物业管理法规.ppt

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1、目录 国家级十一五规划教材 物业管理法规书名：物业管理法规书名：物业管理法规作者：王跃国作者：王跃国ISBNISBN：978-7-111-25209-2978-7-111-25209-2出版社：机械工业出版社出版社：机械工业出版社目录 国家级十一五规划教材第第2 2章章 物业权属法律制度物业权属法律制度 物业管理法规目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度2 2-1-1 物业权属概述物业权属概述2 2-2-2 物业权利物业权利2 2-3-3 物业权属制度物业权属制度2 2-4-4 物业权属登记制度物业权属登记制度2 2-5-5 物业产籍管理物业产籍管理2 2-6-6 案例分析案例分析

2、2 2-7-7 本章小结本章小结2 2-8 8 本章作业本章作业0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.1 2.1 物业权属概述物业权属概述v2.1.1 2.1.1 物业权属的概念物业权属的概念 1.物业权属是指有关行政部门对物业所有权以及由此产生的物业抵押权等他项权利依法登记后所确认的相关主体的权利归属状态。2.物业权属与物业权利的区别 物业权利指的是权利主体依法可为一定行为或不为一定行为或要求他人为一定行为，侧重于权利本身所具有的内容。如房屋所有权人拥有占有、使用、从中获得收益和处分房屋的权利；而物业权属则更强调权利与权利主体的联系，是有关行政部门依法行使行政管理职能进行

3、确权后的结果。如土地所有权在我国主体只能是国家和集体。因此，对土地所有权权属的确认只能是国家或集体所有。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.1.2 2.1.2 物业产权管理和物业产权登记物业产权管理和物业产权登记 1.物业产权管理。物业产权是指权利人依法对其所有的物业享有的占有、使用、收益和处分的权利。产权人对其所有的物业要承担相应的义务，如及时进行产权登记，缴纳有关税费，适时进行修缮养护等。2.物业产权登记。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律

4、保护。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.2 2.2 物业权利物业权利 物业权利是指业主、非业主使用人根据有关法律规范通过各种途径取得的以物业的所有权为核心，包括物业使用权、物业抵押权、用益物权等内容的权利束。v2.2.1 2.2.1 物业所有权物业所有权 1.物业所有权是指所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权益。2.物业共有权指两个或两个以上的公民或法人对同一物业共同享有所有权。物业共有权形式有同共有共和按份共有 1)同共有共。两个以上单位、个人共有基于某种关系而对物业不分份额地共同享有权利和承担义务。共同共有人对共有的物业共同享有所有权。共有人按照约定管理共有

5、的物业；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。2)按份共有。又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。按份共有人对共有的物业按照其份额享有所有权。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.2.2 2.2.2 物业使用权物业使用权 物业使用权是指按照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。狭义的物业使用权仅指非所有人的物业使用权。v2.2.3 2.2.3 物业抵押权物业抵押权 物业抵押权是经过依法享有物业处分权的物业权利人同意，在其所有或使用的物业上设定的一种担保物权。物业抵押人和物业抵押权人应当签订书

6、面合同，并向县级以上地方人民政府规定的部门办理登记手续。抵押合同自登记之日起生效。0目录 国家级十一五规划教材第2章物业权属法律制度v2.2.4 2.2.4 物业相邻权物业相邻权 物业相邻权是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时有权要求其相邻方履行一定义务的资格。常见的相邻权有：1.相邻通行权。相邻人通行必须利用土地的，应当提供必要的便利。2.相邻他方对超标排放，有权要求相邻人排除妨害。3.邻人用水、排水提供必要的便利。自然流水的利用应在相邻权利人之间合理分配。自然流水排放应尊重自然流向。4.不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，

7、不得危及相邻不动产的安全。5.相邻人在建造建筑物不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。6.相邻房屋及其他附属物设施的占有、使用应当明确界限，如果界限不清应当归相邻各方共有或共管，以免发生纠纷。0目录 国家级十一五规划教材第2章物业权属法律制度v2.2.5 2.2.5 建筑物区分所有权建筑物区分所有权 1.建筑物区分所有权。是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物权法对建筑物区分内物业所有权问题作出了规定：1)业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权

8、利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。2)业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。3)业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。4)建筑区划内的道路，属于业主共有。建筑区划内的绿地，属于业主共有，其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。5)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要；建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。0目录 国家级十一五规划教材第2章物业权属法律制度v2.建筑物区分所有权的特征 (1)权利复合性

9、。是指建筑物区分所有权由专有所有权、共有部分持分权组成。而一般的不动产所有权，构成是单一的，它仅指权利主体对不动产享有的占有、使用、收益及处分的权利。(2)专有所有权的主导性。主要表现在：区分所有权人只有取得专有所有权，才能取得共用部分持分权。(3)权利一体性。表现在专有所有权、共有部分持分权必须结为一体，不可分离。区分所有权转让、处分时，也必须将二者视为一体。v3.建筑物区分所有权的内容 (1)专有部分所有权,建筑物的专有部分是指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。区分所有权人对其专有部分有自由使用、收益及处分的权利。(2)共有部分持分权。是指属于区分所有人共有的部分。如占用业主共有的

10、道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；由区分所有权人约定使某专有部分成为共有的部分称为约定共有。建筑物的共有部分门厅、屋面、楼面、厨房、厕所以及院落、上下水设施等。0目录 国家级十一五规划教材第2章物业权属法律制度v2.3 2.3 物业权属制度物业权属制度v2.3.1 2.3.1 土地权属制度土地权属制度 1.土地所有权。土地属于国家所有和集体所有。2.土地使用权 (1)国有土地使用权。取得方式有：出让、划拨 1)出让土地使用权是指土地使用者通过向国家支付土地使用权出让金取得的在一定年限内的土地使用权。土地使用权出让的最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；商业、旅游、娱乐用地

11、40年；综合或者其他用地50年。2）划拨土地使用权是指通过行政划拨的方式取得的土地使用权。范围为：国家机关用地；军事用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；公益事业用地；城市基础设施用地。(2)集体土地使用权。是土地使用者对农民集体所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。0目录 国家级十一五规划教材第2章物业权属法律制度v2.3.2 2.3.2 房屋权属制度房屋权属制度 1 1.按房屋所有权主体划分：国有、集体、私人、外国、农村、其他等房产所有权。2.按房屋所有权主体的构成不同划分，单独所有的房屋所有权和共有房屋所有权0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.4 2.4

12、 物业权属登记制度物业权属登记制度v2.4.1 2.4.1 物业权属登记概述物业权属登记概述 房地产权属登记制度是指房地产权利的取得、变更或灭失必须由政府管理机关通过登记程序来确认的一种制度。建立房地产权属登记制度，是政府保护房地产权属的重要方式，当取得土地使用权或依法取得的房地产开发用地建成房屋，房地产转让或者变更，都必须按照有关规定进行权属登记。v2.4.2 2.4.2 房屋所有权登记机关房屋所有权登记机关 以出让、划拨方式取得土地使用权、房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书”。在依法

13、取得的房地产开发用地上建成房屋的，应凭土地使用权证书向县级以上房产管理部门申请登记，由县级以上房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.4.3 2.4.3 房地产权属登记房地产权属登记 1.房地产权属登记。是指房地产管理部门对房地产权利的主体、性质、范围和种类所做的记录。2.房地产权属登记的目的。确认权属，使房地产权利具有法律的效力；防止房地产利害关系人因房地产登记而使利益受到损害；加强管理。v2.4.4 2.4.4 房地产权属登记种类房地产权属登记种类 房地产权属登记分为七种：1)总登记；2)土地使用权、房屋所有权初初始登记；3)转移登记

14、、变更登记；4)他项权利登记；5)注销登记。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度 1.总登记。是县级以行政区域内的房地产的产权登记。总登记并不是经常进行，只有权属状况较为混乱时才进行总登记。2.土地使用权初始登记。以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记。3.房屋所有权初始登记。新建的房屋和翻建、改建、扩建的房屋以及集体土地转为国有土地上的房屋，权利人应向登记机关申办初始登记。4.转移登记。是指房屋所有权因房屋买卖、赠与、继承、交换等引起所有权人发生变化时所进行的登记。5.变更登记。分为房屋变更登记和土地变更登记。6.设定房地产抵押权，权利人应申请他

15、项权利登记。7.注销登记。注销登记是指因土地使用年限届满、他项权利终止等原因导致房地产权利丧失所进行的登记。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.4.5 2.4.5 房地产权属登记房地产权属登记 1.房地产权属登记要件 (1)申请人或代理人具有申请资格。法人应使用法定名称，由其法定代表人申请；权利人为自然人的，应使用其身份证件上的姓名，共有的房地产，由共有人共同申请；设定房地产他项权利登记，由相关权利人共同申请。(2)有明确具体的申请请求。(3)申请登记的房地产产权来源清楚、合法、证件齐全、没有纠纷，且不属于被限制转移或被依法查封以及违章建筑的房屋。(4)属于受理登记的登记

16、机关管辖。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.2.登记程序登记程序 (1)填表和检验证件。主要填写房地产权属申请书，墙界表和收取并检验证件。(2)勘丈绘图。是对申请登记房地产进行实地勘察，绘制分产平面图，补测或修改房地产平面图，为产权审查和制图发证提供的依据。(3)产权审查和确认。对当事人申请产权登记的申报及其提交的房地产产权归属和产权状况的证明材料进行审查和确认，并决定是否予以登记发给房地产权属证书的工作过程。(4)绘制房地产权属证书。对申请登记的房地产，经过登记确认产权的，应及时绘制房地产权属证书。主要包括房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证或者房屋所有权证、房

17、屋共有权证、房屋他项权证、国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.4.6 2.4.6 发证发证 房地产产权登记机关经过初审、公告、复审、审批程序后，发证给房地产产权所有权人证书。v2.4.7 2.4.7 公有住房出售后的权属登记公有住房出售后的权属登记 (1)凭证出售公有住房。按照房改政策出售公有住房的单位，必须持有合法的房屋所有权证，尚未登记确权的，不得出售。(2)申请权属登记 1)购房人按规定一次性付清价款的，从付款之日起3个月内凭有关文件到房屋所在地房地产权属登记机关办理权属转移登记手续，由购房人签章领证。2)购房人以抵押

18、贷款方式购买的，在办理权属登记时，应同时提交抵押贷款协议（或合同），并办理他项权利登记。3)发证与权证注记0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.4.8 2.4.8 外籍人私有房屋权属登记外籍人私有房屋权属登记 外籍人私有房屋是指外籍人在中国境内的个人所有、数人共有的住宅和非住宅房。登记除提交国籍证明、职业证明外，还应提交以下证明文件。(1)新建、翻建的房屋，应提交建筑许可证和建筑图样。(2)购买的房屋，应提交原房屋所有权证、买卖合同；购买商品房屋，应当是事先已获得外销许可证。(3)接受赠与的房屋，应提交原房屋所有权证，赠与书或遗赠书。(4)交换的房屋，应提交双方的房屋所有权

19、证、协议书。(5)继承的房屋，应提交原房屋所有权证和遗产继承证明。(6)分割的房屋，应提交原房屋所有权证和房产分割协议书。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.4.9 2.4.9 房地产产权登记管理法律责任房地产产权登记管理法律责任 (1)以虚报、瞒报房地产权属情况等非法手段获得权属证书的，注销其房屋权属证书，没收其非法所得，并对当事人处以1千元以下的罚款。(2)涂改房地产权属证书的，其证书无效，没收其房地产权属证书，并对当事人处以1千元以下的罚款。(3)未按期进行房地产权属登记的，限期补办登记手续，并按原登记费3倍以下收取登记费。(4)因登记机关工作人员工作过失导致登记不

20、当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。(5)登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿、滥用职权、超越管辖范围颁发房地产权属证书的，由所在机关给予行政处分。情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.5 2.5 物业产籍管理物业产籍管理v2.5.1 2.5.1 物业产籍管理的概念物业产籍管理的概念 物业产籍是指城市房屋的权属档案、地籍图纸以及账册、表等反映权属现状和历史情况的资料。物业产籍管理是指在对房地产权属登记等一系列权属管理活动中和测绘过程中所形成的各种图、档、册、表等产籍资料，通过加工整理、分类

21、等环节所进行的综合管理。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.5.2 2.5.2 物业产籍管理的内容物业产籍管理的内容 物业产籍主要由图、档、卡、册、表组成，是通过图形、文字记载、原始证据等，记录反映产权状况、房屋及使用国有土地的情况。1.房地产产籍平面图。一般反映各类房屋及用地的关系位置、产权界限、房屋结构、层数、面积、使用土地范围、街道门牌等。2.房地产档案。是指在房屋所有权登记中所形成的各种产权证件、证明、各种文件和历史资料等。3.房地产片。是对产权申请书中产权人的情况、房屋状况、使用土地状况及其来源等扼要摘录而制成的一种卡。4.房地产登记簿册。它是根据产权登记的成果

22、和分类管理的要求而编制的，是产权状况和房屋状况的编制。5.表格。是指各类统计报表。上述图、档、卡、册等内容应该是一致的。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v2.6 2.6 案例分析案例分析 案例案例1 1 某市房屋为国有资产，由房地产管理所管理，2005年2月后，该房由房地产开公发司管理。现房由王某租用，租金1200元。房地产开发公司开发房地产缺少资金，2006年4月1日拍卖该房屋。政府通知房地产开发公司，拍卖的房屋属于规划内要拆迁的房屋，不能出卖。4月8日，李某和房地产开发公司私成买卖的协议，但房屋产权人没有盖章。李某向开发公司交付购房款18万元。开发公司准备拆迁时，房屋承

23、租人王某向开发公司申请优先购买权。8月7日，该房屋左右的所有建筑物全部被拆除，该房已成危房。王某不得不被迫中止租赁而迁出该房。10月25日，李某诉至人民法院，要求认定房屋买卖关系有效，并要求赔偿损失。根据以上案情回答下列问题。1.王某是否可以申请优先购买权？2.县人民法院如何审理此案？0目录 国家级十一五规划教材 第2章 物业权属法律制度v案情解析：案情解析：1)在国有资产管理局没有明确授权的情况下，房地产开发公司对其管理的房屋没有处分权，除非得到县国有资产管理局的认可，否则，该房屋买卖协议无效，原告不能依无效合同而取得房屋的所有权。根据房屋拆迁管理条例，在拆迁范围内的有关房屋的买卖、租赁、抵

24、押等经营活动的行为应当冻结。而在本案中，房地产开发公司拍卖给李某时，该房产已被列入城建规划内要拆迁。房屋管理人已违反了城市房屋拆迁管理条例，该合同无效。2)王某不可以申请优先购买权。因为，虽然现行法律规定“买卖不破租赁”，但是那是在出售人有权出售该房屋的情形下。3)法院应判此案为，李某与县房地产开发总公司房屋买卖关系无效。赔偿问题应根据双方过错来确定。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v 案例案例2 2 东南公司投资建设的五金大厦与华联商厦相邻。2005年1月，东南公司投资建设的五金大厦的基础工程开始施工，一个月后发现施工现场附近地面下沉即停止施工。6月东南公司及有关单位又论

25、证通过了施工修改方案后，基础工程继续施工。10月中旬，相邻的华联商厦发现房墙壁、地面开裂，墙体损害并危及人身安全。商厦无法营业，与10月21日停业。经有关部门鉴定认为，华联商厦受损的直接原因是五金大厦基础工程施工大量抽排地下水造成。于是要求东南公司赔偿损失，但东南公司称华联商厦的损失是工程施工单位造成的，应由施工单位赔偿。因此，双方的争议未得到解决。2006年6月30日，华联商厦向法院起诉，要求东南公司赔偿财产损失。根据案情，人民法院如何审理此案？0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v案例解析：案例解析：根据物权法中对相邻关系法律的规定:不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管

26、线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。东南公司投资建设的五金大厦与华联商厦相邻。在建设五金大厦时，本应考虑邻近建筑物的安全，于施工期间大量抽排地下水，并于初期发现问题后未能及时采取必要的防护措施，使华联大厦地面发生沉降，损坏了房屋基础，致使该房屋受损，造成停业，这是对华联物业相邻权的侵害。因此，应对给华联造成的损失，应负赔偿责任。至于本案中，东南公司称华联商厦的损失是工程施工单位造成的，应由施工单位赔偿的，这一说法不符合物权法中对相邻关系法律的规定。因此，本案的赔偿人就是东南公司。至于他与施工单位约定的赔偿问题，与本案无

27、关。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v 案例案例3 3 2006年陈某与张某购买大发开发公司的屋房。张某在外墙面上安装了店面招牌，占用楼上住户陈某的外墙面，双方因此发生纠纷。陈某以张某和大发公司为被告起诉至法院，诉称：张某店面招牌占用了自己的外墙。请求法院判决两被告侵权事实成立，恢复原状并赔偿其损失。被告张某辩称，其购买营业房后安装店面招牌，是根据大发开发公司于2006年9月18日的公告要求进行的，未侵犯原告的权益。法院查明，大发公司公告内容为：临街门面需要安装招牌、防护栏者，招牌须安装在上层铝合金窗下口两尺半磁砖以下。法院审理后判决，房屋外墙部分系共用墙，张某与陈某均享有

28、共同使用的权利。张某在大发开发公司公告后按公告要求安装招牌，但该公司发布公告是在陈某购买房屋之后，并且公司发布公告和张某安装招牌的行为，均未征得陈某的同意，侵犯了陈某在张某安装招牌处所享有的共同使用权。但鉴于张某的招牌已安装数月，除此又无别处可安装，又不妨碍陈某的实际情况，判决张某的招牌可继续保留，由大发开发公司和张某给予陈某适当的补偿。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度v 案例解析：案例解析：本案是一个典型的涉及建筑物区分所有权案例。根据建筑物区分所有权法律规定，对案例可作出如下评析：1)此类案件处理关键在于正确界定商品房外墙使用权的权属。根据物权法规定：外墙使用权应为全部

29、商品房所有人共有，而非仅某套商品房所有人对该房外墙才享有使用权用上的相对独立性。2)在法院的判决中，在对侵权责任方式的选择上，法院采取了由张某与大发房地产开发公司给予陈某适当补偿的方式，而不是拆除。这是因为考虑到一般对外墙的使用，不会给权利人造成太大的损失，而一定要恢复原状则可能给侵权人带来比较大的损失，如本案中店面招牌的制作费用，少则千元多则上万元。因此，除非恢复原状不能保护外墙使用权享有人权益的情况下，宜由侵权方给付权利人一定数额的经济补偿。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度本章小结本章小结 本章主要讲授物业权属、物业所有权、物业使用权、物业共有权、物业抵押权、物业相邻权

30、、建筑物区分所有权、物业产权登记、物业权属登记等问题，是学习中应重点掌握的内容。物业权利包括物业使用权、物业抵押权、用益物权等内容的权利束。在学习中应注意物业权属与物业权利的区别。房地产权属登记制度是指房地产权利的取得、变更或灭失必须由政府管理机关通过登记程序来确认的一种制度。建立房地产权属登记制度，是政府保护房地产权属的重要方式。物业产籍管理是指在对房地产权属登记等一系列权属管理活动中和测绘过程中所形成的各种图、档、册、表等产籍资料，通过加工整理、分类等环节所进行的综合管理。0目录 国家级十一五规划教材第2章 物业权属法律制度 课后作业课后作业 11简述房地产权属登记公告的原因 22简述墙界表的含义0目录 国家十一五规划教材第2章 物业权属法律制度0