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1、21年物业管理师考试真题9章21年物业管理师考试真题9章 第1章 制定物业管理计划的前提是( )。A明确物业位置B进行房地产市场分析C明确业主目标D分析房地产供求状况正确答案：C 组织管理过程包括的环节有( )。A决策B实施C监督D生产E产出正确答案：ABC 履行保险合同的首要原则是( )原则。A可保利益的B近因C.诚信D.比例分摊正确答案：C 物业管理的基本特征有( )。A社会化B专业化C市场化D人为化E自然化正确答案：ABC 在物业管理招标投标活动中必须遵守的原则是( )。A公开B公平C公正D廉正E诚实信用正确答案：ABCE 常用的废、污水局部处理构筑物不包括( )。A化粪池B隔油池C降温
2、池D升温池正确答案：D财务效益状况指标中，()充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。A:净资产收益率B:总资产报酬率C:财务内部收益率D:总资产周转率答案：A解析：净资产收益率也称股权收益率或权益收益率，是指企业一定时期内的净利润同平均净资产的比率。净资产收益率充分体现了投资者投入企业的自有资本获得净收益的能力，突出反映了投资与报酬的关系，是评价企业资本经营效益的核心指标。21年物业管理师考试真题9章 第2章用块材与砂浆砌筑成墙体，用钢筋混凝土楼板和钢筋混凝土屋面板建成的建筑称为（）结构建筑。A:钢筋混凝土B:混凝土C
3、:砖混D:框架答案：C解析： 存量房地产交易市场属于房地产( )。A一级市场B二级市场C三级市场D一手房市场正确答案：C 1994年4月建设部颁布了33号令，即城市新建住宅小区管理办法，明确指出：由物业管理公司统一实施( )。A社会化管理B专业化管理C市场化管理D现代化管理正确答案：B在物业管理活动中，()作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。A:业主B:房地产开发商C:业主大会成员D:业主委员会成员答案：A解析：物业管理条例第六条规定：房屋的所有权人为业主。由于我国实行房屋所有权与土地使用权归属同一个主体的原则，拥有了房屋的所有权在事实上就拥有了与房屋相配
4、套的设备、设施和相关场地的相关权利。因此，将业主定义为“房屋的所有权人”，并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。 如果遇到投诉，物业服务部门处理投诉的程序是什么?正确答案：物业管理投诉处理的程序如下。(1)记录投诉内容，在接受投诉时，应将投诉的内容详细记录，其中包括时间、地点、投诉人姓名、联系电话、所居住地、被投诉人及部门、投诉内容、业主的要求和接待人或处理人等。 (2)判定投诉性质，首先应确定投诉的类别，然后判定投诉是否合理。如投诉属于不合理的情况，应该迅速答复业主，婉
5、转说明理由或情况，真诚求得业主谅解。 (3)调查分析投诉原因，通过各种渠道与方法调查该项投诉的具体原因，并及时进行现场分析，弄清投诉问题的症结所在。 (4)确定处理责任人，依据调查与分析后所获得的信息，确定该项投诉由谁(责任人或责任单位、部门)负责专项落实与处理。 (5)提出解决投诉的方案，由处理投诉事件的专项负责人或部门、单位根据业主投诉的要求，提出解决投诉的具体方案。 (6)答复业主，运用信息载体如信函、电话、传真、电子邮件以及走访等方式及时和业主取得联系，将投诉处理情况告知业主(或物业使用人)，经业主认可后立即按照方案付诸实施。 (7)回访，在投诉事件全部处理完毕后，一般要进行回访，向业
6、主征询投诉事件处理的效果，如存在的不足或遗漏，对投诉处理的满意程度等。 (8)总结评价，物业管理人可以按照每月或每季度将各类投诉记录的文件给予归类存档，同时进行总结、检讨和评价。 前期物业服务合同具有( )。A持续性B过渡性C无形性D临时性正确答案：B根据大量实际数据测算，砖混结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率换算到商品房价格与维修养护管理费用的比率，要达到()左右。A:1：1B:1：0.3C:1：0.5D:1:0.7答案：D解析：房屋保养需要大量的追加投资，根据大量实际数据测算，砖混结构房屋的建安造价与建筑寿命期的维修养护管理费用的比率平均达到1：1，换算到商品房价格与维
7、修养护管理费用的比率，要达到1：0.7左右。因此如果维修费用不足，不能正常的进行保养维护，就会加速业主房屋财产的老化，提前结束房屋的使用寿命。21年物业管理师考试真题9章 第3章商品房预售合同登记备案的申请人是（ ）。A:商品房销售代理机构B:商品房预售人C:商品房购买人D:商品房预售人和商品房购买人答案：B解析：物业资产管理组合投资以()为主。A:设备设施B:物业日常的维护与维修C:运行管理D:策略性管理答案：D解析：物业营业管理成本类型中，奖金及职工福利费属于()A:直接材料费B:间接费用C:直接人工费D:期间费用答案：B解析：物业管理营业成本中的间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员
8、的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。前期物业合同中关于专项维修资金的主要内容包括这部分资金的( )。A:保管B:管理C:使用D:缴存E:续筹答案：B,C,D,E解析： 影响收益性物业价值的因素很多，例如，( )等因素都会影响收益性物业价值。A区位、新旧程度、供求、物业管理B新旧程度、开发商、物业管理C供求、物业管理、区位D开发商、物业管理、区位正确答案：A对地基在强度方面的要求是要求地基有()。A:足够的承载力B:均匀的压缩量C:防止滑坡的能力D
9、:防止倾斜方面的能力答案：A解析：对地基的要求包括：强度方面的要求。要求地基有足够的承载力。变形方面的要求。要求地基有均匀的压缩量，若地基土沉降不均匀时，建筑物上部会产生开裂变形。地基的计算变形值不应大于地基的变形允许值。稳定方面的要求。要求地基有防止产生滑坡、倾斜方面的能力。 物业管理风险中，日常物业管理的风险包括（ ）。A在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险B物业管理日常运作过程中存在的风险C物业管理项目外包服务过程中的风险D市政公用事业单位服务过程中的风险E公共媒体宣传报道中的舆论风险正确答案：AB21年物业管理师考试真题9章 第4章下面属于精细化管理的有()。A:根据设备的使用特点
10、、季节的变化，制定各种设备的开/停时间表，并严格执行B:使用精密的仪器测度温度、适度等C:按规定巡查、检查设备的运行参数及工况，对设备的运行参数进行分析比较，及时调整设备的运行状态D:根据供配电负荷的变化，增减变压器运行台数，减少变压器能量消耗E:提出能对空调及采暖系统、照明系统实施分时、分区控制的建筑设计和施工安装建议答案：A,C,D,E解析：实行精细化管理要制定合理的设备运行方案，特别是三大耗能系统（中央空调系统、供水设备系统、公共照明系统）的运行方案，合理安排、科学调度，严格执行。例如，根据设备的使用特点、季节的变化，制定各种设备（电梯、空调等）的开/停时间表，并严格执行，按规定巡查、检
11、查设备的运行参数及工况，对设备的运行参数进行分析比较，及时调整设备的运行状态，使其运行于最佳状态，减少能源浪费，根据供配电负荷的变化，增减变压器运行台数，减少变压器能量消耗等。在节水、垃圾处理、保洁、绿化、污染防治等方面也要实行精细化管理。 建筑工程中用作墙体和屋面的主要建筑材料是( )。A天然石材B砖C砌块D建筑陶瓷正确答案：B下列各项都会引起建筑物价值的损失，其中属于经济折旧的有()。A:没有适当地采取预防、养护措施或修理不够及时B:办公楼没有电梯、集中空调、宽带等C:一个高级住宅区附近兴建了一座工厂，导致该居住区的物业价值下降D:住宅没有卫生间、暖气、燃气、电话线路、有线电视等E:市场供
12、给过量答案：C,E解析：经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化等）。C属于环境污染因素。 开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能。A检查B审查C监督D检查和监督正确答案：D 在投资分析中，现金流出的是( )。A销售B出租C利息D税金正确答案：D 商品房现售的条件包括( )。A只持有建设工程规划许可证B已通过竣工验收C物业管理方案已经落实D取得土地使用权证书或使用土地的批准文件E拆迁安置
13、已落实正确答案：BCDE 常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有( )。A客户管理、客户服务和便民措施B房屋及共用设施设备的管理C项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度D设计物业管理模式，制订员工培训计划E环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等正确答案：ABCE21年物业管理师考试真题9章 第5章 下面既属承重构件，又是围护构件的是( )。A门窗、墙B基础、楼板C屋顶、基础D墙、屋顶正确答案：D 下列关于前期物业服务合同的表述中，不正确的是（ ）。A前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达
14、成的协议B前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据C前期物业服务合同的当事人不仅涉及建设单位与物业服务企业，也涉及业主D在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立口头的前期物业服务合同正确答案：D 闭路电视监控系统的功能可分为摄像、传输、控制和显示记录四个部分，其中( ) 的任务是把现场摄像机发出的信号传送到控制中心，他一般包括线缆、调制解调设备、线路驱动设备等。A摄像部分B传输部分C控制部分D显示记录正确答案：B 2022年6月28日，( )正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。A城市新建住宅小区管理办法B物业管理条例C全国优秀管
15、理住宅小区标准D物业服务合同正确答案：B根据物业管理条例，住宅物业的建设单位招标时，当投标人少于（ ）个的，经行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。A:2B:3C:4D:5答案：B解析： 以政府定价方式管理物业服务收费的弊端主要有( )。A不利于物业服务企业提高服务质量B制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权C固定价标准不客观产生大量矛盾D政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展E收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损正确答案：ABCD消防管理中动火前管理要求包括( )。A:重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火B:防火、灭火设
16、施不落实，不得动火C:动火现场要指定安全负责人D:属于高空焊接作业时，未采取安全防护措施不得施工E:发生火灾、爆炸事故时，要及时扑救答案：A,B,D解析：21年物业管理师考试真题9章 第6章 不良物业资产形成的原因中，造成不良物业资产形成的原始起因是( )。A房地产虚假的泡沫繁荣B银行货币资金运动的中断C经营和使用货币资金主体的内部原因D经济周期变化正确答案：D企业经营活动的中心是()。A:扩大销售B:降低成本C:提高经济效益D:争取更多顾客答案：C解析：本题考核的知识点为效益观念的内容。提高经济效益是企业经营活动的中心。 贷款被企业作为流动资金长期占用，偿还能力极低，严重影响了信贷资产的(
17、)。A复杂性B特殊性C盈利性D.流动性E安全性正确答案：CDE物业服务合同的特点有()。A:产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同B:各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动C:物业管理服务是有偿性质D:物业服务企业是合同的甲方E:只要通过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任答案：A,B,C,E解析：物业服务合同的特点有：产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在业主大会的授权下作为合同主体与物业服务企业签订物业服务合同；各级政府行政机关有必要介入、指导和监督物业管理活动；物业管理服务是有偿性质；只要通
18、过法定的多数投票权数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。 申请参加物业管理师资格考试应具备的条件有（ ）。A取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年B取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年C取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年D取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年E取得经济学，管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年正确答案：ABCE消防装备的维护、管理包括( )。A:专人保管B:按时检查C:按时鉴定D:定期更新答案：A解
19、析：物业服务企业与供电公司签订的代收电费协议属于合同种类中的()合同。A:特约服务B:代办C:居间D:委托答案：D解析：本题考核的知识点为委托合同的内容。按照物业管理条例第四十四条、四十五条的规定，物业服务企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同没有约定的服务工作，也可接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托，为其向业主代收有关费用。所以，物业服务企业与供电公司签订的代收电费协议属于合同种类中的委托合同。21年物业管理师考试真题9章 第7章物业服务企业资源可分为()。A:有形资源B:无形资源C:人力资源D:财力资源E:物力资源答案：A,B解析：物业服务企业拥有财产、人员、物资
20、、组织、经营场所等资源，它同时还拥有技术、信息、品牌、商标、专利等无形资产，即物业服务企业资源可分为有形资源和无形资源。这些资源均可通过经营直接创造出价值。房地产投资首先面临的是()风险。A:系统B:个别C:比较D:时间答案：A解析：房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。以下关于专项维修资金管理的表述，不正确的是( )。A:专项维修资金应当在银行专户存储，专款专用B:保证专项维修资金安全的前提下，当维修资金闲置时，可以挪作他用C:在业主大会成立前，专项维修资金的使用由售房单位委托的管
21、理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨D:专项维修资金属全体业主共同所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造答案：B解析： 将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于( )。A强调业主在物业管理活动中的决策权B强调业主在市场活动中的主导权C强调业主在市场活动中的自主权D强调物业管理活动必须纳入市场秩序E强调业主管理活动必须纳入政府管理正确答案：CD 下列关于物业服务收费原则中的合理原则的表述，错误的是（ ）。A在物业服务合同中约定B研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策C适当调整物业服务费用的政府指导价标准D不能一味降低收费
22、水平，进而造成业主房屋财产的贬损和制约群众生活水平的提高正确答案：A共用题干某小区物业服务中心按上级指示对该小区近年来发生的管理服务纠纷案例进行了汇总整理，其中几起典型纠纷案例如下表保洁服务中，物业公司为避免张大妈类似事件再次发生，应担保公众责任险，下列关于公众责任险说法正确的是()。A:又称普通责任保险B:责任范围包括被保险人对第三者人身伤害或财产损失依法承担的赔偿金C:责任范围不包括诉讼和抗辩费用D:物业公司购买此类保险后，业主在该物业公共区域发生意外，便由保险公司承担赔偿责任答案：A,B解析：民法通则第83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，
23、正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。”市场条件下的价格机制并非总是有效的，对于价格机制在某些领域不能其有效作用的情况称之为市场失灵。市场失灵是指市场在这种场合不能提供符合社会效率条件的商品或劳务。导致市场失灵的原因主要有垄断的存在、非对称信息、外部性以及公共产品等。业主怀疑物业管理公司“隐瞒成本信息，维修偷工减料”等情况，属于非对称信息所导致的市场失灵问题。抗辩权是在符合法定条件时，当事人一方对抗相对人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利。抗辩权是债务人对抗债权人的工具。合同履行中的抗辩权有三种：同时履行抗辩权：是指双务合同的双方当事人互负债务且应当同时履行，一方在对方履行
24、之前有权拒绝对方相应的履行请求。先履行抗辩权：是指当事人互负债务，且有先后履行顺序，先履行一方未履行情务而请求后履行方履行情务，后履行一方有权拒绝其请求。不安抗辩权：是指当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。案例中，部分业主认为物业公司维修服务偷工减料、质次价高，没有按照物业服务合同履行义务，而业主是在下个月交纳上个月的物业服务费，因此综上可知，业主行使的抗辩权应是“先履行抗辩权”。公共责任保险又称普通责任保险、第三者责任险，被保险人在各个固定场所或地点从事生产经营活动时，自于疏忽
25、或发生意外事故而造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应自被保险人承担经济赔偿责任。责任范围包括被保险人对第三者人身伤害或财产损失依法承担的赔偿金，以及诉讼和抗辩费用。物业公司购买此类保险后，业主在该物业公共区域发生意外，便由保险公司承担赔偿责任。 公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任，没有实际标的，是一种（ ）保险。A有形财产B无形财产C固定资产D动产正确答案：B21年物业管理师考试真题9章 第8章选择目标市场要做的工作包括()。A:选择和确定企业的营销目标B:了解市场状况C:选择目标市场，设计营销计划D:选择目标市场，制定营销策略E:了解清楚潜在客户的需求情况答案：A,C,D,E解析：选择目
26、标市场要做的工作包括：选择和确定企业的营销目标，这里包括确定潜在客户群体和企业能够为客户提供的服务产品种类，以客户的需求来确定服务产品的市场范围。要了解清楚潜在客户的需求情况，包括客户有什么样的需求，哪些需求是共同的、哪些需求是不同的、哪些需求是更重要的等等。是选择目标市场，设计营销计划。经过市场分析，企业可能会发现有利可目的市场不止个，为了有效利用企业资源，必须对其盈利性进行排序。选择目标市场，制定营销策略。 物业共用部位、共用设施设备验收内容有( )。A检查沟、井等附属设施是否符合规定要求B检查空调、发电机等高噪音设备设施是否有环保验收合格证C检查消防、采暖、电梯等是否有政府认可的专业验收
27、合格证书D检查相关的仪表、仪器是否安全E绿化是否符合设计要求正确答案：ABCD物业服务企业的商业性和物业管理活动的()，是物业管理可持续发展的经济基础。A:市场化B:社会化C:专业化D:集中化答案：A解析：物业服务企业的商业性和物业管理活动的市场化，是物业管理可持续发展的经济基础。下列关于酒店公寓的说法错误的是()。A:酒店公寓以接待短期住户为主B:酒店公寓的建筑及布局与公寓相似C:酒店公寓引进了酒店管理的服务模式D:入住的客户应与酒店公寓签订租房协议或合同答案：A解析：酒店公寓，又名酒店式公寓，是指以酒店方式和标准提供服务的出租性公寓。酒店公寓以接待长住客户为主，入住的客户与酒店公寓签订租房
28、协议或合同，写明租用期限和酒店公寓提供的服务项目等内容。 物业服务费的成本构成包括（ ）。A物业共用部位、共用设施设备的Et常运行、维护费用B物业管理区域秩序维护费用C物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用D办公费用和差旅费用E低值易耗品摊销正确答案：ABC物业服务收费实行政府指导价的具体方式是由()根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准。A:房地产公司B:房地产行政主管部门C:政府行政主管部门D:房地产权属机关答案：B解析：物业服务收费实行政府指导价的具体方式是，由房地产行政主管部门根据物业管理服务的实际情况和管理要求，制定物业管理服务的等级标准，然后由有定价
29、权限的价格主管部门会同房地产行政主管部门，测算出各个等级标准的物业管理服务基准价格及其浮动幅度。 列出了物业的主要收入来源和费用支出项目。A年度运营预算B资本支出预算C长期预算D短期预算正确答案：A21年物业管理师考试真题9章 第9章 义务消防队员的工作是( )。A负责消防监控报警中心的值班监控B负责消防知识的普及、宣传和教育C负责消防设施设备及日常消防工作的检查D以上三项都包括正确答案：D关于房地产市场指标中房屋施工面积的说法，正确的是( )。A:房屋施工面积不包括上年开工跨入本期继续施工的房屋面积B:房屋施工面积不包括上期停建在本期恢复施工的房屋面积C:房屋施工面积是指报告期内施工的全部房
30、屋建筑面积D:房屋施工面积是指报告期内竣工的全部房屋建筑面积答案：C解析：我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件是()。A:物业管理条例B:物业服务企业资质管理办法C:城市新建住宅小区管理办法D:全国优秀管理住宅小区标准答案：C解析：房屋及设施设备评价参考的主要指标不包括( )。A:房屋完好率B:危房率C:设施设备完好率D:房屋折旧率答案：D解析：本题考核的是房屋及设施设备管理的评价参考主要指标。主要包括：(1)房屋完好率，是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比;(2)危房率，就是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比;(3)设施设备完好率，是指完好设施设备数
31、量占全部设施设备数量的百分比。 设施设备的状态管理包括( )。设备的检查；设备的状态监测；定期预防性试验；设备故障诊断技术；设备预防技术；ABCD正确答案：A绿化有偿服务包括()。A:花木种植B:园林设计施工、花艺装饰服务C:绿化代管D:花木出租出售E:插花及开办盆景培训班答案：B,C,D,E解析：绿化有偿服务是利用物业服务企业所拥有的园林绿化专业人才开展针对业主、物业使用人甚至是物业管理区域外其他单位的绿化有偿服务。绿化有偿服务包括园林设计施工，绿化代管，花木出租出售，花艺装饰服务，插花及开办盆景培训班、花卉知识培训班等。 物业服务收费的原则是( )。A合理原则B公开原则C收费与服务水平相适应原则D合理、公开、收费与服务水平相适应原则正确答案：D