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1、目 录第一章 项目目理解与与分析第一节 项目目概况第二节 项目目初步评评估第三节 综合合分析概概述第二章 产品定定位初步步设想第一节 产品品性质第二节 产品品目标市市场第三节 产品品型态初初步设想想第四节 产品品改造内内容第五节 有关关产品改改造和分分割方案案（见附附图）第三章 市场研研究第一节 市调调报告第二节 小户户型产品品市场研研究第三节 区域域楼盘个个案调查查第四章 目标客户户定位第一节 目标标客户定定位第二节 目标标客户置置业需求求特征第三节 目标客户户的购买买动机第五章 价格定位位第六章 产品定位位建议第一节 建筑筑外观建建议第二节 建筑筑功能性性划分建建议第七章 产品配套套建议第
2、一节 大堂堂第二节 室内内会所第三节 交房房标准第八章 投资简单单分析第一章 项目目理解与与分析第一节 项目目概况1.1.1 地理位位置：上上海市闸闸北区柳柳营路、平平型关路路口（近近灯具市市场）1.1.2 项目规规划现状状 建筑形态态：框架架、剪力力墙结构构，地下下一层，地地上十五五层 基地面积积：约338000平方米米 总建筑面面积：约约148800平平方米 项目性质质：四层层商业裙裙房的办办公大厦厦 项目状态态：工程程基本完完成，目目前处于于停止状状态，无无人入住住第二节 项目目初步评评估1.2.1 项目规规划与市市场脱节节项目原有有规划显显然脱离离市场，立立项显得得盲目。作作为商办办大
3、楼，其其立地条条件必须须具备地地理位置置显著，交交通发达达，商业业配套发发展完整整，周边边功能有有商办需需求。而而本案位位于闸北北区内环环外，远远离商圈圈，周围围几乎全全部为居居民区。虽虽然其南南部有旧旧厂房，但但基本废废弃，属属于改造造范围。而而且本案案所临通通道柳营营路仅为为陈旧、狭狭窄的双双向2车车道马路路，距共共和新路路、内环环线有一一定距离离。因此此，作为为大开间间的纯办办公大楼楼根本不不适合。1.2.2 项目改改造的两两个选择择结合本案案特点及及上海办办公楼市市场，其其产品形形式必须须进行大大的改变变。即使使房屋性性质不作作改变，其其布局及及功能也也必须进进行大的的改动。从从项目现
4、现状结合合市场分分析，大大开间办办公房和和酒店等等纯商业业物业形形式已经经不适合合，改性性为住宅宅也面临临销售难难题。因因此，可可供选择择目前可可有两个个选择：分割为为小户型型商住公公寓；中中等面积积的商住住公寓。综综合各方方面因素素，我们们倾向于于前者。1.2.3 小户型型商务公公寓的建建议分割为小小户型商商住公寓寓并非因因为市场场上小户户型风行行，而是是它可淡淡化物业业的商业业氛围。同同时小面面积大大大降低房房屋总价价，功能能适应性性强而适适合投资资等特点点使这种种产品形形态更容容易在市市场消化化。分割为小小户型商商住公寓寓面临平平面布置置的难题题，但这这无法避避免。无无论何种种方案，分分
5、割和功功能安排排都是难难题。在在咨询设设计院方方意见之之后，我我们主张张分割包包装为全全装修小小户型商商务产权权公寓的的方案。以以下我们们将根据据这一方方案进行行产品定定位和研研究。第三节 综合合分析概概述1.3.1 区域发发展状况况 传统居住住区域，人人口集中中，配套套成熟本项目位位于老居居住区柳柳营新村村，多年年的发展展使这一一地带配配套极为为成熟，包包括大型型绿地闸闸北公园园、大型型交易市市场灯具具市场以以及学校校上海大大学等。从从居住的的角度看看，是条条件非常常好的区区域。 老旧建筑筑逐渐被被改造，环环境建设设正在加加快进行行项目周边边包括内内环沿线线、闸北北公园周周围、西西宝兴路路周
6、围区区域。近近年来，西西藏北路路的建设设及沿线线大量商商品房建建设已经经改变了了这一区区域破旧旧形象。而而闸北公公园和共共和新路路沿线房房产建设设更使这这一区域域充满朝朝气。预预计项目目南面旧旧厂房改改造后，将将这里的的区域环环境档次次得到极极大提高高。 市政规划划促进区区域发展展共和新路路高架和和地铁一一号线延延伸工程程的建设设使这一一区域有有着广阔阔的发展展前景。闸闸北公园园周围中中高档住住宅楼的的开发为为这一区区域品位位提高打打下了基基础。结论：结结合地区区发展前前景，该该区域将将发展成成为市区区居住和和特色商商业发展展的优势势地段。1.3.2 市场条条件 环境改善善，品位位提高市政规划
7、划中共和和新路、内内环线交交叉口将将建设55.6万万平方米米的大型型绿地，和和田生态态聚居区区也初露露头角。嘉嘉利明珠珠城、新新柳公寓寓等新商商品房建建设等使使这里将将成为环环境优美美的繁荣荣街区 房地产发发展迅速速，市中中心土地地难求近两年上上海房地地产发展展迅速，市市场价格格劲升，大大量的房房源被消消化，市市中心地地块逐渐渐稀少。随随着土地地市场的的规范化化，市中中心新项项目运作作难度加加大。 特色商业业发展，促促进商业业繁荣灯具市场场在本市市具有较较高知名名度，带带动区域域服务业业的发展展，也侧侧面促进进了这一一区域的的繁荣。甚甚至也提提供了一一定的低低端商务务市场。结论：视视市场状状况
8、而言言，本区区域房产产发展有有一定机机会。1.3.3 其他结结论 项目可塑塑性弱，但但仍具一一定改造造潜力。 该区域有有一定低低端商务务市场需需求，但但显然不不是主流流。这将将对本项项目改造造有较大大限制。第二章 产品定定位初步步设想第一节 产品品性质我们建议议：结合合区域居居住功能能主流，和和本项目目办公性性质，将将本产品品定位为为小户型型办公产产权式商商务公寓寓。第二节 产品品目标市市场 为区域内内低端市市场有一一定商务务需求、无无须大规规模、高高档次办办公场所所的经商商人士们们提供商商务行政政功能房房屋； 为区域内内职场青青年提供供配备齐齐全的生生活空间间 为投资客客提供可可供投资资的不
9、动动产产品品第三节 产品品型态初初步设想想 外观宏伟伟、精致致的、具具有高档档氛围的的独立大大楼； 有商场、超超市、银银行、交交易市场场等进驻驻的区域域生活中中心； 档次较高高的公共共空间； 优雅的生生活环境境和氛围围； 全装修、风风格现代代的居住住单元； 可办公、居居住、SSOHOO的精致致个人空空间； 齐全、完完善、高高尚的服服务配套套（可考考虑酒店店式）；第四节 产品品改造内内容 外立面的的清洗和和装饰； 地下车库库的改造造。根据据设计院院咨询结结果，另另外造地地下车库库引道会会有渗水水的问题题，但从从楼面开开始则完完全可行行。地下下室如果果除人防防、设备备外，能能改造为为车库，将将大大
10、提提高利用用率。虽虽然一楼楼商场损损失不少少，但如如果可行行，仍然然利大于于弊。 如果地下下车库可可行，节节省的地地面车位位用来建建设园林林绿化，提提高楼盘盘档次； 标准层进进行小户户型分隔隔，统一一装修。原原卫生间间等公用用部位并并入房间间内； 重新进行行配套扩扩容，管管道重新新铺设； 引进知名名物业管管理，甚甚至酒店店管理。第五节 有关关产品改改造和分分割方案案（见附附图）第三章 市场研研究第一节 市调调报告3.1.1 市调区区域地理理概况本项目位位于上海海市闸北北区柳营营路上。为为了更详详细地了了解项目目周边区区域内的的交通、环环境、公公建配套套、人口口分布及及市场状状况，本本次市场场调
11、查范范围为中中山北路路以北，延延长路以以南，共共和新路路以东，宝宝兴路以以西。按按照市场场调查的的“有效，相相关”之重要要原则，对对本区域域进行环环境踏街街，利用用所采集集的环境境信息，分分析本项项目总体体环境方方面的优优势与劣劣势，以以便本项项目在今今后的推推广过程程中扬长长避短。3.1.2 区域道道路状况况本项目位位于闸北北区柳营营路上，以以本项目目为中心心，东西西向交通通主干道道主要有有2车道道的延长长路，洛洛川路，柳柳营路。以以及6车车道的中中山北路路路。南南北向交交通主干干道有66车道的的共和新新路，和和田路（由由南至北北的单行行道）22车道的的平型关关路，宝宝兴路。项项目及周周边区
12、域域属于闸闸北区传传统的居居住区，除除中山北北路，共共和新路路两条市市级主干干道外其其他道路路均较为为陈旧、狭狭窄、具具体情况况如下表表：走向道路名车道状况况东西向延长路双向2车车道洛川路双向2车车道柳营路双向2车车道中山北路路双向6车车道南北向共和新路路双向6车车道和田路单向1车车道平型关路路双向2车车道宝兴路双向2车车道由上可见见，项目目周边道道路除了了中山北北路及共共和新路路以外其其余的道道路并不不宽阔，故故车流量量不大，人人流也不不多。共共和新路路因为道道路拓宽宽和地铁铁站点的的建设交交通显得得拥堵。但但是随着着道路的的改善及及地铁洛洛川路站站点的建建成，共共和新路路洛川路路口将成成为
13、一个个人流的的发散点点和车流流的交汇汇处。它它将大大大带动附附近延长长路、洛洛川路及及柳营路路的商业业状况的的进一步步发展。3.1.3 区域交交通状况况由于本项项目位于于闸北区区柳营路路上（西西藏路与与平型关关路之间间），位位于共和和新路南南北高架架与中山山北路内内环高架架交汇处处车辆进进出交通通十分方方便。而而且又是是闸北区区传统老老居住区区。区域域内闸北北公园附附近有一一些商业业娱乐设设施。所所以公共共交通线线路较多多。随着着市政轨轨道交通通的进一一步发展展地铁11号线北北延伸段段的建成成使该区区域内的的交通便便捷度将将得到相相当大的的提升（从从洛川路路地铁站站到市中中心的人人民广场场由从
14、前前的400分钟行行程缩短短为100分钟之之内）而而规划中中经过该该区域附附近的一一条轨道道交通88号线（中中山北路路西藏路路口，中中山北路路东宝兴兴路口均均有站点点）将使使得该区区域的交交通线路路更加丰丰富（经经淮海路路至浦东东）。公交线路路起始站点点916人民广场场西藏路路呼兰路路823 新新客站共和新新路上钢一一厂912新客站阳曲路路高镜新新村849万荣路中山北北路宝山宾宾馆767陈太路延长路路上大分分校547凉城新村村延长路路管弄新新村518宁海西路路闸北公公园场中路路876凉城新村村长风公公园怒江路路107万里城延长路路凉城新新村98延长路汶水路路蕴藻南南路937五角场大连路路甘泉路
15、路823新客站广中路路丰镇新新村从表格显显示来看看，该区区域周边边公共交交通线路路众多。但但是这些些公交线线路的方方向以东东西方向向居多。大大多数是是连接虹虹口杨浦浦与普陀陀、闸北北北块彭彭浦地区区方向的的。而从从该区域域到南京京路、淮淮海路、徐徐家汇等等市级商商业中心心的公共共交通线线路交少少，有的的需要转转乘数部部公交线线路。但但是随着着地铁11号线北北延伸段段（即将将建成）和和轨道交交通8号号线（规规划20004年年年底建建成）该该地区的的交通出出行将会会十分方方便、快快捷。3.1.4 区域公公建配套套和商业业设施状状况由于该地地块属于于闸北区区传统居居住区。区区域内公公建配套套设施较较
16、为成熟熟、齐全全，分布布于闸北北公园周周边，以以共和新新路洛川川路口最最为突出出。 教育机构构区域内教教育机构构设施完完善，大大中小学学均有设设立。基基本可以以满足区区域内居居民子女女就学读读书、文文化教育育方面的的需求。在在区域内内的几条条主干道道上均有有设立，为为区域人人口积聚聚，日常常消费需需求等创创造了良良好的条条件。和田路行建学院院、财经经大学财务管理理学院、和和田小学学柳营路古田中学学、延长路上海大学学共和新路路同济大学学沪北校校区 金融设施施区域内金金融设施施配套齐齐全，特特别是洛洛川路尤尤为集中中。这些些金融机机构能满满足区域域内金融融、储蓄蓄、经营营往来的的需要。洛川路上海银
17、行行、中国国农业银银行、万万国证券券营业部部、新华华人保公公司北宝兴路路中国工商商银行 休闲娱乐乐设施该区域娱娱乐休闲闲设施较较多，在在共和新新路洛川川路口有有闸北区区为数不不多的一一家电影影院沪北电电影院，以以他为中中心附近近休闲娱娱乐设施施较为集集中。而而且闸北北区对洛洛川路的的绿化进进行了精精心的维维护，马马路两旁旁的老式式房屋也也进行了了大修，外外立面用用防水涂涂料刷新新并有毛毛石贴面面装饰，沿沿街的商商铺也干干净整洁洁，有一一定的品品味。洛川路国色天香香娱乐总总汇、福福海浴场场、舒友友海鲜坊坊、洛鼎鼎海鲜大大酒店、金金字塔大大酒店、辽辽宁饭店店、新人人人海鲜鲜酒楼、麦麦当劳、顶顶顶鲜
18、火火锅店、振振鼎鸡延长路沁乐浴室室、楼兰兰茶坊、麦麦子熟了了休闲吧吧、王中中王鸡店店、东方方网点、一一峰网吧吧、柳营路鑫旺阁大大酒店、新新疆清真真酒店、金金庆酒店店、天飞飞网吧、光光幻游乐乐宫、柳柳营桑拿拿中心、雅雅高酒店店、卡森森形象设设计中心心共和新路路沪北电影影院、宋宋园茶艺艺馆、宋宋园大饭饭店、闸闸北公园园、肯德德基、南南星宫网网吧、家家家粗粮粮王平型关路路白玉兰小小吃王国国、红豆豆园面馆馆 医疗机构构区域内药药房与医医疗机构构较多，具具体如下下：延长路铁路医院院、信谊谊大药房房宝兴路雷允上大大药房、信信谊大药药房平型关路路建桥医院院 商业设施施本项目所所处区域域内基础础商业设设施众多
19、多，基本本上每条条道路上上都有华华联、联联华、可可的、快快客等超超市，但但规模都都比较小小，规模模较大的的只有洛洛川路上上的农工工商超市市。没有有大型的的商场和和购物中中心。但但菜场集集市分布布较多，在在延长路路上有平平延市场场，宝兴兴路的平平型关路路综合市市场，平平型关路路上的洛洛平综合合市场，大大大方便便了附近近居民的的日常购购物 绿化环境境该地区中中目前最最大的绿绿化地是是闸北公公园。区区域内其其他位置置的绿化化很少，即即使有也也仅限于于一些新新建成小小区内的的集中绿绿地。因因此现在在该地区区的绿化化环境有有待改进进。但是上海海市政府府规划不不久在中中山北路路共和新新路交界界处兴建建一块
20、面面积达到到5.66万平方方米的大大型绿地地，对该该区域中中宝兴路路中山北北路出处处的破旧旧不堪的的私房进进行整体体改造。在在和天田田地区周周边建一一条长330000米宽110至115米的的绿环总总用地至至4.55万平方方米。使使该地区区的绿化化环境得得到极大大的改观观。结论：总总之该地地区是一一个传统统的居民民聚居区区。它包包括了规规划中的的和田生生态聚居居区。随随着地铁铁、轨道道8号线线的贯通通以及规规划绿地地的建成成区域的的整体面面貌将得得到根本本的改观观。第二节 小户户型产品品市场研研究3.2.1 市场回回顾 供应量20000-20003年上上半年上上海小户户型物业业市场供供应情况况自
21、20000年MMY CCITYY 正式式开始，小小户型物物业的供供应量逐逐年成倍倍递增， 20000年的的供应量量仅为220000套左右右，销售售面积大大致在9986000平方方米左右右。到了了20001年上上升为330000套左右右，而220022年，全全市小户户型物业业的供应应量呈井井喷式的的扩散量量达到了了近52200套套左右，据据销售面面积为22660021平平方米，比比去年同同期的11482262平平方米增增长799.4%。2年内市市场上小小户型物物业总的的供应量量为75500套套左右。另另不完全全统计，220022年底，上上海小户户型物业业市场的的供应量量已达到到35万万平米左左右
22、。220033年虽然然没有确确切数字字，但可可以说这这一状况况有增无无减。图1 20000-220022年小户户型物业业供应量量变化 需求量 220000-20003年年上半年年上海小小户型物物业市场场需求情情况据权威资资料透露露，从220000年起，上上海市场场对小户户型物业业的需求求量每年年呈500%的增增长速度度递增，220022年，上上海小户户型物业业的市场场需求量量超过22500000万万平方米米，达到到近50000套套。目前前上海小小户型物物业市场场需求的的供需两两旺的局局面，其其主要消消费群是是处于金金领和白白领之间间的高收收入年轻轻人。有数据显显示，每每年在上上海的租租房者在在
23、1500万左右右，其中中月薪225000元以上上的白领领占到220%，即即30万万人左右右。而上上海高校校毕业生生每年有有近100万人，这这些人中中的一部部分也是是小户型型物业的的潜在客客户。图2 20000-220022年小户户型物业业需求量量 吸纳量 220000-20002年年上海小小户型物物业市场场吸纳情情况两年来上上海市场场已推出出的小户户型物业业总套数数在75500套套左右，且且小户型型物业的的销售率率都在990%以以上，也也就是说说市场实实际的吸吸纳的量量在70000套套左右。据据上海海房地产产市场决决策咨询询报告分分析指出出，目前前出租型型公寓市市场份额额仍处于于空缺状状态，未
24、未来容量量还可扩扩展35倍；以此推推算，223年年内，小小户型物物业市场场将趋于于饱和。小小户型物物业产品品的市场场成长期期大约为为5.55年。 数据的的对比虽虽不能直直接说明明问题，但但单身公公寓需求求量在近近几年内内可能还还有个缓缓升的过过程。3.2.2 市场预预测 供应量未来市场场就是对对潜在的的市场竞竞争者的的统计，在在未来的的122年内，也也就是小小户型物物业泛滥滥之恶果果还未显显现出来来之前，小小户型物物业每年年的供应应量仍将将有155%220%增增长量，预预计从220033年至220055年上海海市场小小户型物物业总的的供应量量在2万万套左右右（不包包含烂尾尾楼），但但2万套套内
25、由于于其产品品属性的的差异，使使得其目目标消费费层也有有相应的的变化，供供应的面面将不断断扩大。此外，烂烂尾楼也也是未来来小户型型物业市市场上的的主要竞竞争对象象，由于于原先市市场的小小户型物物业800%左右右皆为烂烂尾楼改改造，因因此不排排除未来来烂尾楼楼继续改改造成小小户型物物业出售售的可能能，因而而对于现现有市场场烂尾楼楼的统计计也是必必不可少少的。 需求量随着中国国入世、上上海申博博成功，对对外交流流的日益益频繁，产产业结构构的调整整变化，对对于小户户型物业业的需求求量还将将上升。根根据上海海市劳动动局有关关数据显显示，截截止到220011年仅在在沪登记记的长期期留沪工工作人员员已近8
26、8万。这这个数据据中尚未未包括使使用旅游游签证和和商务签签证以及及在沪短短期打工工的外籍籍人士。估估计目前前需要在在工作经经商的外外籍及外外省人士士基本在在6112万人人左右。而而这些人人士则是是小户型型物业用用房主要要的目标标客户群群体，加加之每年年稳定存存在的110万高高校毕业业生的潜潜在需求求量。由由此，小小户型物物业的市市场需求求可见一一斑。据不完全全统计，目目前上海海市场每每年对居居住型小小户型物物业的需需求在770000套左右右，这个个需求量量也将随随着上海海对外人人才需求求的增加加而增加加，因此此，20003至至20005年上上海市场场对小户户型物业业的需求求总量在在150000
27、套套左右。结论：小小户型物物业的成成长期约约为5年年，从220000年到220055年，目目前正处处于制高高点，是是投资最最敏感阶阶段。根根据有关关部门的的预测，220033年及之之后的二二、三年年内，小小户型物物业需求求量的升升势会不不错，但但增幅已已开始减减缓，这这就意味味着原来来预计的的投资回回报率会会出现下下跌，但但不会很很快显现现。3.2.3 区域分分布目前小户户型物业业主要分分布在中中心城区区和高科科技园区区附近，这这种共性性基本上上都是由由该类物物业客户户属性和和其自身身的投资资性所决决定的。如如： 金银汇是是处于九九江路、浙浙江路这这一黄金金宝地，能能够轻松松领略百百年南京京路
28、的风风路； 巴黎时韵韵则位于于襄阳路路、建国国路这一一原法租租界区域域，高尚尚又富有有浪漫情情调，同同时距离离淮海路路办公区区、商圈圈以及襄襄阳路市市场、衡衡山路、茂茂名路休休闲区都都只有一一箭之遥遥； 虹桥首席席则是为为了照顾顾漕河泾泾这一高高科技企企业聚居居地； 而蓝朝部部落、青青年汇、MMY CCITYY和奔腾腾新干线线、都离离上海最最重要的的办公区区域和商商业区域域直线车车程很短短并且较较方便。 SOHOO时代、感感性达利利、永兴兴富邦，则则设于城城市外联联交通的的人流集集散地。3.2.4 产品特特征 价格分布布（附重重点个案案一览）交房时间间项目名称称平均价格格（元/平平米）产品定位
29、位20022年前交交房蓝朝部落落68566精装修单单身公寓寓金银汇81000青年汇68000奔腾新干干线55000东渡名人人大厦7500020033年110月月交房东方时空空105000主要为酒酒店式公公寓巴黎时韵韵120000宝利金110000国际金融融家120000恒升半岛岛130000独立时代代9000020033年11120004年66月交房房世纪时空空150000酒店式公公寓或商商务酒店店SOHOO时代75000静安自由由自宅120000新时空国国际公寓寓110000万源经典典120000海悦酒店店120000永兴富邦邦78000感性达利利70000莫奈印象象150000新时空国国际
30、公寓寓不详略在小户型型物业的的均价分分布中，我我们可以以发现以以下两个个基本特特征： 地段因素素明显。因为小户户型物业业主要消消费群首首先是集集中在高高级写字字楼和高高科技园园区的白白领，其其次因小小户型物物业是投投资型的的物业，投投资客占占了相当当比例，这这两者都都非常注注重楼盘盘的位置置。基于于以上两两点，此此类物业业地段的的作用便便非常明明显。 物业升值值现象突突出。在这里面面我们不不去考虑虑是否有有炒作的的因素，但但是从这这一年来来该类物物业早期期和近期期的推盘盘价格走走势可以以看出，其其价格的的抬升势势头令人人咋舌。虽虽然小户户型物业业物业的的走势很很被看好好，并且且其类型型的发展展
31、变化开开始注重重市场细细分化和和差异化化，但是是我们应应该非常常认真的的看待投投资风险险，尊重重市场供供求规律律。3.2.5 客户特特征及构构成我们可以以发现，随随着中国国经济发发展、住住房改革革制度实实施和中中国家庭庭组成的的演变，购购房的主主力已经经发生了了两次分分野，并并且置业业者的年年龄日趋趋年轻化化。特别别是小户户型物业业，其拥拥有金字字塔底部部庞大的的推崇者者，又具具有金字字塔顶端端尖锐的的攻击力力，其主主力消费费年龄的的降低已已经不可可回避，他他们的消消费习惯惯已经直直接影响响到产品品的定位位。从我们们调研的的数据表表明，小小户型物物业的目目标客户户具有以以下明显显特点： 购买者
32、的的文化程程度较高高，大都都有大专专以上文文凭，近近80%的年龄龄在255-400岁之间间； 购买者大大都具有有较高并并且较为为稳定的的收入，白白领人士士占700%以上上； 购房者目目前投资资者占770%左左右，但但相信以以后自用用者会逐逐步增加加，突破破50%的比例例大关； 本市户口口者占大大多数，但但是其中中有相当当一部分分是外省省市籍贯贯。3.2.6 产品前前景分析析从总体来来说，未未来两年年小户型型物业市市场将会会有以下下趋势： 小户型物物业真正正的需求求量依旧旧很大； 将会根据据使用者者的年龄龄、职业业、用途途进行功功能细分分； 鉴于目前前高级公公寓性质质的小户户型物业业有着不不可低
33、估估的市场场潜力，但但目前依依旧是市市场的热热点； 由于总投投资成本本较小，市市场目前前潜在需需求量较较大，小小户型物物业在近近期依旧旧会成为为炒家追追捧的对对象。重要提示示：今年年10月月，上海海房地产产市场22年来首首次出现现供大于于求。另另：有消消息称上上海投资资购房的的一大力力量温州州投资者者已从上上海撤走走，目标标转向山山东、河河南、四四川等地地。小户户型投资资物业将将会受到到一定影影响。第三节 区域域楼盘个个案调查查3.3.1 嘉嘉利明珠珠城物业类别别：普通通住宅 建筑类别别：高层层 开 发 商：上上海中建建房地产产开发公公司 售楼电话话：56638883333/566382233
34、33 预售证： 闸房房（20003）预预字0228号 起价价：64400元元/平方方米 均价价：70000元元/平方方米最 高 价：774000元/平平方米 付款方式式：银行行按揭 物业地址址：闸北北地处闸闸北公园园东门，邻邻近上海海大学 交通状况况：小区区周围有有9377路，1108路路车站、轨轨道（RR1线、地地铁一号号线） 房型安排排： 22室2厅厅85.70 2室22厅866.355 点评：档档次较高高，环境境较好的的新开发发小区，销销售形势势好。3.3.2 和玉苑苑物业类别别：普通通住宅 建筑类别别：小高高层 开 发 商：上上海和玉玉房地产产有限公公司 售楼电话话： 66660013
35、666 均价价： 772000元/平平方米付款方式式： 77成按揭揭 物业地址址： 闸闸北西藏藏北路113066弄 交通状况况： 周周边有轨轨道一号号线沿线线（R11线、地地铁一号号线） 轨道八八号线沿沿线（MM8线）220余条条公交线线及地铁铁M8线线（在建建） 点评：西西藏北路路新盘，地地段较好好。3.3.3 林顿大大厦物业类别别： 商商住楼 建筑类别别： 228层高高层 开 发 商： 上海林林都大酒酒店管理理有限公公司 付款方式式： 价价格未定定 物业地址址： 闸闸北沪太太路3888号 交通状况况： 1144、558、7710、5529等等，以及及R1、RR2线上上海火车车站站。靠靠近沪
36、太太路、恒恒丰北路路，交通通噪音大大，无道道路绿化化。点评：多多年烂尾尾楼改造造，可能能会走投投资型、酒酒店式物物业的方方式。3.3.4 中兴财财富国际际广场物业类别别： 酒店式式住宅公公寓 建筑类别别： 酒店式式住宅公公寓 开 发 商： 上海骏骏丰物业业有限公公司 付款方式式： 不详物业地址址： 闸北闸闸北区南南北高架架、中兴兴路交汇汇处 交通状况况： 目前，紧紧邻中兴兴路项目目的西藏藏北路近近4万平平方的大大型绿地地正破土土动工，建建成后将将为区域域板块增增添天然然绿肺。中中兴路扩扩宽在即即，火车车站北广广场高水水平、高高品位的的规划和和定位已已完成。闸闸北区的的形象在在不久将将全面改改变
37、。点评：新新的酒店店式公寓寓，档次次、级别别较高，预预计价格格不低。结论：西西藏北路路楼盘的的相继建建设，逐逐渐改变变这一区区域形象象。依托托共和新新路、闸闸北公园园、上海海大学，新新的住宅宅圈正在在形成。目目前这一一区域的的新开楼楼盘售价价约在770000元/平平方米左左右，酒酒店式公公寓开发发量也不不少。本本项目优优势条件件是环境境不断提提高，市市场不断断繁荣，唯唯一缺点点是物业业型态的的落后。第四章 目标标客户定定位第一节 目标标客户定定位根据客群群细分以以及区域域市场特特点，我我们将本本项目的的目标客客户定位位于： 处业务上上升阶段段的中小小型民营营、合资资及外资资企业，多多从事技技术
38、咨询询、中介介贸易等等行业； 灯具城等等相关商商务领域域配套行行政； 区域内生生活的高高级职业业百领； 房地产投投资者。第二节 目标标客户置置业需求求特征 相对较有有吸引力力的价格格与增值值潜力； 较高的利利用率，取取决于办办公楼可可利用面面积与总总建筑面面积的比比值； 办公空间间要具有有延展性性，朝阳阳企业发发展较快快，员工工队伍不不断扩大大，办公公楼空间间要有发发展余地地，可以以免去日日后搬迁迁的麻烦烦； 合适的地地理区位位，临近近城市立立体交通通、市级级商业区区、酒店店公寓等等，这样样对客户户往来可可以提供供方便；本案小小环境较较差，但但扩大范范围，与与内环线线、共和和新路高高架、地地铁
39、一号号线延伸伸段相距距不远，也也有炒作作题材。 比较看好好新兴发发展区域域，具有有地区发发展潜质质； 大楼的外外观要有有较好的的形象，办办公楼的的反映的的是公司司的气质质，这样样容易给给客户留留下好的的印象； 较为完善善的物业业管理和和商务配配套。第四节 目标客户户的购买买动机4.3.1 自用型型 建立进入入上海市市场的第第一个“桥头堡堡”。 改善办公公环境，以以满足由由于业务务增长或或转型拓拓展的需需要。 提升企业业形象，使使之为企企业品牌牌的拓展展相匹配配 作为企业业固定资资产，并并使之保保值、增增值，亦亦可作为为实力的的象征。4.3.2 投资型型 短期楼花花炒作，套套现赢利利。 长期租赁
40、赁收益，适适时抛出出获利。 暂时自用用，适时时租赁或或套现。本项目商商业氛围围为闸北北公园商商圈、灯灯具城等等，并不不集中，规规模也不不大，因因此小公公司自用用客群有有，但不不太充足足。职场场高级白白领也有有限，因因此投资资购房者者将是本本案大力力争取的的对象。第五章 价格格定位从目前市市场来看看，本区区域新开开小区楼楼盘售价价基本在在70000元/平方米米左右，条条件好的的小区装装修房售售价突破破80000元/平方米米，但这这一价位位在本项项目比较较难以实实现。一一是本项项目包围围在老新新村之间间，没有有新开耧耧盘共同同改造环环境，品品位提高高相对闸闸北公园园、上海海大学区区域要难难；二是是
41、项目原原有规划划陈旧，且且点式布布局，改改造难度度较大，即即使改造造出来，房房型合理理性都会会较差。因此，综综合各种种因素，本本项目毛毛坯房售售价很难难突破665000元/平平方米，采采用装修修房，如如果采用用豪华装装修，送送家电方方案，售售价可维维持72200元元/平方方米。如如果大幅幅拔高售售价，从从市场角角度看，难难度相当当大。第六章 产品品定位建建议第一节 建筑筑外观建建议6.1.1建筑筑整体风风格定位位目前楼盘盘外立面面陈旧，从从节省投投资的角角度考虑虑，采用用局部修修改和装装饰进行行改变，力力求现代代、稳重重、高档档。6.1.2 立面材材料仍然统一一使用面面砖，但但整体风风格重新新
42、定位，局局部改换换。尤其其建筑边边角重新新以新材材料装饰饰。6.1.3 立面色色彩在现有基基础上调调整，基基本为中中性色调调，颜色色种数不不增加。第二节 建筑筑功能性性划分建建议6.2.1 地下层层安排目前无法法确定地地下层可可利用面面积，如如果可布布置155-200停车位位，则将将地下层层改为停停车位，释释放里面面的地面面停车位位。可安安排园林林绿化，提提高物业业档次；也可申申请立项项，另建建一栋板板式住宅宅。6.2.2 总平布布置如果地下下车库可可行，总总平将变变成主入入口进来来分为左左右两部部分。大大楼入口口及大堂堂设在北北进口。北北边与新新村连接接处可出出资建设设绿化，优优化区内内环境
43、。6.2.3 楼层功功能分布布1楼-44楼为商商场，其其销售方方式可以以有很多多选择。但但一楼北北部须辟辟大堂，留留出地下下车库通通道。5-155楼分割割为小户户型产权权商务公公寓，具具体平面面分割见见附图第七章 产品品配套建建议第一节 大堂堂本项目北北部距电电梯厅进进深不足足，建议议大堂安安排为半半室内，半半室外，在在外部搭搭建门廊廊。第二节 室内内会所可在商场场4楼北北部辟出出专门空空间安排排室内会会所配套套。第三节 交房房标准根据产品品定位提提示，建建议交房房标准为为全装修修标准，具具体有以以下方案案: 针对投资资客户及及小面积积单位，交交房时除除设立单单位隔墙墙外，可可提供标标准的天天
44、花吊顶顶(空调调、烟感感、照明明齐全)，墙面面乳胶漆漆，地面面块毯或或复合地地板、入入户门为为防盗防防火门。 提供装修修材料：针对部部分自用用客户，除除天花吊吊顶按标标准装修修交付外外，推出出时可不不作单位位隔墙处处理，按按所需面面积分割割后，奉奉送块毯毯等材料料，由客客户提自自身需要要自行安安排装修修。 毛坯(送送装修材材料)：针对多多套购买买自用客客户，毛毛坯交房房后，依依照客户户分隔情情况，度度身装修修天、地地、墙。此此外除低低层推出出单位，小小面积分分隔单位位外，交交房前可可预埋三三隔间的的地板线线槽系统统，方便便用户灵灵活处理理供电、通通讯、电电缆系统统设备。第八章 投资资简单分分析有关项目目投资经经济分析析在了解解完全楼楼盘信息息之后另另行提供供，在此此根据本本方案定定位提示示，作一一个简单单的追加加投资与与利润测测算：追加投资资部分：1、管道道工程、地地下车库库等工程程费用 3300元元/平方方米2、配套套扩容费费用 目目前配套套内容不不详3、外立立面（包包括外墙墙局部约约30%、窗等等）绿化化布置等等 2000元/平平方米4、装修修费用（包包括送家家电等） 5000元/平方米米总计：约约10000元/平方米米根据上述述意见，除除该案销销售的利利润空间间应在7700元元/平方方米左右右。