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1、 天安地产市场定价思路程序_物业经理人 安永地产市场定价思路程序 1.定价的程序和步骤 选择房地产定价目标；选择房地产定价策略；选择房地产定价方法；打算楼盘的平均单价；决 定楼层垂直价差；打算楼层水平价差；选择楼盘付款方式；选择楼盘调价策略。 2.定价目标 利润最大化；市场占有率最大化；树立良好的企业形象；加速资金周转。 3.定价策略 静态定价策略（依据溢价水平的凹凸分）： 银子卖出金子价：通过给予楼盘一些高层次、高品质的元素，对楼盘的包装，大量的新闻炒作 赢得消费者的认可；金子只卖银子价：降低售价，提高资金周转速度；金是金，银是银，肯定 要卖个实价；看上去是金子却卖银子价。 动态定价策略：包
2、括低开高走策略和高开低走定价策略。 低开高走策略：价格有规划定期提高。优点：便于快速成交，促进良性循环；每次调价能使顾 客感受到房地产在增值，给前期购置者以信念，从而进一步形成人气，刺激潜在购房者购房； 便于日后价格掌握；便于加快资金周转。缺点：首期利润不高；楼盘形象难以提升。适用范围 ：产品的均好性不强，又没有什么特色；楼盘的开发量相对较大；肯定单价过高，超出当地主 流购房价格；市场竞争剧烈，类似产品过多。调价技巧：始终保持有肯定数量好的房源；价格 掌握关键是调幅要小，调价频率要频；把握执行掌握的适当时机。高开低走定价策略。优点： 便于猎取最大的利润；简单形成先声夺人的气概，给人以楼盘高品质
3、的展现；后续消费者会感 到肯定的实惠。缺点：价格高，难以聚拢人气，难以形成“抢购风”，楼盘营销有肯定的风险 ；对前期消费者不公正，对进展商的品牌有肯定影响；日后的价格直接调控余地少。适用范围 ：具有创新性独特卖点；产品综合性能上佳，功能折旧率缓慢。实际上无论是高开低走，还是 低开高走，都不是肯定的，由于销售过程中的价格变化非常微妙。一般可实行“低-高-低”的 价格变化节奏。 稳定价格策略。 4.定价方法 本钱导向定价法：按开发本钱和人为订立的利润比率确定价格；竞争导向定价：以企业所处的 行业地位和竞争定位制定价格；需求导向定价：以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承 受力量为依据，根据有效需
4、求来制定房地产价格。 5.均价确实定 方法一、评估得分法；方法二、最大假想竞争比拟法。 6.垂直价差 垂直价差是指同一栋建筑物中同一朝向不同楼层间的价格差距，通常以每平方米的单价差额表 示。影响垂直价差幅度的因素：楼层数量，市场状况，目标客户的购房习惯。 商铺、地下停车位的定价方式：四周商铺的开店率高，商业气氛已经形成，则价差的倍数大； 开店率低，商业气氛还未形成，则价差的倍数就小；四周行业构造偏重于零售、效劳等行业， 则价差的倍数就大，反之则较小；楼盘所在的位置商业规模大，则价差倍数就大；规模小则价 差倍数就小。 地下室不计容积率，其价值主要视当地停车场车位的行情而定。 7.水平价差 水平价
5、差：是指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差距；影响水平价差的因素：朝向、采 光、私密性、景观、格局。 8.付款方式：一次性付款、银行按揭、分期付款。 9.价风格整策略 调价的前提：面临强大的竞争压力；楼盘本钱费用发生转变；产品需求消失变动；销售中的心 理战术；营销策略的转变。调价的时机：选择时间有两个标准：销售期和销售率。销售期通常 为4-8个月，因此销售两个月左右即有调价的必要；销售率到达三成时即可调价。固然，销售期 和销售率要同时考虑。 直接的价风格整，即：房屋价格的直接上升或下降。基价调整：即对一栋楼的计算价格进展统 一的上调或下降。差价系数的调整：依据实际销售状况，对原先所设定的差价体系进展修正， 将好卖单元的差价系数调高，不好卖的单元的差价系数调低，以均衡各种类型单元的销售比例 ，反映市场对不同产品需求的强弱反映。付款方式的调整，付款方式不同其房价在时间上的折 让也不同，通过调整付款方式来调整价格是较为隐藏的。价格折扣：即调整不同付款方式的价 格折扣；延付首期款；装修款抵首付；减免肯定期限的供款。