房地产估价师答疑精华8章.docx

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1、房地产估价师答疑精华8章房地产估价师答疑精华8章 第1章若总体单位的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。答案：对解析：按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号或代码进行说明的标志，如性别、文化程度、工种等；刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。A、2363.64B、2600.00C、3818.18D、4200.00答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。采用月所有债务支出与收入比

2、这个指标，不能大于55%。（1200+100+800）/55%=3818.18（元）。当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。答案：错解析：出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。出现负杠杆效用的条件正好相反：房地产的投资回报率低于债务回报率。某家庭以2000元/m2的价格，购买了一套建筑面积为120m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金4万元，那么从第6年开始的抵押贷款月还款额为（

3、 ）元。A.1417.68B.444.08C.1861.76D.973.60答案：D解析：本题考查的是资金等效值的换算。 请根据以下内容回答 1015 题（二）某房地产开发公司以1200万元人民币取得了1hm2综合用地50年的土地使用权。该地块地上容积率为6.0，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第14层为建筑面积相同的商业用房，第516层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积5000m，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的日常成本利润率均为3

4、0%，某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。第 10 题 对该宗土地进行城市用地适用性评价，凌宗士地属于（ ）类建设用地。A一B二C三D四正确答案：B二类用地：即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。房地产估价师答疑精华8章 第2章

5、以房地产与其外部环境是否协调，来判定是否为最高最佳使用的经济原理是（）。A.最佳使用原理 B.适合原理 C.均衡原理 D.收益递减原理答案：B解析：本题考查的是最高最佳利用原则。适合原理是以估价对象与其外部环境是否协调，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它可以帮助确定估价对象的最佳用途。债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（）答案：对解析：考点:房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。 房地产开发项目实行（ ）。A资本金制度B股份制度C质量责任制度D项目手册制度正确答案：A房地产项目敏感性分析时，首要步骤是（）。A.

6、确定不确定性因素可能的变动范围 B.计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值 C.找出较为敏感的不确定性因素 D.确定用于敏感性分析的财务评价指标答案：D解析：本题考查的是敏感性分析的步骤。房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤：（1）确定用于敏感性分析的财务评价指标；（2）确定不确定性因素可能的变动范围；（3）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；（4）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，做出进一步的分析。 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使

7、用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A180B196C200D300正确答案：B房地产估价师答疑精华8章 第3章 下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有( )。A速动比率B利息备付率C偿债备付率D内部收益率E资产负债率正确答案：ABCE答案 ABCE 反映项目清偿能力的指标有借款偿还期、利息备付率、偿债备付率、资产负债率、流动比率及速动比率。 在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（ ）列出质量缺陷清单。A开发商B承包商C监理工程师D使用单位正确答案：C 有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ）。A须领取建设工程规划许可证B须领取国有土地使用权证书C须

8、领取施工许可证D须领取广告许可证正确答案：ABC 风险分析常用的比较成熟的方法是敏感性分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。 （ ）正确答案：风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性大小及对项目主要经济效益指标的影响。 结构施工图一般不注比例尺，允许一个图形使用两种比例尺。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师答疑精华8章 第4章信念和态度一旦形成就很难改变，会引导消费者习惯地购买某些商品。（）答案：对解析：本题考

9、查的是影响消费者购买行为的主要因素。信念和态度一旦形成就很难改变，会引导消费者习惯地购买某些商品。参见教材P131。注册结构工程师分为一级注册结构工程师、二级注册结构工程师及助理注册结构工程师。（）答案：错解析：本题考查的是注册结构工程师制度。注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积800元。该房地产的建筑物为三层，总建筑面积为700m2。张某拟购入后将一楼用于开设商铺，二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元，

10、张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？答案：解析：估价师在估价前需要了解估价对象的情况有：(1) 土地权属状况；(2)房屋产权状况；(3)该房地产是否符合规划要求；(4) 土地使用基本状况；(5)建筑物基本状况。在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。（）答案：对解析：考点:经济因素。在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。当可供比较的房地产投资方案的开发经营期不同时，宜采用的方案经济比选方法是（）。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.内部收益率法答案：B解析：本题考查的是方案经济比选

11、方法的选择。净现值法和差额投资内部收益率法适用于开发经营期相同的方案比选，等额年值法适用于开发经营期不同的方案间比选。D不存在此种比选方法。房地产估价师答疑精华8章 第5章 在平均增减量法中，由于越接近估价时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产交易基本制度为房地产登记制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。 ( )答案：错解析：房地产交易的基本制度为房地产价格申报制度、房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。转让以划拨方式取得

12、土地使用权的房地产项目，可以不办理出让手续的有( )。A、 私有住宅转让后用于商业经营的B、 经济适用住房转让后用于经济适用住房的C、 同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D、 按照国务院有关规定出售公有住房的E 转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限的答案：B,C,D,E解析：房地产管理法规定，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。可以不办理出让手续的情形除了选项B、C、D、E外，还包括：私有住宅转让后仍用于居住的；根据城市规划土地使用权不宜出让的，县级以上人民政府规定的暂时无法或不需要采取土地使用权

13、出让方式的其他情形。某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（）。A该房地产的实际价格等于名义价格B该房地产的名义价格为50万元C该房地产的实际价格为50万元D该房地产的实际价格高于50万元E该房地产不存在名义价格答案：A,B,C解析：名义价格是指在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格；实际价格是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。本题中付款方式虽然是未来分期付款，但同时支付了利息，因此折现到成交日期的价格数值上

14、等于名义价格。房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，由聘用的房地产估价机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门初审。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。第十四条：房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。房地产估价师答疑精华8章 第6章只要是属城市市区内的土地，肯定是国有土地。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地。土地管理法第八条明确规定：城市市区的土地属于国家所有，宪法和物权法也规定，城市的土地属于国家所有 下列有关地籍图的阐述有误的是（ ）。A地籍测量绘制的图件称为地籍图B地籍图的内容包括地籍要素和必要的

15、地形要素C地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料D地籍要素指土地产权、地界和分区，及各部分的说明、注解和识别资料正确答案：D某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控

16、制指标的是( )。A、 人均绿地率B、 停车位C、 用地性质D、 建筑密度答案：C解析：报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。下列属于修建性详细规划的内容有（）。A.建设条件分析和综合技术经济论证 B.道路系统规划设计 C.绿地系统规划设计 D.工程管线规划设计 E.确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积答案：A,B,C,D解析：本题考查的是修建性详细规划。修建性详细规划包括：（1）建设条件分析和综合技术经济论证；（2）建筑、道路和

17、绿地的空间布局、景观规划设计、布置总平面图；（3）道路系统规划设计；（4）绿地系统规划设计；（5）工程管线规划设计；（6）竖向规划设计；（7）估算工程量、搬迁量和总造价，分析投资效益。选项E，属于控制性详细规划的内容。房地产估价师答疑精华8章 第7章某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，建筑面积为6000m2，竣工日期为1980年5月。现委托某估价公司评估其转让价格，请问该估价公司应搜集哪些资料？答案：解析：(1)对该地区房地产价格有普遍影响的资料；(2)有关估价对象的实物、权益、区位等资料；(3) 了解城市规划是否

18、允许该房地产改变为商业用途；(4)如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料；(5)改变用途所需投入的改建费用等资料；(6)需要补交的土地使用权出让金的标准等。 一般中长期贷款都选用（ ）。A名义利率B实际利率C固定利率D浮动利率正确答案：D答案：D。采用浮动利率时，借款人在计算借款成本时要复杂些，利息负担有可能重些；但是，借贷双方承担的利率风险较小。因此，一般中长期贷款都选用浮动利率。下列金融工具中，银行汇票属于( )。 A.直接金融工具 B.短期信用工具 C.商业信用工具 D.消费信用工具答案：B解析：按期限划分，金融工具可分为短期信用工具、长期信用工具

19、和不定期信用工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。长期信用工具也称为有价证券，主要是股票和债券两类。不定期信用工具主要指银行券和纸币。保险凭证是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。答案：对解析：保险凭证，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。长期趋势的测定主要是求平均值。（）答案：错解析：本题考查的是长期趋势的测定。长期趋势的测定主要是求趋势值。房地产估价师答疑精华8章 第8章 根据所有权结构的不同，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、（ ）。A房地产投资信托B外资企业C有限责任公司D股份有限公司正确答案：ACD对同一宗

20、房地产而言，关于其土地价值、建筑物价值和房地价值的表述中，错误的是（）。A.同一宗房地产的价值只能归属于这三种对象之中 B.房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割.合并估价相同 C.在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值 D.房地价格往往等同于人们平常所说的房价答案：B解析：本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B错误，房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前

21、的各个独立部分的价值之和工业用地的最高出让年限是（）年。A、30B、40C、50D、70答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。工业用地使用权的最高出让年限是50年。建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A.经济寿命 B.自然寿命 C.实际年龄 D.有效年龄答案：A解析： 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。下列不确定性分析方法中，属于风险分析方法的有（）。A.三项预测值法B.专家打分法C.解析方法D.蒙特卡洛模拟法E.盈亏平衡分析法答案：B,C,D解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险分析方法很多，包括并不仅限于调查和专家打分法、解析方法和蒙特卡洛模拟法。选项A属于多因素敏感性分析的方法。