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1、2022年房地产估价师考试模拟卷（7）本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.下列不属于房地产区位因素的是。A：交通B：用途C：环境D：楼层E：工业用地的监测点评估价格 2.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元，楼面地价为1200元，则该宗土地的总价为万元。A：96B：192C：240D：480E：工业用地的监测点评估价格 3.某套住宅的套内建筑面积为145，套内使用面积为132，应分摊的公共部分建筑
2、面积为9，按套内建筑面积计算的价格为3500元，该套住宅按建筑面积计算的价格为元。A：3000B：3277C：3295D：3599E：工业用地的监测点评估价格 4.某城市居民人均收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为。(过时)A：0.36B：1.22C：2.78D：3.25E：工业用地的监测点评估价格 5.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是。A：在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B：在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价
3、格C：在房地产旧场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D：比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价E：工业用地的监测点评估价格 6.房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/(年末收取)。出租运营费用为每年50元。假设折现率为5，风险补偿为200元，则该房地产的期房价格为元。A：3300B：3324C：3335D：3573E：工业用地的监测点评估价格 7.某仓库房地产土地面积为1000，容积率为0.8，对应的土地单价为850元，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部
4、门的计可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元，则理论上应补地价的数额为万元。A：93.75B：115C：293.75D：315E：工业用地的监测点评估价格 8.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在下的估价结果具有近似性。A：同一估价原则、同一估价时点B：司一估价目的、同一估价方法C：同一估价目的、同一估价时点D：同一估价原则、同一估价日的E：工业用地的监测点评估价格 9.某房地产的土地面积为500，土也价格为2000元；建筑面积为1000，成本法估算的建筑物重置价将为1800元；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元，则
5、该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低元。A：200B：300C：700D：1000E：工业用地的监测点评估价格 10.某宗地的面积为1000，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元，2190元和2220元，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元。A：2160B：2175C：2181D：2205E：工业用地的监测点评估价格 11.某房地产在2006年3月的价格为2009元，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年39月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.
6、7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为元。A：2700.8B：2800.1C：2800.8D：2817.7E：工业用地的监测点评估价格 12.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10，套内建筑面积为100，假定折现率为6，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为元。A：2593B：2619C：2727D：2862E：工业用地的监测点评估价格 13.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格
7、的6.8，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为元。A：2139B：2146C：2651D：2659E：工业用地的监测点评估价格 14.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。A：0.95B：0.99C：1.01D：1.05E：工业用地的监测点评估价格 15.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。A：某标准厂房B：某酒厂厂房C：某
8、待出让土地D：某写字楼E：工业用地的监测点评估价格 16.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元，正常开发成本为1500元，管理费用为前两项的5，投资利息占直接成本的5，销售费用为100元，直接成本利润率为6，则开发后地价为元。A：1840B：2840C：2966D：3000E：工业用地的监测点评估价格 17.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2096年10月1日1对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万
9、元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为万元。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)A：4091B：4182C：4250D：5000E：工业用地的监测点评估价格 18.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。A：400B：628C：656D：700E：工业用地的监测点评估价格 19.某企业拥有一
10、办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期)A：45B：50C：52D：55E：工业用地的监测点评估价格 20.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7，假设折现率为10，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。A：3758.57B：394
11、2.03C：3966.10D：4769.85E：工业用地的监测点评估价格 21.已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8的价格为4000元；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6，则其价格最接近于元。A：3816B：3899C：4087D：4920E：工业用地的监测点评估价格 22.某商铺建筑面积为5000，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元；运营费用率为和金收入的25；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为万元。A：521B：533C：695D：711E：工业用地的监测点评估价格 23.已知一年期国债利率为3.31，贷款利
12、率为5.43，投资风险补偿为2.23。管理负担补偿为1.32，缺乏流动性补偿为1.42，所得税抵扣的好处为0.5，则报酬率为。A：7.78B：8.28C：13.21D：14.21E：工业用地的监测点评估价格 24.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是。A：待开发房地产开发建设开始时的具体日期B：待开发房地产建设发包日期C：取得待开发房地产的日期D：房地产开发完成并投入使用的日期E：工业用地的监测点评估价格 25.下列关于假设开发法的表述中不正确的是。A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B：运用假设
13、开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D：假设开发通常是一次性的价格剩余E：工业用地的监测点评估价格 二、多项选择题（共25题，每题2分。每题的备选项中，有多个符合题意） 1.住房公积金管理中心。A：为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位B：为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位C：负责住房公积金的管理运作D：是住房公积金运作管理部门E：是住房公积金管理的主体 2.当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。A：国家机关及其离休职工B：国有企业及其退休职工C：城镇集体企业及其在职职工D：外商投资
14、企业及其在职职工E：城镇私营企业及其在职职工 3.有条件的地方，可申请缴存住房公积金。A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工B：城镇个体C：城镇工商户D：城镇自由职业人员E：农民 4.缴存住房公积金的工资基数包括等。A：计时工资和计件工资B：奖金、津贴和补贴C：加班加点工资D：住房公积金月缴存额E：单位管理经费 5.住房公积金的提取和使用原则包括。A：足额缴存原则B：合理使用的原则C：定向使用的原则D：严格时限的效率原则E：安全运作的原则 6.职工住房消费提取住房公积金，主要包括等。A：职工购买自住住房时的提取B：职工建造自住住房时的提取C：偿还购房贷款本息时的提取D：离、退休时的提取E：出
15、境定居时的提取 7.在下列情況下，职工可以提取住房公积金。A：购买商业门市B：大修自住住房C：偿还购房贷款本息时D：房租超出家庭工资收入规定比例时E：职工丧失缴存条件 8.职工丧失缴存条件的提取住房公积金，主要包括等。A：离、退休时的提取B：完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系时的提取C：出境定居时的提取D：职工死亡或者被宣告死亡时的提取E：职工翻建住房时的提取 9.下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。A：职工提取时由所在单位审核B：职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核C：由住房公积金管理委员会核准D：由住房公积金管理中心核准E：由受委托银行办理支付手续 10.缴存职工在时，可
16、以向管理中心申请住房公积金贷款。A：购买自住住房B：建造自住住房C：翻建自住住房D：大修自住住房E：购买商业门市 11.住房公积金管理中心要设立住房公积金个人明细账，实行三级明细核算，即。A：住房公积金总账核算B：住房公积金单位账户核算C：住房公积金个人账户核算D：住房公积金分账核算E：住房公积金综合核算 12.住房公积金的增值收益的合法用途包括。A：用于住房公积金管理中心商业经营B：建设城镇商品住房的补充资金C：支付住房公积金管理中心的管理费用D：建设廉租住房的补充资金E：建立住房公积金贷款风险准备金 13.为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。(2009年试
17、题)A：城市的发展布局B：功能分区C：禁止、限止和适宜建设的地域范围D：建筑形态控制指标E：城市性质 14.下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。(2006年试题)A：建筑密度B：建筑控制高度C：建筑色彩D：建筑红线后退距离E：容积率 15.下列有关区域规划的表述，正确的包括。A：区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署B：广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划C：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实D：区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确
18、定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图E：区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间 16.编制城市规划一般分为两个阶段。A：总体规划B：控制性详细规划C：修建性详细规划D：分区规划E：详细规划 17.控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。A：建设地区的土地使用性质的控制指标B：建设地区的土地使用强度的控制指标C：道路和工程管线控制性位置D：空间环境控制的规划要求E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计 18.城市规划管理系统由组成。A：城市规划发展系统B：城市规划执行系统C
19、：城市规划反馈系统D：城市规划保障系统E：城市规划决策系统 19.城市总体规划的内容包括等。A：编制市域、县域城镇体系规划B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型C：确定公共设施的位置、规模和布局D：确定城市性质和发展方向E：编制专项规划和近期建设规划 20.下列关于城市总体规划与城市生态规划、城市环境保护规划的关系，表述正确的是。A：城市环境保护规划是城市总体规划的重要组成部分B：城市生态规划不同于传统的城市环境保护规划C：城市生态规划不只考虑城市环境各组成要素及其关系D：城市生态规划仅关注城市的自然生态，不关注城市的社会生态E：城市环境保护规划属城市专项规划范畴 21.编制城市
20、分区规划的主要任务是。A：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排B：以便与城市详细规划更好地衔接C：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求D：强化城市规划的控制功能E：指导修建性详细规划的编制 22.城市用地包括以下等10大类。A：居住用地B：工业用地C：社会用地D：道路广场用地E：市政公用设施用地 23.城市用地分类中，工业用地包括。A：工矿企业的生产车间用地B：工矿企业的库房用地C：工矿企业的生产车间附属设施等用地D：工矿企业的库房附属设施等用地E：露天矿用地 24.城市用地分类中，绿地不包括。A：市级、区级的公共绿地及生
21、产防护绿地B：居住区级的公共绿地及生产防护绿地C：专用绿地D：专用园地E：专用林地 25.下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响B：建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽D：冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利E：工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的第22页 共22页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页第 22 页 共 22 页