《房地产估价师答疑精华5辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价师答疑精华5辑.docx（32页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、房地产估价师答疑精华5辑房地产估价师答疑精华5辑 第1辑2022年4月，某开发商在从事一房地产开发项目的前期拆迁工作中，要拆除某产权人的一套建筑面积160m2砖混住宅房屋，双方协议以产权调换方式予以补偿。经评估确认补偿单价为3200元/m2；现开发商以附近一套156m2的钢混住宅现房与之调换补偿，该房屋现行市价为3600元/m2。2022年8月双方办理了房屋产权调换手续。开发商因运作需要与继续使用上述56m2房屋，遂与被拆迁人商议，被拆迁人同意将该产权调换的房屋租用给开发商使用，并以房租冲抵产权调换房屋差价款，双方议定房租为2500元/m2，租赁期间使用该房屋的其他相关费用均由使用人负担，若双
2、方议定的收益率为6%，问租用( )月后被拆迁人应补缴的差价款可以全部冲抵。A、 12个月B、 18个月C、 22个月D、 24个月答案：C解析： 下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。A有不少于1000万元人民币的实有资本B货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行C设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后。方可向工商行政管理部门申请设立登记D一个城市原则上只设一个担保公司正确答案：B货币形态的实有资本应当存人城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行，或发放由担保公司提供住房置业担保的个人住房贷款的其他银行。对于估价人员收集
3、的交易实例，只要是估价对象的相似房地产就可以作为可比实例。（）答案：错解析： 本题考查的是选取可比实例。可比实例房地产应是估价对象房地产的相似房地产，只满足了其中的一个要求。还应满足可比实例的交易方式适合估价目的、可比实例的成交日期接近价值时点、可比实例的成交价格尽量为正常价格等要求。 乙机构确定李某被拆迁房屋的性质应遵循的原则为（ )。A.由城市房产管理部门认定B.由城市规划行政主管部门认定C.一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准D.由乙机构根据经验确定正确答案：BC某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次
4、旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。该旅馆的有效毛收入为（ ）万元。A.344.93 B.383.25 C.394.20 D.438答案：C解析：房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A.未定事项假设 B.背离事实假设 C.不相一致假设 D.依据不足假设答案：D解析：本题考查的是撰写估价报告。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下
5、，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。例如，因征收、司法拍卖等强制取得或强制转让房地产，房地产占有人拒绝估价师进入估价对象内部进行实地查勘，或估价对象涉及国家秘密，估价师不得进入其内部进行实地查勘的，对不掌握估价对象内部状况的说明以及对估价对象内部状况的合理假定。 投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国有土地上房屋征收价值评估不考虑被征收房屋的（）等因素的影响。A、租赁B、查封C、抵押D、土地使用权E、供求关系答案：A,B,C解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占
6、用范围内土地使用权的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的 税前现金回报率为（ ）。A9.00%B8.05%C30.00%D7.52%正确答案：C930100%=30%房地产估价师答疑精华5辑 第2辑商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（）。A.
7、20% B.15% C.10% D.25%答案：B解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该估价机构对开发公司合理
8、运作项目资金的下列建议中，属直接融资的有( )。A、 扩股增资B、 预售商品房C、 以融资租赁方式承租大型设备D、 以在建工程抵押贷款答案：A解析：偶然所得，因为不是固定收入，所以不属于个人所得税的征收范围。（）答案：错解析：本题考查的个人所得税。下列各项个人所得，应纳个人所得税：（1）工资、薪金所得；（2）个体工商户的生产、经营所得；（3）对企事业单位的承包经营、承租经营所得；（4）劳务报酬所得；（5）稿酬所得；（6）特许权使用费所得；（7）利息、股息、红利所得；（8）财产租赁所得；（9）财产转让所得；（10）偶然所得；（11）经国务院财政部门确定征税的其他所得。下列房地产估价报告存在多处错
9、误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）封面（略）致估价委托人函有限公司：承蒙委托，我公司对贵司委托之房地产进行评估，价值时点为二0一九年三月二十日，估价目的为核定资产提供价值参考意见。根据贵司提供的有关资料，依据我国有关法律、法规、制度，遵循必要的评估程序与原则，选取适当的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下：该房地产在价值时点的评估结果如下：评估总值：人民币38,146,100元大写金
10、额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整预计应补地价：人民币3,688,152元大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整评估净值：人民币34,457,948元 （单价略）大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整法定代表人：签字市资产评估土地房地产估价有限公司（盖章）二0一九年七月六日指错：1.致估价委托人函缺少估价方法和特别提示2.致估价委托人函缺少估价对象介绍目录（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（一）一般事项假设1.本次估价的假设前提：（1）市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。（2）交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。（3
11、）洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。（4）不考虑特殊买家的附加出价。2.委托方向房地产估价机构提供的房地产估价所必需的情况和资料是真实可靠的。3.评估中所涉及的房地产的建筑面积以委托方提供的市房屋建筑面积查丈报告记载的建筑面积分割而得，总建筑面积18,691.28m2，根据委托方介绍，总层数6层，每层的建筑面积相同，我们并未进行实地丈量。4.必须说明：我们没有接受进行结构性测试和检验设施的要求，因此对房地产内部有无缺损我们不能完全确定。5.估价物业尚未办理房地产证，根据估价物业的国有土地使用权出让合同书的记载，估价物业的土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。本报告设定其
12、在公开市场上能够转让，根据市房地产估价中心2022年5月20日发布的关于部分房地产地价核定及评估注意事项的说明，对于非行政划拨性质的不完全产权房地产，将采用如下公式测算应补地价：应补地价=（市场公告地价-已缴地价）年期修正系数，扣缴预计应补地价评估其价值。（二）未定事项假设估价结果明细表中的估价物业评估价值包含市场地价，已按市有关规定扣缴预计应补地价，实际应补地价款应以相关主管部门的核定为准。（三）背离事实假设1.假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。2.本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。3.假定所有权人是在公开市场
13、上出售该物业，且不包括所有权人凭借递延条件、售后返租、合作经营、管理协议等附加条件以抬高物业权益价值的情况。4.假定该物业权益未附带可能影响其价值的他项权利及限制。（四）不相一致假设无（五）依据不足假设无（六）估价报告使用限制1.本房地产估价报告仅限于为委托方核定资产提供价值参考，不对其他用途负责，本公司不承担任何第三者对本报告书的任何部分内容的责任。2.本报告中房地产估价所必需的情况和资料由委托方提供，其真实性、合法性和完整性、准确性由委托方负责。3.如报告计算过程中出现数字的微小误差，是EXCEL计算取整位数不同引起，不影响评估结果使用。4.未经我公司允许本估价报告全部或部分内容不得公开发
14、表。5.本报告使用期限为一年（自价值时点之日起一年内有效），随着时间及市场情况的变化，估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的，我公司对其后果不承担任何责任。指错：3.估价报告使用限制中自价值时点之日起一年内有效错误，应为自报告出具之日起。估价结果报告（一）估价委托人名称：集团有限公司指错：4.估价委托人缺少住所、法人代表名称（二）房地产估价机构机构名称：市资产评估土地房地产估价有限公司法定代表人：住所：营业执照注册号：资质等级：一级行政许可决定书号：建住房许（2022）证书编号：建房估证字2022号有效期限：2022年7月27日至2022年7月26日发证机关：中华人民共和国建设部
15、（三）估价对象概况1.房地产位置状况估价对象位于市科技园北区路号，东近路，西近路，北近大道，南临路。周边交通配套南北走向的路、路、路，贯通市东西走向的三条主干道，道路畅通，公交配套完善。公交车辆有等8条线路。附近有信息科技园、新材料港、科技园大厦、外国语学校、学里小区、科技园、酒店、大学等，市政配套设施完善。2.房地产权利状况根据委托方的要求，本次估价范围为信息工业大厦4、5、6层，根据委托方提供的资料，估价对象目前已办理国有土地使用权出让合同书，尚未办理国有土地使用权证，报建规证有投资许可证、建筑许可证、单位工程竣工报告书、市房屋建筑面积查丈报告，尚未办理房地产权证，根据委托方提供的国有土地
16、使用权出让合同书（地合字（93）055号）及其三份补充协议的记载，估价对象所位于土地的权属人为市信息股份有限公司，估价对象所位于的地块编号为T-，土地使用权面积为31,112.6平方米，土地使用年期为50年，从2022年4月19日至2053年4月18日止，土地用途为工业，本次土地为自用，不得转让和参与房地产经营。主体建筑物的性质规定为工厂、仓库、科研、检测、办公、食堂，建筑密度35%，容积率2.2，总建筑面积不超过68,450平方米，科研、检测19,000平方米，办公6,000平方米，已征收国有土地使用权出让金。根据委托方提供的市房屋建筑面积查丈报告的记载，通讯区1#厂房（现名为信息工业大厦）
17、，框架6层，建筑面积18,691.28平方米，估价对象位于其4、5、6层，建筑面积共9,345.64平方米，每层建筑面积相同。根据委托方提供的2022年11月14日签署的以物抵债协议书，估价对象建筑物的权属由市通讯工业股份有限公司以以物抵债的方式抵偿给市集团有限公司，目前尚未办理确权及产权转移登记手续。3.房地产现状概述经现场实地查勘，估价对象所在为一幢总层数6层的框架结构厂房，估价对象位于其4、5、6层，评估建筑面积共9,345.64平方米，每层建筑面积相同。估价对象外墙为马赛克，室内部分环氧树脂地面、部分水磨石地面，部分地毯，内墙抹灰、天花夹板吊顶，装不锈钢玻璃门、木门和铝合金窗，装有两台
18、垂直货梯、烟感喷淋等消防系统和中央空调系统，水电设施齐备。据委托方介绍，估价对象建于2022年，整栋楼宇有专人负责管理，现使用情况正常，保养状况良好。估价对象目前均已全部出租，其中4、5层出租给市数码显示有限公司，租赁期限为2022年2月1日起至2022年1月31日止，每平米租金23元；6层出租给科技有限公司，租赁期限为2022年7月1日起至2022年6月30日止，每平米租金26元，均用作厂房及其配套，目前经营情况正常。（四）估价目的为核定资产市场价值提供价值参考。（五）价值时点二0一九年三月二十日。（六）本次评估价值类型本次评估价值类型为估价对象在价值时点状况下、在公开市场标准及满足估价的假
19、设和限制条件下，房地产所具有的客观合理价值。未考虑出租对评估价值的影响，但不考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。指错：5.价值类型错误，应为已考虑出租对评估价值的影响，但不考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响。 （七）估价原则1.独立、客观、公正、公平原则2.合法原则3.谨慎原则4.价值时点原则5.最高最佳使用原则6.替代原则指错：6.估价原则不应该有谨慎原则（八）估价依据1.中华人民共和国国家标准房地产估价规范（2022）2.中华人民共和国土地管理法3.中华人民共和国城市房地产管理法4.中华人民共和国民事诉讼法5.中华人民共和国物权法6.委托方提供的委托评估房地产有关资料7.评估人
20、员现场勘查、摄影和记录8.价值时点市房地产市场相关价格信息指错：7.估价依据缺少房地产估价基本术语标准（九）估价方法根据本次估价目的，估价人员在深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员所掌握的资料，结合实地勘察和市场调研的结果，我们认为采用比较法和收益法对估价对象进行评估较为适宜。比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法是指对可产生收益的物业，根据当地市场调查的情况，预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率，折算到价值时点后相加来求取估价对
21、象的市场价值的方法。指错：8.没有方法选用理由和理论上适用成本法但未选用方法进行说明。（十）估价结果委托估价房地产为市科技园北区路号信息工业大厦4、5、6层房地产市场价值评估，建筑面积合计为9,345.64平方米，该房地产在价值时点的评估结果如下：评估总值：人民币38,146,100元大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整预计应补地价：人民币3,688,152元大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整评估净值：人民币34,457,948元大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整评估结果明细表备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。十一、注册房地产估价师指错：9.没有
22、写清所有参加估价的注册房地产估价师的姓名十二、实地查勘期对估价对象进行实地查勘日期为2022年3月20日。（十三）估价作业日期2022年03月20日至2022年07月6日。估价技术报告（一）实物因素分析（略）（二）区位因素分析（略）（三）市场背景分析（略）（四）最高最佳使用分析房地产估价中的最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行。经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象的法定用途为工业，属高新技术园区用地，现状为工业厂房及配套，依据合法原则，在本报告中，设定按工业厂房及配套用途进行评估。根据合法性原则和最高最佳使用原则，确定该物业的工业厂房用途为最高最佳使用用途。（
23、五）估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及估价人员掌握的资料，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。.由于估价对象周边同类物业三级市场交易较为活跃，在市场上有可供参照的交易案例，故我们采用比较法对估价对象市场价值进行评估。技术路线：是指在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。计算公式估价对象市场价值可比实例价格市场状况修正
24、交易情况修正区位因素修正实物因素修正指错：10.比较法公式中缺权利因素修正.估价对象为收益性物业，可出租获取稳定收益，故我们采用收益法对其市场价值进行评估。技术路线：是运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到价值时点上的现值，求其之和来确定估价对象房地产价格的一种估价方法。假定前提a.纯收益按一定比例逐年递增；b.报酬率在收益年限内不变，大于零；c.收益年期为有限年。计算公式V=a/（r-g）1-（1+g）/（1+r）n式中V-市场价值a未来第一年纯收益r-报酬化率g-纯收益每年递增比率n-获取纯收益的持续年限指错：11.没有逐一分析估价方法的适用性（六）估价测算过程
25、.用比较法测算估价对象的评估单价及评估总价，其整个评估思路及计算过程如下。1.选取可比案例根据替代原则，估价人员调查了与估价对象在地理位置、结构类型、使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的交易案例，选取以下交易案例作为可比案例：案例调查表根据市场调查及估价人员与中介充分的沟通，上表中的三级市场报盘均由评估人员根据与中介询价后结合估价经验进行修正后认为可能成交的市场价格，故直接取修正后的价格作为比较价格。指错：12.可比实例A、B、C与估价对象面积比小于0.5，不具有可比性。13.可比实例不是实际成交案例错误，可能成交的市场价格错误、修正价格错误。2.比较因素条件说明及价格测算因估价对象
26、与比较案例处于同一房地产供需圈，比较案例的交易日期与价值时点接近，交易情况均为正常情况下的三级市场交易价格，因此我们对市场状况及交易情况不进行修正，仅对区域因素和实物因素进行修正。根据估价对象与比较实例的比较因素，分别编制比较因素条件描述表和比较因素修正系数表。交易情况均为正常情况下的三级市场交易价格，与前面非交易实例前后表述矛盾比较因素条件描述表因素比较表如下：指错：14.自身配套设施与物业管理描述相同，打分不同；新旧程度打分与描述相反。15.楼层属于区位因素不属于实物因素，打分缺少理由。因素修正及计算表指错：16.案例1、2的综合修正系数计算错误估价对象4、5、6层均已出租，签定租约的租金
27、及租赁期限不等，本报告以第6层为例，演示用收益法测算的整个评估思路及计算过程。该物业目前已签定租约，租赁期限至2022年6月30日，租金为26元/m2，出租面积为3,115平方米，空置率为0，根据对周边同类物业租赁市场调查，结合物业特点，确定租期内的报酬率为6%，租期距价值时点还有2.28年，租期内租金低于市场租金，根据合法原则，对物业的收益价值租期内按照租约进行测算，租期外按照正常市场价值进行测算，累计相加为估价对象的收益价值。指错：17.租期内的报酬率确定理由不充分。（1）确定市场租金我们调查的市场案例有根据对周边同类物业租赁市场调查，该地段工业厂房租金情况为：2550元/平方米；因物业位
28、置、楼宇档次、楼龄长短、装修情况等的不同而有差异，不同楼层的租金差异较小。在确定估价对象的市场租金时，我们考虑的因素有：a.估价对象位于科技园北区，临路，对外交通条件好；b.估价对象的剩余使用年限为34.1年，收益年限长，利于物业价值的提升；c.估价对象目前已全部出租，出租收益稳定；根据市场租金情况以及估价对象现状，结合我们的估价经验，最终确定估价对象6层的客观合理月租金为：35元/平方米。（2）确定市场年纯收益递增比率根据对周边同类物业租赁市场调查，结合该地段工业发展水平，确定年纯收益递增比率为2%。（3）确定市场报酬率我们按一年期贷款利率加上风险系数作为该评估项目的报酬率，按8.0%计算。
29、指错：18.市场报酬率确定理由不充分。（4）确定市场空置率根据对周边同类物业租赁市场调查，结合该地段工业物业情况，确定估价对象空置率为11%。（5）确定收益年限估价对象的剩余土地使用年限为34.1年，租赁期限还剩2.28年，故租约期外按31.82年的收益年限进行计算。（6）评估测算结果经评估测算，最终我们确定，估价对象6层的评估单价为3,974元/平方米，评估总值为人民币12,379,892元整（具体计算过程见下表）。估价测算表一同理可计算估价对象4、5层的评估单价和评估总值，估价对象4、5层目前已签订租约，租赁期限至2022年1月31日，租金为23元/m2，出租面积为6,230平方米，空置率
30、为0，根据对周边同类物业租赁市场调查，结合物业特点，确定租期内的报酬率为6%，租期距价值时点还有0.87年，具体计算过程见下表：估价测算表二据测算表一、表二，估价对象4、5、6层的评估总值合计为37,905,573元。根据估价对象的具体情况，我们分别采用了比较法、收益法对估价对象进行了价格评估，通过对当地房地产市场的了解和项目所在区域环境的进一步分析，并结合估价人员的经验，认为两种评估方法虽有一定差距，但均趋于客观合理，故以两者的简单算术平均数来确定估价对象的最终评估结果。即评估总值（38,386,646+37,905,573）238,146,100元（取整至佰位）；评估单价38,146,10
31、0元9,345.64平方米4,081.7元/平方米（七）应补地价估价对象所属宗地总建筑面积为68,450平方米的应补地价为27,013,027元，应补楼面地价为395元/平方米，估价对象建筑面积为9,270平方米，故估价对象应补地价为395元/平方米9,345.64平方米=3,688,152元。（依据、计算过程略）（八）估价结果委托估价房地产为市科技园北区路号信息工业大厦4、5、6层房地产市场价值评估，建筑面积合计为9,345.64平方米，该房地产在价值时点的评估结果如下：评估总值：人民币38,146,100元大写金额：人民币叁仟捌佰壹拾肆万陆仟壹佰元整预计应补地价：人民币3,688,152元
32、大写金额：人民币叁佰陆拾捌万捌仟壹佰伍拾贰元整评估净值：人民币34,457,948元大写金额：人民币叁仟肆佰肆拾伍万柒仟玖佰肆拾捌元整评估结果明细表备注：应补地价数额以相关主管部门核定结果为准。附件（一）估价对象位置示意图（二）估价对象现状照片复印件（三）估价委托书复印件（四）国有土地使用权出让合同书及其补充协议复印件（五）投资许可证复印件（六）建筑许可证复印件（七）单位工程竣工报告书复印件（八）市房屋建筑面积查丈报告复印件（九）以物抵债协议书复印件（十）房地产租赁合同复印件（十一）估价机构营业执照复印件（十二）房地产价格评估机构资质证书复印件（十三）资产评估机构资格证书复印件（十四）中国注册
33、房地产估价师资格证书复印件答案：解析：1.致估价委托人函缺少估价方法和特别提示；2.致估价委托人函缺少估价对象介绍.；3.估价报告使用限制中自价值时点之日起一年内有效错误，应为自报告出具之日起；4.估价委托人缺少住所、法人代表名称；5.价值类型错误，应为已考虑出租对评估价值的影响，但未考虑其他法定优先受偿权利对评估价值的影响；6.估价依据缺少房地产估价基本术语标准；7.估价原则不应该有谨慎原则；8.没有方法选用理由和理论上适用但未选用方法进行说明；9.没有写清所有参加估价的注册房地产估价师的姓名；10.比较法公式中缺权利因素修正；11.没有逐一分析估价方法的适用性；12.可比实例A、B、C与估
34、价对象面积比小于0.5，不具有可比性；13.可比实例不是实际成交案例错误，可能成交的市场价格错误、修正报盘价格错误；14.自身配套设施与物业管理描述相同，打分不同；新旧程度打分与描述相反；15.楼层属于区位因素不属于实物因素，打分缺少理由；16.A、B的综合修正系数计算错误；17.租期内的报酬率确定理由不充分；18.市场报酬率确定理由不充分。委托人向拍卖人隐瞒了处置房地产为凶宅的事实，拍卖人按市价拍卖成交后，买受人要求凶宅损失赔偿，应由拍卖人先行承担赔偿责任。（）答案：对解析：本题考查的是瑕疵请求规则。所请拍卖人先行负责，指只要拍卖标的确实存在应告知未告知的瑕疵，则无论该责任应由谁承担，均由拍
35、卖人先行负责。至于其中应由委托人承担的责任，在拍卖人承担责后，向委托人追偿。参见教材P404。下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D、如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E、内部收益率越高，投资风险就越小答案：A,B,C解析： 本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项D错
36、误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项E错误，内部收益率越高，投资风险就越大。参见教材P182。下列指标中，属于反映建筑材料与水有关的物理性质的是（）。A.密实度B.孔隙率C.抗渗性D.塑性答案：C解析：本题考查的是建筑材料的性质。选项AB属于与质量有关的物理性质；选项D属于材料的力学性质。参见教材P110。 以下交易属于非正常交易的情况有（ ）。A土地使用权出让拍卖B相邻房地产的合并C房地产涉案拍卖D卖方负责补交土地使用权出让金E买方不负责缴纳契税正确答案：BCDE拍卖、招标方式容易受现场气氛、情绪等的影响而使成交价格失常。但我国目前土地使用权出让是例外，拍卖、招
37、标方式形成的价格较能反映市场行情。2022年2月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于（）万元。A.4000 B.5000 C.6000 D.7000答案：A解析： 本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其它房地产开发项目的最低资本金比例为30%。即2亿元20%=4000万元。房地产估价师答疑精华5辑 第3辑新建房地产的土地成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6%，投资利润率为20%，该房地产的价值为（ ）万元
38、。A.1508.02B.1512.77C.1527.27D.1619.05答案：B解析：本题考查的是开发利润。土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润开发完成后的房地产价值（售价）。设房地产的价值为V，V（6005004020）（120%）306%V，求得V1512.77。P298。 房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：宗地（宗海）代码的第一层次为（）。A、市级行政区 B、县级行政区 C、地籍区 D、地籍子区答案：B解析：本题考查的是不动产权籍图。第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T 22
39、60规定的行政区划代码。参见教材P169。 假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=-50万元、NPV4=-150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（ ）。A16.67%B16.71%C16.80%D17.00%正确答案：AFIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）（i3-i2）=16%+100/（100+|-50|）（17%-16%）=16.67%.下列不属于钢筋混凝土结构的是（）。A.框架结构 B.剪力墙结构 C.筒体结构 D.钢结构答案：D解析：
40、本题考查的是建筑分类。钢筋混凝土结构分为框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。 一份完整的估价报告通常由封面、目录、估价师声明、估价结果报告、估价技术报告和附件六部分组成。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在房地产估价活动中对房地产估价师的要求，正确的有（）。A.同一估价项目应至少选派2名注册房地产估价师共同进行估价B.估价项目负责人应为注册房地产估价师C.除批量估价外，每个估价项目应至少有1名注册房地产估价师全程参与估价工作D.房地产估价师不得承接超出自己专业胜任能力的估价业务E.房地产估价师可以在非自己估价的房地产估价报告上签名答案：A
41、,B,C,D解析：本题考查的是估价业务接洽与承接。选项E错误，房地产估价师不得以估价者身份在非自己估价的房地产估价报告上签名、盖章。参见教材P401。 城市规划部门列出的规划设计条件中属于控制性指标的是（ ）。A容积率B人口容量C停车位D绿地率正确答案：ACD估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。由于缺少流动资金，企业欲将该商业地产向银行申请抵押。关于抵押贷款估价，下列说法正确的是（）。A.估价机构根据最高最佳原则，应按商业用途评估该房地产B.估价机构根据合法原则，应按工业用途评估该房地产C.该房地产变更用途申请对
42、象为房地产主管部门D.由于该房地产土地划拨所以抵押价值只包括房屋价值答案：B解析：根据合法原则，应按工业用途评估该房地产。房地产估价师答疑精华5辑 第4辑检查对象是指根据调查目的确定的现象总体。捌查对象由若干调查单位构成，调查单位是指调查对象中所要调查的具体单位。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：办理商品房预售证明时，应出具投入资金达到工程建设总投资( )以上的证明。A、 10%B、 15%C、 20%D、 25%答案：D解析：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。(2022真题) 测定长期趋势值的方法主要有扩大时距
43、法、移动平均法和最小二乘法。（）答案：对解析：本题考查的是长期趋势的测定。测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。确立施工中控制质量的具体措施，主要包括（ ）方面A对各项施工设备、仪器进行检查，特别是校准各种仪器仪表，保证在测量、计量方面不出现严重误差。B控制混凝土质量C对对工程中的配套设备进行检验。D对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法正确答案：ABD某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多
44、投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元m2，取得税费为4.5。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7，房地产报酬率为8。请计算该厂房2022年9月30日的市场价值。答案：解析：根据成本法计算公式，该厂房2022年9月30日的市场价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧。该厂房2
45、022年9月30日的市场价值的计算步骤具体如下：（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格18001.321=2376（万元）。（3）建筑物折旧物质折旧a.房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元；b.空调系统以外的其他设备折旧费=Cdt=808/10=64（万元）；c.长寿命项目折旧费=（23763080）8/60=302.13（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）；d.长寿命项目折旧费=（23763080）8/49=369.96（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿
46、前提下）；e.物质折旧小计：396.13万元或者463.96万元。功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重建价格情况下，（万元）。建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元（4）建筑物市场价值=1643.02+2376-522.11=3496.91（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）或者3429.08万元（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）。房地产投资的弊端不包括( )。A、 变现性差B、 投资数额巨大C、 投资回收期较长D、 政府难以支持答案：D解析：根据教材中的房地产投资之弊。平屋顶的坡度一般在（）以下。A.1% B.2% C.3% D.4%答案：C解析：本题考查的是屋顶。平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度在2%左右。 总的来讲，房地产的价格与房地产的供给和需求，分别是（ ）。A正相关和正相关B正相关和负相关C负