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1、房地产开发与经营试卷 (B 卷）一、单项选择题（每小题只有一个正确答案）（共20题，每题1分。）1房地产的_是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。 （ ） A、适应性B、对专业管理的的依赖性 C、位置的固定性D、相互之间的影响性 2落实开发资金是_阶段的主要工作内容。（ ）A投资决策分析 B前期工作C建设 D营销3关于等额序列支付资金回收系数,下列表示正确的是( ) 。 A、(P / A,i,n) B、(A/P,i,n) C、(A/F,i,n) D、(F/A,i,n) 4工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（ ）阶
2、段。 A、投资机会研究B、预可行性研究 C、初步可行性研究D、详细可行性研究 5对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（ ）以下。 A、40% B、50% C、60% D、70% 6邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（ ）。 A、3个以上 B、5-10个之间 C、5个以上 D、3-10个之间 7房地产投资项目的成本利润率等于（ ）乘以100% A、开发商利润/总开发成本 B、正常经营年份的净经营收入/总开发成本 C、开发商利润/总开发价值 D、正常经营年份的经营收入/总开发成本 8房地产开发项目的建设阶段是指( )所经过的过程.
3、A、房地产开发 B、获得土地后到全部工程竣工 C、从工程开工到工程竣工验收 D、从工程开工到项目租售完毕 9可行性研究报告中，一般不包括（ ） A、封面 B、摘要 C 、初步设计方案 D、附表 10.甲.乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元与900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元与800万元的可能性各为50%，甲.乙两个物业投资风险比较的结果是（ ） A、甲物业投资风险大 B、乙物业投资风险大C、甲.乙两个物业投资风险相同 D、无法判断 11已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该
4、笔贷款的实际利率是（ ） A、3.75% B、7.5% C、15% D、15.87% 12.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制虑以下的阶段为房地产市场自然周期中的（ ）. A、第一阶段 B、第二阶段 C、第三阶段 D、第四阶段 13已知某笔贷款的年名义利率为12%,实际利率为12.55%,则该笔贷款是按( )作为计息周期的。 A、年 B、半年 C季度 D、月 14以下调查中，不属于不可控调查的是（ ） A、市场容量调查 B、消费行为调查 C、市场环境调查 D、营销因素调查 15.房地产投资的缺点是（ ） A、相对较高的收益水平 B、易于获得金融机构的支持C、抵销通货膨胀的影
5、响 D、投资回收期较长 16根据估计的总销售收入与销售量来制定价格的方法是（ ） A、认知价值定价法B、领导定价法 C、目标定价法D、成本加成定价法 17下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是（ ） A、房屋出租 B、房地产抵押 C、土地使用权出让 D、土地使用权转让 18名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（ ） A、当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率 B、当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C、实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值 D、名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大19下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（ ） A、通货膨胀风
6、险 B、周期风险 C、比较风险 D、变现风险 20物业管理工作中的每一部分工作，都应以（ ）为中心。 A、物业的保值增值 B、满足当前的租户与新租户 C、物业的安全 D、实现物业的管理目标 二、多项选择题（每小题2分，共20分）（在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，多选、少选、错选该小题无分。)1.投资者可以控制的风险包括（ ）。A、利率风险 B、政策性风险 C、资本价值风险 D、持有期风险2.按用途的不同，物业可以分为（ ）。A、居住物业B、商业物业C、工业物业D、出租物业 、土地3.房地产投资较一般投资，具有（ ）优点。A、相对较高的收益B、投资回收期长C、提高投资者的资信等级D、良
7、好的流动性、投资数额巨大4.房地产开发的4个阶段包括（ ）。A、投资机会选择与决策B、前期工作C、招标阶段D、建设阶段、租售阶段5.可行性研究的作用有（）A、是项目投资决策的依据B、是筹集建设资金的依据C、是开发商与有关部门签订协议、合同的依据D、是编制下阶段规划设计的依据E、是对项目进行经济评价的依据6.市场调查计划一般要包括（ ）。A、资料来源B、调查方法C、调查手段D、抽样方案、联系方法7.房屋开发费包括（ ）。A、建安工程费B、“三通一平”费C、拆迁安置补偿费D、公共配套设施建设费、基础设施建设费8.房地产贷款担保的形式有（ ）A、保证B、保险C、质押D、抵押 E、信用9.下列投资行为
8、属于房地产间接投资的有（）A、房地产开发投资B、购买房地产开发企业的债券C、房地产置业投资D、购买住房抵押证券、购买房地产投资信托基金10项目竣工档案中的技术资料的内容包括（ ） A、前期工程资料 B、土建资料 C、安装方面的资料 D、设计文件 E、变更资料 三、简答题(本大题共5小题，每小题8分，共40分)1、简述房地产市场的特性。2、简述房地产开发的主要程序及各程序所包括的主要环节。3、房地产产品功能定位的目的、原则及方法。4、什么是敏感性分析？敏感性分析的步骤如何？5、房地产开发的资金来源有哪些？四、计算题（20分，要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结
9、果的不得分，计算结果保留小数点两面位。） 某人准备购买套价格为15万元的住宅，首期付款为25%直接支付，其余申请抵押贷款，期限为8年，利率 为15%，按月等额偿还，问月还款额是多少？如果该人40%月收入可用于住房消费，该人月收入应为多少？若抵押贷款宽限两年，（还息不还本，）剩余6年内按月等额偿还，则月还款额是多少？月收入应为多少？ 房地产开发与经营试卷（B卷）标准答案一、单项选择题（每小题只有一个正确答案，每题1分，共20分。）15 CBBAB 610 DACCB 1115 DBBDD 1620 CCACB评分标准：每小题1分，答错或多选均为0分。二、多项选择题（每小题2分，共20分）（在每小
10、题的备选答案中选出二至五个正确答案，多选、少选、错选该小题无分)1、CD 2、ABC 3、AC 4、ABDE 5、ABCD 6、ABCDE 7、ADE 8、ACD 9、BDE 10、ABC评分标准：在每小题的备选答案中选出二至五个正确答案，全部选对得2分，多选、少选、错选该小题均为0分.三、简答题(本大题共5小题，每小题8分，共40分)1、答：房地产市场的特性有：（1）房地产市场供给特点：短期缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间竞争不充分、不广泛。（2）房地产市场需求特点：具有广泛性、多样性且购置成本大，需要融资。（3）市场交易特点：交易时间长、费用高、需要专业人士的服务。（4）市场价格特点：位
11、置决定价格、价格总体呈向上波动趋势、价格易受交易主体个别因素的影响。评分标准：答对一条得2分，全对的8分。2、答：房地产开发主要有四个程序：（1）投资机会选择与决策分析阶段：包括投资机会分析、项目建议书、可行性研究、项目立项等主要环节。（2）前期准备阶段：包括获得土地使用权、确定规划设计方案并获得“两证一书”、项目招投标、开工申请与审批、拆迁、平整场地等、（3）建设阶段：包括施工的质量、成本、工期控制，合同管理、安全管理、竣工验收等。（4）租售阶段：包括项目投产、租售、后评价等环节。评分标准：答对一条得2分，全对的8分。3、答： 目的：为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。（2分）原则：
12、以威力啊潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本与对人的关怀。 （3分）方法：一是明确目标使用者群体；而是把握目标使用者的需求特征、消费偏好与可支配能力；三是针对目标使用者群体进行设计。 （3分）评分标准：如上。4、答：敏感性分析是指从众多不确定因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的重要性指标，并分析测算其对项目经济效益指标的影响程度与敏感程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。（4分）步骤：（1）确定用于敏感性分析的经济评价指标。（2）确定不确定性因素可能的变动范围。（3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。（4）通过评价指标的变
13、动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。（共4条，每条1分）5、答：资金来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。答出几个主要来源，相应展开即可。四、计算题（20分） 答案：（1）贷款数额P= 15（1-25%）=112500元， （3分）i=15%/12=1.25%, （2分）n=128=96月 （1分）n,=126=72月 （1分） (2) 月还款额为:A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1 （4分）=112500*1.25%元 该人月收入为元 （2分） (3) 前两年不偿还本金,也就是P值仍为112500元,要6年偿还,则 A=Pi(1+i)n,/(1+
14、i)n,-1 （2分）=1125001.25%(1+1.25%)72/(1+1.25%)72-1=2378.81元 （2分） （3分）评分标准：要求列出算式、计算过程，需按公式计算的要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留小数点两面位。 登鹳雀楼唐代：王之涣白日依山尽，黄河入海流。欲穷千里目，更上一层楼。译文及注释译文夕阳依傍着西山慢慢地沉没， 滔滔黄河朝着东海汹涌奔流。若想把千里的风光景物看够， 那就要登上更高的一层城楼。注释鹳雀楼：旧址在山西永济县，楼高三层，前对中条山，下临黄河。传说常有鹳雀在此停留，故有此名。白日：太阳。依：依傍。尽：消失。 这句话是说太阳依傍山峦沉落。欲：想要得到某种东西或达到某种目的的愿望，但也有希望、想要的意思。穷：尽，使达到极点。千里目：眼界宽阔。更：替、换。（不是通常理解的“再”的意思）