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1、一、物业概况和邀标要求 按照国务院物业管理条例（2003 年国务院第 379 号令）和北京市物业管理招投标办法的规定，现对中国水利电力对外公司办公楼及大产权宿舍楼物业管理服务进行邀请招标，兹邀请合格投标人前来投标。1.物业概述 物业名称（以下简称本项目）:中电投公司办公楼和大产权宿舍楼管理。招标人名称：中国水利电力对外公司（以下简称中电投公司）。物业地点 办 公 楼：北京市西城区六铺炕街 号。大产权宿舍楼：北京市西城区六铺炕地区 楼以及 小区大产权楼地下室。物业规模 本项目建筑物总建筑面积 55,平方米。其中办公楼建筑面积 10,平方米，大产权宿舍楼建筑面积 44,550 平方米。本项目建筑物
2、总计 25 处，其中办公楼 1 栋，办公楼附属建筑物（二层及以下平房）8 处，大产权宿舍楼 14 处（含地下室 5 处），其中平房院 1 处，单独管理的地下室 2 处。办公楼前停车位及办公楼院内停车位管理和服务，大产权宿舍楼六铺炕一区6 号楼及二区1、2 号楼停车位管理和服务。大产权宿舍楼主要集中在六铺炕地区，未形成单独的物业管理小区，管理相对较为分散。物业管理服务用房的配置情况 物业管理服务办公等用房由招标单位根据自有闲置房产情况提供。坐落位置：中电投公司办公楼院内及物业管理区域内。物业管理服务合同形式：本项目所有权单位委托物业管理服务公司，签署专业的委托管理服务合同。招标范围：中电投公司办
3、公楼及其附属设施的运行、服务与管理，包括：a.房屋及其附属设施、设备（招标人指定分包的专业除外）的日常运行、维修与管理，定期保养与中、小修理。b.接待服务、治安保卫、消防管理、院内道路交通管理、停车场管理、卫生保洁及环境优化美化等。c.中电投公司职工食堂早、中餐供应服务。中电投公司管理的大产权宿舍楼、产权房及其附属设施的运行、服务与管理，包括：a.房屋及其附属设施、设备（招标人指定分包的专业除外）的日常运行、维修与管理，定期保养与中、小修理。b.治安保卫、消防管理、院内道路交通管理、停车场管理、卫生保洁及环境优化美化等。管理服务期限：3 年。管理服务方式：委托管理服务 2.招标方式 本项目采用
4、邀请招标方式。3.合格条件与资格要求 具有本项目要求的服务或实施能力，符合并承诺履行本招标文件规定具有独立法人资格的专业物业管理服务企业。参加投标企业应具备中华人民共和国招标投标法和本文件规定的如下条件：（1）具有独立承担民事责任的能力；（2）具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；（3）具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；（4）具有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；（5）参加此项投标活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录；（6）具有物业管理企业二级（含）以上资质的物业管理服务企业；（7）曾经管理服务过单体建筑面积三万平米以上的智能化办公楼；（8）已通过 ISO9000 系列质量体
5、系认证；（9）管理服务本项目的主要负责人（项目经理）应当具有大学本科（含本科）以上学历，具有管理服务大型智能办公楼三年以上的工作经验。（10）信誉良好、实力雄厚、管理科学、能使本项目管理服务达到招标人的要求。提交的投标文件中至少应包括下列资料：确立投标单位法律地位的原始文件的复印件(包括营业执照、资质等级证书等其他相关资料);投标单位近年完成类似项目管理服务和目前正在管理服务项目的简要情况；提供项目物业管理服务经理、各部门主要负责人(物业经理)简历、资质证书及拟投入本项目的其他管理服务和主要人员情况；提供为完成本项目管理服务拟采用的主要经营策略；投标人承诺书；授权书。4.投标费用 投标人应自行
6、承担编制、递交投标文件所涉及的一切费用。招标人无须对投标人因本次招标事宜引起的任何费用或损失负责。5.管理服务目标 树立正确的物业管理服务观念，以“服务至上，客户第一”为管理服务宗旨，从而达到一流的管理、一流的形象、一流的效益，以提高整个物业的档次和社会形象。具体内容详见本招标文件第三部分物业管理服务规范及需求。6.现场考察 投标人应按照招标人指定的时间和地点，参加由招标人组织的对现场及周围环境进行考察，有关费用由投标人自理。招标人组织的现场考察仅是对招标物业现场基本情况的初步考察，并不承担满足投标人获取投标所须全部资料的责任。投标人应自负其责地获得与编制投标文件有关的一切必须材料。现场考察完
7、成后，投标人将被认为已了解该物业的基本情况，物业的地理环境、各种配套设施、文化背景、市政配套情况、通讯、交通、周边物业状况、工作环境及一切可能对该物业管理服务构成影响的现场和周围环境情况，并已充分认识到自己应承担的义务、责任和风险，以便将所有因现场环境因素产生的费用包括在投标报价中。招标人不再接受任何与现场环境有关的索赔。在现场考察过程中，投标人如发生人身伤亡、财产或其他损失，不论何种原因所造成，招标人均不负责。投标人参加现场考察人数以23 人为宜。7.招标文件的组成 招标文件包括下列内容：第一部分 物业概况和邀标要求 第二部分 物业管理服务内容和标准 第三部分 对投标企业的基本要求 第四部分
8、 物业管理服务投标书 第五部分 投标文件格式 除上述内容外，招标单位在提交投标文件截止时间 5 日前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标单位和投标单位均起约束作用。投标单位获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺等问题应在获得招标文件 3 日内向招标单位提出，否则，由此引起的损失由投标单位自己承担。投标单位同时应认真审阅招标文件中所有的事项、格式、条款和要求等，若投标单位的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标单位自行承担，并根据有关条款规定，该投标有可能被拒绝。8.招标文件的澄清 投标
9、单位若对招标文件有任何疑问或在现场勘察中发现的任何疑问，应于 2013 年 5 月 10 日前以书面的形式表达，并以专人递交的方式送达，送至中电投公司企业管理部。9.招标文件的修改 招标文件发出后，在提交投标文件截止时间 5 日前，招标单位可对招标文件进行必要的澄清或修改。招标文件的修改将以书面形式发送给所有投标单位，投标单位应于收到该修改文件后的当日内以书面形式给予确认。招标文件的修改内容作为招标文件的组成部分，具有约束作用。招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。10.投标文件
10、的组成内容 投标文件由投标函、商务标和技术标三部分组成。投标函部分主要包括但不限于下列内容：a.法定代表人授权书或法定代表人身份证明资料；b.投标书。商务标部分主要包括下列内容：a.物业管理服务费报价表；b.物业管理服务支出明细报价表；c.检测项目明细级报价表；d.投标报价需要的其他资料；e.证明合格条件和资格的其他材料：法定代表人授权书、营业执照副本（复印件）、物业管理企业资质证书（复印件）、组织机构代码证书（复印件）、投标企业资格证明文件、投标企业最近三年的经过审计的资产负债表、损益表和现金流量表、投标企业近 3 年涉及的诉讼及仲裁情况、拟派现场项目经理资格证明、拟派项目主要管理人员、工程
11、技术人员情况以及企业经营管理情况介绍 技术标部分主要包括下列内容：管理服务总体构想。包括管理模式、人员配备、管理服务工作必需的物资装备计划情况、采购制度、拟外包项目外包工作选聘的原则方法、计算机在工作中的应用以及建设性提出具有可操作性的物业管理服务建议书。针对物业管理服务内容制订具体实施方案、措施和计划。针对物业管理服务内容和标准及考评方案逐项应答。物业移交接管详细方案。对特别需要说明的问题逐项应答，提出详细可行的解决方案及作出相应的承诺。其它需要说明的情况。投标人应认真阅读招标文件的全部内容。如果投标文件不能满足招标文件要求，责任由投标人自负。凡获得招标文件者，无论投标人中标与否，均应对招标
12、文件保密，并承担因其泄密而引起的一切责任。11.投标文件格式 投标单位提交的投标报价表应当使用本招标文件所列出的格式（表格可以按同样格式扩展），其中物业管理服务报价清单由投标单位自行编制。本招标文件中未给出的投标文件格式，由投标单位自行拟定。12.报价编制要求 投标单位按物业管理服务目标及物业管理服务方案、北京市有关规定、结合市场实际情况编制本项目物业管理服务费用报价书。本项目报价要对大产权宿舍楼部分和办公楼部分分别核算，综合报价，投标人应在报价分项报价表上列明项目及相关服务的单价和总价。投标单位应在综合报价中明确中、小修费用标准或其他标准。招标单位保留对中标某项报价偏高且明显不合理而无法接受
13、的单价进行调整的权利，并经投标单位确认后以此作为签订合同协议书的条件之一。投标价将被认为是全面达到本招标文件中已明确和投标单位根据管理服务经验确认达到优质物业管理服务标准的全部报价。13.投标文件有效期 投标文件有效期为投标截止日后 30 日历天，在此期限内，凡符合本招标文件要求的投标文件均保持有效。在特殊情况下，招标单位在原定投标文件有效期内，可以根据需要以书面形式向投标单位提出延长投标文件有效期的要求，对此要求投标单位须以书面形式予以答复。投标单位可以拒绝招标单位这种要求。14.投标文件的份数和签署 投标单位应向招标单位提交招标文件一式二份，正副本各一份，电子文档一份（光盘）。投标文件的正
14、本和副本均需打印或使用不褪色的蓝、黑墨水笔书写，字迹应清晰易于辨认，并在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”字样。正本和副本如有不一致之处，以正本为准。投标文件封面、投标函均应加盖投标单位印章并经法定代表人或其委托代理人签字或盖章。由委托代理人签字或盖章的在投标文件中须同时提交投标文件签署授权委托书。投标文件签署授权委托书格式、签字、盖章及内容均应符合要求，否则投标文件签署授权委托书无效。全套投标文件应无涂改或行间插字和增删。15.投标文件的编制、装订、密封和标记 投标文件的装订要求:投标函、商务标和技术标均应合并装订。投标文件密封袋上应载明：招标单位名称、项目名称、投标单位公章及
15、法人人名章以及投标单位经办人签字并注明联系电话。开标日之前，投标文件不得开封，否则视为费标。16.投标文件的提交 投标单位应于 5 月 20 日（截止日）前向中电投公司企业管理部提交投标文件。投标单位在递交投标文件时，应保持投标袋及密封条完好无损，且所有印章、印鉴应清晰可辩，否则招标单位将不予受理，并按废标处理。17.迟交的投标文件 招标单位在第 16 条规定的投标截止时间以后收到的投标文件，将被拒绝并退回给投标单位。18.投标文件的补充、修改与撤回 投标单位在提交投标文件以后，在规定的投标截止时间之前，可以书面形式补充修改或撤回已提交的投标文件，并以书面形式通知招标单位。补充、修改的内容为投
16、标文件的组成部分。投标单位对投标文件的补充、修改，应按第 15 条有关规定密封、标记和提交，并在内外层投标文件密封袋上清楚标明“补充、修改”或“撤回”字样。投标截止日后，投标单位不得补充、修改投标文件。19.开标 投标截止日后，招标单位在其办公所在地择日进行开标。提交合格的撤回通知的投标文件不予开封，并退回给投标单位；确认为无效的投标文件不予评审。开标由招标单位自行主持。20.评标委员会与评标 评标委员会由招标单位自行组建，负责评标活动。开标结束后，开始评标，评标采用保密方式进行。21.投标文件的初步评审 评标时，评标委员会将评定每份投标文件是否实质上响应了招标文件的所有要求。所谓实质上响应，
17、是指投标文件应与招标文件的所有实质性条款、条件和要求相符，无显着差异或保留，或者对合同中约定的招标单位的权利和投标单位的义务方面造成重大的限制，纠正这些显着差异或保留将会对其他实质上响应招标文件要求的投标文件的投标单位的竞争地位产生不公正的影响。如果投标文件未实质性响应招标文件的各项要求，评标委员会将予以拒绝，并且不允许投标单位通过修改或撤销其不符合要求的差异或保留，使之成为具有响应性的投标。22.投标文件计算错误的修正 评标委员会将对确定为实质性响应招标文件要求的投标文件进行校核。如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；当单价与数量的乘积与合价不一致时，以单价为
18、准。按上述原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标单位同意后，调整后的投标报价对投标单位起约束作用。23.投标文件的评审、比较和否决 评标委员会将仅对在实质性响应招标文件所有要求的投标文件进行评估和比较。在评审过程中,评标委员会可以书面形式要求投标单位就投标文件中含义不明确的内容进行书面说明并提供相关材料。评标委员会依据评标办法规定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，向招标单位提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标单位根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标单位。评标方法采用综合评定法。评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标
19、。所有投标被否决后，招标单位将另行组织招标。24.合同授予标准 本项目的物业管理服务合同为固定总价合同。本招标项目的物业管理服务合同将授予第一中标候选人并经招标单位确认后的投标单位。25.招标单位拒绝投标的权力 招标单位不承诺将合同授予报价最低的投标单位。招标单位在发出中标通知书前，有权依据评标委员会的评标报告拒绝不合格的投标。26.中标通知书 中标单位确定后，招标单位将于 10 日内将向中标单位发出中标通知书的同时,将中标结果以书面形式通知所有未中标的投标单位。27.合同的签订 中标单位应于中标通知书发出之日起 10 日内，按照招标文件和中标单位的投标文件与招标单位订立书面物业管理服务合同，
20、招标单位和中标单位不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。中标单位如不按上述条款与招标单位订立合同，则招标单位将废除授标。中标单位应当按照合同约定履行义务，完成中标项目物业管理服务，不得将中标项目物业管理服务转让或转包给其他任何人。二、物业管理服务内容和标准 一、管理服务模式和目标 1、物业管理服务的模式 本项目物业管理服务采取委托物业管理服务模式。2、物业管理服务的目标 整个服务期内，中标单位要确保所管物业在任何时候都处于最佳状态。二、物业管理服务内容 1、空间管理服务 包括内部空间的装修管理服务以及空间内的家具设备的管理服务。装修管理服务 根据招标单位需求对房屋装修过程中的安全、质量及进
21、度进行全过程监督和管理，并协调作好有关设备、设施的维护及衔接，制定相关管理制度。招标单位对装修队伍的资质、装修方案进行审核，中标单位对装修进场队伍和方案落实进行监督管理。中标单位与进场装修队伍签订相关安全协议。如需动火，应由专人进行管理并备有相关备案资料。装修竣工验收报招标人审查备案。房间内部小规模的装修变动以及房间内办公家俱、辅助设施的修缮保养。2房屋维护与维修 房屋维护与维修，即建筑物本身的维护与维修，包括建筑物的结构、基础、屋面、外墙、门窗、楼地面的维护与维修。房屋日常养护要求 房屋日常养护分零星养护和计划整体养护。地基基础日常养护要求：定期巡视，对结构裂缝、地基沉降等问题及时向招标人提
22、出。杜绝不合理荷载的产生；防止地基浸水；保证勒脚完好；防止地基冻害。墙台面及吊顶的日常养护要求：定期检查，及时处理；加强与其它部位连接处的保护；注意清洁及清洁方法；注意日常防护；注意材料的工作环境；定期更换部件，保证整体协调。门窗的日常养护要求：严格遵守使用常识与操作规程；经常清洁检查，发现问题及时处理；定期更换易损部件，保持整体完好；外门窗冬雨季使用管理。屋面的维修养护要求：保证防水层的使用功能不受破坏，确保屋面地漏畅通。楼内地面的维修养护要求：杜绝不合理荷载的产生；经常清洁检查，发现问题及时处理；定期更换损坏部位，保证整体协调；保证防水层的使用功能不受破坏。房屋维修管理服务要求 掌握房屋建
23、筑的完好情况，按照房屋完好情况进行使用，保证使用者的安全。制定房屋修缮计划、修缮范围，有计划地组织房屋按年轮修，维护房屋使用价值，合理地延长房屋使用年限。做好房屋维修资料的收集整理工作，妥善管理房屋技术档案，保持房屋技术资料的完整。建立维修养护制度 包括例常巡检制度、用户报修制度、周期性维修制度和维修记录制度等。3设备维修及保养 建立健全维修与保养制度，包括安全生产制度、设备运行管理制度、机房交接班制度、日常检修制度、设备运行经济核算制度、物料申购领用保管制度、工具管理制度、技术档案保管制度、事故分析报告及处理制度以及日常报修工作流程等。建立设备台帐，保证每台设备都必须有一套完整档案资料。设备
24、档案资料应包括设备资料档案、设备使用技术资料档案、设备变动记录、设备维保记录以及设备档案编码等。给水系统维护与管理服务，包括饮用水系统（含直接饮用水）管理、定期水质检测、给水设备的维修维护以及给水管道的维修维护。排水系统维护与管理服务，包括室内外排水管道堵塞处理、室内外排水管道渗漏处理以及污水处理系统的维护保养等。卫生设备的修理与维护，包括大便器、小便器、洗脸盆、拖布池、家具盆、淋浴器、浴盆等维修与管理。消防系统的维护与管理服务，包括建立火灾自动报警及联动控制系统运行日志，建立设备巡视日志，消防设备的维护制度、火灾自动报警及联动控制系统的定期检查，室内外消防栓系统的检查、维护和实验，消防喷淋系
25、统喷头和报警阀的维护管理，消防给水管道、阀门的检查维护，水泵和电机（包括备用）定时检查保养以及消防设备的定期实验、检查和清洗。热力设备的维修与保养，包括供热管道的维护与修理等。空调系统维修与保养，包括由招标人通过询价方式直接确定专业维保公司，交由中标人统一管理。确定维修保养必须检查项目，督促维修承包商为设备做出定期保养计划，建立空调日常巡视制度，制定并严格遵守空调机组操作程序等。电梯系统维修与保养，包括由招标人通过询价方式直接确定专业维保公司，交由中标人统一管理。确定维修保养必须检查项目，督促维修承包商为设备做出定期保养计划，建立电梯日常保养及预检制度，制定电梯维修操作规程，电梯故障救援以及制
26、定电梯困人应急解救方案等。招标单位办公楼及大产权宿舍楼配电机房的日常管理、运行与维护，确保供用电安全。其他管理服务 停车管理服务，维护停车场的停车秩序，引导公司员工、外来车辆以及产权宿舍区住户车辆的有序停放。物业管理辖区内所有照明设备和灯具的管理维修，及时更换破损灯具。招标单位办公楼顶广告牌及霓虹灯的日常维护与管理。招标单位员工食堂早中餐服务与管理，以及招标单位集体宿舍的管理与维护等。4、环境卫生管理服务 环境卫生管理服务内容，包括物业辖区内的道路、空地、绿地等公共部位，建筑物内公共空间，建筑物内所有房间包括办公室、会议室桌、椅、台面等的日常清洁，办公楼内外墙保洁，室外玻璃幕墙及门窗的保洁，对
27、物业管理区域内楼宇地下室、车库等用房的日常保洁和管理，对门、窗、墙壁、吊顶、风口、灯具、扶手、栏杆、标志牌以及机械电气设备和系统定期清洁，对室外道路、绿地、水池、树木花草的清扫保养，冬季扫雪等政府规定的门前三包事项等，物业辖区内的垃圾收集、归类、袋装、清运，物业辖区内害虫及鼠害的治理以及物业辖区内周围“废气、噪声、污水”的处理等。环境卫生工作基本要求 定人、定地点、定时间、定任务、定质量。对环境卫生管理服务范围内的任何环节均应有专人负责，并明确工作的具体内容、时间和质量要求。环境卫生工作标准 垃圾清运标准 日产日清，无堆积垃圾，所有垃圾集中堆放到指定地点。垃圾堆放地点定期喷洒药水，防治虫害。做
28、到垃圾袋装化，建立合理的分类系统。室外场地卫生标准 对室外场地包括办公楼门前广场、院内通道地面、产权宿舍楼院内地面等进行日常保洁，通道地面石材清洁，保持外围场地整洁无垃圾。停车场地卫生标准 对停车场进行日常保洁，保持停车场整洁无垃圾。室内大堂和走廊卫生标准 对办公楼大堂和走廊进行日常保洁，保持大堂整洁，设施完好，环境幽雅，地坪明亮，无垃圾和污迹；玻璃明亮，无污点及污迹；大理石墙面清洁光亮；垃圾筒外表干净明亮，垃圾不超过扔口；风口清洁无灰尘；花盆干净、内无杂物。对产权宿舍楼楼道、扶手及公共区域进行日常保洁，保持公共区域整洁，设施完好，环境幽雅；楼道地面清洁光亮；楼梯扶手无灰尘；墙面清洁，无广告张
29、贴。电梯、扶梯及电梯厅卫生标准 对电梯、扶梯及电梯厅进行日常清洁保养，保持地坪明亮，无垃圾和污迹；楼梯和扶手干净无黑灰；电梯轿厢壁面光亮，无污迹；门框、窗框无黑灰；井道、槽底清洁无杂物。室内公共部位的卫生间卫生标准 对室内公共卫生间进行日常清洁及月保养，确保公共卫生间的地坪明亮、无垃圾、无污迹；磁砖墙面清洁无污迹；洗脸台面无积水及干水迹；镜面明亮无水迹；厕所清洁无异味；手纸和洗手液供应应不断档；坐便器清洁干燥无水迹；风口清洁无灰尘。室内公共部位的燃气锅炉间卫生标准 墙面、地面及门窗无尘、无污、无积水，开水锅炉无尘垢，开水锅炉须定期清洁除垢；清洁除垢所使用的各类清洁剂等必须符合环保要求。办公区域
30、卫生标准 对办公区域及室内进行日常保洁和周保养，保持办公区域、室内清洁、办公设施完好，环境舒适，保证办公桌、电脑、沙发、隔断、登脚、橱柜及粉碎机等办公设施的清洁无污迹；保证办公区域内玻璃窗框、窗槽、窗帘、风口等设施的清洁无灰尘；保证办公区域内开关、标识、各类门、闭门器、烟灰缸及各种挂件的清洁无灰尘。玻璃及不锈钢卫生标准 对物业管理区域内玻璃及不锈钢进行日常清洁及周保养，确保玻璃明亮，无污点及污迹；不锈钢光亮无污迹。地毯清洁和地面打蜡要求 地毯清洗周期为 30 天；大理石地面 6 个月清洗抛光保养一次，做好清洁和打蜡记录。灯具及饰品的清洁要求 灯具清洁无尘；陈列品、装饰品无尘、无污迹、无变形；办
31、公家具无尘、无污染，按不同材质进行定期养护。建筑物外墙清洗要求 外墙清洗包括对墙面石材、玻璃幕墙、遮阳隔栅、玻璃天棚、钢结构衔架、装饰铝板等，每季度清洗一次；制定安全操作规程，确保清洁工人安全。卫生设施的管理服务 合理配置环卫设备，合理设置环卫设施；对吸烟区、茶水间卫生设施定人、定时进行清洁，保证卫生设施清洁。机房的清洁卫生周期要求 机房区域内应定期清洁，确保室内清洁无尘埃。灭蟑、灭蝇虫、灭鼠及防治要求 应由专业人员完成此项工作，范围为物业管理的所有区域，包括走廊、楼道、楼梯、卫生间、各类机房、物业管理服务用房以及住宅楼共用部分等）。应确保所使用的药物为专业卫生用药，符合国家环保要求，对人体无
32、任何副作用，对正常工作环境无任何不利影响。保证用药后的效果达到国家公共场所卫生管理法标准。在服务期限内，确保每年进行 1-2 次防治工作，并按照专业工作程序在每次防治后及时进行补杀工作。对于特殊重点区域如食堂、污水坑井等虫害高发地点，物业管理服务公司应强化杀虫。5、环境绿化管理服务 负责对管理区域内绿地及其植物进行日常管理和养护工作，落实节日花卉布置，各种花卉的剪枝修整和养护工作造。负责办公楼室内绿化租摆及布置。6、车辆道路管理服务 车辆道路管理服务目的是建立良好的交通秩序、车辆停放秩序，确保物业内业主车辆及外来车辆不受损失。车辆道路管理服务内容是制定道路管理服务、交通管理服务、车辆管理服务、
33、停车场管理服务办法并执行。物业管理公司应指定专人负责对物业管理区域内的道路及设施的维修和养护。加强对道路的日常巡查，对违反管理规定的行为及时发现并纠正。制定道路维修计划，负责道路设施的日常养护工作，了解设施的运行状况，发现问题及时处理。车辆管理服务 车辆管理服务包括机动车和非机动车管理服务。物业管理公司的主要职责是禁止车辆乱停乱放、损坏以及防盗。物业管理公司应当建立并落实门卫管理服务制度和车辆保管规定，为非机动车设立停车处。停车场（包括地上和地下车库）管理服务 场内车位划分明确，场内行驶标志清楚可辨，进出停车场车辆管理严格，制定车辆防盗、防损措施等。环境标识管理服务 环境标识是指物业公共领域中
34、引导方向、指示物业、揭示场所性质的标识系统。物业管理服务公司应当正确设置物业区域内独立的环境标识系统，物业管理服务人员应当熟悉标识，使业主方及使用者出行方便。7、治安环境管理服务 治安环境管理服务的目标要求 确保物业管理区域内及附属设备、公共场所、建筑地块等不受人为损坏、破坏或尽可能减少损失；阻止或防止任何危及业主和使用人的生命财产的行为；终止任何影响业主和使用人身心健康的行为，维护正常的生活秩序和工作秩序加强物业公司及业主和使用人的精神文明建设，和睦邻里关系，减少邻里纠纷；确保安全，打击犯罪活动，配合当地公安部门工作，维护社会的安定团结；配合招标人做好保密工作，防止泄密。建立健全保安队伍。聘
35、请专业的保安公司，做好人员培训；实行 24 小时不间断站立式服务，时刻保持高度的警惕性。制定工作交接班制度、保安部门会议制度以及保安设施使用及其管理服务制度。治安环境管理服务具体内容 保安系统运行管理服务和监视管理服务；建筑外围保安服务；建筑内部保安服务；各类出入门户的保安服务，电梯运行安全服务；停车场（包括地下和地上部分）管理服务，对各种消防灭火系统和消防设备进行保养、管理检查和定期更换；消防培训服务；其他安全和秩序管理服务。制定应急处理措施，包括：刑事突发事件处理程序；火灾扑救操作程序；解除火警工作程序；防爆、防破坏性事件的措施；断电故障处置方案；燃气泄漏事故处置程序；燃油泄漏事故处置程序
36、；跑、冒、漏水事故的处置程序；防汛处置措施；执勤中发现酒醉者或精神病人闯入时处理措施；电梯内发生危害及骚扰事件的处置程序以及电梯困人应变措施。积极做好保安设施、设备与工具的使用与维护，包括电子监控系统；红外线报警系统；门禁管理服务系统；火灾自动报警系统；消火栓系统；自动喷淋系统；消防给水系统；消防增压泵；应急照明系统；灭火器；防火卷帘门、防火门；消防通道以及消防水箱等。8、消防管理服务 消防管理服务包括消防队伍建设、消防制度建设、消防设施、器材的配备与管理以及做好消防宣传工作等。物业管理服务公司应设置消防档案，配备专职消防人员，建立义务消防队。建立值班经理制度，组织消防演练及培训。配备必要的消
37、防设施和器材，并做好日常管理、保养和维修。积极做好消防宣传工作等。9、防雷检测 按照北京市规定请有关部门检测。10电梯检测 按照北京市规定请有关部门检测。11给水系统水质检测 水样按照北京市规定送有关部门检测。12其它服务 办公楼一层及五层接待服务；业主职工食堂早中餐供应与服务。三、物业管理服务各项指标要求 序号 服务项目 服务目标 备注 1 对办公楼提供保安服务，保证大楼公共秩序及安全 杜绝火灾责任事故和外来人员滋事事件 2 消防设备设施管理维护 消防设备设施完好率实现100%3 设备、设施管理服务 设备、设施完好率实现100%4 对大楼的清洁卫生进行管理服务；对垃圾进行收集和清运 环境卫生
38、、清洁率实现 100%5 职工食堂服务满意度 满意度实现 80%以上 6 对房屋建筑物日常养护维修 房屋完好率达到 100%7 公共停车场和车位管理服务 满意度达到 98%以上 8 客户零修、报修及时率 及时率达到 100%9 客户零修、报修返修率 返修率低于 1%10 接受客户有效投诉处理率 投诉处理率达到 100%11 物业管理服务满意率 满意率达到 98%以上 四、物业管理服务公司工作人员选聘应达到下列标准或相当下列标准 职位名称 任职资格 物业总经理 1.男性，管理相关专业本科以上学历;2.五年以上独立管理写字楼项目的相关工作经验;3.担任过“省（市）级物业管理示范大厦”或“全国物业管
39、理示范大厦”项目的主要负责人。4.善于合作，具备较强的组织协调和领导能力，熟练使用计算机软件。工程部经理 1.工科专业本科以上学历，具有工程师职称；2.八年以上本专业工作经验；并具有五年以上管理写字楼工程部主管以上职务任职经历。各专业主管 1.相关专业大学专科以上学历；2.具有工程师或技师以上技术等级；3.五年以上本专业工作经验，并具有三年以上管理写字楼相关职务的任职经历。保安部经理 1.男性，大专以上学历；2.五年以上管理写字楼保安部经理工作经验；3.具有较强的消防及内保工作经验；4.计算机操作熟练。财务经理 1.本科以上学历，具有上岗资格；2.五年以上物业管理企业财务经理工作经验；3.北京
40、市户口；4.善于沟通协作，责任较心强；5.熟练使用计算机软件，至少熟练使用一种以上财务软件。三、对投标企业的基本要求 1、注册资金300 万元及以上，并且年检合格。2、具有北京市国土资源和房屋管理局颁发的北京市物业管理资质合格证书和具有建设部颁发的“物业管理企业二级（含）以上资质”证书的物业管理企业。3、从事物业管理服务业务累计 8 年以上。4、物业管理公司管理人员素质较高，专业化较强。5、具有类似项目的管理经验，享有较高的服务信誉。6、管理项目的主要负责人具有管理类似项目 5 年以上工作经验。四、物业管理服务投标书 投标书内容包括且不限于以下内容：第一章 投标人资格证明文件 第二章 企业基本
41、情况 第三章 对本项目物业管理服务的整体设想及策划 第一节 项目调查与分析 第二节 明确可行的管理服务思路 第三节 体现本项目特色的管理服务模式 第四节 节约水、电、能源的措施 第五节 物业管理服务建议书 第四章 组织机构及人员的配备、培训与管理 第一节 组织机构设置 第二节 人员配备 第三节 人员培训 第四节 人员管理 第五章 针对本项目的物业服务量化的服务内容，细化的服务标准，拟采取措施和承诺指标 第一节 物业管理服务内容及服务标准 第二节 拟采取保证服务质量的措施 第三节 管理服务指标承诺 第六章 保养工作管理与服务方案 第一节 房屋建筑的日常维修养护方案 第二节 设备设施的运行维护方案
42、 第七章 保安工作管理与服务方案 第八章 保洁工作管理与服务方案 第九章 能源节约管理措施及计划 第十章 职工食堂早中餐供应与服务方案 第十一章 投标报价 五、投标文件格式 格式1 投 标 函 致：根据贵方招标邀请，签字代表 （全名、职务）经正式授权并代表服务商（服务商名称、地址）提交投标文件正副本各一份，电子文档一份。据此函，签字代表宣布同意如下：1、在考察了物业现场，研究了投标人物业概况和邀标要求以及第 号至第 号补充通知或修改书（如果有）后，我方愿以人民币(大写)(RMB 元)的总价，按招标文件的要求，承担上述项目的全部物业管理服务工作。2、我方保证：我方提交文件中的所有陈述和声明均是真
43、实和正确的。3、我方同意在投标文件递交截止期起的30 日投标有效期内，严格遵守本投标文件中列明的各项承诺。本投标文件同贵方的招标文件、中标通知书、双方签订的补充、修改文件、答疑文件和附件均将成为约束双方的、用于合同签订的法律依据文件。4、如果贵方接受我方投标，我方保证在接到中标通知书后，在合同约定的期限内完成并交付合同中规定的全部工作。5、我方宣布与聘请的为本项目提供服务的公司无任何关联，不是我方的附属机构。6、我方理解，贵方不一定接受最低报价的投标文件或其他任何你们可能收到的投标文件。并同意贵方“所有保留或拒绝或接受”的任何权利，并且贵方将不对其上述该行为承担责任，亦无义务向投标人解释其原因
44、和不承认我方任何投标费用。在此，递交我们的投标文件。投标单位（盖章）：法定代表人（签字或盖章）：授权代表（签字）：日期：年 月 日 格式 2 法定代表人授权书 (招标单位):根据本文件宣布，签名人 (姓名)、(职务)、(公司名称)、(公司注册地点)经合法授权代表上述公司，特此任命在下面签字的 (姓名)、(职务)、(公司名称)为正式合法的代理人，并授权该代理人在 (项目名称)的投标方面，以我公司名义并代表我公司签署投标书，进行谈判，签署合同和处理一切与此有关的必要事务。现分别在下面签字以资证明：附全权代表情况:姓名 性别 年龄 职务 详细通讯地址：电 话:传 真:E-mail:邮政编码:单位名称
45、(公章)：法定代表人(签章)：代理人（签字）：年 月 日 年 月 日 附全权代表身份证复印件：格式 3 服务商资格证明文件 一、服务商一般性概况（由服务商自述）二、企业情况一览表 企业名称 法定代表人 工商注册号 企业成立时间 注册地址 联系地址 联系电话/传真 企业性质 企业隶属关系或股东 分支机构/子公司 与分支机构的性质隶属关系、地址 企业规模 企业经营范围 最近三年牵涉主要诉讼案件（有或无）如有，是何类案件，结论如何 三、企业财务状况表 资产和负债状况（万元）注册资本 总资产 流动资产 长期资产 长期负债 短期负债 股份组成情况 股东名称（单位或个人）所占股份比例 开户银行 银行名称
46、地址 联系电话 相关要求文件：1、提供企业最新的资产负债表、损益表、现金流量表、会计报表补充资料（复印件）；2、其他可证明企业财务实力和真实性的文件，如年度审计报告等。注：上述文件资料，需加盖相关单位公章并需由被授权人签字。四、服务商资格声明 1、名称及概况 投标单位名称：总部地址：电话号码：传真号码：电子信箱：成立和/或注册日期：实收资本：近期资产负债表（截至 年 月 日）长期资产：流动资产：长期负债：短期负债：净值：主要负责人姓名（可选填）：2、近三年主要业绩明细表 物业名称 地 址 物业管理内容 管理项目执行情况 类型 面积 3、有关开户银行名称和地址 名 称 地 址 4、投标单位所属的
47、集团公司（如果有的话）集团公司名称 集团公司总部地址 5、其他情况 兹证明上述声明是真实有效的，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照贵方招标文件要求出示有关证明文件。投标单位名称：被授权人签字：被授权人的职务：日期：年 月 日 电话号码：传真号码：电子信箱：格式 4：拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表 项目名称：投标单位名称：序号 姓 名 性别 年龄 职务(工种)职称(学历)身份证号 简 历 注：1、在填写时，如本表格不够可按相同格式自行增加。2、附学历证书、职称证书、身份证等证明文件的复印件。单位公章：授权代表签字：日期：年 月 日格式 5：物业管理服务费报价表 序号 服务项目
48、内容 报价金额 说 明 1 人员费用 2 办公等公用费用 3 4 5 6 7 8 不可预见费用 9 酬金 10 税金及附加 合 计 单位公章：授权代表签字：日 期：格式 6：物业管理服务支出明细报价表 序号 项 目 项目 标准 人数 年费用 1 人员费用 管理人员工资 福利费 保险 序号 项 目 计算方法 计量单位 数额 月均费用 年费用 2 办公等公共费用 序号 项目 计算方法 计量单位 数量 月均费用 年费用 3 物业管理服务内容项目 4 不可预见费用 5 酬金 6 税金及附加 合 计 注：1、投标单位自行填列各项目内细项名称。2、报价表后需附必要的报价编报说明。3、如果单价和合计价不符合时，以单价为准。单位公章：授权代表签字：日 期：年 月 日 格式 7：检测项目明细及报价表 序号 检测项目明细 检测项目年费用 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 单位公章：授权代表签字：日 期：格式 8 经营状况承诺书（格式投标单位自行制定，但必须含必要合格条件内容）单位公章：授权代表签字：日 期：年 月 日格式 9 履约承诺书（格式投标单位自行制定，但必须含必要合格条件内容）单位公章：授权代表签字：日 期：年 月 日