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1、9品种别房产的定价规律一、 定价规律：依照类别区分为九种1、多层住宅：对称分布，一般以三层、四层为中心，价格最高。妨碍要素：a、楼层 b、隔热、下水道分布 c、地下室传统的楼房，一般是六层价格最低，由于六层是顶，隔热和交通条件都不好。阁楼的出现，起到隔热作用，而且还能够利用益一部分面积，这就使六层的定价不再是最低的了。往常的楼房所有的下水道都走一层，如今设在二层，一层还带上花园等，使一层的价格也不再是最低的了。三、四层由于不存在下水道、隔热等咨询题，上下比拟方便，景观也比拟好，因而价格一般都是最高的。假如有地下室，地下室又分为全地下和半地下，全地下的不妨碍上述的定价规律；半地下的由于高出地面半
2、层，因而使实际的楼高增高，妨碍五六层的价格。2、高层、小高层住宅：塔楼：离电梯口的位置、通风情况、是否有南北阳台、停车是否放便是妨碍价格的主要要素。在同一水平层面上，间隔电梯口位置适中，通风好，有南北阳台的定价最高。 板楼：景观、楼层、间隔停车远近，弱化了东西户、东西山的概念。板楼景观好，价格高，楼层高，价格高，同时遵照二楼价格最低的原则，由于下水道设在二层，且要公摊电梯费用。二、 定价原则总原则：要通过市场调研目的：参照同类竞争定价的三种方法：1、本钱法 2、市场比拟法 3、收益法 1、 本钱法：在投入本钱的根底上，加上可观的利润（一搬为总销的10%25%）。本钱法的优点：便于财务操纵，从顾
3、客方面说，非常有说服力。本钱法的缺点：价格偏低。2、 市场比拟法：参考相邻、相近的、同类的产品，以其销售价格作为参考，分析之间的差异，进展增加或降低。市场比拟法的优点：具有可操作性，较客观。市场比拟法的缺点：变动系数不稳定， 风险大。3、 收益法：一般以出租、投资的1112年的租金总和为市场价格，最适用于商业物态。收益法的优点：收益法的缺点：价格偏高。考虑定价时，一般综合两个获三个方法，住宅一般综合使用本钱法和市场比拟法；商业一般综合使用市场比拟法和收益法。妨碍定价的个别要素有：1、 位置：本套房子在整个规划区域内的位置。2、 楼层：找到标准层，通常为中间层。3、 景观：包括远景和近景。一般高层远景好，4、 朝向5、 临街情况6、 估计销售态势四、 布价技术：1、 总原则：a、精确 b、合理 c、有利于销售2、 价格公式：均价=销售总价格/销售面积 销售单位单位销售面积销售单位的数量 销售面积销售单位的数量布价的方法：1、代数求基法 2、试价法