关于集体合同范文集合八篇.docx

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1、 关于集体合同范文集合八篇第一条 定义 本合同内： 1.1 “雇员”系指由公司雇用的取酬人员，但不包括合资合同第46条所述少数担当总经理、副总经理和部门经理的外籍高级治理人员和中方高级治理人员。 1.2 “主管人员”指任何在“公司”总经理领导下行使主管职能的任何雇员。 其次条 职责 2.1 公司与员工的共同义务 雇员应勤奋地履行其职责并努力促进公司的业务，公司应就雇员的劳动向其付酬，并促进雇员福利及努力改善雇员的文化生活。 2.2 雇员的详细职责和义务 （a）每个雇员的责任将根据公司的需要由董事会和总经理随时代表公司予以确定。 （b）每个雇员必需根据其主管人员指示尽最大的努力仔细执行任务，与主

2、管人员和同事合作，遵守本合同、个人劳动合同以及公司公布的工作规章的规定。 （c）全部雇员必需遵守以下各项： （）当心操作交给他们的设备和工具； （）坚守工作岗位，上班时不与其它雇员任凭来往； （）不向公司外人员或在履行职责时不需要了解有关情报的公司内人员披露有关公司业务或经营的情报，除非经公布的法律或法规强制要求公开这些情报； （）受公司雇用期间，除经公司批准，不得受雇于公司以外的其它雇主； （）避开有损公司声望、名誉或业务的行为； （）未经同意，不得为个人目的取用公司的金钱或财产。 （d）鼓舞雇员提出改良公司经营的意见和方法，其中包括，但不限于，生产、安全、工作环境、产品质量和效率方面的意见

3、和方法，提出值得受嘉奖的意见或方法的雇员将按公司有关规定赐予适当奖金或嘉奖。 （e）除经公司治理部门明确授权，雇员无权亦未被授权为公司或代表公司达成任何交易或订立合同或作出其它行为。 2.3 公司的详细职责 （a）公司将敬重雇员的人格和共性，并在可能的状况下，为其安排与其力量相适应的任务。公司将建立职业培训制度，有规划地对员工进展职业培训。 （b）公司鼓舞治理部门、主管人员和雇员之间的和谐关系，并适时颁发公司业务有秩序进展所必需的工作守则。 （c）公司按本合同第五条和与雇员个人签订的个人劳动合同所述发给雇员根本工资和供应补助。 （d）公司应按合资法实施条例第九十九条规定，积极支持工会工作，为工

4、会组织供应必要的办公室和办公设备。公司每月按企业职工（包括外籍高级治理人员）实际工资总额的百分之二（2）拨交工会经费，该笔金额应作为公司开支。工会可以按中华全国总工会的规定工会经费治理方法使用工会经费。 （e）公司将为雇员供应良好的工作条件，改善职工文化设施和住房、膳食、医疗、托儿所、交通条件，并供应其他与公司经济状况相适应的福利待遇。 2.4 工会的详细职责 公司工会是职工利益的代表，它的根本任务是：依法维护职工的民主权力和物质利益；帮助公司安排和合理使用职工嘉奖及福利基金；组织职工学习政治、业务、科学和技术学问，开展文艺、体育活动；教育职工遵守劳动纪律，努力完成公司的各项经济任务。 第三条

5、 雇用手续 3.1 公司作为中外合资企业，依据有关法律享有企业自主权，有权依法雇用和辞退其职工。在录用职工时，除国家规定的不适合妇女的工种或者岗位外，不得以性别为由拒绝录用妇女或者提高对妇女的录用标准。 3.2 公司董事会有权依据公司经营需要自行打算公司聘请雇员的标准和人数。 3.3 公司聘请规划和实施状况应向工会通报。 3.4 公司雇员成为公司正式雇员前应合格完成六个月的试用期。 3.5 职工签定个人劳动合同前，公司和工会应指导雇员明确个人劳动合同载明权利、义务及违约责任。工会有权监视个人劳动合同的执行状况。 第四条 工作时间、节假日 4.1 工作时间 （a）公司董事会打算根本工作周，以适应

6、全部生产力量。 （b）雇员正常工作时间每天_小时（不包括用餐和休息时间），平均每周工作不超过_小时。 （c）公司可随时更改雇员的工作日程，包括改动雇员工作日的起始和完毕时间。由于工作需要，经以工会和员工协商后可以延长工作时间，一般每日不得超过一小时；在特别状况下每日不得超过三小时，但是每月不得超过三十六小时。适用法律许可者除外。 （d）公司应严格掌握雇员加班时间，尽可能避开或削减加班状况。 （e）夏季高温时期和其他特别状况，为保障雇员安康，工会可建议公司削减工作时间。 （f）雇员必需按公司工作规章规定的程序报告每天出勤状况。任何雇员由于个人缘由拟迟到、早退或缺勤需事先取得主管人员的同意。 遇有

7、紧急状况不行能事先批准，雇员应尽快报告紧急状况的性质和未能提早报告的缘由，但最迟应在复工时马上报告。 4.2 有薪假期 （a）受公司连续雇用满一年的职工每年有十二天有薪假期。公司对有奉献的的职工可适当增加休假天数。 （b）经公司批准，假期可分一次或屡次享用。 4.3 特别性质的事假按有关规定办理。 4.4 病假按公司有关规定执行。 4.5 婚假、产假 按中华人民共和国有关婚姻法和规划生育政策规定执行。 4.7 丧假 按中华人民共和国现行方法执行。 家有丧事的雇员应马上报告其部门主管。 4.8 探亲假 按中华人民共和国现行方法执行；但是享受探亲假当年应不再享有年度休假。 有资格依适用法规享受探亲

8、假之雇员可由公司自行打算，并事先取得总经理批准后享用探亲假。 第五条 工资、补助和各项基金 5.1 公司有权依据有关法律和公司的利益和需要，打算雇员工资、奖金和各项补贴的安排制度，在经济效益提高的前提下并考虑消费、物价上涨的因素，应增加雇员工资。公司制订和修改上述安排制度时应听取工会的意见。 5.2 董事会依据资格打算中方高级治理人员的工资和福利。 5.3 雇员有资格享受公司规定的工资、津贴、奖金和福利，以及适用法律规定的其他补助。 5.4 公司将依据董事会制订的方针，按雇员的工作表现和对生产的奉献以及公司的效益，打算是否发给奖金及奖金数额。 5.5 公司依法支付加班工资。对正常工作日加班的雇

9、员，公司按雇员小时工资之百分之一百五十（150）支付加班费。对在公休日加班的雇员，公司按雇员小时工资的百分之二百（200）支付加班费。对在节假日加班的雇员，公司按雇员小时工资之百分之三百（300）支付加班费。假如雇员因未在正常工作时间仔细自觉履行其工作任务而需加班，公司不发给任何加班费。 5.6 公司应支付法律规定的任何其它金额，包括病假工资和节假日工资。 5.7 支付雇员的工资、奖金和津贴以及任何其他付费应由公司直接支付给雇员本人，上述支付如涉及个人收入调整税、所得税和其它税赋或费用，该税赋或费用应依据中国有关法律由有关雇员本人负担并由公司扣缴。 5.8 假如公司临时停产，停产期间公司应向雇

10、员支付停产期工资，金额相当于雇员平均工资的百分之七十（70）。假如停产超过一个公历月，公司应打算实行相应措施，包括本合同8.2款预期的措施。 5.9 除第5.5条规定的费用外，公司将对以下费用负责： （a）每一上班雇员的午餐费； （b）每一雇员工作服的费用； （c）本合同第7.5条规定的雇员责任保险费用； （d）按董事会批准的“公司嘉奖制度”，从职工嘉奖和福利基金中提取的奖金和福利费用； （e）按本合同第6.1（c）款，付给雇员的款项。 5.10 公司依照北京市人民政府_年_月_日公布的北京市实施中外合资经营企业劳动治理规定的补充规定和_年_月_日公布的关于实施国务院“关于鼓舞外商投资的规定”

11、的若干规定以及合资法实施条例，按比例提取各项费用和基金； （a）按月提取相当于中方职工实发工资总额百分之七点五（7.5）的中方职工医疗基金； （b）按月提取相当于中方职工实发工资总额发之二十（20）的中方职工日常劳保福利费用（包括辞退补偿金）； （c）按月提取相当于中方职工实发工资总额百分之二十（20）的中方职工养老储藏金； （d）按年提取相当于中方职工实发工资总额百分之一点五（1.5）的中方职工日常教育经费； （e）按中方职工人数，按每人每月元的标准向北京市财政局交纳中方职工粮、油、燃料、副食、文教卫生和其他各项价格补贴费。公司评为产品出口企业或先进技术企业后，除根据规定支付职工工资，提取中

12、方职工劳动保险、医疗、福利费用和住房补贴以外，不再上缴国家对中方职工的各项补贴。 （f）依据关于北京市外商投资企业建立职工住房公积金的规定，公司和职工个人每月应交存工资总额10作为中方职工住房公积金。 （g）其它符合规定的费用基金。 5.11 公司应按有关法律、法规的规定使用上述费用和基金，并定期向工会通报使用状况。 第六条 嘉奖、奖金和补助 6.1 公司对雇员的精彩工作，长期、忠诚的效劳，对公司有益的行动和建议，赐予表扬和嘉奖或赐予公司认为适宜的嘉奖，这类嘉奖可以用奖金方法颁发。 6.2 对下述特殊状况，将发给下述特殊补助： （a）雇员结婚：人民币_元； （）雇员第一次生育：人民币_元； （

13、）雇员由于长期生病被辞退：人民币_元； （）雇员父母亡故：人民币_元。 6.3 公司可因以下任何理由发给雇员奖金： （a）在到达生产目标、完成工作任务或增加生产效力方面取得出色成就； （b）榜样执行公司工作规章； （c）生产、技术的制造创造或改良生产方法和技术； （）对改良公司经营治理或工作环境作出奉献； （）提出有用的建议，并因此防止意外发生和或防止公司患病损失。 （）其他应予物质嘉奖的榜样行为。 奖金和其它嘉奖可由公司直接支付给雇员本人。 第七条 劳动爱护和劳动保险 7.1 公司应遵守适用于合资企业的中国政府关于劳动爱护、劳动保险的法规，以保证安全文明生产，不断改善劳动条件。公司对女职工和

14、未成年工实行特别劳动爱护。公司和工会有责任教育雇员遵守公司有关安全生产的规章制度和操作规程，组织雇员承受安全技术培训。从事特种作业的员工必需经过特地培训并取得特种作业资格。 7.2 雇员每年体检一次，费用由公司负担。身处有害环境的雇员可视状况增加体检次数。 7.3 雇员应遵守中国有关的安全法规，以及随时由公司公布的安全规章。公司在引进、推广新技术、新设备时必需同时引进或实行牢靠的劳动爱护措施并对职工进展培训前方可投入使用。 7.4 员工对公司治理人员违章指挥，强令冒险作业有权拒绝执行；对危害生命安全和身体安康的行为，有权提出批判、检举和控告。 7.5 公司负责购置全体雇员的责任保险。 7.6

15、公司负责向职工供应劳保用品并制定劳保用品发放细则，此类细则应足以在任何气候和工作条件下对工人进展爱护。 7.7 公司将执行中国政府有关合资职工的退休政策实行养老保险制度。在遵守上述规定的前提下，公司可另行制定其认为适当的退疗养老政策和制度。 第八条 惩罚和辞退 8.1 辞退试用期内的雇员 试用期内任何一方有权提前7天书面通知对方终止合同。 8.2 因故辞退和其它惩罚 公司辞退其正式雇员时，应提前三十天发给正式雇员和工会书面通知。公司对于违反公司各项规章制度，违反劳动纪律，造成肯定后果的职工，可分别状况赐予批判、削减根本工资或停职等处分，情节严峻，屡教不改的可以开除。 上述批判指公司要求雇员作出

16、书面赔礼及公司指示雇员今后如何改良的状况。削减根本工资指公司要求雇员作出书面赔礼，并对其第一次违章扣取其每月工资的百分之三十（30）。但是，每一计薪期间因违章削减工资金额不能超过该计薪期间所发工资额的百分之六十（60）。停职指雇员停薪停职，为期不超过七（7）天。 8.3 由于损害或疾病缘由引起的辞退 （a）公司制定公司有关病假的规定和制度；员工患病或非因公负伤，医疗期满后，不能从事原工作也不能从事由公司另行安排的工作的。 （）对属于以下状况，公司不会按8.2款规定辞退雇员。: （）员工患职业病或者因工负伤并被确认丢失或局部丢失劳动力量的； （）员工患病或者负伤，在规定的医疗期内的； （）女员工

17、在孕期、产期、哺乳期内的； （）国家法律或政策制止解除本合同。 8.4 通知和备案 公司辞退雇员时应提前一个月通知工会和被辞退雇员，并报公司主管部门和公司所在地劳动人事部门备案。 8.5 辞退费 假如公司在集体劳动合同有效期内依据第8.2和8.3（a）款辞退雇员或雇员个人劳动合同期满后公司未予续约，被辞退的雇员可依据其受公司雇用时间，每工作满一年可领取一个月的公司平均工资，工作满十年的雇员自第十一年起，每满一年领取一个半月的公司平均工资。雇员由于长期生病和因生产技术条件变化被辞退可酌情加发给雇员三至六个月实得工资。对开除的雇员不发给辞退费。 8.6 由于公司违法引起的辞退 因公司严峻违反合同侵

18、害雇员合法权益，雇员提出辞职时，公司需按规定支付辞退费。 8.7 工会代表 对于公司雇员的辞退、辞退或惩处，须征求工会意见，有关雇员或就有关问题向公司陈述其立场。工会假如认为不合理，有权提出反对。工会可以派代表与代表董事会的治理部门磋商，寻求解决的方法，但治理部门有作出终局打算的最终权利。如有争议按12.2条执行。 8.8 被辞退的雇员 不管任何缘由被公司辞退的雇员应马上向公司归还全部公司拥有的或公司有全部权的文件、设备和其它财产。 第九条 辞职 9.1 一般性辞职 在第8.2条规定的前提下，要求辞职或退休的雇员在取得工会同意后，必需在建议的辞职日的三十（30）天前通知公司。详细说明有理由辞职

19、的特殊状况，对这类辞职的恳求，公司不得无理拒绝。辞职雇员无权获得辞退费。 9.2 受过特殊培训雇员的辞职 尽管有8.1条的规定，任何参与过公司出资培训的公司雇员，如在受训完毕起五（5）年内从公司辞职，需向公司偿付培训费用，其金额按公司有关制度执行，辞职雇员无权获得辞退费。 第十条 保密、不竞争 10.1雇员同意对获披露的有关公司或公司任何关联商业实体的生产治理过程和技术、推销或财务资料，及公司或公司任何关联商业实体的客户、产品、程序、业务和效劳资料严格保密，未经公司同意，不以任何方式将其披露给公司内外任何人士，亦不将其用以与公司进展竞争或用作雇员履行本合同规定职责和义务以外的其它用途。 10.

20、2 公司与雇员个人劳动合同终止时，雇员应把其占有的全部公司图纸、蓝图、备忘录、客户名录、配方、财务报表或促销资料归还公司。 第十一条 创造 11.1 本合同有效期内，雇员因其工作而作出任何工艺产品或配方方面的创造（“创造”），该等创造应是公司的专有财产，雇员应马上将其披露给公司，并实行必要步骤（包括签署文件），使公司拥有这些创造的产权和全部权。尽管有该规定，对雇员在工作时间外，在未使用或参考公司设施、机密资料或材料状况作出的任何创造而获得的全部专利，雇员应有权保存全部权。 第十二条 监视检查和争议的解决 12.1 监视检查 为保障劳动合同的全面执行，公司和工会将依据人数对等原则组成劳动合同监视

21、小组，监视合同的执行状况。劳动合同每年检查一次，检查结果以书面报告形式提交双方代表。双方亦可应一方要求，不定期召开联席会议，通报和协商有关公司和职工利益的重大事宜。 12.2 劳动纠纷 公司内部消失的劳动纠纷应先由公司劳动争议调解委员会协商解决。假如不能协商解决，一方或双方都可请北京市劳动部门仲裁，假如有一方对仲裁结果不同意，该方可向北京市人民法院起诉。 第十三条 临时性人员的聘用 13.1 临时性人员的定义，指聘用期不超过一年，公司临时聘用的人员。 13.2 聘用程序，公司聘用临时性人员由总经理和副总经理争论同意，由总经理打算后，签发聘书。 13.3 聘用临时性人员的工资和福利待遇需由总经理

22、和副总经理争论打算。 13.4 聘用临时性人员需执行中华人民共和国中外合资经营企业劳动治理规定。 第十四条 合同的解释 解释和执行本劳动合同时，双方需参照中华人民共和国劳动法、中外合资经营企业劳动治理规定、中外合资经营企业劳动治理规定实施方法、中华人民共和国国务院关于鼓舞外商投资的规定、合资企业合同和其它有关条例。 第十五条 生效和期限 15.1 在本合同签署后，双方应马上将本合同报北京市劳动部门和公司主管部门备案。本合同自双方签署日起生效。 15.2 本合同有效期为五年，于_年_月_日到期。合同期满，如双方无异议，本合同自行延长五年。 15.3 本合同内容如与中国政府的规定有抵触，须按政府规

23、定准时修改。修改后的合同同本合同构成同一文件。本合同只能由双方书面予以修正。 第十六条 适用法律 本合同未尽事宜将参照中国政府有关法律和规定执行。 本合同双方已促使各自正式授权代表于上述日期签订本合同，特此证明。 签署人： 职务： _年_月_日 签署人： 职务： _年_月_日 集体合同 篇2 集体合同又称团体协议、集体协议，它是企业与工会双方为保证完成生产任务和改善工件物质生活条件而签订的书面协议。我国现阶段的集体合同多为企业劳动者一方与企业就劳动酬劳、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险等事项签订的书面协议。 集体合同与劳动合同有着明显的区分，主要表现在： （）合同的主体不同。集体合同的一

24、方当事人是企业行政方面，另一方必需是职工自愿结合而成并具有法人资格的工会；劳动合同的一方当事人是企业行政方面，而另一方当事人通常是劳动者个人。 （）合同的内容不同。集体合同规定的是劳动者集体劳动的劳动条件、工作时间、劳动酬劳、福利待遇等，明确的有关企业的整体性措施；劳动合同则仅限于规定劳动者个人和企业之间的权利义务。 （）适用范围不同。集体合同适用于企业的全体职工，即一份集体合同适用于企业的每一名职工；劳动合同则只适用于劳动者个人，对企业其他劳动者没有约束力。 （）法律效力不同。集体合同的法律效力高于劳动合同的法律效力，它是企业订立劳动合同的重要依据，劳动者个人与企业订立的劳动合同的条款的标准

25、不得低于集体合同的规定，两者消失不全都时，应以集体合同规定的条款为准。 为明确企业经营者和生产者各自的责任和义务，协调两者之间的利益关系，充分调动两者的积极性，促进和保证企业经营目标的实现，催促经营者在进展生产的同时，努力改善职工的物质文化生活，经商定，签订_年度集体合同。 第一条承包指标 一、经济技术指标 1全年实现利润总额_元，比_年经理任期目标_元增长_。 2完成施工产值_元。 3实现竣工面积_平方米。 4全员劳动生产率_元。 5工程质量要到达合格品率_，优质工程率_。 6安全生产，事故频率掌握在7以下，杜绝重大伤亡、火灾、交通事故。 7职工年人均收入实现_元。 二、为职工办好以下福利事

26、业 1完成_号住宅_平方米，保证_月末前竣工，年末前再开工_平方米。 2间续为市内居住的_年底以前入厂，的确无罐的离退休职工发放液化气罐。 3召开第_届职工运动会。 4在职工集中住宅区设液化气效劳点，便利职工。 5生产大忙季节，通过轮换休息让职工每月休息一天。 6年内_号、_号、_号楼煤气管道开栓，让_户职工烧上煤气。 7改善施工现场职工生活条件，_的现场按标准分别到达_有和_有。 8在十个大型现场设立临时淋浴间。 9成立五个工区级兼职职工生活效劳队，工会负责组织工作，行政负责供应必要的效劳条件，为一线生产工人解决实际需求和生活困难。 其次条责任 一、经理责任 1坚持四项根本原则，坚持企业的社

27、会主义方向，坚持生产力标准。贯彻执行党和国家的方针、政策，遵守国家法律、法规，对企业物质文明和精神文明负有全面领导责任。 2深化企业改革，完善经营机制，推动技术进步和现代化治理，增加企业活力，推动企业升级。 3仔细贯彻三个条例，增加民办法识，支持工会组织和职工代表行使审议企业重大决策，监视行政领导、维护职工合法权益等方面的权力，实现经理决策的民主化和科学化，建立多层次、多渠道民主协商对话制度，公司、工会每季度由经理、主任与职工代表对话一次，包工队每月对话一次。对职工代表的提案、方案、意见、建议要仔细讨论处理，做到提出建议有着落，接受与否有答复，实施见效有嘉奖。 4实行有效措施，层层落实合同指标

28、，确保合同实现。 二、工会责任 1围绕实现合同指标和企业生产经营中心，积极参加协商对话、民主治理和民主监视。参加协调企业内部各种利益关系，在维护企业总体利益的同时，表达和维护职工群众的详细利益和民主权利。吸引发动和组织职工实现集体合同。 2组织开展三优三创立三厂竞赛，抢关键立功竞赛、三长竞赛、班组升级赛等多层次、多形式的竞赛活动，协作行政搞好班组建立，促进经理目标的实现。 3开展工人企业家、合理化建议等活动，集中群众才智，为经理献计献策。 4开展四有教育，提高职工素养，增加职工仆人翁责任感，与经理同舟共济，共担风险。 5检查合同实施状况，准时沟通信息，提出意见、建议，以解决合同实施中消失的问题

29、。 第三条奖罚 一、全面完成合同指标，嘉奖经理_元。 二、超额完成利润指标，按超额值_提取超额奖金，削减对等扣发。 三、竣工面积，每增加_，嘉奖_元，削减对等扣发。 四、全员劳动生产率，每增加_，嘉奖_元，削减对等扣发。 五、工程质量优质工程率每提高_，嘉奖_元，削减对等扣发。 六、安全生产，每消失一起重大伤亡事故，扣发_元，火灾、交通事故，扣发_元。 集体合同 篇3 内容提要最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释虽然解决了目前商品房买卖合同纠纷中的很多问题，但其自身适用范围的限制，并不能解决由在集体土地上所建商品房买卖合同而引发的一系列问题，导致实践中的无序。无效论

30、者从合同违反土地治理法的规定和合同标的履行不能动身，否认此类合同的效力；有效论者则从法解释学和取缔标准与效力标准的区分动身，认定合同效力。基于此类问题的简单，笔者从社会整体的角度动身，利用利益衡量的根本观点，指出有效论更能适应现实社会的需要，并在此根底上提出了相应的处理对策，以期能对这一难题的解决起到促进作用。 关键词商品房买卖合同，集体土地，合同效力，利益衡量 随着经济的进展，我国社会整体进展，物质水平有了很大的提高，人民生活渐趋富足，文化日益昌明，原本与寻常百姓毫不相干的买房置地也成了现今非常一般的一件事情。但既然有买有卖，其间就难免产生纠纷，为了处理日益涌现的商品房买卖纠纷，20xx年4

31、月28日最高人民法院公布了关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的.解释（以下简称解释）1.这一司法解释的出台，对于人民法院处理此类案件起到了非常积极的促进作用，得到了社会各界的普遍欢送。但是，通过近一年来的实践，这一司法解释也暴露出自身的一些缺乏，尤其是从司法解释序言中所表达的立法意旨看，该司法解释主要是针对城市规划区国有土地范围内的商品房买卖合同进展规定的2，并未把占国土很大比例的农村集体土地上发生的商品房买卖行为纳入调整范围，不能不说是一种“立法”上的缺失。对于在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力及处理，目前司法实务界及理论界都尚无定论，但实践中由此而引发的纠纷却日益增加，亟

32、待解决。本文中，笔者试就此问题发表一下个人见解，盼望能够对人民法院的司法实践起到参考作用。 一、我国的土地制度与商品房种类 依据我国宪法的规定，“城市的土地属于国家全部。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部；宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部。”因此，在社会主义的中国，从全部制上讲，土地可以分为两类，即国有土地和农村集体土地。这种土地归属上的公有制是与我国的社会主义制度严密联系在一起的。讨论我国的土地问题及附着于土地之上的房屋问题，就不能不以此为最根本的动身点，所以，商品房也就可以区分为建筑于国有土地上的商品房和建筑于集体土地上的商品房两大类。 二、农村集体土

33、地上所建商品房的问题所在 商品者，依高级汉语大词典3之解释，意为“为交换而生产的物品。泛指市场上买卖的物品”。据此并参考解释第1条的规定，本文要争论的商品房就是指出卖人（仅指房地产开发企业）尚未建成或者已经竣工的用于向社会销售并移转房屋全部权于买受人、买受人支付价款的房屋。究其根本，商品房与其他房屋的最大区分就在于它是作为一种商品用于交换，商品房在全部权的让渡过程中实现其交换价值。但是，法学不同于经济学，其着眼点在于全部权的移转及移转过程中消失的问题。比拟讨论国有土地上的商品房与集体土地上的商品房，就是要比拟二者在全部权移转方面的差异。 通观世界各国，在房屋与土地的关系上，普遍实行“房地一体主

34、义”，即房屋的全部权与其所附着的土地的全部权或者使用权同时移转，只有这样才能保证房屋的全部权人在房屋使用过程中不会因房屋所附着的土地归属于其他人而引致纷争。我国城市房地产治理法第31条也规定：“房地产转让、抵押时，房屋的全部权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”在我国经过出让的国有土地其土地使用权的转让是不存在障碍的，但是，1998年8月土地治理法修改时将“允许城镇非农户口居民建住宅使用集体土地”的规定加以删除，并在第63条中明确规定：“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建立用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权

35、依法发生转移的除外”，造成“集体建立用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转”的状况，4从而在立法意旨上，城市及外村、外乡居民已被制止成为集体土地上住宅的合法全部权人。5在农村集体土地上所建商品房买卖合同也就由于违反法律制止性规定而成为一种病态的契约，从而直接影响到买卖 合同的效力问题。 但是，在当前相当一局部地区消失了利用尚未收归国有的集体土地开发商品房、规模建立新型人口聚拢区的活动，较为时兴的说法叫作“旧村改造”。虽然在这一过程中消失了一些纠纷，但是，从深层次上看，这种现象的消失有其必定缘由。随着城乡产业构造的升级和经济构造转型，土地的承载、哺育等传统功能逐步萎缩，而财宝储存功能、产业空间

36、聚拢功能、土地增值等新兴功能不断加强，集体土地经受了从生存手段到保障手段再到增值手段的演化，此其一。其二，随着开放型经济与城市建立的深入进展，大量外来资金与人口涌入，使村镇集体土地的价值快速提升，城市近郊非农用地的收益率明显高于农用地。其三，国家征用集体土地是按产值补偿，而当前土地市场价格远远超出该标准，用地者到国家严格掌握的土地一级市场受让土地本钱过高。在土地补偿水平与用地本钱比拟利益的巨大反差下，农村集体建立用地不行避开地自行流转。其四，我国土地治理制度改革后，土地使用权在土地权力体系中的地位日益突出，随着城市化程度的提高和“旧村改造”的推动，相当一局部村成为实体化的经济组织，在经济利益最

37、大化的驱动下，自然将手中所把握并能实际加以运用的土地使用权作为资产来进展“土地经营”。6可以说，在肯定意义上，在农村集体土地上所建商品房买卖合同的消失就成为不行避开的现象。 除此以外，在中小城市消失的“旧村改造”也并不与国家开发小城镇的战略相背离。无论从我国作为进展中国家走城市化、现代化道路的进展途径上看，抑或从我国拉动内需、扩展经济增长点的需求上看，小城镇开发都是我国必将长期坚持并不断进展的一项重要国策，而不是应付现状、一时之兴的临时过渡措施。与其相对比，“集体建立用地不得直接进入市场流转”的规定，仅源于原国家土地局上世纪九十年月初期推行的“转权让利”政策，其实质仍摆脱不了政府利用治理者职权

38、剥夺集体土地全部者、与民争利的规划经济时代颜色。农夫集体全部的土地只有被征为国有后才能进入市场，其收益只能由国家得到，这一传统做法明显是无视农夫集体土地财产权的表现，与我国正在推行的财产权体系改革相背离。集体土地全部权作为一种财产权，其全部人必定要求能正常地使用、支配和处分土地，以取得合理的土地收益。7 三、病态契约与无效合同8 争论在集体土地上所建商品房买卖合同的效力问题之前，有必要首先对病态契约和无效合同的概念作出说明。 何谓病态契约？各国法对契约的成立和生效均规定了一系列要件，违反法律强行性规定的契约即为病态契约。例如，依据意大利民法典第13251352条的规定，契约生效的要件包括：当事

39、人的合意；契约缘由合法；契约的标的可能、合法并确定或可确定；契约的形式应符合法定或商定。假如将符合这些要件的契商定义为安康契约，那么违反这些法定要件的契约则为病态契约。9依据我国合同法第52条、54条的规定，契约的病因主要有：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强行性规定；因重大误会订立的合同；在订立合同时显失公正的；一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违反真实意思的状况下订立的合同。 因契约违反法律所规定的要件的不同，可以确定契约病态的严峻性。一种是仅与当事人利益有关的要件的违反，如意思瑕疵等；另一种是对于与社会利益相关

40、的要件的违反，如违反法律的强行性规定或共序良俗等。前者因涉及当事人双方利益，故病态并不非常严峻而尚可救治，各国法一般规定其为相对无效的契约，马上契约是否生效的打算权交给当事人本人；后者因涉及社会利益，故为病态严峻的契约，当事人无权打算其命运，各国法一般规定其为肯定无效。10 虽然违反与社会利益相关的要件是确认肯定无效的契约的衡量标准，但这种表述仍失之抽象。笔者以为，依据我国的实际状况，违反与社会利益相关的有效要件主要有两个方面，即：违反法律、行政法规的强制性规定，损害社会公共利益，或者称之为违反公共秩序与和善风俗。对于第一方面，王利明教授在关于无效合同确认的若干问题一文中提出了依据违法性确认合

41、同无效的三个标准：必需违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能直接导致合同无效；必需是违反了法律和行政法规的强行性规定；必需是违反了强行性 规定中的效力性规定。11对于其次个方面，可以简称为违反公序良俗。所谓和善风俗，一般是指社会对某种行为所持的一般道德标准与习惯。12公共秩序与和善风俗不同，它反映和爱护国家和社会的根本利益，表现了国家对社会生活的积极干预，其渊源大多来自公法，如宪法、行政法等；也有些规定来自私法。但凡违反上述条件的合同，都应当认定为肯定无效的合同。 四、在农村集体土地上所建商品房买卖合同的效力 通说认为，由于房地产治理法的规定，商品房买卖必定导致房屋占用

42、范围内的土地使用权同时转让，而土地治理法中又规定“农夫集体全部的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建立”、“集体建立用地必需转为国有以后才能进入二级市场流转”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同就成为一种违反法律的强行性规定的无效合同。但是，笔者认为，这种观点实在是有重新探讨的必要。 集体合同 篇4 出租方： 村村民委员会(以下简称甲方) 住宅：安市 村 出租方代表： 职务： 联系电话： 承租方：陕西 有限公司(以下简称乙方) 住宅： 承租方代表： 职务： 联系电话： 为加快农业科技推广，进展农村经济，经甲方村民代表大会争论同意，甲方将集体全部的农用耕地租赁给乙方，用于农业科技

43、的开发应用。为了维护合同双方当事人的合法权益，依据中华人民共和土地治理法、中华人民共和国合同法及相关法律法规和政策规定，农村土地租赁合同书甲乙双方本着公平、自愿、有偿的原则，双方协商全都，签订本合同，共同信守。 一、租赁土地面积、位臵及用途 甲方自愿将集体全部位于大垄山的面积 亩(详细面积、位臵以合同附图为准)农用耕地出租给乙方经营使用。土地方位东至路为界，南至村庄为界，西至五队田为界，北至渠道为界。 二、土地用途及承租形式 1.土地用途：油橄榄等农作物种植 2.承租形式：租赁 三、土地租赁期限 租赁期为30年，租赁期自20xx年6月1日起至20xx年5月31日止。 四、承租金及交付方式 1、土地承租金根底价每亩每年人民币250元，每五年递增一次，每次递增每亩50元，以此类推。 2、该土地的承租金交付方式：第一期的承租金(即20xx年6月 1日至20xx年5月31日)共计人民币 元，乙方必需于合同签 订后五天内一次性支付给甲方。以后的28年的承租金按先交