《2022年房地产估价师《理论与方法》学习资料.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产估价师《理论与方法》学习资料.pdf（3页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 2022 年房地产估价师理论与方法学习资料（3）1、根本思路：由于房地产寿命长期，占用收益性房地产不仅现在能获得收益，而且能期望在将来连续获得收益。所以，购置收益性房地产可以视为一种投资。投资者购置收益性房地产，实质是以现在的一笔资金去换取期望在将来可以获得的一系列资金。在实际估价中，我们把一切不是由房地产本身所制造的收益都当作是“运营费用”，由有效毛收入中扣除运营费用，得到的净收益，就是房地产本身制造的收益。收益性房地产的价值凹凸取决于：可获得收益的大小；可获得净收益期限的长短；获得该净收益的牢靠性。2、收益法适用的对象和条件：收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产。但不限于估价对象
2、本身现在是否有收益，只要它所属的这类房地产有收益即可。如目前自用或空闲的住宅，可设想为出租状况下运用此方法。收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够量化。3、搜集有关房地产收入和费用的资料；如潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等（均为客观值）。4、估算潜在毛收入：是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获 得的收入。5、估算有效毛收入：是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（拖延支付租金和不付租金）以及其他缘由造成的收入损失后所得到的收入。6、估算运营费用：指维持房地产正常生产、经营或使用必需支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。不包括所得税、房地产抵押贷款归还额、建筑物折旧、土地摊提费、房地产改建
3、扩建费。运营费用率=运营费用/有效毛收入 7、净收益的求取：出租型房地产。净收益=租赁收入修理费治理费保险费税金租赁代理费 租金收入=有效毛收入+租赁保证金、押金等利息收入 在实际求取时，修理费、治理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否要扣除，应在分析租赁契约的根底上打算。应当留意租约商定税费由谁负担，从而确定扣除工程。带家具、设备出租的，应扣除其对房地产的奉献。直接经营型房地产。其特点是房地产全部者同时又是经营者，房地产租金和经营者利润没有分开。A、商业经营型房地产。净收益=销售收入商品销售本钱经营费用商品销售税金及附加治理费用财务费用商业利润。B、工业生产型房地产。净收益产品销售收入生产本
4、钱产品销售费用产品销售税金及附加治理费用财务费用厂商 利润。自用或尚未使用的房地产：比照同一市场上有收益的类似房地产有关资料计算，或直接比拟得出。混合型。看成是各种单一收益类型房地产的组合，分别计算，然后综合。估价中采纳的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的外，都应采纳正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金采纳租约所确定的租金，租约期外的租金应采纳正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常状况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进展比拟。若与正常客观的状况不符，应进展适当的调整修正，使其成为正常客观的。