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1、 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 2 32017 年，公司加快项目开发节奏以及去化速度， 实现签约销售面积和签约销售金额同比大幅增长，为未来业绩提供良好支撑。 42017 年，中交集团综合竞争优势仍十分突出，资产规模很大、盈利能力强，其提供的担保对“15 中房债”和“16 中房债”的信用状况仍有显著的提升作用。 关注 12017 年，房地产行业政策趋紧，同时考虑到房地产行业具有开发周期长、 资金投入量大、高杠杆化等特点，上述因素可能会对公司经营发展形成一定影响。 22017 年，公司业务规模快速增长，区域大幅拓展， 均对公司的管理能力提出较大挑战。 3截至 2017 年底，公司在建
2、项目尚需投入较大规模的资金， 未来存在较大的资本支出压力。 42017 年，公司经营性现金流大规模净流出，同时公司为扩大规模，融资规模也大幅增长，目前公司债务负担重。 分析师 张兆新 电话：010-85172818 邮箱： 王进取 电话：010-85172818 邮箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 4 一、主体概况 中交地产股份有限公司（以下简称“公司”或“中交地产”）前身为重庆国际实业投资股份有限公司，系经重庆市经济体制改革委员会渝改革1992148
3、号文批准，由中国重庆国际经济技术合作公司联合重庆市建设投资公司等单位共同发起，采用定向募集方式设立的股份有限公司。公司成立于1993年2月3日，设立时公司股本为人民币5,000.00万元。1997年4月经中国证监会证监发字1997119号文和证监发字1997120号文批准， 公司在深圳证券交易所发行普通股1,000万股， 发行后股本总额人民币为6,000.00万元（股票简称“重庆实业”，股票代码“000736.SZ”）。2013年12月，公司更名为“中房地产股份有限公司”，股票简称相应更为“中房地产”，股票代码不变。2017年10月，公司名称变更为“中交地产股份有限公司”，股票简称变更为“中交
4、地产”，股票代码不变。历经多次股权转让、配售、资产重组和股权分置改革，截至2017年底，公司股本为29,719.39万元，中住地产开发有限公司为直接控股股东，持股比例为53.32%，国务院国有资产监督管理委员会为公司实际控制人。 图1 截至2017年底公司股权结构图 资料来源：公司年报 截至2017年底，公司经营范围和组织结构未发生变化，拥有在职员工780人。 截至2017年底，公司合并资产总额327.23亿元，负债总额289.81亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计37.42亿元，其中归属于母公司的所有者权益20.95亿元。2017年，公司实现营业收入57.94亿元，净利润（含少数股东损益
5、）7.83亿元，其中归属于母公司所有者的净利润为6.17亿元；经营活动产生的现金流量净额-36.14亿元，现金及现金等价物净增加额为9.29亿元。 截至2018年3月底，公司合并资产总额342.07亿元，负债总额304.70亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计37.36亿元，其中归属于母公司所有者权益21.12亿元。2018年13月，公司实现营业收入4.66亿元， 净利润 （含少数股东损益） 0.13亿元， 其中归属于母公司所有者的净利润为0.16亿元；经营活动产生的现金流量净额-1.01亿元，现金及现金等价物净增加额为4.39亿元。 公司注册地址：重庆市江北区观音桥建新北路 86 号；法定
6、代表人：蒋灿明。 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 5 二、债券发行及募集资金使用情况 1“15中房债” 经中国证监会证监许可20151174 号文核准，公司于 2015 年 8 月 14 日发行“中房地产股份有限公司 2015 年公司债券” ，采用面向社会公众投资者公开发行和网下面向机构投资者询价配售相结合的方式发行，发行规模为 7.00 亿元，最终票面利率为 4.22%，债券期限为 5 年，起息日为2015 年 8 月 12 日，并于 2015 年 9 月 30 日在深圳证券交易所上市交易，债券简称为“15 中房债”，债券代码：112263.SZ。 “15 中房债”采用单利按年计
7、息，不计复利，按年付息、到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 截至 2015 年底， “15 中房债”募集资金已全部使用完毕，其中 20,000 万元由子公司长沙中住兆嘉房地产开发有限公司（以下简称“中住嘉兆” ）用于开发建设；48,000 万元由重庆中房嘉润房地产开发有限公司（以下简称“中房嘉润” ）用于归还原借款及开发建设，剩余募集资金用于总部补充流动资金，符合债券募集说明书约定。 公司已于 2017 年 8 月 14 日支付了“15 中房债”2016 年 8 月 12 日至 2017 年 8 月 11 日期间的利息。 “15中房债”由中交集团提供全额不可撤销连带责任保证担保。
8、 2“16中房债” 经中国证监会证监许可2016161 号文核准，公司于 2016 年 7 月 6 日发行“中房地产股份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券” ，采取网下面向合格投资者询价配售的方式，发行规模为 4.70 亿元，最终票面利率为 3.69%，债券期限为 5 年，起息日为 2016 年 7 月 6 日，并于 2016 年 8 月 18 日在深圳证券交易所上市交易， 债券简称为“16 中房债”， 债券代码： 112410.SZ。“16 中房债”采用单利按年计息，不计复利，按年付息、到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 “16 中房债”募集资金净额为 46,
9、318.5 万元，截至 2016 年底，募集资金已全部使用完毕，其中 30,000 万元由子公司中住兆嘉用于开发建设；17,000 万元由中房嘉润用于归还原借款及开发建设，符合债券募集说明书约定。 公司已于 2017 年 7 月 6 日支付了 “16 中房债”2016 年 7 月 6 日至 2017 年 7 月 5 日期间的利息。 “16中房债”由中交集团提供全额不可撤销连带责任保证担保。 三、行业分析 公司目前主营业务以房地产开发销售为主，属于房地产行业。 1行业概况 2017 年，全国房地产开发投资 109,799 亿元，同比增长 7.04%，增速较上年回升 0.16 个百分点。其中，住宅
10、投资 75,148 亿元，同比增长 9.38%，增速提高 3.02 个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为 68.44%；办公楼投资 6,761 亿元，同比增长 3.49%，增速降低 2.87 个百分点，占房地产开发投资比重为 6.16%；商业营业用房投资 15,639 亿元，同比减少 1.26%，占房地产开 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 6 发投资比重为 14.24%。从地区分布看，2017 年，东部地区房地产开发投资 58,023 亿元，同比增长 7.2%； 中部地区投资 23,884 亿元， 同比增长 11.6%； 西部地区投资 23,877 亿元， 同比增长 3.5%
11、；东北地区投资 4,015 亿元，同比增长 1.0%。 土地供给土地供给 2017 年， 全国 300 个城市成交面积 95,036 万平方米， 同比增加 8%； 土地出让金总额为 40,623亿元，同比增加 38%。其中，住宅用地成交面积 35,433 万平方米，同比增加 24%；商办类用地成交土地面积 10,225 万平方米， 同比减少 10%。 分城市来看， 2017 年， 一线城市土地供应持续放量，成交量及出让金随之上涨，但受调控政策影响，楼面均价及溢价率有所下滑；二线城市土地供应与成交面积与去年基本持平，土地出让金及均价同比涨幅较去年明显收窄，溢价率各季度均同比下降，土地市场总体趋稳
12、；三、四线城市内部热度分化。 开发资金来源开发资金来源 2017年，全年房地产开发企业到位资金156,053亿元，同比增长8.20%，增速较上年下降7.00个百分点。 其中， 国内贷款25,242亿元， 同比增长17.30%； 利用外资168.19亿元， 同比增长19.80%；自筹资金50,872亿元，同比增长3.50%；其他资金79,770亿元，同比增长8.60%。在其他资金中，定金及预收款48,694亿元，同比增长16.10%；个人按揭贷款23,906亿元，同比下降2.00%，银行信贷收缩使得按揭贷款增速有所下降。同时资管新规的出台将使得非标业务尤其是信托通道业务面临收缩压力，在地产调控持
13、续的背景下，房地产融资手段和融资成本的控制越发重要。 商品房市场供需商品房市场供需 2017年，商品房销售增速有所放缓，全国商品房销售面积169,408万平方米，同比增长7.70%。其中，住宅销售面积同比增长5.30%，办公楼销售面积同比增长24.30%，商业营业用房销售面积同比增长18.70%；住宅销售额同比增长11.30%，办公楼销售额同比增长17.50%，商业营业用房销售额同比增长25.30%。从供应来看，2017年房地产开发企业房屋施工面积781,484万平方米，同比增长3.00%；房屋竣工面积101,486万平方米，同比减少4.40%；商品房待售面积58,923万平方米，同比减少15
14、.30%，处于相对历史低位状态，其中住宅待售面积同比减少25.10%，办公楼待售面积同比增加0.90%，商业营业用房待售面积同比减少4.00%。 2017年，一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓，其中一线城市同比增速从年初的21.37%大幅下降至年末的1.43%， 二线城市同比增速从年初的18.27%下降至年末的7.70%， 一、二线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳，达到12%左右水平。 行业竞争行业竞争 2017年，房地产市场集中度继续提高，前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为24.10%和32.50%， 分别较上年提高5.29
15、和7.17个百分点； 前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为15.38%和20.03%，分别较上年提高3.19和4.09个百分点。据克而瑞统计，2017年千亿房企阵营增加到17家，销售额Top10的门槛提升到1,500亿元，再次呈现强者恒强局面。 行业政策行业政策 在国内经济发展稳中向好和防范系统性金融风险的背景下，房地产行业从2016年10月开始密集出台调控政策，并在2017年持续加码，市场政策环境已经开始从注重去库存转向稳定房地产市场的方向发展。2017年，房地产行业政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的基调，整体延续分类调控、因城施策的思路：一方面高库存的三四线城市落实各种措
16、施去库存；另一方面，一线城市和热点二、三线城市继续出台或升级以“限购、限贷、限价、限售”为核心的调控政策； 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 7 此外，金融去杠杆持续推进，严格限贷同时，热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流入房地产市场；同时，开始对房地产企业的非标融资和海外融资进行限制。 在加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下，2017年下半年开始，政府积极推进租赁市场的建设发展，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善多层次住房供应体系，构建租购并举的基本住房制度。 2行业关注 行业债务水平较高，且行业债
17、务水平较高，且2016年年10月以来房企融资渠道收窄，违约风险加大月以来房企融资渠道收窄，违约风险加大 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015 年以来，国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑， 房企融资环境明显改善， 公司债融资规模大幅增长， 行业债务水平高企。 但 2016年 10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、 信托、 公司债以及私募基金四个方面对房地产行业开发资金来源监管趋严，对房地产企业的再融资能力产生一定不利影响；同时考虑到部分房地产企业存续期债项可能存在集中到期的现象，在一定程度上加大了房地产行业债券违约风险。 房地产调控政策趋于长期化房地产调控政策趋于长期化
18、2016年10月以来，房地产调控政策密集出台，全国热点一、二线城市陆续从限购、限价和限贷等多个方面对房地产行业进行调控。 中小房企面临被整合风险中小房企面临被整合风险 高库存及房地产行业去杠杆的大环境下的中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批待收购机会，为大型房企提供了收购项目加速扩张的助力。 3行业发展 现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。短期来看，房地产行业在供给侧改革与因城施策的背景下，2017年商品房销售金额和销售面积实现新的突破，但是不同区域城市分化进一步凸显；预计2018年热点城市供需下行局面仍将持续，三、四线城市平稳增长。长
19、期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，行业兼并重组成为趋势；同时，具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。 四、管理分析 2017 年 12 月，公司原董事长吴文德因个人原因主动离职，不再担任公司董事长；蒋灿明先生继任公司董事长职务。 公司董事长蒋灿明先生，1969 年 11 月出生，中共党员，硕士学历，高级工程师。最近五年工作经历：历任深圳市振业（集团）股份有限公司副总裁，深圳市振业（集团）股份有限公司董事、总裁、党委副书记，主持董事会、党委工作，深圳市人才安居集团有限公司总经理、党委副书记。自 2
20、017 年 11 月起至今任中交房地产集团有限公司董事、总经理、临时党委委员。自 2017年 12 月至今担任公司董事长、党委书记。 总体看，2017 年公司高层管理人员发生一定变动，内部控制管理水平较稳定，管理运作水平良好。 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 8 五、经营分析 1经营概况 2017 年， 公司仍主营房地产开发业务， 受项目竣工结转的影响， 公司实现主营业务收入 57.09亿元，较上年增长 20.93%；受结转项目毛利率上升以及投资收益大幅增长共同影响，公司实现净利润 7.83 亿元，同比大幅增长 332.37%。 从收入构成来看，20162017 年，公司房地产销售
21、收入均占主营业务收入的 90%以上，是公司第一收入来源，2017 年，公司房地产销售实现收入 55.63 亿元，较上年增长 26.09%，主要系结转规模增加所致；公司租赁与物业管理收入以及 BT 项目收入分别为 0.78 亿元和 0.68 亿元，占主营业务收入比重较小，对公司收入水平影响较小。 从毛利率情况来看，2017 年房地产销售毛利率为 27.50%，较上年上升 6.79 个百分点，主要系结转项目毛利率不同所致。公司工业厂房租赁与物业管理板块毛利率为 57.02%，BT 项目毛利率为 94.92%，但由于收入规模小，对公司主营业务毛利率影响较小。受上述因素影响，2017 年公司主营业务毛
22、利率为 28.71%，较上年上升 7.42 个百分点。 表 1 20162017 年公司主营业务收入情况（单位：亿元、%） 项目项目 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 地产销售 44.12 93.45 20.71 55.63 97.43 27.50 租赁与物业管理 0.77 1.64 69.14 0.78 1.37 57.02 BT 项目 2.32 4.91 16.18 0.68 1.20 94.92 合计合计 47.21 100.00 21.28 57.09 100.00 28.71 资料来源：公司年报 2018 年 13 月，公司实现营业收入 4.66 亿
23、元，较上年同期增长 37.21%，主要系公司交房面积增加所致；实现净利润 0.13 亿元，较上年同期-0.50 亿元大幅增长。 总体看，2017 年，受房地产销售结转规模增长影响，公司主营业务收入增幅较大；同时公司毛利率水平也有所上升。 2土地储备 2017 年， 公司强化管理， 加快项目开发节奏和去化速度， 提前预判并积极应对市场风险变化。公司新进入惠州、佛山、成都、昆明等 8 个城市，均为重点城市或经济较为发达地区，同时加强了京津冀、长三角原有城市群的深耕，进一步优化了公司的投资结构。 2017 年，公司新增土地储备多为住宅商业项目，总占地面积 59.42 万平方米，规划建筑面积合计 17
24、2.26 万平方米，土地成本（含税）77.53 亿元，整体楼面均价 4,408.63 元/平方米，公司新增土地成本较低，未来收益比较有保障。 表 2 2017 年公司新增土地储备情况表（单位：%、万平方米、万元） 项目名称项目名称 地区地区 权益比例权益比例 土地用途土地用途 占地面积占地面积 规划建筑面积规划建筑面积 土地成本（含税）土地成本（含税） 运东项目 苏州 35.7 住宅 5.25 18.06 126,198.00 中交美墅花园 天津 51 住宅、商业 2.11 5.17 21,641.01 中交月湖美庐 宁波 70 住宅 5.83 14.94 104,700.48 奉化项目 宁波
25、 100 工业 2.39 4.98 1,693.00 中交四季美庐 嘉兴 90 住宅、商业 8.18 16.18 86,780.51 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 9 新津花源项目 成都 100 住宅、商业 6.58 13.44 52,666.30 0018 号地块 佛山 90 住宅、商业 5.07 19.04 161,395.40 0019 号地块 佛山 90 住宅、商业 6.01 22.23 155,057.67 中交香颂花园 惠州 51 住宅、商业 6.22 16.88 11,180.60 中交锦绣雅郡 昆明 73 住宅、商业 11.78 41.34 53,944.88 合
26、计合计 - - - 59.42 172.26 775,257.85 资料来源：公司年报，联合评级整理 截至 2017 年底，公司土地储备占地总面积 228.76 万平方米，规划建筑面积合计 685.17 万平方米，累计已竣工面积 58.22 万平方米，在建及待建面积 626.95 万平方米。公司土地储备主要分在重庆、长沙、南京、昆明等二三线城市的主城区，土地储备质量尚可。 表 3 截至 2017 年底公司土地储备情况表（单位：%、万平方米） 项目名称项目名称 地区地区 权益比例权益比例 土地用途土地用途 占地占地 面积面积 规划建筑规划建筑 面积面积 累计已竣工面积累计已竣工面积 在建及待建面
27、积在建及待建面积 中交中央公园 长沙 80 住宅 商业 39.66 120.62 46 74.62 中交漫山 重庆 70 住宅、商业 37.19 75.65 12.22 63.43 中交中央公园 重庆 71 住宅、商业 51.85 192.15 0 192.15 中交璟庭 苏州 70 住宅 6.21 21.01 0 21.01 运东项目 苏州 35.7 住宅 5.25 18.06 0 18.06 中交金梧桐公馆 天津 51 住宅 9.9 20.45 0 20.45 中交美墅花园 天津 51 住宅、商业 2.11 5.17 0 5.17 中交君玺 宁波 70 住宅 4.61 13.17 0 13
28、.17 中交月湖美庐 宁波 70 住宅 5.83 14.94 0 14.94 奉化项目 宁波 100 工业 2.39 4.98 0 4.98 中交御墅 温州 70 住宅 2.39 8.57 0 8.57 中交荣域 南京 70 住宅 17.53 61.29 0 61.29 中交四季美庐 嘉兴 90 住宅、商业 8.18 16.18 0 16.18 新津花源项目 成都 100 住宅、商业 6.58 13.44 0 13.44 0018 号地块 佛山 90 住宅、商业 5.07 19.04 0 19.04 0019 号地块 佛山 90 住宅、商业 6.01 22.23 0 22.23 中交香颂花园
29、惠州 51 住宅、商业 6.22 16.88 0 16.88 中交锦绣雅郡 昆明 73 住宅、商业 11.78 41.34 0 41.34 合计合计 - - - 228.76 685.17 58.22 626.95 资料来源：公司年报，联合评级整理 总体看，2017 年，公司积极拓展土地储备，新进入多个城市，公司目前土地储备主要分布在二三线城市，区域位置和规模均尚可，能够满足公司未来几年的发展需要。 3项目建设情况 2017 年，公司新开工项目 8 个，分别为中交君玺、中交月湖美庐、中交御墅、中交荣域、中交四季美庐、中交香颂花园、中交锦绣雅郡和中交中央公园项目；竣工项目 6 个，为中交中央公园
30、、中房那里、中交漫山、中房颐园、中交上东湾和中交美庐城项目。 从在开发项目来看，截至 2017 年底，公司共有 12 个在开发项目，主要位于长沙、重庆、南京、昆明、天津、苏州、宁波等地。受在开发项目数量增长的影响，公司在开发项目占地总面积为 201.35 万平方米，规划总面积为 602.25 万平方米，均较上年有所增长，公司预计对在开发项目 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 10 投资金额为 466.70 亿元，截至 2017 年底，实际投资额为 197.43 亿元，未来尚需资金投入 269.27亿元，考虑公司楼盘销售的现金回笼可以满足公司部分资金需求，但外部融资需求仍较大，公司未来
31、面临较大的资金支出压力。 表 4 截至 2017 年底公司在建项目情况（单位：%、万平方米、亿元） 地区地区 项目名称项目名称 权益比例权益比例 占地面积占地面积 规划建规划建筑面积筑面积 累计已竣工面积累计已竣工面积 预计总投资预计总投资 已投资已投资 尚需投资尚需投资 长沙 中交中央公园 80 39.66 120.62 0.00 68.97 28.55 40.42 苏州 中交璟庭 70 6.21 21.01 0.00 12.76 10.63 2.13 天津 中交金梧桐公馆 51 9.90 20.45 0.00 14.89 9.37 5.52 宁波 中交君玺 70 4.61 13.17 0.
32、00 24.60 18.44 6.16 中交月湖美庐 70 5.83 14.94 0.00 18.35 10.71 7.64 温州 中交御墅 70 2.39 8.57 0.00 15.00 11.32 3.68 南京 中交荣域 70 17.53 61.29 0.00 28.00 11.78 16.22 嘉兴 中交四季美庐 90 8.18 16.18 0.00 16.91 9.16 7.75 惠州 中交香颂花园 51 6.22 16.88 0.00 7.50 1.88 5.62 昆明 中交锦绣雅君 73 11.78 41.34 0.00 24.34 6.92 17.43 重庆 中交满山 70 3
33、7.19 75.65 12.22 55.13 25.75 29.39 中交中央公园 71 51.85 192.15 0.00 180.24 52.92 127.32 合计合计 - - 201.35 602.25 12.22 466.70 197.43 269.27 资料来源：公司年报 总体看，2017 年，公司加大了开发力度，在建规模较上年同期有所增长，公司在建项目主要集中在长沙、重庆、南京、昆明、天津、苏州、宁波等地，区域位置尚可，未来随着新项目的开发，公司尚需资金投入规模较大，未来面临较大规模的资本支出压力。 4项目销售情况 2017 年，得益于 2017 年房地产行业景气度较高以及公司布
34、局区域发展态势良好等综合影响，公司实现签约销售面积 75.52 万平方米，签约销售均价为 14,619.56 元/平方米，分别较上年增长112.37%和 115.77%，受上述因素共同影响，2017 年公司签约销售金额同比大幅增长 40.07%至110.41 亿元。结转方面，2017 年公司项目结转面积为 50.51 万平方米，结转收入为 55.63 亿元，分别较上年增长 104.74%和 172.56%；结转均价方面，2017 年公司结转均价为 11,012.90 元/平方米，较上年增长 33.12%，主要系结转的项目前期销售均价较高所致。 表 5 20162017 年公司销售情况 项目项目
35、 2016 年年 2017 年年 签约销售面积（万平方米） 35.56 75.52 签约销售金额（亿元） 51.17 110.41 签约销售均价（元/平方米） 10,437.15 14,619.56 结转收入面积（万平方米） 24.67 50.51 结转收入（亿元） 20.41 55.63 结转均价（元/平方米） 8,273.21 11,012.90 资料来源：公司提供 从公司在售项目情况来看，截至 2017 年底，公司位于长沙、重庆、苏州、天津、南京、温州、宜兴和大丰的在售项目当期去化情况均较好，但大丰的中交美庐城商业部分去化率一般，当期 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 11 去
36、化率为 32.99%，主要系该项目商业部分公司自持规模较大所致。宁波的中交君玺项目住宅部分当期去化率为 72.40%，去化率一般，主要系君玺项目集中在 2017 年下半年开盘，且销售价格较周边楼盘价格相对较高，同时 2017 年下半年的限购限售等调控政策导致开盘延后，客户略有流失共同影响所致。截止目前，君玺项目除车位和商业外基本完成去化。昆明的中交锦绣雅郡项目住宅部分当期去化率为 56.46%，去化率一般，主要系该项目于 2017 年 12 月 20 日取得预售资格，于 12 月 23 日开盘，开盘即售罄，全部完成认购，但是由于年底政府限制网签，所以 2017年底前尚未完成网签，部分是在 20
37、18 年度完成的网签所致。公司位于武汉的中交江锦湾项目竣工于 2016 年 12 月， 但商业部分当期去化率仅为 35.64%， 主要原因是公司根据项目周边商业氛围，有策略的集中首推平层公寓，其他产品于 2018 年逐步推售。整体看，公司在售项目 2017 年整体去化率较好，但部分项目商业部分去化率一般，需持续关注其去化情况。公司在建项目规划建筑面积规模尚可，根据近两年的销售节奏，能够满足公司未来几年的销售需求。 表6 2017年公司在售项目情况（单位：%、万平方米） 地地区区 项目名称项目名称 权益比权益比例例 业态业态 竣工时竣工时间间 2017 年可供出售年可供出售面积面积 2017 年
38、预售面年预售面积积 2017 年预售金年预售金额额 2017 年结算面年结算面积积 长沙 中房F 联邦 100 住宅 2013/12 - - - 0.14 商业及其他 商业：0.44 其他（车位等） 商业：0.14 其他 （车位等） 707.3 中交中央公园 80 住宅 2022/7 2.5 2.2 18,898 10.96 商业及其他 商业：1.4 其他（车位等） 商业：0.6 12,693 重庆 中房千寻 100 住宅 2013/5 - - - - 商业及其他 其他（车位等） 其他 （车位等） 2,152 中房那里 40 住宅 2017/1 0.82 0.82 5,810 3.39 商业及
39、其他 其他（车位等） 其他 （车位等） 1,689 中交漫山 70 住宅 2021/12 8.87 8.07 89,730 6.48 商业及其他 其他（车位等） 其他 （车位等） 2,368 中央公园 71 住宅 2023/11 14.72 13.84 154,873 - 商业及其他 - - - 苏州 中房颐园 70 住宅 2017/11 0.41 0.32 8,673 13.8 商业及其他 其他（车位等） 其他 （车位等） 5,257 中交璟庭 70 住宅 2018/5 14.7 14.06 218,137 - 商业及其他 其他（车位等） 其他 （车位等） 4,669 天津 中交金梧桐公馆
40、51 住宅 2018/12 7.63 7.36 90,373 - 商业及其他 其他（车位等） 其他 （车位等） 7,396 南京 中交荣域 70 住宅 2021/8 6.68 6.61 54,122 - 商业及其他 商业：0.46 - - 温州 中交御墅 70 住宅 2019/5 6.5 6.42 151,508 - 商业及其他 其他（车位等） 其他 （车位等） 6,644 宁波 中交君玺 70 住宅 2019/4 9.13 6.61 182,439 - 商业及其他 其他（车位等） 其他 （车位等） 4,086 昆明 中交锦绣雅郡 73 住宅 2020/5 5.03 2.84 25,234 -
41、 商业及其他 0.33 - - 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 12 武汉 中交江锦湾 51 住宅 2016/12 - - - 2.03 商业及其他 6.37 2.27 21,948 宜兴 中交上东湾 84.62 住宅 2017/8 0.33 0.33 2,881 6.03 商业及其他 其他（车位等) 其他 （车位等） 756 大丰 中交美庐城 100 住宅 2017/10 2.79 2.06 10,537 7.68 商业及其他 商业：2.94 商业：0.97 20,489 资料来源：公司年报，联合评级整理 总体看，2017 年，在房地产市场景气度较高的背景下，公司整体在售项目去化
42、情况较好，签约销售规模同比大幅增长，经营业绩明显提升；公司在建项目规模尚可，能满足公司未来几年的销售需求。 5经营关注 （1）2017 年，公司加大了项目拓展力度和开工力度，公司规模快速扩张，对公司的管理能力提出了较大挑战。 （2）截至 2017 年底，公司在开发项目尚需投资额规模较大，公司未来仍将面临较大资金支出压力。 6未来发展 2018年，公司将继续坚持从深耕城市和区域战略布局两个方面进行拓展，在原有城市基础上，继续拓展新进城市，并战略性进入北、上、广、深一线城市，合理安排一二三四线城市配比，住宅市场重点在人口、资金流入，经济增长较快的一线城市和长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝等城
43、市群和都市圈进行布局深耕。产品选择上，以高周转的产品为主，同时，也要利用公司的央企背景，肩负社会责任，积极介入国家政策引导的租赁性、共有产权类保障性住房，关注城市旧改和城市更新项目机会。 总体看，公司将稳健经营现有房地产开发业务，同时积极拓展新的项目，公司未来发展规划明确，有利于公司未来发展。 六、财务分析 1财务概况 公司 2017 年财务报表经瑞华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留审计意见。公司 2018 年 1 季度财务报表未经审计。2017 年 4 月，财政部颁布了新的企业会计准则 ，公司审计报告按照最新的企业会计准则编制。2017 年，公司合并范围发生如下变化：20
44、17年非同一控制下合并苏州华投投资有限公司 93%股权、惠州中交地产有限公司 51%股权；同一控制下合并华通置业有限公司（以下简称“华通置业” ）100%股权；同时公司新设立 10 家子公司；处置子公司 3 家，分别为中交地产舟山有限公司、中交地产（呼和浩特）有限公司和广西中交惠民有限公司。公司主营业务未发生重大变化，财务数据可比性较强。 截至2017年底，公司合并资产总额327.23亿元，负债总额289.81亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计37.42亿元，其中归属于母公司的所有者权益20.95亿元。2017年，公司实现营业收入57.94亿元，净利润（含少数股东损益）7.83亿元，其中归
45、属于母公司所有者的净利润为6.17亿元； 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 13 经营活动产生的现金流量净额-36.14亿元，现金及现金等价物净增加额为9.29亿元。 截至2018年3月底，公司合并资产总额342.07亿元，负债总额304.70亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计37.36亿元，其中归属于母公司所有者权益21.12亿元。2018年13月，公司实现营业收入4.66亿元， 净利润 （含少数股东损益） 0.13亿元， 其中归属于母公司所有者的净利润为0.16亿元；经营活动产生的现金流量净额-1.01亿元，现金及现金等价物净增加额为4.39亿元。 2资产质量 截至2017年
46、底，公司资产总额327.23亿元，较年初增长36.64%，主要系流动资产增长所致。从资产构成看，流动资产占比92.15%，非流动资产占比7.85%，仍以流动资产为主。 截至2017年底，公司流动资产合计301.53亿元，较年初增长30.71%，主要系货币资金和存货增长所致；流动资产主要以货币资金（占16.62%）和存货（占78.34%）为主。得益于融资规模的增长，公司货币资金50.13亿元，较年初增长48.83%；其中受限资金余额10.99亿元，占比21.92%，受限资产占比较高。公司存货236.23亿元，较年初增长26.69%，主要系2017年公司加大项目拓展和开发力度所致，其中开发成本占比
47、93.46%，开发产品占比6.54%；公司存货主要位于重庆、长沙、苏州、南京、昆明、宁波、佛山、舟山、嘉兴、慈溪等地，区域分布以二三四线城市为主，公司未计提存货跌价准备；考虑到公司存货中部分项目位于非热点三四线城市，可能面临一定的存货跌价风险。 截至2017年底，公司非流动资产合计25.70亿元，较年初增长191.89%，主要系长期应收款大幅增长所致；公司非流动资产主要由长期应收款（占比48.03%） 、长期股权投资（占比26.52%）和投资性房地产（占比15.43%）构成。公司长期应收款12.34亿元，较年初增长186.30%，主要系公司合作开发项目增加，子公司对参股公司的借款增加所致。公司
48、长期股权投资6.81亿元，较年初增长892.51%，主要系对合营公司苏州中交路劲地产有限公司（以下简称“路劲公司” ）追加投资4.81亿元所致。公司投资性房地产以公允价值计量，账面价值3.97亿元，较年初增长461.14%，主要系公司“重庆中房那里”项目转入所致。 截至2017年底，公司所有权或使用权受限资产合计87.25亿元，其中货币资金10.99亿元、存货75.82亿元、固定资产0.03亿元、投资性房地产0.41亿元。公司受限资产占总资产规模的比重为26.66%，占比一般。 截至 2018 年 3 月底，公司合并资产总额 342.07 亿元，较年初增长 4.53%，主要系预付款项和其他应收
49、款增长所致。其中，公司流动资产占比 91.85%，非流动资产占比 8.15%，构成较年初变动不大。公司预付款项 11.04 亿元，较年初大幅增长 10.84 亿元，主要系预付土地款增加所致。公司其他应收款 30.96 亿元，较年初大幅增长 22.76 亿元，主要系佛山合作开发项目出表所致。 总体看，2017年，随着公司加大项目拓展和开工力度，公司资产规模较年初大幅增长；资产结构以流动资产为主，公司存货规模尚可，区域分布以二三四线城市为主，部分项目位于非热点三四线城市，后续可能面临一定的去化风险。公司资产受限比例一般。整体看，公司资产质量一般。 3负债及所有者权益 负债负债 截至2017年底，公
50、司负债合计289.81亿元，较年初增长46.65%，主要系流动负债增加所致，其中流动负债占比66.70%，非流动负债占比33.30%，仍以流动负债为主。 截至2017年底，公司流动负债合计193.31亿元，较年初增长53.99%，主要系预收款项和其他 公司债券跟踪评级报告 中交地产股份有限公司 14 应付款大幅增加所致，流动负债主要由短期借款（占比5.43%）、应付账款（占比10.59%）、预收款项（占比46.52%）、其他应付款（占比25.44%）和一年内到期的非流动负债（占比8.07%）构成。公司短期借款10.50亿元，较年初增长44.65倍，主要系2017年项目投资规模大，短期融资规模增