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1、深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 1 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 2016 年年度报告年年度报告 2017-019 2017 年年 03 月月 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
2、漏，并承担个别和连带的法律责任。连带的法律责任。公司董事长周建国、总经理陈茂公司董事长周建国、总经理陈茂政政、主主管会管会计工作负计工作负责人责人唐小平唐小平及会及会计机计机构负构负责人（会责人（会计主计主管人员）管人员）乔彦军声明：乔彦军声明：保证年度报告保证年度报告中财务中财务报告的真实、准报告的真实、准确、完整。确、完整。所所有董事有董事均已出席了审议均已出席了审议本报告的董事会会本报告的董事会会议议。公司公司计划计划不不派发现金红利派发现金红利，不，不送红送红股，不股，不以以公公积金转增积金转增股本。股本。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 3 目目 录录
3、 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义.2 第第二二节节 公司公司简介简介和和主主要要财务指标财务指标.5 第第三三节节 公司公司业务概业务概要要.8 第第四四节节 经经营情况讨论与分析营情况讨论与分析.10 第第五五节节 重要事重要事项项.20 第第六六节节 股份股份变动变动及股及股东情况东情况.28 第第七七节节 优先优先股股相关情况相关情况.33 第第八八节节 董事、监事、高级管理人员和员董事、监事、高级管理人员和员工情况工情况.34 第第九九节节 公司公司治治理理.39 第第十十节节 公司公司债券相关情况债券相关情况.44 第第十十一节一节 财务财务报告报告.45 第
4、第十二十二节节 备查文件备查文件目录目录.137 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 4 释释 义义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 控股公司 指 深圳市投资控股有限公司 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司一、公司信息信息 股票简称 深深房 A（B）股票代码 000029（200029）变更后的股票简称（如有）-股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 公司的
5、中文简称 深房集团 公司的外文名称（如有）ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties(Group).co.，Ltd 公司的外文名称缩写（如有）SPG 公司的法定代表人 周建国 注册地址 深圳市人民南路深房广场 45-48 楼 注册地址的邮政编码 518001 办公地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http:/ 电子信箱 二二、联系联系人和人和联系方式联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 陈继 罗毅 联系地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 深圳市人民南路深房广场 47 楼 电
6、话（86 755）82293000-4718（86 755）82293000-4715 传真（86 755）82294024（86 755）82294024 电子信箱 三三、信息披露信息披露及及备置备置地地点点 公司选定的信息披露媒体的名称 境内：证券时报、中国证券报；境外：大公报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网：http:/ 公司年度报告备置地点 深圳市 罗湖区人民南路 3005 号深房广场 47 楼 四四、注册变更情况注册变更情况 组织机构代码 19217958-5 公司上市以来主营业务的变化情况（如有）无。历次控股股东的变更情况（如有）1999 年 3 月 24 日由
7、深圳市投资管理公司变更为深圳市建设投资控股公司；2006 年 2 月 14 日变更为深圳市投资控股有限公司。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 6 五、其他有关资料五、其他有关资料 公司聘请的会计师事务所 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 9 层 签字会计师姓名 蔡晓东、王焕森 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否因会计
8、政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2016 年 2015 年 本年比上年增减 2014 年 营业收入（元）2,352,023,528.43 2,163,365,575.33 8.72%2,132,311,222.93 归属于上市公司股东的净利润（元）311,567,386.94 301,129,840.84 3.47%298,033,316.49 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）303,613,457.72 300,963,536.83 0.88%297,166,883.74 经营活动产生的现金流量净额（元）526,691,326.20 1,09
9、7,144,254.51-51.99%322,162,063.36 基本每股收益（元/股）0.3080 0.2977 3.46%0.2946 稀释每股收益（元/股）0.3080 0.2977 3.46%0.2946 加权平均净资产收益率 12.53%13.21%-0.68%14.81%2016 年末 2015 年末 本年末比上年末增减 2014 年末 总资产（元）3,785,600,783.23 4,179,937,120.75-9.43%4,375,098,314.05 归属于上市公司股东的净资产（元）2,643,860,443.09 2,331,704,116.07 13.39%2,161
10、,537,401.78 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照同时按照国国际际会会计计准准则则与与按照按照中中国会国会计计准准则则披露披露的的财务财务报告报告中中净净利利润润和和净净资资产产差异差异情况情况 适用 不适用 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 311,567,386.94 301,129,840.84 2,643,860,443.09 2,331,704,116.07 按国际会计准则调整的项目及金额 按国际会计准则 311,567,386.94 301,129,8
11、40.84 2,643,860,443.09 2,331,704,116.07 2、同时按照境外同时按照境外会会计计准准则则与与按照按照中中国会国会计计准准则则披露披露的的财务财务报告报告中中净净利利润润和和净净资资产产差异差异情况情况 适用 不适用 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 7 单位：元 归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 311,567,386.94 301,129,840.84 2,643,860,443.09 2,331,704,116.07 按境外会计准则调整的项目及金额 按境
12、外会计准则 311,567,386.94 301,129,840.84 2,643,860,443.09 2,331,704,116.07 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八八、分分季季度度主主要要财务指标财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 332,573,819.86 765,313,149.82 646,575,128.32 607,561,430.43 归属于上市公司股东的净利润 31,138,409.00 103,622,712.51 102,114,004.00 74,692,261.43
13、 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 31,099,423.53 96,222,162.57 101,810,300.34 74,481,571.28 经营活动产生的现金流量净额 127,807,035.61 298,360,945.15 124,933,785.65-24,410,440.21 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九九、非非经经常常性性损益损益项项目及目及金金额额 适用 不适用 单位：元 项目 2016 年金额 2015 年金额 2014 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分）-3
14、01,584.30-65,371.34-133,442.39 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 5,393,358.79 收回罗浮山案件执行款 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 4,800,000.00 收回罗浮山案件执行款，转回原坏账准备 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 713,464.47 287,110.02 1,319,554.06 减：所得税影响额 2,651,309.74 55,434.67 319,678.92 合计 7,953,929.22 166,304.01 866,432.75-对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义
15、界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一、报告一、报告期期内公司内公司从从事的事的主主要要业务业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号-上市公司从事房地产业务的披
16、露要求 2016年，中国房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程，全年成交规模创历史新高，但城市间分化加剧趋势未变，市场竞争仍然激烈；国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。公司专注于住宅地产开发，狠抓产品质量进度，努力打造项目精品，品牌效应日益显现，经营效益稳步增长，主业开发经营进入了良性循环。公司房地产开发和销售主要集中在深圳和汕头两地。深圳地区的翠林苑和天居景田公寓项目已进入主体施工阶段，传麒东湖名苑正在进行基坑施工；汕头天悦湾已于2017年1月9日封顶；各项目开发进度基本符合预期。深房传麒山项目基本售馨，传麒尚林项目仅剩少量尾盘，天悦湾一期住宅自2016年国
17、庆开盘以来已实现销售百余套。二二、主主要要资资产重大产重大变变化化情况情况 1、主主要要资资产重大产重大变变化化情况情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 2016 年年末为 37,447,267.61 元，较年初数减少 20,321,536.75 元，减幅35.18%，主要是深圳市深房集团宝安开发有限公司已于 2016 年 12 月30 日完成工商信息注销。固定资产 2016 年年末为 45,531,813.41 元，较年初数减少 6,682,171.90 元，减幅12.80%，主要是本年计提折旧所致。无形资产 无重大变化。在建工程 无重大变化。货币资金 2016 年年末为 1,266,05
18、7,324.40 元，较年初增加 90,301,018.04 元，增幅7.68%，主要是销售回款所致。应收票据 2016 年年末为 20,606,778.91 元，较年初增加 1,942,906.89 元，增幅10.41%，主要是销售形成。预付款项 2016 年年末为 15,865,139.33 元，较年初减少 7,087,240.07 元，降幅30.88%，主要是结转工程施工影响。存货 2016 年年末为 1,734,553,042.10 元，较年初减少 411,670,853.51 元，降幅 19.18%，主要系本期房地产销售结转成本及施工工程收入结转所致。其他流动资产 2016 年年末为
19、 13,358,714.45 元，较年初减少 26,957,116.61 元，降幅66.86%，主要系本年度营改增按时支付营业税及传麒山进行土地增值税清算所致。递延所得税资产 2016 年年末为 35,781,937.87 元，较年初增加 3,584,569.66 元，增幅11.13%，主要是计提土地增值税所致。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 9 2、主要境外资产情况、主要境外资产情况 适用 不适用 三三、核心竞争力核心竞争力分析分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披
20、露要求 作为深圳市最早的房地产上市公司之一，本公司在深圳具备30多年房地产开发的历史，主业开发经验丰富。近年来，经过光明深房传麒山、龙岗深房尚林花园以及汕头地区项目的锻造和洗礼，公司加快建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、建设、成本管控、销售能力和品牌形象得到了有效提升，房地产主业运营能力不断增强，核心竞争力正在持续提升。报告期内，公司被广东省企业联合会、广东省企业家协会评为“广东省最佳诚信企业”、“广东省500强企业”，被深圳市房地产业协会评为“深圳房地产综合实力十强企业”，在深圳市第一届社会责任
21、评价活动中，被深圳市企业社会责任促进会评为“深圳市首届社会责任评价二星级单位”。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、概概述述 报告期内，公司实现营业收入235,202.35万元，同比增长8.72%；利润总额42,529.17万元，同比增长3.75%；归属于上市公司股东的净利润31,156.74万元，同比增长3.47%。截至2016年12月31日，公司归属于上市公司股东的净资产264,386.04万元，较年初增长13.39%。2016年经年经营营管理管理回顾回顾 2016年是公司十三五规划的开局之年，
22、对公司来说是一个转折之年。公司上下同心协力，克服困难，经营管理工作再上新台阶，重大资产重组工作稳步推进，主业开发能力得到明显的提升，利润水平已实现连续八年增长，并保持良好的发展态势；员工队伍人心思进，凝聚力不断增强，专业团队日趋成熟，品牌效应日益显现；企业两个文明建设取得新的进步。（一）公司基本面不断取得进步，经营业绩连续八年稳定增长。报告期内，公司经营业绩取得新的进步，实现“十三五”规划的开门红；公司资债结构合理，财务状况良好，现金流充裕。（二）主业开发实现预期目标。公司进一步完善了开发管理体系，重视安全生产管理，强化成本控制；深圳地区的翠林苑和天居景田公寓项目已进入主体施工阶段，传麒东湖名
23、苑正在进行基坑施工；汕头天悦湾一期已于2017年1月9日举行了封顶仪式。（三）房产销售进展顺利。公司根据政策变化及时调整营销策略，加大别墅和商铺销售力度，各项目开发进度基本符合预期。深房传麒山项目基本售馨，传麒尚林项目仅剩少量尾盘，天悦湾一期住宅自2016年国庆开盘以来已实现销售百余套。（四）企业管控能力提升。规范公司治理，不断完善制度体系，有序开展内部控制工作；细化财务管理，加快销售资金回笼，狠抓预算管理，重点监控各项费用支出；诉讼案件处置工作取得明显进展；加强人才队伍建设和业务培训，提高专业水平。（五）所属企业全面完成经营任务。各所属企业进一步加强管理，提升服务水平，努力开拓市场，盈利水平
24、有所提升，经营业绩取得新进步，全面完成预算指标。（六）党建、企业文化建设力度加大。公司党委切实加强基层党建和党风廉政建设工作，深入开展“两学一做”学习教育，积极倡导、支持和开展各项企业文化活动，培育共同价值观，构建新型企业文化，企业凝聚力不断增强。（七）资产重组工作稳步推进。公司自2016年9月14日股票停牌以来，于2016年10月3日与重组各方签署了关于重组上市的合作协议，停牌期间，公司严格按照有关法律法规的规定和要求，定期披露进展情况。公司已完成中介机构选聘，员工权益保障方案已获公司职工代表大会审议通过，目前正在积极推进尽职调查、审计、评估以及相关方案拟订、谈判等相关工作。鉴于本次重组拟购
25、买的资产规模较大，交易结构较为复杂，在收购的资产规模及范围等方面具有一定的特殊性，属于重大无先例事项，公司已召开网上投资者说明会，向深圳证券交易所申请股票继续延期复牌并于2017年3月14日批露了延期复牌公告。公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 11 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概概述述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。2、收入收入与与成成本本（1）营业营业收入收入构构成成 单位：元 2016 年 2015 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占
26、营业收入比重 营业收入合计 2,352,023,528.43 100%2,163,365,575.33 100%8.72%分行业 房地产 1,344,124,795.75 57.15%1,451,882,212.00 67.11%-9.96%工程施工 808,558,753.43 34.38%518,895,054.20 23.99%10.39%租赁 75,779,681.07 3.22%79,149,162.72 3.66%-0.44%物业管理 136,128,709.12 5.79%128,945,973.91 5.96%-0.17%其他 21,069,704.87 0.90%21,421
27、,062.40 0.99%-0.09%内部抵销数-33,638,115.81-1.43%-36,927,889.90-1.71%0.28%分产品 住宅 1,212,599,201.90 51.56%1,267,905,057.00 58.61%-7.05%商铺 131,525,593.85 5.59%18,977,155.00 0.88%4.71%仓库 165,000,000.00 7.63%-7.63%其他各行业产品合计 1,041,536,848.49 43.39%748,411,253.23 33.60%9.78%减：内部抵销数-33,638,115.81-1.43%-36,927,88
28、9.90-1.71%0.28%分地区 广东省 2,249,649,529.50 95.65%2,143,635,244.42 99.09%-3.44%其他 135,452,938.12 5.76%56,204,916.71 2.60%3.16%境外 559,176.62 0.02%453,304.10 0.02%0.00%内部抵销数-33,638,115.81-1.43%-36,927,889.90-1.71%0.28%（2）占占公司公司营业营业收入收入或或营业利营业利润润 10%以以上上的的行行业业、产、产品品或地区或地区情况情况 适用 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产
29、业 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产 1,344,124,795.75 753,861,210.15 43.91%-7.42%-3.66%-2.19%工程施工 808,558,753.43 777,725,613.02 3.81%55.82%58.49%-1.62%深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 12 分产品 住宅 1,212,599,201.90 688,043,767.30 43.26%-4.36%-9.59%3.28%商铺 131,525,593.85 65,817
30、,442.85 49.96%593.07%839.66%-13.13%分地区 广东省 2,249,649,529.50 1,570,680,163.87 43.23%4.95%15.45%6.70%公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2016 年 2015 年 同比增减 房地产开发(万元)销售量 75,386.12 78,251.65-3.66%生产量 36,812.82 28,876.86 27.48%库存量
31、153,905.79 192,479.09-20.04%相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 行业分类 单位：元 行业分类 项目 2016 年 2015 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产 753,861,210.15 45.18%782,516,505.63 56.31%-11.13%工程施工 777,725,613.02 46.61%490,709,048.87 35.31%11.3
32、0%租赁 30,635,008.91 1.84%29,731,750.12 2.14%-0.30%物业管理 121,051,398.64 7.25%110,204,670.86 7.93%-0.68%其他 16,257,255.61 0.97%15,185,380.88 1.09%-0.12%内部抵销数 -30,884,645.86-1.85%-38,720,066.88-2.79%0.94%说明（6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 13（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关
33、情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元）149,204,144.32 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 6.34%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 0.00%公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元）占年度销售总额比例 1 法人一 36,121,765.71 1.54%2 法人二 34,682,769.33 1.47%3 法人三 33,387,291.50 1.42%4 法人四 24,036,087.38 1.
34、02%5 法人五 20,976,230.40 0.89%合计-149,204,144.32 6.34%主要客户其他情况说明 适用 不适用 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元）272,072,746.26 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 23.15%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 7.72%公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元）占年度采购总额比例 1 法人一 134,640,526.17 11.46%2 法人二 90,678,261.74 7.72%3 法人三 26,000,000.00 2.21%4 法人四 18,251,558.
35、35 1.55%5 法人五 2,502,400.00 0.21%合计-272,072,746.26 23.15%主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3、费用、费用 单位：元 2016 年 2015 年 同比增减 重大变动说明 销售费用 20,688,512.41 46,977,100.96-55.96%主要是销售代理费用及佣金减少所致。管理费用 71,955,523.95 58,883,597.38 22.20%主要是本年度启动重大资产重组，因此发生了较大金额的中介机构费用。财务费用-12,642,048.48 32,367,511.56-139.06%主要是本年度在建开发产品达到利息资本化
36、条件及银行借款大幅减少所致。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 14 4、研发投入、研发投入 适用 不适用 5、现金流、现金流 单位：元 项目 2016 年 2015 年 同比增减 经营活动现金流入小计 2,354,513,956.22 2,593,917,264.63-9.23%经营活动现金流出小计 1,827,822,630.02 1,496,773,010.12 22.12%经营活动产生的现金流量净额 526,691,326.20 1,097,144,254.51-51.99%投资活动现金流入小计 1,890,997.58 386,230.00 389.60
37、%投资活动现金流出小计 1,821,040.16 7,894,632.61-76.93%投资活动产生的现金流量净额 69,957.42-7,508,402.61 100.93%筹资活动现金流入小计 24,000,000.00 227,837,400.00-89.47%筹资活动现金流出小计 455,429,367.18 818,348,503.54-44.35%筹资活动产生的现金流量净额-431,429,367.18-590,511,103.54 26.94%现金及现金等价物净增加额 96,010,984.21 499,636,457.33-80.78%相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
38、 适用 不适用 经营活动现金流入小计2016年度发生数比上年减少了9.23%，主要原因是本年销售商品、提供劳务收到的售房款及工程款减少。经营活动现金流出小计2016年度发生数比上年增加了22.12%，主要原因是本年购买商品、接受劳务中支付的工程款增加以及支付各项税费减少等共同影响。投资活动现金流入小计2016年度发生数比上年增加了389.60%，主要原因是本年收回理财现金与收到可供出售金融资产持有期间的分红。投资活动现金流出小计2016年度发生数比上年减少了76.93%，主要原因是本年购建固定资产、无形资产和其他长期资产减少等。筹资活动现金流入小计2016年度发生数比上年减少了89.47%，主
39、要原因是本年融资减少。筹资活动现金流出小计2016年度发生数比上年减少了44.35%，主要原因是本年偿还银行借款减少以及分配现金股利减少。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 三三、非非主营业务分析主营业务分析 适用 不适用 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 15 四、资产及负债状况四、资产及负债状况 1、资资产产构构成成重大重大变动情况变动情况 单位：元 2016 年末 2015 年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 1,266,057,324.40 33.44%1,1
40、75,756,306.36 28.13%5.31%销售楼款增加和资产总额下降共同影响。应收账款 108,298,050.40 2.86%112,543,908.66 2.69%0.17%存货 1,734,553,042.10 45.82%2,146,223,895.61 51.35%-5.53%销售楼盘结转销售成本所致。投资性房地产 416,227,686.30 11.00%435,058,564.20 10.41%0.59%长期股权投资 37,447,267.61 0.99%57,768,804.36 1.38%-0.39%固定资产 45,531,813.41 1.20%52,213,985
41、.31 1.25%-0.05%短期借款 111,709,916.44 2.95%143,418,286.29 3.43%-0.48%长期借款 136,000,000.00 3.59%382,233,324.88 9.14%-5.55%主要是偿还长期借款所致。应付账款 168,614,299.95 4.45%290,453,110.50 6.95%-2.50%预收账款 325,851,112.54 8.61%475,620,347.35 11.38%-2.77%主要是销售结转收入所致。应交税费 65,765,997.90 1.74%63,459,415.42 1.52%0.22%一年内到期的非流
42、动负债 37,234,933.67 0.98%168,727,608.54 4.04%-3.06%主要是偿还长期借款所致。2、以以公公允价值允价值计计量量的的资资产和产和负债负债 适用 不适用 3、截至截至报告报告期末期末的的资资产产权权利利受受限限情况情况 资产类别 项目名称 年末账面价值 受限原因 货币资金 290,033.83 详见注释六、1 应收票据 20,606,778.91 短期借款质押 应收账款 73,103,137.53 短期借款质押 投资性房地产 海燕大厦 64,969,223.83 长期借款抵押 投资性房地产 国商大厦 52,223,202.52 长期借款抵押 投资性房地产
43、 深房广场 223,598,885.86 长期借款抵押 合 计 434,791,262.48 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 16 五、投资状况五、投资状况 1、总、总体体情况情况 适用 不适用 2、报告、报告期期内内获取获取的重大的股的重大的股权投权投资情况资情况 适用 不适用 3、报告、报告期期内内正正在在进行进行的重大的的重大的非非股股权投权投资情况资情况 适用 不适用 4、金金融融资资产产投投资资（1）证）证券券投投资情况资情况 适用 不适用 公司报告期不存在证券投资。（2）衍生品投衍生品投资情况资情况 适用 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。5、募
44、募集集资金资金使用使用情况情况 适用 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。六、重大资产和股权出售六、重大资产和股权出售 1、出出售售重大重大资资产产情况情况 适用 不适用 公司报告期未出售重大资产。2、出出售售重大股重大股权权情况情况 适用 不适用 七、主要控股参股公司分析七、主要控股参股公司分析 适用 不适用 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 17 主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况 单位：元 公司名称 公司类型 主要业务 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润 深圳市深房集团龙岗开发有限公司 子公司 房地产 房地产开发
45、713,405,013.98 224,772,965.41 561,014,093.23 193,382,023.63 144,517,486.60 汕头市华林房产开发有限公司 子公司 房地产 房地产开发 265,842,780.28 123,430,090.23 61,820,627.58 2,279,351.28 346,348.12 汕头市华峰房地产开发有限公司 子公司 房地产 房地产开发 602,595,600.04 7,395,155.55 -8,072,973.23 -6,054,729.92 美国长城地产有限公司 子公司 房地产 房地产开发 19,855,883.60 -87,5
46、12,090.59 559,176.62 -201,946.18 -201,946.18 深圳圳通工程有限公司 子公司 服务业 安装维修 249,808,994.35 20,488,753.19 809,627,735.50 3,464,976.05 2,904,540.63 深圳市物业管理有限公司 子公司 服务业 物业管理 87,931,093.16 19,726,014.18 136,128,709.12 2,203,641.08 1,683,150.55 深圳海燕大酒店有限公司 子公司 服务业 酒店服务 46,713,475.91 39,821,504.38 27,771,080.42
47、2,958,890.80 2,205,120.10 深圳市深房小汽车出租有限公司 子公司 服务业 小汽车出租 16,660,318.03 13,586,374.15 4,022,498.40 652,384.13 489,288.10 深圳市华展建设监理有限公司 子公司 服务业 监理 9,186,842.08 8,475,241.39 3,693,244.49 103,991.21 83,192.97 新峰企业有限公司 子公司 投资管理 投资、管理 152,034,691.58 -419,243,841.18 144,500.00 -10,943,036.09 -10,945,610.90 报
48、告期内取得和处置子公司的情况 适用 不适用 主要控股参股公司情况说明 1、公司下属子公司从事房地产开发业务的主要有，深房集团龙岗开发有限公司、汕头市华林房产开发有限公司、汕头市华峰房地产开发有限公司。龙岗公司负责开发深房尚林花园项目，尚林花园项目北区2016 年销售结转 5.61 亿，营业收入占集团公司营业收入的 23.85%，净利润 1.44 亿元占集团公司净利润的46.39%。汕头华林公司负责开发金叶岛、悦景东方等项目，悦景东方项目 2016 年销售结转 0.56 亿，销售结转金叶岛尾盘 0.06 亿元。汕头华峰公司负责开发天悦湾项目（汕头井仔湾项目），天悦湾一期于 2016 年10 月开
49、盘销售，预计 2017 年 12 月竣工，销售收入尚未结转，营业利润-807 万元是营销费用所致。2、深圳圳通工程有限公司是从事建筑安装维修业务，2016 年营业收入 8.09 亿元，占集团公司营业收入的 34.42%。3、深圳市物业管理有限公司 2016 年营业收入 1.36 亿元占集团公司营业收入的 5.79%。4、新峰企业有限公司 2016 年净利润-1,094 万元，主要是汇率变动汇兑损失 912 万所致。深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2016 年年度报告全文 18 八、公司控制的结构化主体情况八、公司控制的结构化主体情况 适用 不适用 九、公司未来发展的展望九、公司未来发展
50、的展望 2017年，我国面临复杂的国内外政治经济形势，国家将实行更稳健和完善的宏观经济政策，财政政策将更加积极有力，货币政策松紧适度，经济结构调整进一步深化。在房地产市场方面，国家将加强房地产市场分类调控，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以达成让市场更加理性发展的目标。公司将坚持贯彻“精心谋划发展战略、精耕细作抓好主业经营、精打细算强化成本控制、精益求精提升管控水平”的经营战略，继续优化、完善十三五发展战略和业务规划，统筹兼顾企业经营管理和安全生产工作，积极推进公司重大资产重组，加快项目建设和销售，努力实现公司稳定、持续发展。2017年，公司将努力抓好以下五个方面的工作：（