《华发股份：2009年18亿元公司债券跟踪信用评级报告.PDF》由会员分享，可在线阅读，更多相关《华发股份：2009年18亿元公司债券跟踪信用评级报告.PDF（24页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、 公司债券跟踪信用评级报告公司债券跟踪信用评级报告 1珠海华发实业股份有限公司珠海华发实业股份有限公司 2009 年年 18 亿元公司债券跟踪信用评级报告亿元公司债券跟踪信用评级报告 跟踪评级结果：跟踪评级结果： 上次信用评级结果：上次信用评级结果： 本期公司债券跟踪信用等级：本期公司债券跟踪信用等级：AA 主体长期信用等级：主体长期信用等级：AA 评级展望：稳定评级展望：稳定 本期公司债券信用等级：本期公司债券信用等级：AA 主体长期信用等级：主体长期信用等级：AA 评级展望：稳定评级展望：稳定 债券剩余期限：债券剩余期限：80 个月个月 债券剩余期限：债券剩余期限：92 个月个月 债券剩余
2、规模：债券剩余规模：18 亿元亿元 债券剩余规模：债券剩余规模：18 亿元亿元 评级日期：评级日期：2011 年年 4 月月 11 日日 评级日期：评级日期：2010 年年 4 月月 7 日日 评级结论：评级结论： 鹏元资信评估有限公司（以下简称“鹏元” ）对珠海华发实业股份有限公司（以下简称“华发股份”或“公司” ）2009年11月11日上市的公司债券的2011年跟踪评级结果维持为AA，发行主体长期信用等级维持为AA，评级展望维持为稳定。 主要财务指标：主要财务指标： 项项 目目 2010 年年 2009 年年 2008 年年 总资产（亿元） 203.26174.64 135.29归属于母公
3、司所有者权益（亿元） 57.6250.94 45.01资产负债率 67.78%68.34% 64.49%流动比率 2.362.55 2.13速动比率 0.680.87 0.35营业收入（亿元） 58.7540.07 34.79营业利润（亿元） 10.168.60 7.67利润总额（亿元） 10.128.65 7.69EBITDA（亿元） 10.299.00 8.07经营活动现金流净额（亿元） 31.2618.15 4.36综合毛利率 33.19%38.35% 37.61%总资产报酬率 5.49%5.61% 6.59%资料来源：公司公告 公司债券跟踪信用评级报告公司债券跟踪信用评级报告 2基本观
4、点：基本观点： ? 公司为珠海地区房地产龙头企业，2010 年公司房地产销售业绩实现快速增长； ? 土地储备充足，能满足公司未来 3-5 年开发所需，项目具有良好的持续性； ? 公司加大了异地房地产市场扩张力度，异地项目进展状况良好，并且公司开始涉足商业地产，有利于提高公司抵御经营风险的能力，增强经营的稳定性和持续性； ? 公司债务结构合理，资金回笼情况良好，债务偿还有保障。 关注：关注： ? 2010 年房地产价格涨幅过大，近期国家对房地产行业政策调控力度逐渐加大，市场短期前景不明朗。 分析师分析师姓名：岳大攀 贺亮明 电话：0755-82872737 邮箱： 公司债券跟踪信用评级报告公司债
5、券跟踪信用评级报告 3一、募集资金使用情况一、募集资金使用情况 公司于2009年11月11日上市的18亿元人民币公司债券，扣除发行费用后实际募集资金17.68亿元，募集资金用途用于偿还银行贷款及补充公司流动资金。公司已用募集资金归还银行贷款5亿元，剩余资金已全部用于补充流动资金。 二、运营环境二、运营环境 近年房地产行业处于过热状态，跟踪期内国家陆续出台了多项调控政策且力度不断加大，行业短期发展局势不明朗近年房地产行业处于过热状态，跟踪期内国家陆续出台了多项调控政策且力度不断加大，行业短期发展局势不明朗 近年我国房地产行业已经出现过热状态，为使房地产行业平衡稳定的发展，2010 年国家从土地、
6、信贷、住房结构等多方面对房地产市场进行调控（见表 1） 。 2010 年，全国房地产开发投资 48,267 亿元，增长 33.2%，增速比 2009 年提高 17.1 个百分点；2010 年商品房销售面积 10.43 亿平方米，增长 10.1%，增幅比 2009 年回落 33.5 个百分点；商品房销售额 5.25 万亿元，增长 18.3%，比 2009 年回落 58.6 个百分点；70 个大中城市新建住宅销售价格同比上涨 7.6%，二手住宅销售价格同比上涨 5.0%。 从市场反应情况来看，2010年多项调控政策出台之后，抑制了部分需求的释放，全国商品房成交面积同比增速下降明显，但成交价格依然持
7、续上涨，尤其一、二线城市更是快速上涨。因此， 为抑止房价不合理上涨， 2011年1月国务院出台了有史以来最严厉的房地产调控政策即 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 ，包括限购、限贷等调控措施进一步深化， 加大保障房尤其是公共租赁住房的建设力度等。 根据世联地产研究报告显示， 2011年2月份各地新房成交面积大幅下降，成交价格却基本保持平稳。 短期看，受国家调控政策的影响，我国房地产市场成交面积增速放缓，但价格维持高位运行，如果现有调控政策仍无法为房地产市场降温，不排除国家进一步出台更严厉的调控政策，因此未来一段时间我国房地产发展局势不明朗。 表表 1 2010 年至今
8、政府对房地产行业主要调控政策年至今政府对房地产行业主要调控政策 日期日期 颁布单颁布单位位 主要内容主要内容 2010.1.21 国土部 经适房、 廉租房和中低价位、 中小套型普通商品用地占住宅用地的比例不得低于 70%。2010.4.14 国务院 购买首套且套型建筑面积在 90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于 30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍。 2010.4.15 国土部 公布各地住房供地计划，确保保障房、棚改房和自住性中小套型普通商品房用地优先供应，确保三类房供地不低于 70%。 2010.4.17 国务院
9、 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以 公司债券跟踪信用评级报告公司债券跟踪信用评级报告 4上住房贷款；不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 2010.6.8 住建部等 对公共租赁住房建设，从规划、房源筹集、政策支持、监督管理等方面做出规定。 2010.9.29 央行、 银监会 在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到 30%及以上。 2010.11.3 住建部、 财政部等 第二套房公积金贷款利率不
10、得低于同期首套房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍，首付款比例不得低于 50%，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。 2011.1.26 国务院 要求地方政府确定本地区年度新建住房价格控制目标；加大保障性安居工程建设力度；强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍；要从严制定和执行住房限购措施等 资料来源：公开资料 2010 年至今珠海市房地产开发投资持续增长但增速放缓，成交价格涨幅较大，成交面积则有所下降年至今珠海市房地产开发投资持续增长但增速放缓，成交价格涨幅较大，成交面积则有所下降 根
11、据珠海市统计信息网数据， 2010年珠海市房地产开发投资额175.51亿元， 同比增长6.6%；2010 年全市商品房平均销售价格达到 10,693 元/平方米， 同比增长达到 42.9%； 商品房销售面积有所下降，全年商品房销售面积 257.37 万平方米，同比下降 8.2%，但由于价格增长幅度较大，全年销售额有所增长，达到 275.21 亿元，同比增长 31.1%。 2011 年 1-2 月份，房地产开发投资额 18.14 亿元，同比增长 12.0%；商品房销售面积 26.92万平方米，同比下降 19.6%；商品房销售额 35.31 亿元，同比下降 2.3%，全市商品房平均销售价格达到 1
12、3,117 元/平方米，同比增长达到 21.3%。 综上，受国家对房地产市场的调控影响，珠海市房地产开发投资增速放缓，成交面积持续下降，但成交价格依然涨幅较大。 短期内珠海市房地产市场受调控影响发展不明朗，但受益于城市规划、基础设施建设等利好因素，珠海房地产市场的发展前景看好短期内珠海市房地产市场受调控影响发展不明朗，但受益于城市规划、基础设施建设等利好因素，珠海房地产市场的发展前景看好 国家发改委公布的珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020 年） 提出要加强珠三角与港澳更紧密的合作，珠海凭借毗邻港澳的天然区位优势，被定位为珠江西部经济发展的核心城市和交通枢纽，这为珠海市房地产业发
13、展提供良好的机遇。另外，国务院批复了横琴总体发展规划 ，横琴的开发建设将推动珠海市整体经济迈向一个新的台阶，珠海市的房地产市场将从中受益。 除城市规划利好外， 珠海市加大了基础设施建设的力度， 同样对当地房地产市场构成利好。港珠澳大桥项目、广珠铁路、双港高速、广珠城轨、珠海港、S272 国家一级公路改建工程等重大项目的建设为珠海市成为一个开放性城市打下坚实的基础，必将刺激周边地区的珠海置业需求，为珠海房市辐射面扩容提供支持。 整体而言，虽然近期出台的相关政策对珠海市场的影响仍不明朗，但是随着近年关于珠海 公司债券跟踪信用评级报告公司债券跟踪信用评级报告 5城市规划、基础设施建设的诸多利好因素，
14、珠三角经济一体化进程的加快，珠海房地产市场的发展前景仍然看好。 三、经营与竞争三、经营与竞争 作为珠海地区地产公司龙头，公司2010年房地产销售业绩大幅增长 作为珠海地区地产公司龙头，公司2010年房地产销售业绩大幅增长 公司主要从事房地产的开发和销售，产品结构以住宅为主。2010 年公司实现房地产开发收入 55.77 亿元，其中 94%以上的销售收入来源于珠海地区。从公司项目的区域分布来看，珠海为其房地产项目的主要集中地。 2010年公司结转的销售收入主要来自于华发新城五期。 华发新城五期位于华发新城西地块，由华发股份全资子公司华纳投资、华融投资开发。项目用地面积 18.15 万平方米，地上
15、建筑面积 40.11 万平方米，地下建筑面积 10.39 万平方米，总建筑面积 50.50 万平方米，容积率不超过2.21，建筑密度 17.80%，绿化率 40%，目前已基本销售完毕。 表表 2 最近三年公司房地产销售收入地区分布最近三年公司房地产销售收入地区分布 （单位：亿元）（单位：亿元） 地区地区 2010 年年 2009 年年 2008 年年 金额金额 比重比重 金额金额 比重比重 金额金额 比重比重 珠海 52.56 94.24%34.1887.29%33.71 96.87%中山 3.16 5.67%4.4211.29%1.09 3.13%包头 0.05 0.09%0.561.42%
16、 合计合计 55.77 100.00%39.16100.00%34.79 100.00%资料来源：公司年报 2010年公司房地产合同预售面积51.47万平方米、预售金额73.04亿元，分别较去年同期增长12.70%和49.40%。预售项目主要为华发世纪城四期、华发水郡二期、包头（一期）项目，预售情况较理想。其中华发世纪城四期项目预售款占总预售款的75%以上。华发世纪城四期位于世纪城的中部及西部，用地面积15.26万平方米，建筑面积38.04万平方米，容积率不超过2.35，建筑密度12%，绿化率39%，平均售价达1.5万元/平方米，在珠海地区属于受欢迎住宅。 表表3 2005-2010公司主要业
17、务指标公司主要业务指标 年份年份 新开工面积新开工面积（万平方米）（万平方米） 在建面积（万在建面积（万平方米）平方米） 竣工面积（万竣工面积（万平方米）平方米） 预售面积 （万预售面积 （万平方米）平方米） 预售金额（亿预售金额（亿元）元） 2010年 115.83 156.0448.89 51.47 73.04 2009年 52.33 131.4140.1845.67 48.892008年 11.12 126.2822.7320.7 21.112007年 108.21 90.9335.5641.85 51.842006年 32.27 75.6119.4228.5 19.14 公司债券跟踪信
18、用评级报告公司债券跟踪信用评级报告 62005年 40.62 67.248.4717.67 10.22资料来源：公司提供 公司在售及在建项目较多，未来销售和业绩可以得到保证公司在售及在建项目较多，未来销售和业绩可以得到保证 截至2010年底，公司主要的在售项目共有6个，在售项目总建筑面积90.91万平方米，已售面积50.78万平方米，还有约40.13万平方米的面积可供出售，如按当前价格完成销售，预计剩余面积销售可实现收入约39亿元。 公司大连（一期）项目地处辽宁省大连市旅顺口区经济开发区中南部，位于兴发路以东、金昌路以南，距离大连市区约50公里。项目北面临近以船舶制造、船舶配套和重大装备制造业
19、为主的工业园区以及大学园区，北面和西面为交通大学两个校区，距离渤海月亮湾沙滩及世界和平公园约800米。根据政府规划，地块周边生活配套将逐步完善，包括中心医院、商业中心。未来随着轻轨开通、企业进驻、生活配套的完善，片区发展潜力较大。 包头（一期）项目位于包头市昆都仑区稀土开发区阿尔丁大街与黄河大街交汇处西北角，北邻富林路，西邻沼谭西路，属于包头市的核心地段，周边配套设施完善，临近包头市火车站，昆都仑区政府等，交通便利，地段较成熟。该项目占地面积6.24万平方米，建筑面积为14.89万平方米，容积率为2.4，目前已售8.31万平方米，销售进度为55.81%，销售情况良好。 考虑到公司丰富的开发和销
20、售经验，目前在售楼盘地理位置相对较好，项目毛利率水平较高，预计公司未来收入和盈利水平可以得到保证。 表表 4 截至截至 2010 年底公司在售项目情况统计年底公司在售项目情况统计 项目名项目名称称 开工时间开工时间/竣工时间竣工时间 持有项持有项目公司目公司权益权益 投资总投资总额（亿额（亿元）元） 已投资已投资额（亿额（亿元）元） 占地面占地面积（万积（万平方平方米）米） 建筑面建筑面积 （万平积 （万平方米）方米）已售面已售面积 （万平积 （万平方米）方米） 均价（元均价（元/平方米）平方米）世纪城四期 2009 年 2 月/2012 年 12 月 100% 27.4215.3615.26
21、38.0433.90 15,040.17大连(一期） 2010 年 10 月/2012 年 12 月 80% 16.295.2413.0025.623.33 7,157.45包头(一期） 2010 年 4 月/2012 年 10 月 100% 11.313.066.2414.898.31 7,780.47生态园二期 B 区 2006 年 6 月/2009 年 6 月100% 1.901.216.681.810.11 22,808.00生态园二期二阶段 2009 年 12 月/2011 年 12 月 100% 4.031.7511.055.170.13 15,901.00斗门水郡二期A区 200
22、9 年 10 月/2011 年 8 月50% 4.691.9613.145.394.99 14,299.84合计合计 65.6528.5865.3790.9150.78 资料来源：公司提供 公司债券跟踪信用评级报告公司债券跟踪信用评级报告 7截至2010年底，公司2个主要在建项目分别为华发新城六期和华发蔚蓝堡。 华发新城六期位于珠海南屏前山河南岸，为国有出让土地，占地面积 171,842.20 平方米，建筑面积 341,522.89 平方米，预计投资额为 39 亿元，已投资 13.05 亿元。华发蔚蓝堡项目位于珠海市唐家淇澳大桥桥头东边、情侣北路南侧，为国有出让土地，占地面积 244,051.
23、61 平方米，建筑面积 318,154.39 平方米，预计投资额为 27 亿元，已投资 5.19 亿元。华发新城六期和华发蔚蓝堡项目预计均在 2013 年 12 月竣工，保证了公司项目销售较好的延续性。 表表 5 截至截至 2010 年底公司在建项目情况统计年底公司在建项目情况统计 项目名项目名称称 开工时间开工时间/预预计竣工时间计竣工时间 预计投资总额预计投资总额（万元）（万元） 已投资额 （万已投资额 （万元）元） 占地面积 （平占地面积 （平方米）方米） 地上建筑面积 （含地上建筑面积 （含架空层）（平方米）架空层）（平方米）华发新城六期 2010 年 11 月/2013 年 12 月
24、 390,000.00130,488.15171,842.20341,522.89华发蔚蓝堡 2010年9月/2013 年 12 月 270,000.0051,931.97244,051.61318,154.39资料来源：公司提供 公司以珠海房地产市场为立足点、加快了异地扩张步伐，并开始涉足商业地产以提升经营的稳定性和持续性公司以珠海房地产市场为立足点、加快了异地扩张步伐，并开始涉足商业地产以提升经营的稳定性和持续性 2008年，公司在包头获得项目标志着公司开始走出珠海、中山地区房地产市场。2009年，公司加快了以珠海为基础、布局国内省会及省中心城市的异地扩张步伐，相继在广西南宁，辽宁沈阳、大
25、连，内蒙古包头等地增加项目储备用地。截至2010年底，公司在各地土地储备面积282.40万平方米，规划总建筑面积495.76万平方米。公司通过股权收购等方式获得较多土地，目前土地储备的楼面土地均价约为1,900元/平方米，成本相对较低。 公司在南宁、大连、包头和沈阳等异地土地储备面积总计62.67万平方米，占总土地储备面积的22.19%，其中大连和包头的一期项目已经开始销售并结转收入，截至2010年底，大连和包头项目分别还有土地储备177,145.57和105,641.36平方米。 南宁柳沙半岛项目位于南宁市英华路南面、 青环路北面、 柳沙东面， 总用地面积为151,441.38平方米，用途为
26、居住和商业用地。公司于2009年12月以247,000万元的价格通过公开拍卖竞得，该项目用地包含两地块，其中A地块用地面积94,421.29平方米，容积率3.0；B地块用地面积57,020.08平方米，容积率2.4。 沈阳国际商务区项目位于沈阳浑南新区， 拥有土地储备192,432.10平方米， 其用地性质为混合住宅，共4块土地，平均容积率5.5，公司于2010年1月经公开竞投挂牌出让土地取得。 公司异地扩张取得一定成果。综合来看，公司项目布局合理、成本较低，为公司未来3-5年的持续稳健发展和业绩增长奠定了坚实的基础。 公司债券跟踪信用评级报告公司债券跟踪信用评级报告 8表表6 截至截至201
27、0年底公司土地储备明细年底公司土地储备明细 地区地区 项目名称项目名称 占地面积占地面积 （平方米）（平方米）计入容积率计入容积率建筑面积建筑面积 （平方米）（平方米）土地土地取得取得方式方式获取时间获取时间土地获取土地获取成本成本/已支已支付金额付金额（万元）（万元） 直接和间直接和间接持有权接持有权益比例益比例 珠海 华发水郡（扣除一期/二期 A 区 B区） 766,632.63306,653.05股权 2007 年 29,885.82 50%珠海 斗门黄杨大道地块 261,039.55391,559.33购买 2010年6月94,605.46 50%珠海 四季名苑 95,483.0026
28、5,953.00股权 2008 年 45,855.38 100%珠海 美景山庄体育用地 13,949.4013,949.40- - - 100%珠海 华发山庄 213,913.53213,913.53购买 2008年7月162,000.00 100%珠海 峰景名苑 31,959.6634,142.43股权 2008 年 2,014.22 100%中山 中山华发山庄 444,493.30666,739.95股权 2009年9月108,295.21 100%中山 中山华发广场 27,300.00213,000.00股权 2009年1月39,723.00 100%中山 中山华发生态庄园（扣除一二期）
29、 342,552.80513,424.20股权 2004 年 22,252.50 100%南宁 南宁 151,441.38420,112.06购买 2009 年 12月 247,000.00 100%大连 大连华藤（扣除一期） 35,552.71231,429.38股权 2008 年 10月 18,014.61 80%大连 大连华枫 141,592.86254,998.00购买 2010 年 12月 31,150.43* 80%包头 包头（扣除一期） 105,641.36367,851.42股权 2008 年 22,803.73 100%沈阳 沈阳 192,432.101,063,919.57
30、购买 2010年1月111,145.47 100%合计 2,823,984.274,957,645.32 934,745.83 注：*表示土地款尚未付完 资料来源：公司提供 2010年，公司华发商都（华发新城六期商业项目）项目破土动工，总建筑面积达10万平米。建成后将成为珠海规模最大，档次规格最高、功能最齐全的商业中心。华发商都的建设是公司进入商业地产的标志，它的运营将使公司从纯粹的住宅开发商向房地产综合运营开发商转变，从而有利于提高公司抵御经营风险的能力，增强经营的稳定性和持续性。公司计划今后在适当的时机逐步增加商业性地产和持有性物业的比重。 公司坚持在省会及省中心城市以合理的价格进行土地储
31、备， 在开发模式上复制 “华发新城”的模式，即在城乡结合部，分期滚动开发。由于公司在异地拿地的项目多具有土地成本合理、项目地理位置较好和开发模式成熟的相对优势，并且结合公司的历史拿地经验，我们认为公司在珠海地区之外的项目风险较小，未来能够给公司带来良好的收益。 公司债券跟踪信用评级报告公司债券跟踪信用评级报告 9四、财务分析四、财务分析 财务分析基础说明财务分析基础说明 以下我们的分析基于公司提供的经天健正信会计师事务所（原天健光华（北京）会计师事务所有限公司、天健华证中洲（北京）会计师事务所有限公司）审计并出具的标准无保留意见的 2008-2010 年度财务报告。 2010 年公司纳入合并报
32、表范围子公司包括本部共计 44 家，较 2009 年增加 8 家。新增 8 家子公司分别为沈阳华纳置业有限公司、沈阳华耀置业有限公司、辽宁华发投资有限公司、重庆华发投资有限公司、重庆中誉房地产开发有限公司、武汉华发置业有限公司、成都华发投资有限公司、大连华枫房地产开发有限公司等 8 家新设公司。 资产结构与质量资产结构与质量 公司资产规模稳定增长，资产结构合理，整体资产质量较高公司资产规模稳定增长，资产结构合理，整体资产质量较高 公司资产规模稳定增长，截至 2010 年 12 月 31 日，公司资产总额为 2,032,627.70 万元，较去年同期增长 16.39%。从资产构成看，截至 201
33、0 年 12 月 31 日，流动资产占资产总额的比例为 97.24%。 公司流动资产合计 1,976,561.95 万元，从结构上看，存货、预付款项和货币资金是流动资产的主要构成项目。 公司货币资金占总资产比例连续三年均保持上升趋势，货币资金较为充足。公司预付款主要内容是预付地价款和竞投土地保证金。 公司 2009 年 12 月 3 日公开拍得珠国土储 2009-06、 07等二宗地块，公司已支付全部土地出让金，由于不符合项目开发条件，未能按规定如期交付该等土地。目前该二宗土地仍处于“三通”阶段。2010 年公司预付地价款转出使得预付账款同比减少 52.36%。 表表7 公司公司2008-20
34、10年资产构成年资产构成 （单位：万元）（单位：万元） 项目项目 2010 年年 2009 年年 2008 年年 金额金额 比例比例 金额金额 比例比例 金额金额 比例比例 流动资产 流动资产 1,976,561.95 97.24%1,703,200.5097.52%1,140,273.70 84.28%货币资金 430,093.29 21.16%290,753.5716.65%185,203.93 13.69%预付账款 127,708.00 6.28%268,084.8715.35%723.20 0.05%存货 1,409,457.59 69.34%1,125,124.3964.42%950
35、,901.33 70.28%非流动资产 非流动资产 56,065.75 2.76%43,242.552.48%212,674.66 15.72% 公司债券跟踪信用评级报告公司债券跟踪信用评级报告 10无形资产 6,206.80 0.31%2,824.790.16%202,001.38 14.93%总资产 总资产 2,032,627.70 100.00%1,746,443.05100.00%1,352,948.36 100.00%资料来源：公司公告 公司存货主要由开发成本、开发产品等构成，2010 年新土地的获取和楼盘的开发使得存货同比增加 25.27%。截至 2010 年 12 月 31 日，
36、开发产品和开发成本占存货的比重分别为 6.47%和 93.09%，其中，开发成本主要包括中山华发山庄、华发新城六期、珠海华发山庄、沈阳华发新城、南宁华发新城等项目，开发产品包括华发生态庄园二期、华发世纪城四期、华发水郡花园一期等项目。 表表 8 2008-2010 年公司存货构成年公司存货构成 （单位：万元）（单位：万元） 存货构成存货构成 2010 年年 2009 年年 2008 年年 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 开发产品 91,236.95 6.47%59,862.785.32%52,497.83 5.52%开发成本 1,312,133.63 93.09%1
37、,062,693.8894.45%895,793.47 94.20%出租开发产品 6,041.87 0.43%2,518.170.22%2,557.26 0.27%低值易耗品 45.15 0.00%49.560.00%52.76 0.01%合计 合计 1,409,457.59 100.00%1,125,124.39100.00%950,901.33 100.00%资料来源：公司公告 截至 2010 年 12 月 31 日， 非流动资产占公司总资产的比例为 2.76%， 较去年同期小幅上升，主要是因为公司结转自用房产所属土地使用权所致。 总的来说，公司资产结构合理，整体质量较高为公司未来的发展奠
38、定了良好的基础。 盈利能力盈利能力 公司营业收入稳步增长，总资产回报率和净利润率出现小幅下滑公司营业收入稳步增长，总资产回报率和净利润率出现小幅下滑 2010年公司实现房地产预售金额73.04亿元，较去年同期增长49.40%；公司2010年结转收入55.77亿元，同比增长42.42。2010年公司楼盘销售情况良好，预收账款大幅增加，预计2011年可结转的收入将表现良好。 与公司营业收入稳步增长相比，2010年公司毛利率、总资产回报率和净利润率出现了小幅下滑。公司毛利率小幅下滑主要是因为2010年结转了2009年的部分楼盘销售款，当时公司为应对金融危机对房地产市场带来的不利影响，部分楼盘降价销售
39、，而且后期公司楼盘涨价较缓慢，另外， 公司华发新城五期的拿地成本相对较高， 两方面原因使得公司毛利率有所下滑。 公司2010年销售楼盘以及目前在售楼盘的售价均较2009年大幅提升，所以可以预计2011年公司毛利率水平会有所上升。 公司总资产回报率小幅下滑的主要原因在于公司资产增加所带来的回报具有一定的滞后 公司债券跟踪信用评级报告公司债券跟踪信用评级报告 11性；公司净利润率下滑原因主要系华发新城五期毛利率较低。 总的来说，公司盈利具有较强的盈利能力，虽然跟踪期内净利率和总资产回报率有所下降，但仍然保持了相对较好的水平。 表表9 公司主要盈利能力指标公司主要盈利能力指标 （单位： 万元）（单位
40、： 万元） 指标名称指标名称 2010 年年 2009 年年 2008 年年 营业收入 587,511.30 400,652.96 347,928.75 综合毛利率 33.19%38.35%37.61%销售费用 12,713.62 10,328.95 10,829.13 管理费用 18,781.76 15,785.76 15,220.37 财务费用 2,502.32 365.89 -1,838.03 期间费用率 5.79%6.61%6.96%营业利润 101,626.59 86,022.79 76,708.82 投资收益 506.30 276.02 -57.33 利润总额 101,178.26
41、 86,524.91 76,889.37 净利润 76,574.44 68,834.47 64,522.63 净利润率 13.03%17.18%18.54%总资产报酬率 5.49%5.61%6.59%资料来源：公司公告 现金流现金流 公司经营活动现金流得到明显改善，并且拥有广泛的融资渠道，能对公司未来投资支出和债务偿还形成良好的保障公司经营活动现金流得到明显改善，并且拥有广泛的融资渠道，能对公司未来投资支出和债务偿还形成良好的保障 2010 年公司经营活动净现金流为 312,639.53 万元，与 2009 年相比出现了大幅增加，主要是因为随着珠海市房地产价格上升，公司销售金额出现了大幅增长。
42、2010 年公司房地产合同销售面积 51.47 万平方米、销售金额 73.04 亿元，分别较去年同期增长 12.70%和 49.40%。 公司投资活动净现金流为-118,093.45 万元，与 2009 年的-293,999.23 万元相比，投资活动现金流出有所减少，主要是因为公司 2010 年度购地支出减少所致。公司目前经营活动现金流能满足公司投资活动所需现金支出。 从公司筹资活动产生的现金流来看，2010 年筹资活动产生的现金流量净额为-55,185.29 万元，较上年同期大比下降，主要是因为 2009 年发行公司债券，流入 176,225 万元，及 2010 年银行融资净流入较上年减少
43、106,950 万元。公司目前与工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、广东发展银行、交通银行、深圳发展银行、中信银行、东亚银行、珠海市商业银行保持了良好的业务往来，银行对公司项目开发资金支持力度较大。 公司债券跟踪信用评级报告公司债券跟踪信用评级报告 12表表10 公司现金流指标公司现金流指标 （单位：万元）（单位：万元） 指标名称指标名称 2010 年年 2009 年年 2008 年年 经营活动净现金流 312,639.53181,539.39 43,551.97投资活动净现金流 -118,093.45-293,999.23 -393,435.88筹资活动净现金流 -55,185.2921
44、8,009.40 377,859.11现金及现金等价物净增加额 139,339.72105,549.56 27,975.20资料来源：公司公告 综上，公司项目良好的销售业绩能够为公司带来持续的经营活动现金流流入，并且公司拥有较好的银行融资渠道，能够为公司未来投资和债务偿还提供保障。 资本结构与财务安全性资本结构与财务安全性 公司负债水平略有增加，但债务期限结构符合公司经营特征，债务压力不大公司负债水平略有增加，但债务期限结构符合公司经营特征，债务压力不大 随着公司2009年18亿元公司债券的成功发行， 公司负债规模上升。 在公司负债期限结构中， ，非流动负债维持在较高水平，占比为39.20%，
45、较去年同期下降4.81个百分点，其主要是因为公司2010年偿还了3亿元左右的长期借款所致。由于房地产项目周期多在23年，长期负债比例维持在较高水平使得公司负债的期限结构与项目经营周期较匹配。 表表 11 公司公司 2008-2010 年负债构成年负债构成 （单位：万元）（单位：万元） 项目项目 2010 年年 2009 年年 2008 年年 金额金额 比例比例 金额金额 比例比例 金额金额 比例比例 短期借款 32,400.00 2.35%56,000.004.69%42,950.00 4.92%应付账款 100,536.61 7.30%53,276.144.46%59,547.47 6.82
46、%预收账款 543,977.53 39.48%409,463.1834.31%312,909.12 35.86%其他应付款 53,553.34 3.89%22,440.931.88%50,325.80 5.77%一年内到期的非流动负债 89,600.00 6.50%117,900.009.88%74,600.00 8.55%长期借款 362,650.00 26.32%348,600.0029.21%335,850.00 38.49%应付债券 177,137.20 12.86%176,382.1714.78%- 0.00%负债合计 负债合计 1,377,731.51 100.00%1,193,5
47、79.71100.00%872,535.64 100.00%资料来源：公司公告 截至 2010 年 12 月 31 日，公司资产负债率为 67.78%，较去年同期略有下降。 最近三年公司的 EBITDA 迅速上升， 表明公司的盈利能力不断增强， EBITDA 利息保障倍数较 2009 年略有上升，是公司盈利水平增加所致。虽然公司负债规模及负债率略有增加，但考虑到公司流动负债中的预售款占流动负债的比例高达 64.94%，若剔除该部分负债，公司负债率为 41.02%，短期内实际需支付的流动负债较少，短期债务压力较小。 公司债券跟踪信用评级报告公司债券跟踪信用评级报告 13综合来看，公司资产负债率不
48、高，货币资金充裕，盈利能力较强，未来项目销售前景和资金回笼能力良好，我们认为公司具有良好的偿债能力。 表表12 公司偿债能力指标公司偿债能力指标 指标名称指标名称 2010 年年 2009 年年 2008 年年 资产负债率 67.78%68.34% 64.49%流动比率 2.362.55 2.13速动比率 0.680.87 0.35EBITDA（万元） 108,510.3794,623.64 81,400.07EBITDA 利息保障倍数 4.214.10 7.11资料来源：公司公告 五、总结五、总结 总的来看，作为珠海地区地产公司龙头，公司 2010 年房地产销售业绩表现良好。 虽然近期国家对
49、房地产行业政策调控力度逐渐加大，市场短期前景不明朗，但公司具有丰富的项目开发和销售经验和较强的品牌优势，楼盘定位中高端，项目毛利率水平相对较高，目前在珠海、中山、大连、包头、沈阳、南宁等地具有充足的土地储备，项目布局合理、成本较低，能满足公司未来 3-5 年的开发所需，保证了公司项目开发和销售的延续性，因此，我们认为，公司未来仍具有良好的发展前景。 公司债券跟踪信用评级报告公司债券跟踪信用评级报告 14附录一附录一 资产负债表资产负债表 （单位：万元）（单位：万元） 2010 年年 2009 年年 2008 年年 流动资产 流动资产 货币资金 430,093.29290,753.57185,2
50、03.93交易性金融资产 3,900.00应收账款 47.576.5038.04预付款项 127,708.00268,084.87723.20其他应收款 5,355.504,231.173,407.20存货 1,409,457.591,125,124.39950,901.33其他流动资产 0.0015,000.00流动资产合计 流动资产合计 1,976,561.951,703,200.501,140,273.70非流动资产 非流动资产 可供出售金融资产 571.45847.84429.81长期股权投资 439.9940.0040.00固定资产 43,299.2133,243.535,698.7