房地产估价师答疑精华8辑.docx

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1、房地产估价师答疑精华8辑房地产估价师答疑精华8辑 第1辑 房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（ ）。A变动成本的设置B销售收入的不同C固定成本的设置D平衡点的设置正确答案：D注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元m2，收益价格为 12000 元m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（）。A.通胀率上升B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温D.办公用房租赁市场升温答案：A解析：市场状况调整是指应将可比实例在其成交日期时的价

2、格调整为在估价时点时的价格。当存款利率下调、办公用房销售市场降温、办公用房租赁市场升温时，比准价格会低于收益价格。A 项，当通货膨胀率上升时，估出的比准价格高于收益价格。 城镇最低收入家庭人均廉价住房保障面积原则上不超过当地人均住房面积的50%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的种类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。（）的最大化

3、，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A、净经营收入B、经营费用C、有效毛收入D、空置和收租损失答案：A解析：考点:收益性物业经营状况的评估。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。 城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括（ ）。A市政基础建设费B土地出让金C征地拆迁费D契税E公建配套设施费正确答案：BC以出让方式取得熟地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金、征地拆迁费和基础设施建设费构成。某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，

4、建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A78.40%B82.00%C82.70%D85.60%答案：B解析：利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，成新率的计算公式为：q=1dt，则该建筑物当前的成新率为：q=1dt=12%9=82%。 按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。A无限责任公司B股份有限公司C有限责任公司D两合公司正确答案：B房地产估价师答疑精华8辑 第2辑写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和（）来确定。A市场租金水平的预测值B业主可接受的最低租金水平C市场租金的变化趋势D同类写字楼的平均租金水平答

5、案：B解析：写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段）。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。 假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：我国企业单位以权责发生制为会计基础，行政事业单位以收付实现制为会计基础。（）答案：对解析：本题考查的是会计基础。目前

6、我国行政事业单位以收付实现制为会计基础。下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（）。A.当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率 B.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 C.当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等 D.名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小 E.计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大答案：B,C,E解析： 本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。 下列关于双方达成协议的表述中，正确的是( )。A.双方达成的是一种单务合同B.双方民事法律

7、关系的客体包括行为和咨询报告C.甲公司是乙公司的被代理人D.甲公司开始支付的款项是一种定金正确答案：BC房地产周期循环的主要原因包括( )。A、 供需因素的影响B、 政策因素的影响C、 制度因素的影响D、 空置量的影响E 开发商竞争的影响答案：A,B,C解析：根据房地产周期循环的理论。假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。A、市场法B、收益法C、成本法D、长期趋势法答案：C解析：考点:假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接

8、近，宜选用（）测算。A.指数修匀法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.二次抛物线趋势法答案：C解析：本题考查的是平均发展速度法。在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜选用平均发展速度法测算；如果是各期上升的数额大致接近，宜选用平均增减量法计算。房地产估价师答疑精华8辑 第3辑 下列对法的概念理解不正确的是（ ）。A法是阶级矛盾不可调和的产物B法以国家集体意志形式出现C法用国家政权的强制力来保证实现D法是各种社会规范的总称正确答案：B本题主要考查的是法的概念：法是阶级矛盾不可调和的产物，以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力

9、来保证实现各种社会规范的总称。法以国家政权意志形式出现。项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。（）答案：对解析：本题考查的是财务内部收益率。项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。某公司2022年年初向银行贷款100万元，贷款期为一年，已知计息方式是按季度计息，年利率为12%，计算该公司需要支付的利息为（）万元。A.12.55 B.112.55 C.13.15 D.113.15答案：

10、A解析：本题考查的是名义利率与实际利率。每季度的利率=12%/4=3%，四个季度的利息=100（1+3%）4-100=12.55（万元）。 2022年9月，北京DC房地产公司将其名下的JM大厦作价入股北京zL集团有限公司，JM大厦的产权归后者所有。在此之前的2022年8月，双方曾委托两家值得信任的评估机构对JM大厦进行了估价，双方以估价结果为参考依据，协商确定以JM大厦作价12亿元人民币入股。请问：1何为房地产转让?2城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式有哪些?3房地产转让估价有哪些特点?正确答案：1城市房地产管理法第三十六条规定：“房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或

11、者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”2城市房地产转让的合法方式除买卖、赠与外，其他合法方式主要包括下列行为：(1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；(2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；(3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他情形。3房地产转让估价具有以下几个方面的特点：(1)从估价时点上看，房地产转让估价多数是在转让前进行，估价时点则在估价作业日期之后。(2)从委托人和评估主体上讲，房地产转让估价可以委托社会任何一家值得委托人信任的评

12、估机构评估，委托人既可能是买方和卖方单独委托，也可能是买卖双方共同委托，这是一种自愿的行为。(3)从估价目的和要求上讲，房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术规范和职业规范负责，而对房地产转让定价决策不负直接责任。基础设施建设费是指居住小区内为居民配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。

13、（）答案：错解析： 本题考查的是房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外的和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。下列选项中，不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。A.装修 B.户型 C.层高 D.楼层答案：D解析：本题考查的是房地产实物因素。选项D是区位因素。 当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是( )。A确定建设施工的各种图纸已经准备就绪B完成全体工作人员的筛选工作C获取土地使用权D明确各工作人员及施工阶段应发放的工资正确答案：C答案 C其他均为建设初、中期的工作。以下各项中，需要在具体的评价方案中加以明确的有（）。

14、A、开发项目拟建设的物业类型B、合作方式与合作条件C、建筑面积的规模和物业档次D、开发项目的规划设计条件E、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例答案：A,B,C,E解析：考点:构造评价方案。项目是否分期进行以及如何分期、项目拟建设的物业类型及不同物业类型的比例关系、建筑面积的规模和物业档次、合作方式与合作条件、拟投入资本金的数量和在总投资中的比例、租售与自营的选择及各自在总建筑面积中的比例等，都需要在具体的评价方案中加以明确。房地产估价师答疑精华8辑 第4辑关于征收集体土地的补偿的说法，错误的有( )。A.不需要统一安置人员的安置补助费归农村集体组织管理和使用B.土地补偿费归农村集体组织所有C

15、.地上附着物和青苗的补偿费归农村集体组织所有D.用地单位应按征地协议如数支付补偿费E.如有特殊情况，被征地单位可以额外索取补偿费答案：A,C,E解析：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。#下列房地产中，属于可以转让的有（）。A被查封的房地产B异议登记期间的房地产C抵押权人同意转让的房地产D购买已满五年的经济适用住房E已登记尚未领取房屋所有权证的住房答案：C,D解析：宪法第十条规定：“任何

16、组织和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”现阶段按照国家有关规定，区的建设用地使用权的途径有：通过行政划拨方式取得；通过国家出让方式取得；通过房地产转让方式取得（如买卖、赠与或者其他合法方式）；通过土地或房地产租赁方式取得。经济适用住房单套建筑面积控制在60m2 左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。 下列关于拍卖行为的表述中，错误的是（ )。A.拍卖人应公开展示拍卖标的，允许竞买人查看、检验标的物B.除法律、法规另有规定外，拍卖人不得拒绝竞买人的申请C.委托人可以派人参与竞买自身所委托的拍卖标的

17、D.委托人与拍卖人是平等的民事主体正确答案：C按照消费者对不同属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场分别有（）。A、同质偏好市场B、分散偏好市场C、个别偏好市场D、集群偏好市场E、集中偏好市场答案：A,B,D解析： 本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（ ）答案：错解析：本题考查的是绝对指标。题干中说的是时点指标。时期指标是

18、反映社会经济现象总体在一段时间内发展过程的总量。P343。 学校兴办的招待所用房可免征房产税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某套住宅总价200万元，套内建筑面积135m2，套内墙体面积30m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。A、12120B、12500C、13300D、14810答案：B解析：考点:统一计价单位。建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积13525160（m2），200000016012500（元）。某注册房地产估价师在房屋征收评估时，为被征收人谋取不正当利益，虚增建筑面积1500，致使国家损失1000万元，该房地产估价师涉嫌（）。A

19、.金融诈骗罪B.提供虚假证明文件罪C.侵犯财产罪D.出具证明文件重大失实罪答案：B解析：本题考查的是对违法违规房地产估价机构和人员的处罚。房地产估价机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，可能构成提供虚假证明文件罪；出具有重大差错的评估报告的，可能构成出具证明文件重大失实罪，应当依照刑法予以处罚。房地产估价师答疑精华8辑 第5辑年龄超过65 周岁的，不予办理房地产估价师注册答案：对解析：注册房地产估价师管理办法第十四条规定不予注册的情形有：不具有完全民事行为能力的；刑事处罚尚未执行完毕的；因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；因房地产估价及相

20、关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3 年的；被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3 年的；申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；为现职公务员的；年龄超过65 周岁的；法律、行政法规规定不予注册的其他情形。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 （ ）的成交日期应与估价时点接近。A可比

21、实例B要约案例C指数实例D加权实例正确答案：A可比实例的成交日期应与估价时点接近。(一)甲公司委托乙房地产估价机构评估其拥有的某市服装城内的一处商业房地产的抵押价值。注册房地产估价师在实地查勘时发现委托人指向的房屋门牌号与估价委托书及房屋权属证书记载的房屋坐落不一致。据委托人介绍，公安部门对该服装城内的房屋门牌号进行过重新编号。如委托人绍的情况属实，在估价报告中作出的相应假设说明属于(?)?。A.未定事项假设B.背离事实假设C.不相一致假设D.依据不足假设答案：C解析：不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名

22、称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。新设项目法人融资形式的特点有（）。A.项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成 B.新设项目法人承担相应的融资责任和风险 C.从项目投产后的经济效益来考察偿债能力 D.从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力 E.拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产项目融资方案。新设项目法人融资形式的特点是：项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。房地产开发项目手册是为了加强房

23、地产开发项目的（）管理而设定的。A.质量 B.资金 C.进度 D.动态答案：D解析：本题考查的是项目手册制度。房地产开发项目实行项目手册制度是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。参见教材P40。 某房地开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元人民币，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善该

24、企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师答疑精华8辑 第6辑 开发公司应支付的土地补偿费为（ ）万元。A35.2B105.6C528D1056正确答案：A房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A、建筑物区分所有权B、建筑物共同共有权C、建筑物按份共有权D、私有权答案：A解析：考点:房地产权益的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。 某宾馆共有400个标准间和100个套间，标准间每个每天200元，套间每个每天350元，年平均空房率为25%。餐饮收益为客房收益的30%。客房运营费用率为35

25、%，餐饮运营费用率为55%。康体娱乐等其他方面的净收益为每年200万元。土地使用年限不限。搜集同类宾馆的价格和净收益资料如表2-2所示。轰2-2 同类宾馆的价格和净收益资料表可比房地产 价格(万元) 净收益(万元/年) A 25200 3000 B 29400 3500 C 23800 2800 D 1660 200(1)计算客房与餐饮年总收益：1)客房年总收益=(400200+100 350)36541975000(元)=4197.5(万元)2)餐饮年总收益=4197.530%-1259.25(万元)(2)计算客房与餐饮年总费用：1)客房年总费用=4197.535%=1469.13(万元)2

26、)餐饮年总费用=1469.1355%=808.02(万元)(3)计算年净收益：年净收益=4197.5+1259.251469.13808.02+200=3379.6(万元)(4)由所给资料计算报酬率：可比房地产的报酬率：A=3000/25200100 9/611.9%B=3500/29400100%=11.9%C=2800/23800100%=11.76%D=200/1660100%=12.05%以其平均数作为估价对象的报酬率：(11.9%+11.9 9/5+11.76%+12.05 9/6)/4=11.9%(5)从公式求得该宾馆价格为：V=A/y=3379.6/11.9%=28400(万元)

27、正确答案：(1)计算客房与餐饮年总收益：1)客房年总收益=(400200+100350) 365(125%)=31481300(元)=3148.13(万元)2)餐饮年总收益=3148.1330%=944.44(万元)(2)计算客房与餐饮年总费用：1)客房年总费用=3148.1335%=1101.85(万元)2)餐饮年总费用=944.44 55%=51944(万元)(3)计算年净收益：年净收益=3148.13+94444-101.85-519.44+200=2671.28(万元)(4)可比房地产D不易作比较。(5)从公式求得该宾馆价格为：V=A/y=2671.28/11.9 %=22447.73

28、(万元) 机会成本和沉没成本不仅运用仔投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 取得房地产估价师执业资格证书的人员，就可以以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲企业于2022年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。2022年李某购买了其中一套140TT12的商品房，首付40%

29、，贷款利率4.9%，贷款年限为10年，同时就自己的信用向保险人投保。该项目的销售收入预期为（）亿元。A.12B.14C.18D.20答案：D解析：本题考查的是经济学中的成本概念。经济利润=销售收入-会计成本-隐成本，销售收入= 经济利润+会计成本+隐成本=2+12+6=20万元。参见教材P187。根据国家有关财务会计制度，采用分期收款方式销售的房地产开发项目，当期应结转的营业成本通常按当期销售面积占全部销售面积的比例计算。（ ）答案：对解析：投资与成本。对于分期收款的房地产开发项目，房地产投资的营业成本通常按当期銷售面积占全部销售面积的比率，计算本期应结转的营业成本。 以下应用于房地产开发投资

30、评价的指标，反映项目盈利能力的动态评价指标包括( )。A速动比率B投资利润率C内部收益率D净现值E成本利润串正确答案：CD答案 CD A项为清偿能力指标，B、E项为静态指标。房地产估价师答疑精华8辑 第7辑在统计中反映总体相对程度，体现事物深度内涵指标的是（）。A.数量指标 B.质量指标 C.品质指标 D.变量指标答案：B解析：本题考查的是统计的基本概念。质量指标是指反映总体相对程度，体现事物深度的内涵指标。 在房地产开发过程中，开发商只能委托由资质的监理机构负责工程项目管理。（ ）(2022年试题)此题为判断题(对，错)。正确答案：地价与一般物品价格的不同之处是( )。A、 生产成本不同B、

31、 折旧不同C、 价格差异不同D、 货币性质不同E 供求变化不同答案：A,B,C,E解析：地价与一般物品价格的不同主要表现在下列六个方面：(1)生产成本不同；(2)折旧不同；(3)价格差异不同；(4)市场性质不同；(5)价格形成时间不同；(6)供求变化不同。 某宗房地产交易总价为40万元，其中首期付款为20%，余款于半年后支付。假设季度利率为0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为39.37万元。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（）。A、第一阶段B、第二阶段初期C、第二阶段后期D、第三阶段答案：D解析：考点:房地产市

32、场的景气周期。自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平；自然周期的第四阶段，需求停止增长或以很低的速度增长，开工减少，但竣工量使空置率继续上升，租金增长率开始下滑。 申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。 （ ）正确答案：下列对房地产估价的本质描述中，不正确的是( )。A、 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格B、 房地产估价是房地产估价师在给房地产定价C、 房地产估价或房地产估价机构是对估价对象在市场上可实现价格的保证D、 房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E 房地产估价既是科学又是艺术

33、答案：B,C解析：知识点 房地产估价的本质李某向银行申请了一笔贷款，若年利率为8，期限为10年，首月还款额为4500元，月还款额等比增长率为0.5%，则该家庭第6年最后一个月的月还款额是（）元。A、5545.45 B、6412.14 C、6585.45 D、6625.26答案：B解析：本题考查的是复利计算。如果以等比系数s表示收入或支出每年变化的百分率，第一年的现金收入或支出的流量A1已知，则第t年年末现金收入或支出的流量为房地产估价师答疑精华8辑 第8辑国家对集体土地实行征收或者征用后，土地所有权发生转移。（）答案：错解析：本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公

34、共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移；征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。以下不是房地产投资信托特征的是( )。A、 流动性好B、 高现金汇报C、 市场价值不稳定D、 抵御通货膨胀答案：C解析：根据房地产投资信托的特征。下列各项中，不属于估价作业方案主要内容的是（）。A.估价工作的主要内容及质量要求 B.估价工作的具体步骤及时间进度 C.估价工作的人员安排 D.委托方的协助义务答案：D解析：本题考查的是编制估价作业方案。估价作业方案的内容主要包括：（1）估价工作的主

35、要内容及质量要求；（2）估价工作的具体步骤及时间进度；（3）估价工作的人员安排。关于房地产投资优点的说法中，正确的有（）。A.能抵消通货膨胀的影响 B.相对较高的收益水平 C.提高投资者的资信等级 D.投资回收期较短 E.投资数额较小答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资的优点：相对较高的收益水平、易于获得金融机构的支持、能抵消通货膨胀的影响、提高投资者的资信等级。城市居住区的规模通常以( )作为主要标志。A、 居住人口规模B、 居住户数规模C、 用地规模D、 建筑规模答案：A解析：居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要

36、标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。 在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 应付债券属于流动负债。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77答案：C解析：本题考查的是计息方式及利率。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3（17.2%）0.5-11061.23（万元），总成本300001061.2331061.23（万元），单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本310.61/65%477.86（元/m2）。