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1、 1/13 2022 年房地产估价师考试模拟卷（本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。）单位：姓名：考号：题号 单选题 多项选择 判断题 综合题 总分 分值 得分 一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分。每题的备选项中，只有一个最符合题意）1.以下不属于房地产转让方式的是_。A以房地产作价入股 B以房地产抵债 C互换 D典当 2.真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为_。A市场价值 B理论价值 C市场价格 D理论价格 3.房地产评估价值对应的日期称作_。A估价日期 B估价时间 C估价时点 D估价基准日 4.最能说明土地价格水平高低
2、的价格是_。2/13 A土地单价 B基准地价 C楼面地价 D标定地价 5.在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为_。A基准地价 B标定地价 C标准地价 D路线价 6.以下说法不正确的是_。A估价目的不同，估价的依据可能不同 B虽然估价目的不同，但估价中都应采用公开市场价值 C估价目的不同，估价时点的选取可能不同 D估价目的不同，估价选用的方法也可能不同 7.以下不属于销售费用的是_。A广告费 B售楼处建设费 C销售人员费用 D交易手续费 8.有一套建筑面积 100m2 的住房，每平方米建筑面积标价为 3000 元，总价 30万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付 5 万元，余款在未来 10
3、年内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为_。A3000 元/m2 B2850 元/m2 C2928 元/m2 3/13 D2857 元/m2 9.某宗房地产 2006 年 2 月的价格为 4000 元/m2，现需要将其调整到 2006 年 6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产 2006 年 1 月至 6 月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117(均以上个月为 100)。则该宗房地产 2006 年6 月的价格为_元/m2。A6992 B5183 C6062 D5398 10.比准价格是一种_。A理论价格 B市场价格 C评估价格 D交易价格 11.当急需资金需要将
4、房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有_的特性。A个别性 B独占性 C流动性差 D易受限制性 12.路线价法估价的第四个步骤是_。A设定标准临街深度 B选取标准临街宗地 C调查评估路线价 D制作价格修正率表 4/13 13.某宗房地产每年净收益为 30 万元，使用期限为 20 年，建筑物价值为 180 万元，建筑物资本化率为 12%，土地资本化率为 10%，则该宗房地产的价值为_万元。A225.35 B216.75 C230.25 D245.45 14.当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明_。A房地产市场存在着泡沫 B房地产市场不景气 C房地产
5、市场很繁荣 D房地产市场不存在泡沫 15.对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用_。A单位比较法 B分部分项法 C工料测量法 D指数调整法 16.导致某种房地产需求量变化的主要因素有很多，以下说法欠妥的是_。A该种房地产的价格水平 B其他物品的价格水平 C消费者的收入水平 D消费者对未来的预期 17.指卖者是被迫出售、买者是自愿而不是被迫购买下的价格是_。5/13 A非正常成交价格 B清算价值 C政府定价 D标定地价 18.从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是_。A商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地 B商业
6、、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地 C商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 D商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 19.某幢大厦的总建筑面积为 10 000m2 房地总价值为 6000 万元，其中土地总价值为 2000 万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为 100m2，房地价值为 80 万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为_。A2.4%B1.5%C2%D3%20.某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了_的职业道德。A独立、客观、公正 B诚实守信 C社会责任 D勤勉尽责 21.城市房屋
7、拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于_。A估价时点和估价对象均为现在 6/13 B估价时点和估价对象均为未来 C估价时点为现在，估价对象为未来 D估价时点为现在，估价对象为过去 22.某宗面积为 3000m2 的仓储用地，容积率为 0.8，楼面地价为 700 元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为 5.0，楼面地价为 960 元/m2。则理论上应补地价_万元。A1270 B1271 C1272 D1273 23.市场法的理论依据是房地产价格形成的_。A收益递增递减原理 B适合原理 C均衡原理 D替代原
8、理 24.以下不属于卖方应缴纳的税费的是_。A营业税 B城市维护建设税 C土地增值税 D契税 25.当房地产的需求和供给同方向变化，且供给增加小于需求增加，则均衡价格和均衡交易量的变化分别是_。A不变和减少 B上升和减少 C下降和不变 7/13 D上升和增加。二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分。每题的备选项中，有多个符合题意）1.对于同一房地产，关于开发利润率大小的说法，错误的有_。A销售利润率小于投资利润率 B投资利润率小于成本利润率 C成本利润率小于直接成本利润率 D直接成本利润率小于销售利润率 E年利润率小于总利润率 2.市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的_ A区
9、位相近 B权利性质相同 C面积相等 D档次相当 E建成年份相同 3.假设开发法评估待开发土地价值时，选取最佳的开发利用方式包括选取最佳的_ A区位 B用途 C档次 D周围环境 E建筑规模 4.某类房地产 2007-2011 年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有()某类房地产 2007-2011 年的价格(单元：元/)8/13 A房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的 B各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同 C2010 年的价格趋势值为 6900 元/D2011 年的价格趋势值为 7253 元/E2012 年的价格趋势值为 7634 元/5.基准地价修
10、正法评估国有建设用地使用权价值应具备的条件有_ A政府确定并公布了征收农地区片价标准 B估价对象位于基准地价覆盖区域 C有完备的基准地价修正体系 D估价对象宗地的开发程度与基准地价对应的开发程度一致 E估价对象宗地的使用年限与基准地价对应的使用年限相同 6.关于房地产估价报告签名、盖章的说法，正确的有_。A注册房地产估价师可以盖个人印章不签名 B注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章 C至少有两名注册房地产估价师签名 D法定代表人或执行合伙人必须签名 E房地产估价机构必须加盖公章 7.从理论上讲，可按_分摊高层建筑地价。A建筑物价值 B房地产价值 C土地价值 D建筑面积 E楼层 8.随着市场细
11、分研究的深入，在房地产营销中引入了“弥隙市场”的概念。弥隙市场的特点是_。A消费者愿意支付较高的价格 9/13 B企业处于领导地位 C消费者以年轻人为主 D商品住宅多为豪宅 E以投资性购买为主 9.房地产置业投资的效果主要表现为_等。A企业实力提升 B租金收入 C对社会贡献增加 D物业增值 E物业权益份额增加 10.按贷款的用途，房地产贷款可以划分为_。A购建房贷款 B流动资金贷款 C房地产开发贷款 D房地产经营贷款 E固定资产投资贷款 11.投资的特性有_。A投资是一种经济行为 B投资有稳定长期的收益性 C投资具有时间性 D投资目的在于取得报酬 E投资具有风险性 12.制定租售方案的工作内容
12、主要包括_。A租售选择 B宣传手段选择 10/13 C租售进度安排 D广告设计及安排 E租售价格确定 13.从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有_。A商住楼 B土地 C在建工程 D写字楼 E建成后的物业 14.房地产开发项目可行性研究的作用包括_。A是项目投资决策的依据 B是编制项目销售方案的依据 C是筹集建设资金的依据 D是编制下一阶段规划设计方案的依据 E是开发商与有关部门签订协议、合同的依据 15.个人住房抵押贷款的还本付息方式包括_。A按月等额还本付患 B按月递增还本付息 C按月递减还本付息 D期间按月还本期末付息 E期间按月付息期末还本 16.在计算房地产投资
13、项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括_。A折旧和摊销 B投资回收 C投资回报 11/13 D未分配利润 E权益融资 17.下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有_。A房地产同时具有经济寿命和自然寿命 B自然寿命一般要比经济寿命长 C如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命 D房地产的经济寿命与使用性质无关 E房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间 18.现金流量图是进行复利计算和投资分析的有效辅助工具，现金流量图中的时间点“零”是_。A资金运动的时间始点 B日历年度的年初 C某一基准时刻 D既不能有现金流出也不能有
14、现金流入的时间点 E既可有现金流入也可有现金流出的时间点 19.市场主体通常包括_。A买家 B卖家 C交易对象 D交易价格 E交易行为 20.投资机会研究的主要内容有_。A地区情况和经济政策 12/13 B资源条件和劳动力状况 C社会条件和地理环境 D人文因素和气候环境 E国内外市场情况 21.房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。按投资业务的不同，房地产投资信托可以分为_。A权益型房地产投资信托 B债务型房地产投资信托 C抵押型房地产投资信托 D混合型房地产投资信托 E权利型房地产投资信托 22.关于收益性物业财务收支报告说法正确的是_。A对出租物业来说，最主要的收入记
15、录是租金清单，也是物业管理企业应定期向业主提供的一系列报告之一 B在报告中，应首先有一个包括租金清单、空置情况和拖欠或收租损失报告等内容的经营概况介绍 C向业主提供有关经营情况的分析报告，这是物业管理企业和业主相互沟通的重要方式 D如实际收入或支出较预算中有关数字变化小，也需提供分析报告 E物业管理企业每月必须给租户一个租金账单 23.下列保险中，属商业保险的有_。A保证保险 B外汇变动保险 C信用保险 D健康保险 E劳动工伤保险 13/13 24.下列资金中，可以用于购买国债的有_。A担保公司保证金 B在建工程抵押贷款 C商品房预售资金 D住房共用部位共用设施设备专项维修资金 E住房公积金 25.砖墙的基本尺寸不包括_。A砖墙的厚度 B砖墙的强度 C墙段长度 D墙高 E墙段宽度