深深房Ａ：2018年年度报告.PDF

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1、深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 1 深圳经济特区房地产深圳经济特区房地产(集团集团)股份有限公司股份有限公司 2018 年年度报告年年度报告 2019-020 2019 年年 03 月月 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 2 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并

2、承担个别和连带的法律责任。带的法律责任。 公司董事长周建国、总经理陈茂政、主管会计公司董事长周建国、总经理陈茂政、主管会计工作负工作负责人责人唐小平唐小平及会计及会计机机构负构负责人责人(会计主管人员会计主管人员)乔彦军声明：乔彦军声明：保证年度报告保证年度报告中财务中财务报告的真实、准确、报告的真实、准确、完整。完整。 所所有董事有董事均已出席了审议本均已出席了审议本报告的董事会会报告的董事会会议议。 公司经公司经本次本次董事会董事会审议通过审议通过的的利润分配预案为： 以利润分配预案为： 以 1,011,660,000 股股为基数为基数，向全体向全体股股东每东每 10 股股派发现金红利派发

3、现金红利 2.00 元（含税）元（含税） ，送红送红股股 0 股股（含税）（含税） ，不，不以以公公积金转增积金转增股股本本。 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 3 目录目录 第一节第一节 重要提示、目录和释义重要提示、目录和释义 . 5 第第二二节节 公司公司简介简介和主要和主要财务指标财务指标 . 8 第第三三节节 公司公司业务概业务概要要 . 10 第第四四节节 经经营情况讨论与分析营情况讨论与分析 . 22 第第五五节节 重要事重要事项项 . 31 第第六六节节 股份股份变动变动及股及股东情况东情况 . 36 第第七七节节 优先优先股股相关情况相关情况

4、. 36 第第八八节节 董事、监事、高级管理人员和员董事、监事、高级管理人员和员工情况工情况 . 37 第第九九节节 公司公司治治理理 . 43 第第十十节节 公司公司债券相关情况债券相关情况 . 48 第第十十一节一节 财务财务报告报告 . 49 第第十二十二节节 备查文件备查文件目录目录 . 139 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 4 释义释义 释义项 指 释义内容 公司、本公司、集团 指 深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司 控股公司 指 深圳市投资控股有限公司 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 5 第二节第二节 公司简

5、介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、公司一、公司信信息息 股票简称 深深房 A（B） 股票代码 000029（200029） 股票上市证券交易所 深圳证券交易所 公司的中文名称 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 公司的中文简称 深房集团 公司的外文名称（如有） ShenZhen Special Economic Zone Real Estate&Properties (Group).co.，Ltd 公司的外文名称缩写（如有） SPG 公司的法定代表人 周建国 注册地址 深圳市人民南路深房广场 45-48 楼 注册地址的邮政编码 518001 办公地址 深圳市人民南路深房广场 47

6、 楼 办公地址的邮政编码 518001 公司网址 http:/ 电子信箱 二二、联系联系人和人和联系方式联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 唐小平 罗毅 联系地址 深圳市人民南路深房广场 47 楼 深圳市人民南路深房广场 47 楼 电话 （86 755）82293000-4638 （86 755）82293000-4715 传真 （86 755）82294024 （86 755）82294024 电子信箱 三三、信信息披露息披露及及备备置置地地点点 公司选定的信息披露媒体的名称 境内： 证券时报 、 中国证券报 ；境外： 大公报 登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 巨潮资讯网：htt

7、p:/ 公司年度报告备置地点 深圳市 罗湖区人民南路 3005 号深房广场 47 楼 四四、注册注册变变更更情况情况 组织机构代码 91440300192179585N 公司上市以来主营业务的变化情况 （如有） 无。 历次控股股东的变更情况（如有） 1999年3月24日由深圳市投资管理公司变更为深圳市建设投资控股公司；2006 年 2 月 14 日变更为深圳市投资控股有限公司。 五五、其他其他有有关关资料资料 公司聘请的会计师事务所 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 6 会计师事务所名称 瑞华会计师事务所（特殊普通合伙） 会计师事务所办公地址 北京市东城区永定门

8、西滨河路 8 号院 7 号楼中海地产广场西塔 9 层 签字会计师姓名 蔡晓东、王焕森 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构 适用 不适用 公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问 适用 不适用 六、主要会计数据和财务指标六、主要会计数据和财务指标 公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据 是 否 2018 年 2017 年 本年比上年增减 2016 年 营业收入（元） 2,175,187,242.60 1,345,912,605.09 61.61% 2,352,023,528.43 归属于上市公司股东的净利润（元） 503,498,831.60 184,988,512.42 172

9、.18% 311,567,386.94 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元） 490,490,702.80 181,588,638.91 170.11% 303,613,457.72 经营活动产生的现金流量净额（元） 1,062,567,405.59 -17,801,139.64 6,069.10% 526,691,326.20 基本每股收益（元/股） 0.4977 0.1829 172.12% 0.3080 稀释每股收益（元/股） 0.4977 0.1829 172.12% 0.3080 加权平均净资产收益率 16.35% 6.76% 9.59% 12.53% 2018 年末

10、2017 年末 本年末比上年末增减 2016 年末 总资产（元） 4,665,891,514.25 3,989,263,981.96 16.96% 3,785,600,783.23 归属于上市公司股东的净资产（元） 3,332,259,641.39 2,828,242,120.98 17.82% 2,643,860,443.09 七、境内外会计准则下会计数据差异七、境内外会计准则下会计数据差异 1、同时按照同时按照国国际际会计准会计准则则与与按照按照中中国会计准国会计准则披露则披露的的财务财务报告报告中中净净利润利润和和净资净资产产差异差异情况情况 适用 不适用 单位：元 归属于上市公司股东的

11、净利润 归属于上市公司股东的净资产 本期数 上期数 期末数 期初数 按中国会计准则 503,498,831.60 184,988,512.42 3,332,259,641.39 2,828,242,120.98 按国际会计准则调整的项目及金额 按国际会计准则 503,498,831.60 184,988,512.42 3,332,259,641.39 2,828,242,120.98 2、同时按照境外同时按照境外会计准会计准则则与与按照按照中中国会计准国会计准则披露则披露的的财务财务报告报告中中净净利润利润和和净资净资产产差异差异情况情况 适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中

12、国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 7 3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明、境内外会计准则下会计数据差异原因说明 适用 不适用 八八、分分季季度主要度主要财务指标财务指标 单位：元 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 营业收入 149,537,691.65 1,168,003,939.70 282,588,259.93 575,057,351.32 归属于上市公司股东的净利润 -5,982,684.72 335,048,769.25 44,934,281.00 129,498,466.07 归属于上市公

13、司股东的扣除非经常性损益的净利润 -6,292,418.64 335,436,291.74 44,760,056.43 116,586,773.27 经营活动产生的现金流量净额 205,338,536.04 389,389,593.63 70,070,302.04 397,768,973.88 上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异 是 否 九九、非非经经常常性性损益损益项项目及目及金金额额 适用 不适用 单位：元 项目 2018 年金额 2017 年金额 2016 年金额 说明 非流动资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲销部分） -69,739

14、.73 4,261,370.46 -301,584.30 计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准定额或定量享受的政府补助除外） 10,243.00 59,611.09 稳岗补贴 委托他人投资或管理资产的损益 16,347,157.53 投资银行结构性存款取得的收益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 5,393,358.79 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 4,800,000.00 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 891,652.84 212,183.13 713,464.47 减：所得税影响额 4,171,184.84 1,133,291.17 2

15、,651,309.74 合计 13,008,128.80 3,399,873.51 7,953,929.22 - 对公司根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义界定的非经常性损益项目，以及把公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因 适用 不适用 公司报告期不存在将根据公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益定义、列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 8 第三节第三节 公司业务概要公司业务概要 一

16、、报告一、报告期期内公司内公司从从事的主要事的主要业务业务 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 2018年， 国际经济环境复杂严峻， 国内经济下行压力加大； 房地产调控坚守 “房住不炒”定位，保持调控政策的连续性和稳定性，房地产市场趋于理性。公司专注于住宅地产开发，狠抓产品质量进度，努力打造项目精品，品牌效应日益显现。营业收入中主业房地产收入占比大幅提升，经营业绩创历史新高。 深圳地区的翠林苑项目于2018年5月竣工验收；传麒景苑项目于2018年4月竣工验收，精装修工程亦已全部完工；传麒东湖名苑项目于2018年9月结构封顶；汕头天悦湾一期项目完成景观升级改造工程，二期工程已于20

17、18年11月开工。截至报告期末，翠林苑住宅累计销售约86%,传麒景苑累计销售约15%,汕头天悦湾一期住宅累计销售约30%。 二二、主要、主要资资产重大产重大变变化化情况情况 1、主要、主要资资产重大产重大变变化化情况情况 主要资产 重大变化说明 股权资产 2018 年年末较年初减少 17,327,554.41 元，减幅 57.97%，主要是计提长期股权投资减值准备所致。 固定资产 2018 年年末较年初减少 4,011,670.19 元， 减幅 10.57%， 主要是本年计提折旧所致。 无形资产 2018 年年末较年初减少 55,200.00 元，减幅 100%，主要是金蝶财务软件 5 年摊销

18、完毕。 在建工程 无重大变化。 货币资金 2018 年年末较年初增加 841,443,345.64 元，增幅 69.71%，主要是售楼资金回笼所致。 应收票据及应收账款 2018 年年末较年初减少 109,586,451.40 元，减幅 76.63%，主要是收回售楼按揭款及工程款所致。 预付款项 2018 年年末较年初减少 1,862,599.63 元，减幅 30.84%，主要是预付工程款减少所致。 递延所得税资产 2018 年年末较年初增加 107,053,693.61 元，增幅 225.42%，主要是计提土地增值税所致。 2、主要、主要境外资境外资产产情况情况 适用 不适用 深圳经济特区房

19、地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 9 三、核心竞争力分析三、核心竞争力分析 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 作为深圳市最早的房地产上市公司之一，本公司在深圳具有30多年房地产开发的历史，主业开发经验丰富。近年来，经过深房传麒山、传麒尚林、传麒景苑、传麒东湖名苑以及汕头地区项目的锻造和洗礼，公司持续建设现代企业人力资源管理体系，努力打造专业化、高素质开发团队；不断完善项目开发管理制度和管控流程，专业水平和管控能力显著提高，策划、 建设、 成本管控、 销售能力和品牌形象得到了有效提升， 房地产主业运营能力不断增强，核心竞争力持续提升。截至本报告期，公司已连续七年

20、被广东省企业联合会、广东省企业家协会评为“广东省最佳诚信企业”，报告期内还获得了深圳市房地产业协会“深圳市房地产开发行业品牌价值企业”和“深圳市房地产开发行业诚信（优质）企业” 等荣誉称号。 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 10 第四节第四节 经营情况讨论与分析经营情况讨论与分析 一、一、概概述述 报告期内，公司实现营业收入21.75亿元，同比增长61.61%；利润总额6.83亿元，同比增长179.76%；归属于上市公司股东的净利润5.03亿元，同比增长172.18%。截至2018年12月31日， 公司归属于上市公司股东的净资产33.32亿元， 较上年同期增长

21、17.82%。 资产负债率31.40%，较上年末减少0.92个百分点。 2018年经年经营营管理管理回顾回顾 2018年， 国际经济环境复杂严峻， 国内经济下行压力加大； 房地产调控坚守 “房住不炒”定位，保持调控政策的连续性和稳定性，房地产市场趋于理性。公司上下同心协力，克服困难，全面推动公司发展改革的各项工作，经营业绩创历史新高，资产重组工作合规推进，党建工作成绩显著。主要工作情况如下： 1、主业开发进展顺利。公司注重提升项目开发管控能力，进一步加强设计管理、工程管理、成本控制，重视安全生产管理，及时发现并协调解决项目开发过程中遇到的问题，主业项目开发进度基本实现目标计划。深圳地区的翠林苑

22、项目于2018年5月竣工验收；传麒景苑项目于2018年4月竣工验收，精装修工程亦已全部完工；传麒东湖名苑项目于2018年9月结构封顶；汕头天悦湾一期项目完成景观升级改造工程，二期工程已于2018年11月开工。 （1）报告期内本公司在建在售的主要房地产项目主要有深房翠林苑、传麒景苑、传麒东湖名苑、汕头天悦湾等项目，未涉及一级土地开发。详细情况如下： 项项目目名称名称 区区域域 业业态态 状态状态 权益权益比例比例 占占地地面面积积（） 计容建计容建筑筑面面积（积（） 已已完完工工建建筑筑面面积（积（） 预预计总计总投资投资金金额额(万万元）元） 累累计计已已投资投资 金金额额(万万元）元） 翠林

23、苑 深圳 住宅 在售 100% 16,424.29 60,111.42 60,111.42 57,000 48,667 传麒景苑 深圳 公寓 在售 49% 4,243.34 43,156.44 43,156.44 24,865 19,792 传麒东湖名苑 深圳 住宅 在售 100% 5,889.70 45,043.72 51,000 30,927 天悦湾一期 汕头 住宅 在售 100% 31,167.50 153,470.40 153,470.40 79,801 65,756 天悦湾二期 汕头 住宅 在建 100% 33,361.70 127,769.60 0 65,485 17,822 合合

24、 计计 91,086.53 429,551.58 256,846.37 278,151.00 182,964.00 （2）报告期内本公司未新增土地储备，累计持有的待开发土地面积如下： 项项目目名称名称 区区域域 累累计计持持有有待开待开发发土土地地面面积（积（） 计容建计容建筑面筑面积（积（） 汕头新峰大厦 汕头 5,920 26,640 合合计计 5,920 26,640 2、房产销售稳中有进。公司时刻关注市场变化和政策动向，结合各在售项目区域市场情况和项目特点，分别制订不同的推售方案，选取新媒体推广渠道，取得了较好的业绩，年度营业收入中房地产主业收入占比大幅提升。深圳地区的翠林苑和传麒景苑

25、项目全年实现合约销售金额逾11亿元；汕头项目销售情况有所好转，未来仍需加大销售推广力度。 （1）报告期内本公司房产项目销售情况如下： 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 11 项目名称项目名称 产品类产品类别别 权益比权益比例例 区域区域 年初可供销售年初可供销售面积面积(M2) 本年实际销售本年实际销售面积面积(M2) 结转面积结转面积(M2) 翠林苑 住宅 100% 深圳 37,290 24,557 40,881 传麒景苑 公寓 49% 深圳 21,093 3,082 2,375 传麒东湖名苑 住宅 100% 深圳 32,857 95 天悦湾一期 住宅 100

26、% 汕头 142,017 19,932 7,247 悦景东方尾盘 住宅 100% 汕头 1,008 64 785 金叶岛尾盘 住宅 100% 汕头 3,486 78 1,100 合合 计计 237,751 47,808 52,388 （2）报告期内公司主要房地产项目结转销售情况 单位：万元 区域区域 营业收入营业收入 营业成本营业成本 营业毛利营业毛利 毛利率（毛利率（%） 翠林苑 深圳 138,284 39,040 99,244 71.77% 传麒景苑 深圳 15,879 2,227 13,652 85.98% 传麒东湖名苑 深圳 0 0 0 天悦湾一期 汕头 3,900 3,176 724

27、 18.54% 悦景东方尾盘 汕头 663 524 139 21.04% 金叶岛尾盘 汕头 821 391 430 52.37% 合合 计计 159,547 45,358 114,189 71.57% 3、管理运营提质增效。规范公司治理，不断完善制度体系，有序开展内部控制工作；开发项目加强动态成本精细化管理，实现全过程可控；强化财务管理，加快销售资金回笼，通过银行结构性存款、协议存款等方式，努力提高资金效益；狠抓预算管理，六项重点监控费用控制在预算范围内，同比下降2.05%；物业出租通过外拓市场、内强服务等综合措施，全年租金收入同比增长6%； 历史遗留问题处理有新的进展， 追回欠缴租金及物业管

28、理费900余万元；各所属企业努力开拓市场，狠抓经营，强化管理，提升服务，盈利水平基本稳中有升。 （1）报告期内本公司主要物业出租情况如下： 单位：平方米 区域区域 楼宇名称楼宇名称 可租面积可租面积 已租面积已租面积 出租率出租率 业态业态 土地权属土地权属 权益比例权益比例 深圳 房地产大厦 3,413.88 3,413.88 100% 商业 本公司 100% 深圳 国商大厦北座 4,819.71 4,819.71 100% 商业 本公司 100% 深圳 海燕大厦 22,475.47 22,475.47 100% 商业 本公司 100% 深圳 深房广场 59,462.52 51,833.48

29、 87.17% 写字楼 本公司 100% 深房广场裙楼 21,456.72 21,456.72 100% 商业 本公司 100% 深圳 文锦花园 3,531.60 3,531.60 100% 商业 本公司 100% 合合 计计 115,159.9 107,530.86 （2）报告期内的融资情况 编编号号 融资类融资类别别 借款借款 期期限限 币币别别 金金额额（万万元）元） 用途用途 利利率率区区间间(%) 借款借款总总额额 年年末末剩余剩余本金本金 1 银行借款 1 年 RMB 200 200 短期信用借款 基准利率上浮30% 合合 计计 RMB 200 200 深圳经济特区房地产(集团)股

30、份有限公司 2018 年年度报告全文 12 4、资产重组合规推进。公司股票自2016年9月14日停牌以来，于2016年10月3日与重组各方签署了关于重组上市的合作协议。报告期内，公司股票处于停牌状态，公司会同本次重大资产重组有关各方积极推进重大资产重组各项工作；公司在严格遵守监管纪律和信披原则的基础上，积极妥善地处理好投资者关系，在规定的时间内认真回复投资者提问，耐心细致地做好投资者来电、来访的解释和安抚工作，得到了绝大多数的投资者的理解和支持。为确保公司重组进程合规推进， 公司分别于2018年6月13日和2018年12月28日与重组各方签署了关于重组上市的合作协议之补充协议三和关于重组上市的

31、合作协议之补充协议四，相关公告已在公司指定媒体进行披露。报告期内，公司严格按照监管规则要求履行信息披露义务，至少每五个交易日披露一次重组进展情况，及时办理延期复牌并披露相关重组信息。 5、党建工作成绩显著。公司党委深入实施党建“四项工程”，狠抓各级领导班子建设，构建学习型党组织，发挥党组织领导作用和战斗堡垒作用，不断提升基层党组织工作质量和实效；创新“书记项目，”实施“国企党建助社区”，得到市、区两级组织部门肯定；党风廉政教育融入企业经营管理活动中，持之以恒地开展廉政教育；发挥群团组织作用，积极开展各项企业文化活动，企业凝聚力不断增强。 6、安全生产工作常抓不懈。公司按照“党政同责、一岗双责、

32、齐抓共管、失职追责”的安全生产责任体系要求，坚持风险管控和隐患排查治理并重，深入开展安全生产月活动，通过不定期检查和节假日前例行检查，彻底排查安全隐患，努力营造安全生产环境，确保了全年安全生产目标的顺利实现。 公司需遵守深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号上市公司从事房地产业务的披露要求 二、主营业务分析二、主营业务分析 1、概概述述 参见“经营情况讨论与分析”中的“一、概述”相关内容。 2、收入收入与与成成本本 （1）营业）营业收入收入构构成成 单位：元 2018 年 2017 年 同比增减 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 营业收入合计 2,175,187,242.60 10

33、0% 1,345,912,605.09 100% 61.61% 分行业 房地产 1,595,473,065.40 73.35% 606,590,040.49 45.07% 163.02% 工程施工 370,298,109.36 17.02% 525,486,669.06 39.04% -29.53% 租赁 160,011,318.50 7.36% 65,040,795.43 4.83% 146.02% 物业管理 78,128,484.68 3.59% 151,384,222.02 11.25% -48.39% 其他 25,329,926.73 1.16% 32,833,625.17 2.44%

34、 -22.85% 内部抵销数 -54,053,662.07 -2.49% -35,422,747.08 -2.63% -52.60% 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 13 分产品 住宅 1,435,068,125.37 65.97% 540,387,150.04 40.15% 165.56% 商铺及车位 1,614,094.30 0.07% 66,202,890.45 4.92% -97.56% 公寓 158,790,845.73 7.30% 其他行业产品合计 633,767,839.27 29.14% 774,745,311.68 57.56% -18.20

35、% 内部抵销数 -54,053,662.07 -2.49% -35,422,747.08 -2.63% -52.60% 分地区 广东省 2,142,575,113.69 98.50% 1,307,068,941.16 97.11% 63.92% 其他 86,071,887.30 3.96% 73,657,278.57 5.47% 16.85% 境外 593,903.68 0.03% 609,132.44 0.05% -2.50% 内部抵销数 -54,053,662.07 -2.49% -35,422,747.08 -2.63% -52.60% （2）占公司营业收入或营业利润）占公司营业收入或营

36、业利润 10%以上的行业、产品或地区情况以上的行业、产品或地区情况 适用 不适用 公司是否需要遵守特殊行业的披露要求 是 房地产业 单位：元 营业收入 营业成本 毛利率 营业收入比上年同期增减 营业成本比上年同期增减 毛利率比上年同期增减 分行业 房地产 1,595,473,065.40 445,500,004.85 72.08% 163.02% 50.90% 20.75% 工程施工 370,298,109.36 358,335,541.20 3.23% -29.53% -30.07% 0.74% 分产品 住宅 1,435,068,125.37 422,440,982.74 70.56% 16

37、5.56% 58.07% 20.02% 商铺及车位 1,614,094.30 790,606.45 51.02% -97.56% -97.17% -6.72% 公寓 158,790,845.73 22,268,415.66 85.98% 分地区 广东省 2,142,575,113.69 915,381,177.13 57.28% 63.92% 2.51% 25.60% 公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 年按报告期末口径调整后的主营业务数据 适用 不适用 （3）公司实物销售收入是否大于劳务收入）公司实物销售收入是否大于劳务收入 是 否 行业分类 项目 单位 2018

38、 年 2017 年 同比增减 房地产开发(万元) 销售量 125,008 95,660 30.68% 生产量 73,927 52,524 40.75% 库存量 176,408 172,413 2.32% 相关数据同比发生变动 30%以上的原因说明 适用 不适用 销售量同比增长30.68%主要是房地产销售增加；生产量同比增长40.75%主要是房地产完工量增加。 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 14 （4）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况）公司已签订的重大销售合同截至本报告期的履行情况 适用 不适用 （5）营业成本构成）营业成本构成 行业分类 单位：

39、元 行业分类 项目 2018 年 2017 年 同比增减 金额 占营业成本比重 金额 占营业成本比重 房地产 445,500,004.85 47.48% 295,237,720.34 30.63% 16.85% 工程施工 358,335,541.20 38.19% 512,422,101.82 53.16% -14.97% 租赁 141,533,608.15 15.08% 25,182,070.35 2.61% 12.47% 物业管理 33,072,276.63 3.52% 135,132,080.77 14.02% -10.49% 其他 19,705,354.72 2.10% 25,829,

40、143.23 2.68% -0.58% 内部抵销数 -59,760,772.46 -6.37% -29,885,883.52 -3.10% -3.27% 说明 （6）报告期内合并范围是否发生变动）报告期内合并范围是否发生变动 是 否 （7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况 适用 不适用 （8）主要销售客户和主要供应商情况）主要销售客户和主要供应商情况 公司主要销售客户情况 前五名客户合计销售金额（元） 74,975,136.64 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 6.00% 前五名客户销售额中关联方销售额占年

41、度销售总额比例 0.00% 公司前 5 大客户资料 序号 客户名称 销售额（元） 占年度销售总额比例 1 法人一 21,882,939.91 1.75% 2 法人二 16,439,115.69 1.32% 3 法人三 12,787,744.92 1.02% 4 法人四 12,182,133.01 0.97% 5 法人五 11,683,203.11 0.93% 合计 - 74,975,136.64 6.00% 主要客户其他情况说明 适用 不适用 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 15 公司主要供应商情况 前五名供应商合计采购金额（元） 87,215,434.48

42、前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 23.66% 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 6.81% 公司前 5 名供应商资料 序号 供应商名称 采购额（元） 占年度采购总额比例 1 法人一 25,113,981.01 6.81% 2 法人二 21,464,656.54 5.82% 3 法人三 16,179,200.60 4.39% 4 法人四 12,514,340.45 3.40% 5 法人五 11,943,255.88 3.24% 合计 - 87,215,434.48 23.66% 主要供应商其他情况说明 适用 不适用 3、费用、费用 单位：元 2018 年 2017

43、年 同比增减 重大变动说明 销售费用 52,562,980.22 34,490,583.68 52.40% 主要系本期翠林苑销售转介代理费及佣金增加所致 管理费用 74,029,840.44 49,512,042.67 49.52% 主要系随着项目竣工，相关工程开发人工成本费用化所致。 财务费用 -17,235,722.16 -8,628,098.75 99.76% 主要系归还借款减少利息支出，同时定期存款利息收入增加共同影响所致。 4、研发投入、研发投入 适用 不适用 5、现金流、现金流 单位：元 项目 2018 年 2017 年 同比增减 经营活动现金流入小计 2,274,046,624.

44、46 1,455,861,556.49 56.20% 经营活动现金流出小计 1,211,479,218.87 1,473,662,696.13 -17.79% 经营活动产生的现金流量净额 1,062,567,405.59 -17,801,139.64 6,069.10% 投资活动现金流入小计 614,891,757.53 6,374,120.59 9,546.69% 投资活动现金流出小计 1,500,629,839.43 817,310.10 183,505.93% 投资活动产生的现金流量净额 -885,738,081.90 5,556,810.49 -16,039.68% 筹资活动现金流入小

45、计 17,550,137.29 20,900,000.00 -16.03% 筹资活动现金流出小计 253,025,175.24 67,020,933.68 277.53% 筹资活动产生的现金流量净额 -235,475,037.95 -46,120,933.68 -410.56% 现金及现金等价物净增加额 -58,266,620.53 -58,978,234.11 1.21% 相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明 深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2018 年年度报告全文 16 适用 不适用 经营活动现金流入小计2018年度发生数比上年数增加56.20%，主要原因是本年销售商品、提供

46、劳务收到的售房款增加。 经营活动现金流出小计2018年度发生数比上年减少了17.79%，主要原因是本年购买商品、接受劳务中支付的工程款以及支付各项税费减少。 投资活动现金流入小计2018年度发生数比上年增加了9546.69%，主要原因是本年投资购买的银行结构性存款6亿元在当年收回。 投资活动现金流出小计2018年度发生数比上年增加了183505.93%，主要原因是本年共投资购买银行结构性存款15亿元。 筹资活动现金流入小计2018年度发生数比上年减少了16.03%，主要原因是本年新增融资款减少。 筹资活动现金流出小计2018年度发生数比上年减少了410.56%，主要原因是本年偿还了长期银行借款

47、。 报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明 适用 不适用 公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润的差异主要由房地产销售与结转之间存在时间差异。 三、非主营业务分析三、非主营业务分析 适用 不适用 四、资产及负债状况四、资产及负债状况 1、资资产产构构成成重大重大变动情况变动情况 单位：元 2018 年末 2017 年末 比重增减 重大变动说明 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 货币资金 2,048,522,435.93 43.90% 1,207,079,090.29 30.26% 13.64% 销售资金回笼 应收账款 33,426,991.65 0.

48、72% 137,092,156.05 3.44% -2.72% 按揭款收回 存货 1,685,152,051.26 36.12% 1,764,086,643.94 44.22% -8.10% 投资性房地产 623,930,838.15 13.37% 647,297,124.04 16.23% -2.86% 长期股权投资 12,561,107.24 0.27% 29,888,661.65 0.75% -0.48% 计提减值准备 固定资产 33,926,198.52 0.73% 37,937,868.71 0.95% -0.22% 在建工程 0.00% 短期借款 17,260,103.46 0.3

49、7% 104,207,653.64 2.61% -2.24% 归还借款 长期借款 0.00% 82,000,000.00 2.06% -2.06% 归还借款 预收账款 156,426,152.86 3.35% 332,152,016.54 8.33% -4.98% 房地产结转 应交税费 300,547,372.98 6.44% 86,153,526.89 2.16% 4.28% 计提土地增值税 一年内到期的非流动负债 0.00% 64,000,000.00 1.60% -1.60% 归还借款 2、以以公公允价值允价值计计量量的的资资产和产和负债负债 适用 不适用 深圳经济特区房地产(集团)股份

50、有限公司 2018 年年度报告全文 17 3、截至报告期末的资产权利受限情况、截至报告期末的资产权利受限情况 项 目 年末账面价值 受限原因 货币资金 900,000,000.00 详见注释七、1 应收账款 15,260,103.46 短期借款质押 合 计 915,260,103.46 五五、投资状投资状况况 1、总体情况、总体情况 适用 不适用 2、报告期内获取的重大的股权投资情况、报告期内获取的重大的股权投资情况 适用 不适用 3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况 适用 不适用 4、金融资产投资、金融资产投资 （1）证券投资情况）证券投资情况