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1、物业经营管理又称物业资物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理效整个寿命周期的综合性管理效劳。劳。第一章物业经营管理概述第一章物业经营管理概述一、内涵一、内涵 第一节物业经营管理的概念第一节物业经营管理的概念2023/3/152023/3/15111 性质性质 物业经营管理是贯穿于
2、物业整个寿命周期物业经营管理是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理效劳，是物业管理、设施管理、的综合性管理效劳，是物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的不房地产资产管理、房地产组合投资管理的不断拓展、交叉和融合的结果。断拓展、交叉和融合的结果。物业经营管理是策略性的物业资产价值物业经营管理是策略性的物业资产价值管理，强调满足业主的物业投资收益或企业管理，强调满足业主的物业投资收益或企业开展战略及主营业务开展目标的需求。开展战略及主营业务开展目标的需求。对象对象 收益性物业。收益性物业。2023/3/152023/3/15223 内容内容保证物业正常使用的运行操作管理。保证物业正
3、常使用的运行操作管理。将物业作为一种收益性资产所进行的各种经营活动。将物业作为一种收益性资产所进行的各种经营活动。4 目标目标 从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的根底上，保持和提实现物业各期净收益最大化的根底上，保持和提高物业的市场价值以及未来开展潜力。高物业的市场价值以及未来开展潜力。5 类别类别物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理资管理2023/3/152023/3/1533
4、二、收益性物业的类型和特点二、收益性物业的类型和特点区域购物中心区域购物中心市级购物中心市级购物中心地区购物商场地区购物商场居住区商场居住区商场邻里效劳性商店邻里效劳性商店特色商店特色商店别墅别墅公寓公寓酒店酒店休闲度假中心休闲度假中心康体中心康体中心赛马场赛马场高尔夫球场高尔夫球场工业厂房工业厂房仓储用房仓储用房高新技术产业用房高新技术产业用房工业写字楼工业写字楼甲级、乙级、丙级甲级、乙级、丙级2023/3/152023/3/1544一写字楼一写字楼 是为商务、办公活动提供空间的建筑。为是为商务、办公活动提供空间的建筑。为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼了持续保持写字楼的市场竞争力，
5、提升写字楼的市场价值，通常需要高标准、高质量、专业的市场价值，通常需要高标准、高质量、专业化的物业经营管理效劳。化的物业经营管理效劳。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼级。专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行等级划分。宇设计装修状况和收益能力等进行等级划分。2023/3/152023/3/1555二零售商业物业二零售商业物业 是用于零售商业经营活动的建筑。包括从小是用于零售商业经营活动的建筑。包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。无论一宗
6、零售商业物业的产权是统一还是分无论一宗零售商业物业的产权是统一还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，都非常散的，为了实现业主总体利益的最大化，都非常需要集中统一的专业化物业经营管理效劳。需要集中统一的专业化物业经营管理效劳。零售商业物业的分类主要依据建筑规模、经零售商业物业的分类主要依据建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围。营商品的特点及商业辐射区域的范围。2023/3/152023/3/1566用于出租经营的居住建筑是别墅和公寓。用于出租经营的居住建筑是别墅和公寓。1 别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。别墅建筑应独立。的住所。别墅建筑
7、应独立。独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅、空中别墅等，除了独栋别墅外，墅、双拼别墅、空中别墅等，除了独栋别墅外，其他的不具有别墅类产品的独有性。其他的不具有别墅类产品的独有性。三出租型别墅或公寓三出租型别墅或公寓2023/3/152023/3/1577 2 公寓公寓 公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物。普通住宅是根据面积公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物。普通住宅是根据面积的划分的，规定的划分的，规定120m2以下为普通住宅标准允许上浮以下为普通住宅标准允许上浮20%，对非普通住宅，交易时在税费方面标准更高，以起到经济调控作对非普通住宅，交易
8、时在税费方面标准更高，以起到经济调控作用。用。花园公寓：花园公寓：单间公寓：单间公寓：复式公寓：复式公寓：2023/3/152023/3/1588三工业物业的特点三工业物业的特点 是指为人类生产活动提供入住空间的物业，是指为人类生产活动提供入住空间的物业，通常与企业活动生产活动的流程与空间需求特通常与企业活动生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供给和内部运输系统的征相关，必须保证能源供给和内部运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行本钱对企业生产本钱和经营利润的影响。及运行本钱对企业生产本钱和经营利润的影响。2023/3/152
9、023/3/1599五酒店和休闲娱乐设施五酒店和休闲娱乐设施 效劳对象不同效劳对象不同酒店酒店 ：商务和观光游客：商务和观光游客旅游度假村：以休闲娱乐保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人旅游度假村：以休闲娱乐保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人 地理位置不同地理位置不同酒店酒店 ：位于市中心或交通便利的地方：位于市中心或交通便利的地方旅游度假村：自然风景秀丽的度假胜地旅游度假村：自然风景秀丽的度假胜地 效劳内容不同效劳内容不同 建筑设计和装潢风格不同建筑设计和装潢风格不同酒店酒店 ：以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅：以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅旅游度
10、假村：以康体、娱乐功能为主，住宿、餐饮为辅，只提供根本的商务功能旅游度假村：以康体、娱乐功能为主，住宿、餐饮为辅，只提供根本的商务功能酒店：豪华气派、华美堂皇、强调与都市风格相匹配酒店：豪华气派、华美堂皇、强调与都市风格相匹配旅游度假村：田园式、民居式、别墅式，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材旅游度假村：田园式、民居式、别墅式，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材2023/3/152023/3/151010三、物业经营管理企业三、物业经营管理企业三、物业经营管理企业三、物业经营管理企业、管理型：是具有策略性物业管理能力企业，、管理型：是具有策略性物业管理能力企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担
11、综合责任，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处于总包位置。在物业管理活动中处于总包位置。、专业型：是具有物业运行过程中某种专业管、专业型：是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式获得物业理能力的企业，通常以专业分包的形式获得物业管理业务，在物业管理的某个环节提供专业管理管理业务，在物业管理的某个环节提供专业管理效劳。效劳。、综合型：同时具备物业策略管理和物业运行、综合型：同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。一般在公司总部设立管理层，管理能力的企业。一般在公司总部设立管理层，履行策略性物业管理职能，同时设置分公司，履履行策略性物业管理职
12、能，同时设置分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。行物业运行过程中专业物业管理的职能。2023/3/152023/3/151111第二节物业经营管理的层次与工作内容第二节物业经营管理的层次与工作内容物业管理物业管理设施管理设施管理房地产房地产资产管理资产管理房地产组合房地产组合投资管理投资管理一、层次一、层次1 1 物业管理和设施管理物业管理和设施管理 物业管理核心工作物业管理核心工作是对物业进行日常维护是对物业进行日常维护和维修。和维修。设施管理是为某一设施管理是为某一机构创造一个良好的生机构创造一个良好的生产、办公环境，效劳对产、办公环境，效劳对象是拥有房地产的非房象是拥有房地产的
13、非房地产企业和机构。地产企业和机构。以运行为主以运行为主以策略性管理为主以策略性管理为主2023/3/152023/3/1512122 2 房地产资产管理房地产资产管理 聘用多个物业管理公司和设施管理公司来同时管聘用多个物业管理公司和设施管理公司来同时管理多宗物业，以使这些物业在所处的房地产子市场内理多宗物业，以使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化为目标，同时对选聘的公司进行管理、实现价值最大化为目标，同时对选聘的公司进行管理、监督和工作指导。监督和工作指导。3 3 房地产组合投资管理房地产组合投资管理 以经风险调整后的组合投资回报最大化为以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管
14、理资产，以及在适宜的时机购置和处目标来管理资产，以及在适宜的时机购置和处置物业资产。置物业资产。2023/3/152023/3/151313三三 物业经营管理的常规工作物业经营管理的常规工作 本质是对本钱和收益的控制，主要包括本质是对本钱和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。对物业的物理形态和财务状况的管理。一现金流和本钱管理一现金流和本钱管理二日常维修和维护二日常维修和维护三维修和维护方案管理三维修和维护方案管理四设施设备管理四设施设备管理五物业保险管理五物业保险管理2023/3/152023/3/151414第二章 房地产投资及其区位选择第一节第一节 房地产投资房地产投资
15、一、概念一、概念1 定义：定义：以获得未来的房地产收益或增值为目的，预以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或者间接的从事或先垫付一定数量的货币或实物，直接或者间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。参与房地产开发经营活动的经济行为。2 目的：目的：为了使财富最大化。为了使财富最大化。可以获得作为房地产业主的荣誉、获得最高的收益可以获得作为房地产业主的荣誉、获得最高的收益和资本增值、降低组合投资的整体风险、抑制通货膨胀和资本增值、降低组合投资的整体风险、抑制通货膨胀等。等。2023/3/152023/3/151515二、房地产投资的形式二、房地产投资的形式
16、直接投资直接投资 房地产开发投资短期投资，赚取开房地产开发投资短期投资，赚取开发利发利 润，风险大，回报润，风险大，回报丰厚丰厚 房地产置业投资长期投资，以获得房地产置业投资长期投资，以获得物业物业 所有权或使用权为目的的所有权或使用权为目的的投资投资间接投资间接投资 房地产企业的债券和股票投资房地产企业的债券和股票投资 投资于房地产投资信托基金投资于房地产投资信托基金 购置住房抵押支持证券购置住房抵押支持证券2023/3/152023/3/151616二、房地产投资的特性 位置固定性或不可移动性 寿命周期长 适应性 各异性 政策影响性 专业管理依赖性 相互影响性2023/3/152023/3
17、/151717三、房地产投资的利弊1 1、房地产投资之利、房地产投资之利 相对较高的收益水平相对较高的收益水平 能够得到税收方面的好处能够得到税收方面的好处 易于获得金融机构的支持易于获得金融机构的支持 能抵消通货膨胀的影响能抵消通货膨胀的影响 提高投资者的资信等级提高投资者的资信等级2023/3/152023/3/1518182、房地产投资之弊 流动性差流动性差 投资数额巨大投资数额巨大 投资回收期长投资回收期长 需要专门的知识和经验需要专门的知识和经验2023/3/152023/3/151919第二节 房地产投资的风险房地产投资风险的概念房地产投资风险的概念 系系 统统 风风 险险通货膨胀
18、风险通货膨胀风险市场供求风险市场供求风险周期风险周期风险变现风险变现风险利率风险利率风险政策风险政策风险政治风险政治风险或然损失风险或然损失风险未获得预期收益可能性的大小未获得预期收益可能性的大小2023/3/152023/3/152020个个 别别 风风 险险收益现金流风险收益现金流风险资本价值风险资本价值风险未来经营费用风险未来经营费用风险比较风险比较风险时间风险时间风险持有期风险持有期风险风险对房地产投资决策的影响风险对房地产投资决策的影响根据工程风险大小确定相应的投资收益水平根据工程风险大小确定相应的投资收益水平根据风险管理的能力选择投资方向根据风险管理的能力选择投资方向根据风险周期变
19、化特点把握投资时机根据风险周期变化特点把握投资时机2023/3/152023/3/152121第三节第三节 房地产投资区位的选择房地产投资区位的选择一、区位的选择一、区位的选择1 狭义：某一具体投资场地在城市中的地理位狭义：某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。置，包括宏观位置和中观、微观位置。根据对某一宗地区位的描述，可以从图上或根据对某一宗地区位的描述，可以从图上或现场找到该宗地。现场找到该宗地。2 广义：地理位置以及该区域所处的社会、经广义：地理位置以及该区域所处的社会、经济、自然环境或背景，还包括该区位房地产投济、自然环境或背景，还包括该区位房地产投资所须支
20、付的本钱上下和所面临的竞争关系。资所须支付的本钱上下和所面临的竞争关系。2023/3/152023/3/152222不不同同类类型型房房地地产产投投资资对对区区位位的的特特殊殊要要求求居住物业居住物业市政公用和公建配套设施完备的程度市政公用和公建配套设施完备的程度公共交通便捷程度公共交通便捷程度环境因素环境因素居民人口与收入居民人口与收入写字楼物业写字楼物业与其他商业设施接近的程度与其他商业设施接近的程度周围土地利用情况和环境周围土地利用情况和环境易接近性易接近性零售商业物业零售商业物业工业物业工业物业辐射区域分析辐射区域分析易接近性或者交通通达程度易接近性或者交通通达程度停车的方便程度停车的
21、方便程度2023/3/152023/3/152323第三章房地产投资分析技术第三章房地产投资分析技术第一节投资分析的根本概念第一节投资分析的根本概念一、现金流量一、现金流量1 1 现金流量：现金流量：把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或者流入叫做现金流量。各时点上实际发生的资金流出或者流入叫做现金流量。现金流入：销售收入、出租收入、利息收入、贷款本现金流入：销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等；金收入等；现金流出：土地费用、建造费用、还本付息、运营费现金流出：土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金
22、等用、税金等 2023/3/152023/3/1524242 净现金流量：现金流入与现金流出之差。净现金流量：现金流入与现金流出之差。二、现金流量图二、现金流量图绘制规那么：绘制规那么：以横轴为时间轴，轴上的每个刻度表示一个以横轴为时间轴，轴上的每个刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。周期。期末惯例法期末惯例法 初始投资初始投资P作为上一周期期末作为上一周期期末 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量。2023/3/152023/3/152525三、房地产置业投资三、房地产置业
23、投资 购置投资购置投资 流动资金投入流动资金投入四、房地产置业投资的现金流量四、房地产置业投资的现金流量一常用术语一常用术语1 1 潜在毛租金收入潜在毛租金收入 此数据在每个月的报告中保持相对稳定。此数据在每个月的报告中保持相对稳定。2 2 空置和收租损失空置和收租损失 空置的面积不能产生租金收入空置的面积不能产生租金收入 租出的面积没有收到租金租出的面积没有收到租金3 3 其他收入：租金以外的收入，比方自动售货其他收入：租金以外的收入，比方自动售货机等机等2023/3/152023/3/1526264 4 有效毛收入有效毛收入=潜在毛租金收入潜在毛租金收入-空置和收租损空置和收租损失失+其他
24、收入其他收入5 5 运营费用：除抵押贷款还本付息外物业发生运营费用：除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用的所有费用6 6 净运营费用净运营费用=有效毛收入有效毛收入-运营费用运营费用 是业主最关心的问题，也是考察物业管理是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。企业的物业管理工作成功与否的主要方面。7 7 抵押贷款还本付息抵押贷款还本付息8 8 准备金：又称大修理金，包括房屋及设备、准备金：又称大修理金，包括房屋及设备、设施的大修理更新。设施的大修理更新。2023/3/152023/3/1527279 税金税金经营税金及附加。两税一费：营业税、城市经营税金及附
25、加。两税一费：营业税、城市维护建设税和教育费，分别是维护建设税和教育费，分别是5%，7%，3%。城镇土地使用税和房产税。城镇土地使用税和房产税。企业所得税：一般为企业所得税：一般为33%。10 经营现金流经营现金流 税前现金流税前现金流=净运营费用净运营费用-抵押贷款还本付息抵押贷款还本付息税后现金流税后现金流=税前现金流税前现金流-准备金准备金-所得税所得税2023/3/152023/3/152828二收益性物业的现金流二收益性物业的现金流潜在毛租金收入潜在毛租金收入-空置和收租损失空置和收租损失+其他收其他收入入 =有效毛收入有效毛收入-运营费用运营费用 =净运营费用净运营费用-抵押贷款还
26、本付息抵押贷款还本付息 =税前现金流税前现金流-准备金准备金-所得税所得税 =税后现金流税后现金流2023/3/152023/3/152929第二节第二节 现值与现值计算现值与现值计算一、资金的时间价值一、资金的时间价值 同样数额的资金在不同时点上具有不同同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差异称为资金的时间价值。值上的差异称为资金的时间价值。1 随着时间的推移，资金的价值会增加。随着时间的推移，资金的价值会增加。2 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。2023/3/152023
27、/3/153030二、利息和利率二、利息和利率一利息：一利息：Fn=P+In(本利和本利和=本金本金+利息利息)二利率：二利率：i=I1/P*100%(利率利率=一个计息一个计息周期的利息与本金之比周期的利息与本金之比)三、单利利息与复利利息三、单利利息与复利利息 (一一)单利利息单利利息 Fn=P(1+i*n)(二二)复利利息复利利息 Fn=P(1+i)n2023/3/152023/3/153131四、名利利率与实际利率四、名利利率与实际利率 设名义利率为设名义利率为r，在一年中计算利息，在一年中计算利息m次，实际利率为次，实际利率为I i=(1+r/m)m-1例例1 年利率为年利率为12%
28、，存款额为，存款额为1000元，元，期限为一年，分别以一年期限为一年，分别以一年1次复利计息、次复利计息、一年一年4次按季利息计息、一年次按季利息计息、一年12次按月利次按月利率计息，那么一年后的本利和分别为：率计息，那么一年后的本利和分别为：2023/3/152023/3/153232一年一年1次计息次计息 F=1000*1+12%=1120一年一年4次计息次计息 F=1000*1+3%4=1125.51一年一年12次计息次计息 F=1000*1+1%12=1126.83五、复利计算公式与系数五、复利计算公式与系数一一次支付的现值系数和终值系数一一次支付的现值系数和终值系数 P=F1/(1+
29、i)n二等额序列支付的现值系数和资金回收二等额序列支付的现值系数和资金回收系数系数 A=Pi+Pi/(1+i)n-12023/3/152023/3/153333三等额序列支付的终值系数和储存基金系数三等额序列支付的终值系数和储存基金系数 A=F/i/(1+i)n-1四等差序列的现值系数和年费用系数四等差序列的现值系数和年费用系数 A=A1+G/1/i-n/(1+i)n-1 (五五)等比序列的现值系数和年费用系数等比序列的现值系数和年费用系数 P=A1/(i-s)1-(1+s)(1+i)-n2023/3/152023/3/153434第三节第三节 设备更新中经济分析设备更新中经济分析一、设备更新
30、的原因和特点一、设备更新的原因和特点 一原因一原因1 设备有形磨损：实体性磨损设备有形磨损：实体性磨损第一类有形磨损：实体磨损、变形和损坏。第一类有形磨损：实体磨损、变形和损坏。使设备精度降低，劳动生产率下降。使设备精度降低，劳动生产率下降。第二类有形磨损：设备因自然力产生磨损。第二类有形磨损：设备因自然力产生磨损。闲置和封存的设备也会产生磨损。闲置和封存的设备也会产生磨损。2023/3/152023/3/1535352 设备无形磨损设备无形磨损：不表现为设备实体的变化：不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。第一类无形磨损：使用价值未
31、发生变化，不第一类无形磨损：使用价值未发生变化，不 影响现有设备的使用。影响现有设备的使用。第二类无形磨损：使设备局部或者全部丧失第二类无形磨损：使设备局部或者全部丧失 其使用功能。其使用功能。3 设备磨损补偿设备磨损补偿 局部补偿局部补偿 有形磨损：修理有形磨损：修理 无形磨损：现代化技术改造无形磨损：现代化技术改造 完全补偿：更新设备完全补偿：更新设备2023/3/152023/3/153636二设备更新的特点分析二设备更新的特点分析1 设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命。设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命。2 设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。设备更新分析只考虑未来发生的现金
32、流量。3 只比较设备的费用。只比较设备的费用。4 设备更新分析以费用年值法为主。设备更新分析以费用年值法为主。二、物业管理中的设备更新公司二、物业管理中的设备更新公司一不会提升物业运行效劳质量的设备更新一不会提升物业运行效劳质量的设备更新二能提升物业运行效劳质量的设备更新二能提升物业运行效劳质量的设备更新2023/3/152023/3/153737第四节第四节 房地产投资财务评价指标房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报一、投资回收与投资回报 投资回收是投资者对其所投入资本的回收，投资回收是投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程投资回报是指投资者所投入的资本
33、在经营过程中所获得的报酬。中所获得的报酬。A=Pi+Pi/(1+i)n-1Pi 是投资者投入资本是投资者投入资本P后所获得的投资汇报，后所获得的投资汇报，Pi/(1+i)n-1 就是投资回报。就是投资回报。2023/3/152023/3/153838二、财务评价指标体系二、财务评价指标体系 是用来考察是用来考察工程盈利能力工程盈利能力水平的指标，水平的指标，包括静态指标包括静态指标和动态指标两和动态指标两类。类。是指考察工程是指考察工程计算期内偿债计算期内偿债能力的指标。能力的指标。考察房地产考察房地产工程的盈利能工程的盈利能力和清偿能力。力和清偿能力。盈利能力指标盈利能力指标清偿能力指标清偿
34、能力指标财务评价指标体系财务评价指标体系 2023/3/152023/3/153939一盈利指标计算方法一盈利指标计算方法1、动态指标、动态指标财务净现值财务净现值NPV：是指工程按行业的：是指工程按行业的基准收益率或者设定的目标收益率，将工程基准收益率或者设定的目标收益率，将工程计算期内各年的净现金流量折算到开发活动计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。起始点的现值之和。基准收益率是导致投资行为发生所要求基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资回报，称为最低要求收益率。的最低投资回报，称为最低要求收益率。决决定它的因素是资金本钱和工程风险。定它的因素是资金本钱和工程风险
35、。2023/3/152023/3/154040财务内部收益率财务内部收益率IRR：是指工程在整个：是指工程在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。经济含义是在工程寿命期内工时的折现率。经济含义是在工程寿命期内工程内部未收回投资每年的净收益率。它说明程内部未收回投资每年的净收益率。它说明了工程投资所能支付的最高贷款利率。了工程投资所能支付的最高贷款利率。动态投资回收期动态投资回收期Pb：是指当考虑现金：是指当考虑现金流折现时，工程以净收益抵偿全部投资所需流折现时，工程以净收益抵偿全部投资所需的时间。的时间。2023/3/152023/3/15
36、41412 静态指标静态指标静态投资回收期静态投资回收期Pb：是指当不考虑现金流折现时，工程以净收是指当不考虑现金流折现时，工程以净收益抵偿全部投资所需的时间。益抵偿全部投资所需的时间。现金回报率：现金回报率：房地产置业投资过程中，每年所获得的现房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本比率。金报酬与投资者初始投入的权益资本比率。投资回报率投资回报率 房地产置业投资过程中，每年所获得的净房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本比率。收益与投资者初始投入的权益资本比率。2023/3/152023/3/154242二清偿能力指标二清偿能力指标1
37、利息计算：一次性还本利息照付利息计算：一次性还本利息照付 等额还本利息照付等额还本利息照付 等额还本付息等额还本付息 一次性偿付一次性偿付 气球法气球法2 借款归还期：房地产开发工程用于销售时，借款归还期：房地产开发工程用于销售时，不计算借款归还期。不计算借款归还期。2023/3/152023/3/1543433 偿债备负率偿债备负率 是指工程在借款归还期内各年用于还本是指工程在借款归还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。付息的资金与当期应还本付息金额的比率。该指标应该大于该指标应该大于1.2。资产负债率资产负债率 反响工程各年所面临的财务风险及偿债反响工程各年所面临的财务风险及偿债能力指标，属于长期偿债能力指标。此指标能力指标，属于长期偿债能力指标。此指标高，说明企业资本金缺乏，对负债的依赖性高，说明企业资本金缺乏，对负债的依赖性强。强。2023/3/152023/3/154444