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1、参考答案 第3章 计算题1.评估对象评估值参照物成交价格 (评估对象生产能力 参照物生产能力)1 500 (1 0001 200)1 250(元)2.解法(1):逐年折现加总评估值=200.9091220.8264240.7513250.6830260.6209270.5645270.5132270.4665270.4241270.38551200.3855=18.18218.18118.031217.07516.143415.241513.856412.595511.45110.4146.26=197.427(万元)=1 974 270(元)解法(2):前5年逐年折现加和,后5年另算。评估值
2、=200.9091220.8264240.7513250.6830260.62092710%1-1/(1+10%)10-50.6209+1200.3855=1 974 254(元)第5章 计算题1.参照物A的时间因素修正系数=102.3%101.2%103.4%101.6%99.8%104.1%=113% 参照物B的时间因素修正系数=98.6%102.3%101.2%103.4%101.6%99.8%104.1%=111.4% 参照物C的时间因素修正系数=99.8%104.1%=103.9% 参照物A的区域因素综合得分=980.4+1050.35+1030.25=101.7 参照物B的区域因素
3、综合得分=920.4+960.35+980.25=94.9 参照物C的区域因素综合得分=1080.4+970.35+1040.25=103.2评估值=(9 518+9 661+9 395)3=9 525(元/平方米)2. 1)估测建筑部分价值 管理费用=8003%=24(万元) 投资利息=82460%(1+6%)1.5+40%(1+6%)0.5 -824=54.9(万元) 开发利润=82425%=206(万元) 重置成本=800+24+54.9+206+50=1134.9(万元) 不可修复部分贬值=(1 134.918)=223.38(万元) 评估值=1134.9223.3818=893.52
4、(万元) 2)估测装修部分价值 成新率= 评估价值=20040%=80(万元) 3)估测设备部分价值 成新率= 评估价值=11020%=22(万元) 4)估测建筑物总价值评估值=893.52 +80+22=995.52(万元)3.估测某房地产价值,通过预测得知其未来5年的各年纯收益分别为200万元、215万元、240万元、255万元、280万元,假设从第6年开始每年的纯收益将稳定在300万元;国债利率为6,风险报酬率为安全利率的30%,试评估该宗房地产的价值。(1)折现率=6%+6%30%=7.8%4.运用假设开发法评估某成片荒地的价值。有关资料如下:该荒地的面积为1200亩,适宜进行“七通一
5、平”的开发后分块转让,可转让土地面积的比率为70%,附近地区与之位置相当的“小块”、“七通一平”熟地的单价为850元/平方米;将该荒地开发成熟地的开发期预计2年;开发成本、管理费用测算为15万元/亩;贷款年利率为8%;项目开发利润率为15%,销售税费为转让价格的7%。运用上述资料,估算该成片荒地的总价和单价。设该宗土地评估时点的土地总价为P,开发完成时点的土地总价为Pn,则 总开发成本(包括管理费)=1 20015=18000(万元)投资利息=P(1+8%)21+ 18000(1+8%)1=P0.17+1440(万元)开发利润=P+18 00020%=P0.2+3600(万元)销售税费=47
6、600.247%=3332.02(万元)Pn=47 600.2418 000(P0.17+1 440)(P0.2+3 600)3 332.02土地单价=(13 435.5810 000)(1 200666.67)=168(元/平方米)第6章 计算题1.设备的离岸价=8.5(1+12%)=9.52(万欧元) 国外运费=9.525%=0.48(万欧元) 保险费=(8.5+0.48)0.3%=0.03(万欧元) 到岸价(外汇计价)=8.5+0.48+0.03=9.01(万欧元) 到岸价(人民币计价)=9.018.76=78.93(万元人民币) 关税=78.9315%=11.84(万元人民币) 增值税
7、=(78.93+11.84)17%=15.43(万元人民币) 银行财务费=8.58.760.8%0.6(万元人民币) 外贸手续费=78.931.2%0.95(万元人民币) 国内运杂费=78.931%0.79(万元人民币) 安装费=78.930.5%0.39(万元人民币) 基础费=78.931.5%1.18(万元人民币) 进口设备重置成本=78.93+11.84+15.43+0.6+0.95+0.79+0.39+1.18 =110.11(万元人民币)2., 折现率=5%+3%=8% , 评估值=851.8580%16.96=664.52(万元)3.参照物A修正后的价格为: 参照物B修正后的价格为
8、: 参照物C修正后的价格为: 评估对象价值=(174.43+174.77+176.26)3=175.15(万元)第7章计算题1.(1)超额收益=12060%(125%)=54(万元)(2)2.(1)计算商标权未来5年的超额收益第1年:11004%(125%)=33(万元)第2年:11504%(125%)=34.5(万元)第3年:11804%(125%)=35.4(万元)第4年:12004%(125%)=36(万元)第5年:12204%(125%)=36.6(万元)2)估测商标许可使用权价值3.(1) (2) (3)评估值=210.630.56%+60+18=142.36(万元)第9章 计算题1
9、.解法(1):逐年折现加和: 评估值=200.9091220.8264240.7513250.6830260.6209270.5645270.5132270.4665270.4241270.38551200.3855=18.18218.18118.031217.07516.143415.2415 13.856412.595511.45110.4146.26=197.427(万元)=1 974 270(元) 解法(2):前5年逐年折现加和,后5年另算: 评估值=200.9091220.8264240.7513250.6830260.62092710%1-1/(1+10%)10-50.6209+1
10、200.3855=1 974 254(元)2.(1)运用年金法估测企业整体价值接近于1 414.82万元,具体计算过程如下:企业整体价值=(1000.90911200.82641500.75131600.68302000.6209)(AP,10%,5)10% =(9199.168112.695109.28124.18)0.263810% =536.3230.263810% =141.48210% =1 414.82(万元) (2)采用分段法估测企业整体价值接近于1 778万元,具体评估过程如下:企业整体价值=1000.90911200.82641500.75131600.68302000.620920010% =536.3232 0000.6209 =536.3231241.8 =1 778(万元)5