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1、辽宁省2016年房地产估价师制度及政策：征收土地的范围考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是_。 A0.21% B1.23% C2.01% D3.23% 2、下列不属于耕地占用税免税范围的包括。 A：部队军事设施用地 B：炸药库用地 C：医院
2、用地 D：农村居民占用耕地新建住宅 E：执行层的组织协调3、下列说法不正确的是_。 A委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容 B法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定 C指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理 D指定代理的实质是一种实现委托代理的方式 4、投资者进行房地产投资的主要目的一般是。 A：获取房地产当期收益 B：获取房地产未来收益 C：直接从事房地产开发经营活动 D：间接参及房地产开发经营活动 E：借款合同5、下列关于风险分析中解析法与蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。 A解析法对随机的现金流进
3、行概率分布估计，得到净效益的概率分布 B蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识及估计的基础之上 D蒙特卡洛法主要用于解决不多于23个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 6、某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元，若投火灾保险，则其投保价值应为_万元。 A100 B70 C60 D40 7、动态投资回收期是指项目以（）抵偿全部投资所需的时间。 A净现金 B净收益 C净现值 D财务净现值 8、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。 A：估价资料归档的内容应包括估价中
4、形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料 B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一 C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式 D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年 E：工业用地的监测点评估价格 9、设临街深度价格修正率见下表另设，旁街对街角地的影响深度以45m为一级距，旁街影响加价率依次为旁街路线价的40、20与10，则下图的宗地B的单价为【2007年考题】 A：6 400元 B：6 800元 C：6 960元 D：7 600元 E：工业用地的监测点评估价格 10、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的
5、，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为50万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为6%，该宗房地产的价格为_万元。 A833 B2500 C1250 D106711、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入及_。 A意愿 B途径 C能力 D动机 12、某大厦总建筑面积10000，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为。 A：2.4 B：3.0 C：3.8 D：7.2 E：工业用地的监测点评估价格 13、某房地产开发
6、项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。 A3000 B5000 C7500 D800014、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 15、建设单位应当在工程竣工验收_工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。 A5个 B6个 C7个 D8个 16、某抵押房地产的市场价值为600万元，
7、已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。 A：370 B：385 C：420 D：550 E：工业用地的监测点评估价格 17、货币供给层次中，为狭义货币。 A：=现金流通量 B：=单位与个人的活期存款 C：=+单位与个人的定期存款+其他存款 D：=+政府存款 E：执行层的组织协调 18、下列用地中，不宜划拨供给的是_。 A部队伙房建设用地 B工商管理所办公楼建设用地 C上市公司保卫科值班室建设用地 D科技博物馆扩建项目建设用地 19、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是。 A：建筑师 B：结构工程师 C：设备工
8、程师 D：监理工程师 E：借款合同 20、某套建筑面积为100、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5该套住宅的实际价格为。 A：1825万元 B：2000万元 C：2158万元 D：2200万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法与实验法之间的一种方法，适用于，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好与满意度等，以便在总体上衡量这些量值。 A：抽样性调查 B：因果性调查 C：试探性调查 D：描述性调查 E：借款合同 22、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当
9、向_提交申请资料。 A人事部 B建设部 C省级人事行政主管部门 D所在地省级房地产行政主管部门23、某类房地产20052009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5,则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为元。 A：8460 B：8500 C：8790 D：8838 E：工业用地的监测点评估价格 24、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起_个月内向人民法院起诉。 A1 B2 C3 D625、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常
10、价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。 A3790元/m2 B4238元/m2 C4658元/m2 D4663元/m2二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有。 A：更长的经济寿命 B：更显著的各异性 C：更强的适应性 D：更专业的物业管
11、理 E：借款合同 2、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率_。 A包含了对通货膨胀的补偿 B不包含对通货膨胀的补偿 C没有实际意义 D不能直接用于财务评价3、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用_。 A条形基础 B独立基础 C箱形基础 D桩基础 4、在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定的主要内容有。 A：用途 B：区位 C：建筑规模 D：建筑档次 E：房地产开发企业5、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有【2007年考题】 A：潜在毛租金收入 B：有效毛收入 C：
12、净运营收益 D：税前现金流量 E：税后现金流量 6、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元。 A：42.0 B：50.4 C：60.0 D：72.0 E：借款合同 7、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是_。 A企业信用等级越高，信用等级系数值越高 B贷款期限越长，期限系数值越大 C项目风险越大，风险等级系数值越大 D用商品房抵押及用其他房屋与建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 8、下列关于我国目前住房公积金利率政策的表述中，正确的是。 A：我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率政策 B：职工当年缴存的住房公积金按
13、3个月整存整取存款利率计息 C：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平 D：遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定 E：执行层的组织协调 9、在房地产定价方法中，名牌策略属于_。 A成本加成定价法 B目标定价法 C认知价值定价法 D领导定价法 10、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涎包括。 A：基准日期 B：土地开发程度 C：基准地价修正体系 D：土地用途 E：基准地价公布日期11、收集一手资料的方法有。 A：观察 B：专题讨论 C：问卷调查 D：电话 E：实验 12、现实
14、中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。 A存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量 B存量+新开发量+该类房地产及其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D存量+新增竣工量-拆毁量 13、根据房地产广告发布暂行规定的规定，禁止发布房地产销售广告的情形有_等。 A集体土地上的合法房屋 B代管房屋 C列入拆迁范围内的房屋 D共有房屋 E商品房预售许可证正在办理之中的房屋14、估价人员搜集交易实例的途径主要有。 A：房地产交易当事人 B：政府有关部门 C：道听途说 D：房地产交易展示会 E：报刊、网络 1
15、5、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由_审批。 A建设部 B市级房地产行政主管部门 C省级房地产行政主管部门 D地方房地产行政主管部门 16、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过万元。 A：3.00 B：3.80 C：4.00 D：6.00 E：执行层的组织协调 17、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。 A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金 B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维
16、修资金的数额，并适时调整 C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3 E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金 18、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势与接近实际的预测方法是（）。 A简单平均法 B移动平均法 C加权移动平均法 D指数平滑法 19、下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法错误的是。 A：房屋建筑工程在保修期限內出现质量缺陷
17、，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知 B：保修费用由施工单位承担 C：保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案 D：保修费用由质量缺陷的责任方承担 E：因保修不及时造成新的人身、财产损害，由建设单位承担赔偿责任 20、下列不属于房地产拍卖特征的是_。 A房地产拍卖数量多，价值高 B房地产拍卖的时间短 C房地产拍卖法律性强 D拍卖结束后续工作多 21、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是。 A：购买房地产股票 B：购买商铺 C：购买房地产债券 D：购买住房抵押支持证券 E：借款合同 22、征收集体土地应遵守的原则包括。
18、A：珍惜耕地，合理利用土地的原则 B：保证国家建设用地的原则 C：妥善安置被征地单位与农民的原则 D：无偿使用土地的原则 E：依法征地的原则23、判定房地产投资风险因素发生的概率属于_阶段的工作。 A风险辨识 B风险估计 C风险评价 D风险决策 24、对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予_等处罚。 A罚款 B吊销估价资质证书 C吊销营业执照 D没收违法所得25、下列关于银行的房地产金融业务，表述正确的是。 A：根据银行运用资金的方式，房地产金融业务中，资产业务可分为房地产投资业务与房地产放款业务 B：表外业务涉及动用银行自己的资本金，故也称中间业务 C：银行涉及房地产的表外业务主要有房地产信托业务、房地产租赁业务、房地产咨询业务与房地产代理业务等 D：负债业务指银行吸取资金的业务，主要有存款业务、借款业务、金融机构往来业务等 E：表外业务指银行通过替客户承办支付与其他委托事项而收取手续费的业务