家空间；齐全、完善、崇高的办事配套（可考虑酒店式）；第四节 产物改革内容 外立面的清洗和装饰；地下车库的改革。凭据设计院咨询结果，另外造地下车库引道会有渗水的问题，但从楼面开始则完全

8、可行。地下室如果除人防、设备外，能改革为车库，将大大提高利用率。虽然一楼商场损失不少，但如果可行，仍然利大于弊。如果地下车库可行，节省的地面车位用来建立园林绿化，提高楼盘档次；尺度层进行小户型分开，统一装修。原卫生间等公用部位并入房间内；重新进行配套扩容，管道重新铺设；引进知名物业治理，甚至酒店治理。第五节 有关产物改革和支解方案（见附图）第三章 市场研究 第一节 市调陈诉 市调区域地理表面 本项目位于上海市闸北区柳营路上。为了更详细地了解项目周边区域内的交通、情况、公建配套、人口漫衍及市场状况，本次市场观察范畴为中山北路以北，延长路以南，共和新路以东，宝兴路以西。凭据市场观察的“有效，相关”

9、之重要原则，对本区域进行情况踏街，利用所收罗的情况信息，阐发本项目总体情况方面的优势与劣势，以便本项目在今后的推广历程中扬长避短。区域门路状况 本项目位于闸北区柳营路上，以本项目为中心，工具向交通主干道主要有 2 车道的延长路，洛川路，柳营路。以及 6 车道的中山北路路。南北向交通主干道有 6 车道的共和新路，和田路（由南至北的单行道）2 车道的平型关路，宝兴路。项目及周边区域属于闸北区传统的居住区，除中山北路，共和新路两条市级主干道外其他门路均较为陈旧、狭窄、具体情况如下表：走向 门路名 车道状况 东 西 向 延长路 双向 2 车道 洛川路 双向 2 车道 柳营路 双向 2 车道 中山北路

10、双向 6 车道 南 北 向 共和新路 双向 6 车道 和田路 单向 1 车道 平型关路 双向 2 车道 宝兴路 双向 2 车道 由上可见，项目周边门路除了中山北路及共和新路以外其余的门路并不宽阔，故车流量不大，人流也不多。共和新路因为门路拓宽和地铁站点的建立交通显得拥堵。但是随着门路的改进及地铁洛川路站点的建成，共和新路洛川路口将成为一小我私家流的发散点和车流的交汇处。它将大大动员四周延长路、洛川路及柳营路的商业状况的进一步生长。区域交通状况 由于本项目位于闸北区柳营路上（西藏路与平型关路之间），位于共和新路南北高架与中山北路内环高架交汇处车辆进出交通十分方便。并且又是闸北区传统老居住区。区域

11、内闸北公园四周有一些商业娱乐设施。所以大众交通线路较多。随着市政轨道交通的进一步生长地铁 1 号线北延伸段的建成使该区域内的交通便捷度将得到相当大的提升（从洛川路地铁站到市中心的人民广场由从前的40 分钟行程缩短为 10 分钟之内）而计划中经过该区域四周的一条轨道交通 8 号线（中山北路西藏路口，中山北路东宝兴路口均有站点）将使得该区域的交通线路越发富厚（经淮海路至浦东）。公交线路 起始站点 916 人民广场西藏路呼兰路 823 新客站共和新路上钢一厂 912 新客站阳曲路高镜新村 849 万荣路中山北路宝山宾馆 767 陈太路延长路上大分校 547 凉城新村延长路管弄新村 518 宁海西路闸

12、北公园场中路 876 凉城新村长风公园怒江路 107 万里城延长路凉城新村 98 延长路汶水路蕴藻南路 937 五角场大连路甘泉路 823 新客站广中路丰镇新村 从表格显示来看，该区域周边大众交通线路众多。但是这些公交线路的偏向以工具偏向居多。大多数是连接虹口杨浦与普陀、闸北北块彭浦地域偏向的。而从该区域到南京路、淮海路、徐家汇等市级商业中心的大众交通线路交少，有的需要转乘数部公交线路。但是随着地铁 1 号线北延伸段（即将建成）和轨道交通 8 号线（计划 2004年年底建成）该地域的交通出行将会十分方便、快捷。区域公建配套和商业设施状况 由于该地块属于闸北区传统居住区。区域内公建配套设施较为成

13、熟、齐全，漫衍于闸北公园周边，以共和新路洛川路口最为突出。教诲机构 区域内教诲机构设施完善，大中小学均有设立。根本可以满足区域内居民子女就学念书、文化教诲方面的需求。在区域内的几条主干道上均有设立，为区域人口积累，日常消费需求等创造了良好的条件。和田路 行建学院、财经大学 财政治理学院、和田小学 柳营路 古田中学、延长路 上海大学 共 和 新路 同济大学沪北校区 金融设施 区域内金融设施配套齐全，特别是洛川路尤为会合。这些金融机构能满足区域内金融、储备、经营往来的需要。洛川路 上海银行、中国农业银行、万国证券营业部、新华人保公司 北宝兴路 中国工商银行 休闲娱乐设施 该区域娱乐休闲设施较多，在

14、共和新路洛川路口有闸北区为数不多的一家影戏院沪北影戏院，以他为中心四周休闲娱乐设施较为会合。并且闸北区对洛川路的绿化进行了精心的维护，马路两旁的老式衡宇也进行了大修，外立面用防水涂料刷新并有毛石贴面装饰，沿街的商铺也洁净整洁，有一定的品味。洛川路 天姿国色娱乐总汇、福海浴场、舒友海鲜坊、洛鼎海鲜大酒店、金字塔大酒店、辽宁饭馆、新人人海鲜酒楼、麦当劳、顶顶鲜暖锅店、振鼎鸡 延长路 沁乐浴室、楼兰茶坊、麦子熟了休闲吧、王中王鸡店、东方网点、一峰网吧、柳营路 鑫旺阁大酒店、新疆清真酒店、金庆酒店、天飞网吧、光幻游乐宫、柳营桑拿中心、雅高酒店、卡森形象设计中心 共和新路 沪北影戏院、宋园茶艺馆、宋园大

15、饭馆、闸北公园、肯德基、南星宫网吧、家家粗粮王 平型关路 白玉兰小吃王国、红豆园面馆 医疗机构 区域内药房与医疗机构较多，具体如下：延长路 铁路医院、信谊大药房 宝兴路 雷允上大药房、信谊大药房 平型关路 建桥医院 商业设施 本项目所处区域内底子商业设施众多，根本上每条门路上都有华联、联华、可的、快客等超市，但范围都比力小，范围较大的只有洛川路上的农工商超市。没有大型的商场和购物中心。但菜场集市漫衍较多，在延长路上有平延市场，宝兴路的平型关路综合市场，平型关路上的洛平综合市场，大大方便了四周居民的日常购物 绿化情况 该地域中目前最大的绿化地是闸北公园。区域内其他位置的绿化很少，纵然有也仅限于一

16、些新建成小区内的会合绿地。因此现在该地域的绿化情况有待革新。但是上海市政府计划不久在中山北路共和新路接壤处兴建一块面积到达 5.6 万平方米的大型绿地，对该区域中宝兴路中山北路出处的破旧不堪的私房进行整体改革。在和天田地域周边建一条长 3000 米宽 10 至 15 米的绿环总用地至 4.5 万平方米。使该地域的绿化情况得到极大的变动。结论：总之该地域是一个传统的居民聚居区。它包罗了计划中的和田生态聚居区。随着地铁、轨道 8 号线的领悟以及计划绿地的建成区域的整体面貌将得到底子的变动。第二节 小户型产物市场研究 3.2.1 市场回首 供给量2000-2003 年上半年上海小户型物业市场供给情况

17、 自 2000 年 MY CITY 正式开始，小户型物业的供给量逐年成倍递增，2000 年的供给量仅为 2000 套左右，销售面积大抵在98600平方米左右。到了2001年上升为3000套左右，而 2002 年，全市小户型物业的供给量呈井喷式的扩散量到达了近 5200 套左右，据销售面积为 266021 平方米，比去年同期的 148262 平方米增长 79.4%。2 年内市场上小户型物业总的供给量为 7500 套左右。另不完全统计，2002 年底，上海小户型物业市场的供给量已到达 35 万平米左右。2003 年虽然没有确切数字，但可以说这一状况有增无减。图 1 2000-2002 年小户型物业

18、供给量变革 400022001300010002000300040005000200020012002单位：套 需求量 2000-2003 年上半年上海小户型物业市场需求情况 据权威资料透露，从 2000 年起，上海市场对小户型物业的需求量每年呈 50%的增长速度递增，2002 年，上海小户型物业的市场需求量凌驾 250000 万平方米，到达近5000 套。目前上海小户型物业市场需求的供需两旺的局面，其主要消费群是处于金领和白领之间的高收入年轻人。有数据显示，每年在上海的租房者在 150 万左右，其中月薪 2500 元以上的白领占到 20%，即 30 万人左右。而上海高校结业生每年有近 10

19、万人，这些人中的一部分也是小户型物业的潜在客户。图 2 2000-2002 年小户型物业需求量 1800350050000100020003000400050006000200020012002单位：套 吸纳量 2000-2002 年上海小户型物业市场吸纳情况 两年来上海市场已推出的小户型物业总套数在 7500 套左右，且小户型物业的销售率都在 90%以上，也就是说市场实际的吸纳的量在 7000 套左右。据 上海房地产市场决策咨询陈诉 阐发指出，目前出租型公寓市场份额仍处于空缺状态，未来容量还可扩展 35 倍；以此推算，23 年内，小户型物业市场将趋于饱和。小户型物业产物的市场成恒久约莫为 5

20、.5 年。数据的比拟虽不能直接说明问题，但只身公寓需求量在近几年内可能另有个缓升的历程。市场预测 供给量 未来市场就是对潜在的市场竞争者的统计，在未来的 12 年内，也就是小户型物业泛滥之恶果还未显现出来之前，小户型物业每年的供给量仍将有15%20%增长量，预计从 2003 年至 2005 年上海市场小户型物业总的供给量在 2 万套左右（不包罗烂尾楼），但 2 万套内由于其产物属性的差别，使得其目标消费层也有相应的变革，供给的面将不停扩大。别的，烂尾楼也是未来小户型物业市场上的主要竞争工具，由于原先市场的小户型物业 80%左右皆为烂尾楼改革，因此不排除未来烂尾楼继承改革成小户型物业出售的可能，

21、因而对付现有市场烂尾楼的统计也是必不可少的。需求量 随着中国入世、上海申博乐成，对外交换的日益频繁，财产结构的调解变革，对付小户型物业的需求量还将上升。凭据上海市劳动局有关数据显示，截止到 2001 年仅在沪登记的恒久留沪事情人员已近 8 万。这个数据中尚未包罗使用旅游签证和商务签证以及在沪短期打工的外籍人士。预计目前需要在事情经商的外籍及外省人士根本在612万人左右。而这些人士则是小户型物业用房主要的目标客户群体，加之每年稳定存在的 10 万高校结业生的潜在需求量。由此，小户型物业的市场需求可见一斑。据不完全统计，目前上海市场每年对居住型小户型物业的需求在 7000 套左右，这个需求量也将随

22、着上海对外人才需求的增加而增加，因此，2003至 2005 年上海市场对小户型物业的需求总量在15000 套左右。结论：小户型物业的成恒久约为 5 年，从 2000年到 2005 年，目前正处于制高点，是投资最敏感阶段。凭据有关部分的预测，2003 年及之后的二、三年内，小户型物业需求量的升势会不错，但增幅已开始减缓，这就意味着原来预计的投资回报率会出现下跌，但不会很快显现。区域漫衍 目前小户型物业主要漫衍在中心城区和高科技园区四周，这种共性根本上都是由该类物业客户属性和其自身的投资性所决定的。如：金银汇是处于九江路、浙江路这一黄金宝地，能够轻松领略百年南京路的风路；巴黎时韵则位于襄阳路、开国

23、路这一原法租界区域，崇高又富有浪漫情调，同时距离淮海路办公区、商圈以及襄阳路市场、衡山路、茂名路休闲区都只有一箭之遥；虹桥首席则是为了照顾漕河泾这一高科技企业聚居地；而蓝朝部落、青年汇、MY CITY 和奔驰新干线、都离上海最重要的办公区域和商业区域直线车程很短并且较方便。SOHO 时代、感性达利、永兴富邦，则设于都市外联交通的人流集散地。产物特征 代价漫衍（附重点个案一览）交房时间 项目名称 平均代价（元/平米）产物定位 2002 年前交房 蓝朝部落 6856 精装修只身公寓 金银汇 8100 青年汇 6800 奔驰新干线 5500 在小户型物业的均价漫衍中，我们可以发明以下两个根本特征：东

24、渡名人大厦 7500 2003 年 110 月交房 东方时空 10500 主要为酒店式公寓 巴黎时韵 12000 宝利金 11000 国际金融家 12000 恒升半岛 13000 独立时代 9000 2003 年 112004 年 6月交房 世纪时空 15000 酒店式公寓或商务酒店 SOHO 时代 7500 静安自由自宅 12000 新时空国际公寓 11000 万源经典 12000 海悦酒店 12000 永兴富邦 7800 感性达利 7000 莫奈印象 15000 新时空国际公寓 不详 略 地段因素明显。因为小户型物业主要消费群首先是会合在高级写字楼和高科技园区的白领，其次因小户型物业是投资

25、型的物业，投资客占了相当比例，这两者都非常注重楼盘的位置。基于以上两点，此类物业地段的作用便非常明显。物业升值现象突出。在这里面我们不去考虑是否有炒作的因素，但是从这一年来该类物业早期和近期的推盘代价走势可以看出，其代价的抬升势头令人咋舌。虽然小户型物业物业的走势很被看好，并且其类型的生长变革开始注重市场细分化和差别化，但是我们应该非常认真的看待投资风险，尊重市场供求纪律。客户特征及组成 我们可以发明，随着中国经济生长、住房革新制度实施和中国度庭组成的演变，购房的主力已经产生了两次分野，并且置业者的年龄日趋年轻化。特别是小户型物业，其拥有金字塔底部庞大的推崇者，又具有金字塔顶端锋利的打击力，其

26、主力消费年龄的低落已经不可回避，他们的消费习惯已经直接影响到产物的定位。从我们调研的数据表明，小户型物业的目标客户具有以下明显特点：购置者的文化水平较高，多数有大专以上文凭，近 80%的年龄在 25-40 岁之间；购置者多数具有较高并且较为稳定的收入，白领人士占 70%以上；购房者目前投资者占 70%左右，但相信以后自用者会逐步增加，突破 50%的比例大关；本市户口者占大多数，但是其中有相当一部分是外省市籍贯。产物前景阐发 从总体来说，未来两年小户型物业市场将会有以下趋势：小户型物业真正的需求量依旧很大；将会凭据使用者的年龄、职业、用途进行功效细分；鉴于目前高级公寓性质的小户型物业有着不可低估

27、的市场潜力，但目前依旧是市场的热点；由于总投资本钱较小，市场目前潜在需求量较大，小户型物业在近期依旧会成为炒家追捧的工具。重要提示：今年 10 月，上海房地产市场 2 年来首次出现供大于求。另：有消息称上海投资购房的一鼎力大举量温州投资者已从上海撤走，目标转向山东、河南、四川等地。小户型投资物业将会受到一定影响。第三节 区域楼盘个案观察 嘉利明珠城 物业类别：普通住宅 修建类别：高层 开 发 商：上海中建房地产开发公司 售楼电话：56388333/56382333 预售证：闸房（2003）预字028号 起 价：6400元/平方米 均 价：7000元/平方米 最 高 价：7400元/平方米 付款

28、方法：银行按揭 物业地点：闸北地处闸北公园东门，邻近上海大学 交通状况：小区周围有937路，108路车站、轨道（R1线、地铁一号线）房型摆设：2室2厅85.70 2室2厅86.35 点评：档次较高，情况较好的新开发小区，销售形势好。和玉苑 物业类别：普通住宅 修建类别：小高层 开 发 商：上海和玉房地产有限公司 售楼电话：66601366 均 价：7200元/平方米 付款方法：7成按揭 物业地点：闸北西藏北路1306弄 交通状况：周边有轨道一号线沿线（R1线、地铁一号线）轨道八号线沿线（M8线）20余条公交线及地铁M8线（在建）点评：西藏北路新盘，地段较好。林顿大厦 物业类别：商住楼 修建类别

29、：28层高层 开 发 商：上海林都大酒店治理有限公司 付款方法：代价未定 物业地点：闸北沪太路388号 交通状况：144、58、710、529 等，以及 R1、R2 线上海火车站站。靠近沪太路、恒丰北路，交通噪音大，无门路绿化。点评：多年烂尾楼改革，可能会走投资型、酒店式物业的方法。中兴财产国际广场 物业类别：酒店式住宅公寓 修建类别：酒店式住宅公寓 开 发 商：上海骏丰物业有限公司 付款方法：不详 物业地点：闸北闸北区南北高架、中兴路交汇处 交通状况：目前，紧邻中兴路项目的西藏北路近 4 万平方的大型绿地正破土动工，建成后将为区域板块增添天然绿肺。中兴路扩宽在即，火车站北广场高水平、高品位的

30、计划和定位已完成。闸北区的形象在不久将全面改变。点评：新的酒店式公寓，档次、级别较高，预计代价不低。结论：西藏北路楼盘的相继建立，逐渐改变这一区域形象。依托共和新路、闸北公园、上海大学，新的住宅圈正在形成。目前这一区域的新开楼盘售价约在 7000 元/平方米左右，酒店式公寓开发量也不少。本项目优势条件是情况不停提高，市场不停繁荣，唯一缺点是物业型态的落后。第四章 目标客户定位 第一节 目标客户定位 凭据客群细分以及区域市场特点，我们将本项目的目标客户定位于：处业务上升阶段的中小型民营、合资及外资企业，多从事技能咨询、中介贸易等行业；灯具城等相关商务领域配套行政；区域内生活的高级职业百领；房地产

31、投资者。第二节 目标客户置业需求特征 相对较有吸引力的代价与增值潜力；较高的利用率，取决于办公楼可利用面积与总修建面积的比值；办公空间要具有延展性，向阳企业生长较快，员工步队不停扩大，办公楼空间要有生长余地，可以免去日后搬家的麻烦；符合的地理区位，临近都市立体交通、市级商业区、酒店公寓等，这样对客户往来可以提供方便；本案小情况较差，但扩大范畴，与内环线、共和新路高架、地铁一号线延伸段相距不远，也有炒作题材。比力看好新兴生长区域，具有地域生长潜质；大楼的外观要有较好的形象，办公楼的反应的是公司的气质，这样容易给客户留下好的印象；较为完善的物业治理和商务配套。第四节 目标客户的购置动机 4.3.1

32、 自用型 创建进入上海市场的第一个“桥头堡”。改进办公情况，以满足由于业务增长或转型拓展的需要。提升企业形象，使之为企业品牌的拓展相匹配 作为企业牢固资产，并使之保值、增值，亦可作为实力的象征。4.3.2 投资型 短期楼花炒作，套现赢利。恒久租赁收益，适时抛出赢利。暂时自用，适时租赁或套现。本项目商业气氛为闸北公园商圈、灯具城等，并不会合，范围也不大，因此小公司自用客群有，但不太富足。职场高级白领也有限，因此投资购房者将是本案鼎力大举争取的工具。第五章 代价定位 从目前市场来看，本区域新开小区楼盘售价根本在7000 元/平方米左右，条件好的小区装修房售价突破 8000元/平方米，但这一价位在本

33、项目比力难以实现。一是本项目困绕在老新村之间，没有新开耧盘配合改革情况，品位提高相对闸北公园、上海大学区域要难；二是项目原有计划陈旧，且点式结构，改革难度较大，纵然改革出来，房型公道性都市较差。因此，综合种种因素，本项目毛坯房售价很难突破 6500元/平方米，接纳装修房，如果接纳豪华装修，送家电方案，售价可维持 7200 元/平方米。如果大幅拔高售价，从市场角度看，难度相当大。第六章 产物定位发起 第一节 修建外观发起 修建整体气势派头定位 目前楼盘外立面陈旧，从节省投资的角度考虑，接纳局部修改和装饰进行改变，力求现代、稳重、高等。6.1.2 立面质料 仍然统一使用面砖，但整体气势派头重新定位

34、，局部更换。尤其修建边角重新以新质料装饰。立面色彩 在现有底子上调解，根本为中性色调，颜色种数不增加。第二节 修建功效性分别发起 地下层摆设 目前无法确定地下层可利用面积，如果可部署 15-20停车位，则将地下层改为停车位，释放里面的地面停车位。可摆设园林绿化，提高物业档次；也可申请立项，另建一栋板式住宅。总平部署 如果地下车库可行，总平将酿成主入口进来分为左右两部分。大楼入口及大堂设在北进口。北边与新村连接处可出资建立绿化，优化区内情况。楼层功效漫衍 1 楼-4 楼为商场，其销售方法可以有许多选择。但一楼北部须辟大堂，留出地下车库通道。5-15 楼支解为小户型产权商务公寓，具体平面支解见附图

35、 第七章 产物配套发起 第一节 大堂 本项目北部距电梯厅进深不敷，发起大堂摆设为半室内，半室外，在外部搭建门廊。第二节 室内会所 可在商场 4 楼北部辟出专门空间摆设室内会所配套。第三节 交房尺度 凭据产物定位提示，发起交房尺度为全装修尺度，具体有以下方案:针对投资客户及小面积单位，交房时除设立单位隔墙外，可提供尺度的天花吊顶(空调、烟感、照明齐全)，墙面乳胶漆，地面块毯或复合地板、入户门为防盗防火门。提供装修质料：针对部分自用客户，除天花吊顶按尺度装修交付外，推出时可不作单位隔墙处置惩罚，按所需面积支解后，奉送块毯等质料，由客户提自身需要自行摆设装修。毛坯(送装修质料)：针对多套购置自用客户

36、，毛坯交房后，依照客户分开情况，度身装修天、地、墙。别的除低层推出单位，小面积分开单位外，交房前可预埋三隔间的地板线槽系统，方便用户灵活处置惩罚供电、通讯、电缆系统设备。第八章 投资简朴阐发 有关项目投资经济阐发在了解完全楼盘信息之后另行提供，在此凭据本方案定位提示，作一个简朴的追加投资与利润测算：追加投资部分：1、管 道 工 程、地 下 车 库 等 工 程 用 度 300 元/平方米 2、配套扩容用度 目前配套内容不详 3、外立面（包罗外墙局部约 30%、窗等）绿化部署等 200 元/平方米 4、装 修 用 度（包 罗 送 家 电 等）500 元/平方米 总计：约 1000 元/平方米 凭据上述意见，除该案销售的利润空间应在 700 元/平方米左右。