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1、 公司债券跟踪评级报告 荣安地产股份有限公司 2 地价较高的开发项目面临一定去化压力。 3 公司在建面积增加较快， 公司存在较大的资金支出压力和融资需求。 4. 公司在售项目剩余可售面积预计一年内去化完毕，公司需及时补充新开盘项目，以支撑未来销售收入。 5公司所有者权益中未分配利润占比高，所有者权益稳定性较弱。 2017 年公司经营净现金流由正转负。 分析师 王安娜 电话：010-85172818 邮箱： 支亚梅 电话：010-85172818 邮箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评
2、级报告 荣安地产股份有限公司 4 一、主体概况 荣安地产股份有限公司（以下简称“公司”或“荣安地产” ）前身为成功信息产业（集团）股份有限公司，系经宁波市人民政府甬政198924 号文批准，由宁波机床总厂股份制改组设立。公司股票于 1993 年 8 月 6 日在深圳证券交易所挂牌交易，股票代码 000517.SZ。此后，经历次股权变更，截至 2008 年底，公司注册资本为 23,330.75 万元，股份总数 23,330.75 万股。 经公司 2008 年第一次临时股东大会决议同意，并经中国证券监督管理委员会证监许可20081341 号文核准，公司向荣安集团股份有限公司（以下简称“荣安集团”
3、）发行股份 82,800.00万股，收购荣安集团所拥有的八家公司股权和三处房产，公司注册资本变更为 10.61 亿元。2009 年6 月 16 日，公司更名为荣安地产股份有限公司。2015 年 3 月 16 日，根据荣安集团与关联自然人王怡心先生签订的 股权转让协议 ， 荣安集团向王怡心转让 2.50 亿股公司股份， 占公司总股本 23.56%。2015 年 6 月 1 日，根据荣安集团与关联自然人王久芳先生签署的股权转让协议 ，荣安集团向王久芳转让 0.65 亿股公司股份，占公司总股本的 6.12%。2015 年 9 月 11 日，公司以总股本 10.61 亿股为基数，向全体股东每 10 股
4、送红股 2 股，以资本公积向全体股东每 10 股转增 18 股，公司注册资本变更为 31.84 亿元。截至 2018 年 3 月底，公司注册资本未发生变化，仍为 31.84 亿元。公司控股股东为荣安集团股份有限公司，实际控制人为王久芳及其一致行动人王丛玮、王怡心 。 图 1 截至 2018 年 3 月底公司股权结构图 资料来源：公司提供 公司经营范围和组织结构未发生重大变化。截至 2018 年 3 月底，公司员工合计 1,182 人。 截至2017年底，公司合并资产总额131.95亿元，负债合计89.57亿元，所有者权益合计（含少数股东权益）42.38亿元，其中归属于母公司所有者权益42.18
5、亿元。2017年，公司实现营业收入42.64亿元，净利润（含少数股东损益）5.42亿元，其中归属于母公司的净利润5.42亿元；经营活动产生的现金流量净额-2.62亿元，现金及现金等价物净增加额0.35亿元。 截至2018年3月底，公司合并资产总额161.15亿元，负债合计119.12亿元，所有者权益合计（含少数股东权益）42.03亿元，其中归属于母公司所有者权益41.77亿元。2018年13月，公司实现营业收入0.94亿元，净利润（含少数股东损益）-0.41亿元，其中归属于母公司的净利润-0.41亿元；经营活动产生的现金流量净额5.21亿元，现金及现金等价物净增加额8.68亿元。 公司注册地址
6、：浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号（14-12） ；法定人代表：王久芳。 二、债券发行及募集资金使用情况 2015 年，经中国证监会证监许可2015517 号文核准，公司获准发行不超过人民币 12 亿元（含 公司债券跟踪评级报告 荣安地产股份有限公司 5 12 亿元）的公司债券，并于 2015 年 8 月 6 日发行完毕。经证券交易所深证上2015430 号文同意，本期债券于 2015 年 9 月 30 日在深圳证券交易所集中竞价系统和综合协议交易平台挂牌交易，债券简称为“15 荣安债” ，证券代码 112262.SZ，发行规模为 12 亿元人民币，期限为不超过 5 年，并附第三年末公司上
7、调票面利率选择权和投资者回售选择权，前三年的票面利率为 6.50%，每年付息一次，不计复利；截至目前，公司募集资金已按照募集说明书使用用途全部使用完毕。 2017 年 8 月 7 日，公司支付了“15 荣安债”2016 年 8 月 7 日至 2017 年 8 月 6 日期间债券利息0.78 亿元。 三、行业分析 1行业概况 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范化运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变。 从近年房地产行业发展趋势来看，受限购政策持续影响以及对房地产行业
8、悲观预期，2015 年，全国房地产开发投资 95,978.84 亿元，较上年名义增长 1.00%，增速继续同比下滑 9.50 个百分点，为近五年来的最低点。 受益于宽松的信贷政策和去库存政策实施， 2016 年全国房地产开发投资 102,581亿元，名义同比增长 6.88%。其中，住宅投资 68,704 亿元，增长 6.36%，全国办公楼开发投资额为6,533 亿元，同比增长 5.20%；商业营业用房开发投资额为 15,838 亿元，同比增长 8.43%。 图 2 近年来全国房地产市场发展情况（单位：亿元、%） 资料来源：Wind资讯 2017 年全国房地产开发投资 109,799 亿元，同比
9、增长 7.04%，增速较上年同期上升 0.16 个百分点；其中，住宅投资 75,148 亿元，同比增长 9.38%，增速提高 3.02 个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为 68.44%；办公楼投资 6,761 亿元，同比增长 3.49%，增速降低 2.87 个百分点，占房地产开发比重为6.16%； 商业营业用房投资15,639亿元， 同比减少1.26%， 占房地产开发比重为14.24%。从地区分布看， 2017 年， 东部地区房地产开发投资 58,023 亿元， 同比增长 7.20%； 中部地区投资 23,884亿元，同比增长 11.60%；西部地区投资 23,877 亿元，同比增长
10、3.50%；东北地区投资 4,015 亿元， 公司债券跟踪评级报告 荣安地产股份有限公司 6 同比增长 1.00%。 市场供需方面， 2017 年， 全国 300 个城市土地供应小幅回升， 热点城市增加供地稳定市场预期，拉升成交量及出让金上涨，楼面均价涨幅较上年有所收窄，平均溢价率同比下降。2017 年，除二线城市土地推出面积同比增加 8%外，一线城市和三线城市同比分别减少 20%和 6%；土地成交面积方面，一线城市同比微增 3%，二线和三线城市同比分别减少 3%和 15%；一二三线城市的土地出让金均同比增加，其中一线和三线的土地出让金同比增幅较大，分别为 28%和 39%；楼面均价方面，一线
11、和三线城市增幅较大，分别为 30%和 57%，二线城市增幅为 13%；溢价率方面，一线和三线城市略有下降，二线城市下降了 11 个百分点。 销售价格方面，2017 年，一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓，其中一线城市同比增速从年初的 21.37%大幅下降至年末的 1.43%， 二线城市同比增速从年初的 18.27%下降至年末的 7.70%，一、二线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳，达到 12%左右水平。 2017 年， 房地产市场集中度继续提高， 前 10 名和前 20 名房地产企业销售额占比分别为 24.10%和 32.50%；前 1
12、0 名和前 20 名房地产企业销售面积分别为 15.38%和 20.03%。 表 1 近年来前 10 名与前 20 名房地产企业销售额和销售面积占比情况（单位：%） 项目项目 2015 年年 2016 年年 2017 年年 前 10 大企业销售额占比 16.87 18.81 24.10 前 20 大企业销售额占比 22.82 25.33 32.50 前 10 大企业销售面积占比 11.31 12.19 15.38 前 20 大企业销售面积占比 14.62 15.94 20.03 资料来源：CRIC 总体看，在房地产调控政策的持续影响下，全国房地产投资增速下滑；土地供应上，热点城市供应增加；销售
13、价格上，一二线城市降温明显，三线稳定增长；市场集中度进一步提高，出现强者恒强的局面。 2行业政策 2016年国庆期间密集调控之后，房地产市场并未回归平稳健康发展轨道，房价上涨压力并未减弱，2017年3月以来一、二线城市以及一线周边的热点三线城市密集出台新一轮调控政策，本次调控以预防性动机为主，从限购、限贷等政策工具降低房地产泡沫。2017年4月6日，住建部和国土资源部联合签发关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，通知指出，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；3618个月的，要减少供地；126个月的，要增加供
14、地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。2017年7月下旬，中共中央政治局召开了会议，提出实施好积极的财政政策和稳健的货币政策，“稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制”。长效机制要遵循供给侧结构性改革思路，以扩大供应、疏解需求为核心实现房地产市场供需平衡。培育和发展住房租赁市场是建立长效机制的一个重要方向：我国首部住房租售法规已公开征求意见，立法步伐正在加快；住建部等9部委近日支持在人口净流入大中城市培育和发展住房租赁市场，并选取12个城市先行试点。2017年8月3日，北京市城乡和住房建设委对北京市共有产权住房管理暂行办法和关于印发北京市共有产权住房规划设计宜
15、居建设导则（试行）的通知面向社会各界公开征求意见，希望通过引入政府与购房人按份共有产权，有效调节产权比例，对引导新的住房消 公司债券跟踪评级报告 荣安地产股份有限公司 7 费理念有重要影响。2018年两会的政府工作报告中提出加快房产税立法，坚持房住不炒，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2018年4月19日，外管局新闻发言人称除有特殊规定外，房企和融资平台不得借用外债。2018年4月28日，中国人民银行发布了关于规范金融机构资产管理业务的指导意见，对非标融资进一步限制。 总体看，房地产调控依然延续分类调控的思想，房地产长效机制具体措施逐步出台，预计未来供给增多；监管层对非标融
16、资的规范和房企境外借债的限制，使得房企融资环境趋紧。 3行业关注 （1）行业资产负债率较高，债务集中到期，融资环境趋紧 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。截至2017年9月底，Wind资讯的地产行业资产负债率为79.01%，较2016年底提高了2.24个百分点，房地产板块整体债务率较高。2018年房企债务集中到期，同时再融资环境趋紧，部分中小房企有现金流资金链断裂的风险。 （2）房地产限购、限售政策常态化，调控难见实质性松绑 2016年10月至2017年8月，房地产调控政策密集出台，全国热点一、二线城市陆续从限购、限价和限贷等多个方面对房地产行业进行调控，一、二线城市房地产明显降温。20
17、17年末，兰州、武汉、南京等城市限购政策开始放松，但调控的整体基调未发生改变。预计热点城市未来限购、限售政策将持续存在，全国房地产调控仍然严格。 （3）中小房企面临被整合风险 中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批待收购机会，为大型房企提供了收购项目加速扩张的助力，实力突出的大型房企，相继在上海、深圳、成都、东莞等热点城市以收购、合作两种主要方式，进一步优化总体布局，保障企业稳定发展。 4行业发展 现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失衡导致房地产市场风险不断积累，政策调控仍然至关重要。长期来看，人
18、口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年，预计二线城市可能成为新的市场主力，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。 总体看，未来我国房地产行业集中度会不断提高；短期政策调控仍会持续，长期看市场是主导房地产市场发展的主要因素；行业内龙头企业、区域优势和特色房地产企业会获得生存空间。 5宁波市房地产市场发展情况 2017年，宁波市经济运行总体呈现平稳态势，产业结构得到优化，质量效益逐步提升，为房地产市场提供了一个稳定的宏观经济环境。2017年，宁波市实现地区生产总值9,846.9亿元，比上年增长7.8%。其中，第
19、一产业增加值314.1亿元，比上年增长2.4%；第二产业增加值5,105.5亿元，比上年增长7.9%；第三产业增加值4,427.3亿元，比上年增长8.1%。 2017年，宁波市房地产市场景气度继续提升。2017年，宁波市商品房销售面积为1,543.6万平方米，同比增长15.5%；其中，住宅销售面积1,283.7万平方米，同比增长14.00%。宁波市住宅类房地产成交均价价格由2017年初的1.35万元/平方米增长至2017年末的1.57万元/平方米，房屋成交均价有所上升。受益于房地产销售情况回暖、销售面积快速增长，2017年，宁波市商品房新开工面积1,772.63万平方米，同比增长68.44%；
20、其中，住宅新开工面积1,107.64万平方米，同比增长78.84%。2017年， 公司债券跟踪评级报告 荣安地产股份有限公司 8 宁波市商品房竣工面积1,03 2.62万平方米，同比减少5.93%；其中，住宅竣工面积622.09万平方米，同比减少4.44%。宁波市房地产开发投资完成额1,374.47亿元，同比增长8.23%，同比增速较上年提高4.83个百分点。 2017年4月23日，宁波市出台楼市调控新政（甬政办发201750号） ，限购、限贷范围明确为中心城区，也就是围绕海曙、江北、鄞州形成一个“口”字形，以道路为单位划分；具体范围为：机场路-鄞州大道-福庆南路-甬台温高速-盛莫路-聚贤路-
21、甬江-世纪大道-东昌路-望海南路-北环路范围内的商品住房和二手住房。三类家庭不得在限购区域内再购住房，非宁波户籍买房需要提供个税或社保缴纳证明。9月30日，宁波市住建委又发布补充通知，在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房，须取得不动产权证书满2年后方可转让。 总体看，宁波市经济运行平稳，为房地产市场发展提供了稳定的行业发展环境，房地产销售呈持续回暖态势，销售情况较好；但宁波市房地产调控政策升级，限购和限售管制趋严。 四、管理分析 2017 年，公司第九届董事会、监事会换届选举。独立董事贾生华、董事刘丽云任期满离任，新聘任郭站红为独立董事，张蔚欣为董事。董事会秘书胡约翰
22、任期满未续任，并于 2017 年底辞职，公司董事长王久芳代任董事会秘书。监事张蔚欣任期满离任。公司其他董事会、管理层和监事会人员未发生变更。 五、经营分析 1经营概况 2017 年，公司房地产开发业务仍主要布局在浙江省境内。受公司 2017 年交付楼盘大幅增长影响， 公司当年实现营业收入42.64亿元， 同比增长146.82%； 实现净利润5.42亿元， 同比增长263.61%，增幅大于营业收入增幅，主要系项目毛利率增加及费用涨幅较少所致。 从业务构成来看，2017 年，房地产开发仍是公司主要业务，在营业收入中占比 95.79%，占比有所提升。2017 年，公司房地产销售业务收入同比大幅增长
23、169.40%至 40.85 亿元，主要系宁波香园一期、宁海凤凰城一期、山语湖苑和金域华府的余房交付所致。2017 年，公司两座写字楼形成的房屋租赁收入 0.55 亿元，同比增长 8.61%，主要系租金水平有所增长所致。2017 年，公司物业管理收入 0.59 亿元，同比增长 25.12%，主要系交付项目增加，物业公司收取物业费的业主数量增加所致。2017 年，公司其他业务收入较上年有所下降，主要系代建项目已交付，尚余尾款陆续收回所致。 从毛利率变化情况来看，2017 年，公司综合毛利率为 24.87%，较上年上升了 0.56 个百分点，主要系房产销售毛利率增长所致。 公司房地产销售业务毛利率
24、较上年提升了 0.91 个百分点至 24.39%，主要系当年结转项目均价提升，毛利率相应提高所致；物业管理毛利率较上年上升 11.40 个百分点至 15.04%，主要系物业公司物业费收取率提高所致；房屋租赁毛利率较上年下降 1.56 个百分点至53.08%， 主要系宁波荣安大厦出租率略有下降所致； 其他业务毛利率上升了 9.59 个百分点至 40.07%，主要系 2017 年房地产行情较好，房屋销售代理业务毛利率上升所致。 表 2 20162017 年公司营业收入情况（单位：万元、%） 业务板块业务板块 2016 年年 2017 年年 营业收入营业收入 占比占比 毛利率毛利率 营业收入营业收入
25、 占比占比 毛利率毛利率 房地产开发 151,619.70 87.76 23.48 408,467.76 95.79 24.39 公司债券跟踪评级报告 荣安地产股份有限公司 9 物业管理 4,706.60 2.73 36.36 5,888.69 1.28 15.04 房屋租赁 5,031.84 2.91 54.64 5,465.30 1.38 53.08 其他 11,405.75 6.60 30.48 6,599.76 1.55 40.07 合计合计 172,763.89 100.00 24.31 426,421.51 100.00 24.87 资料来源：公司提供 2018 年 13 月， 公
26、司实现营业收入 0.94 亿元， 同比减少 96.76%， 主要系报告期内无新盘交付，余房交付量少所致；公司实现净利润-0.41 亿元。 总体看，公司业务收入构成仍以房地产开发为主，房地产开发收入及占比增长较快；受益于前期销售项目大量结转，公司房地产开发销售收入大幅增长；受结转项目毛利率上升影响，公司盈利水平略有提升。 2房地产开发业务情况 （1）土地储备情况 从公司拿地策略看，由于公司多年来深耕宁波市场，在当地产生了较好的品牌效益。除了目前布局的宁波、杭州、嘉兴、台州等地，公司还将拓展重庆和京津冀城市圈，实现跨区域布局，避免单一市场区域房地产调控对公司销售业绩产生较大冲击。 2017 年，公
27、司拿地 15 块，对应建筑面积 106.43 万平方米，较上年增长 49.58%。当年公司购地支出合计 44.78 亿元，拿地楼面均价 5,226 元/平方米，价格适中。公司购地区域位于宁波、嘉兴、杭州、重庆、焦作。其中，宁波当年购地计容建筑面积占比 32.90%、嘉兴占比 14.34%、杭州占比7.99%、重庆占比 38.44%、焦作占比 6.33% 表 3 2017 年公司土地获取情况（单位：平方米、万元、元/平方米、%） 获取获取时间时间 土地土地位置位置 城市城市 计容计容建建筑面积筑面积 权益建权益建筑面积筑面积 权益占权益占比比 用用途途 拿地方式拿地方式 购地支购地支出出 土地楼
28、土地楼面价面价 2017.06.15 陈婆渡片区CPD3-01-07B 地块 A项目 宁波 110,411 110,411 100.00 商业 股权收购 24,000 2,147 2017.06.23 巴南区李家沱-鱼洞组团 O 分区O20-3-02、O20-4-02地块 重庆 72,305 71,997 99.57 住宅 招拍挂 25,307 3,500 2017.06.30 大渡口区大渡口组团M 分区 M01-4、 M02-2号地块 重庆 193,573 192,934 99.67 住宅 招拍挂 63,880 3,300 2017.07.28 巴南区界石组团 N 标准分区 N15-102、
29、N15-202 号地块 重庆 122,066 61,033 50.00 住宅 招拍挂 39,400 3,234 2017.08.24 桐土储（2017）11 号地块 嘉兴 41,705 20,853 50.00 住宅 招拍挂 19,200 4,604 2017.09.25 宁波集士港中一片CX06-01-05b 地块 宁波 55,960 50,980 91.10 住宅 招拍挂 67,824 12,120 2017.09.27 余政储出（2017）20号地块 杭州 85,018 85,018 100.00 住宅 招拍挂 114,900 13,840 2017.10.12 海盐 17-93 地块
30、嘉兴 110,954 108,724 97.99 住宅 招拍挂 44,936 4,050 2017.12.04 修武 XGT2017-02 号地块 焦作 67,373 34,360 51.00 住宅 股权收购 2,375 352 2017.12.11 两江新区悦来组团 C分区 C53/5 号宗地 重庆 21,144 21,144 100.00 住宅 招拍挂 11,942 8,486 公司债券跟踪评级报告 荣安地产股份有限公司 10 2017.12.18 象山来薰路与滨海大道交叉口地块 宁波 183,747 93,711 51.00 住宅、商业 股权收购 34,000 1,850 合计合计 -
31、- 1,064,256 851,165 - - - 447,764 - 资料来源：公司提供 截至 2017 年底，公司土地储备权益计容建筑面积合计 53.53 万平方米，全部为 2017 年取得土地，区域分布主要集中于宁波、嘉兴、杭州、焦作和重庆，区域分布较好。公司土地储备楼面均价4,820 元/平方米，处于较低水平。与 2017 年公司签约销售面积相比较，公司土地储备较为充足，可以满足公司 2 年左右的销售需求。 表 4 截至 2017 年底公司土地储备情况（单位：平方米、万元、元/平方米） 地块名称地块名称 土地面积土地面积 计容建筑计容建筑面积面积 权益计容权益计容建筑面积建筑面积 城市
32、城市 土地使用性土地使用性质质 楼面均价楼面均价 陈婆渡片区 CPD3-01-07B地块 A 项目 33,458 110,411 110,411 宁波 商业 2,147 象山来薰路与滨海大道交叉口地块 66,178 183,747 93,711 宁波 住宅、商业 1,850 桐土储（2017）11 号地块 23,169 41,705 20,853 嘉兴 住宅 4,604 海盐 17-93 地块 61,641 110,954 108,724 嘉兴 住宅 4,050 余政储出（2017）20 号地块 42,509 85,018 85,018 杭州 住宅 13,840 巴南区界石组团 N 标准分区
33、N15-102、 N15-202 号地块 63,909 122,066 61,033 重庆 住宅 3,234 两江新区悦来组团 C 分区C53/5 号宗地 19,222 21,144 21,144 重庆 住宅 8,486 修武 XGT2017-02 号地块 44,916 67,373 34,360 焦作 住宅 352 合计合计 355,002 742,418 535,254 - - - 资料来源：公司提供 总体看，2017 年，公司出于补库存需要大力购置土地；为了避免区域集中风险，公司开始在浙江省内其他城市以及省外重庆、焦作等城市布局；土地储备较为充足，可以满足 2 年左右的销售需求；土地储备
34、成本整体较低，但宁波集士港土地价格偏高，若该地区房地产市场政策调控，则公司该区域项目面临一定去化压力。 （2）项目建设情况 2017 年， 公司新开工面积 75.79 万平方米， 受公司补库存需求影响， 新开工面积大幅增长。 2017年，公司竣工项目 1 个，为山语湖苑项目。2017 年竣工面积较少，主要系公司从拿地到交付周期一般为三年，2014 和 2015 年拿地较少，因此 2017 年竣工项目较少。受上述因素影响，截至 2017 年末，公司期末在建面积 111.79 万平方米，较上年末大幅增长了 1.98 倍。 表 5 20162017 年公司项目开发建设情况 项目项目 2016 年年
35、2017 年年 新开工面积（万平方米） 11.15 75.79 竣工面积（万平方米） 30.22 0.99 期末在建面积（万平方米） 37.47 111.79 数据来源：公司提供 注：项目开发建设情况数据统计口径为计容建设面积 截至 2017 年底，公司在建项目共 13 个，主要位于宁波，在建项目区域集中度较高，在建项目 公司债券跟踪评级报告 荣安地产股份有限公司 11 存在一定区域集中风险。公司在建项目计划投资额为 118.41 亿元，已完成投资 71.48 亿元，尚需完成投资 46.93 亿元。公司在建项目尚需投资额占近两年平均签约销售额（43.40 亿元）的 1.08 倍，公司在建项目未
36、来融资需求较大。考虑到公司土地储备未来投入建设因素，公司存在一定资金支出压力和融资需求。 表 6 截至 2017 年底公司在建项目基本情况（单位：平方米、亿元） 项目名称项目名称 所在城市所在城市 计容建筑面积计容建筑面积 预计总投资额预计总投资额 已投金额已投金额 项目进展项目进展 晴雪园 宁波 13,477 3.80 2.07 在建 桃李郡 宁波 55,960 12.00 6.78 在建 欢乐购广场 宁波 110,411 8.00 3.12 在建 明月江南 重庆 72,305 6.52 2.90 在建 林语春风 重庆 193,573 7.20 6.60 在建 凤凰城（二期） 宁海 102,
37、596 8.38 7.31 在建在售 香园（二期） 宁波 93,705 13.50 9.86 在建在售 香园（三期） 宁波 35,993 6.20 3.81 在建在售 诚品园 宁波 29,530 2.75 1.43 在建在售 心尚园 宁波 82,011 13.00 7.28 在建在售 桃花源郡 宁波 107,574 12.00 5.78 在建在售 玉水观邸 杭州 110,739 12.36 6.43 在建在售 嘉兴荣安府 嘉兴 110,007 12.70 8.11 在建在售 合计合计 - 1,117,881 118.41 71.48 - 资料来源：公司提供 总体看，由于补库存的需要，2017
38、年公司新开工面积大幅增加，竣工面积大幅减少，公司在建面积大幅增加；公司在建项目主要集中在宁波，存在一定区域集中风险；后续投入资金规模较大，公司存在一定资金支出压力和融资需求。 （3）项目销售情况 从销售数据看，受益于 2017 年宁波房地产市场景气的影响，公司签约销售面积为 28.93 万平方米， 较上年增长 17.65%； 受益于宁波房地产市场整体销售价格增长的影响， 公司签约销售均价为 1.82万元/平方米，较上年增长 31.88%；受上述因素影响，公司签约销售金额为 52.78 亿元，较上年增长55.19%。 2017 年，公司已售项目结转面积 25.40 万平方米，结转收入 40.85
39、 亿元，较上年均大幅增长，当年主要结转项目为宁波香园一期、宁海凤凰城一期、山语湖苑及金域华府。 表 7 20162017 年公司销售情况 项目项目 2016 年年 2017 年年 签约销售面积（万平方米） 24.59 28.93 签约销售金额（亿元） 34.01 52.78 签约销售均价（万元/平方米） 1.38 1.82 签约销售回款率（%） 90.53 91.76 结转收入面积（万平方米） 12.51 25.40 结转收入（亿元） 15.16 40.85 结转均价（万元/平方米） 1.21 1.61 资料来源：公司提供 截至 2017 年底，公司在售项目共 11 个，主要位于宁波市，在售项
40、目区域集中度较高；公司尚 公司债券跟踪评级报告 荣安地产股份有限公司 12 余可售面积为 31.23 万平方米，可以满足公司未来一年左右的销售。公司在售项目整体去化水平为65.41%。凤凰城二期去化较慢，其他项目去化情况良好。 表 8 截至 2017 年底公司在售项目情况（单位：万平方米） 项目名称项目名称 位置位置 建筑面积建筑面积 总可售面积总可售面积 开盘时间开盘时间 2016 年年 销售面积销售面积 2017 年年 销售面积销售面积 2017 年底年底 剩余可售面积剩余可售面积 香园（一期） 宁波 28.45 20.92 2014.11 9.03 1.50 0.08 香园（二期） 宁波
41、 14.07 10.45 2016.08 2.62 5.58 2.25 香园（三期） 宁波 3.60 3.50 2017.10 - 0.70 2.80 心尚园 宁波 11.23 8.83 2016.12 0.90 5.13 2.80 诚品园 宁波 4.06 2.88 2017.04 - 2.00 0.88 桃花源郡 宁波 15.49 10.55 2017.11 - 1.07 9.48 凤凰城（一期） 宁海 14.14 11.30 2014.10 5.25 1.16 0.11 凤凰城（二期） 宁海 14.25 11.03 2016.11 0.57 5.52 4.94 嘉兴荣安府 嘉兴 14.91
42、 10.82 2017.12 - 2.93 7.89 合计合计 - 120.20 90.28 - 18.37 25.59 31.23 资料来源：公司提供 总体看，受益于宁波房地产市场销售旺盛的影响，2017 年公司房屋销售情况较好，签约销售面积大幅增长，签约销售均价有所提高；公司在售项目主要位于宁波市，区域集中度较高；在售项目剩余可售面积预计一年内将去化完毕，公司需及时补充新开盘项目，以支撑未来销售收入。 3其他业务 （1）房屋租赁 截至 2017 年底，公司持有的投资性物业为杭州荣安大厦、宁波鄞州的荣安大厦和杭州江南望庄8 号楼 1-10 楼，合计建筑面积达 8.59 万平方米。未来公司计划
43、择机自行开发并持有高品质、升值潜力巨大的物业，同时也考虑对其他公司开发的具有升值潜力的物业进行投资，扩大房屋租赁业务经营规模。 表 9 截至 2017 年底公司持有物业情况（单位：万平方米、元/平方米/天、%、万元） 项项 目目 用途用途 建筑面积建筑面积 租金及收入租金及收入 2016 年年 2017 年年 宁波荣安大厦 写字楼 4.30 平均租金水平 1.45 1.60 出租率 97.00 96.38 物业收入 1,947.79 1,877.03 杭州荣安大厦 写字楼 3.70 平均租金水平 3.35 3.40 出租率 94.00 95.87 物业收入 3,084.05 3,370.27
44、杭州江南望庄 8 号楼 1-10 楼 酒店 0.59 平均租金水平 - 1.53 出租率 - 100 物业收入 - 217.99 资料来源：公司提供 注：出租率统计口径为 2017 年底的节点数 公司投资性物业经营情况良好，2017 年宁波荣安大厦与杭州荣安大厦平均租金水平较上年均有所增长，单位租金处于当地平均水平。2017 年，宁波荣安大厦实现租金收入 1,877.03 万元，较上年减少 3.63%，主要系出租率略有下降所致；杭州荣安大厦实现租金收入 3,370.27 万元，较上年增长9.28%。杭州江南望庄为当年新增投资性物业，出租率为 100%。 公司债券跟踪评级报告 荣安地产股份有限公
45、司 13 （2）物业管理 公司开发的所有项目及所持有的投资性物业主要由子公司宁波荣安物业服务有限公司提供物业管理服务。随着公司开发交付项目的逐渐增加，公司物业管理经营规模稳步增长，物业管理收入持续增加。 2017年公司实现物业管理收入0.59亿元， 较上年增长25.12%； 物业管理收入毛利率为15.04%，较上年上升了 11.40 个百分点，主要系新交付楼盘增加及物业费收取率提升所致。公司的物业管理实施高品质管理，从长期运作成果来看，物业管理业务的提升对“荣安”品牌起到了积极作用。 （3）代建、建筑施工、房屋销售代理及品牌服务业务 公司主营业务中的其他业务收入包括代建、建筑施工、房屋销售代理
46、和品牌服务业务。2017 年以来，受公司代建项目逐步接近尾声的影响，公司其他业务较上年下降 42.14%至 0.66 亿元。其他业务毛利率较上年上升了 9.59 个百分点至 40.07%，主要系 2017 年房地产行情较好，房屋销售代理业务毛利率上升所致。 总体看，公司其他业务收入规模占营业收入比例不大，可为公司营业收入提供一定补充。 4经营关注 （1）房地产行业政策变动对公司未来销售影响较大 2016 年四季度以来，全国一线及二线重点城市先后颁布了房地产调控政策，房地产调控政策再次趋严。2017 年 4 月以来，宁波市也出台相对温和的限购政策，但不排除宁波市之后调控政策持续趋严的可能，会对公
47、司未来销售产生较大影响。 （2）公司在建在售项目主要集中于宁波市，存在一定区域集中和盈利波动风险。 2017 年，公司土地储备延伸至浙江省内其他城市以及重庆和焦作，但是公司的在建项目与可售项目仍集中在宁波市， 存在一定区域集中风险； 宁波集士港土地价格偏高， 若该区域出现政策波动，则项目存在盈利波动风险。 （3）公司在售项目剩余可售面积预计一年内将去化完毕，公司需及时补充新开盘项目，以支撑未来销售收入。 （4）公司仍存在一定资金支出压力和融资需求 公司新开工面积大幅增长较快，在建项目后续投入资金规模较大，公司未来面临一定的资金支出压力和融资需求。 5未来发展 公司将继续坚持“以战略为导向，向管
48、理要效益，控制风险，稳健发展”的经营发展思路。以房地产开发为主营业务，做专做精，同时快速开发，快速回笼资金。在做大做强房地产开发业务的同时，公司将重点在教育、金融、大健康（医疗医药） 、新能源等领域积极培育多元化产业，以实现房地产与多元化产业协同发展、优势互补。 总体看，公司发展战略明确，有利于公司未来保持健康发展。 六、财务分析 1财务概况 公司 2017 年度合并财务报表已经天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了标准无保留审计意见的审计报告。2017 年，公司非同一控制下企业合并增加子公司 3 家，新设一级子公司 17家，处置子公司 2 家，公司新设子公司以房地产项目公司为主，公司
49、主营业务未发生变化，财务数 公司债券跟踪评级报告 荣安地产股份有限公司 14 据可比性强。 截至2017年底， 公司合并资产总额131.95亿元， 负债合计89.57亿元， 所有者权益合计42.38亿元，其中归属于母公司所有者权益42.18亿元。2017年，公司实现营业收入42.64亿元，净利润5.42亿元，其中归属于母公司的净利润5.42亿元；经营活动产生的现金流量净额-2.62亿元，现金及现金等价物净增加额0.35亿元。 截至2018年3月底，公司合并资产总额161.15亿元，负债合计119.12亿元，所有者权益合计（含少数股东权益）42.03亿元，其中归属于母公司所有者权益41.77亿元
50、。2018年13月，公司实现营业收入0.94亿元，净利润（含少数股东损益）-0.41亿元，其中归属于母公司的净利润-0.41亿元；经营活动产生的现金流量净额5.21亿元，现金及现金等价物净增加额8.68亿元。 2资产质量 截至2017年底， 公司资产总额131.95亿元， 较年初增加18.80%， 主要系流动资产增加较快所致。从资产构成看，公司资产中流动资产占比为91.42%，资产结构仍以流动资产为主。 截至2017年底，公司流动资产合计120.62亿元，较年初增加19.66%，主要系预付款项及其他应收款增加所致。公司流动资产主要以货币资金（占比6.86%）、预付款项（占比8.25%）、其他应