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1、22年房地产估价师考试题免费下载9卷22年房地产估价师考试题免费下载9卷 第1卷房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）答案：对解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。参见教材P105。 经批准A房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行r变更。按规定，A房地产开发企业的正确做法是，应当在变更确立之日起10日内，电话通知买受人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：购房人发现商品房有质量问题，不能选择退房的情形有（）。A.使用一年后发现屋面漏水B.办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题C.办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题D.尚未使用即发
2、现下水管道堵塞E.下雨时发现外墙渗水答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。只要在合理的使用年限内，只要属于主体结构的问题，都可以申请质量部门认定，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。参见教材P109。 某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为( )万元。A16B18C20D22正确答案：B答案 B 根据公式：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，代入数值求得。房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A.装饰装修改造B.通
3、货膨胀C.需求增加D.改进物业管理E.周围环境改善答案：C,E解析：本题考查的是保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变。选项AD属于投资增值而非自然增值；选项B属于保值而非自然增值。国家因建设高速公路的需要，现拟对李某的厂房进行征收，并委托甲房地产估价机构对此厂房进行评估。注册房地产估价师对工厂进行了实地查勘，并出具了估价报告。但是李某认为估价结果与自己的期望值相差太大，对估价结果非常不满。若李某拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章时，房地产估价机构应该怎么处理若李某对估价结果有异议时，应如何处理答案：解析：本题考查的是房屋征收估价工作流程。（1）房屋征收部门、被征收人
4、和房地产估价机构应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在估价报告中说明。（2）被征收人对估价结果有异议的，应当向原房地产估价机构申请复核估价。申请复核估价的，应当提出书面复核估价申请，指出估价结果存在的问题。被征收人对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。 取得房地产经纪人执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：依法转让商业用途地产开发项目，应缴纳的税费有（）。A营业税B耕地占用税C土地增值税D城市
5、维护建设税E教育费附加答案：A,C,D,E解析：转让住房过程中缴纳的税金包括：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税；城市维护建设税；教育费附加；土地增值税；印花税等税金。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。22年房地产估价师考试题免费下载9卷 第2卷 分析信息是指对主要变量可以分析其( )并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。A量化性B增值率C移换性D离散性正确答案：D答案 D 分析信息是指对主要变量可以分析其离散性并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。 除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行（ ）。A无偿无
6、限期使用B无偿有限期使用C有偿无限期使用D有偿有限期使用正确答案：D除国家核准的划拨土地外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，实行有偿有限期使用。房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A、土地转让成本B、经营管理费用C、配套设施销售成本D、商品房销售成本E、房地产出租经营成本答案：A,C,D,E解析：考点:投资与成本。菅业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。管理费用属于期间费用，不属于营业成本。通过（），企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，
7、综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销目标。A、竞争情况调查B、消费者行为调查C、市场需求容量调查D、市场营销因素调查答案：D解析：考点:市场调查的意义和内容。通过市场营销因素调查，企业可针对不同的市场环境，结合客户需求，综合运用企业可以控制的营销手段，制定有效的市场营销组合策略，促进消费者购买和新市场开发，以达到企业预期的营销目标。住宅建设用地使用权期间届满，法律规定( )。A.可以续期B.自动续期C.申请续期即予批准D.由国家无偿收回答案：B解析：物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期
8、间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（）。A销售收入B开发建设投资C营业税金及附加D借贷本金偿还答案：D解析：项目投资现金流量表包括：现金流入（销售收入、租金收入等）；现金流出（开发建设投资、经营资金、运营费用、修理费用、营业税金及附加、土地增值税、所得税）；净现金流量；累计净现金流量；净现值；累计净现值。D 项属于投资者各方现金流量表的内容。对相邻企业排污造成的环境污染提起损害赔偿
9、的诉讼时效期间是（）年。A1B2C3D4答案：C解析：根据法律对诉讼时效期间的规定，诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。普通诉讼时效期间为2 年，长期诉讼时效期间为20 年。民法通则规定，法律对诉讼时效另有规定的，依照其规定。这为其他法律规定特别诉讼时效提供了立法依据。本题对应特别诉讼时效期间，按环境保护法规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3 年。房地产开发企业销售住宅可以采取的销售方式是( )。A.整栋销售B.分割拆零销售C.返本销售D.变相返本销售答案：A解析：(1)房地产开发企业不得在未解除(应为解除)商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品
10、房再行销售给他人。(2)房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。(3)不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用(如定金)。(4)商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。22年房地产估价师考试题免费下载9卷 第3卷根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是（）。A.无柱的雨篷B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.房屋内高度在2.20m以上的技术层D.与室内不相通的装饰性阳台答案：B解析：本题考查的是房地产面积测算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.
11、20m以上部位计算全部建筑面积。无柱的雨篷，与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，均不计算建筑面积。中央银行活动的主要特征有（）。A.以盈利为目的 B.不以盈利为目的 C.不经营普通商业银行的业务 D.只与政府和金融机构发生业务关系 E.为实现国家政策服务答案：B,C,D,E解析：本题考查的是中央银行。中央银行活动的主要特征是：第一，不以盈利为目的；第二，不经营普通商业银行的业务，即不直接面向企业单位和个人经办存、放、汇业务，而只与政府和金融机构发生业务关系；第三，为实现国家政策服务。采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关
12、房地产状况调整的说法，正确的是（）。A、标准化修正的分子应为100 B、标准化修正的分母应为97 C、房地产状况调整的分子应为100 D、房地产状况调整的分母应为95答案：A解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。可比实例在自身状况下的价值标准化修正100/( )房地产状况调整( )/100=可比实例在估价对象下的价格上式位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别是可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。选项B错误，标准化修正的分母应为103；选项C错误，房地产状况调整的分子应为95；选项D错误，房地产状况调整的分母应为100。参见教材P201。 某开发商获得某项目用地4200 m
13、2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为50。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5，贷款利率为12，按季计息，融资费用为贷款利息的10。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元m2，以后逐年提高6，运营成本占租金收入的12，空置率为10，当前房地产投资收益率为15，土地使用权期限为5
14、0年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)正确答案：房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间的推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有（）。A对房地产本身进行投资改良B房地产需求增加导致其稀缺性增加C通货膨胀D外部经济性E建造成本提高答案：B,D解析：房地产因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加（即自然增值）。A项，房地产拥有者自己对房地产
15、进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；C项，通货膨胀引起的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；BD两项，外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值；E项，建造成本提高会导致房地产价格上涨，但不属于房地产自然增值的因素。 假如以投保火灾险为估价目的评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元，则( )。A3500万元是该宾馆的公开市场价值B3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C3500万元是保险事故发生后的损失价值D投保时，保险金额不能超过3500万元正确答案：D下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权
16、的有( )。A.商品住宅小区用地B.加油站用地C.县人民公园用地D.军事设施用地E.造纸厂用地答案：C,D解析：国务院关于深化改革严格土地管理的决定提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。依据划拨用地目录(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨必须划拨；县级省级)：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上
17、机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中
18、央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。投标人应按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件一般应包括的内容有（）。A、投标函及投标函附录B、施工组织设计C、合同条
19、款及格式D、技术标准和要求E、资格审查资料答案：A,B,E解析：考点:招标程序。投标文件一般应包括的内容有：（1）投标函及投标函附录；（2）法定代表人身份证明或附有法定代表人身份证明的授权委托书；（3）联合体协议书；（4）投标保证金；（5）已标价工程量清单；（6）施工组织设计；（7）项目管理机构；（8）拟分包项目情况表；（9）资格审查资料；（10）投标人须知前附表规定的其他材料。22年房地产估价师考试题免费下载9卷 第4卷关于股票和公司债券的说法，正确的有（）。A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任B.股票和公司债券同属于、流通证券C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资D.股票
20、投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响E.股票和公司债券都体现资本信用关系答案：B,E解析：本题考查的是股票与相关概念的比较。选项A错误，在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任；选项C错误；股票投资是一种长期投资，而公司债券投资则是一种短期投资；选项D错误，公司债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确走，不受公司经营状况的影响。参见教材P276。某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提，对该房地产抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应该
21、满足条件中的（）。A.技术上的可能B.经济上的可行C.价值最大化D.法律上允许答案：D解析：本题考查的是最高最佳利用原则。产权登记为工业用途，私自改造为商铺，不合法。最高最佳利用必须是在合法前提下。 中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得
22、价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2022年9月30日的市场价值。答案：解析：价值时点是2022年9月30日，此时土地剩余使用时间为41年。成本法计算公式：该厂房2022年9月30日的市场价值土地重新购建价格建筑物重新购建价格建筑物折旧（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格1
23、8001.3212376（万元）；（3）建筑物折旧1）物质折旧房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元空调以外的其他设备折旧费808/1064万元长寿命项目折旧费（23763080）8/60302.13（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）（23763080）8/49369.96（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物不予补偿前提下）物质折旧小计：396.13万元（或者463.96万元）2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重建价格情况下，功能过剩折旧无效成本超额持有成本125.98（万元）（如果用重置价格，则没有无效成本。）建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元建
24、筑物市场价值1643.022376522.113496.91万元（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）；建筑物市场价值1643.022376-589.94=3429.08万元（在土地到期无偿收回，对建筑物不给补偿前提下）。 某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（ ）。A目标定价法B领导定价法C随行就市定价法D认知价值定价法正确答案：D下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A、权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B、当短期抵押贷款利率较低，资金可
25、获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C、空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D、通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响答案：B解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项B错误，当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。 关于业主甲是否可以解除购房合同，下列说法正确的是（ ）。A可以单方解除B无法定单方解除权利C须古桥公司同意D须符合合同中有关解除条款的要求正确答案：BD 人们常用距离来衡量房地产区位
26、的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。A空间直线距离B交通路线距离C交通时间距离D至市中心距离正确答案：C答案 C由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。22年房地产估价师考试题免费下载9卷 第5卷 除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行无偿无限期使用。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 设计变更发生以后，承包人应该在工程设计变更确定后（ ）日内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。A7B14C21D28正确答案：B甲企业于2022年初，投资建设装配式建筑构件
27、生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。 2022年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2022年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约
28、金为500万元。商业银行为甲企业提供的贷款，属于银行业务中的（）。A.资产业务B.负债业务C.中间业务D.金融信托答案：A解析：本题考查的是商业银行资产业务。贷款类业务属于资产业务。参见教材P250。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。 （）答案：对解析：考点:替代原则。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。某城市写字楼市场年初存量为1000 万m2，空置量为40 万m2；本年写字楼施工面积为100 万m2，新开工面积为60 万m2，新竣工面积为50 万m2。该城市写字楼的平均建设周期为（
29、）年。A1.20B1.67C2.00D2.80答案：C解析：平均建设周期=房屋施工面积新竣工面积=10050=2（年）。 建筑物的功能折旧又称精神磨损，其原因主要是( )。A自然环境恶化B消费观念变更C设备陈旧落后D城市规划改变E政府政策变化正确答案：BC答案 BC建筑物功能折旧的原因除B、C项外，还有设计缺陷、建筑技术进步、出现了更好建筑物、过去建筑标准过低等。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人均负有告知的义务。答案：对解析：瑕疵请求权是买受人相对于委托人和拍卖人拥有的权利。相对于买受人的瑕疵请求权，委托人和拍卖人负有告知的义务。 房地产开发用地使用权必须以出让方式取得。（ ）此题为判
30、断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试题免费下载9卷 第6卷 房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。（）答案：对解析：考点:价值类型的确定。房地产抵押估价，评估的应是谨慎价值。下列关于收益率的表述中，错误的是（ ）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差答案：D解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等
31、于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。P209。房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者间接投资房地产的重要工具。（）答案：对解析：本题考查的是房地产间接投资。REITs选择投资的领域非常广泛，其投资涉及许多地区的各种不同类型的房地产权益和抵押资产。由于有专业投资管理者负责经营管理，其收益水平也大大高于一般的股票收益，因而REITs股票往往成为个人投资者以及大型机构投资者（包括退休基金、慈善基金、保险公司、银行信托部门和共同基金等）间接投资房地产的重要工具。甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为
32、15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资现金回报率的关系为（）。A.甲乙 B.甲乙。对于房地产估价准确性的认识正确的有（）。A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值，只会得出近似的评估价值B、所有的评估价值都会有误差C、能用物理量测量的误差来要求估价的误差D、判断一个评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将它与真实价值进行比较E、由复核估价师直接评判一个评估价值的对与错和误差的大小答案：A,B,D解析：考点:房地产估价的特点。选项C，估价是科学，也是艺术，无法做到像物理学那样精准的要求估
33、价误差；选项E，复核时，一般是间接判断，而不是直接判断。用是否遵循估价程序，是否遵守职业道德的方法来判断。 收益乘数有（ ）。A毛租金乘数B利润乘数C净收益乘数D销售收入乘数E潜在毛收入乘数正确答案：ACE收益乘数除A、C、E项外，还包括有效毛收入乘数。 按照有关规定，业主作出专项维修资金使用，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：22年房地产估价师考试题免费下载9卷 第7卷 组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元人民币。A30B50C100D200正确答案：A三级房地产估价机构中，有限责任
34、公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上。城市用地实用性评价中，基本上可以修建的用地有( )。A.有轻微的活动性冲沟 、滑坡等不良地质现象的地段B.地形坡度超过20度以上的地段C.洪水淹没深度为2米的地段D.农业生产价值很高的基本农田保护区E.地下水位深度距地表面深度较浅的地段答案：A,E解析：地基承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；地形坡度超过20度以上，布置建筑物很困难；经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5m；有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用；农业
35、生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。 交易日期调整的关键是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：共有产权住房可以涵盖目前保障房中的( )。A.廉租住房和经济适住用房B.公共租赁住房和经济适住用房C.经济适住用房和限价商品住房D.廉租住房和限价商品住房答案：C解析：目前，国家有关部门正积极推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行。根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知要求，各地区要把廉租住房全部纳入公共租赁住房，实现统一规划建设、
36、统一资金使用、统一申请受理、统一运营管理。同时，探索发展共有产权住房，从具体政策上，共有产权住房的供应对象是在城镇稳定就业一定年限的首次购房家庭和棚户区改造后扩大住房面积的家庭，只能享受一次。当居住一定年限后交易时，需按政府(或单位)与个人的产权比例分享收益，防止寻租，政府(或单位)与购房者各自持有的产权份额可按规定相互购买。这种共有产权住房可以涵盖目前保障房中的经济适用住房和限价商品住房。某市拟建一大型图书馆，现根据该图书馆土建工程施工图编制的预算价格为( )预算价格。A.单项工程 B.单位工程C.分部工程 D.分项工程答案：B解析：单位工程是工程项目的组成部分。竣工后不能独立形成生产能力或
37、发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的有（）。A.现状价值可能高于市场价值 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价值 D.快速变现价值低于市场价值 E.残余价值等于市场价值答案：A,C,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资；反之，说明不值得投资。因此，投资价值的评估结果可能大于也可能等于，甚至可能小于市场价值的评估结果；
38、选项E，残余价值一般低于市场价值。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。（）答案：对解析：考点:收集交易实例的要求。在实际工作中，估价机构还可以安排有关人员专门从事交易实例收集工作。 对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。A一B二C三D四正确答案：B22年房地产估价师考试题免费下载9卷 第8卷房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的（）。A、独一无二B、寿命长久C、供给有限D、价值量大E、保值增值答案：A,D解析：考点:房地产估价的必要性。一种财产只有同时具有独一无二和价值较大两个特性，才真正需要专业估价。因为独一无二，无法简单参照其
39、他房地产的价格；因为价值量大，所以评估结果重要，并且可以承受专业估价服务费用。 对于价格弹性的以下描述中，正确的是（ ）。A需求价格弹性系数越小，需求量对价格的变化越敏感B在不同的价格水平上，供给弹性系数都一样C根据需求弹性系数绝对值大小对商品进行分类，EdO时称需求缺乏弹性D短期内房地产市场租金由需求决定，供给缺乏弹性正确答案：D供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值，而不是供给量变动绝对量与价格变动量的比值；同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同；Ed0时，表明无论价格如何变动，供给量固定不变，此时称供给完全无弹性，或称供给价格弹性为零。某房地产开发企业于202
40、2年初以15000元/的价格购买了一面积为8000的综合用地。该项目拟建商场建筑面积15000，写字楼建筑面积60000 ，并于2022年初开始建设。建造期为3 年，建造成本为4500元/。各年投入进度分别为20%、50%、30%。装修费用为1400元/，于2022年投入。该企业拟将写字楼全部出售，于建造期第2年开始销售，各年销售进度分别为25%、45%、25%、5%，销售均价9000元/。销售税费（营业税及附加、销售费用）为同期销售收入的12%。商场建成即出租，租金收入为4500万元/年，运营费用为年租金收入的40% ，出租15年后将商场全部转售，预计净转售收益为20000万元。该企业计划于
41、建造期的第2年初贷款3500万元用于项目支出，贷款期为2年，按年付息到期一次还本，年利率为8%。假设土地费用、建造成本、装修费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初，净转售收益发生在年末，项目的资本金收益率为14%。请完成下列资本金现金流量表，并求取项目资本金的财务净现值。答案：解析：本题0点为2022年年初，1为2022年年末，2为2022年年末，以此类推。 土地费用15000800012000（万元） 建造成本4500（15000+60000）3375（万元） 写字楼销售收入90006000054000（万元） 装修费用1400（15000+60000）10500（万元） 商
42、场年租金收入4500（万元） 转售净收入20000（万元） 贷款按年付息，到期一次还本，贷款期为2年 第一、二年利息分别为：35008%280（万元）资本金财务净现值=-18750-1495/（1+14%）+479/（1+14%）2+10800/（1+14%）3+5076/（1+14%）4+2700/14%1-1/（1+14%）17-4/（1+14%）4+20000/（1+14%）18=-18750-1311.4035+368.5749+7289.6924+3005.3995+9339.6970+1891.2227=1833.183（万元）资本金的财务净现值大于零，因此该项目能满足资本金盈利指
43、标要求。 某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生( )万元的贬值。A548.19B558.15C567.39D675.40正确答案：C 假设开发法的操作步骤包括（ ）。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D进行具体计算，求出待开发房地产的价值E估算开发成本、管理费用、投
44、资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费正确答案：ABDEC项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（ ）。A.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值B.自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为计税依据C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70%80%作为应税房产原值D.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税E.地下人防设施免税答案：A,C,D解析：本题考查的是房产税的计税依据。选项B错误，自用的工业房产，以房屋原价的50%60%作为应税房产原值，以应税房地产原值一次性扣除10%30%的
45、余值作为计税依据；选项E错误，地下人防设施，应当参照有关规定征收房产税。住宅通常是按照总层数来划分的，层数等于或者超过（）层为高层住宅。A.7 B.8 C.9 D.10答案：D解析： 本题考查的是房地产实物状况的描述。住宅通常是按照总层数来划分的，10层以上（含10层）为高层住宅。在我国，房地产价格评估制度是根据( )确立的一项房地产交易基本制度。A.法律B.行政法规C.部门规章D.政府规范性文件答案：A解析：城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度。”22年房地产估价师考试题免费下载9卷 第9卷 凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法成本法等方法求取的房
46、地产，都适用假设开发法估价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格正确答案：C 由于私募债券的发行范围很窄，一般不实行公开呈报制度，债券的转让也受到一定的限制，流通性较公募债券差，但利率一般要高于公募债券。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。A.销售推广费 B.交易手续费 C.销售代理费 D.不可预见费 E.销售前期费答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房屋开发费。销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费和其他费用。 人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（ ）参照评估确定。A人民法院B估价机构C拍卖师D开发商正确答案：A某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A.2