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1、2022房地产经纪人考试真题及详解9节2022房地产经纪人考试真题及详解9节 第1节商业地产项目收益和获利方式大致分为两类，其中之一是房地产开发商开发后直接销售、投资转卖，这类商业地产多为（）。A.小型商铺、街铺B.大型商业广场C.商业街D.专业市场答案：A解析：商业地产属于经营性房地产，其主要特点是能够获得收益。商业地产收益和获利方式大致分为两类：房地产开发企业开发后直接销售后获得的收益，这类商业地产多为小型商铺、街铺。这种商业地产获利方式从严格意义上讲仍属于房地产开发范畴，主要获取开发利润；长期投资经营、业主自营、出租给他人经营等方式，主要获取经营利润。根据土地利用总体规划，土地用途包括（
2、 ）。A.农用地B.城市用地C.建设用地D.公益用地E.未利用土地答案：A,C,E解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。王某于2022年12月将一套自有房屋出租给张某，双方签订了房屋租赁合同。合同约定租期为1年，年租金为20000元。王某与张某签订的房屋租赁合同包含的条款有（ ）。A.押金情况B.房屋租赁用途C.租赁期限D.经纪服务费支付E.违约金答案：A,B,C解析：房屋租赁合同的主要内容包括：房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；
3、标的物，租赁合同中应写明的要素有：房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况；租金和押金数额、支付方式；租赁用途和房屋使用要求；房屋和室内设施的安全性能；租赁期限；房屋维修责任；物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；争议解决办法和违约责任。房源的概念是指()。A:待出租的房屋B:待出售的房屋C:已经出租或已经出售的房屋D:业主及待出租或出售的房屋答案：D解析： 客户按需求的物业类型进行分类，可分为（）等。A.住宅客户B.写字楼客户C.租房客户D.商铺客户E.个人客户 答案：A,B,D解析：客户信息按不同的方法进行分类，包括：按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；按需求目
4、的，可分为自用客户和投资客户；按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。王某申请商业性个人住房贷款10万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额本金还款方式还款。王某第1个月的还款额是_元，最后1个月的月还款额为_元。（）A.933.22、545.88B.957.22、558.78C.972.22、557.87D.944.54、567.55答案：C解析
5、：已知：贷款金额P100000元，贷款月利率i5%/12，按月计算的贷款期限n1512180（个月）。该家庭第1个月的月还款额计算如下：王某最后1个月的月还款额计算如下：#下列经济活动中，不属于房地产业的是（）。A、房屋勘察设计B、房地产开发经营C、物业管理D、房地产中介服务答案：A解析：2022房地产经纪人考试真题及详解9节 第2节下列关于定金和违约金的表述中，正确的是（）。A.不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付B.约定的定金额超过法定限额则全部定金条款无效C.定金和违约金只能选择其一适用D.定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款答案：C解析：合同法第11
6、4条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。担保法规定定金的数额不得超过主合同标的额的20，这一比例为强制性规定，当事人不得违反。如果当事人约定的定金比例超过了20，并非整个定金条款无效，仅是超过部分无效。定金和违约金不能同时并用，只能选择其一适用。预付款是双方当事人商定的在合同履行前所支付的一部分价款。在房地产市场调研时，处于未促成供求双方一致意愿阶段所搜集的资料是（）。 A:交易资料B:准交易资料C:初级资料D:次级资料答案：B解析：2022年，张某为了加快发展，注销了
7、其原有的房地产经纪事务所，新成立了甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），甲公司共有5家全资门店，5家门店具有统一的识别系统。2022年8月，甲公司在业务迅猛发展的态势下，确定了如下发展战略：1）业务聚焦于高端住宅租赁市场；2）业务向附近的另外两个城市拓展；3）客户分级，实行客户集中管理；4）每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。(2022年真题)甲公司的经营模式为（ ）。A.直营连锁模式B.特许加盟连锁模式C.独立经纪人模式D.有店铺模式答案：A,D解析：根据房地产经纪机构是否有店铺，可将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式两大基本类型；根据房
8、地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式，其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为直营连锁经营模式和特许加盟连锁经营模式。在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织单元之间的关系有两种：隶属关系，即直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构，是由其出资设立的分支机构，这种连锁经营称为直营连锁经营。契约合作关系，即直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业，这种连锁经营通常被称为特许加盟连锁经营。本案例中，甲公司有五家全资门店
9、，属于有店铺经营模式和直营连锁模式。从法律上看，房地产居间包括（）。A.向委托人报告订立房地产交易合同的机会B.提供房地产交易政策咨询服务C.提供订立房地产交易合同的媒介服务D.为房地产经纪服务委托人代办房产证E.代办房地产抵押贷款手续答案：A,C解析：房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。从理论上讲，居间可分为：指示居间，即居间人向委托人报告订约的机会；媒介居间，是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。廖某委
10、托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）寻找房源，并签订了房地产经纪服务合同，后经甲机构介绍，廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中，甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下，实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同，并将定金2万元交给杨某，同时委托甲机构为其代办房地产登记。如果杨某违约，廖某交给的定金应（）。A.由甲机构原额返还B.由甲机构双倍返还C.由杨某原额返还D.由杨某双倍返还答案：D解析：当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约
11、定的债务的，应当双倍返还定金。所以，如果杨某违约，廖某交给的定金应由杨某双倍返还。房地产经纪人员薪酬制度有（）。A.固定薪金制B.佣金制C.固定薪金和佣金混合制D.计时薪金制E.分红薪金制答案：A,B,C解析：房地产经纪机构的薪酬制度是以房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的经济关系为基础而建立的。在我国房地产经纪机构中薪酬的支付方式大体分为以下几种：固定薪金制，即有保障底薪，无论业绩如何，都能获得固定的薪金收入。这一薪金制度对业务员生活最有保障，企业人员流动性较低，与顾客的关系容易保持常态。但其最大的缺点是缺乏薪酬设计应有的激励效应。佣金制，即没有保障底薪，其收入完全视个人业绩而定，业绩高则薪
12、酬高，业绩低则薪酬低，甚至没有薪金。佣金制激励大，刺激性强，业务员的“危机意识”最高。混合制，即将固定薪金制和佣金制混合运用，比如，工资加代理佣金、销售佣金加提成比例等。它融合了上述两种支付方式的优点，并避免了它们的缺点。李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现李某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。李某“希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房”的意向，体现了客户需求的（ ）。A.指向性B.时效性C.潜在性D.发展性答案：A解析：指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户
13、的需求意向是清晰的、或买或租、哪个区域、何种物业、能承受的价格范围或希望的价格范围、有无特殊需要等，客户均有明确的要求。2022房地产经纪人考试真题及详解9节 第3节共用题干某房地产经纪人小王需要了解某商品住宅在2022年9月1日的正常市场价格，以便提供给委托人李某。在该住宅附近地区调查选取了A、B、C 三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料为：案例A的成交价格是4500元人民币/;成交日期2022年11月1日;交易情况一5%;房地产状况因素一l%。案例B的成交价格是600美元/;成交日期2022年1月l日;交易情况0%;房地产状况因素+8%。案例C的成交价格是5000元人民币/;成
14、交日期2022年6月1日;交易情况+2%;房地产状况因索-4%。另知2022年1月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.5，2022年9月1日人民币与美元的市场汇价为1：8.3;该类商品住宅以人民币为基准的价格在2022年6月1日至2022年3月1日平均每月上涨1%，在2022年3月1日至2022年9月1日平均每月下降1.5%。如果委托人李某想购买该商品住宅用于出租，则该需求属于( )。A:消费性需求B:投资性需求C:投机性需求D:盲目性需求答案：B解析：某居住小区内设置的下列景观设施中，属于硬质景观的是（）A、喷泉B、草皮C、树木D、音响设施答案：D解析：根据景观的基本成分可将其分为两类：软景
15、观，指软质的东西，如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景观，如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等。硬景观，指硬质的东西，主要是人造的设施，通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等。采用门店接待法开拓小业主房源的缺点是()。A:方式消极B:成本较高C:房源信息准确度低D:不易和客户建立关系答案：A解析：消费者权益保护法从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利规定的经营者的（ ）义务是指经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。A.真实标识B.质量保证C.真实信息告知D.保证消费者安全答案：C解析：真实信息告知义务
16、是指经营者向消费者提供有关商品或者服务的质量、性能、用途、有效期限等信息，应当真实、全面，不得作虚假或引人误解的虚假宣传。A项，真实标识义务是指经营者以及租赁他人柜台或者场地的经营者，应当标明其真实名称和标记。B项，质量保证义务是指经营者应当保护在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限；但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵的除外。D项，保证消费者安全义务是指经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求，对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接
17、受服务的方法以及防止危害发生的方法。以下无须缴纳个人所得税的是（ ）。A.在中国境内有住所，从中国境外取得所得的个人B.在中国境内无住所而在境内居住满一年，从中国境外取得所得的个人C.在中国境内居住不满一年的个人，从中国境外取得所得的个人D.在中国境内有住所，从中国境内取得所得的个人答案：C解析：个人所得税的纳税人包括：在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年，从中国境内和境外取得所得的个人。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的个人。地产经纪信息的收集途径主要有( )。A:现场收集B:利用网络收集C:公开传播的信息收集D:从竞争对手处收集E:从
18、有关单位内部收集答案：A,B,C,E解析：新建商品房销售人员在上岗前需要进行的市场调查内容主要包括（）。 A:目前市场上在售或在建楼盘的情况B:市场上同类产品的二手市场情况C:区域的生活配套、教育配套、金融配套、交通状况等D:目标客户的媒体选择E:目标客户的喜好答案：A,C解析：2022房地产经纪人考试真题及详解9节 第4节验证价格策略是否合理的指标是（ ）。A.价值最大化B.客户价格敏感点的确定C.稳定的销售速度D.合理的价格信息答案：C解析：同一类户型的产品因其位置不同，价格也会有很大的变化。不同房号的价差是基于市场增长及客户价格敏感点确定的，在销售过程中有效地实现各类产品价格过渡是项目价
19、值得以实现的关键。同时稳定的销售速度也是验证价格策略是否合理的指标之一。MLS系统以( )的形式，将房地产开发商、代理商、经纪公司所拥有的代售信息集合在一起，基于互联网而建立起来的房源信息数据库。A:合并B:连锁C:会员联盟D:加盟答案：C解析：不论是卖方代理人还是买方代理人，都要带客户进行看房，约看时不但要掌握步骤，而且要注意一些重要的细节。下列关于约看的说法正确的有（ ）。A.房地产经纪人在看房前，应与业主和看房人约定具体的看房时间、见面地点B.约见的地点最好是在门店，经纪人可以利用带客户到房屋的这段时间，展示自己的专业，获得客户的信任C.在看房当天，经纪人出发前与客户确认好联系方式及约定
20、时间、地点D.业主尽量不在看房当天在家中接待购房或承租客户E.约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流多、有明显标志物的地点见面答案：A,B,C解析：约看时要注意的重要细节包括：与客户提前约定看房时间。房地产经纪人在看房前，应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地点，要提醒双方带好各种证明文件和资金；约定的时间、地点要准确，尽量与购房客户约定在人流少、有明显标志物的地点见面，引导购房客户以最便捷的方式到达；约见的地点最好是在经纪门店；房地产经纪人要充分利用这宝贵的从门店到房子的十分钟，这是房地产经纪人建立自我形象、展示个人专业能力、宣传企业品牌、了解客户需求的一个绝妙机会。在看房当天，经纪
21、人出发前再次与客户确认好联系方式及约定时间、地点。业主尽量能在看房当天在家中接待购房客户。房地产经纪信息是一种资源，只有通过( )才能将这种资源的使用价值发挥出来。A:增值B:保存C:利用D:交换答案：C解析：房地产经营投资的目的不仅是为了( )原垫付的投资，而且要盈利。A.增加B.回收C.支付D.减少答案：B解析：城市中某地块面积1000m2，土地单价为3000元/m2，按城市规划条件该地块的容积率为5。若在该地块开发建造的商品房每平方米建筑面积的售价为4000元，开发成本及相关费用为2800元，则在该地块上开发建造商品房每平方米建筑面积可获得的利润为（）元。A.600B.1000C.120
22、0D.1800答案：A解析：楼面地价=土地单价容积率，根据已知数据得出，该地块楼面地价=30005=600（元/）。题中，在该地块开发建造的商品房每平方米建筑面积的售价为4000元，开发成本及相关费用为2800元，所以，该地块上开发建造商品房每平方米建筑面积可获得的利润为：40002800600=600（元/）。房地产估价业主要是( )房地产的价值并提出相关专业意见。A.测算B.调整C.分析D.提高E.判断答案：A,C,E解析：2022房地产经纪人考试真题及详解9节 第5节促成小户型客户购买的直接原因是（）。A.装修B.低价C.户型D.便利答案：B解析：根据购房面积大小，客户表现出不同的消费特
23、征，可将住宅客户分为：小户型客户；中大户型客户；大户型及别墅客户。由于小户型总价低、容易出租和转售，很多客户青睐于此而购买小户型。客源开拓的策略主要有（ ）。A.将精力集中于市场营销B.致力于发展与客户之间的关系C.培养正确的判断力和敏锐的观察力D.搜寻服务供应商E.以直接回应的拓展方法吸引最有价值的客户答案：A,B,E解析：客源信息的开发策略主要包括：将精力集中于市场营销；致力于发展和客户之间的关系；随时发现客户信息；使潜在客户变为真正的客户；直接回应拓展策略；建立与客户的长期联系。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用后由()承担.A:中介机构B:出卖人C:出卖人和买受人共同D:买受人答案：D解
24、析：共用题干某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元/m2的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500m2，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10%。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。成功售房广告注重针对消费者的心理，该售房广告打动购房者的心理方法为()。A:真实适时B:实用有效C:方便可行D:创造信誉答案：
25、A,C,D解析：关于房地产卖点应具备的特点的说法，错误的是（）。A、卖点能够展示出来B、卖点是房地产自身独有的优势C、卖点一般容易被竞争对手模仿D、卖点必须能够得到目标客户的认同答案：C解析：房地产的卖点，是产品所独有的难以被竞争对手模仿的，同时又是可以展示和能够得到目标客户认同的特点。一个房地产项目要成功推向市场，就应将其吸引人的、独特的卖点充分地表现出来。卖点具备三个特点：卖点是楼盘自身独有的优势，难以被竞争对手模仿的个性化特点；卖点必须具有能够展示并表现出来的特点；卖点必须是能够得到目标客户认同的特点。居住区住宅的规划布置中，住宅布置应主要考虑住宅夏季防热和组织自然通风、导风入室的要求的
26、是（）建筑气候区。A、B、I、C、I、D、答案：A解析：在、建筑气候区，住宅布置主要应有利于住宅冬季的日照、防寒、保温与防风沙的侵袭；在、建筑气候区，住宅布置主要应考虑住宅夏季防热和组织自然通风、导风入室的要求；在丘陵和山区，住宅布置除考虑与主导风向的关系外，还应重视因地形变化而产生的地方风对住宅建筑防寒、保温或自然通风的影响。写字楼项目销售过程中，突出区域发展潜质与高性价比;突出写字楼高端配置、低运营成本是对( )的销售解决方案。A:一期老业主B:投资型客户C:本区域主流客户D:紧邻区域企业客户答案：D解析：2022房地产经纪人考试真题及详解9节 第6节张某欲购买一套住房，委托甲房地产经纪机
27、构（以下简称甲机构）寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约定向李某支付预付款20万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求李某双倍返还预付款。张某与甲机构签订的经纪合同为（）。A、委托合同B、居间合同C、行纪合同D
28、、诺成合同答案：B,D解析：经纪合同属于居间合同、诺成合同。居间合同是指居间人向委托人报告订立买卖合同、租赁合同等合同的机会，或者提供订立买卖合同、租赁合同等合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。诺成合同是指双方当事人意思表示一致即告成立的合同。A项，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。C项，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。下列关于房地产经纪机构部门设置的表述中，正确的有（ ）。A.在没有连锁店的经纪机构中，业务部门直接从事经纪业务B.可以根据房地产类型设置房地产经纪机构的业务部门C.交易管理部、评估部属于业
29、务部门D.连锁店必须有一名以上注册房地产经纪人E.客户服务部门负有监察房地产经纪人提供规范服务的职责答案：A,B,D,E解析：A项，在没有连锁店的经纪机构中，业务部门是直接从事经纪业务的部门。B项，由于不同类型的房地产在交易过程中客户对象、需求、交易手续等许多方面都具有不同的特性，所以，可以根据房地产类型来设置房地产经纪机构的业务部门。C项，交易管理部、评估部属于业务支持部门。D项，在连锁店（办事处）必须有一名以上的取得房地产经纪人执业资格并登记的房地产经纪人。E项，客户服务部门的工作是综合性的。它的主要职能既包含客户服务,同时也包括对房地产经纪人员业务行为的监督。袁某委托甲房地产经纪公司（以
30、下简称甲公司）为其购买一套二手房，甲公司委派房地产经纪人刘某承办该业务，袁某与甲公司签订了房地产经纪合同。刘某在执行该业务的过程中，甲公司发生了1500元的业务支出，包括广告宣传费、交通费等。然而，在房地产经纪合同有效期内，袁某通过拍卖方式买到了一处二手房，并决定取消与甲公司签订的房地产经纪合同。下列关于该宗房地产纪纪业务已发生费用的表述中，错误的为（）。A、刘某应该承担已发生的1500元费用B、甲公司可以与袁某协商解决1500元费用问题C、甲公司可以向袁某申请赔偿D、甲公司不能收取任何费用，因为此业务被取消答案：A,D解析：房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地
31、产经纪服务合同约定的标准的，不得收取佣金。房地产经纪机构从事经纪活动支出的必要费用，可以按照房地产经纪服务合同约定要求委托人支付；房地产经纪服务合同未约定的，不得要求委托人支付。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过()。A:原时限的1倍B:原时限的2倍C:3个月D:6个月答案：A解析：下列关于房地产经纪职业道德的说法中，正确的是（ ）。A.房地产经纪职业道德属于外在的规范B.房地产经纪职业道德具有强制力，因而对房地产经纪人具有约束力C.房地产经纪职业道德不具有强制力，因而对房地产经纪人不具有约束力D.房地产经纪职业道德通过职业责任感、行业准则、舆论等来
32、约束房地产经纪人员答案：D解析：A项，法律法规和行业规范均属于外在的规定，主要通过法律手段、行政手段及行业管理手段来约束房地产经纪人员。房地产经纪人员职业道德则是指内化于房地产经纪人员思想意识和心理、行为习惯的一种修养，它主要通过良心和舆论来约束房地产经纪人员。BC两项，职业道德虽然不如法律、法规和行业规则那样具有很大的强制性，但它一旦形成，则会从房地产经纪人员的内心深处产生很大的约束力，并促使房地产经纪人更加主动地去遵循有关法律、法规和行业规则。房地产经纪人在房地产经纪信息加工整理的过程中，通过对信息的( )，产生具有深度和新价值的信息并提高自身的判断、思考能力。A:筛选B:鉴别C:研究D:
33、编辑答案：C解析：民法上的物不包括（）。 A:房屋B:土地C:矿产D:智力成果答案：D解析：2022房地产经纪人考试真题及详解9节 第7节中华人民共和国境内实行()，土地只能为国家所有和农民集体所有。A:土地私有制B:股份合作制C:土地公有制D:权利登记制答案：C解析：房屋征收的核心是（ ）。A.为了城市发展而对部分地区进行拆除重建的活动B.不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权C.大力发展基础设施建设从而推动经济发展D.在经过房屋所有权人的同意后取得其房屋，收回国有土地使用权答案：B解析：房屋征收，是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人房屋及其
34、他不动产并给予公平补偿的行为。房屋征收的核心是不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权，“公共利益”是国家征收国有土地上单位、个人的房屋的前提条件，是预防公共权力滥用的约束性规定。现代客户关系管理系统是一种先进的管理思想和管理方法，其核心思想是将（）作为最重要的企业资源。A、 最终客户B、 分销商C、 合作伙伴D、 企业客户答案：D解析：现代客户关系管理系统是一种先进的管理思想和管理方法，其核心思想是将企业的客户（包括最终客户、分销商和合作伙伴）作为最重要的企业资源，利用智能解决方案，高效地收集、整理并分析相关数据，为企业的正确决策提供前瞻性支持，通过完善的客户服务和深入的
35、客户分析来满足客户的需求，保证实现客户的终生价值。存量房市场上的经纪业务中，按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和（）。A、居间经纪业务B、代理经纪业务C、租赁经纪业务D、卖方代理业务答案：C解析：存量房市场上的房地产经纪业务涉及面更广，类型更为丰富。按交易方式可分为存量房买卖经纪业务和租赁经纪业务。按服务方式，存量房经纪业务既有采用居间方式进行的，也有采用代理方式进行的。采用代理方式的存量房经纪业务中，既有卖方代理又有买方代理业务。从客户类型来看，存量房经纪业务既有面向分散的个体客户的，也有面向机构客户的。甲公司以出让方式按法定最高年限取得了某度假村土地使用权，3年后建成开业，则开业时度假村的
36、土地使用权剩余使用年限为（）年。A、37B、40C、47D、50答案：A解析：国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。题中，甲公司3年后建成度假村，则该度假村的土地使用权剩余年限为：403=37（年）。共用题干2022年6月27日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经济特区)城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。
37、2022年7月27日，在甲公司缴纳了出让金和相关费用后，国土管理部门将该土地交付给甲公司使用。2022年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2022年2月15日，李某以5600元m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2022年5月30日将房屋交付给李某。李某办理了房屋所有权证和国有土地使用证。李某取得的国有土地使用证上记载的土地使用权终止时间为()。A:2055年6月27日B:2065年8月29日C:2075
38、年7月26日D:2085年5月29日答案：C解析：客户关系管理的最后一个步骤是().A:为每一个客户制定产品、信息和服务B:与单个客户交流，了解客户需求C:依据客户需要和客户对公司的价值划分客户D:确定潜在客户和当前客户答案：A解析：2022房地产经纪人考试真题及详解9节 第8节新建商品房的宣传资料是将项目的（）等信息，以画面、文字、图示的方式传递给客户，以增加客户的感知。A.定位B.建筑风格C.产品D.建筑单位E.销售目标答案：A,B,C解析：宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、图示的方式传递给客户，以增加客户的感知。房地产销售的宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的
39、广告公司设计和制作，以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。根据施工方法，建筑物可以分为（）。A、民用建筑B、现浇现砌式建筑C、预制装配式建筑D、钢结构建筑E、部分现浇现砌、部分装配式建筑答案：B,C,E解析：根据施工方法，建筑物可分为：现浇现砌式建筑；预制装配式建筑；部分现浇现砌、部分装配式建筑。A项，根据建筑物的使用性质，建筑物可分为：民用建筑；工业建筑；农业建筑。D项，根据建筑结构，建筑物可分为：砖木结构建筑；砖混结构建筑；钢筋混凝土结构建筑；钢结构建筑；其他结构建筑。张某以贷款方式购买了一套建筑面积为120m2的商品住宅，采用按月等额本息还款方式，每月还款8
40、320元，为了规避风险，张某以自己的信用风险为保险标的向保险公司投保。双方在订立保险合同时，仅约定了保险金额，而将保险标的实际价值估算留待保险事故发生后，需要确定保险赔偿金额时进行。张某月收入为20000元。该套住宅每月的物业管理费为3元m2。张某在确定购买该套住宅前，对拟购买住宅楼所在位置的交通、环境、基础与公用设施、住宅平面布置，以及市场供求等情况进行了全面、详细的分析。确定房地产贷款额度的基本依据是（）。A、抵押房地产的市场价值B、抵押房地产的开发成本C、抵押房地产的原始价值D、抵押房地产的投资价值答案：A,C,D解析：贷款额度又称贷款限额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做
41、出限制性规定，包括：贷款金额不得超过某一最高金额；贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；贷款金额不得超过按最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是房地产抵押价值，为保障贷款收回，贷款人要求无论是在设立抵押权时还是在实现抵押权时，以及在此期间，房地产抵押价值都要大于未偿还的贷款余额。甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。乙公司是一家新成立的房地产开发公司，缺乏知名度，经济实力不雄厚，竞争能力较弱。乙公司在E
42、市远郊区购买了一宗面积不大的土地，准备开发一个规模较小的住宅项目。乙公司找到甲公司，委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。经协商，双方签订了代理协议。甲公司接受委托后，根据乙公司的资源状况和市场形势，将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。为营销乙公司的住宅项目，甲公司可以通过创造（ ）来建立楼盘品牌。A.生活概念B.交通概念C.品质概念D.竞争概念答案：A,C解析：楼盘品牌是企业的无形资产，成功的楼盘品牌策略可以增加该项目的知名度、认知度、美誉度和附加值。楼盘品牌策略就是通过产品本身的高品质（如零能耗住宅、被动式住宅）、区位、生活方式等方面创造新概念，对其加以宣传来树立产品形象。下列
43、权利中，不属于消费者权益保护法规定的消费者权利的是（）。A.安全保障权B.自主选择权C.真情知悉权D.被选举权答案：D解析：消费者权益保护法规定了消费者的9项权利：安全保障权；真情知悉权；自主选择权；公平交易权；获取赔偿权；依法结社权；获得知识权；受尊重权；监督权。房地产经纪机构代理销售商品房项目应当取得（ ）。(2022年真题)A.银行资金证明B.经公证的授权书C.商品房销售委托书D.房地产开发企业资质答案：C解析：新建商品房销售委托书是开发商基于新建商品房销售代理合同，而向与其签订合同的房地产经纪机构出具的商品房销售代理授权书，以便于房地产经纪机构向购房者等第三方明示其所具有的商品房代理销
44、售权。根据房地产经纪管理办法的规定，代理销售商品房项目的房地产经纪机构应当在销售现场明显位置明示商品房销售委托书。根据诉讼时效法律制度的规定，下列关于诉讼时效中断的表述中，正确的是（）。A.甲欠乙10万元到期未还，乙要求甲先清偿8万元，乙的行为仅导致8万元债务诉讼时效中断B.甲和乙对丙因共同侵权而需承担连带赔偿责任10万元，丙要求甲承担8万元，丙的行为导致甲和乙对丙负担的连带债务诉讼时效均中断C.乙欠甲8万元到期未还，丙欠乙10万元到期未还，甲对丙提起代位权诉讼，甲的行为不会导致丙对乙的债务诉讼时效中断D.乙欠甲10万元，甲将该债权转让给丙，自甲与丙签订债权转让协议之日起，乙的10万元债务诉讼
45、时效中断答案：B解析：（1）选项A：权利人对同一债权的部分债权（8万元）主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权（2万元），但权利人明确表示放弃剩余债权的情形除外；（2）选项B：对于连带债权人、连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债权人、连带债务人也发生诉讼时效中断的效力；（3）选项C：债权人提起代位权诉讼的，应当认定对债权人的债权和债务人的债权均发生诉讼时效中断的效力；（4）选项D：债权转让的，应当认定诉讼时效从债权转让通知“到达”债务人之日起中断。2022房地产经纪人考试真题及详解9节 第9节经纪活动中的代理，是一种( )代理活动。A:计划B:经济C:风险D:商
46、事答案：D解析：下列关于房地产经纪机构的表述中，错误的是（ ）。(2022年真题)A.房地产经纪有限责任公司的股东以其出资额为限对公司承担责任B.房地产经纪有限责任公司以其全部资产对公司的债务承担责任C.房地产经纪股份有限公司的股东以其全部财产为限对公司承担责任D.房地产经纪股份有限公司以其全部资产对公司的债务承担责任答案：C解析：房地产经纪机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙企业和个人独资企业承担无限连带责任。有限责任公司的股东以其出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其所持有的股份为限对公司承担责任。下列属于名义价格的是
47、（）。A、未扣除价格因素的价格B、买房送装修的情况下，减去装修服务费后的价格C、交易当事人为了逃税而不实申报的价格D、房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳的成交价格E、在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格答案：A,C,D,E解析：名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。例如：未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。在买房送装修、汽车、车位、物业服务费等情况下，未减去装修、汽车、车位、物业服务费等的价值的价格为名义价格，减去了装修、汽车、车位、物
48、业服务费等的价值后的价格为实际价格。在交易当事人为了逃税等而不实申报成交价格的情况下，申报的成交价格为名义价格，真实的成交价格为实际价格。房地产买卖中，本应由卖方缴纳的税费买卖双方约定由买方缴纳，或者本应由买方缴纳的税费买卖双方约定由卖方缴纳。这种情况下的成交价格为名义价格，而实际价格（或称为正常成交价格）则是在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格；在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。房地产经纪人在分析写字楼项目市场时，应重点分析区域内（）。A、人口数量B、写字楼市场供求状况C、住宅租金水平D、居民人均消费水平答案：B解析：由于一个城市不同区域的发展历程与功能定位存在差异，与之相关的区域经济构成和企业特征也有所不同，因此写字楼市场的区域属性非常明显。对于区域写字楼市场的供求分析，直