《华发股份：2015年公司债券信用评级分析报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华发股份：2015年公司债券信用评级分析报告.PDF（41页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司14近年来，公司销售收入保持增长，随着公司现有在售项目实现销售以及在建项目公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司2关注1虽然近期房地产政策出现放松迹象，但整体看房地产行业高速发展的阶段已经过去。 未来公司受房地产周期调整的影响需持续关注。2公司土地储备相对集中于若干一二线城市，其中一线城市的金额占比较大，二线城市则面积占比较大， 需要关注部分地区房地产市场变化对公司整体经营的影响。3公司在建项目规模较大，预计随着公司经营规模的扩大， 对建设开发资金的需求将保持较大规模， 需关注公司经营现金流与开发资金需求的匹配情况。4公司资产负债率较高，公司短
2、期债务规模较大， 面临一定短期支付压力， 未来较大规模的长期债务的集中偿付也加大了公司偿债压力。分析师钟月光电话：010-85172818邮箱：周馗电话：010-85172818邮箱：传真：010-85171273地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号PICC 大厦 12 层（100022）Http：/公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司3公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司4一、主体概况珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发股份”或者“公司”）前身系珠海华发集团有限公司（以下简称“华发集团”）的全资子公司珠海经济特区华发房地产公司。1992年4月，经珠海市经济体制改革委员会
3、珠体改委199250号文批准，在珠海经济特区华发房地产公司的基础上改组设立为珠海经济特区华发房地产股份有限公司。1992年10月，经珠海市经济体制改革委员会珠体改委199293号文批准更名为现名，并于1994年12月经广东省经济体制改革委员会粤体改1994140号文确认。经中国证券监督管理委员会证监发行20047号文批准，2004年2月，公司在上海证券交易所上市（股票简称“华发股份”，证券代码600325）。历经数次转股增资等，截至2015年6月底，公司注册资本为人民币8.17亿元。华发集团直接持有公司21.91%的股份，通过全资子公司华发汽车、控股子公司华发物业间接持有公司2.96%的股份。
4、公司实际控制人为珠海市国有资产监督管理委员会。公司2015年6月末的股权结构如下：图1公司股权结构图珠海市人民政府国有资产监督管理委员会华发汽车华发集团华发物业华发股份100%100%60%21.91%1.48%1.48%资料来源：公司提供公司经营范围为：房地产经营、物业管理；批发零售、代购代销：建筑材料、金属材料（不含金）、建筑五金、五金工具、电子产品及通讯设备（不含移动通讯终端设备）、化工原料（不含化学危险品）、五金交电、化工等业务。截至2015年6月底， 公司下设战略与运营管理部、 工程技术部、 产品研发部、 市场营销管理部、成本部、资金部、计划部，招标采购部，投资拓展部，内部稽核部等职
5、能部门（详见附件1）；下辖72家全资子公司和27家控股子公司。截至2014年底，公司合并资产总额674.31亿元，负债总额544.45亿元，所有者权益（含少数股东权益60.72亿元）129.86亿元。2014年，公司实现合并营业收入71.04亿元，净利润（含少数股东损益-0.18亿元）6.29亿元。经营活动产生的现金流量净额20.32亿元，现金及现金等价物净增加额0.94亿元。截至2015年6月底，公司合并资产总额755.89亿元，负债总额624.16亿元，所有者权益（含少数股东权益60.99亿元）131.74亿元。2015年16月，公司实现合并营业收入22.33亿元，净利润（含少数股东损益-
6、0.08亿元）2.35亿元。经营活动产生的现金流量净额5.64亿元，现金及现金等价物净增加额10.18亿元。公司注册地址：广东省珠海市昌盛路155号；法定代表人：李光宁。公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司5二、本次债券概况1.本次债券概况本次债券名称为“珠海华发实业股份有限公司 2015 年公司债券”（以下简称“本次债券”），本次债券面向合格投资者公开发行，发债规模为不超过人民币 30 亿元，期限为不超过 5 年（附第3 年末发行人上调票面利率选择权和投资者回售选择权）。本次债券采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本次债券票面利率
7、由公司和主承销商按照发行时簿记建档结果共同协商确定，具体面向合格投资者发行的票面利率确定方式视发行时上证所相应交易规则确定。2.本次债券募集资金用途公司拟将本次债券募集资金扣除发行费用后用于补充公司流动资金及偿还银行贷款。三、行业分析公司主营业务为房地产开发与销售、物业投资、物业管理以及建筑设计，属于房地产行业。1行业概况房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。目前，我国房地
8、产业主要体现以下特征：第一，区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产行业呈现出地域分布不均衡性，大型房地产开发企业基本集中在广东、北京、上海、江浙等地，而中西部地区的房企普遍规模较小，数量也较少。另外，我国房地产开发企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房企较难进入。第二，受土地、资金的高度制约。由于我国人口众多，相对可开发土地较少，房地产业发展相当迅速，部分地区土地寸土寸金。另外，房地产企业属资金密集型产业，特别是民营房地产开发企业，可用于开发的资金相当紧张，银行贷款又受到一些政策的限制。所以，土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一。第三，高负债、高风险、波动性大。房地产开发
9、企业在发展时，往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争残酷，行业风险较高。在这样的市场环境下，整个房地产业受到政策、市场等条件的影响，波动较大。第四，与政府关系密切。过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性，决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。纵观我国房地产业的发展，每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。从近年房地产行业发展趋势来看，2008年，金融危机爆发前，房地产市场受到政策严厉调控的影响表现低迷。随着危机的深化，国家调控方向发生明显转变，行业景气度大幅回升
10、。之后几年，国家对房地产行业实施了持续的宏观调控，导致行业景气度出现明显波动，但在整个宏观经济增速放缓背景下，我国房地产行业整体呈现下行趋势。公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司62014年全年，全国房地产开发投资95,036亿元，名义同比增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比2013年回落9.3个百分点。其中，房屋施工面积72.65亿平方米，同比增长9.2%，新开工面积17.96亿平方米，同比下降10.7%，降幅扩大1.7个百分点。2015年上半年，全国房地产开发投资43,955亿元，同比名义增长4.6%，增速比上年同期回落9.5个百分点。其中，房屋施工面积63.76
11、亿平方米，同比增长4.3%，新开工面积6.75亿平方米，同比下降15.8%，降幅收窄0.2个百分点，政策宽松效果逐步显现。图22006年2015年5月全国房地产市场发展情况单位：%资料来源：国家统计局，联合评级整理。总的来看， 房地产业作为国民经济的重要支柱产业， 近几年行业发展较快、 波动较大， 自2014年起房地产业告别了高速增长态势，开发投资增速逐步放缓。进入2015年上半年，房地产开发企业到位资金、土地购置面积和新开工面积作为房地产开发投资走势的先行指标，降幅均有所收窄，显示出房地产业有向好迹象。2市场供需（1）土地供应状况土地作为房地产主要的成本来源，会受到地方政府供地意愿和开发商购
12、地能力和意愿影响。土地市场受到房地产宏观调控政策影响巨大。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制房地产企业融资能力，加之需求端的限购等政策，导致部分房企的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化，直接影响土地市场需求。2012年全国土地市场整体供求呈进一步下降趋势，全国300个城市共成交土地11.96亿平方米，较上年同期下降15%。同时，随着三、四线城市库存日益饱和，房企逐渐回归一、二线城市。2013年重点城市“地王”频出，住宅类用地与商办类用地表现强势，全国300个城市住宅类用地平均溢价率回调8个百分点至16%。尽管多个城市采取竞配建保障房等方式限制高价地产生，但以北京、上海为首的重点城市平
13、均溢价率仍领涨全国。表12012年2015年6月全国300个城市土地交易情况2012 年年2013 年年2014 年年2015 年年 16 月月推出面积（万平方米）推出面积（万平方米）158,084177,964135,65947,372同比同比-8%13%-24%-29%成交面积（万平方米）成交面积（万平方米）119,595143,569104,03233,362同比同比-15%20%-28%-40%出让金（亿元）出让金（亿元）19,50431,30523,4127,835公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司7同比同比-13%61%-25%-38%楼面均价（元楼面均价（元/平方米）平
14、方米）9421,1741,2341,269同比同比-1%25%5%4%土地平均溢价率土地平均溢价率8%16%10%10%同比同比下降 4 个百分点上升8个百分点下降 6 个百分点下降 2 个百分点资料来源：CREIS中指数据，联合评级整理。2014年，受楼市渐冷传导，房企拿地日趋谨慎，直至四季度随着政策利好以及楼市升温，一线城市才出现反弹，但年末升温难改全年土地市场疲态。全年全国300个城市土地供求量均有较大程度跌幅，推出面积及成交面积比2013年分别减少24%和28%，各类用地需求的减少也使得土地平均溢价率降至10%。其中，住宅类用地平均溢价率为12%，较2013年同期下降7个百分点。尽管土
15、地供求量及出让金同比均有大幅回落，但重点城市优质地块拉高均价水平使得楼面均价增为1,234元/平方米，同比上涨6%。从各线城市来看，一线城市推出面积0.37亿平方米，成交土地面积0.34亿平方米，同比分别减少26%和27%；楼面均价7,705元/平方米，同比上涨41%；土地溢价率25%，比2013年下降7个百分点，但土地价格依然相对坚挺。二线城市推出土地面积5.20亿平方米，成交土地面积4.32亿平方米，同比分别减少20%和23%，跌幅为各线城市最小；楼面均价1,337元/平方米，同比下降4%；土地溢价率8%，同比下降8个百分点。三四线城市推出土地面积8.00亿平方米，成交土地面积5.74亿平
16、方米，同比分别减少26%和36%，跌幅最大；楼面均价724元/平方米，同比下降2%；土地溢价率6%，同比下降4个百分点。整体看，一线城市地价较为坚挺，二三四线城市土地市场遇冷。2015年上半年，土地市场整体下行，成交量及出让金均低于去年同期，仅楼面均价小幅上调。从各线城市来看，各线城市推出土地面积及成交土地面积同比均有大幅下降。一线城市土地溢价率也出现大幅下滑，比2014年同期下降16个百分点至17%；仅有楼面均价小幅上涨9%至8,829元/平方米。二线城市楼面均价及土地溢价率同比分别微涨至1,393元/平方米和10%；三四线城市则延续下行趋势，微跌至722元/平方米和5%。总体看，在去库存压
17、力下，房企拿地速度有明显放缓趋势，土地供求量出现较大下滑；但房企对重点城市优质地块的争夺未有丝毫减退，从而使得楼面均价仍然保持在较高水平，不过与一线城市相比，二三四线城市土地溢价率及楼面均价均有所降低，房企土地成本压力亦有所减轻。值得注意的是，2013年由于房企拿地成本较高、成交面积较大，未来可能会造成大量房源同阶段上市，给房地产开发企业造成一定的销售压力和成本压力。（2）开发资金来源状况2008 年以来，由于需求面观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，订金、预收款和个人按揭贷款在房地产投资开发资金中的占比下降，而从紧的货币政策也使得房地产商取得贷款的难度加大、成本增加。据国家统计局数据显示，2
18、014 年，房地产开发企业到位资金 121,991 亿元，比上年下降 0.1%，增速比 2013 年回落 26.6 个百分点，结束了自 2000 年以来的正向增长。其中，国内贷款 21,243 亿元，增长 8.0%，较 2013 年回落 25.1 个百分点；利用外资 639 亿元，增长 19.7%，较 2013 年回落 13.1 个百分点；自筹资金 50,420 亿元，增长 6.3%，较 2013 年回落 15 个百分点；其他资金 49,690 亿元，下降 8.8%，较 2013 年回落 37.7 个百分点。在其他资金中，定金及预收款30,238 亿元，下降 12.4%，较 2013 年回落
19、42.4 个百分点；个人按揭贷款 13,665 亿元，下降 2.6%，较 2013 年回落 35.9 个百分点。整体看，2014 年银行信贷政策的收紧，使得房地产企业所获国内贷款增速出现了较大回落，个人按揭贷款更是出现了小幅下降；同时，房地产市场的低迷也降低公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司8了定金及购房款的预缴额度。图 32015 年 6 月末房地产行业资金来源构成资料来源：国家统计局进入 2015 年，房地产开发企业到位资金增速较 2014 年同期有较大下滑，但已逐步显示出向好趋势。2015 年前 6 个月，房地产开发企业到位资金 58,948 亿元，同比增长 0.1%，降幅比
20、15月份收窄 1.7 个百分点。其中， 国内贷款 10,831 亿元， 下降 4.1%； 利用外资 179 亿元， 下降 3.9%；自筹资金 23,844 亿元，增长 0.1%；其他资金 24,095 亿元，下降 2.0%。在其他资金中，定金及预收款 14,121 亿元，下降 0.9%；个人按揭贷款 7,163 亿元，增长 10.0%。图4全国房地产开发企业本年资金到位增速单位：%资料来源：国家统计局总体看，对房地产业偏紧的信贷支持，使房地产业的资金较为紧张；但在央行“930 新政”下，随着金融机构对个人住房贷款投放力度的加大，房地产企业资金压力有望获得一定缓解。（3）市场供需情况从商品房市场
21、供求情况看，2008 年以来房地产市场需求持续释放，成交量逐年走高，反观竣工面积增幅小于销售面积，形成了供不应求的态势，尤其是一线城市更为明显。2012 年在一系列调控政策作用下，房地产市场整体运行稳定。全年房屋竣工面积 9.94 亿平方米，较 2011 年增长7.3%；商品房销售面积 11.13 亿平方米，较 2011 年增长 1.8%。2013 年房地产市场稳中有升，随着三月份出台新版“国五条”后，各地成交受政策末班车效应影响，成交量普遍大幅上涨。统计数据显示，受市场看淡影响，过去几年新开工面积增速的减缓导致 2013 年房屋竣工面积增速回落5.3 个百分点；但商品房销售面积同比增长 17
22、.3%，也显示出了 2013 年房地产市场需求依然旺盛。公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司9图 520062015 年 6 月全国商品住宅供求情况资料来源：国家统计局，联合评级整理。注：销售竣工比为销售面积和竣工面积的比值，大于 1 说明供不应求，小于 1 说明供大于求。2014 年，尽管有多轮政策调整刺激住房需求，市场观望情绪仍然强烈，全国商品房销售面积和销售金额均出现下降，如下图所示。全年，商品房销售面积 12.06 亿平方米，同比下降 7.6%，其中住宅销售面积下降 9.1%；商品房销售额 7.63 万亿元，同比下降 6.3%，其中住宅销售额下降7.8%。从供给方面看，2014
23、 年房地产开发企业房屋竣工面积仍继续保持增长，但增速出现回落。全年房屋竣工面积 10.75 亿平方米，其中住宅竣工面积 8.09 亿平方米，同比增长 2.7%。图 6全国商品房销售面积和销售额增速情况单位：%资料来源：国家统计局2015年，随着政策继续向好，全国商品房销售面积和销售金额降幅快速收窄直至好于去年同期表现。上半年，商品房销售面积5.03亿平方米，同比增长3.9%，增速由负转正，环比提高4.1个百分点。16月份商品房销售额34,259亿元，比15月增长10.0%，增速环比提高6.9个百分点。从供给方面看， 2015年上半年房地产竣工面积2.66亿平方米， 同比下降13.3%， 其中住
24、宅竣工面积1.96亿平方米，下降16.2%。总体看，2015年以来在政府调控政策转向，多重政策利好刺激住房需求持续释放下，楼市逐步回暖趋势已基本确定，但未来行业的发展走向仍需继续关注。（4）销售价格情况从商品房销售价格看，2010 年以来随限购、限贷等一系列房地产调控措施逐步深入，调控效果逐步显现。2011 年 9 月百城住宅均价自发布以来首次环比下跌，其中一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是上海、南京、天津、苏州、北京、深圳等地，同时主流房地产品牌企业纷公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司10纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过 20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优
25、势进入市场。而进入 2012 年，房价呈先抑后扬态势，百城价格指数于 2012 年 6 月实现环比小幅上涨，结束了连续 9 个月下跌趋势，呈止跌回升态势。根据中国房地产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示，2013 年 12 月百城住宅均价为 10,833 元/平方米，同比上涨 11.51%。2014 年以来，由于各地限购的影响持续深化，全国百城住宅价格出现明显回落，2014 年 12 月百城住宅均价为 10,542 元/平方米，环比下跌 0.92%，连续第 5 个月下跌，跌幅扩大 0.33 个百分点，如下图所示。图 7近年来年全国百城住宅销售价格指数同比变化情况单位：%资料来源：W
26、ind资讯2015 年以来受多重宽松政策调整影响，重点城市商品住宅成交面积小幅回升，市场呈现回暖迹象。 2015 年二季度百城住宅价格平均为 10,573 元/平方米， 各月份较去年同期均下跌 2.7%4.5%，跌幅明显收窄，较一季度环比有所回升，其中五月和六月环比上涨 0.45%和 0.56%，市场有所回暖。总的来看，从 2008 年开始，全国房屋平均销售价格基本呈震荡上行态势，2013 年也已经基本确立了持续上涨趋势，但 2014 年以来房价上涨趋势得以扭转，预计 2015 年随着利好政策逐步落地实施，需求将进一步释放，房价将继续稳中看涨。3竞争格局从 2003 年至今，房地产市场已经走过
27、了黄金 10 年，随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。进入 2014 年，行业集中度进一步提升。2014 年房地产行业前 10 名企业和前 20 名企业销售额占比分别提高到 17.49%和 23.49%，较上年分别提高了 4.22 个和 5.24 个百分点；前 10 名和前20 名房地产企业销售面积占比分别达到 10.26%和 13.51%， 较上年分别提高了 1.89 和 2.39 个百分点（详见下表）。表220102014年前20名房地产企业销售额和销售面积占比情况项目项目2010 年年2011
28、年年2012 年年2013 年年2014 年年前 10 大企业销售额占比10.13%10.43%12.76%13.27%17.49%前 20 大企业销售额占比14.24%14.54%17.62%18.25%23.49%前 10 大企业销售面积占比5.10%5.73%7.72%8.37%10.26%前 20 大企业销售面积占比7.09%6.72%10.38%11.12%13.51%资料来源：联合评级搜集整理公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司11房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，龙头公司在竞争中占据明显优势。原因在于：大型房地产企业项目储备
29、丰富，现金流稳定充裕，较为广泛的区域分布可以平衡和对冲政策风险；大型房地产公司的融资手段和渠道丰富，融资成本低；由于地价的上涨，一二线优质地块角逐逐渐只能在大型房企之间进行。目前看，中国房地产行业竞争的态势已经趋于固化，龙头企业的先发优势明显，万科、恒大等传统优势房企，稳居行业前列，领先规模进一步扩大。表32015年中国房地产开发公司测评前10强企业排名排名企业名称企业名称排名排名企业名称企业名称1万科企业股份有限公司6碧桂园控股有限公司2恒大地产集团7世茂房地产控股有限公司3绿地控股集团有限公司8融创中国控股有限公司4保利房地产（集团）股份有限公司9龙湖地产有限公司5中国海外发展有限公司10
30、广州富力地产股份有限公司资料来源：中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布。总体看，房地产行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势。4行业政策房地产行业产业链长、行业容量大、相关产业占国民经济比重大，是国家调控经济运行的重要抓手。近年来，随着金融危机的发生和不断发展深化，国家多次通过调控地产行业的发展速度达到稳定经济增速的目的。2012 年，虽然没有出台国家级的楼市调控新措施，但是楼市调控政策力度不减。进入 2013年，房地产调控进一步升级。2013 年 2 月 20 日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，包括完善稳
31、定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容，与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但“新国五条”的出台意味着楼市政策“高压期”仍将持续一段时间。另一方面，保障性住房建设作为一项重要的民生工程越来越受到政府有关部门的重视。中央及各级地方政府在保障房建设资金来源、信贷支持、土地供应、税费政策优惠、鼓励民间资本参与等多个方面出台了一系列优惠政策，大力推动我国的保障性住房建设进程。表42013年2015年6月主要房地产调控政策年份年份调控政策调控政策2013 年 2 月国务院“新国五条”2013 年 3
32、月国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知2014 年 9 月央行、银监会联合出台关于进一步做好住房金融服务工作的通知2014 年 10 月住建部、财政部、央行关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知2015 年 3 月国务院不动产登记暂行条例2015 年 3 月央行、住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例2015 年 3 月财政部、国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限资料来源：联合评级搜集整理2014年，我国房地产行业投资增速明显放缓，各地土地出让情况不佳，部分城市出现土地流拍等情况，对地方政府财政状况造成较大压力。在此背景下，中央及地方推出多项救市政策以稳定住房消费。20
33、14年上半年，中央层面并未出台具体的调控政策，而是延续2013年底住建部会议公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司12“分类指导”的思想，由各地自行“双向调控”。在此基调下，各地自4月开始陆续放开限购。至年末，限购政策基本放开，全国47个限购城市中，仅北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未做调整坚持限购。9月底，央行“930新政”的出台，使得信贷政策放松成为定局。随后，住建部、财政部、央行又联合下发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，提出降低贷款申请条件、提高首套自住房的贷款额度等以刺激住房刚性需求。10月以后，多个省市纷纷出台公积金调整政策，加大公积金支持力度；同时，也通过契税减
34、免、财政补贴等手段刺激自住型需求。2015 年上半年， 中央定调稳定住房消费， 多轮金融信贷政策发力，改善房地产市场运行环境。3 月，两会召开，确定 2015 年政府工作主要任务之一是稳定住房消费；坚持分类指导，因地施策，支持居民自住和改善型需求，促进房地产市场平稳健康的发展。在信贷支持上，央行则分别于 3月、5 月、6 月三次降息降准。经此调整，5 年以上商业贷款利率降至 5.4%，公积金贷款利率降至3.5%，均已处于历史低位。相应，地方政府除放松限购限贷、调整公积金外，也在财政补贴、税费减免等方面加大支持力度，以刺激楼市需求特别是改善型需求得到释放。总体看，在我国房地产市场整体渐冷的背景下
35、，为促进房地产行业的平稳健康发展，2014 年起，中央及地方相继出台了多重利好政策，使得房地产业政策环境有所好转，房地产市场也开始逐步回暖。从 2015 年上半年出台的主要房地产调控政策看，预计短期内房地产业政策环境向好，需关注政策持续性，及未来房地产市场对政策的反应程度。5行业关注资金链日趋紧张资金链日趋紧张房地产行业与国家调控政策紧密相关，且具有强周期性。随着银行等金融机构贷款逐步收紧，房企更多地开始依靠项目销售等回款作为资金来源。但在长期的“限购”和“限贷”政策下，进入 2014 年我国房地产销售情况开始转淡，销量和价格均出现同比下降，影响房地产企业的回款能力和现金流，部分房企的资金链越
36、发紧张。资金成本上升资金成本上升房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。由于近年来对房地产企业融资渠道的控制，导致房地产企业融资成本高企，2013 年房地产行业平均负债率有所上升，139 家房企的平均负债率为 63.15%，相较于 2012 年的 61.64%上升了近两个百分点，逾四成房企资产负载率超过 70%。在宏观经济增速放缓，市场资金面偏紧常态化的情况下，房地产企业的融资能力和融资成本都将受到不利影响。市场格局持续分化市场格局持续分化近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进， 国内房地产市场出现了明显分化。由于此前全国各地市场快速发展，在调控政策从严的作用下，三四线城市房地产市
37、场增长趋势有所放缓；而一二线城市虽然也受到一定影响，但市场整体发展要明显好于三四线城市。目前三四线城市由于库存积压较大，持续购买力不足，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。房企利润率下降房企利润率下降目前，房地产企业的利润已经到了一个饱和程度，部分项目的利润率走低。在房价的构成中，三分之一为地价；地产商所获利润的 60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很
38、难提升其利润率，获公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司13得超额利润。6行业发展调控政策行政化和长期化调控政策行政化和长期化在过去几年的房地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用，但是仍然缺少有效的长期调控手段。2013 年 5 月国务院批准对发改委的批复意见中提出深化个人住房房产税改革试点范围。未来，房产税将是一个长效的调控机制，用来替代目前的行政调控手段。从长远来看，由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展，最终脱离行政管理体系的前景是比较确定的。参股商业银行，转型金融化地产公司参股
39、商业银行，转型金融化地产公司由于近年来受调控政策影响，国内信贷环境偏紧，众多房地产企业纷纷拓展新的融资渠道，参股银行便成为了一种新的尝试。一方面，参股银行可以更好地满足企业客户在金融服务方面的需求，也是企业顺应未来房地产行业“金融业+加工业”发展趋势的有效转型；另一方面，参股银行可以使企业与银行间的业务关系更加紧密，为房企的融资创造便利条件。转变盈利模式，提升经营收益转变盈利模式，提升经营收益由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，过去房地产开发企业基于囤地-融资-捂盘的盈利模式难以为继，高周转的经营方式逐渐成为主流。此外，住宅地产开发企业越来越多的进入商业地产领域，城市综
40、合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。综合来看，在未来一段时期，房地产行业仍将是国民经济的重要组成部分，并将在中国经济转型和城镇化过程中发挥重要作用。现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业寡头逐渐形成，行业集中度不断提高，行业竞争对行业内企业的管理水平提出了更高要求。未来几年，预期房地产行业将会继续稳健发展，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中小房地产企业也会获得比较大的生存空间。7区域经济珠海是珠江三角洲南段的一个重要城市，是我国五个经济特区之一。国务院
41、 2008 年底颁布实施珠江三角洲改革发展规划纲要（2008-2020 年），明确珠海为珠江口西岸的核心城市。截至2013 年末，土地面积为 1,724.32 平方公里，常住人口 159.03 万人，户籍人口 108.57 万人。2013年珠海市完成地区生产总值 1857.32 亿元，同比增长 10.3%，增速高于全国和全省平均水平。全年实现固定资产投资达 1,135.05 亿元，同比增长 23.5%。根据珠海市统计局数据显示，2014 年全年珠海市房地产开发投资 388.30 亿元，比上年增长42.5%。在房地产开发投资中，商品房住宅投资 268.34 亿元，增长 28.0%。其中，90 平
42、方米及以下住宅投资 60.39 亿元，增长 24.3%；90144 平方米住宅投资 154.67 亿元，增长 71.5%；144 平方米及以上住宅投资 53.28 亿元，下降 27.9%；别墅、高档公寓投资 14.02 亿元，增长 195.0%。办公楼和商业营业用房投资 44.03 亿元和 39.88 亿元，分别增长 283.4%和 118.7%。全年商品房施工面积 2,055.98 万平方米，增加 10.9%，其中商品住宅 1,401.81 万平方米，增加 7.3%。商品房竣工面积 166.21 万平方米，减少 56.4%，其中住宅 128.50 万平方米，减少 57.2%。商品房销售面积3
43、36.09 万平方米，减少 1.8%，其中住宅 292.97 万平方米，减少 4.7%。年末商品房待售面积 176.61公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司14万平方米，增加 8.1%，其中住宅 114.91 万平方米，减少 0.6%。表 52014 年珠海市房地产开发和销售主要指标指标指标单位单位绝对数绝对数比上年增长（比上年增长（%）房地产开发投资亿元388.342.5其中：土地购置费亿元127.21234.8住宅亿元268.3428房屋施工面积万平方米2,055.9810.9其中：住宅万平方米1,401.817.3房屋新开工面积万平方米563.9333.3其中：住宅万平方米372
44、.3228.1房屋竣工面积万平方米166.21-56.4其中：住宅万平方米128.5-57.2商品房销售面积万平方米336.09-1.8其中：住宅万平方米292.97-4.7本年资金来源小计亿元1,180.9448.5其中：国内贷款亿元357.6879.9个人按揭贷款亿元119.4734.2本年购置土地面积万平方米76.8737商品房销售额亿元461.8517.6待售面积万平方米176.618.1其中：住宅万平方米114.91-0.6资料来源：2014 年珠海市国民经济和社会发展统计公报总体看，珠海市的房产投资增量趋于稳定快速增长的态势，随着宏观政策的松动，未来几年有望维持较高的投资增速。四、
45、基础素质分析1规模与竞争力规模较大，区域竞争力较强规模较大，区域竞争力较强截至 2014 年底，公司总资产 674.31 亿元，营业收入达 71.04 亿元，营业利润 8.45 亿，是珠海地区房地产行业的龙头企业，在珠海地区保持较高的市场占有率。公司有一级房地产开发资质。华发股份已形成以珠海为重点区域同时布局上海、广州、武汉、大连市、沈阳市和南宁市等地区的具有较大规模的房地产企业。公司控股股东珠海华发集团作为珠海市国资委重要的下属公司，承担了大部分珠海市综合城市运营和基础设施建设等政府职能，在公司融资、项目建设及与政府协调方面能够给予公司较好的支持。较强的房地产综合营运能力较强的房地产综合营运
46、能力公司自上世纪八十年代初期开始在珠海从事房地产开发经营，先后建成“华发新城”、“华发世纪城”、“华发水郡”、“华发蔚蓝堡”等楼盘。公司有较丰富的住宅开发经验以及专业的管理团队，对房地产市场发展趋势的把握较好；其次，在公司利用资本运作促进产业运营方面优势突出。2004 年 2 月，公司成功在上交所上市，资本市场加速了公司运营，公司整体实力稳步增强显著的品牌优势显著的品牌优势公司是珠海市实力较强的房地产上市公司，在区域内具有较强的品牌优势。2008 年 4 月公司荣获“第七届广东地产资信 20 强”，同年 7 月荣获“中国人居 10 年杰出贡献企业奖”，同年12 月荣获“广东省 2008 感动社
47、会模范房地产企业”、“广东省 2008 年度责任房企”，华发新城公司债券信用评级报告珠海华发实业股份有限公司15五期被评为“2008 年度广东省最畅销楼盘”；在“博鳌论坛 2009 中国房地产预警与产业振兴发展峰会暨 2009 中国房地产品牌地产榜颁奖盛典”中，公司荣获“2009 中国房地产十佳诚信开发企业”，华发世纪城荣获“2009 中国房地产十佳建筑品质金奖楼盘”；2009 年 6 月公司荣获“第八届广东地产资信 20 强”；2010 年 3 月华发新城被授予“和谐家园”称号，成为珠海首个“外国人融入社区”示范点；2011 年 7 月公司获得 2010 年度广东省房地产企业社会责任示范企业
48、；2014 年 6 月华发新城五期项目获得广东省绿色住区称号。区域市场领导地位区域市场领导地位较强的运营能力、品牌优势及充足的土地储备使得公司保持在珠海房地产市场的领先优势，2014 年公司居珠海房地产市场占有率首位，20122014 年销售面积市场占有率分别为 25.95%、20.71%和 25.39%。公司已形成珠海区域内市场的稳固领导地位。充足的土地储备充足的土地储备公司在立足珠海的基础上，积极向外扩张，根据目标城市实际情况以及公司资金状况，坚持以合理的价格，相对宽松、灵活的付款方式取得土地储备，相继在南宁、沈阳、广州、上海、武汉等地增加土地储备。目前，公司已在珠海市、广州市、上海市、武
49、汉市、大连市、沈阳市及南宁市拥有与公司发展战略相匹配的土地储备。截至 2014 年底，公司在建项目和拟建项目计入容积率建筑面积超过 900 万平方米，按照公司现有开发速度，公司储备土地可保证公司未来 34 年的开发。总体看，公司经营规模较大，土地储备丰富，项目覆盖珠海及部分一二线城市，品牌影响力较大。2人员素质截至2015年6月底，公司有董事、监事和高级管理人员22人。公司高管均有丰富的行业经验和管理经验，充分了解行业的整体状况和公司的运营发展。公司董事局主席李光宁先生，生于1971年9月，硕士研究生学历。历任华发集团助理总经理、副总经理，公司董事局秘书、董事；华发集团法定代表人、董事长；公司
50、董事局副主席，后兼任公司总裁。系珠海市第八届人民代表大会代表，中国共产党珠海市第七届委员会候补委员。2014年4月起任公司董事局主席。公司董事、总裁陈茵女士，生于1970年11月，硕士研究生学历。历任珠海英格仕房产开发有限公司总经理助理兼工程业务部经理，公司销售部经理、总经理助理、副总裁。现为公司董事、总裁。截至2015年6月底，公司总人数2,582人，其中，高层管理者（含股份本部、各下属公司高管）133人，占5.2%；中层管理者305人，占11.8%；其他员工2,144人，占83%。大专及以下1,164人，占45%；本科1,264人，占49%；硕士145人，占5.6%；博士9人，占0.4%。