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1、房地产经纪人考试真题及详解9节房地产经纪人考试真题及详解9节 第1节房地产经纪行业学会是房地产经纪人员的( )组织，是社团法人。A:协商性B:引导性C:联盟性D:自律性答案：D解析：企业风险类型中，个别风险包括()等。A.经营风险B.财务风险C.政策风险D.决策风险E.市场风险答案：A,B,D解析：下面说法中，错误的有（）。A、 房地产的自身因素，是指那些反映房地产本身的物质实体、权益和区位状况的因素B、 一般来说，随着家庭人口规模小型化，房地产价格有下降的趋势C、 居民收入对房地产价格的影响程度，与现有的收入水平及边际消费倾向的大小无关D、 房地产投机利用房地产价格的涨落变化，通过在相同时期
2、买进或卖出房地产，从价差中获取利润的行为E、 行政隶属变更是影响房地产价格的行政因素之一答案：B,C,D解析：B项，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。C项，居民收入对房地产价格的影响程度，要看现有的收入水平及边际消费倾向的大小而定。D项，房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售而暂时购买房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为，即纯粹的炒买炒卖赚钱。 甲房地产开发公司开发建设某住宅小区。2022年1月该小区竣工验收。张某于2022年1月购买该小区一套住宅，与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同时提出，为少
3、交契税，建议将部分购房款单独列为装修费用。甲房地产开发公司未表示反对。半年后，张某认为合同中单独列出的装修费用远高于实际装修所需费用，向法院提起诉讼。张某所购住宅屋面防水的最低保修期限为( )。A、 2年B、 3年C、 4年D、 5年 答案：D解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“房屋建筑工程质量保修期限”的掌握。屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年。因此，本题的正确答案为D。黄先生采用住房抵押贷款方式购买了一套总价30万元的房子，贷款20万元，年期20年，抵押贷款月还款系数为0.006924。黄先生住了2年后，想将房子租出，于是委托A中介公司的
4、经纪人小张代为招租，在未租出前房屋仍由黄先生管理。小张应要求黄先生提供（）等文件以供核实。A.房屋产权证B.银行同意其出租的书面文件C.黄先生的身份证明D.房屋质量保证书答案：A,C解析：当租赁双方对租金价格表示满意，也对房屋状况表示认可后，租赁双方应签订房屋租赁合同。在正式签约前，房地产经纪人提醒租赁双方签约注意事项，并查验身份证件、房屋产权证明文件。 建筑材料中，大部分无机非金属材料为（）材料。A、脆性B、硬性C、弹性D、韧性 答案：A解析：脆性是指材料在外力作用下未发生显著变形就突然破坏的性质。建筑材料中大部分无机非金属材料为脆性材料。脆性材料的抗压强度远大于抗拉强度，因此脆性材料只适用
5、于受压构件。建筑材料中大部分无机非金属材料均为脆性材料，如天然石材、砖、陶瓷、玻璃、普通混凝土等。房地产经纪机构的激励机制包括( )。A:目标激励B:经济激励C:情感激励D:尊重激励E:参与激励答案：A,C,D,E解析：共用题干某房地产开发公司通过土地使用权出让方式获得一宗土地，总地价为6600万元，用来进行居住小区的开发建设。经批准的规划设计条件为：居住用地面积14h，住宅用地面积10h，总建筑面积400000，其中高层住宅建筑面积30000h。预计总投资12600万元。该用地土质较差，地下水位较高。该居住小区的住宅建筑面积净密度为( )%。A:33B:50C:21400D:3.0答案：D解
6、析：房地产经纪人考试真题及详解9节 第2节住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款的区别包括（）。A、贷款资金来源不同B、贷款对象不同C、借款人还款能力不同D、贷款流程不同E、贷款额度、利率不同答案：A,B,D,E解析：住房公积金个人住房贷款和商业性个人住房贷款除贷款资金来源不同，在业务运作上也存在较明显差异，主要表现在：贷款对象不同。住房公积金个人贷款对象必须是住房公积金缴存人。贷款流程不同。商业性个人住房贷款申请受理、审批、发放流程都在商业银行内部，住房公积金个人贷款受理、发放委托商业银行进行（部分城市住房公积金个人贷款受理由住房公积金管理中心自主完成），贷款审批则根据住房公积金管理条例
7、规定由当地住房公积金管理中心负责。贷款额度、利率不同。住房公积金个人贷款在确定贷款额度时，除与商业性住房贷款相同要求考核贷款成数、借款人还款能力外，还规定不得超过当地规定的单笔最高贷款额度，住房公积金的单笔最高贷款额度由当地住房公积金管理委员会确定。 房地产经纪机构发布的广告不得含有（）。A.能为入住者办理孩子升学的承诺B.房地产升值或投资回报的承诺C.风水、占卜等内容D.商品房项目位置示意图E.房地产项目距离市中心的距离 答案：A,B,C解析：房地产广告不得含有下列内容：升值或者投资回报的承诺；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；违反国家有关价格管理的规定；对规划或者建设中的交通
8、、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传；不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚；不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果；不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。接待卖方客户时，需要查看或收集的文件不包括（）。A.房地产权属证书原件B.房屋所有权人的身份证明原件C.授权委托书的复印件D.房地产权属证书复印件答案：C解析：存量房买卖业务中卖方客户接待包括：主体身份识别；了解卖房的原因和资金要求；了解房屋本身的权利状况，以及是否符合出售条件；告知委托人必要事项；告知委托人近期类似房地产成交价格，协助委托人初步确定房屋挂牌价
9、格。需要查看或收集下列文件：房地产权属证书原件及复印件；房屋所有权人的身份证明原件及复印件；共有人同意出售证明；受托人身份证明原件及复印件、授权委托书等。房地产经纪机构客户关系管理的主要内容不包括（）。A.创建客户关系管理系统B.争取新客户C.与客户积极沟通D.留住老客户答案：A解析：房地产经纪机构客户关系管理的主要内容包括两方面：留住老客户，其措施包括提供个性化服务、正确处理投诉、建立长久合作关系、积极沟通客户；争取新客户，可以从鼓励客户推荐、给新客户提供附加服务等方面入手。（三）某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发经济适用住房。王某2022年1
10、0月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65，单价2000元，面积误差比绝对值在5以内的据实结算。2022年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。2022年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业(以下简称乙企业)负责该住宅小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至676，存在卫生间地面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式，交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。 关于王某的房价款的说法，正确的为( )。 A交房时该市新建商品房的均价上涨了15，所以甲企业有权调整房价B王某实际总房价款
11、应为131300元C王某实际总房价款应为133900元D王某实际总房价款应为135200元答案：D解析：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同有约定的，按合同约定处理面积误差。本案例中，面积误差比=（产权登记面积合同约定面积）合同约定面积100%=（67.665）65100%=4%，小于5%，所以，王某实际总房价款应为：67.62000=135200（元）。#国有土地有偿使用的方式主要有（）。A、国有土地租赁B、国有土地划拨C、国有土地使用权作价入股D、国有土地使用权作价出资E、土地使用权出让答案：A,C,D,E解析：物权法第
12、一百三十七条规定：设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。其中，出让方式属于有偿使用方式。有偿使用方式除了出让，还有租赁、作价出资（入股）和授权经营方式。配电箱是建筑物中接受和分配电能的装置，按照安装方式划分的类型有（）。A、明装B、暗装C、分层安装D、落地柜式E、在户外安装答案：A,B,D解析：配电箱是接受和分配电能的装置。其分类主要有：根据用途不同，分为照明配电箱和动力配电箱；根据安装形式不同，分为明装（挂在墙上或柱上）、暗装和落地柜式配电箱。噪声污染会影响儿童的智力发育，吵闹环境中儿童智力发育程度比安静环境中低20。研究还表明，噪声与胎儿畸形有关。城市主要环境噪声污染源是（ ）。A
13、.工业噪声B.交通噪声C.社会生活噪声D.建筑施工噪声答案：B解析：交通噪声是机动车、火车、飞机、轮船等交通运输工具运行时产生的噪声，其特点是声源面广而不固定。交通噪声日益成为城市的主要噪声，其中又主要是机动车行驶时产生的噪声，除了喇叭声，还有发动机运转、进排气及轮胎与地面摩擦发出的声音。房地产经纪人考试真题及详解9节 第3节下列关于个人住房抵押贷款证券化的说法中，正确的有（）。A.住房抵押证券化由投资机构作为发起机构B.抵押权可以与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保C.个人住房抵押贷款证券化能从根本上解决商业银行“存长贷短”的矛盾D.商业银行发展贷款证券化可以优化其资产负债结构且能增强
14、各商业银行资产的流动性E.个人住房抵押贷款证券化能有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险答案：D,E解析：A项，住房抵押证券化是指由银行业金融机构作为发起机构，将个人住房抵押贷款资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。B项，根据担保法关于抵押权转让的规定，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。CDE三项，个人住房抵押贷款证券化的作用包括：从根本上解决商业银行“存短贷长”的矛盾；有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险；优化商业银行资产负债结构且能增强各商业银行资产的流动
15、性；降低和分散商业银行抵押贷款风险；扩大房地产交易市场。下列计算商品住宅套内墙体面积的方法中，正确的有（）A、套内自有墙体，按水平投影面积全部计入套内墙体面积B、各套之间共有墙体，按水平投影面积的50计入套内墙体面积C、各套之间共有墙体，按套内建筑面积比例分摊计入套内墙体面积D、套内小于或等于60mm厚的分隔墙，不计入套内墙体面积E、靠近墙体的套内楼梯，按自然层面积计入套内墙体面积答案：A,B解析：套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计人套内墙体面积。套内自有墙体按水平投
16、影面积全部计入套内墙体面积。在房地产市场周期的某个阶段，初期房屋空置率略高于正常水平，随后需求增加使空置率下降，后期空置率回到正常水平，这个时期为房地产市场周期的（）。A.复苏期B.繁荣期C.衰退期D.低谷期答案：A解析：一个完整的房地产市场周期，一般会经历下列四个阶段：复苏期；繁荣期；衰退期；低谷期。其中，复苏期的主要特征有：成交量和成交价同向变化，都是从底部回升，温和放大，量先于价启动，房屋特别是二手房的租金和售价也几乎同步上涨。另外，在这个阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平；之后，随着需求的不断增加，空置率逐渐下降；到这个阶段的后期，空置率下降到正常水平。关于大气污染的说法，错误的是（
17、 ）。(2022年真题)A.光化学烟雾能腐蚀建筑物B.城市垃圾是重要的大气污染源C.细颗粒污染物对人体健康危害比粗颗粒污染物大D.城市大气污染中含量最多的气态污染是二氧化碳答案：D解析： D项，气态污染物是指以气体形态进入空气的中污染物，主要有硫氧化物、氮氧化物、一氧化碳、碳氢化合物。污染空气的硫氧化物主要是二氧化硫、三氧化硫，其中以二氧化硫的数量最多，危害也最大。商品房买卖合同对面积误差处理方式无约定的，买受人有权退房的情形为（ ）。A.合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于等于3%B.合同约定面积与产权登记面积的误差比绝对值大于3%C.合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于等
18、于3%D.合同约定面积与买受人测算面积的误差比绝对值大于3%答案：B解析：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，商品房销售管理办法和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释对其处理原则都作出了相同的规定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）
19、部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积误差比（产权登记面积合同约定面积）合同约定面积100%。王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入
20、为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。3.王某申请贷款时，应向银行提供的资料为（）。A、 购房合同B、 自筹资金证明C、 抵押物清单D、 其父母身份证件答案：A,B,C解析：申请个人住房贷款一般需向贷款人提供的资料包括：个人住房借款申请；身份证件（指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件）；有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件；借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意
21、抵押或质押证明、房地产价格评估机构出具的抵押物价值评估报告、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；贷款人要求提供的其他文件或资料。以下不属于存量房买卖产权过户需要遵守的程序的是（）。A、缴纳税费B、缴纳物业费C、产权登记过户D、领取不动产权证。答案：B解析：存量房买卖产权过户需要遵守一定的程序，具体包括：缴纳税费。存量房权属过户实行先税后证制度，即买卖双方要先持房屋买卖合同及相关证件到各区县地税局缴纳交易税费，然后才能办理房产过户登记手续。产权登记过户。双方持买卖合同、完税票据、相关证件及材料到交易管理部门办理登记过户即产权转移手续。领取不动产权证。办完上述手续后，买方在各区县的规定时
22、间内持领证通知单，到房屋所在地区县权属登记部门领取房屋不动产权证。逻辑思维是（ ）。A.以一个目标出发，沿着各种不同途径去思考，以探索多种答案，寻求多种解决问题方法的思维方式B.有明确的逻辑形式、遵循一定逻辑规则的思维C.运用概念，以判断推理形式进行的思维D.把问题提供的各种信息聚合起来得出一个共同的正确答案的思维方式答案：B解析：逻辑思维是指有明确的逻辑形式、遵循一定逻辑规则的思维。房地产经纪人考试真题及详解9节 第4节门店的任务目标设定原则不包括（）。A、创新性B、数量化C、及时调整D、挑战性答案：A解析：门店的任务目标设定原则有：数量化，指必须有明确的数量表示；细分化，指必须细分至分段时
23、间及人员指标；挑战性，指衡量团队的能力，每月设定一定的超额量；可行性，指不能设定不切实际的目标，那将毫无意义；及时调整，指遇到条件因素影响或团队的不断成熟，需阶段性调整目标。在个人住房贷款中，借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率是（）。 A.贷款价值比率B.偿还比率C.月房产支出与收入比D.月所有债务支出与收入比答案：B解析：偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率。申请查询的土地不在登记区内的，查询机关可以不
24、提供查询，但应当自收到查询申请之日起()d内将不提供查询的理由告知查询人。A:3B:5C:7D:10答案：A解析：甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。乙公司是一家新成立的房地产开发公司，缺乏知名度，经济实力不雄厚，竞争能力较弱。乙公司在E市远郊区购买了一宗面积不大的土地，准备开发一个规模较小的住宅项目。乙公司找到甲公司，委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。经协商，双方签订了代理协议。甲公司接受委托后，根据乙公司的资源状况和市场形势，将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。甲公司的代理行为属于（）。A.买方独家代理B.卖方独家代理C.存量房代理D.新建商品房销
25、售代理答案：B,D解析：独家委托，又称独家代理，主要是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。新建商品房销售代理是指房地产开发企业将开发建设的房地产项目委托给专业的房地产经纪机构代为销售的一种方式。下列各项中，不属于签订房地产经纪服务合同常见错误的是（）。A.证件信息填写有误B.合同服务内容未明确界定C.合同有效期限未标明D.格式合同空白处未留白答案：D解析：在签订房地产经纪服务合同时，一些常见错误需要引起房地产经纪机构和房地产经纪人员的注意。在签订房地产经纪服务合同中常见的错误主要包括：证
26、件信息填写有误；合同服务内容未明确界定；合同有效期限未标明；格式合同空白处留白。公共租赁住房的供应对象主要是()。A:农村低收入住房困难家庭B:城市低收入住房困难家庭C:农村中等偏下收入住房困难家庭D:城市中等偏下收入住房困难家庭答案：D解析：物业管理是一种与房地产综合开发的()生产方式相配套的综合性管理.A:标准化B:科学化C:智能化D:现代化答案：D解析：关于套内阳台建筑面积，下列说法错误的是（）。A.封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积B.未封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积C.未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积D.套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算答案
27、：B解析：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。房地产经纪人考试真题及详解9节 第5节一个有远大理想和坚强意志的人，难以被任何困难和心理压力所压服，这说明此人具有良好的（）。A.生理因素B.判断力C.个性品质D.价值观答案：C解析：与生理条件相比，一个人是否具有优良的个性品质对于心理承受能力更为重要。一个有远大理想和坚强意志的人，任何困难和心理压力都难以压服他；而一个胸无大志、意志不坚定的人，很容易被困难和心理压力所打垮。按照用地构成，居住区用地的类型包括（）。 A:公建用地B:住宅用
28、地C:道路用地D:公共绿地E:保留的自然村用地答案：A,B,C,D解析：在成熟的房地产市场中，（ ）是房地产业的主体。A.房地产咨询业B.房地产开发经营业C.物业管理业D.房地产经纪业答案：D解析：随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。房地产经纪人与客户保持经常联系是为了（ ）。(2022年真题)A.建立私人关系B.激活客户信息C.核实客户资料D.沟通市场行情答案：B解析：客户从发出需求信息到完成交易往往需要数十日甚至数月时间。不断寻找提供
29、符合客户需要和选择范围的房源，逐步逼近客户目标，是客户信息利用必不可少的工作。在这个过程中保持和客户的联络和沟通，把握其需求的动态，同时也关注其和其他竞争者的联系，采取必要措施留住客户，这样才能充分利用客户信息，提高客户信息利用的效率。只有保持与客户的联系，不断有信息交流，才能激活客户信息，促成交易。对商业地产项目的经营者进行定位时，应考虑的主要内容有（）。A、项目的销售模式B、项目的经营特色C、项目的建筑特点D、消费市场的未来趋势E、项目的目标消费群答案：B,C,D,E解析：在对经营者进行定位是，应结合以下几个方面考虑：项目的目标消费群、商圈的范围；项目的经营特色；项目的建筑特点及各类指标限
30、制；项目所在地的消费文化、消费倾向；市场消费的未来趋势。不动产的托伦斯登记制度的主要特点包括（）。A、 不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力B、 已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载C、 登记不采取强制性制度D、 权利人取得登记簿副本E、 登记机构保留登记簿正本，正副本内容必须完全一致答案：A,B,D,E解析：不动产托伦斯登记制度的主要特点包括：不动产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，正副本内容必须完全一致。在房屋出租经纪服务合同中，委托出租条件的条款应包含的内容有（
31、）。A.租赁期限B.定金标准C.押金标准D.租金E.押金支付方式答案：A,C,D解析：在房屋出租经纪服务合同中，应标明委托人的委托出租条件，具体包括委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。 根据我国合同法，房屋租赁合同成立的条件是（）。A.房屋交付B.依法达成协议C.收验房屋D.支付租金 答案：B解析：根据合同是否需要有实际交付标的物的行为才能成立，合同分为诺成合同和实践合同。诺成合同是指双方当事人意思表示一致即告成立的合同。在合同法中凡是没有规定以实际交付标的物为合同成立条件的合同都是诺成合同。房屋租赁合同为诺成合同，租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要
32、依法达成协议，合同即成立。房地产经纪人考试真题及详解9节 第6节房地产市场外部环境主要调查的内容有（ ）。A.建筑设计、质量B.房地产行业政策法律C.经济环境D.社会文化环境E.社区环境答案：B,C,D,E解析：房地产企业的生存发展是以适应房地产市场环境为前提的。对房地产企业来说，外部环境大多是不可控因素，房地产企业的生产与营销活动必须与之相协调和适应。房地产市场外部环境主要调查的内容有：房地产行业政策法律；经济环境；社会文化环境；社区环境。评价住宅的适用性能，应当包括的内容有（）。A、住宅套型B、隔声性能C、设备设施D、建筑造型E、室内污染物控制答案：A,B,C解析：住宅适用性能是由住宅建筑
33、本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。其评定内容包括：单元平面；住宅套型；建筑装修；隔声性能；设备设施；无障碍设施。国有企业改革中涉及的划拨土地，经批准可保留划拨土地使用权的情况有( )。A、 组建企业集团的B、 国有企业租赁经营的C、 改组为国有独资公司的D、 非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的E、 国有重点扶持的能源企业改组为公司制企业，但土地用途不发生改变的答案：C,D,E解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“划拔土地的管理”的掌握。对国有企业改革中涉及的划拔土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置
34、。下列情况经批准可保留划拔土地使用权：继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；国有企业改造或改组为国有独资公司的。因此，本题的正确答案为C、D、E。评估房地产的投资价值所使用的折现率是指（）。A.投资者可以接受的最低收益率B.投资者可以接受的最高收益率C.社会最高收益率D.银行贷款利率答案：A解析：在评估房地产价值中，设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，又称为投资者所要求的最
35、低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。房地产经纪门店选址的原则包括()。A.要同有良好商业配套的居住区毗邻B.保证充足的房源和客源C.保证良好的展示性D.保证顺畅的交通和可达性E.确保可持续性经营答案：B,C,D,E解析：城市维护建设税以纳税人实际缴纳的（）税额为计税依据。 A:增值税B:所得税C:消费税D:契税E:营业税答案：A,C,E解析：张某在2022年4月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层（顶层）的一套二手房。该房屋建筑面积86m2，二室一厅，1998年竣工，阳台全封闭。该套房屋主体结构完好，设施、设备完整，上下水道通畅
36、，但屋顶有轻微渗漏，门窗油漆局部脱落，需要进行小修。(2022年真题)按照设计规定，该住宅楼安装的电梯数量应不少于（ ）部。A.1B.2C.3D.4答案：B解析：在住宅中，为满足日常使用，设置电梯应符合以下要求：7层以上（含7层）的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16m以上的住宅，必须设置电梯。12层以上（含12层）的住宅，设置电梯不应少于两台，其中宜配置一台可容纳担架的电梯。高层住宅电梯宜每层设站，当住宅电梯非每层设站时，不设站的层数不应超过两层。房地产经纪人员知识结构中的房地产经纪专业知识是（）。A.房地产经纪的基本理论与实务知识B.经济知识C.房地产专业知识D.专业基础知识答
37、案：A解析：由于房地产经纪活动的专业性和复杂性，房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构。这一知识结构的核心是房地产经纪专业知识，即房地产经纪的基本理论与实务知识。房地产经纪人考试真题及详解9节 第7节下列选项中，能正确表述采用核定征收法计算个人转让住房的应纳税所得额的是( )。A:应纳税额=销售额核定税率(1%)B:应纳税额=(销售额-财产原值)核定税率(1%)C:应纳税额=(销售额-税金-合理费用)20%D:应纳税额=(销售额-财产原值-税金-合理费用)20%答案：A解析：在房地产经纪人员技能的构成中，成交量高，工作效率快的经纪人( )的技能比较突出。A:收集信息的技能B:人际沟通的技能C:市
38、场分析的技能D:供需搭配的技能答案：D解析：在实际工作中，供求搭配技能较高的房地产经纪人，成交量高，每笔业务的进展速度也快，工作效率高，而供求搭配技能较差的房地产经纪人则常常劳而无功，工作效率低。当消费者感觉销售人员在急切推销某种商品时，会产生（），担心这种商品有什么缺陷或者里面有什么问题而放弃购买。A.抢购心理B.逆反心理C.烦躁心理D.待购心理答案：B解析：当消费者感觉销售人员在急切推销某种商品时，会产生逆反心理，担心这种商品有什么缺陷或者里面有什么猫腻而放弃购买。因此，房地产经纪人在推荐房源时，不应强行推销某个房源，而应同时推荐多个房源，给购房人留下选择的余地。对于大型房地产经纪机构，由
39、于业务量大，不同区域市场特点不同，常常需要按区域分片设置常设性管理部门，并通过这些部门来整合各职能部门的人员，这样就诞生了（）的组织结构形式。A、直线参谋制B、分部制C、矩阵制D、网络制答案：C解析：在实行直线参谋制形式的机构中，职能部门按管理业务性质分设，横向沟通协调较为困难；在分部制中也存在各分部之间难以协调的问题。为了通力协作，保证任务的完成，有时候需要按楼盘项目设置临时性的机构（如某楼盘项目组），由有关职能部门派人员参加。而对于大型房地产经纪机构，由于业务量大，不同区域市场特点不同，常常需要按区域分片设置常设性管理部门，并通过这些部门来整合各职能部门的人员。矩阵制的组织结构形式由此产生
40、。 购房者在签订购房抵押贷款合同时，应当注明（）。A、使用权B、抵押权C、管理权D、监督权 答案：D解析：购房者在签订购房抵押贷款合同时，应当注明监督权。监督权指借款人对估价机构的选择、拍卖底价的认可、招标活动的参与、公告发布、估价拍卖费用问题等具有监督的权利。房地产贷款保证保险是（）向保险人投保。A:贷款人以借款人的信用B:贷款人以自己的信用C:借款人以自己的信用D:借款人以保证人的信用答案：C解析：在某城市住房市场中，已批准预售的商品房为200万m2，其中，小户型住房为80万m2，中等户型为100万m2，大户型为20万m2，研究各类户型住房在该市批准预售住房中的比例，需要运用的统计指标性质
41、是（）。A:比例相对指标B:结构相对指标C:比较相对指标D:强度相对指标答案：B解析： 地役权的特征包括（）。A、地役权可以动产为客体B、地役权具有从属性和不可分性C、地役权是按照合同设立的D、地役权是为了提高自己不动产的效益E、地役权是利用他人的不动产 答案：B,C,D,E解析：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。地役权的特征包括：地役权是按照合同设立的；地役权是利用他人的不动产的权利；地役权是为了提高自己不动产的效益；地役权具有从属性和不可分性。房地产经纪人考试真题及详解9节 第8节甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）是一家以经营存量房经纪业务为主的企业。几
42、年来，机构业务蒸蒸日上，门店数量不断增加，经营业务由房屋租赁中介逐步扩展到存量房买卖中介、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供存量房经纪服务。甲机构所在城市经济高度发达，人均GDP和可支配收入均在国内处于领先水平。甲机构与乙房地产经纪机构合作销售了一套总价为100万元的二手房。如果按3的比例收取佣金，甲机构通常可分得的佣金为（）元。A、6000B、15000C、24000D、30000答案：B解析：一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣1525。合作推荐则是业主受托经纪人将房源信息（仅
43、房源基本信息，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50。甲机构既可以是一般推荐方式下的卖方代理经纪人或买方代理经纪人，又可以是合作推荐下代理经纪人。在一般推荐方式下，作为卖方代理经纪人可分得的佣金为：1000000320=6000（元）；一般推荐方式下，作为买方代理经纪人可分得的佣金为：1000000380=24000（元）；在合作推荐方式下，可分得的佣金为：1000000350=15000（元）。甲房地产经纪公司在制定某房地产项目的价格时，采
44、用比较定价法，表2-1是一个市场比较楼盘的打分表。表2-1打分表根据题意，下列表述正确的为（ ）。A.楼盘甲的权重为20%B.楼盘戊的权重值为643.35C.项目较为合理的均价应定为3726元/m2D.对每个重点市场比较楼盘进行价格调整时，可由公司销售经理决定答案：A,B,C解析：A项，楼盘甲的权重100%楼盘乙的权重楼盘丙的权重楼盘丁的权重楼盘戊的权重楼盘己的权重楼盘庚的权重100%20%15%15%15%10%5%20%；或楼盘甲的权重楼盘甲的权重值楼盘甲的比较价650.8325420%。B项，楼盘戊的权重值楼盘戊的比较价格楼盘戊的权重428915%643.35。C项，项目较为合理的均价楼
45、盘甲的权重值楼盘乙的权重值楼盘丙的权重值楼盘丁的权重值楼盘戊的权重值楼盘己的权重值楼盘庚的权重值650.8703.2541.2570.15643.35381.6235.83726（元/m2）。甲房地产开发企业（以下简称甲企业）将其开发的某小区1、2、3号住宅楼委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售，乙机构的行为中，属于滥用代理权的有（ ）。(2022年真题)A.购买其中五套住宅B.以自己的名义与购房人签订买卖合同C.将其中两套住宅销售给乙机构总经理的好友林某D.将其中一套住宅低价销售给乙机构的利害关系人张某E.经甲企业同意，将其中3号住宅楼委托其他房地产经纪机构代理推销答案：B,D解析
46、：根据有关法律的规定，代理人不得有下列滥用代理权的行为：以被代理人名义与自己实施民事法律行为。例如，代理他人与自己订立合同。以被代理人名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为。但理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行双方代理应为有效。后者如房地产开发企业与购房人签订房屋买卖合同后，房地产经纪人代理双方办理产权转移手续。与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。民法通则规定“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。”超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的，代理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系。承担违约责任或侵权责任。利用代理权从事违法
47、活动。民法通则规定“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。”共用题干某房地产开发公司拟在某城市近郊区开发建造一居住区，根据居住区规划设计规范的要求进行具体规划设计。居住区用地的中高层住宅比例为40%、总建筑密度为50%、住宅建筑净密度为80%;该用地现已成为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。该居住区的最低楼层为( )层。A:1B:3C:4D:6答案：C解析：环境污染源按照污染物发生的类型，可分为（）等。A.固定污染源B.工业污染源C.农业污染源D.交通污染源E.生活污染
48、源答案：B,C,D,E解析：环境污染源简称污染源，是指造成环境污染的发生源或环境污染的来源，即向环境排放有害物质或对环境产生有害影响的场所、设备和装置等。环境污染源根据污染物发生的类型，分为工业污染源、交通污染源、农业污染源和生活污染源等。甲房地产开发公司拟在市郊开发建设一住宅项目，该项目占地100000m2，其中代征市政道路用地10000m2，住宅总建筑面积360000m2，所有住宅楼均为高层，其他用途房屋建筑面积18000m2，该住宅项目可容纳12000人。项目所在地周边除修筑市级交通道路、高架桥等市政基础设施外，还建有一大型水库，后期附近将有其他房地产项目陆续开发建设。(2022年真题)该住宅项目建成后可能受到环境噪声影响的污染源为（ ）