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1、深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 1 深圳经济特区房地产深圳经济特区房地产(集团集团)股份有限公司股份有限公司 2021 年年度报告年年度报告 2022-006 2022 年年 03 月月 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 2 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承
2、担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司负责人刘征宇、主管会计工作负责人汪健飞及会计机构负责人公司负责人刘征宇、主管会计工作负责人汪健飞及会计机构负责人(会计主会计主管人员管人员)乔彦军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。乔彦军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关公司年度报告中部分涉及对于未来经营计划或经营工作安排的描述，相关计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承计划或安排的落实受到
3、多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质承诺，在此提请广大投资者注意投资风险。诺，在此提请广大投资者注意投资风险。 公司需遵守深圳证公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第券交易所上市公司自律监管指引第 3 号号行业信息行业信息披露中房地产业的披露要求。披露中房地产业的披露要求。 公司已在本报告中详细描述存在的相关风险， 请查阅公司已在本报告中详细描述存在的相关风险， 请查阅“第三节管理层讨论与第三节管理层讨论与分析分析”之之“十一、公司未来发展的展望十一、公司未来发展的展望”。 公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,011,
4、660,000 为基数，为基数，向全体股东每向全体股东每 10 股派发现金红利股派发现金红利 0.88 元（含税） ，送红股元（含税） ，送红股 0 股（含税） ，不以公股（含税） ，不以公积金转增股本。积金转增股本。 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 3 目录目录 第一节重要提示、目录和释义第一节重要提示、目录和释义 . 2 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务指标 . 6 第三节管理层讨论与分析第三节管理层讨论与分析 . 10 第四节公司治理第四节公司治理 . 28 第五节环境和社会责任第五节环境和社会责任 . 44 第六节重要事项第六节重要
5、事项 . 45 第七节股份变动及股东情况第七节股份变动及股东情况 . 52 第八节优先股相关情况第八节优先股相关情况 . 58 第九节债券相关情况第九节债券相关情况 . 59 第十节财务报告第十节财务报告 . 60 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 4 备查文件目录备查文件目录 1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。 2.载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。 3.报告期内在证券时报 中国证券报 大公报上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报
6、告全文 5 释义释义 释义项 指 释义内容 深圳市国资委、市国资委 指 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 投控公司 指 深圳市投资控股有限公司 公司、本公司、集团、深房、深房集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 物业公司 指 深圳市物业管理有限公司 海燕酒店 指 深圳海燕大酒店有限公司 圳通公司 指 深圳圳通工程有限公司 华展公司 指 深圳市华展建设监理有限公司 建邦公司 指 广东建邦集团（惠阳）实业有限公司 传麒公司 指 深圳市深房传麒房地产开发有限公司 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 6 第二节公司简介和主要财务指标第二节公司简介和主要财务
7、指标 一、公司信息一、公司信息 股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029） 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深房集团 公司的外文名称（如有） ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.，Ltd 公司的外文名称缩写（如有） SPG 公司的法定代表人 刘征宇 注册地址 深圳市罗湖区人民南路深房广场 45-48 层 注册地址的邮政编码 518001 公司注册地址历史变更情况 无 办公地址 深圳市罗湖区人民南路深房广
8、场 47 层 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http:/ 电子信箱 二、联系人和联系方式二、联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 罗毅 洪璐 联系地址 深圳市罗湖区人民南路深房广场 47 楼 深圳市罗湖区人民南路深房广场 47 楼 电话 （86 755）25108897 （86 755）25108837 传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024 电子信箱 三、信息披露及备置地点三、信息披露及备置地点 公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所（http:/ 公司披露年度报告的媒体名称及网址 境内： 证券时报 、 中国证券报 、巨潮
9、资讯网（http:/） ；境外： 大公报 公司年度报告备置地点 深圳市罗湖区人民南路 3005 号深房广场 47 楼 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 7 四、注册变更情况四、注册变更情况 组织机构代码 91440300192179585N（统一社会信用代码） 公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无。 历次控股股东的变更情况（如有） 1999 年 3 月 24 日由深圳市投资管理公司变更为深圳市建设投资控股公司；2006 年 2 月 14 日变更为深圳市投资控股有限公司。 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 致同会计师
10、事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市朝阳区建国门外大街 22 号赛特广场五层 签字会计师姓名 赵娟娟、蒋晓明 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年 营业收入（元） 1,320,790,648.45 1,615,009,713.88 -18.22% 2,548,740,319.49 归属于上市公司股东的净利润 （元） 220,836,309
11、.93 290,229,772.23 -23.91% 552,452,307.59 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 208,306,710.37 253,595,334.11 -17.86% 524,204,812.66 经营活动产生的现金流量净额 （元） -1,205,952,107.94 285,164,013.17 -522.90% 603,607,724.75 基本每股收益（元/股） 0.2183 0.2869 -23.91% 0.5461 稀释每股收益（元/股） 0.2183 0.2869 -23.91% 0.5461 加权平均净资产收益率 5.72% 7.81%
12、 -2.09% 15.90% 2021 年末 2020 年末 本年末比上年末增减 2019 年末 总资产（元） 6,182,498,050.43 4,936,916,746.74 25.23% 4,909,669,536.09 归属于上市公司股东的净资产 （元） 3,938,260,291.97 3,797,512,488.22 3.71% 3,666,874,569.99 公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值， 且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性 是 否 扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报
13、告全文 8 是 否 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 220,836,309.93 290,229,772.23 3,938,260,291.97 3,797,512,488.22 按国际会计准则调整的项目及金额 按国际会计准则 220,836,309.93 290,229,77
14、2.23 3,938,260,291.97 3,797,512,488.22 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八、分季度主要财务指标八、分季度主要财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 415,282,352.53 279,315,865.9
15、4 272,065,605.11 354,126,824.87 归属于上市公司股东的净利润 88,040,167.60 44,406,954.54 29,640,906.70 58,748,281.09 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 87,395,877.39 44,042,111.19 29,576,289.10 47,292,432.69 经营活动产生的现金流量净额 303,456,191.73 -588,996,943.19 -978,555,623.09 58,144,266.61 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是
16、否 九、非经常性损益项目及金额九、非经常性损益项目及金额 适用 不适用 单位：元 项目 2021 年金额 2020 年金额 2019 年金额 说明 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 9 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -13,451.61 11,429.23 计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外） 1,669,479.40 3,370,769.21 1,168,127.90 委托他人投资或管理资产的损益 13,024,710.91 15,217,058.60 3
17、1,425,651.98 购买货币基金 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 482,790.04 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,542,604.01 29,009,657.60 1,118,861.69 其他符合非经常性损益定义的损益项目 1,237,002.86 结构性存款未到期利息收益 3,950,685.00 减：所得税影响额 4,176,533.19 12,211,479.38 9,415,831.64 合计 12,529,599.56 36,634,438.12 28,247,494.93 - 其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 适用 不适用 公司不存在其
18、他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明 适用 不适用 公司不存在将 公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益 中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 10 第三节管理层讨论与分析第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司所处的行业情况一、报告期内公司所处的行业情况 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 2021年，为落实中央
19、稳地价、稳房价、稳预期目标，房地产调控从2020年的“三道红线”、房地产贷款集中度管理机制到2021年的“集中供地”等系列政策落地，城市区域之间分化显著，全国房地产市场总体呈现稳中趋缓态势。 二、报告期内公司从事的主要业务二、报告期内公司从事的主要业务 公司需遵守深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号行业信息披露中房地产业的披露要求 公司专注于住宅地产开发，报告期在售项目主要集中在深圳和汕头两地，新增惠州临深和深圳光明两个主业项目。深圳地区的传麒东湖名苑和翠林苑项目均已竣工并入伙交付，尚有部分尾盘销售；汕头地区的天悦湾项目2021年6月竣工，一期累计销售约80%，二期销售约20%。202
20、1年5月中旬公司完成惠州临深林馨苑项目控股权收购，项目于2021年6月下旬顺利复工，一期于2021年12月中旬预售；2021年9月下旬公司竞得深圳光明区宗地号A511-0039地块的国有土地使用权，项目于2022年1月中旬顺利开工。 新增土地储备项目 宗地或项目名称 所在位置 土地规划用途 土地面积（） 计容建筑面积（） 土地取得方式 权益比例 土地总价款（万元） 权益对价（万元） 林馨苑（原林溪郡项目） 惠州市惠阳区新圩镇长布村 商住 198,676.60 397,353.20 并购 51.00% 60,667 45,000 深房光明里 深圳市光明区光明街道明政路与德雅路交汇处东南角 二类居
21、住用地+商业用地 10,721.07 53,605.00 招拍挂 100.00% 96,500 累计土地储备情况 项目/区域名称 总占地面积（万） 总建筑面积（万） 剩余可开发建筑面积（万） 汕头新峰大厦 0.59 2.66 2.66 林馨苑二期 2.57 7.72 7.72 林馨苑三期 4.31 9.57 9.57 林馨苑四期 3.23 6.45 6.45 深房光明里 1.07 5.36 5.36 总计 11.77 31.76 31.76 主要项目开发情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 开工时间 开发进度 完工进度 土地面积（） 规划计容建筑面积本期竣工面积（） 累计竣
22、工面积（） 预计总投资金额（万累计投资总金额（万深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 11 （） 元） 元） 汕头 天悦湾二期 潮阳区 竣工 100.00% 2018 年10 月 01日 100% 100.00% 33,362 127,770 127,770 127,770 65,485 64,597 惠州 林馨苑一期 惠阳区 主体结构施工 51.00% 2021 年06 月 11日 77% 77.00% 64,278 159,761 0 0 115,750 89,044 深圳 深房光明里 光明区 基坑 100.00% 2022 年01 月 19日 - 10,721
23、 53,605 - - 151,758 99,395 主要项目销售情况 城市/区域 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 计容建筑面积 可售面积（） 累计预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 面积（） 本期预售（销售） 金额（万元） 累计结算面积（） 本期结算面积（） 本期结算金额（万元） 深圳 传麒东湖名苑 罗湖区 现楼 100.00% 55,727 32,857 32,440 7,160 48,361 30,012 14,169 70,662 深圳 翠林苑 龙岗区 现楼 100.00% 60,111 56,137 51,969 35 161 51,969 338 1,148 汕头 天
24、悦湾一期 潮阳区 现楼 100.00% 153,470 160,372 114,462 14,951 7,967 92,524 15,531 8,008 汕头 天悦湾二期 潮阳区 现楼 100.00% 127,770 137,059 17,004 15,829 9,174 11,517 11,517 6,159 惠州 林馨苑一期 惠阳区 预售 51.00% 159,761 159,761 844 844 1,018 主要项目出租情况 项目名称 所在位置 项目业态 权益比例 可出租面积 （） 累计已出租面积（） 平均出租率 房地产大厦 深圳 商业 100.00% 3,413.88 3,413.8
25、8 100.00% 国商大厦北座 深圳 商业 100.00% 4,819.71 4752.98 98.62% 海燕大厦 深圳 商业 100.00% 22,475.47 22,475.47 100.00% 深房广场 深圳 写字楼 100.00% 61015.82 36667.96 60.09% 深房广场裙楼 深圳 商业 100.00% 19886.3 16123.49 81.08% 文锦花园 深圳 商业 100.00% 3,531.60 3,531.60 100.00% 土地一级开发情况 适用 不适用 融资途径 融资途径 期末融资余额 融资成本区间/平均融资成本 期限结构 1 年之内 1-2 年
26、 2-3 年 3 年以上 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 12 发展战略和未来一年经营计划发展战略和未来一年经营计划 请查阅本节之“十一、公司未来发展的展望”。 向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 不适用 项目项目 期限期限 金额（万元）金额（万元） 备注备注 翠林苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 2,802.31 传麒东湖名苑 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 2,924.43 天悦湾 至办理完房产证抵押登记并交由银行保管 33,511.08 合计合计 39,237.82 董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高） 适用
27、不适用 项目名称 投资主体类别 投资金额 （元） 投资金额占比 占项目资金峰值比例 累计收益 退出情况 实际投资金额与收益分配金额的匹配性 林馨苑（原林溪郡项目） 公司董事、监事、高级管理人员 8,950,000.00 39.25% 0.90% 0.00 不适用 不适用 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 作为深圳市房地产开发企业的先行者，公司曾在中国房地产开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的第
28、一次土地使用权拍卖会上夺标等等。 40多年来，公司累计开发高层楼宇100余栋，多层住宅500余栋，花园别墅400余栋，累计竣工面积逾400万平方米。公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。 2021年，公司荣获深圳市房地产开发行业“社会责任企业”和“诚信（优质）企业”称号。 四、主营业务分析四、主营业务分析 1、概述、概述 2021年，面对百年变局和世纪疫情交织叠加、经济下行和市场竞争日益加剧等诸多挑战，
29、公司领导班子认真贯彻落实控股股东、集团党委和董事会决策部署，带领全体员工团结一心、秉承定力、狠抓经营管理，全面推进各项工作任务，实现了“十四五”良好开局，企业发展更加稳固、更有质量、更有韧性。全年主要工作情况如下： （一）抓机遇，防风险，企业大事要事取得重大成果（一）抓机遇，防风险，企业大事要事取得重大成果 1.1.项目拓展有新突破项目拓展有新突破 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 13 公司积极推进主业项目拓展工作。5月中旬，顺利完成惠州林馨苑项目收购；9月28日，参与2021年深圳市第二轮集中供地以底价成功竞得深圳光明区A511-0039地块。全年累计新增计
30、容开发面积45万，为公司可持续发展注入新动能。 2.2.项目建设有新进展项目建设有新进展 一是龙岗项目和汕头天悦湾二期工程分别于4月和6月完成竣工验收； 二是惠州林馨苑项目6月底复工，并于12月初实现开盘销售；三是深房光明里项目9月底拿地，2022年1月中旬顺利开工。 3.3.地产销售有新成绩地产销售有新成绩 2021年，公司主业项目销售认购307套，销售面积38,729，销售金额6.76亿元。其中，深圳项目认购69套，销售面积7,923，销售金额5.04亿元；汕头项目认购238套，销售面积30,806，销售金额1.72亿元。 4.4.提质增效有新作为提质增效有新作为 一是顺利完成海燕酒店旅业
31、转型工作； 二是完成物业公司股权转让协议签订；三是引进罗湖医院集团等高端医药、医疗和医美企业入驻，积极策划打造以深房广场为中心的“大健康生态经济产业综合体”；四是鲲鹏公司股权转让已在联交所挂牌；五是“僵尸”企业清理和“处亏减亏”工作稳步推进。 5.5.未来发展有新探索未来发展有新探索 一是积极开展公司未来发展研究， 拟定了公司 质量提升行动方案 ， 为公司未来发展提供行动指引；二是对新的行业市场进行研究论证，积极寻找行业内具有战略协同效应的标的项目；三是加强与国资系统资本平台沟通交流，在战略咨询、项目拓展等方面寻求支持并探讨产业基金合作。 6.6.安全稳定有新保障安全稳定有新保障 一是深入贯彻
32、落实安全生产主体责任，建立健全各项安全管理制度，加大隐患排查整治力度，公司全年安全生产形势平稳；二是坚持常态化精准防控疫情，落实市委、市政府、市国资委和控股股东的各项工作要求， 压紧压实主体责任， 疫情防控持续稳定； 三是统筹抓好公司信访维稳、 舆情监控等维稳安保工作，为企业经营发展营造和谐稳定的环境。 （二）强基础，补短板，企业管理取得可喜成绩（二）强基础，补短板，企业管理取得可喜成绩 1.1.公司治理水平不断提升公司治理水平不断提升 全面修订完善党委会议事规则党委研究讨论企业重大经营管理事项清单等制度，坚持把党委研究讨论作为董事会、经营层决策重大问题的前置程序，牢牢把住企业重大决策关口。完
33、成公司治理、内部管理相关制度修（制）订42项并汇编印制成册，构建起更加科学、完善的制度体系，不断提升公司治理水平。持续推进公司全面风险管理体系建设，组织各单位开展内控自评，夯实企业稳健发展基础。 2.2.财务管理切实有效财务管理切实有效 一是顺利实施公司2020年度利润分配，向全体股东派发现金红利，实现了连续3个会计年度的常态化现金分红； 二是全年通过协定存款、 货币基金等方式实现资金收益4,000余万元； 三是全面清理应收款项，追回逾期应收款项近2,000万元；四是积极协调沟通，完成龙岗项目土增税退税工作，退税金额7,000余万元；五是克服困难完成惠州林馨苑按揭银行合作洽谈，获得按揭额度8亿
34、元，为项目销售提供保障。 3.3.历史遗留问题处置取得突破历史遗留问题处置取得突破 积极采取措施加快推进新峰地产、三岛、金色时代等案件执行工作，执行回款170余万元；持续推进历史楼款清收专项工作，全年收回欠款共计150余万元。 4.4.成本控制效果良好成本控制效果良好 公司继续严格控制项目开发成本，贯彻落实全成本、全过程、穿透式管理理念，狠抓重大项目预结算工作，全年编制预算32份，预算金额核减率2.08%；完成结算审核27份，结算金额核减率5.34%。 5.5.租赁业务稳步增长租赁业务稳步增长 公司多渠道推广出租物业，全年共办理新签和续签租赁合同109份，面积3.3万；全年累计租金收入完成年度
35、指标的107.6%，同比增长33%。 6.6.人力资源工作有序开展人力资源工作有序开展 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 14 探索建立健全激励约束机制,在惠州林馨苑项目开展员工跟投，激发员工积极性和创造力；积极开展人力资源管理工作，充实干部员工队伍；根据市委组织部、投控公司要求，保质保量、高效完成人事档案专项审核全覆盖工作。 7.7.审计监督工作扎实开展审计监督工作扎实开展 积极开展内部审计监督工作，完成惠州林馨苑项目、鲲鹏公司股权清产核资审计、评估备案，对所属企业资金安全管理情况进行专项检查，组织协调投控审计组完成汕头天悦湾项目专项审计，为企业的稳定健康发展
36、赋能。 （三）稳经营，克难关，所属企业发展增添新动能（三）稳经营，克难关，所属企业发展增添新动能 1.1.经营业绩方面经营业绩方面 受经济下行、行业调控以及新冠疫情等因素影响，汕头分公司、海燕酒店和圳通公司经营承压，物业公司、华展公司克服诸多困难和不利因素影响，狠抓经营，完成年度经营目标。 2.2.企业管理方面企业管理方面 物业公司管理体系顺利通过再次认证审核，开展小区垃圾分类专项治理工作，管理水平有一定提高；海燕酒店规范操作流程，开展销售、礼仪等专项培训，服务水平再上台阶；圳通公司成功取得幕墙设计乙级资质， 为业务拓展创造良好硬件条件； 华展公司强化现场监理力度， 项目安全和工程质量得到有效
37、保障；汕头分公司加强项目成本管控力度，有效降低项目成本支出；建邦公司统筹推进开发建设、营销推广等各项工作，取得切实成效。 3.3.市场拓展方面市场拓展方面 圳通公司努力开拓外部市场，签约项目57个；海燕酒店引入网红店项目，并成功出租长期空置的部分物业；华展公司成功中标金泰克半导体存储产业基地监理项目。 （四）抓党建，促和谐，营造风清气正干事创业氛围（四）抓党建，促和谐，营造风清气正干事创业氛围 1.1.党建工作扎实推进党建工作扎实推进 公司党委创新方式方法，推动党史学习教育见行见效，系统各级党组织将党史学习教育融入日常、抓在经常；坚持问题导向，不断把“我为群众办实事”实践活动引向深入，向物管小
38、区捐赠物管设备，助力幸福社区建设；坚持从严从实，夯实党的基层组织建设,推动党委理论中心组学习常态化制度化，认真开展党员教育“五个一”工程各项工作。 2.2.党风廉政建设不断深化党风廉政建设不断深化 全面落实党风廉政建设与经营工作同部署、同落实、同检查、同考核；发挥大监督体系合力，促进各项监督融合贯通，聚焦主业主责，有效推动年度党风廉政建设和反腐败任务清单、年度监督工作要点各项工作任务落到实处；结合建党百年加强廉洁宣传教育，扎实开展纪律教育学习月活动，加强作风建设，弘扬廉洁正能量，营造风清气正的干事创业氛围。 3.3.企业文化建设生气勃勃企业文化建设生气勃勃 全年组织足球、网球、羽毛球、乒乓球和
39、瑜伽等兴趣小组活动及文体活动150余场，丰富了员工业余生活；成功举办“深房杯”乒乓球邀请赛，开展“走虹桥”、“员工集体生日会”、实地参观惠州林馨苑项目等活动，营造企业搭台、员工参与的良好局面，增强企业凝聚力、向心力。 2、收入与成本、收入与成本 （1）营业收入构成）营业收入构成 单位：元 2021 年 2020 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 15 营业收入合计 1,320,790,648.45 100% 1,615,009,713.88 100% -18.22% 分行业 房地产 876,161,088
40、.60 66.34% 1,158,411,393.81 71.73% -24.37% 工程施工 200,259,571.16 15.16% 251,454,463.43 15.57% -20.36% 物业管理 162,526,580.18 12.31% 151,968,675.51 9.41% 6.95% 租赁 81,791,161.56 6.19% 63,254,584.48 3.92% 29.30% 其他 15,776,937.12 1.19% 12,215,550.30 0.76% 29.15% 内部抵销数 -15,724,690.17 -1.19% -22,294,953.65 -1.
41、38% -29.47% 分产品 住宅 875,153,000.99 66.26% 1,157,620,917.61 71.68% -24.40% 商铺及车位 1,008,087.61 0.08% 790,476.20 0.05% 27.53% 其他行业产品合计 460,354,250.02 34.85% 478,893,273.72 29.65% -3.87% 内部抵销数 -15,724,690.17 -1.19% -22,294,953.65 -1.38% -29.47% 分地区 广东省 1,308,786,001.07 99.09% 1,613,933,749.67 99.93% -18.
42、91% 其他 27,096,812.69 2.05% 22,531,905.61 1.40% 20.26% 境外 632,524.86 0.05% 839,012.25 0.05% -24.61% 内部抵销数 -15,724,690.17 -1.19% -22,294,953.65 -1.38% -29.47% 分销售模式 主营 1,320,738,401.50 100.00% 1,625,089,117.23 100.62% -18.73% 其他 15,776,937.12 1.19% 12,215,550.30 0.76% 29.15% 内部抵销数 -15,724,690.17 -1.19
43、% -22,294,953.65 -1.38% -29.47% （2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况以上的行业、产品、地区、销售模式的情况 适用 不适用 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产 876,161,088.60 292,260,823.05 66.64% -24.37% -24.61% 0.11% 工程施工 200,259,571.16 186,409,100.14 6.92% -20.36% -23.76% 4.16% 物业管理 1
44、62,526,580.18 145,898,235.49 10.23% 6.95% 4.26% 2.31% 分产品 住宅 875,153,000.99 292,183,630.99 66.61% -24.40% -24.57% 0.08% 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 16 商铺及车位 1,008,087.61 77,192.06 92.34% 27.53% -73.44% 29.11% 分地区 广东省 1,308,786,001.07 799,028,972.30 38.95% -18.91% 0.00% -24.50% 分销售模式 公司主营业务数据统计口
45、径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2021 年 2020 年 同比增减 房地产开发 销售量 万元 69,045 38,767 78.10% 生产量 万元 204,708 15,616 1,210.89% 库存量 万元 403,220 121,599 231.60% 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 2021年相比2020年，房地产开发、销售、投资均有新的增加与突破。 （4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合
46、同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2021 年 2020 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产 292,260,823.05 43.86% 387,659,747.71 48.13% -24.61% 工程施工 186,409,100.14 27.97% 244,511,214.58 30.35% -23.76% 物业管理 145,898,235.49 21.90% 139,937,487.12 17.37% 4.26% 租赁 35
47、,545,938.32 5.33% 35,984,852.34 4.47% -1.22% 其他 22,151,678.03 3.32% 11,611,768.12 1.44% 90.77% 内部抵销数 -15,917,413.55 -2.39% -14,196,621.19 -1.76% 12.12% 合计 666,348,361.48 100.00% 805,508,448.68 100.00% -17.28% 说明 受市场、开发周期影响，公司房地产销售量与工程施工量同比下降。 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 17 （6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期
48、内合并范围是否发生变动 是 否 报告期内合并范围变动情况具体详见“第十节财务报告”中的“六、合并范围的变动”。 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 58,130,053.77 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 4.45% 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00% 公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 法人一 15,3
49、19,118.77 1.17% 2 法人二 11,483,285.27 0.88% 3 法人三 11,167,029.09 0.86% 4 法人四 10,532,814.03 0.81% 5 法人五 9,627,806.61 0.74% 合计 - 58,130,053.77 4.45% 主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 89,911,678.31 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 34.81% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 12.00% 公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额
50、比例 1 法人一 30,985,550.60 12.00% 2 法人二 32,704,335.85 12.66% 3 法人三 10,113,649.04 3.92% 4 法人四 8,196,092.74 3.17% 5 法人五 7,912,050.08 3.06% 合计 - 89,911,678.31 34.81% 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2021 年年度报告全文 18 主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3、费用、费用 单位：元 2021 年 2020 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 42,737,748.22 55,989,397.22 -23.67% 管理费用 9