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1、2022年房地产估价师?理论与方法?模拟试题一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请 将正确答案填在后面的括号内）1 .以下房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（）A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估2 .从科学且可操作性上看，可以用于判断一个评估价值的误差大小或者准确 性的是（）A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价格D.合格估价师的重新估价结果3 . 一个估价工程中的估价时点本质上是由（）决定的A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘
2、估价对象的时间D.委托人意愿4 .房地产供给有限特性的本质是（）A. 土地的总量有限B.房地产的不可挪动性C.房地产的独一无二性D.房地产的价值量大5 .以下土地状况中，不属于土地权益状况的是（）A. 土地使用期限C.小商铺通常比大商铺的变现才能弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现才能弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现才能弱4.某宗房地产购置总价为50万元，首付款为房价的30%,余款由银行贷款支 付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%,按月等额归还本息，那么关于该房 地产价格的说法，正确的有（）。A.该房地产的实际价格等于名义价格B.该房地产的名义价格为50万元C.该房地
3、产的实际价格为50万元D.该房地产的实际价格高于50万元E.该房地产不存在名义价格5 .关于投资价值和市场价值的说法正确的有（）。A.市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因 素根底上的价值B,投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值一样C.在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通 常不扣除所得税D.国有建立用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购置者委托评估其能 承受的最高购置价格，是一种投资价值评估E.在对某房地产进展抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产 投资价值的评估。6 .以下影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（）
4、A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施7 .城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（）等。A.建筑高度B,建筑构造C.容积率D. 土地使用权来源E. 土地用途8 .在房地产抵押估价实务中，遵循慎重原那么的详细要求包括（）。A.在运用市场法估计时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易案例作 为可比实例，并应对可比实例进展必要的实地查勘B.在运用收益法估价时，估价将来收益可能高也可能低时，应采用居中的收 益估计值进展估价C.在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或 者资本化率不应偏低D.在运用本钱法估价时，不应高估土地获得本钱、开发本
5、钱、有关费税和利 润，不应低估折旧E.在运用假设开发法估价时，不应高估将来开发完成后的价值，应对后续开 发建立的必要支出及应得利润进展适当修正9 .以下房地产中，难以采用市场法估价的有（）A.房地产开发用地B.学校C.在建工程D.别墅E.特殊厂房10 .某宗商业用房地产于30年前建成，预计建筑物剩余自然寿命为20年， 房地产将来第一年的净收益为28万元，此后每年的净收益会再上一年的根底上 减少2万元，报酬率为8%,那么（）A.该房地产的收益价格为136. 73万元B.该房地产的收益价格为143. 89万元C.以第一年净收益为根据采用净收益乘数估算收益价格，净收益乘数为5. 14D.该房地产的合
6、理经营期限为15年E.该房地产的合理经营期限为20年11 .某宗房地产的价格并不是由其开发建立本钱决定的，因此运用本钱法估 价应注意的内容包括（）oA.应采用客观本钱而不是实际本钱B.应采用实际本钱而不是客观本钱C.应结合选址、规划设计等对本钱法的测算结果进展调整D.应结合市场供求状况对本钱法的测算结果进展调整E.应结合估价委托人的要求对本钱法的测算结果进展调整12 .在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的工程包括（）oA.待开发房地产的价值B,待开发房地产获得的税费C.续建开发本钱D.销售费用E.销售税金13 .根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中， 2006
7、年的房地产价格统计数据缺失。那么关于该类房地产价格的说法，正确的有 （）o某关房地产2CO4年F09年的价格（单位：元）年份一2004 -2005 /200C -2007 “208 r2000 ”价格6610 47130 /N7910 /6/0490A.利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2B.利用平均增减量法预测2022年的价格为8826元/m2C.利用平均开展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2D.利用平均开展速度法预测2022年的价格为7438元/m2E.无法利用平均增减量法预测2022年的价格为8873元/m214 .运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基
8、准地价内涵的内容主 要包括基准地价对应的（）。A.容积率B. 土地用途C. 土地开发程度D.评估单位E. 土地使用权性质15 .实际估价中，估价对象范围的界定包括（）的界定。A.实物构成范围B.权益范围C.空间范围D.时间范围E.县3响范围三、计算题（共2题。要求列出算式和计算过程;需按公式计算的，要写出公 式;仅有计算结果而无计算过程，不得分。计算结果保存小数点后两位）1.某宗出租的房地产，建筑面积为40000 m2,容积率为4, 土地使用期限为 40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土构造， 于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%o根据
9、市场调查 得知2022年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ m2,年平均空置率为20%, 平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%, 该房地产现时土地单价为2100元/nV, 土地报酬率为8%,建筑物报酬率为10%, 请计算该房地产在2022年10月1日的价值（8分）2.某写字楼为钢筋混凝土构造，层高4.8m,没有电梯，建筑面积为30000 m2,经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全 新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ m含装修、设备费），专业费为 建筑安装工程费的8%,管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%,销
10、售费 用为重新购建价格的3%,每利率为6%,建立期为2年，建筑安装费、专业费、 管理费用、销售费用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年内均为均匀投入, 销售税费为重新购建价格的6. 5%,投资利润率为35%,又知该建筑物的墙、地面 等损坏的修复费用为35万元;装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已 使用3年;设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年;残值率 为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%,月租金为30元/以，但假设 在估价时点重置有电梯的类似写字楼，那么需要的电梯购置费用为180万元，安 装费用为60万元;而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%,
11、正常月租金为32 元/这，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%o请计算该建筑物的现时价值。 （12 分）B. 土地使用管制C. 土地面积大小D. 土地权利性质6.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产 估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成 数由50%,余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万 元A. 2500B. 3000C. 3500D. 40007 .某宗建筑密
12、度为50%的土地上建有一幢8层且各层建筑面积一样的住宅楼, 均价为5000元/ni2 ,房地总价为2000万元，楼面地价为1200元/m2,该宗土地 的总价为（）万元。A. 96B. 192C. 240D. 4808 .以下购置某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率 为 6%）（）A.如今按9. 5折一次性支付8 . 一年后一次性支付C.如今首付30%,余款在将来3年内分年等额支付D.如今首付50%,余款在将来10年内分年等额支付9 .用间隔来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不采用的间隔是（）A.空间直线间隔B.交通道路间隔C.交通时间间隔D.经济间隔10.以下房地产市场
13、调控政策等措施中，会导致房地产市场价格上升的是（）A.降低房地产开发贷款利率B.增加土地有效供给C.降低契税D.进步购房贷款利率11.某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房 改造为假设干个小商铺出租，某估价机构承受委托以实际用途为估价前提对该房 地产的抵押价值进展评估。这种做法忽略了最高最正确利用应满足条件中的 （）0A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化D.法律上容许12.有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空 地，乙土地上有建筑物，但一样限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建 筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）oA.乙土地上
14、建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长13.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2,经调查，其 成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建 筑面积的比率为1： 0： 8,那么按建筑面积计算的比准价格是（）元/012。A. 8571B. 10000C. 13393D. 1562514.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/ni2,买卖中涉 及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成 交价格的6. 8%,买方应缴
15、纳的税费为正常成交价格的3. 9%o假设买卖双方又重 新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价根底上相应凋整买方付给卖方 的价格，那么调整后买方应付给卖方的价格为（）元加2。A. 2585B. 2393C. 2955D. 296415.评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格 为8000元/m2,装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2）,因乙 别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%,假设不考虑其他因 素，那么通过乙别墅求取的比准价格为（）元/0）2。A. 7020B. 7091C. 7380D. 858016 .评估某底层商铺的价
16、格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺， 丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、 乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最适宜的是（）A.0.4、0.4、0. 2B.0.3、0.4、0. 3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0. 317 .某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%销 售税费率为6%,持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%报酬率 中无风险报酬率为6%,风险报酬率为无风险报酬率的25%,那么该写字楼目前的 收益价格为（）万元。A. 5286. 72B. 7552. 45C. 9939.
17、23D. 14198.9018.某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年, 净租金为每天3元/m2。该写字楼为钢筋混凝土构造，于5年前建成，土地剩余 使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元/ni2,报酬率为 6%,那么如今的承租*益价值为（）万元。A. 96. 80B. 592.81C. 691.61D. 667. 2219 .以下关于收益法求取净收益的说法，错误的选项是（）A.净收益包括有形收益和无形收益B.运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C.通常只有客观收益才能作为估价根据D.应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值20 .以下
18、收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率， 但未考虑运营费用差异的是（）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法21 .某商品住宅工程的土地获得费用、开发本钱、管理费用、销售费用、投 资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、 120万元,投资利润率为20%,那么本钱利润率为（）oA. 17. 13%B. 18. 30%C. 18.61%D. 21.47%22 .城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估 应采用的价值类型是（）oA.投资价值23 慎重价值C.快速变现值D.市场价值23.某
19、办公楼是15年前在划拨土地上建立的，现按要求补办了土地出让手续, 出让年限为50年，该办公楼建筑物在建立时投入的费用为255万元，现时重新 购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%,那么采用直线法计算其 建筑物的折旧总额为（）万元。A. 61.84B. 78. 35C. 84. 88D. 173. 1724.以下房地产开发本钱中，属于根底设施建立费的是（）A.围墙工程费B.电力设施工程费C.居委会用房建立费D.人防工程费25 .参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根 本原因是（）A.各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B.各房地产开发企业掌握开
20、发用地的信息不够对称C.各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D.各房地产开发企业均是以自身条件为根据衡量开发用地的投资价值26 .假设开发法估价在选取估价对象最正确开发利用方式时，其中最重要的 是选取（）A.最正确用途B.最正确规模C.最正确集约度D.最正确开发时机27 .现拟开发建立某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为 10000m2,可售建筑面积为8000m2,销售单价为1.6万元/成，假设报酬率为8%, 折现率为10%o那么测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A. 9616. 83B. 10161.05C. 12022. 04D. 1280028 .某在建
21、工程现拟拍卖，该在建工程是半年前通过一次性付款获得土地的， 目前已经完成地上一层构造部分。半年后开始预售，1年后可开工，销售期为1年, 销售收入在销售期内均匀实现，那么采用本钱法评估该在建工程价值中计算土地 获得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完 成后的价值进展折现时的折现期分别为（）oA. 0. 5和1年B. 0. 5年和1. 5年C. 0. 5年和2年D. 1年和1. 5年29 .某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，如今要预 测该类房地产的将来价格，应选用的预测方法（）oA.平均开展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法30
22、.某类房地产2005年2022年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0. K 0.2、0.2、0.5,那么利用平均增减量法预测该类房地产2022年的价格为（）元/小2。某类房地产2305年？009年的ft格（单位元，俏）年份,2005 “2CC5 Q2007 ，2008 Q2009 P价格T6310，7130 74&C T310，8150A. 8460B. 8500C. 8790D. 883831.用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+801,乙类 房地产的价格变化趋势为V乙二1500+60L那么该两类房地产的价格增长潜力相 比（）oA.甲类房地产比乙类房地产强B.乙类房地
23、产比甲类房地产强C.该两类房地产强弱程度一样D.该两类房地产强弱程度不可比32.某地块临街深度为18m,临街宽度为50m,总价格为243万元,假设标准 深度为24m,那么根据四三二一法那么，其道路价为（）元/破。A. 2025B. 2250C. 2700D. 300033.如某宗土地总面积为7500ni2,容积率为3,相应的土地单价为4500元 /n）2,现允许容积率进步到5,假设容积率每进步0.1,楼面地价下降1%,那么理 论上因容积率进步应补交的地价款为（）万元。A. 1125B. 1800C. 2250D. 337534.以下关于估价对象实地查勘的说法，错误的选项是（）oA.任何估价工程
24、，估价师都必须对估价对象进展实地查勘B.对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进展必要的调查理解C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可35.以下估价业务中估价机构可以承接的是（）。A.超出了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业才能难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接后出现很大执业风险的估价业务多项选择题二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以 上符合题意的答案，请将正确答案填在后面的括号内。错选或多项选择均不得分, 少选且选择正确的
25、，每个选项得0.5分）1.以下关于房地产估价本质的说法正确的有（）oA.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价C.房地产估价是为委托人提供价格保证D.房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内E.房地产估价既是一门科学也是一门艺术2.对部分或全部超出了自己专业胜任才能的估价工程，估价师合理的处理方 式有（）oA.放弃这个工程B.努力学习，边学边干C.埋头苦干，抑制困难完成工程D.找别人完成工程，签自己的名E.对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助3.关于抵押房地产变现才能强弱比较的说法，错误的选项是（）。A.标准厂房通常比一般厂房的变现才能弱B.熟地通常比生地或毛地的变现才能弱