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1、2022房地产估价师答案：估价理论与方法20.以下收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率， 但未考虑运营费用差异的是（）oA.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法21 .某商品住宅工程的土地取得费用、开发本钱、治理费用、销售费 用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150 万元、120万元,投资利润率为20%,则本钱利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%22 .城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款 的评估应采纳的价值类型是（）。A.投资价值慎重价值C.
2、快速变现值正确的有（）。某类房地产2022年2022年的价格（单位：元/m2）年份 2022 2022 2022 2022 2022 2022价格 6810 7130 7810 8150 8490A.利用平均增减量法模拟2022年的价格为7482元/m2B.利用平均增减量法猜测2022年的价格为8826元/m2C.利用平均进展速度法模拟2022年的价格为7438元/m2 D.利用平均进展速度法猜测2022年的价格为7438元/m2 E.无法利用平均增减量法猜测2022年的价格为8873元/m214.运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的 内容主要包括基准地价对应的（）。A.容
3、积率土地用途B. 土地开发程度D.评估单位E. 土地使用权性质15.实际估价中，估价对象范围的界定包括（）的界定。A.实物构成范围B.权益范围C.空间范围D.时间范围E.影响范围三、推断题（共15题，每题1分。请依据推断结果，在答题卡上涂黑 其相应的符号，用“4”表示正确，用”表亍错误。不答不得分，推断错误 扣1分，此题总分最多扣至零分）1 .对于有租约限制的房地产，假如是为城市房屋拆迁补偿目的而进 展估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进展估 价。（）.在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（）2 .甲、乙两块其他条件相像的相邻土地，甲土地单价为1500元/
4、疔，容积率为4, 土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元/rtf,容积率 为3, 土地使用年限为60年，以楼面地价来推断，投资乙地块较甲地 块更经济（土地酬劳率为6%）（）3 .在使用交通时间距离时，应采纳与该房地产有代表性的使用者相 对应的交通工具和出行时段来测量。（）4 .房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的根 本前提具有熟悉上的全都性，对同一估价对象的估价目的具有相像性。 （）.市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进展适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的参照值。（）5 .在市场法估价中，当有较多
5、的交易实例符合可比实例要求时，应 选取其中与估价对象最相像，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此 不能随便选取交易实例。（）6 .依据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，酬劳率 越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（）7 .某宗房地产的年净收益为2万元，购置者自有资金为5万元，自 有资金资本化率为12%,抵押贷款常数为0.7,则该宗房地产的价格为 25万元。（）.建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。（）8 .本钱法是以房地产价格各个组成局部的累加为根底来求取房地产 价格的，适用于评估可独立开发建立的整体房地产价格，不能用来评估局 部房地产的价格。（）9 .在
6、假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状 况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不肯定是开发完成之时。 （）10 .在运用移动平均班猜测房地产价格时，一般应根据房地产价格变 化的同期长度进展移动平均。（）.路线价法字质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进展交易状况修正，但应进展市场状况调整及房地产状况调整。（）11 .在实际估价中，应进展估价方法适用性分析，除因客观因素导致估 价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不 得随便取舍。（）四、计算题（共2题。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的， 要写出公式；仅有计算结果而无计算过程，不得分。计算结果
7、保存小数点 后两位）12 某宗出租的房地产，建筑面积为40000疔，容积率为4, 土地使 用期限为40年，自2022年10月1日起计算，商定不行续期。建筑物为钢 筋混凝土构造，于2022年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的 70% o依据市场调查得知2022年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ m2,年平均空置率为20%,平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租 人担当的税费约占租金收入的8%,该房地产现时土地单价为2100元/ m2, 土地酬劳率为8%,建筑物酬劳率为10%,请计算该房地产在2022 年10月1日的价值（8分）13 某写字楼为钢筋混凝土构造，层高4.8m,没
8、有电梯，建筑面积为 30000 m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新 建筑该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/行（含装修、设 备费），专业费为建筑安装工程费的8%,治理费用为建筑安装工程费与 专业费之和的3%,销售费用为重新购建价格的3%,每利率为6%,建立 期为2年，建筑安装费、专业费、治理费用、销售费用第一年投入60%,其次年投入40%,各年年内均为匀称投入，销售税费为重新购建 价格的6.5%,投资利润率为35%,又知该建筑物的墙、地面等损坏的修 复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用 3年；设备的重置价格为200万元，
9、平均寿命为10年，已使用3年；残值率 为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%,月租金为30元/m: 但假如在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%,正常月租金为32元/疔，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使 其能耗增加，经测算，正常状况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由 于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的 酬劳率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）答案及解新参考答案一、单项选择题l.B 2.D 3.B 4.B 5.C 6.B 7.D 8.A 9.A
10、 10. Cll.D 12.A 13.B 14.A 15.B 16.A 17.A 18.A 19.B 20.C21.B22.D 23.C 24.B 25.D 26.A 27.A 28.A 29.C 30.B 31.A 32.B33.A 34.C 35.C二、多项选择题l.ADE 2.AE 3.ABC 4.ABC 5.ACDE6.ABCE 7.ACE 8.ACD 9.BCE 10. BCD11. ACD 12.ABCD 13.ABCE 14.ABE 15.ABC三、推断题1J 2.x 3.x 4.4 5.x6. x 7. x 8. x 9. d 10.711. xl2j 13.x 14.x 15
11、 J四、计算题L解：1）总有效毛收入 A=40000x0.7x （1-20%） x40x 12=1075.2 （万 元）2）总运营费用 C=30xl2+1075.2x8%446.02 （万元）3）年净收益 a=A-C=1075.2-446.02=629.18 （万元），或 a=4x0.7x（l-20%）x40xl2x（l-8%） -30x12 = 629.18 （万 元）；4）土地总价 L=40000/4x2100=2100 （万元）；5）年土地净收益 aL=2100x8%/l-l/（l+8%） 40-5=180.19（万元）；6）年建筑物净收益 aB=a-aL=629.18-180.19=4
12、48.99 （万元）；7）建筑物总价 B=448.99/10%xl-l/ （1+10%） 40-5=4330.13 （75 元）8）房地产价值 V=L+B=2100+4330.13=6430.13 （万元）2.解:(1)重新购建价格C总方法一：1)单价计算(每平方米重新购建价格为C)建筑安装本钱=1200元/疔；专业费用=1200x8%=96 (元/nV)；治理费用=(1200+96)x3%=38.88 (元/行)；销售费用二Cx3%；投 资利息=(1200+96+38.88-K： x 3%) x 60% x (1+6%)1.5-l+1200+96+38.88+Cx3% x40%x (1+6%
13、) 0.5-1 88.930+Cx 0.2%；销售税费=Cx6.5%；投资禾润=(1200+96+38.88+ Cx3%) x35%=467.208+ Cxi.05%；每平方米重新购建价格C=(+)=(1200+96+38.88+ Cx3%+88.93+ Cx0.2%+Cx6.5%+467.208+Cx 1.05%), 2)总价计算建筑安装本钱=1200x30000=3600 (万元)；专业费用二3600x8%=288 (万元)；治理费用=(3600+288)x3% = 116.64 (万元)；销售费用二C总x3%；投资利息=(3600+288+116.64+C 总x3%)x 60%x (1+
14、6%)1.5-1+ (3600+288+116.64+C 总 x 3 % ) x 40 % x (1+6 % )0.5-l=266.79+C 总x0.2%；销售税费二C总x 6.5%；投资禾U润二(3600+288+116.64+C 总x 3%) x35%=1401.624+C 总、 xl.05 % ；重新购建价格C总=+=3600+288+116.64+C 总 x3%+266.79+C 总0.2%+(2总*6.5%+1401.624+(2总*1.05%,解得C总二6356.394万元。方法二：每平方米重新购建价格 C=1200x(l+8%)x(l+3%) +Cx3%x 60% x(l+6%)
15、 1.5+ 1200x(l+8%)x(l+3%) +C x 3%x 40% x(l+6%) 0.5+Cx6.5%+l200x (1+8%) x( 1 +3%) +03%x35%,解得 C=2118.798 (元 / nf),则重新购价格=2118.798x30000=6356.394 (万元)。(2)折旧计算1)可修复费用=35万元；2)装修折旧费=500 x 1/5 x 3=300 (万元)；3)设备折旧费=200x1/10x3=60 (万元)；4)长寿命工程折旧费=(6356.394+35-500-200) x 1/60x3=281.069（万元）;5)缺乏电梯的功能折旧费=(32x85%
16、-30 x 80%)x 12x3 / 8% x 14/ (1+8%) 57- (180+60) =1182.085 (万元)；6)功能过剩引起的折旧费=l/8%x 1-1/ (1+8%) 57=12.344 (万元)。(3)建筑物现值计算V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90 (万 元)。D.市场价值.某办公楼是15年前在划拨土地上建立的，现按要求补办了 土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建立时投入的费用为 255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3% ,则采纳直线法计算其建筑
17、物的折旧总额为（）万元。A.61.84B.78.35C.84.88D.173.1723 .以下房地产开发本钱中，属于根底设施建立费的是（）A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建立费D.人防工程费25.参加房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊， 其根本缘由是（）A.各房地产开发企业采纳不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业把握开发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不全都D.各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价26 .假设开发法估价在选取估价对象开发利用方式时，其中最重要的是选取（）A用途B.规模C.集约度
18、D.开发时机27 .现拟开发建立某写字楼，估计3年后建成并全部售出，总建筑面 积为10000m2,可售建筑面积为8000m2,销售单价为1.6万元/m2,若酬劳率为8%,折现率为 10%o则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A.9616.83B.10161.05C. 12022.04D.1280028 .某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款 取得土地的，目前已经完成地上一层构造局部。半年后开头预售，1年后 可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内匀称实现，则采纳本钱法评 估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采纳假设 开发法评估该在建工程价值中对开发完
19、成后的价值进展折现时的折现期分别为（）。A.0.5和1年B.0.5年和1.5年C.0.5年和2年D.1年和1.5年29 .某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现 在要猜测该类房地产的将来价格，应选用的猜测方法（）oA.平均进展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法30 .某类房地产2022年2022年的价格见下表，各年增长量的权重 分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法猜测该类房地产2022年 的价格为（）元加2。某类房地产2022年2022年的价格（单位元/m）年份 2022 2022 2022 2022 2022价格 6810 7130 7
20、460 7810 8150A.8460B.8500C.8790D.883831用直线趋势法猜测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i, 乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i,则该两类房地产的价格增长 潜力相比（）0A.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度一样D.该两类房地产强弱程度不行比32 .某地块临街深度为18m,临街宽度为50m,总价格为243万元，假 设标准深度为24m,则依据四三二一法则，其路线价为（）元加2。A.2025B.2250C.2700D.300033 .如某宗土地总面积为7500m2,容积率为3,相应的土地单价
21、为4500 元/m2,现允许容积率提高到5,假设容积率每提高0.1,楼面地价下降 1%,则理论上因容积率提高应补交的地价款为（）万元。A.1125B.1800C.2250D.3375.以下关于估价对象实地查勘的说法，错误的选项是（）。A.任何估价工程，估价师都必需对估价对象进展实地查勘B.对已消逝的房地产，估价师应对估价对象原址进展必要的调查了解C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权 益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可34 .以下估价业务中估价机构可以承接的是（）oA.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业力量难以胜任的估价业务C.估价
22、机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后消失很大执业风险的估价业务二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或 两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多项 选择均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分）.以下关于房地产估价本质的说班正确的有（）oA.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为托付人供应价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术1 .对局部或全部超出了自己专业胜任力量的估价工程，估价师合理的 处理方式有（）。A.放弃
23、这个工程B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，克制困难完成工程D.找别人完成工程，签自己的名E.对自己不能胜任的局部工作，主动请有关专家供应专业帮忙.关于抵押房地产变现力量强弱比拟的说法，错误的选项是（）oA.标准厂房通常比一般厂房的变现力量弱B.熟地通常比生地或毛地的变现力量弱C.小商铺通常比大商铺的变现力量弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现力量弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现力量弱3 .某宗房地产购置总价为50万元，首付款为房价的30%,余款由银 行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%,按月等额归还本 息，则关于该房地产价格的说法，正确的有（）oA.该房地产
24、的实际价格等于名义价格8 .该房地产的名义价格为50万元C.该房地产的实际价格为50万元D.该房地产的实际价格高于50万元E.该房地产不存在名义价格5 .关于投资价值和市场价值的说法正确的有（）oA.市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、 个人因素根底上的价值B.投资价值与市场价值在采纳收益法评估时，折现率取值一样C.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价 值时通常不扣除所得税D国有建立用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购置者托付评 估其能承受的购置价格，是一种投资价值评估E.在对某房地产进展抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该 房地产投资价值
25、的评估.以下影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（）A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.四周环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施.城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。A.建筑高度6 .建筑构造C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途11.某宗房地产的价格并不是由其开发建立本钱打算的，因此运用本 钱法估价应留意的内容包括()oA.应采纳客观本钱而不是实际本钱B.应采纳实际本钱而不是客观本钱C.应结合选址、规划设计等对本钱法的测算结果进展调整D.应结合市场供求状况对本钱法的测算结果进展调整E.应结合估价托付人的要求对本钱法的测算结果进展调整12.在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的工程包括()。A.待开发房地产的价值B.待开发房地产取得的税费C.续建开发本钱D.销售费用E.销售税金13.依据有关统计资料-，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其 中，2022年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，