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1、 公司债券跟踪评级报告 海航投资集团股份有限公司 1 海航投资集团股份有限公司 公司债券 2018 年跟踪评级报告 主体长期信用等级 跟踪评级结果：AA 评级展望：负面 上次评级结果：AA 评级展望：负面 债项信用等级 债券简称债券简称 发行规模发行规模 发行期限发行期限 上次评上次评 级结果级结果 本次评本次评级结果级结果 上次评上次评 级时间级时间 15 海投债 16 亿元 3 年 AA+ AA+ 2017 年 6 月 23 日 担保方：海航集团有限公司 担保方式： 全额无条件不可撤销的连带责任保证担保 跟踪评级时间：2018 年 6 月 26 日 主要财务数据： 发行人发行人：海航投资海
2、航投资 项项 目目 2016 年年 2017 年年 18年年3月月 资产总额（亿元） 88.98 101.76 101.88 所有者权益（亿元） 43.49 43.53 43.36 长期债务（亿元） 33.00 30.67 30.67 全部债务（亿元） 35.54 47.26 47.27 营业收入（亿元） 2.87 0.97 0.15 净利润（亿元） -4.78 0.08 -0.53 EBITDA（亿元） -3.12 2.21 - 经营性净现金流（亿元） 0.46 0.07 0.07 营业利润率（%） 34.18 33.45 42.48 净资产收益率（%） -10.88 0.18 - 资产负债
3、率（%） 51.13 57.22 57.44 全部债务资本化比率（%） 44.97 52.06 52.16 流动比率（倍） 8.30 3.36 3.32 EBITDA 全部债务比（倍） -0.09 0.05 - EBITDA 利息倍数（倍） -1.20 0.72 - EBITDA/待偿本金合计（倍）-0.19 0.14 - 担保方担保方：海航集团海航集团 项项 目目 2016 年年 2017 年年 资产总额（亿元） 10,154.99 12,319.36 所有者权益（亿元） 4,120.27 4,954.34 营业收入（亿元） 1,955.69 5,940.58 净利润（亿元） 46.63 8
4、1.27 资产负债率（%） 59.43 59.78 注：1、本报告中部分合计数与各相加数之和在尾数上存在差异，系四舍五入造成； 除特别说明外， 均指人民币； 2、 公司 EBITDA均含投资性房地产折旧及摊销；3、2018 年 1 季报未经审计，相关指标未予年化；4、EBITDA/待偿本金合计=EBITDA/本报告所跟踪债项合计待偿本金。 评级观点 2017 年以来，海航投资集团股份有限公司（以下简称“海航投资”或“公司” ）按照转型目标， 积极发展基金投资和养老产业投资业务。公司目前持有两个房地产项目，地处上海市和天津市，其中上海项目拟进行整体转让；公司货币资金相对充裕，对短期债务的覆盖程度
5、较高。 同时， 联合信用评级有限公司 （以下简称“联合评级” ）也关注到公司房地产业务规模下降较快、天津项目签约回款未达预期、非公开发行股票事项终止、业务转型存在一定的不确定性、所有者权益稳定性较弱、若剔除非经常性损益公司仍处于亏损状态等因素对公司信用水平带来的不利影响。 未来， 公司上海房地产项目拟进行整体转让，养老业务已开始正式运营，预计将逐步贡献收入；虽然公司拟进行重大资产重组，但公司的金融及医疗业务转型仍存在一定的不确定性，可能存在转型失败的风险。 “15 海投债”由海航集团有限公司（以下简称“海航集团” ）提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。 海航集团资产和权益规模大，整体运营
6、状况良好，其担保对于“15海投债”的到期还本付息仍具有显著的积极影响。 综上， 联合评级维持公司的主体长期信用等级为“AA” ，评级展望为“负面” ；同时维持“15 海投债”的债项信用等级为“AA+” 。 优势 1公司持有的两个房地产项目外部区域发展环境较好；其中，上海项目拟进行整体转让，可带来一定的资金回笼与投资收益。 2公司货币资金相对充足，对短期债务的覆盖程度较高。 3“15 海投债”由海航集团提供担保， 公司债券跟踪评级报告 海航投资集团股份有限公司 2 海航集团资产和权益规模大， 整体运营状况良好，其担保对于“15 海投债”的到期还本付息仍具有显著的积极影响。 关注 1公司进行战略转
7、型，不再新增房地产业务，结转收入规模大幅下降；天津项目签约回款未达预期，需关注后续缴款情况。 2公司处于战略转型期，基金等业务尚未贡献明显盈利，若剔除非经常性损益，公司仍处于亏损状态；此外，公司受限资产规模较大，所有者权益稳定性一般。 3 公司非公开发行股票已于 2017 年底终止， 可能会对公司金融及医疗业务转型造成一定影响。 4 担保方海航集团少数股东权益规模大，在所有者权益中占比高； 少数股东损益在净利润中占比相应较大； 由于担保方海航集团无法提供最新征信报告，自 2017 年 2 月 4 日以来担保方征信状况无法判断。 分析师 冯 磊 电话：010-85172818 邮箱： 支亚梅 电
8、话：010-85172818 邮箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评级报告 海航投资集团股份有限公司 3 信用评级报告声明 除因本次跟踪评级事项联合信用评级有限公司（联合评级）与评级对象构成委托关系外，联合评级、评级人员与评级对象不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。 联合评级与评级人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的跟踪评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。 本跟踪评级报告的评级结论是联合评级依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因评级对象和
9、其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。本评级报告所依据的评级方法在公司网站公开披露。 本跟踪评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议等。 本跟踪评级报告中引用的评级对象相关资料主要由评级对象提供，联合评级对所依据的文件资料内容的真实性、准确性、完整性进行了必要的核查和验证，但联合评级的核查和验证不能替代评级对象及其它机构对其提供的资料所应承担的相应法律责任。 本跟踪评级报告自出具之日起至本次（期）债券到期兑付日有效；本次（期）债券存续期间，联合评级将持续开展跟踪评级，根据跟踪评级的结论，在存续期内评级对象的信用等级有可能发生变化。 分析师： 联合信用评级有限公司 公司债券跟踪评
10、级报告 海航投资集团股份有限公司 4 一、主体概况 海航投资集团股份有限公司（以下简称“公司”或“海航投资” ）前身是成立于 1993 年的大连渤海饭店集团。 经中国证券监督管理委员会批准， 公司于 1996 年 10 月 22 日首次公开发行股票，并于 1996 年 11 月 8 日在深圳证券交易所挂牌上市交易，股票代码“000616.SZ”。2002 年，公司主营业务由原来以酒店业、房地产业、生物制药业为主，调整为以房地产业、教育产业、酒店旅游业为主。2005 年，公司更名为“亿城集团股份有限公司” ；2014 年 4 月，更名为“亿城投资集团股份有限公司” ；2015 年 2 月，公司更
11、名为“海航投资集团股份有限公司”，证券简称由原“亿城投资”变更为“海航投资”。 2002 年 9 月， 公司第一大股东大连渤海集团有限公司将公司 19.97%的股份进行拍卖， 其中北京星标投资有限公司 （2008 年更名为乾通科技实业有限公司， 以下简称“乾通实业”） 竞得 2,000万股，乾通实业对公司的持股比例增至 29.76%，成为公司控股股东。2013 年 8 月 6 日，乾通实业将公司 19.98%的股份转让给海航资本控股有限公司（以下简称“海航资本”，后更名为“海航资本集团有限公司”） ，海航资本成为公司的控股股东。 2016 年 6 月 30 日和 2016 年 7 月 1 日，
12、 海航投资控股有限公司 （以下简称“海航投资控股”）增持了公司 1.27%的股份，且海航投资控股和海航资本为一致行动人。截至 2018 年 3 月底，公司总股本为 143,023.44 万股，海航资本及其一致行动人海航投资控股合计持股比例为 21.25%，公司实际控制人为海南省慈航公益基金会（见下图） 。 图 1 截至 2018 年 3 月底公司股权结构图 资料来源：公司提供 注：此处为工商信息口径，公司尚未完成工商信息变更 公司经营范围包括： 项目投资及管理、 投资咨询。 （依法须经批准的项目， 经相关部门批准后，方可开展经营活动） ；目前，公司已剥离绝大部分房地产业务，逐步涉足金融业务。
13、跟踪期内，公司组织架构未发生变化。截至 2017 年底，公司在职员工合计 247 人，较上年末有所增加；纳入合并范围的子公司共计 19 家，较上年末减少 1 家。 截至 2017 年底，公司合并资产总额 101.76 亿元，负债合计 58.23 亿元，所有者权益（含少数 公司债券跟踪评级报告 海航投资集团股份有限公司 5 股东权益）合计 43.53 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 39.70 亿元。2017 年，公司实现营业收入 0.97 亿元，净利润（含少数股东损益）0.08 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为0.13 亿元；经营活动现金流量净额为 0.07 亿元，现金及现金等价物
14、净增加额为 11.39 亿元。 截至 2018 年 3 月底，公司合并资产总额 101.88 亿元，负债合计 58.53 亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计 43.36 亿元，其中归属于母公司所有者权益合计 39.17 亿元。2018 年 13 月，公司实现营业收入 0.15 亿元，净利润（含少数股东损益）-0.53 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为-0.53 亿元；经营活动现金流量净额为 0.07 亿元，现金及现金等价物净增加额为-0.28 亿元。 公司注册地址：大连市中山区长江路 123 号长江写字楼 2129；法定代表人：于波。 二、债券发行情况及募集资金使用 经证监许可201
15、52181 号文核准，公司获准发行不超过 16 亿元的公司债券。本次债券发行工作于 2015 年 10 月 20 日开始，并已于 2015 年 10 月 22 日结束，实际发行规模为 16.00 亿元，债券简称为“15 海投债”， 债券代码为“112287.SZ”。 “15 海投债”期限为 3 年， 计息期限为 2015年 10 月 20 日至 2018 年 10 月 20 日止；票面利率为 5.99%，固定不变。“15 海投债”扣除债券承销商以及相关佣金后募集资金净额 15.88 亿元；截至 2018 年 3 月底，公司已按募集说明书约定偿还银行贷款 12.85 亿元， 剩余募集资金用于补充
16、流动资金。 公司已于 2017 年 10 月 20 日支付了“15海投债”第二年度的利息。 “15 海投债”由海航集团有限公司（以下简称“海航集团”）提供无条件的不可撤销的连带责任保证担保。 三、行业分析 1房地产行业 （1）行业概况 2017 年，全国房地产开发投资 109,799 亿元，同比增长 7.04%，增速较上年回升 0.16 个百分点。其中，住宅投资 75,148 亿元，同比增长 9.38%，增速提高 3.02 个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为 68.44%；办公楼投资 6,761 亿元，同比增长 3.49%，增速降低 2.87 个百分点，占房地产开发投资比重为 6.16
17、%；商业营业用房投资 15,639 亿元，同比减少 1.26%，占房地产开发投资比重为 14.24%。从地区分布看，2017 年，东部地区房地产开发投资 58,023 亿元，同比增长 7.2%； 中部地区投资 23,884 亿元， 同比增长 11.6%； 西部地区投资 23,877 亿元， 同比增长 3.5%；东北地区投资 4,015 亿元，同比增长 1.0%。 土地供给土地供给 2017 年， 全国 300 个城市成交面积 95,036 万平方米， 同比增加 8%； 土地出让金总额为 40,623亿元，同比增加 38%。其中，住宅用地成交面积 35,433 万平方米，同比增加 24%；商办类
18、用地成交土地面积 10,225 万平方米， 同比减少 10%。 分城市来看， 2017 年， 一线城市土地供应持续放量，成交量及出让金随之上涨，但受调控政策影响，楼面均价及溢价率有所下滑；二线城市土地供应与成交面积与去年基本持平，土地出让金及均价同比涨幅较去年明显收窄，溢价率各季度均同比下降，土地市场总体趋稳；三、四线城市内部热度分化。 公司债券跟踪评级报告 海航投资集团股份有限公司 6 商品房市场供需商品房市场供需 2017年，商品房销售增速有所放缓，全国商品房销售面积169,408万平方米，同比增长7.70%。其中，住宅销售面积同比增长5.30%，办公楼销售面积同比增长24.30%，商业营
19、业用房销售面积同比增长18.70%；住宅销售额同比增长11.30%，办公楼销售额同比增长17.50%，商业营业用房销售额同比增长25.30%。从供应来看，2017年房地产开发企业房屋施工面积781,484万平方米，同比增长3.00%；房屋竣工面积101,486万平方米，同比减少4.40%；商品房待售面积58,923万平方米，同比减少15.30%，处于相对历史低位状态，其中住宅待售面积同比减少25.10%，办公楼待售面积同比增加0.90%，商业营业用房待售面积同比减少4.00%。 2017年，一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓，其中一线城市同比增速从年初的21.37%大幅下降至年末的
20、1.43%， 二线城市同比增速从年初的18.27%下降至年末的7.70%， 一、二线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳，达到12%左右水平。 行业竞争行业竞争 2017年，房地产市场集中度继续提高，前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为24.10%和32.50%， 分别较上年提高5.29和7.17个百分点； 前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为15.38%和20.03%，分别较上年提高3.19和4.09个百分点。据克而瑞统计，2017年千亿房企阵营增加到17家，销售额Top10的门槛提升到1,500亿元，再次呈现强者恒强局面。 （2）
21、行业政策 在国内经济发展稳中向好和防范系统性金融风险的背景下，房地产行业从2016年10月开始密集出台调控政策，并在2017年持续加码，市场政策环境已经开始从注重去库存转向稳定房地产市场的方向发展。2017年，房地产行业政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的基调，整体延续分类调控、因城施策的思路：一方面高库存的三四线城市落实各种措施去库存；另一方面，一线城市和热点二、三线城市继续出台或升级以“限购、限贷、限价、限售”为核心的调控政策；此外，金融去杠杆持续推进，严格限贷同时，热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流入房地产市场；同时，开始对房地产企业的非标融资和海外融资进行限制。 在加
22、快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下，2017年下半年开始，政府积极推进租赁市场的建设发展，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的基本住房制度。 （3）行业关注 行业债务水平较高，且行业债务水平较高，且2016年年10月以来房企融资渠道收窄，违约风险加大月以来房企融资渠道收窄，违约风险加大 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015 年以来，国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑， 房企融资环境明显改善， 公司债融资规模大幅增长， 行业债务水平高企。 但 2016年 10 月份以来相
23、关主管机构从银行理财资金、 信托、 公司债以及私募基金四个方面对房地产行业开发资金来源监管趋严，对房地产企业的再融资能力产生一定不利影响；同时考虑到部分房地产企业存续期债项可能存在集中到期的现象，在一定程度上加大了房地产行业债券违约风险。 房地产调控政策趋于长期化房地产调控政策趋于长期化 2016年10月以来，房地产调控政策密集出台，全国热点一、二线城市陆续从限购、限价和限贷等多个方面对房地产行业进行调控。 中小房企面临被整合风险中小房企面临被整合风险 高库存及房地产行业去杠杆的大环境下的中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批待 公司债券跟踪评级报告 海航投资集团股份有限公司 7 收购机会
24、，为大型房企提供了收购项目加速扩张的助力。 （4）行业发展 现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。短期来看，房地产行业在供给侧改革与因城施策的背景下，2017年商品房销售金额和销售面积实现新的突破，但是不同区域城市分化进一步凸显；预计2018年热点城市供需下行局面仍将持续，三、四线城市平稳增长。长期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，行业兼并重组成为趋势；同时，具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。 2公募基金行业 截至 2017 年底，我国境内共有
25、基金管理公司 113 家，其中，中外合资公司 45 家，内资公司68 家；取得公募基金管理资格的证券公司或证券公司资管子公司共 12 家，保险资管公司 2 家。以上机构管理的公募基金资产合计 11.6 万亿元，较 2016 年年末规模增加了 2.44 万亿元，增幅达到 26.64%。 截至 2017 年底，市场上共有 4,841 只基金。其中，封闭式基金共计 480 只，总规模 6,097.99亿元， 占比5.26%； 而开放式基金中， 货币市场基金共计348只， 总规模67,357.02亿元， 占比58.07%；混合型基金 2,096 只，总规模 19,378.46 亿元，占比 16.71%
26、；债券型基金 989 只，总规模 14,647.40亿元，占比 12.63%；股票型基金 791 只，总规模 7,602.40 亿元，占比 6.55%；QDII 基金 137 只，总规模 913.59 亿元，占比 0.79%。 2016 年，委外基金迅速发展，然而委外基金容易造成公募基金法律界限模糊，同时在市场发生异动时，金融机构的统一行动也将加剧市场波动，因此，监管层也在逐渐规范委外业务；随后，监管层开始了货币基金的整顿。除外，2017 年 FOF 正式发行，资管新规加上养老目标型证券投资基金指引从政策层面上助推 FOF 的发展，未来 FOF 可能成为公募基金发展的主要方向之一。 总体看，我
27、国公募基金规模不断扩大，但受宏观环境和监管政策影响较大；养老金类的公募基金或将迎来较好的发展机会。 四、管理分析 2017 年 4 月 24 日，因个人工作原因，蒙永涛先生辞去公司董事职务；2018 年 4 月 16 日，因个人原因蒙永涛先生辞去公司副总裁职务。2017 年 4 月 24 日，因个人工作原因，戴美欧先生辞去公司副董事长职务；2018 年 3 月 22 日，根据公司工作安排，戴美欧先生不再担任公司首席执行官职务；2018 年 4 月 16 日，因个人工作调动原因，戴美欧先生辞去公司总裁职务。2017 年 12月 14 日，因个人工作原因，张昊先生辞去公司副总裁职务。2018 年
28、4 月 16 日，因个人工作调动原因，杜璟女士辞去公司副总裁兼董事会秘书职务。 2017 年 5 月 16 日，因个人工作原因，陈玉倩女士和徐露先生辞去公司监事职务；2017 年 7月 21 日，因个人工作原因，李刚先生辞去公司职工监事及监事会召集人职务；2017 年 10 月 10日，因个人工作原因，汪锐先生辞去公司监事职务。 2017 年 5 月 16 日，公司任命黄琪珺为董事、陶琰为监事；2017 年 7 月 21 日，公司任命姜杰为监事；2017 年 10 月 10 日，公司任命王艳为监事。2018 年 3 月 22 日，公司任命主春杰为首席执行官；2018 年 4 月 16 日，公司
29、任命林菡为运营总裁、慕文瑾为创投总裁、刘香伟为人力资源总监、朱西川为董事会秘书。公司对高级管理人员的调整主要是为了适应公司业务转型需要，除 公司债券跟踪评级报告 海航投资集团股份有限公司 8 此之外，公司董事、监事和其他高级管理人员无变动，相关管理制度延续以往模式。 首席执行官主春杰先生，1981 年出生，硕士学历，历任渤海国际信托有限公司综合管理部固有业务部投资经理、综合管理部总经理助理、投资部副总经理；海航神鹿新能源控股有限公司副总裁；海航期货股份有限公司总经理助理、副总裁；海航创新金融集团有限公司运营总裁；海航现代物流集团有限公司运营副总裁、监事长；CWT InternationalLi
30、mited 董事。现任海航期货股份有限公司董事、海航投资集团股份有限公司首席执行官。 总体看，公司高级管理人员变动较大，主要是为了适应公司业务转型的需求。 五、经营分析 1经营概况 自 2013 年下半年公司确定从单一房地产开发业务转型至金融投资控股平台的发展战略以来，公司持续落实战略转型。 2015 年， 公司转让 9 家子公司股权， 房地产开发业务规模明显下降； 2016年以来，公司在维持存量房地产开发项目的基础上，开始不断落实基金、养老等领域的工作计划。2017 年，公司实现营业收入 0.97 亿元，同比下降 66.27%，主要系房地产结转收入大幅减少所致；实现净利润 0.08 亿元（上
31、年同期为-4.78 亿元） ，扭亏为盈主要系前期认购的中亿城信投资合伙企业（有限合伙）之 B 类 17,000 万份有限合伙份额退出获得投资收益、获取大连山东路项目退出收益以及 16 年计提矿业资产减值损失较大的共同影响所致。 公司各主营业务板块收入占比变动较大。2017 年，公司房地产销售收入同比下滑 79.06%，主要系公司正处于业务转型期，不再新增房地产项目，目前主要是前期项目的竣工结转所致，但仍然为占比最高的板块；基金管理费及养老服务收入为 0.43 亿元，同比增长 41.93%，主要系公司基金管理规模不断扩大所致；此外，矿石业务不再产生收入主要系淄博嘉丰矿业有限公司（以下简称“嘉丰矿
32、业”）接到当地政府通知，要求停产对地下采空区进行治理，恢复生产时间尚不确定所致，具体情况如下表所示。 表 1 20162017 年及 2018 年 13 月公司营业收入及毛利率情况表（单位：万元、%） 业务板块业务板块 2016 年年 2017 年年 2018 年年 13 月月 收入收入 占比占比 毛利毛利率率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 房地产销售 25,616.70 89.36 34.37 5,364.35 55.47 26.93 828.98 56.88 27.66 矿石 17.45 0.06 -17.49 - - - - - - 基金管理费及养老
33、服务 3,034.22 10.58 88.81 4,306.38 44.53 50.95 628.49 43.12 66.72 合计合计 28,668.37 100.00 40.09 9,670.73 100.00 37.63 1,457.47 100.00 44.50 资料来源：公司提供 从毛利率来看， 受结转楼盘不同的影响， 公司房地产销售业务毛利率由34.37%下降至26.93%；公司基金管理费及养老服务业务毛利率为 50.95%，较上年下降 37.86 个百分点，主要系公司新增的养老业务项目于 2016 年 12 月正式开业，前期实现收入较少、摊销成本较大所致。 2018 年 13 月
34、，公司房地产销售收入仅为 828.98 万元，毛利率基本保持稳定；基金管理费及养老服务实现收入 628.49 万元， 但毛利率提高至 66.72%， 主要系公司一季度将租金成本计入管理费用而非营业成本所致，后期将调整回营业成本。 总体看，公司正处于业务转型期，收入结构调整明显，预期公司房地产结转收入持续大幅下降，投资业务开始贡献收入和利润。未来，公司将以投资业务为主。 公司债券跟踪评级报告 海航投资集团股份有限公司 9 2房地产业务 2015 年， 公司持续收缩房地产业务， 转让多家子公司股权， 并不再新增传统房地产开发项目，未新增土地储备。该事项导致公司目前持有房地产开发项目较少，目前仅包括
35、上海前滩项目、天津亿城堂庭两个项目。 （1）项目开发情况 公司体内房地产项目主要为天津亿城堂庭项目和上海前滩项目，分别位于天津和上海。截至2018 年 3 月底，公司期末在建面积为 9.28 万平方米，即上海前滩项目，目前该项目已封顶，但尚未开始预售或打包出售；天津亿城堂庭项目已于 2015 年竣工，但 2016 年公司仍支付了部分工程款尾款，具体情况如下表所示。 表 2 公司 20162017 年及 2018 年 13 月主要项目开发数据情况（单位：亿元、万平方米） 项目项目 2016 年年 2017 年年 2018 年年 13 月月 房地产开发完成投资额 4.10 3.08 0.58 竣工
36、面积 0.00 0.00 0.00 期末在建面积 9.28 9.28 9.28 资料来源：公司提供 注：由于动态调整，公司期末在建面积可能与实际情况略有差异。 从公司项目的资金需求来看， 截至 2018 年 3 月底， 公司持有的天津亿城庭堂项目已投资完毕，未来无后续投资需求；上海前滩项目已投资 25.48 亿元，尚需投资 9.48 亿元，具体情况如下表所示。整体看，公司面临的投资压力尚可。 表 3 截至 2018 年 3 月底公司持有项目投资情况（单位：万元） 项目名称项目名称 类型类型 总投资总投资 截至截至 2018 年年 3 月底已投月底已投资情况资情况 2018 年年 412 月预计
37、投月预计投资资 天津亿城堂庭 城市综合体（住宅+写字楼+商业） 492,714.43 492,714.43 - 上海前滩项目 综合体（住宅+写字楼） 349,612.57 254,771.05 94,841.52 合计合计 - 842,327.00 747,485.48 94,841.52 资料来源：公司提供 总体看，随着项目转让，公司在建面积规模较小，持有项目尚需投入一定的资金，但考虑到公司目前的货币资金状况，其面临的资金支出压力尚可。 （2）项目销售情况 由于公司主要是在消耗存量库存，未新增房地产业务，因此公司签约销售面积和金额均呈现大幅下降态势；销售均价由 15,805.70 元/平方米
38、增长至 18,760.35 元/平方米，主要系 2017 年房地产市场行情较好所致。从结转情况来看，2017 年公司结转收入和结转面积均呈现大幅下降，体现了公司业务转型的发展战略，具体情况如下表所示。 表 4 20162017 年公司房地产销售数据（单位：万平方米、亿元、元/平方米） 项目项目 2016 年年 2017 年年 签约销售面积 1.33 0.29 签约销售金额 2.56 0.54 销售均价 15,805.70 18,760.35 结转收入面积 1.33 0.29 结转收入 2.56 0.54 资料来源：公司提供 注：2018 年一季度数据较小，不再具体列示 公司债券跟踪评级报告 海
39、航投资集团股份有限公司 10 天津亿城堂庭项目于 2017 年 6 月 23 日与北京星彩房地产经纪有限公司（以下简称“北京星彩”）签署了亿城堂庭酒店式公寓项目销售合作协议，根据销售协议约定，子公司天津亿城山水房地产开发有限公司（以下简称“天津亿城山水”）就亿城堂庭酒店式公寓（即虹都中心 1、2 号楼）与北京星彩达成销售合作，销售总金额为 485,465,292 元。2018 年 1 月 18 日，公司发布了关于子公司天津亿城山水房地产开发有限公司的重大合同的进展公告 ，内容显示：天津亿城山水与北京星彩签订了亿城堂庭酒店式公寓项目销售合作协议 （以下简称“销售协议”） ，该销售协议约定北京星彩
40、应于 2017 年 9 月 30 日前支付购房款 1.20 亿元、应于 2017 年 12 月 31 日前累计支付购房款 2.40 亿元；截至 2017 年底，天津亿城山水收到签约回款 4,224.19 万元，目前，天津亿城山水正在沟通北京星彩，催促缴款事项。截至目前，公司天津亿城山水项目住宅、公寓部分已全部售罄， 目前存留有约 7.60 万平方米的商场与 2.08 万平米的写字楼有待出租或出售， 公司未来将持续推进上述项目相关工作。 上海前滩项目目前已封顶，未来拟进行股权整体转让。根据公告显示：公司已于 2018 年 5月 1 日与上海劢叵投资管理有限公司（以下简称“上海劢叵”）签订合作协议
41、书，公司拟将控股子公司海航投资集团上海投资管理有限公司（以下简称“目标公司”或“交易标的公司”）100%股权及债权进行转让；其中，目标公司 90.9091%股权由公司直接持有，通过信托计划持有目标公司 9.0909%股权。 目标公司持有亿城集团上海投资有限公司 （以下简称“项目公司”） 100%股权，从而间接持有位于上海市浦东新区黄浦江南延伸前滩地区海阳西路杨思西路的前滩 40-01号地块土地（宗地号：三林镇 107 街坊 1/36 丘，权属证书编号：沪房地浦字（2014）第 010372号，即上海前滩项目）的国有建设用地使用权及其上在建工程。本次受让目标公司 100%股权且受让方承接目标公司
42、及项目公司相关债务的交易总对价预计约为人民币 290,000 万元，预计实现收益约 4 亿元，但具体交易时间尚不确定。 总体看，伴随公司对房地产业务的收缩，结转收入明显下降；其中，上海项目拟进行股权转让整体打包出售，天津项目需关注北京星彩的后续缴款情况。 3基金投资和养老业务 2017 年，公司继续大力拓展基金业务，并深耕养老等产业投资，以期推进公司业务转型。但受制于该板块尚处于前期发展阶段， 2017 年， 公司实现基金管理费及养老服务收入 4,306.38 万元，规模仍然较小。 （1）金融业务 公司在 2017 年完成了 2014 年 12 月与中信信托合作开展基金投资的退出事宜：公司于
43、2017年 3 月 30 日收到 2.727 亿元资金到账，其中投资本金 1.70 亿元，投资收益 1.027 亿元，实现了前期认购的中亿城信投资合伙企业（有限合伙）之 B 类 17,000 万份有限合伙份额退出。子公司亿城投资基金 （北京） 管理有限公司作为专项计划交易安排人的身份， 参与了海航实业大厦新一轮 REIT运作发行工作，每年收取固定财务顾问费用。公司于 2015 年、2016 年投资了铁狮门一期、铁狮门二期项目，在 2017 年以来持续对接合作方与标的方，跟进该项目进展。 根据 2018 年 1 月 26 日公司发布的关于新加坡 REIT 项目的进展公告显示，公司于 2017年
44、3 月 20 日与 AEP INVESTMENT MANAGEMENT PTE.LTD.签署了合作框架协议，现阶段因多方因素，造成 HNA Commercial REIT 项目 IPO 进展极为缓慢，双方一致协商终止该项目的合作，公司新加坡 REIT 项目正式终止。 公司债券跟踪评级报告 海航投资集团股份有限公司 11 （2）养老等产业投资 2015 年 10 月 30 日，公司全资子公司北京养正投资有限公司（以下简称“北京养正”）与北京海韵假期体育健身有限公司签订了 北京石景山海航酒店项目租赁协议 ， 北京养正租赁北京海韵拥有的北京石景山海航酒店及其附属物，租期 20 年，用于北京地区养老产
45、业运营。公司石景山养老项目已于 2016 年 12 月正式开业，截至 2017 年底，入住者已达 179 位。同时北京和悦家国际颐养社区目前已完成软硬件设施的全面升级，完成了医疗体检的初步搭建，为 70%住户提供了体检服务。 2017 年 11 月，北京养正在 2017 老龄产业博览会上正式发布“和悦居”居家养老品牌。目前已完成天津大通花园、堂庭、庆安街三个自营居家服务机构的设立；2017 年 12 月，北京养正与欧葆庭（上海）投资有限公司签订合资经营合同 ，旨在通过成立合资公司将国际先进养老理念与北京养正本土化的创新模式相结合，推进养老品牌的连锁化过程。 总体看，公司积极布局基金投资和养老产
46、业投资业务，但处于前期发展阶段，尚未贡献大规模盈利。 4重大事项 非公开发行股票非公开发行股票事宜终止事宜终止 因公司 2015 年非公开发行股票方案自获得中国证监会发行审核委员会审核通过以来， 一直未取得中国证券监督管理委员会关于公司 2015 年非公开发行股票的书面核准文件。公司于 2017 年12 月 4 日召开第七届董事会第三十六次会议，审议通过了关于终止非公开发行股票事项并撤回相关申请材料的议案 ，决定终止公司 2015 年度非公开发行股票事项，并向中国证券监督管理委员会申请撤回本次公司非公开发行股票的申报材料。 公司已于 2017 年 12 月 23 日收到中国证券监督管理委员会中
47、国证监会行政许可申请终止审查通知书 （2017894 号） ，中国证监会决定终止对该行政许可申请的审查。 矿业资产的剥离矿业资产的剥离 公司于 2017 年 10 月 25 日召开第七届董事会第三十四次会议， 会议审议通过了 关于公开挂牌转让控股子公司淄博嘉丰矿业有限公司 67%股权及债权的议案 、 关于公开挂牌转让全资子公司亿城淄博石油陶粒制造有限公司 100%股权的议案 ，并分别于 2017 年 10 月 26 日、2017 年 11月 13 日委托北京产权交易所对上述子公司进行首次公开挂牌。经多轮挂牌，2018 年 1 月 25 日，公司接到北京产权交易所通知，海航股权管理有限公司作为唯
48、一摘牌方，拟以 3,500 万元摘牌价取得嘉丰矿业 67%股权及债权，281.87 万元摘牌价取得亿城淄博石油陶粒制造有限公司 100%股权。截至目前，海航股权管理有限公司已根据协议约定支付相关款项，并完成上述子公司的工商变更。 拟进行重大资产重组拟进行重大资产重组 因筹划重大事项，公司股票自 2018 年 1 月 24 日开市起停牌。根据公司 2018 年 6 月 20 日的关于重大资产重组停牌进展的公告显示：公司拟进行交易的标的资产涉及同一实际控制人下关联方和其他第三方相关的医疗、大健康和教育等与公司战略转型相关的资产。 目前拟进行交易的标的资产主要为：1、北京新生医疗投资管理有限公司（以
49、下简称“新生医疗”）及旗下医疗、大健康相关资产；截至目前，新生医疗正在进行业务整合重组，海南全球教育医疗产业投资管理有限公司拟将下属部分其他医疗、大健康类资产的股权调整至新生医疗，整合完后的新生医疗业务将涵盖高端体验式体检、药房连锁销售、综合或专科医院等多种业态。2、 公司债券跟踪评级报告 海航投资集团股份有限公司 12 北京海韵假期体育健身有限公司（以下简称“海韵假期” ） ；海韵假期所持资产为上市公司旗下石景山“和悦家”养老项目的运营场地。3、境外某教育集团的控股权；公司已于 2018 年 3 月 30日与 Summer Capital Limited（以下简称“夏焱资本” ）就某境外教育
50、集团标的签署了合作框架协议 ，拟收购标的控股权。4、天津市德融医院有限公司（以下简称“德融医院” ） 。5、天津现代和谐医院（以下简称“现代和谐医院” ） 。6、国内某制药公司。7、北京盛世华人供应链管理有限公司（以下简称“华人物流” ） 。但本次交易标的资产范围尚未最终确定。 总体看，公司非公开发行股票事宜的终止不利于公司金融业务的转型，拟进行的重大资产重组也存在一定失败风险，未来公司金融业务的发展速度和方向存在一定的不确定性；矿业资产的剥离属于公司处置低效资产，有助于公司聚焦主营业务。 5经营关注 （1）房地产业务规模收缩，天津亿城山水签约回款未达预期 目前，公司积极进行战略转型，不再新增